bavelse berg deel 2.indd - Gemeente Breda

D E E L 2 De Bavelse Berg
Een Unieke Evenementenlocatie?!

Deel 2
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!
DEEL 2
De Bavelse Berg:
Een unieke evenementenlocatie?!
Financiële haalbaarheidstudie naar een multifunctioneel complex voor
binnen- en buitenevenementen aan de Oostkant van Breda
COLOFON
Opdrachtgever: Burgemeester en Wethouders Gemeente Breda
Dienst:
OntwikkelingsDienst Breda
Vakdirectie: Grondbedrijf, Economische Zaken en Projectmanagement
Contactpersonen: Hans Snelder (PM), Jan Govers (GB), Cees Swinkels (PE),
Hans van Engen (RO), Nicolaas Veltman (EZ)
Datum: November 2004
Omslagcollage: Hans van Engen, gemeente Breda
Ontwerp en opmaak: bureau Vormgeving, gemeente Breda
1

Deel 2
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!
2

Deel 2
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!
INHOUDSOPGAVE
1. INLEIDING 5
2. BESTUURLIJKE OPDRACHT 7
3. KEUZE MARKTPARTIJEN 9
4. ONDERZOEKSKADERS 11
5. RUIMTELIJKE UITWERKING 13
6. VISIE MARKTCONSORTIUM 15
7. PARK MINERVUM 17
8. VOORLOPIGE SCHETSONTWERP & VERKENNENDE GEBIEDSEXPLOITATIE 19
9. VERMAKELIJKHEDENRETRIBUTIE 23
10. DRIETAL VOORLIGGENDE KEUZEOPTIES 25
BIJLAGE 1.
Kenschets betrokken marktpartijen 27
3

Deel 2
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!
4

Deel 2
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!
1.
INLEIDING
In het programakkoord 2002-2006 is vastgelegd dat de realisatie van een evenementenhal
belangrijk is voor Breda. Uitgangspunt hierbij is echter wel, dat zowel investering als exploitatie
van een dergelijke overdekte accommodatie door de markt worden gerealiseerd 1 . Daarnaast
is de bestuurlijke wens uitgesproken om de mogelijkheden van een buitenterrein voor grootschalige
evenementen nabij de voormalige stortplaats Bavel-Dorst, in de volksmond ook wel
de ‘Bavelse Berg’ genoemd, te onderzoeken.
De Bavelse Berg: Een Unieke Evenementenlocatie?!
Verkennend gemeentelijk vooronderzoek heeft in juli 2003 uitgewezen dat de koppeling van
beide onderzoeksprojecten mogelijkheden biedt om diverse gemeentelijke ambities rond de
(belevings)economie, toerisme, evenementen en de natuurlijke inrichting van de stadsrandzone
via een integrale aanpak duurzaam te verwezenlijken. Op basis van een zevental deelverkenningen
(ten aanzien van de marktruimte, milieu, geluid, beheer, draagvlak, ruimte en financiën) is
ambtelijk geconcludeerd dat een evenementencomplex aan de voet van de Bavelse Berg in
principe mogelijk is 2 . De unieke combinatie van een nieuwe privaat gefinancierde (regionale)
evenementenhal en een publiek gefinancierd (provinciaal) evenemententerrein, dat overloopt
in een robuust openbaar landschapspark bij de Bavelse Berg, levert gunstige perspectieven op
voor een marktconforme exploitatie en het beheer van het totale complex, evenals voor het
verkrijgen van bovenlokale projectsubsidies. Bij een solitaire ontwikkeling van een evenementenhal
is hiervan zeker geen sprake, terwijl een solitaire ontwikkeling van een evenementen terrein
wellicht onvoldoende marktconforme exploitatiemogelijkheden heeft. Eind juli 2002 hebben
Burgemeester en Wethouders op basis van bovengenoemde conclusies dan ook opdracht
gegeven tot een nader onderzoek naar de financiële doorrekening van het evenementencomplex
op basis van enkele groeiscenario’s.
Plan van Aanpak ‘Go-No-Go’ Evenementencomplex
In aansluiting op de bespreking van genoemd rapport in de vergadering van de raadscommissie
Economische Zaken, Cultuur en Grondbedrijf (E.C.G.) in september 2003, hebben
Burgemeester en Wethouders op 2 december 2003 een plan van aanpak voor de financiële
haalbaarheidstudie (zie verder hoofdstuk 2) vastgesteld. In juli 2004 zijn burgemeester en
wethouders en de raadscommissie E.C.G. vervolgens aan de hand van presentaties tussentijds
geïnformeerd over de stand van zaken.
Herontwikkeling voormalige vuilstort
In samenhang met de planvoorbereiding van het evenementencomplex heeft Grontmij
(eigenaresse van de voormalige stortplaats, aansluitend aan het gebied van het geplande
evenementencomplex) een studie verricht naar de ontwikkelingsmogelijkheden van de
stortplaats zelf, genaamd ‘Park Minervum’ (zie separaat bijgevoegde marktnotitie).
De resultaten van deze studie worden ook besproken, gezien de inhoudelijke en ruimtelijke
relaties tussen beide projecten (zie verder hoofdstuk 7).
Bredase Kroonjuwelen
Aansluitend op de behandeling van onderhavige rapportage in de commissie E.C.G. van
december aanstaande zal ook worden gesproken over de voorlopige conceptnota ‘Bredase
Kroonjuwelen, een toekomstvisie op stedelijke evenementen’. Van de in totaal 14 grote Bredase
evenementen (minus de inmiddels uit Breda vertrokken Taptoe), heeft bijna 30% in een vroegtijdig
stadium aangegeven serieus interesse te hebben in de beoogde ontwikkeling van het evenementencomplex
bij de Bavelse Berg. Het betreft hier een tweetal (potentiële) kroon juwelen,
te weten Breda Hippique en Harley Dag Breda en Breda Barst en Landschap & Tuin 3 . Daarnaast
hebben ook diverse organisatoren van Bredase dance events (waaronder Studance, Respect
e.d.) en regionale vak- en publieksbeurzen aangegeven met groot interesse de ontwikkelingen
rond de Bavelse Berg te volgen (Regio Business Dagen, Love & Marriage beurs, Internationale
Hondententoonstellingen en dergelijke).
1. Zie paragraaf 5.9 van het programakkoord, mei 2002.
2. Zie de resultaten van de verkennende gemeentelijke haalbaarheidsstudie naar het evenementencomplex d.d. juli 2003.
3. Zie ook tabel 7 van de nota Bredase Kroonjuwelen, mei 2004.
5

Deel 2
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!
Tot slot ziet bijvoorbeeld een in Breda gevestigd sportevenementenbureau, in samenwerking
met de KNWU, goede mogelijkheden om (inter)nationale sportevenementen rond mountainbike
en veldrijden te organiseren.
In aansluiting hierop kan dan ook worden gesteld dat de realisatie van het evenementencomplex
enerzijds ook in staat zal zijn om de gestaag voortgaande schaalvergroting en
professionalisering van stedelijke evenementen te faciliteren en anderzijds nieuwe grootschalige
evenementen te accommoderen. Beide aspecten zijn belangrijke voorwaarden om de in de
conceptnota Kroonjuwelen bepleite vernieuwingsdrang en onderscheidend vermogen te
stimuleren.
6

Deel 2
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!
2.
BESTUURLIJKE OPDRACHT
In het hiervoor genoemde plan van aanpak is als opdracht meegegeven om de besluitvorming
over de financiële haalbaarheid van het evenementencomplex voor te bereiden.
Daartoe is nu een tweetal deelproducten geproduceerd:
1. de uitwerking van een ruimtelijk-functionele variantenmatrix (groeiscenariomodel)
uit het verkennende haalbaarheidsonderzoek tot een Voorlopig Schetsontwerp;
2. de noodzakelijke publieke en private investeringen op basis van een Verkennende
Gebiedsexploitatie. Hierbij worden tevens de verschillende dekkingsmogelijkheden in
beeld gebracht, waaronder het heffen van een soort evenementenlocatiebelasting en het
toevoegen van passende commerciële functies en dergelijke om de exploitatie op langere
termijn mogelijk te maken.
Doel van het doorrekenen van de haalbaarheid van het gebiedsontwikkelingsproject van de
evenementenlocatie Bavelse Berg is het verschaffen van inzage in de kosten en opbrengsten
van de verschillende planonderdelen, zijnde een evenementenhal (inclusief ondersteunende
functies), een evenemententerrein (inclusief parkeren en ontsluiting) en een landschapspark
(inclusief beekstructuren), als basis voor de verdeling hiervan tussen betrokken publieke en
private partijen. Bovendien worden de bijbehorende (financiële) kansen en risico’s in beeld
gebracht en worden beheersmaatregelen voorgesteld.
7

