bavelse berg deel 2.indd - Gemeente Breda
bavelse berg deel 2.indd - Gemeente Breda
bavelse berg deel 2.indd - Gemeente Breda
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
D E E L 2 De Bavelse Berg<br />
Een Unieke Evenementenlocatie?!
Deel 2<br />
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!<br />
DEEL 2<br />
De Bavelse Berg:<br />
Een unieke evenementenlocatie?!<br />
Financiële haalbaarheidstudie naar een multifunctioneel complex voor<br />
binnen- en buitenevenementen aan de Oostkant van <strong>Breda</strong><br />
COLOFON<br />
Opdrachtgever: Burgemeester en Wethouders <strong>Gemeente</strong> <strong>Breda</strong><br />
Dienst:<br />
OntwikkelingsDienst <strong>Breda</strong><br />
Vakdirectie: Grondbedrijf, Economische Zaken en Projectmanagement<br />
Contactpersonen: Hans Snelder (PM), Jan Govers (GB), Cees Swinkels (PE),<br />
Hans van Engen (RO), Nicolaas Veltman (EZ)<br />
Datum: November 2004<br />
Omslagcollage: Hans van Engen, gemeente <strong>Breda</strong><br />
Ontwerp en opmaak: bureau Vormgeving, gemeente <strong>Breda</strong><br />
1
Deel 2<br />
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!<br />
2
Deel 2<br />
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!<br />
INHOUDSOPGAVE<br />
1. INLEIDING 5<br />
2. BESTUURLIJKE OPDRACHT 7<br />
3. KEUZE MARKTPARTIJEN 9<br />
4. ONDERZOEKSKADERS 11<br />
5. RUIMTELIJKE UITWERKING 13<br />
6. VISIE MARKTCONSORTIUM 15<br />
7. PARK MINERVUM 17<br />
8. VOORLOPIGE SCHETSONTWERP & VERKENNENDE GEBIEDSEXPLOITATIE 19<br />
9. VERMAKELIJKHEDENRETRIBUTIE 23<br />
10. DRIETAL VOORLIGGENDE KEUZEOPTIES 25<br />
BIJLAGE 1.<br />
Kenschets betrokken marktpartijen 27<br />
3
Deel 2<br />
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!<br />
4
Deel 2<br />
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!<br />
1.<br />
INLEIDING<br />
In het programakkoord 2002-2006 is vastgelegd dat de realisatie van een evenementenhal<br />
belangrijk is voor <strong>Breda</strong>. Uitgangspunt hierbij is echter wel, dat zowel investering als exploitatie<br />
van een dergelijke overdekte accommodatie door de markt worden gerealiseerd 1 . Daarnaast<br />
is de bestuurlijke wens uitgesproken om de mogelijkheden van een buitenterrein voor grootschalige<br />
evenementen nabij de voormalige stortplaats Bavel-Dorst, in de volksmond ook wel<br />
de ‘Bavelse Berg’ genoemd, te onderzoeken.<br />
De Bavelse Berg: Een Unieke Evenementenlocatie?!<br />
Verkennend gemeentelijk vooronderzoek heeft in juli 2003 uitgewezen dat de koppeling van<br />
beide onderzoeksprojecten mogelijkheden biedt om diverse gemeentelijke ambities rond de<br />
(belevings)economie, toerisme, evenementen en de natuurlijke inrichting van de stadsrandzone<br />
via een integrale aanpak duurzaam te verwezenlijken. Op basis van een zevental <strong>deel</strong>verkenningen<br />
(ten aanzien van de marktruimte, milieu, geluid, beheer, draagvlak, ruimte en financiën) is<br />
ambtelijk geconcludeerd dat een evenementencomplex aan de voet van de Bavelse Berg in<br />
principe mogelijk is 2 . De unieke combinatie van een nieuwe privaat gefinancierde (regionale)<br />
evenementenhal en een publiek gefinancierd (provinciaal) evenemententerrein, dat overloopt<br />
in een robuust openbaar landschapspark bij de Bavelse Berg, levert gunstige perspectieven op<br />
voor een marktconforme exploitatie en het beheer van het totale complex, evenals voor het<br />
verkrijgen van bovenlokale projectsubsidies. Bij een solitaire ontwikkeling van een evenementenhal<br />
is hiervan zeker geen sprake, terwijl een solitaire ontwikkeling van een evenementen terrein<br />
wellicht onvoldoende marktconforme exploitatiemogelijkheden heeft. Eind juli 2002 hebben<br />
Burgemeester en Wethouders op basis van bovengenoemde conclusies dan ook opdracht<br />
