Huurprijzen en richthuurprijzen. Deel III ... - Steunpunt wonen

Indien we deze resultaten willen gebruiken om te vergelijken met de VMSW
dataset, stranden we op enkele problemen, enerzijds met betrekking tot de
bewoonbare oppervlakte, anderzijds met betrekking tot de prijs.
Bij zoekertjes die aangeboden worden moet men betreft de oppervlakte met drie
elementen rekening houden volgens Jacques Gerbaud van de Koninklijke
Confederatie der Landmeters-Experten (KCLE) 10 .
Ten eerste moet het duidelijk zijn of het om netto- dan wel bruto oppervlakte gaat.
Een iets ouder gebouw heeft vaak dikkere muren. Het verschil tussen beide kan
een verschil van 10-15% uitmaken.
Daarnaast is er verschil tussen nuttige en totale netto-oppervlakte. Zolders,
kelders, terras, etc. tellen uiteraard niet zo sterk mee.
Ten laatste is er in appartementen een onderscheid tussen privé en
gemeenschappelijke ruimten zoals trappen. In principe mogen deze laatsten nooit
meegeteld worden.
Onderstaande tabel geeft alvast een vergelijking van de gemiddelde bewoonbare
oppervlakte in functie van het aantal slaapkamers tussen zowel de immo-data als
de VMSW data. Rekening houdend met bovenstaande bemerkingen is het echter
niet duidelijk als de bewoonbare oppervlakte tussen beide markten daadwerkelijk
verschillen.
Tabel 15 Overzicht gemiddelde bewoonbare oppervlakte per aantal slaapkamers
Aantal
slaapkamers
Bewoonbare oppervlakte (m²)
VMSW
Bewoonbare oppervlakte (m²)
Immo-sites
1 57 67
2 75 98
3 95 127
4 111 175
5 127 170
Bron: VMSW, immo-sites 2011, eigen bewerking
Bovendien zullen ook de prijzen moeilijk vergelijkbaar zijn want het tijdstip van
bevraging verschillend. De immo-data zijn in 2011 verzameld, terwijl de huurprijzen
in de VMSW dataset in 2008 geschat zijn. Dit kan een prijsverschil verklaren van
10%. Een ander aandachtspunt en bron van mogelijke vertekening volgt uit het feit
dat de zoekertjes op immo-sites veelal via professionele bemiddeling verhuurd
worden, wat een prijsopdrijvend effect kan hebben. Tenslotte zijn er in deze
hedonische prijsanalyse van immo huurprijzen slechts een paar variabelen mee
opgenomen in het model. Hierdoor worden de waarden van verschillende andere
woningkenmerken die samenhangen met de grootte en het aantal slaapkamers in
de coëfficiënten van deze laatste verklaard. Indien een hoogrendementsketel bvb.
vaker voorkomt in grotere woningen, zal een deel van dit positief effect zich
vertalen in een hogere coëfficiënt van de grootte van de woning.
Figuur 9 toont een vergelijking tussen resultaten van beide schattingen waarbij de
relatie tussen de oppervlakte en het aantal kamers in sociale woningen (tabel 13)
10 De Tijd, zaterdag 23 juli 2011
42