Deel 2
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!
8

Deel 2
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!
3.
KEUZE MARKTPARTIJEN
Eind maart 2004 heeft het college van Burgemeester en Wethouders besloten het financiële
haalbaarheidsonderzoek met slechts één marktconsortium voort te zetten (in totaal waren er
vier geïnteresseerde marktconsortia). Dit onder de nadrukkelijke voorwaarde dat het onderzoek
geschiedt onder verantwoordelijkheid en voor rekening en risico van het betrokken consortium
en dat het gemeentebestuur volledig vrij is om op basis van de verkregen onderzoeksresultaten
te besluiten of, en zo ja, onder welke voorwaarden, een eventueel samenwerkingsverband kan
worden aangegaan, dat betrekking heeft op een daadwerkelijke ontwikkeling en realisatie van
het evenementencomplex c.a.
De keuze voor één bepaald consortium was noodzakelijk om een voortvarende afronding van
het onderzoek te kunnen bewerkstelligen, evenals min of meer vertrouwelijke marktinformatie
betreffende benodigde investeringen met betrekking tot de evenementenhal en een meerjarige
exploitatie met betrekking tot het totale complex te kunnen verkrijgen. De keuze is daarbij
gemaakt voor een consortium van de gerenommeerde marktpartijen TCN Property Projects
(ontwikkelaar en exploitant), Ahoy’ Rotterdam (manager en organisator), Ballast Nedam Bouw
(bouwer) en Interbrew Nederland (brouwer). Zie bijlage 1 voor een nadere kenschets van
genoemde marktpartijen. Van doorslaggevend belang daarbij waren hun brede organisatorische
expertise, een inschatting van hun financiële slagkracht en de potentiële mogelijkheden van
hun (inter)nationale relatienetwerk. Teneinde het evenementencomplex uiteindelijk ook
succesvol te kunnen exploiteren, dienen zij bovendien hierbij ook nadrukkelijk blijk te geven
over voldoende ondernemingszin en inventiviteit te beschikken om een exploitatiegarantie
voor langere termijn af te geven zonder dat daar een strikt exclusiviteitsbeding tegenover
hoeft te staan. Onder het motto ‘gelijke monniken, gelijke kappen‘, moet immers een
gezonde concurrentie tussen verschillende (type) evenementenlocaties binnen de stad mogelijk
blijven. Met het consortium is vervolgens diverse malen intensief ambtelijk overleg gevoerd.
9

Deel 2
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!
10

Deel 2
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!
4.
ONDERZOEKSKADERS
Het ontwikkelingsproject van het evenementencomplex aan de voet van de Bavelse Berg
kent zoals gezegd een drietal (financiële) deelplannen, te weten:
de evenementenhal met eventueel aanvullende commerciële voorzieningen
(als private ontwikkeling);
het evenemententerrein met benodigde parkeervoorzieningen en noodzakelijke
locatieontsluiting (als publiek-private ontwikkeling);
het landschapspark, inclusief beekstructuren (als publieke voorziening).
De ontwikkeling van het evenemententerrein en het landschapspark hebben daarnaast een
directe (gebruiks)relatie met de ontwikkeling van Park Minervum op de Bavelse Berg zelf.
De ontsluiting van het evenementencomplex (dat is hal en terrein samen) en het landschapspark
hebben bovendien, als zogenoemde ‘bovenwijkse voorzieningen‘, een directe (gebruiks)relatie
met de beoogde ontwikkeling van (het middengebied van) Breda Oost als toekomstig stadsregionaal
transformatiegebied.
In eerste instantie heeft het overleg met het marktconsortium zich geconcentreerd op de
ruimtelijke invulling van het gebied van het evenementencomplex en op de in dat gebied te
realiseren functies en vervolgens op de financiële aspecten daarvan. Daarvoor zijn functionele,
ruimtelijke en financiële uitgangspunten gehanteerd. Samengevat luiden deze als volgt.
Functionele uitgangspunten
Een nieuw te realiseren evenementencomplex moet een oplossing kunnen bieden voor
bestaande Bredase binnen- en buitenevenementen, die door hun schaalgrootte of aard (nog)
niet beschikken over een duurzaam geschikte, vaste locatie binnen de gemeentegrenzen van
de stad. Hierbij moet bijvoorbeeld gedacht worden aan buitenevenementen als Breda Hippique,
Breda Barst of Studance, evenals aan de problematiek rond het verdwijnen van Het Turfschip.
Het nieuwe evenementencomplex moet met andere woorden niet alleen vóór, maar vooral
ook ván de Bredanaars zijn en daarom op steun en betrokkenheid vanuit brede lagen van de
bevolking kunnen rekenen.
Ruimtelijke uitgangspunten
Vanuit een ruimtelijk ontwikkelingsperspectief dienen een duurzame balans en optimale
synergie tussen een drietal strategische gemeentelijke belangen te worden gerealiseerd,
te weten: economie (ruimte voor bedrijvigheid), ecologie (ruimte voor een groen-blauwraamwerk),
sociaal-cultureel (ruimte voor een variëteit aan evenementen als recreatieve overgangsbuffer
tussen ‘rode’ en ‘groene’ functies aan de stadsrand) 4 . Ook moeten er integrale
functioneel-ruimtelijke dwarsverbanden worden gelegd met de toekomstige ontwikkeling van
(het middengebied van) Breda Oost in het algemeen en de herontwikkeling van de voormalige
vuilstort in het bijzonder.
4. Onder ‘duurzame ontwikkeling’ wordt in navolging van Telos, het Brabants Centrum voor Duurzaamheidvraagstukken,
verstaan dat een voorgestane ontwikkeling gericht moet zijn op de optimalisatie van het geheel van economisch,
ecologisch en sociaal-cultureel kapitaal en dat deze bovendien houdbaar is over generaties heen.
11

Deel 2
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!
Financiële uitgangspunten
In het plangebied zal zowel een meer ‘actief‘ als een meer ‘faciliterend‘ beleid gevoerd
moeten worden. Voor de evenementenhal en eventuele aanvullende voorzieningen is er
vooral sprake van het laatste. Dat wil zeggen, dat de gemeente zich hoofdzakelijk beperkt
tot het scheppen van de kaders (functioneel, ruimtelijk, milieuregels et cetra) waarbinnen het
markt consortium vervolgens kan ontwikkelen en exploiteren. Bij de overige deelplannen
(terrein en park) is er sprake van een meer actief gemeentelijk beleid, waarbij de gemeente
zelf (mede) risicodragend ontwikkelt en exploiteert en het terrein vervolgens ook voor
maatschappelijke doelen ter beschikking kan stellen. Voordelen van deze tweeledige beleidsstrategie
is dat ‘financiële verevening’ tussen de verschillende deelplannen kan plaatsvinden,
waarbij onrendabele kosten binnen het ene deelplan wellicht kunnen worden gecompenseerd
door meer rendabele deel- en/of gebiedsplannen. Ook kan de gemeente haar regierol in het
gebied substantieel en blijvend vervullen. Hiervoor kan een drietal belangrijke argumenten
worden aangevoerd:
bevorderen van een maatschappelijk gewenst ruimtegebruik door de realisatie van een
grootschalige evenementenbestemming;
transformatie en kwaliteitsverhoging van het ruimtegebruik van overwegend agrarisch
gebruik naar een hoogwaardig economisch, sociaal-cultureel en landschappelijk gebruik;
bevorderen van een rechtvaardige verdeling van de kosten en opbrengsten over het marktconsortium
(als ontwikkelaar/exploitant van het evenementencomplex), de gemeente (als
grondeigenaar en mede ontwikkelaar van het evenementencomplex) en de toekomstige
gebruikers (evenementenorganisatoren en bezoekers).
Samengevat zijn bovenstaande kaders bij de start van de gezamenlijke financiële haalbaarheidsstudie,
als volgt geformuleerd:
investeringen in en exploitatie van een evenementenhal moeten door de markt kunnen
worden gedragen;
er dient sprake te zijn van een grootschalig multifunctioneel complex voor binnen- en
buitenevenementen;
permanente functies, zoals commercieel vermaak, detailhandel, handelshuisactiviteiten,
sportactiviteiten in competitieverband en/of grootschalige kantoorontwikkeling passen
in beginsel daarin niet, tenzij daarmee duidelijke investerings- en/of exploitatievoordelen
kunnen worden behaald, dan wel dat het totaalconcept een duidelijke functionele,
ruimtelijke en/of promotionele meerwaarde oplevert;
de marktpartij dient bereid en in staat te zijn om een exploitatiegarantie voor langere
termijn (minimaal 10 à 15 jaar) af te geven (zonder exclusiviteitsbeding).
Gedurende het onderzoekproces met het marktconsortium zijn daar de navolgende (financiële)
richtlijnen aan toegevoegd:
de gemeente blijft eigenaar van de grond van het evenementencomplex;
de grond wordt ter beschikking gesteld op basis van pacht zonder canon;
de benodigde infrastructuur tot aan het evenementencomplex (ontsluiting, parkeren)
zal door de gemeente worden gerealiseerd;
bij alle commerciële evenementen, zowel binnen als buiten, die georganiseerd worden,
deelt de gemeente in de opbrengst, inclusief die uit parkeergelden;
indien de marktpartijen zich op termijn terug zouden trekken, dan heeft de gemeente de
hal en het terrein (inclusief parkeerterrein) beschikbaar voor herontwikkeling.
Aan het consortium is verzocht om binnen dit totale kader met een uitgewerkt marktvoorstel
te komen.
12

