Huurprijzen en richthuurprijzen. Deel III ... - Steunpunt wonen

2.2.1 Het identificatieprobleem van de schattingsfout
Aan het gebruik van een hedonisch prijsmodel zijn dus drie voorwaarden
verbonden: voldoende observaties, voldoende gestandaardiseerde informatie van
alle relevante woningkenmerken per observatie en een adequate modellering. Des
te meer dat aan deze voorwaarden voldaan is -wat nooit helemaal het geval is-,
des te sterker dat de schatting van het model de werkelijke markthuurwaarde zal
benaderen. De werkelijke markthuurwaarde kan immers beschouwd worden als
een objectieve huurprijs waarbij rekening gehouden wordt met alle beschikbare
informatie die niet beïnvloed wordt door individuele utizonderingen. De hedonische
schatting zal in ideale omstandigheden dus objectiever zijn dan de subjectieve
schattingen die volgens andere methoden verkregen worden, zelfs objectiever dan
de werkelijke huur- of verkoopprijs. Bij een gedwongen verkoop zal deze laatste
immers algemeen lager zijn dan de werkelijke marktwaarde. Omgekeerd kan een
uitzonderlijke biedstrijd tusssen twee gegadigden dan weer leiden tot bedragen die
boven de werkelijke marktwaarde liggen.
Het hedonisch prijsmodel zal evenwel nooit optimaal bepaald kunnen worden
omdat nooit volledig aan bovenvermelde voorwaarden voldaan kan worden. Het
gevolg is dat de schattingen van het hedonisch prijsmodel dus verschillen van de
werkelijke marktwaarden van verkoop- en huurprijzen. Het model maakt fouten. Er
stelt zich echter een probleem m.b.t. het meten van de accuraatheid van de
schattingen van een hedonisch prijsmodel. Het model schat een werkelijke
markthuurwaarde, terwijl de werkelijke markthuurwaarde niet gegeven is. Als
afhankelijke variabele, waaraan de schatting van het model aan afgetoetst wordt,
wordt daartoe de huurprijsschatting van een notaris gebruikt als “proxy” voor de
werkelijke markthuurwaarde. Schattingen door experts, makelaars en notarissen
geven hooguit een richting aan, maar onthullen nooit de enige exacte prijs. Dat is
de conclusie van Test-Aankoop naar aanleiding van haar scenario-onderzoek 2 .
Deze expertschattingen van notarissen gebruiken als proxy voor de werkelijke
markthuurwaarde stelt geen probleem voor het model om werkelijke
markthuurwaarden te schatten. Een aantal studies in de wetenschappelijke
literatuur gebruikte zelfs schattingen van de bewoners voor de waarde van de
woning. De willekeurige variantie van dergelijke schattingen is typisch hoog, maar
de systematische vertekening redelijk (Kain en Quigley (1972), Follain en Malpezzi
(1981)). Als er voldoende data zijn, zullen de hedonische modellen in het geval de
systematische vertekening beperkt is, betrouwbaar zijn. De grote variantie zelf van
de subjectieve schattingen stelt dus geen probleem voor het gebruik van de
hedonische methode. Het model vindt de gemiddelde werkelijke markthuurwaarde.
Bij voldoende data 3 zal het subjectieve element van een notarisschatting de
schattingen van het model niet beïnvloeden.
Deze expertschattingen van notarissen gebruiken als proxy voor de werkelijke
markthuurwaarde stelt wel om de accuraatheid van het model te meten. Hoe
sterker de eenmalige subjectieve huurprijsschattingen van notarissen in deze
studie verschillen van de werkelijke markthuurwaarden die we in deze studie
zoeken, hoe groter de schattingsfouten zijn van het model ten opzichte van deze
subjectieve notarisschattingen. Het hedonisch prijsmodel zal immers niet de
2http://www.test-aankoop.be/woning/schatting-van-vastgoed-eenschatter-is-geen-profeet-s715133.htm
3 Het is niet nodig dat eenzelfde woning door verschillende experten
geschat wordt om het subjectieve element uit de waardeschatting van
die woning te elimineren.
10