Huurprijzen en richthuurprijzen. Deel III ... - Steunpunt wonen

2 De kenmerken van een hedonische huurprijsanalyse
2.1 Overzicht schattingmethoden
Een hedonische huurprijsanalyse is een statistische methode die dient om de
waarde van de huurprijs van een woning te schatten aan de hand van
verschillende woningkenmerken. Er bestaan echter diverse andere methodes om
de waarde te bepalen van woning. We starten eerst met drie methodes waarbij een
individuele deskundige beoordelaar een schatting uitvoert.
2.1.1 De analytische methode
Ampe (2006) omschrijft deze als volgt: “ Deze methode wordt ook wel de methode
van de intrinsieke waarde genoemd. Deze schattingstechniek gaat uit van een
analyse van het onroerend goed, waarbij een decompositie gebeurt van het
perceel, het gebouw en haar omgeving.” De waarde van het gebouw wordt
benaderd door op basis van haar structurele kenmerken een nieuwbouwwaarde te
bepalen en hier een bepaald percentage van af te trekken wegens slijtage, ook wel
vetusiteit genoemd. Deze methode is vooral van toepassing op eerder nieuwe
woningen.”
De decompositie van kenmerken die bij deze analytische methode gebruikt wordt,
valt qua opzet sterk te vergelijken met de hedonische prijsanalyse. Het grote
verschil bestaat er echter in dat de waardering van deze deelcomponenten (
gebouwkenmerken, omgeving, …) gebeurt op basis van een subjectieve
beoordeling van de schatter bij de analytische methode, terwijl de hedonische
prijsanalyse hiervoor een statistische methode gebruikt zoals we later verder
bespreken.
2.1.2 De inkomstenbenadering
Deze benadering stelt voorop dat de verhuurder een zeker rendement wil halen dat
bepaald wordt door de verwachte toekomstige huuropbrengsten af te wegen tegen
de huidige woningprijs. De combinatie van het economische rendement en de
huuropbrengsten bepalen op die manier de woningprijs.
In deze studie willen we echter de huurprijzen schatten. Daartoe kan de
berekening ook omgekeerd worden. De verkoopprijs en het vereist rendement
kunnen als basis dienen om de werkelijke markthuurwaarde te schatten. De ratio
van de woningprijs over de huurprijs wordt hiertoe als indicator gebruikt waarbij
impliciet een vereist rendement in verwerkt zit. In deel V wordt echter uitgelegd dat
het vereist rendement doorheen de tijd sterk afhangt van het algemeen rentepeil
als referentie voor een risicovrije belegging waardoor deze ratio sterk kan
verschillen. Bovendien zijn er ook individuele verschillen tussen woningen. Zo is
het bijvoorbeeld aannemelijk te stellen dat woningen waarbij de grondwaarde een
aanzienlijk deel van de woningprijs bepaalt, een relatief lagere huurprijs hebben
omdat de grondwaarde niet dient afgeschreven te worden en er dus een grotere
restwaarde is. Hierdoor zal het vereist direct rendement van de huurprijzen zelf
lager liggen.
We zullen de ratio van de verkoopprijs over de huurprijs in dit onderzoek als ruwe
toetssteen gebruiken om de schattingen die we verkrijgen via de hedonische
analyse mee te vergelijken. In de VMSW dataset die in dit onderzoek gebruikt
wordt, zijn zowel schattingen voor huurprijzen als verkoopprijzen gegeven voor
6