Deel 2
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!
5.
RUIMTELIJKE UITWERKING
Vanuit een ruimtelijk ontwikkelingsperspectief dient een duurzame balans en optimale synergie
tussen ruimte voor bedrijvigheid, ruimte voor een groen-blauw-raamwerk en ruimte voor een
variëteit aan evenementen aan de stadsrand te worden gerealiseerd. De beoogde ontwikkeling
van het evenementencomplex c.a. aan de voet van de Bavelse Berg mag bovendien niet los
gezien worden van de realisering van Park Minervum op de berg en de (mogelijke) woningbouwontwikkelingen
in (het middengebied van) Breda Oost. Door een ruimtelijke en functionele
uitwisseling ontstaat immers een gebied, dat aanzienlijk meer is dan de som der delen.
De betekenis van de verschillende projectlocaties rondom de Bavelse Berg reikt immers verder
dan alleen het creëren van de noodzakelijke ruimte voor het organiseren van een divers aantal
grote buiten- en binnenevenementen. Juist door de ontwikkeling van een robuust landschapspark,
waarin tevens grote buitensportevenementen gehouden kunnen worden (denk aan
paardensportconcoursen, veldrijden en/of veldlopen en dergelijke), kan het evenementencomplex
ook een cruciale rol spelen bij de toekomstige realisatie van een groenblauw raamwerk
aan de gehele oostzijde van de stad (en die uiteindelijk helemaal doorloopt tot in het hart van
Breda). Het gaat daarbij om de realisatie van een stevige groenstructuur (langs de bestaande
beekstructuren in het gebied) die een duurzame, recreatieve, landschappelijke en ecologische
verbinding legt met de grote bosgebieden van Dorst en Chaam. Een drietal factoren speelt
daarbij een bijzondere betekenis:
het benutten van de voormalige vuilstort als (letterlijk en figuurlijk) hoogtepunt in de
toekomstige parkstructuur. Alleen al het relatief grote hoogteverschil en het bijbehorende
uitzicht, maken van de berg een uniek object, dat vanuit recreatief perspectief vele
potenties kent die nu nog niet worden benut;
het samenkomen van twee regionale watersystemen. De samenloop van de
Gilzewouwerbeek en de Molenleij in het gebied van het evenementencomplex vormt niet
alleen een aanleiding om op deze locatie de waarden van natuur en landschap te ontwikkelen,
maar tevens biedt het water aanleiding om in ontwerpende zin het gebied zodanig in
te richten, dat de landschapsbeleving er van kan profiteren, dat ecologische waarden verder
ontwikkeld kunnen worden en dat er in het gebied natuurlijker scheidingen kunnen worden
aangebracht tussen openbare en semi-openbare gedeelten;
de verschillende vrijetijdssferen rondom de Bavelse Berg kunnen vervolgens worden ingezet
om de toekomstige woon- en/of werkfuncties in (het middengebied van) Breda Oost een
herkenbare identiteit mee te geven. Een dergelijke grootschalige recreatief-landschappelijke
ruimte in de directe nabijheid van de stedelijke woon- en werkomgeving is immers letterlijk
ook geld waard. De aanwezigheid van het parklandschap creëert toegevoegde waarde aan
de toekomstige woningen en/of bedrijfsruimten in het gebied. Hoe meer woningen aan
recreatief groen en water liggen (tot een afstand van circa vierhonderd meter), des te
begerenswaardiger dus.
13

Deel 2
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!
14

Deel 2
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!
6.
VISIE MARKTCONSORTIUM
Begin november 2004 heeft het marktconsortium zijn definitieve voorstel ‘Bavelse Berg,
Breda – van activiteit naar accommodatie – ‘ ingediend.
Marktvisie op hoofdlijnen
Na de aanbieding van een eerste visie eind september jongstleden is – op basis van een
uitgebreide reactie van de kant van de gemeente – enkele malen overleg gevoerd met het
marktconsortium. Dat heeft uiteindelijk geleid tot een definitieve marktvisie. In hoofdlijnen leent
het gebied van de Bavelse Berg zich in de ogen van het consortium – als ‘Park van Breda’ – bij
uitstek voor een breed scala aan activiteiten, van een popconcert tot een concours hippique,
door voor Nederlandse begrippen unieke koppeling van een evenementenhal met een buitenevenemententerrein
gelegen in een landschapspark. De mogelijkheden voor synergie met andere
(spor tieve outdoor) activiteiten en de goede bereikbaarheid maken, dat deze locatie bij uitstek
geschikt is voor een evenementencomplex met een toegevoegde waarde voor heel Midden- en
West Brabant. Naast een evenementencomplex zijn volgens het consortium echter ook ondersteunden
commerciële functietoevoegingen onontbeerlijk opdat het totale concept optimaal tot
zijn recht komt en de financiële haalbaarheid op langere termijn kan worden gegarandeerd. Het
consortium heeft binnen deze visie diverse varianten (waaronder een tijdelijke of een semi-permanente
hal) onderzocht en bezien in relatie tot de omgeving en de financiële haalbaarheid.
Bouwprogramma en programmering.
Op basis van de functie van de Bavelse Berg als ‘Park van Breda’ heeft het consortium een
selectie gemaakt van elementen om zo een optimum te vinden tussen financiële haalbaarheid
enerzijds en maatschappelijke/sociale afwegingen anderzijds. Centraal in de uiteindelijke keuze
voor het programma staat synergie met de andere functies en de omgeving van de Bavelse
Berg. Dit heeft geleid tot het volgende programma:
FUNCTIE OPPERVLAK (m 2 )
Evenementenhal (inclusief horecavoorzieningen) 10.000
Health club (fitness, beauty, sauna e.d) 1.500
Thematische retail (w.o. try and buy) 11.000
TOTAAL 22.500
Bij de programmering van de evenementenhal is door het consortium vooral gekeken naar
functies, die – passend binnen het stedelijke karakter van Breda en het parkachtige landschap
op en om de Bavelse Berg – geschikt zouden kunnen zijn voor exploitatie. Hierbij wordt
uitgegaan van evenementen, welke de combinatie van in- en outdoor zoveel mogelijk in zich
hebben. Het betreft daarbij zowel bestaande als nieuwe activiteiten, onder te verdelen in puur
commerciële evenementen en meer maatschappelijk georiënteerde evenementen. Omdat op
het gebied van vak- en publieksbeurzen kennis en expertise van een al lokaal opererende
partij onmisbaar is geeft het consortium aan Organisatie Groep Zuid als ervaren partner bij
het project te willen betrekken 5 .
5. Dit evenementenbureau organiseert onder andere de Regio Business Dagen en was voorheen initiatiefnemer in het
geïnteresseerde marktconsortium met Heijmans IBC en Bavaria.
15