gegeven tot een nader onderzoek naar de financiële doorrekening van het evenementencomplex<br />
op basis van enkele groeiscenario’s.<br />
Plan van Aanpak ‘Go-No-Go’ Evenementencomplex<br />
In aansluiting op de bespreking van genoemd rapport in de vergadering van de raadscommissie<br />
Economische Zaken, Cultuur en Grondbedrijf (E.C.G.) in september 2003, hebben<br />
Burgemeester en Wethouders op 2 december 2003 een plan van aanpak voor de financiële<br />
haalbaarheidstudie (zie verder hoofdstuk 2) vastgesteld. In juli 2004 zijn burgemeester en<br />
wethouders en de raadscommissie E.C.G. vervolgens aan de hand van presentaties tussentijds<br />
geïnformeerd over de stand van zaken.<br />
Herontwikkeling voormalige vuilstort<br />
In samenhang met de planvoorbereiding van het evenementencomplex heeft Grontmij<br />
(eigenaresse van de voormalige stortplaats, aansluitend aan het gebied van het geplande<br />
evenementencomplex) een studie verricht naar de ontwikkelingsmogelijkheden van de<br />
stortplaats zelf, genaamd ‘Park Minervum’ (zie separaat bijgevoegde marktnotitie).<br />
De resultaten van deze studie worden ook besproken, gezien de inhoudelijke en ruimtelijke<br />
relaties tussen beide projecten (zie verder hoofdstuk 7).<br />
<strong>Breda</strong>se Kroonjuwelen<br />
Aansluitend op de behandeling van onderhavige rapportage in de commissie E.C.G. van<br />
december aanstaande zal ook worden gesproken over de voorlopige conceptnota ‘<strong>Breda</strong>se<br />
Kroonjuwelen, een toekomstvisie op stedelijke evenementen’. Van de in totaal 14 grote <strong>Breda</strong>se<br />
evenementen (minus de inmiddels uit <strong>Breda</strong> vertrokken Taptoe), heeft bijna 30% in een vroegtijdig<br />
stadium aangegeven serieus interesse te hebben in de beoogde ontwikkeling van het evenementencomplex<br />
bij de Bavelse Berg. Het betreft hier een tweetal (potentiële) kroon juwelen,<br />
te weten <strong>Breda</strong> Hippique en Harley Dag <strong>Breda</strong> en <strong>Breda</strong> Barst en Landschap & Tuin 3 . Daarnaast<br />
hebben ook diverse organisatoren van <strong>Breda</strong>se dance events (waaronder Studance, Respect<br />
e.d.) en regionale vak- en publieksbeurzen aangegeven met groot interesse de ontwikkelingen<br />
rond de Bavelse Berg te volgen (Regio Business Dagen, Love & Marriage beurs, Internationale<br />
Hondententoonstellingen en dergelijke).<br />
1. Zie paragraaf 5.9 van het programakkoord, mei 2002.<br />
2. Zie de resultaten van de verkennende gemeentelijke haalbaarheidsstudie naar het evenementencomplex d.d. juli 2003.<br />
3. Zie ook tabel 7 van de nota <strong>Breda</strong>se Kroonjuwelen, mei 2004.<br />
5
Deel 2<br />
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!<br />
Tot slot ziet bijvoorbeeld een in <strong>Breda</strong> gevestigd sportevenementenbureau, in samenwerking<br />
met de KNWU, goede mogelijkheden om (inter)nationale sportevenementen rond mountainbike<br />
en veldrijden te organiseren.<br />
In aansluiting hierop kan dan ook worden gesteld dat de realisatie van het evenementencomplex<br />
enerzijds ook in staat zal zijn om de gestaag voortgaande schaalvergroting en<br />
professionalisering van stedelijke evenementen te faciliteren en anderzijds nieuwe grootschalige<br />
evenementen te accommoderen. Beide aspecten zijn belangrijke voorwaarden om de in de<br />
conceptnota Kroonjuwelen bepleite vernieuwingsdrang en onderscheidend vermogen te<br />
stimuleren.<br />
6
Deel 2<br />
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!<br />
2.<br />
BESTUURLIJKE OPDRACHT<br />
In het hiervoor genoemde plan van aanpak is als opdracht meegegeven om de besluitvorming<br />
over de financiële haalbaarheid van het evenementencomplex voor te bereiden.<br />
