Huurprijzen en richthuurprijzen. Deel III ... - Steunpunt wonen

Figuur 4 Illustratie mogelijke mismatch van continue lineaire benadering met de werkelijke
waarde zoals gemeten door de categorische variabelen
De afweging tussen enerzijds een compact model en anderzijds behoud van
informatie en modelveronderstellingen is dus delicaat. We zullen de belangrijkste
variabelen opdelen in meerdere dummyvariabelen teneinde het model te verfijnen.
Deze verfijning wordt enkel gehanteerd indien zij een meerwaarde biedt (zowel wat
betreft statistische significantie als praktische relevantie). Het toepassen van een
continue benadering zal worden toegepast teneinde het model te forceren een
logische ordening te respecteren.
Voor een uitgebreide bespreking van deze benadering verwijzen we naar “working
with ordinal predictors” (Johnson, 2009). Hun conclusie : “ the best practice for
model fitting should estimate two models, the numeric coding and the categorical
coding, and then apply a formal hypothesis test to answer the question “is numeric
coding wrong?”. Voor deze studie hebben we de formele hypothese vervangen
door een grafische post hoc analyse. De variabelen bestonden slechts uit een
beperkt aantal categorieën waardoor de formele hypothese en niet-lineaire
benaderingen (LOESS, kernel smoothing, splines) toets niet altijd nuttig toe te
passen was.
4.4 Resultaten van gelijkaardig onderzoek
Vooraleer tot onze eigenlijke analyse over te gaan, geven we als voorbeeld twee
gelijkaardige toepassingen weer. De eerste toepassing is een hedonische
schatting van de geluidshinder rond de luchthaven van Zaventem. De studie is een
hedonische analyse van woningprijzen zoals wij die toegepast hebben en laat zien
dat woningen onder drukke vliegroutes een minwaarde optekenen. Zij dient als
referentie voor de methodologie en voor de waarde van de geschatte parameters.
Het tweede voorbeeld is het woonwaarderingsstelsel voor huurprijzen in
Nederland. Hun opzet is totaal anders ten opzichte van onze hedonische
prijsanalyse. Zij schatten niet de waarde van een woningkenmerk maar bepalen
een maximumhuurprijs volgens een zelf gekozen normatief kader. Het is echter
interessant om deze met onze geschatte parameters te vergelijken, en om na te
gaan welke variabelen in aanmerking genomen worden als waardebepalend voor
de huurprijs. Bovendien wordt dit model toegepast in de praktijk en biedt het een
voorbeeld hoe een gebruiksvriendelijk hedonisch prijsmodel kan toegepast worden
24