Deel 2
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!
Ondersteunende functies.
In de visie van het consortium heeft het ondersteunende programma rond het evenementencomplex
twee doelen. Enerzijds is het van belang om functies te ontwikkelen, die de operationele
aspecten van het evenementencomplex ondersteunen. Permanente functies versterken
namelijk het gebruik en de bekendheid van het gebied. Anderzijds vormen de ondersteunende
functies, zoals thematisch retail, een onmisbare financiële drager voor de onrendabele investeringen
in de evenementenhal. Het consortium wijst in dit kader op de trendontwikkeling dat
sport en beweging steeds meer onderdeel zijn geworden van vrijetijdsbesteding. Deze trend
heeft zowel gevolgen voor de detailhandel in sportartikelen als de aanbieders van sportvoorzieningen,
die daarbij fysiek steeds dichter naar elkaar toegroeien. Een andere belangrijke
trendontwikkeling bij de realisatie van dergelijke thematische detailhandelsfuncties op een
perifere locatie zoals de Bavelse Berg, is dat deze niet ten koste mag gaan van andere al
bestaande detailhandelsclusters in een stad.
Door de exclusieve keuze voor de thema’s ‘Sport/outdoor’ en ‘Leisure/events’ kan volgens het
consortium op een zorgvuldige wijze op beide ontwikkelingen worden ingespeeld. Het consortium
hanteert als uitgangspunt, dat de winkels qua thema, beleving en concept een versterking
moeten vormen van de activiteiten zoals die op het evenementencomplex plaatsvinden. Gezocht
zal worden naar partijen, die op elkaar en op de functies rond de berg een aanvulling vormen.
Het gaat dan om bijvoorbeeld generieke outdoorwinkels en/of sportspecialisten (ruitersport,
veldrijden, hardlopen, enzovoort). Uit de gemeentelijke Vastgoedmonitor blijkt immers dat de
Bredanaar vooral voor outdoor artikelen buiten de stad te rade moet gaan. De kern van het
cluster kan daarbij nog verder verstrekt worden door bijvoorbeeld een healthclub/beautyshop.
Sports & Outdoor
Buitenruimte
Leisure &events
• Winkels
• Try & Buy
• Indoor sports
• Park
• Outdoor sports
(ruiterpaden, fiets- &
voetpaden et cetera
• Horeca
• Evenementenhal
• Voorzieningen onder
andere Horeca
Groeimodel
Het voorgestelde plan – zo geeft het consortium aan – is ook een basis voor een nader
gezamenlijk uit te werken groeimodel. De achterliggende gedachte is, dat Breda de afgelopen
jaren te kampen heeft gehad met het feit, dat een aantal toonaangevende evenementen de basis
heeft verplaatst naar elders. Er zal tijd nodig zijn om nieuwe evenementen aan te trekken en een
stevige marktpositie in evenementenland te verwerven. Daarom is de visie van het consortium
opgebouwd volgens het motto ‘van activiteit naar accommodatie’, waarbij in de tijd gezien
ruimte is om te groeien in evenementenprogramma en bijbehorende accommodatievoorzieningen
(van bijvoorbeeld tent naar evenementenhal en van ruiterconcours naar paardensportwinkel).
16

Deel 2
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!
7.
PARK MINERVUM
Advies- en ingenieursbureau Grontmij heeft in de 2e helft van september 2004 de
‘Ideeënschets Park Minervum‘ ingediend, vergezeld van een begeleidende brief (zie ook
bijlage 1. voor een korte kenschets van het bedrijf).
Schetsideeën op hoofdlijnen
De Grontmij heeft als eigenaresse de toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden van de
voormalige vuilstort Bavel/Dorst in beeld gebracht. Aan de gemeente wordt gevraagd haar
medewerking te verlenen aan de realisatie van Park Minervum en aan te geven welke
gemeentelijke randvoorwaarden daarbij gelden.
Park Minervum is in de optiek van Grontmij een hoogwaardige werklocatie met een thematisch
recreatiegebied. Er wordt uitgegaan van de volgende functies:
een werklocatie van maximaal 60.000 m 2 bvo ten behoeve van (creatieve en
ambachtelijke) industrie en (recreatieve) bedrijvigheid in de vorm van kleinschalige en
lichte bouw constructies op de noordhelling in aansluiting op het bestaande industrieterrein
Hoogeind (zie nummer 1 van onderstaand schetsontwerp);
een wintersportcentrum met onder andere een indoor skibaan, sledehellingen,
shop, en dergelijke (nr. 2);
een golfcentrum, bestaande uit een driving range, putting greens, oefenholes en
een shop (nr. 3);
een evenementenhelling op de zuidflank, die ingericht en gebruikt kan worden in samenhang
met de ontwikkeling van het evenemententerrein (tribunes, podium, wandelpaden,
horeca, en dergelijke) (nr. 4);
een centraal gelegen recreatieplateau, waarvoor in dit stadium nog geen concrete functies
zijn ingevuld. Gedacht wordt aan een amfitheater, tropische kassencomplexen met planten
en dieren, grootschalige speeltuinvoorzieningen, en dergelijke (nr. 5);
een helihaven in het kader van een (inter)nationaal netwerk van helihavens voor zakelijk
gebruik (nr. 6).
Op onderstaand schetsontwerp wordt een overzicht gegeven van de situering van deze
functies. Grontmij geeft aan voor alle genoemde onderdelen gesprekken te voeren met
geïnteresseerde ondernemers.
Voorlopig schetsontwerp Park Minervum
17

Deel 2
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!
Milieu en Afval Regio Breda
In de afgelopen periode heeft in overleg met de Provincie Noord-Brabant en de gemeente
Breda een pilotstudy plaatsgevonden naar de technische en juridische herontwikkelingsmogelijkheden
van werk- en recreatieve functies op de voormalige stortplaats. In het onderzoek
(vastgelegd in het rapport ‘Pilotstudie hergebruik afvalberg Bavel te Breda‘ uit mei 2004) wordt
geconcludeerd, dat er geen sprake is van onoverkomelijke belemmeringen. Grontmij wijst er
verder op dat het belangrijk is, dat zij ook instemming verkrijgt van het Milieu en
Afval Regio Breda (M.A.R.B.). Met deze (voorheen stadsgewestelijke) instantie heeft de Grontmij
afspraken gemaakt over de (eeuwigdurende) nazorg van de voormalige stortplaats ten aanzien
van de milieutechnische aspecten. In dat kader geeft Grontmij dan ook aan, dat de plannen,
de realisatie en het beheer zodanig ter hand zullen worden genomen, dat zij absoluut geen
extra risico’s opleveren voor de milieutechnische conditionering en de daarbij behorende
afspraken in het nazorgplan. Dit zal nader worden uitgewerkt in het nieuw op te stellen en
door de provincie goed te keuren hergebruikplan. De resultaten van dit onderzoek zijn dan
ook door de provincie meegenomen in de recent verschenen ‘Nota Hergebruik Stortplaatsen‘,
waarin de randvoorwaarden worden beschreven voor het herontwikkelen van gesloten
stortlocaties. Hiermee worden duurzaam gebruik van de ruimte evenals bescherming van
het milieu gewaarborgd.
Inhoudelijke reactie op Park Minervum
Grontmij is al langere tijd doende een herontwikkeling van de voormalige stortplaats te
bewerkstelligen. Bij brief van 31 oktober 2003 hebben burgemeester en wethouders in
principe – uitdrukkelijk onder voorbehoud van nog te nemen (kaderstellende) besluiten van het
college en de gemeenteraad en van het in positieve zin doorlopen van planologische en andere
benodigde procedures – ermee ingestemd om op deze locatie een hoogwaardige werklocatie
en een recreatiegebied te realiseren. De Ideeënschets Park Minervum en nader overleg met
de Grontmij hebben geleid tot enkele concretiseringen van randvoorwaarden. Park Minervum
kan in principe zelfstandig (los van het evenementencomplex) gerealiseerd worden, maar een
samenhangende ontwikkeling van het gehele plangebied verdient de voorkeur. Wat ook door
Grontmij wordt ondersteund. Ruimtelijk is op de stortplaats dan ook rekening gehouden met
een evenementenhelling, aansluitend aan het beoogde evenemententerrein aan de voet van
de Berg. Bijzondere aandachtspunten zijn de afstemming (en het voorkomen van doublures)
tussen horecafuncties in het gebied van Park Minervum en het evenementencomplex, tussen
(ondersteunende) thematische retailfuncties in beide gebieden en tussen de inrichting van Park
Minervum enerzijds en evenemententerrein en landschapspark anderzijds. In het vervolgtraject
zullen hierover nadere afspraken gemaakt worden. Overige aandachtspunten, die bij de verdere
uitwerking van belang zijn:
het perspectief van de haalbaarheid van de werklocaties in Park Minervum: in principe
is dit een verantwoordelijkheid van Grontmij, zij het dat afstemming met Hoogeind en
evenementencomplex randvoorwaardelijk is;
milieu- en veiligheidsimplicaties van (eventuele) functies als het wintersportcentrum en
helihaven.
Conclusie betreffende Park Minervum
Grontmij is een particuliere bouwexploitant. De realisering van Park Minervum is in zijn
volle omvang voor haar rekening en dient dus voor de gemeente kostenneutraal te worden
gerealiseerd, onder voorbehoud van volledige instemming van MARB.
18