Daartoe is nu een tweetal <strong>deel</strong>producten geproduceerd:<br />
1. de uitwerking van een ruimtelijk-functionele variantenmatrix (groeiscenariomodel)<br />
uit het verkennende haalbaarheidsonderzoek tot een Voorlopig Schetsontwerp;<br />
2. de noodzakelijke publieke en private investeringen op basis van een Verkennende<br />
Gebiedsexploitatie. Hierbij worden tevens de verschillende dekkingsmogelijkheden in<br />
beeld gebracht, waaronder het heffen van een soort evenementenlocatiebelasting en het<br />
toevoegen van passende commerciële functies en dergelijke om de exploitatie op langere<br />
termijn mogelijk te maken.<br />
Doel van het doorrekenen van de haalbaarheid van het gebiedsontwikkelingsproject van de<br />
evenementenlocatie Bavelse Berg is het verschaffen van inzage in de kosten en opbrengsten<br />
van de verschillende planonderdelen, zijnde een evenementenhal (inclusief ondersteunende<br />
functies), een evenemententerrein (inclusief parkeren en ontsluiting) en een landschapspark<br />
(inclusief beekstructuren), als basis voor de verdeling hiervan tussen betrokken publieke en<br />
private partijen. Bovendien worden de bijbehorende (financiële) kansen en risico’s in beeld<br />
gebracht en worden beheersmaatregelen voorgesteld.<br />
7
Deel 2<br />
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!<br />
8
Deel 2<br />
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!<br />
3.<br />
KEUZE MARKTPARTIJEN<br />
Eind maart 2004 heeft het college van Burgemeester en Wethouders besloten het financiële<br />
haalbaarheidsonderzoek met slechts één marktconsortium voort te zetten (in totaal waren er<br />
vier geïnteresseerde marktconsortia). Dit onder de nadrukkelijke voorwaarde dat het onderzoek<br />
geschiedt onder verantwoordelijkheid en voor rekening en risico van het betrokken consortium<br />
en dat het gemeentebestuur volledig vrij is om op basis van de verkregen onderzoeksresultaten<br />
te besluiten of, en zo ja, onder welke voorwaarden, een eventueel samenwerkingsverband kan<br />
worden aangegaan, dat betrekking heeft op een daadwerkelijke ontwikkeling en realisatie van<br />
het evenementencomplex c.a.<br />
De keuze voor één bepaald consortium was noodzakelijk om een voortvarende afronding van<br />
het onderzoek te kunnen bewerkstelligen, evenals min of meer vertrouwelijke marktinformatie<br />
betreffende benodigde investeringen met betrekking tot de evenementenhal en een meerjarige<br />
exploitatie met betrekking tot het totale complex te kunnen verkrijgen. De keuze is daarbij<br />
gemaakt voor een consortium van de gerenommeerde marktpartijen TCN Property Projects<br />
(ontwikkelaar en exploitant), Ahoy’ Rotterdam (manager en organisator), Ballast Nedam Bouw<br />
(bouwer) en Interbrew Nederland (brouwer). Zie bijlage 1 voor een nadere kenschets van<br />
genoemde marktpartijen. Van doorslaggevend belang daarbij waren hun brede organisatorische<br />
expertise, een inschatting van hun financiële slagkracht en de potentiële mogelijkheden van<br />
hun (inter)nationale relatienetwerk. Teneinde het evenementencomplex uiteindelijk ook<br />
succesvol te kunnen exploiteren, dienen zij bovendien hierbij ook nadrukkelijk blijk te geven<br />
over voldoende ondernemingszin en inventiviteit te beschikken om een exploitatiegarantie<br />
voor langere termijn af te geven zonder dat daar een strikt exclusiviteitsbeding tegenover<br />
hoeft te staan. Onder het motto ‘gelijke monniken, gelijke kappen‘, moet immers een<br />
gezonde concurrentie tussen verschillende (type) evenementenlocaties binnen de stad mogelijk<br />
blijven. Met het consortium is vervolgens diverse malen intensief ambtelijk overleg gevoerd.<br />
9
Deel 2<br />
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!<br />
10
Deel 2<br />
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!<br />