Deel 2
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!
8.
VOORLOPIGE SCHETSONTWERP & VERKENNENDE GEBIEDSEXPLOITATIE
Deelplannen evenementencomplex versus deelprojecten rond Bavelse Berg
Het ontwikkelingsgebied van de Bavelse Berg in ruime zin bestaat daarom uit een drietal min of
meer gerelateerde deelprojecten: naast het evenementencomplex met park aan de voet van de
Berg, heeft de Grontmij ontwikkelingsplannen op de berg zelf en worden in het kader van de
Structuurvisie Breda-Oost ook plannen gemaakt in het kader van toekomstige verstedelijkingsopgaven.
Uiteraard staat het evenementencomplex Bavelse Berg in dit kader centraal.
De ontwikkeling van het evenemententerrein en het landschapspark hebben daarbij een
directe (gebruiks)relatie met de ontwikkelingen op de berg. De ontsluiting van het
evenementen complex (dat wil zeggen hal én terrein) en het landschapspark hebben bovendien,
als zogenaamde ‘bovenwijkse voorzieningen‘, een directe (gebruik)relatie met de toekomstige
ontwikkeling van het middengebied van Breda Oost.
Integrale grondexploitatie
De integrale grondexploitatie van het evenementencomplex bestaat uit een drietal
hoofdelementen:
‘Functioneel ruimtegebruik’ het voorlopige stedenbouwkundige schetsontwerp geeft
informatie over de toedeling van ruimte over de gewenste functies. Het ruimtegebruik heeft
zowel gevolgen voor de kwaliteit van het plan als voor de verdeling van kosten over de
openbare en niet-openbare ruimte.
‘Programmabeschrijving’ de in het plan gewenste functies bestaande uit m 2 brutovloeroppervlak
met betrekking tot de evenementenhal, commerciële voorzieningen,
het evenemententerrein, parkeren, ontsluiting, het landschapspark.
‘Noodzakelijke investeringen’ om een plan te kunnen realiseren zijn investeringen nodig.
Toelichting hoofdfuncties en programma
Qua functies en globaal programma ziet een en ander er dan als volgt uit:
Hoofdfuncties
Programma
Evenementenhal 10.000 m 2
Evenemententerrein
circa 25 ha
Landschapspark circa 38 ha +
Totaal
circa 64 ha
De evenementenhal herbergt circa 2.000 m 2 aanvullende voorzieningen (horeca, sanitair, opslag
en dergelijke).
Het evenemententerrein bestaat naast een hoofd- en bijveld, uit een parkeerterrein en de
locatieontsluiting. Het landschapspark is inclusief ecologisch ingerichte beekstructuren, maar
exclusief de bestaande waterplas.
Toelichting investeringen en dekkingsperspectieven
Het consortium (Ballast Nedam) stelt zich garant en bouwt een permanente evenementenhal,
inclusief horeca en overige voorzieningen (toiletten, opslag en kantorenruimten en
dergelijke), die echter niet via een marktconforme exploitatie kunnen worden terugverdiend.
Nog nader overeen te komen zaken hierbij betreffen:
- de architectonische uitstraling van de hal;
- de mate van geluidswerendheid.
Voorts wordt het consortium (TCN) toegestaan in het gebied ondersteunde functies (marktvoorstel
11.000 m 2 ) te realiseren, waarvan een Pro Memoriebedrag uit de ontwikkelingswinst,
ter dekking van een deel van de investeringskosten voor de hal door het consortium wordt
ingebracht. Het consortium betaalt de gemeente ten aanzien van de thematische detailhandel
tevens een marktconforme grondprijs. Nog nader uit te werken zaken betreffen hierbij:
- de daadwerkelijke thematische invulling in relatie tot de gemeentelijke detailhandelsnota;
- de uiteindelijke omvang van ondersteunende functies, de ruimtelijke inpassing in het
gebied en de hierbij door het consortium te betalen grondprijs.
19

Deel 2
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!
Daarnaast betaalt de gemeente aan het consortium een eenmalig Pro Memoriebedrag ter
afdekking van de resterende onrendabele top van de hal, waardoor het consortium (TCN/
Ahoy) garandeert de hal gedurende 20 jaar voor eigen rekening en risico te zullen exploiteren.
Nog nader uit te werken is hierbij:
- de eigendomsverhoudingen ten aanzien van de hal;
- de garantiestellingwaarborgen met betrekking tot de termijnexploitatie van de hal en het
evenementencomplex als geheel;
- de hoeveelheid en type evenementen die noodzakelijk zijn om exploitatiedoelstellingen te
realiseren in relatie tot de benodigde evenementenvergunning en eventuele vrijstellingen
daarop.
Gaat het in de looptijd van de exploitatieperiode van 20 jaar toch ergens mis, kunnen de
eventuele eenmalige gemeentelijke investeringen in een evenementenhal, naar verwachting
worden terugverdiend door bijvoorbeeld een (industriële) herontwikkeling van bijvoorbeeld
de ingebrachte restantgronden van Hoogeind III gronden, alsmede het beoogde parkeerterrein.
De gemeentelijke investeringen in het evenemententerrein kunnen in 20 jaar worden afgeschreven
en de kapitaalslasten per jaar dienen te worden afgedekt door de te verwachten
opbrengsten uit betaald parkeren, het wellicht heffen van een vermakelijkhedenretributie
op commerciële evenementen in hal en/of terrein (zie verder hoofdstuk 9), alsmede overige
huuropbrengsten van het evenemententerrein. Nog nader te onderzoeken is hierbij:
- de verwachte jaarlijkse bezoekersaantallen van het evenementencomplex in relatie tot de
exacte hoogte van het parkeertarief;
- de verwachte bezoekersaantallen op basis van de definitie van een ‘vermakelijk
evenement’, de organisatie en kosten van de uiteindelijke heffingsmethodiek en de
hoogte van het retributiebedrag per bezoeker van die ‘vermakelijkheid’;
- de verwachte overige verhuuropbrengsten van het evenemententerrein voor commerciële
beurzen en activiteiten die niet via een retributie kunnen worden belast (denk hierbij aan
vakbeurzen en/of circussen en dergelijke);
De geprognosticeerde onrendabele top van het evenemententerrein kan worden afgedekt
door het reeds gereserveerde restantbedrag in het MIP (ten behoeve van evenementenhal
Steenakker). Hierdoor is het mogelijk dat de financiële drempels voor grote maatschappelijke
(dat is niet commerciële) evenementen laag gehouden kunnen worden. Nader moet
worden
uitgezocht:
- onder welke voorwaarden en condities (lokale) maatschappelijke evenementen van het
evenementencomplex gebruik zouden willen en kunnen maken.
De investeringen in het landschapspark kunnen naar verwachting worden afgedekt door
het zorgvuldig inpassen van ondersteunende functies zoals een kwalitatief hoogwaardige
manege en de nieuwste generatie tuincentrum (met voorbeeldtuinen). Ook is Pro Memorie
een taakstellend subsidiebedrag opgenomen. Voorts heeft de Dienst Landelijk Gebied (DLG)
van het Ministerie van LNV aangegeven een financiële rol te willen spelen, waardoor de
gemeentelijk verwerving- en inrichtingskosten kunnen worden verlaagd. Het restant bedrag
zal als te doen gebruikelijk als ‘bovenwijkse voorziening‘ ten laste komen van de toekomstige
herontwikkeling van (het middengebied van) Breda Oost. Dit minus het restantbedrag uit
het Fonds Grote Werken (ten behoeve van de infrastructuur evenementenhal Steenakker).
Nog nader uit te werken zaken betreffen:
- de aard en omvang van financieel draagkrachtige functietoevoegingen;
- de voorwaarden waaronder potentiële subsidiebronnen kunnen worden binnengehaald en
de exacte omvang daarvan;
- de voorwaarden waaronder DLG kan participeren en de hoogte van de te behalen
kostenvoordelen ten aanzien van verwerving, rente en beheer van het landschapspark;
- de hoogte van het risicoprofiel dat het Grondbedrijf wenst te lopen ten aanzien van de
restantkosten die als bovenwijkse voorziening ten laste moeten komen van de toekomstige
ontwikkeling van het middengebied van Breda Oost.
20

Deel 2
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!
Voorlopig schetsontwerp Bavelse Berg
Resumerend
Op basis van door de gemeente geleverde uitgangspunten zijn door het marktconsortium en
Grontmij voorstellen gedaan, die verdere uitwerking rechtvaardigen. Met dien verstande dat
die ten aanzien van de éénmalige investeringen in de evenementenhal daaraan niet volledig
voldoen.
Bij de gemeentelijke reacties op beide voorstellen zijn diverse aandachtspunten genoemd, die
nog om een nadere uitwerking vragen. Echter al met al zijn er voldoende aanknopingspunten
om het gebied rond de Bavelse Berg samen met de marktpartijen tot voor de gemeente een
financieel aanvaardbare ontwikkeling te brengen, mits de gemeente door haar grond- en eigendomsposities
voldoende regie kan houden om deze risico’s ook op langere termijn af te dekken.
21

Deel 2
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!
22

Deel 2
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!
9.
VERMAKELIJKHEDENRETRIBUTIE
Een specifieke evenementenbelasting kent de Gemeentewet niet. Wel wordt in artikel 229 van
de Gemeentewet de mogelijkheid geboden tot het heffen van een vermakelijkhedenretributie.
In de Gemeentewet zijn de eisen, randvoorwaarden, en regels met betrekking tot deze heffingen
nader uitgewerkt. Als gevolg van artikel 229 (eerste lid, onderdeel c) van de Gemeentewet
kunnen gemeenten een vermakelijkhedenretributie heffen. Het gaat hierbij om een heffing tot
‘verhaal van kosten’ die een gemeente moet maken voor het treffen van voorzieningen ter zake
van vermakelijkheden (bijvoorbeeld evenementen). Degene die vermakelijkheden aanbiedt, is
in beginsel belastingplichtig. Doorgaans is de ondernemer die gelegenheid verschaft tot het
bezoeken van een vermakelijkheid als belastingplichtige omschreven. Heffing van vermakelijkhedenretributie
is mogelijk voor het geven van vermakelijkheden, waarbij gebruik wordt
gemaakt van de in artikel 229 omschreven voorzieningen of bijzondere voorzieningen.
Alléén indien een evenement een vermakelijkheid is, kan sprake zijn van het ter zake heffen
van een retributie. De Gemeentewet bevat echter géén definitie van het begrip vermakelijkheid.
Bedoeld begrip is dan ook in de loop der jaren door de belastingrechter nader geconcretiseerd.
Desondanks blijft het lastig een exacte omschrijving te geven van een (belastbare) vermakelijkheid.
Het begrip vermakelijkheid kan gelet op de jurisprudentie als volgt worden omschreven:
“een vermakelijkheid is een gebeuren, waarbij wordt beoogd of mede beoogd dat het publiek
amusement, ontspanning of vermaak zoekt, ondergaat, vindt, pleegt te vinden of kan vinden,
een en ander in of op daartoe bestemde of geschikte voor ieder in wezen toegankelijke
inrichtingen, terreinen, wateren, en dergelijke”. Een vermakelijkheid hoeft dus niet persé in de
‘grappige’ sfeer te liggen. Ook een treurspel, door een toneelgezelschap opgevoerd in de
schouwburg of een openluchttheater levert een vermakelijkheid op. Dit kan, gelet op hun aard
en strekking, niet worden gezegd met betrekking tot de beoefening van de wetenschap, het
bijwonen van wetenschappelijke lezingen of godsdienstoefeningen, het volgen van lessen
of het actief bedrijven van sport. De woorden ‘publiek’ en ‘voor ieder in wezen toegankelijke’
betekenen dat vermakelijkheden in (echt) besloten kring niet tot de belastbare vermakelijkheden
behoren.
In artikel 229 van de Gemeentewet is sprake van twee soorten voorzieningen. Enerzijds door
en met medewerking van het gemeentebestuur tot stand gebrachte of in stand gehouden
voorzieningen. Anderzijds bijzondere voorzieningen in de vorm van toezicht of anderszins,
welke van de zijde van het gemeentebestuur zijn getroffen. Deze voorzieningen hebben
gemeen dat gemeenten daarmee zelf bemoeienis hebben, eventueel in de vorm van het
verlenen van medewerking. De bijzondere voorzieningen zijn kennelijk meer van incidentele
aard, terwijl de in de wet eerstgenoemde voorzieningen kennelijk meer van permanente aard
zijn. Voorwaarde voor de heffing van de vermakelijkhedenretributies is dat bij het geven van
een vermakelijkheid gebruik van voorzieningen wordt gemaakt. Uiteraard moeten voor de
toepassing van artikel 229 de voorzieningen wel het karakter hebben dat ze bruikbaar zijn of
zijn getroffen met het oog op de te belasten vermakelijkheid. Er dient dus een oorzakelijk verband
aanwezig te zijn tussen de (bijzondere) voorzieningen, de kosten en het gebruik daarvan
en de retributieheffing. In de Memorie van Toelichting werd met betrekking tot dit onderwerp
over de vermakelijkhedenretributie het volgende opgemerkt (Kamerstukken II 1989/90, 21 591,
nr. 3, blz. 33): “bij de vermakelijkhedenretributie gaat het om een heffing ter bestrijding van de
gemeentelijke lasten”. Het is dus noodzakelijk dat kan worden aangetoond dat er lasten aan de
heffing ten grondslag liggen.
23

Deel 2
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!
24

Deel 2
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!
10. DRIETAL VOORLIGGENDE KEUZEOPTIES
Op basis van het voorgaande is er een drietal keuzeopties.
1. Programakkoord 2002-2006 en het groeiscenario
Een concrete financiële participatie van de gemeente in de onrendabele top van de evenementenhal
voldoet niet (geheel) aan de uitgangspunten in het programakkoord van mei 2002.
Hierin wordt immers gesteld dat naast de meerjarige exploitatie ook de eenmalige investeringen
van een dergelijke hal volledig door de markt dienen te worden afgedekt. Deze strategie is
echter niet zonder (financiële) risico’s. Het marktconsortium zou zonder duidelijk gemeentelijk
financiële inspanning tussentijds kunnen afhaken (en er zijn niet echt veel andere marktpartijen
in Nederland over die in staat geacht moeten worden én ook bereid zijn dergelijke investeringen
te doen). Ook zijn er elders marktinitiatieven te ontwaren (Gorinchem, Bergen op Zoom)
die de resterende marktruimte voor een dergelijke evenementenaccommodatie in Midden- en
West-Brabant tussentijds zouden kunnen gaan invullen. Ten slotte zullen er ook enkele mee- en
tegenvallers ten aanzien van investering en exploitatie optreden. De aanleg van het evenemententerrein
kan zich in eerste instantie wellicht beperken tot het hoofdveld, waarop vervolgens
tenten worden gesitueerd, en het parkeerterrein zou vooralsnog als onverhard terrein kunnen
worden ingericht. Verder zou de aanleg van het landschapspark beperkt kunnen worden tot
een basis landschap waarbij vooral de beekstructuren al worden aangelegd aangevuld met
enkele strategische gesitueerde houtwallen langs een ruiterpad ten behoeve van hippische
concoursen. Echter moet er tegelijkertijd rekening mee gehouden worden dat de inkomsten
uit betaald parkeren en de vermakelijkhedenretributie in een dergelijk startscenario aanzienlijk
lager kunnen uitvallen dan nu geprognosticeerd. Ook zullen de gemeentelijke beheerskosten
aanzienlijk hoger uitvallen omdat er mogelijk geen overkoepelende private exploitatie is.
2. Publiekprivate samenwerking verdient de voorkeur
Om de financiële risico’s beheersbaar te maken én te houden wordt een nauw samenwerkingsmodel
tussen publieke en private partijen wenselijk en noodzakelijk geacht. Publiekprivate
samenwerking (pps) is een samenwerkingsverband waarbij overheid en bedrijfsleven, met
behoud van eigen identiteit en verantwoordelijkheid, samen een project willen realiseren op
basis van een heldere taak- en risicoverdeling. Als gevolg van die samenwerking kan vervolgens
aanzienlijke meerwaarde worden behaald: een kwalitatief beter eindproduct voor het zelfde
geld (zowel een binnen- als een buitenaccommodatie voor grootschalige evenementen) of
dezelfde kwaliteit voor minder geld (private exploitatie van zowel hal als terrein). Er ontstaat op
die manier voordeel voor beide partijen.
De gemeente realiseert haar maatschappelijke doelstellingen en creëert perspectief op een hoge
kwaliteit en een reductie van de projectkosten. Voor het marktconsortium ontstaan niet alleen
nieuwe kansen op een groeiende markt, ook kan het zelf invloed uitoefenen op een zo efficiënt
mogelijke vormgeving en uitvoering van het project en daarmee op haar verdienmogelijkheden.
Private partijen zoals Ahoy en TCN kunnen de wensen van burgers en bedrijven met betrekking
tot evenementen en beurzen goed vertalen naar een optimaal product, zowel financieel
als inhoudelijk. Zij hebben op basis van jarenlange ervaring in de evenementenwereld een goed
oog voor de wijze waarop (binnen de gemeentelijke financiële randvoorwaarden en beleidsdoelstellingen)
de opbrengstpotentie van het evenementencomplex kan worden geoptimaliseerd
en de kosten en risico’s van de exploitatie gedurende 20 jaar kunnen worden beperkt.
De publiekprivate samenwerking vereist echter van beide partijen dat de taken, de kosten en
de opbrengsten inclusief de risico’s tijdens de planuitvoering inzichtelijk gemaakt en verdeeld
moeten kunnen worden. De wijze waarop de (financiële) risico’s uiteindelijk worden verdeeld
zal natuurlijk in een nog nader uit te werken samenwerkingsovereenkomst exact omschreven
moeten worden. Op voorhand worden de financiële risico’s van de noodzakelijke éénmalige
extra gemeentelijke investeringen in de evenementenhal echter als aanvaardbaar in geschat,
omdat deze bij een eventuele herontwikkeling in het gebied zelf immers kunnen worden goed
gemaakt.
25