4.<br />
ONDERZOEKSKADERS<br />
Het ontwikkelingsproject van het evenementencomplex aan de voet van de Bavelse Berg<br />
kent zoals gezegd een drietal (financiële) <strong>deel</strong>plannen, te weten:<br />
de evenementenhal met eventueel aanvullende commerciële voorzieningen<br />
(als private ontwikkeling);<br />
het evenemententerrein met benodigde parkeervoorzieningen en noodzakelijke<br />
locatieontsluiting (als publiek-private ontwikkeling);<br />
het landschapspark, inclusief beekstructuren (als publieke voorziening).<br />
De ontwikkeling van het evenemententerrein en het landschapspark hebben daarnaast een<br />
directe (gebruiks)relatie met de ontwikkeling van Park Minervum op de Bavelse Berg zelf.<br />
De ontsluiting van het evenementencomplex (dat is hal en terrein samen) en het landschapspark<br />
hebben bovendien, als zogenoemde ‘bovenwijkse voorzieningen‘, een directe (gebruiks)relatie<br />
met de beoogde ontwikkeling van (het middengebied van) <strong>Breda</strong> Oost als toekomstig stadsregionaal<br />
transformatiegebied.<br />
In eerste instantie heeft het overleg met het marktconsortium zich geconcentreerd op de<br />
ruimtelijke invulling van het gebied van het evenementencomplex en op de in dat gebied te<br />
realiseren functies en vervolgens op de financiële aspecten daarvan. Daarvoor zijn functionele,<br />
ruimtelijke en financiële uitgangspunten gehanteerd. Samengevat luiden deze als volgt.<br />
Functionele uitgangspunten<br />
Een nieuw te realiseren evenementencomplex moet een oplossing kunnen bieden voor<br />
bestaande <strong>Breda</strong>se binnen- en buitenevenementen, die door hun schaalgrootte of aard (nog)<br />
niet beschikken over een duurzaam geschikte, vaste locatie binnen de gemeentegrenzen van<br />
de stad. Hierbij moet bijvoorbeeld gedacht worden aan buitenevenementen als <strong>Breda</strong> Hippique,<br />
<strong>Breda</strong> Barst of Studance, evenals aan de problematiek rond het verdwijnen van Het Turfschip.<br />
Het nieuwe evenementencomplex moet met andere woorden niet alleen vóór, maar vooral<br />
ook ván de <strong>Breda</strong>naars zijn en daarom op steun en betrokkenheid vanuit brede lagen van de<br />
bevolking kunnen rekenen.<br />
Ruimtelijke uitgangspunten<br />
Vanuit een ruimtelijk ontwikkelingsperspectief dienen een duurzame balans en optimale<br />
synergie tussen een drietal strategische gemeentelijke belangen te worden gerealiseerd,<br />
te weten: economie (ruimte voor bedrijvigheid), ecologie (ruimte voor een groen-blauwraamwerk),<br />
sociaal-cultureel (ruimte voor een variëteit aan evenementen als recreatieve overgangsbuffer<br />
tussen ‘rode’ en ‘groene’ functies aan de stadsrand) 4 . Ook moeten er integrale<br />
functioneel-ruimtelijke dwarsverbanden worden gelegd met de toekomstige ontwikkeling van<br />
(het middengebied van) <strong>Breda</strong> Oost in het algemeen en de herontwikkeling van de voormalige<br />
vuilstort in het bijzonder.<br />
4. Onder ‘duurzame ontwikkeling’ wordt in navolging van Telos, het Brabants Centrum voor Duurzaamheidvraagstukken,<br />
verstaan dat een voorgestane ontwikkeling gericht moet zijn op de optimalisatie van het geheel van economisch,<br />
ecologisch en sociaal-cultureel kapitaal en dat deze bovendien houdbaar is over generaties heen.<br />
11
Deel 2<br />
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!<br />
Financiële uitgangspunten<br />
In het plangebied zal zowel een meer ‘actief‘ als een meer ‘faciliterend‘ beleid gevoerd<br />
moeten worden. Voor de evenementenhal en eventuele aanvullende voorzieningen is er<br />
vooral sprake van het laatste. Dat wil zeggen, dat de gemeente zich hoofdzakelijk beperkt<br />
tot het scheppen van de kaders (functioneel, ruimtelijk, milieuregels et cetra) waarbinnen het<br />