Deel 2
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!
3. Handhaving huidige stedelijke evenementenstatus
Indien geen van beide opties tot de politiek-bestuurlijke mogelijkheden behoort, zullen de
restant gronden van industrieterrein Hoogeind III (circa 14 ha in de zogenaamde oksel van de
Berg ) zo spoedig mogelijk, conform het vigerende bestemmingsplan, in ontwikkeling worden
gebracht, zodat de geprognosticeerde grondopbrengst alsnog kan worden gerealiseerd.
Deze industriële ontwikkeling vormt voorts geen beletsel om planologische medewerking te
verlenen aan de plannen van de Grontmij voor Park Minervum. Na de jarenlange gemeentelijke
plannenmakerij betreffende de realisatie van een stedelijke evenementenhal zal dan echter
geconcludeerd moeten worden dat de gemeentelijke ambities van ‘Breda als evenementenstad’
in de toekomst beperkt zullen moeten blijven tot én gericht zullen moeten worden op het
handhaven van de huidige ‘status quo’.
Eindconclusies
1. Geconcludeerd kan worden dat met de realisatie van het evenementencomplex een
belangrijke impuls gegeven wordt aan de ambitie van Breda om zich als evenementenstad
verder te versterken;
2. Tevens moet echter geconcludeerd worden dat aan het financiële uitgangspunt ten behoeve
van de investeringen zoals opgenomen in het Programakkoord 2002-2006 met betrekking
tot de evenementenhal niet wordt voldaan.
Toekomstbeeld Bavelse Berg?!
26

Deel 2
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!
Bijlage 1.
KENSCHETS BETROKKEN MARKTPARTIJEN
TCN Property Projects
TCN is één van de snelst groeiende ontwikkelaars in Nederland. De werkwijze van het bedrijf
wijkt enigszins af van het algemeen gangbare doordat het ontwikkelde vastgoed meestal in
eigendom wordt gehouden en niet meteen wordt door verkocht. Het bedrijf combineert dus
ontwikkelen en management met als leidend principe betrokkenheid op lange termijn. Het in
Nieuwegein gevestigde TCN is tien jaar geleden opgericht en heeft een bijzonder onstuimig
jaar achter de rug. Het bedrijf kiest voor opvallende en spraakmakende projecten. Eerst werd
het Media Park in Hilversum van het NOB overgenomen (1 110 miljoen), daarna werd een
intentieovereenkomst getekend voor de aankoop van het Kema Business Park in Arnhem
(1 100 miljoen) en als klap op de vuurpijl werd samen met de buitenlandse investeringsmaatschappij
Wedge Investments een meerderheidsbelang in het beursgenoteerde bouwbedrijf
Ballast Nedam genomen (naar schatting meer dan 1 40 miljoen). TCN is bovendien drukdoende
met de herontwikkeling van het Nederlands Congres Centrum, dat in 2001 samen met Provast
werd overgenomen van de gemeente Den Haag. Uitgangspunt hierbij is de gebruiker, in dit
geval de in de stad gevestigde internationale organisaties. Het congrescentrum zal ingrijpend
worden gerenoveerd (kosten 1 55 miljoen). De Statenhal (8.000 m 2 ) zal echter moeten verdwijnen,
waardoor het gerenommeerde North Sea Jazz festival vanaf 2006 genoodzaakt is uitwijken
naar Ahoy Rotterdam. In Noord-Brabant is TCN verder actief met de plannen voor
het leisure en kantorenpark Nimbus te Eindhoven. Op het 9 hectare grote terrein (langs de A2
bij de nieuwe woonwijk Meerhoven) wil TCN een park bouwen, waar jong en oud zich kan
ontspannen, vermaken en leren. Naast het medisch attractiepark Asklepion, zullen er een
multiplex bioscoop, automuseum, speel-, skate- en danscentra, thematische winkels, kantoren,
een hotel en een HOV-terminal worden gebouwd. TCN hoopt begin 2006 met de bouw te
kunnen beginnen, zodat Nimbus in het voorjaar van 2007 haar deuren zou kunnen openen
voor het publiek. Met de bouw is een totaal bedrag van circa 1 150 miljoen gemoeid en de
verwachting is om jaarlijks circa 3,5 miljoen bezoekers te trekken.
De financiële ontwikkelingsfilosofie van het bedrijf rust op het beginsel dat alle nieuw op te
starten projecten uit de te genereren cashflow van dat project gefinancierd moeten kunnen
worden. De groei van het bedrijf wordt vervolgens gerealiseerd door de waardestijging van het
vastgoed te benutten via herfinanciering. TCN combineert zijn ontwikkelingsactiviteiten daarom
vaak met een meerjarige managementbetrokkenheid, zodat blijvend geprofiteerd kan worden
van de waardestijging. Toekomstig groeipotentieel ziet het bedrijf vooral op het grensvlak
van de commerciële markt en de overheid (semi-overheidachtige functies op het gebied van
bijvoorbeeld ziekenhuizen, zorg, leisure en cultuur en dergelijke). TCN is in heel Europa actief
met ruim 200 medewerkers en heeft vestigingen in Nederland, Duitsland, België, Hongarije en
Portugal.
Bij de bouwontwikkeling van het evenementencomplex geldt dat TCN Property Projects zowel
als ontwikkelaar (voor de evenementenhal) en als belegger (voor de ondersteunende thematische
detailhandel) wil optreden. De meeste Nederlandse ontwikkelaars bouwen alleen en
verkopen (nadat huurders zijn gevonden) de ontwikkeling door aan een eindbelegger.
De eindbelegger neemt zijn beslissing op ligging, kwaliteit van de huurinkomsten et cetra.
In tegenstelling tot een ontwikkelaar kijkt een belegger juist naar zijn rendement op langere
termijn. Een projectontwikkelaar pur sang heeft geen verbinding met een bouwbedrijf, kent
een hoog risicoprofiel, heeft gespecialiseerde ontwikkelkennis en is in staat om gedurende
een lange periode voorinvesteringen te doen. Een projectontwikkelaar zal streven naar
een optimalisatie van het kwaliteitsniveau om de ontwikkelingswinst te maximaliseren.
Door de afzet van het project naar een belegger of gebruiker realiseert hij zijn doelstellig.
Beleggers echter richten zich op lange termijn rendement. Ze gaan voor het eindproduct.
Projectontwikkelende beleggers, zoals TCN, realiseren daarbij voor hun eigen portefeuille.
TCN probeert de financiële risico’s van de evenementenhal op de Bavelse Berg af te dekken
door op een andere manier geld terug te verdienen. De exploitatieopbrengsten van de hal
kunnen immers (vooral in de aanloopfase) tegenvallen. Dan is het belangrijk dat er in een dergelijk
geval een financiële back-up is. Hoe kunnen de verliezen die moeten worden afgeboekt
toch weer worden opvangen. Een projectontwikkelaar loopt daarbij volgens TCN grote risico’s.
27