markt consortium vervolgens kan ontwikkelen en exploiteren. Bij de overige <strong>deel</strong>plannen<br />
(terrein en park) is er sprake van een meer actief gemeentelijk beleid, waarbij de gemeente<br />
zelf (mede) risicodragend ontwikkelt en exploiteert en het terrein vervolgens ook voor<br />
maatschappelijke doelen ter beschikking kan stellen. Voordelen van deze tweeledige beleidsstrategie<br />
is dat ‘financiële verevening’ tussen de verschillende <strong>deel</strong>plannen kan plaatsvinden,<br />
waarbij onrendabele kosten binnen het ene <strong>deel</strong>plan wellicht kunnen worden gecompenseerd<br />
door meer rendabele <strong>deel</strong>- en/of gebiedsplannen. Ook kan de gemeente haar regierol in het<br />
gebied substantieel en blijvend vervullen. Hiervoor kan een drietal belangrijke argumenten<br />
worden aangevoerd:<br />
bevorderen van een maatschappelijk gewenst ruimtegebruik door de realisatie van een<br />
grootschalige evenementenbestemming;<br />
transformatie en kwaliteitsverhoging van het ruimtegebruik van overwegend agrarisch<br />
gebruik naar een hoogwaardig economisch, sociaal-cultureel en landschappelijk gebruik;<br />
bevorderen van een rechtvaardige verdeling van de kosten en opbrengsten over het marktconsortium<br />
(als ontwikkelaar/exploitant van het evenementencomplex), de gemeente (als<br />
grondeigenaar en mede ontwikkelaar van het evenementencomplex) en de toekomstige<br />
gebruikers (evenementenorganisatoren en bezoekers).<br />
Samengevat zijn bovenstaande kaders bij de start van de gezamenlijke financiële haalbaarheidsstudie,<br />
als volgt geformuleerd:<br />
investeringen in en exploitatie van een evenementenhal moeten door de markt kunnen<br />
worden gedragen;<br />
er dient sprake te zijn van een grootschalig multifunctioneel complex voor binnen- en<br />
buitenevenementen;<br />
permanente functies, zoals commercieel vermaak, detailhandel, handelshuisactiviteiten,<br />
sportactiviteiten in competitieverband en/of grootschalige kantoorontwikkeling passen<br />
in beginsel daarin niet, tenzij daarmee duidelijke investerings- en/of exploitatievoordelen<br />
kunnen worden behaald, dan wel dat het totaalconcept een duidelijke functionele,<br />
ruimtelijke en/of promotionele meerwaarde oplevert;<br />
de marktpartij dient bereid en in staat te zijn om een exploitatiegarantie voor langere<br />
termijn (minimaal 10 à 15 jaar) af te geven (zonder exclusiviteitsbeding).<br />
Gedurende het onderzoekproces met het marktconsortium zijn daar de navolgende (financiële)<br />
richtlijnen aan toegevoegd:<br />
de gemeente blijft eigenaar van de grond van het evenementencomplex;<br />
de grond wordt ter beschikking gesteld op basis van pacht zonder canon;<br />
de benodigde infrastructuur tot aan het evenementencomplex (ontsluiting, parkeren)<br />
zal door de gemeente worden gerealiseerd;<br />
bij alle commerciële evenementen, zowel binnen als buiten, die georganiseerd worden,<br />
<strong>deel</strong>t de gemeente in de opbrengst, inclusief die uit parkeergelden;<br />
indien de marktpartijen zich op termijn terug zouden trekken, dan heeft de gemeente de<br />
hal en het terrein (inclusief parkeerterrein) beschikbaar voor herontwikkeling.<br />
Aan het consortium is verzocht om binnen dit totale kader met een uitgewerkt marktvoorstel<br />
te komen.<br />
12
Deel 2<br />
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!<br />
5.<br />
RUIMTELIJKE UITWERKING<br />
Vanuit een ruimtelijk ontwikkelingsperspectief dient een duurzame balans en optimale synergie<br />
tussen ruimte voor bedrijvigheid, ruimte voor een groen-blauw-raamwerk en ruimte voor een<br />
variëteit aan evenementen aan de stadsrand te worden gerealiseerd. De beoogde ontwikkeling<br />
van het evenementencomplex c.a. aan de voet van de Bavelse Berg mag bovendien niet los<br />
gezien worden van de realisering van Park Minervum op de <strong>berg</strong> en de (mogelijke) woningbouwontwikkelingen<br />
in (het middengebied van) <strong>Breda</strong> Oost. Door een ruimtelijke en functionele<br />
uitwisseling ontstaat immers een gebied, dat aanzienlijk meer is dan de som der delen.<br />
De betekenis van de verschillende projectlocaties rondom de Bavelse Berg reikt immers verder<br />
dan alleen het creëren van de noodzakelijke ruimte voor het organiseren van een divers aantal<br />
grote buiten- en binnenevenementen. Juist door de ontwikkeling van een robuust landschapspark,<br />
waarin tevens grote buitensportevenementen gehouden kunnen worden (denk aan<br />
paardensportconcoursen, veldrijden en/of veldlopen en dergelijke), kan het evenementencomplex<br />
ook een cruciale rol spelen bij de toekomstige realisatie van een groenblauw raamwerk<br />
aan de gehele oostzijde van de stad (en die uiteindelijk helemaal doorloopt tot in het hart van<br />
<strong>Breda</strong>). Het gaat daarbij om de realisatie van een stevige groenstructuur (langs de bestaande<br />
beekstructuren in het gebied) die een duurzame, recreatieve, landschappelijke en ecologische<br />
verbinding legt met de grote bosgebieden van Dorst en Chaam. Een drietal factoren speelt<br />
daarbij een bijzondere betekenis:<br />
het benutten van de voormalige vuilstort als (letterlijk en figuurlijk) hoogtepunt in de<br />
toekomstige parkstructuur. Alleen al het relatief grote hoogteverschil en het bijbehorende<br />
uitzicht, maken van de <strong>berg</strong> een uniek object, dat vanuit recreatief perspectief vele<br />
potenties kent die nu nog niet worden benut;<br />
het samenkomen van twee regionale watersystemen. De samenloop van de<br />
Gilzewouwerbeek en de Molenleij in het gebied van het evenementencomplex vormt niet<br />
alleen een aanleiding om op deze locatie de waarden van natuur en landschap te ontwikkelen,<br />
maar tevens biedt het water aanleiding om in ontwerpende zin het gebied zodanig in<br />
te richten, dat de landschapsbeleving er van kan profiteren, dat ecologische waarden verder<br />
ontwikkeld kunnen worden en dat er in het gebied natuurlijker scheidingen kunnen worden<br />
aangebracht tussen openbare en semi-openbare ge<strong>deel</strong>ten;<br />
de verschillende vrijetijdssferen rondom de Bavelse Berg kunnen vervolgens worden ingezet<br />
om de toekomstige woon- en/of werkfuncties in (het middengebied van) <strong>Breda</strong> Oost een<br />
herkenbare identiteit mee te geven. Een dergelijke grootschalige recreatief-landschappelijke<br />
ruimte in de directe nabijheid van de stedelijke woon- en werkomgeving is immers letterlijk<br />
ook geld waard. De aanwezigheid van het parklandschap creëert toegevoegde waarde aan<br />
de toekomstige woningen en/of bedrijfsruimten in het gebied. Hoe meer woningen aan<br />
recreatief groen en water liggen (tot een afstand van circa vierhonderd meter), des te<br />
begerenswaardiger dus.<br />
13
Deel 2<br />
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!<br />
14
Deel 2<br />
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!<br />
6.<br />
VISIE MARKTCONSORTIUM<br />
Begin november 2004 heeft het marktconsortium zijn definitieve voorstel ‘Bavelse Berg,<br />
<strong>Breda</strong> – van activiteit naar accommodatie – ‘ ingediend.<br />
Marktvisie op hoofdlijnen<br />
Na de aanbieding van een eerste visie eind september jongstleden is – op basis van een<br />
uitgebreide reactie van de kant van de gemeente – enkele malen overleg gevoerd met het<br />
marktconsortium. Dat heeft uiteindelijk geleid tot een definitieve marktvisie. In hoofdlijnen leent<br />
het gebied van de Bavelse Berg zich in de ogen van het consortium – als ‘Park van <strong>Breda</strong>’ – bij<br />