Deel 2
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!
Door de ontwikkeling van ondersteunende thematische detailhandel bij de evenementenhal,
kan TCN haar risico spreiden. De opbrengstwaarde van de thematische detailhandel is immers
groter. Winkels hebben een lager risicoprofiel dan een evenementenhal. De verhuurbaarheid op
een goed bereikbare locatie is beter dan een locatie ergens achteraf. Een evenementencomplex
met goede voorzieningen is beter dan een ‘kaal‘ complex. Daarmee is TCN bereid grotere
risico’s te nemen ten aanzien van de evenementenhal, vooral aan het begin van het project.
Ballast Nedam Bouw
Ballast behoort tot de grootste bouwondernemingen van Nederland maar heeft enkele
moeilijke jaren achter de rug. Over dit jaar verwacht de directie echter weer een positief
bedrijfsresultaat te halen (1 22 miljoen). Op het gebied van sport & leisure heeft het bedrijf een
zeer ruime ervaring. Naast de bouw van diverse voetbalstadions, zoals het NAC-stadion en de
Amsterdam Arena, heeft Ballast bijvoorbeeld ook de Heineken Music Hall, de Pathé Bioscoop
(beide aan de Arenaboulevard in Amsterdam) en natuurlijk de Kloosterkazerne van Holland
Casino Breda (samen met Heijmans) gerealiseerd. Recentelijk hebben TCN Property Projects en
Wedge Investments dus een aanzienlijk belang in het bouwbedrijf genomen.
Interbrew Nederland N.V.
Interbrew behoeft in Breda nauwelijks nog introductie. Het in de stad gevestigde Interbrew
Nederland maakt onderdeel uit van het Belgische Interbrew SA dat met een portfolio van meer
dan 200 merken in 120 landen en met meer dan 35.000 medewerkers, tot de absolute wereldtop
van brouwers behoort. Interbrew is, met een marktaandeel van ruim 16%, na Heineken de
tweede speler op de Nederlandse biermarkt.
Ahoy’ Rotterdam N.V.
Ahoy’ is met bijna 1,8 miljoen bezoekers per jaar de grootste publiekstrekker in de regio
Rotterdam. De categorie business-to-business beurzen genereerde in 2003 ruim 109.000
bezoekers en consumentenbeurzen trokken ongeveer 423.000 bezoekers. Concerten,
entertainment en (sport)evenementen waren goed voor meer dan 1 miljoen bezoekers.
Niet openbare zakelijke evenementen zoals congressen, vergaderingen, bedrijfsfeesten en
andere grote bijeenkomsten waren goed voor ruim 173.000 bezoekers.
Naast de rol als grootste publiekstrekker voor de regio heeft Ahoy’ ook een aanzienlijke maatschappelijke
en economische meerwaarde voor Rotterdam. Ahoy’ genereert circa 1 36 miljoen
per jaar aan directe omzet. Uit zogenaamd spin-off onderzoek blijkt echter dat het Rotterdamse
evenementencomplex in totaal meer dan een kwart miljoen euro aan inkomsten voor de stad
genereert. Per bezoeker wordt gemiddeld ruim 1 140,- per bezoek uitgegeven. Ook op de
arbeidsmarkt is Ahoy’ een representatieve speler in de stad, want zij creëert werkgelegenheid
voor een kleine 1.000 fulltime arbeidskrachten (waaronder de 140 werknemers van Ahoy’ zelf).
Bovendien heeft Ahoy’ met haar rol als grootste publiekstrekker voor de regio, haar internationale
publicitaire uitstraling, de economische spin-off alsook haar maatschappelijke functie, een
positief effect op het imago van de stad Rotterdam.
De organisatie van Ahoy’ heeft een platte marktgerichte structuur. De organisatie van beurzen
en evenementen (software) opereert gescheiden van de exploitatie van de accommodatie
(hardware). De organisatieafdeling is verantwoordelijk voor de organisatie van eigen evenemententitels
en de ontwikkeling van nieuwe beurzen en evenementen. Marktspecialisaties daarbij
zijn Transport, Grond-, Wegen- en Waterbouw, Voedings-/Genotsmiddelen en Leisure, Industrie
en Publieksbeurzen/-evenementen. Bekende eigen evenementen zijn bijvoorbeeld het ABN
AMRO World tennis Tournament, het Kerstcircus Ahoy’, Rotterdam Maritiem, Arbeidsmarkt en
Kids Adventure. De exploitatieafdeling houdt zich vervolgens bezig met alle interne en externe
klanten van Ahoy’. De speerpunten liggen hierbij op de congres-, vergader-, concert-, sport-,
business & trade- en corporatemarkt. Onder deze afdeling vallen tevens de afdelingen Horeca,
Vastgoed en Operational Services. Een recente succesvolle acquisitie is het binnen halen van
North Sea Jazz vanaf 2006. De gemeente Rotterdam heeft hierbij een belangrijke rol
gespeeld door tot en met 2015 per jaar 1 450.000 subsidie voor het festival beschikbaar
te stellen. Ook de Nationale Taptoe had Ahoy’ graag naar Rotterdam gehaald, maar hier
lijken de Brabanthallen in Den Bosch de beste papieren in handen te hebben.
28

Deel 2
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!
Ahoy’ Rotterdam bestaat uit een zevental beursen- en tentoonstellingshallen met een totale
oppervlakte van ruim 32.000 m 2 en een indoor sportpaleis met een maximale bezoekerscapaciteit
van ruim 10.000 personen. De aandelen van Ahoy’ Rotterdam N.V. zijn nu nog in
handen van de gemeente Rotterdam, maar gezocht wordt naar een grote internationale speler
in de muziek-, entertainment en media industrie als potentiële koper.
De gemeente Rotterdam is bovendien initiatiefnemer van een haalbaarheidsonderzoek naar de
mogelijkheden van de gecombineerde ontwikkeling van een nieuwe moderne voetbaltempel
(als vervanger van de in 1936 gebouwde Kuip) en multifunctioneel evenementencomplex
(al vervanger van het meer dan dertig jaar oude Ahoy’) in de Rotterdamse Waalhaven.
Deze haalbaarheidstudie heeft een ontwikkelingsscope van maximaal 15 jaar en zal naar
verwachting in 2005 worden afgerond.
Grontmij Nederland B.V.
Het advies- en ingenieursbureau heeft op dit moment last van het economische klimaat in
Europa. Daarom heeft het bedrijf begin dit jaar bekend gemaakt de tak Ontwikkeling &
Exploitatie, inclusief alle vastgoedactiviteiten, te willen verkopen. Bij de presentatie van haar jaar
cijfers over 2003 (winst van een kleine 1 5 miljoen) stelde Grontmij dat de groei in Nederland
en de buurlanden beperkt is. Daarom wordt nu prioriteit gelegd bij het uitvoeren van maatregelen
om herstel van de winstgevendheid te bereiken en ook moeten de schulden om laag.
De totale boekwaarde van de tak Ontwikkeling & Exploitatie bedraagt 1 45 miljoen en richt
zich vooral op woningbouw en bedrijventerreinen. In Nederland heeft Grontmij Vastgoed op dit
moment zo’n 200.000 m 2 in ontwikkeling. In opdracht van de Provincie Noord-Brabant en
in samenwerking met de gemeente Breda heeft Grontmij een pilotstudy afgerond naar de
mogelijkheden voor het herontwikkelen van de voormalige afvalberg Bavel-Dorst. Hierbij zijn
een vijftal aspecten onderzocht op hun haalbaarheid, te weten juridische, milieutechnische,
funderingstechnische, financiële en organisatorische aspecten. Geconcludeerd is dat het
bouwen op de voormalige stort, zowel in juridische zin als in technische zin, mogelijk is.
Er zijn met andere woorden geen onoverkomelijke bezwaren of problemen om tot
her ontwikkeling over te kunnen gaan. Grontmij wil als eigenaar van de Bavelse Berg dan
ook graag een hoogwaardige werklocatie (creatieve en ambachtelijke industrieën) en een
thematisch leisuregebied (met diverse recreatieve voorzieningen, zowel indoor- als outdoorfaciliteiten
met het thema sportieve recreatie, natuurbeleving en natuureducatie) ontwikkelen.
29

Deel 2
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!
30