uitstek voor een breed scala aan activiteiten, van een popconcert tot een concours hippique,<br />
door voor Nederlandse begrippen unieke koppeling van een evenementenhal met een buitenevenemententerrein<br />
gelegen in een landschapspark. De mogelijkheden voor synergie met andere<br />
(spor tieve outdoor) activiteiten en de goede bereikbaarheid maken, dat deze locatie bij uitstek<br />
geschikt is voor een evenementencomplex met een toegevoegde waarde voor heel Midden- en<br />
West Brabant. Naast een evenementencomplex zijn volgens het consortium echter ook ondersteunden<br />
commerciële functietoevoegingen onontbeerlijk opdat het totale concept optimaal tot<br />
zijn recht komt en de financiële haalbaarheid op langere termijn kan worden gegarandeerd. Het<br />
consortium heeft binnen deze visie diverse varianten (waaronder een tijdelijke of een semi-permanente<br />
hal) onderzocht en bezien in relatie tot de omgeving en de financiële haalbaarheid.<br />
Bouwprogramma en programmering.<br />
Op basis van de functie van de Bavelse Berg als ‘Park van <strong>Breda</strong>’ heeft het consortium een<br />
selectie gemaakt van elementen om zo een optimum te vinden tussen financiële haalbaarheid<br />
enerzijds en maatschappelijke/sociale afwegingen anderzijds. Centraal in de uiteindelijke keuze<br />
voor het programma staat synergie met de andere functies en de omgeving van de Bavelse<br />
Berg. Dit heeft geleid tot het volgende programma:<br />
FUNCTIE OPPERVLAK (m 2 )<br />
Evenementenhal (inclusief horecavoorzieningen) 10.000<br />
Health club (fitness, beauty, sauna e.d) 1.500<br />
Thematische retail (w.o. try and buy) 11.000<br />
TOTAAL 22.500<br />
Bij de programmering van de evenementenhal is door het consortium vooral gekeken naar<br />
functies, die – passend binnen het stedelijke karakter van <strong>Breda</strong> en het parkachtige landschap<br />
op en om de Bavelse Berg – geschikt zouden kunnen zijn voor exploitatie. Hierbij wordt<br />
uitgegaan van evenementen, welke de combinatie van in- en outdoor zoveel mogelijk in zich<br />
hebben. Het betreft daarbij zowel bestaande als nieuwe activiteiten, onder te verdelen in puur<br />
commerciële evenementen en meer maatschappelijk georiënteerde evenementen. Omdat op<br />
het gebied van vak- en publieksbeurzen kennis en expertise van een al lokaal opererende<br />
partij onmisbaar is geeft het consortium aan Organisatie Groep Zuid als ervaren partner bij<br />
het project te willen betrekken 5 .<br />
5. Dit evenementenbureau organiseert onder andere de Regio Business Dagen en was voorheen initiatiefnemer in het<br />
geïnteresseerde marktconsortium met Heijmans IBC en Bavaria.<br />
15
Deel 2<br />
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!<br />
Ondersteunende functies.<br />
In de visie van het consortium heeft het ondersteunende programma rond het evenementencomplex<br />
twee doelen. Enerzijds is het van belang om functies te ontwikkelen, die de operationele<br />
aspecten van het evenementencomplex ondersteunen. Permanente functies versterken<br />
namelijk het gebruik en de bekendheid van het gebied. Anderzijds vormen de ondersteunende<br />
functies, zoals thematisch retail, een onmisbare financiële drager voor de onrendabele investeringen<br />
in de evenementenhal. Het consortium wijst in dit kader op de trendontwikkeling dat<br />
sport en beweging steeds meer onder<strong>deel</strong> zijn geworden van vrijetijdsbesteding. Deze trend<br />
heeft zowel gevolgen voor de detailhandel in sportartikelen als de aanbieders van sportvoorzieningen,<br />
die daarbij fysiek steeds dichter naar elkaar toegroeien. Een andere belangrijke<br />
trendontwikkeling bij de realisatie van dergelijke thematische detailhandelsfuncties op een<br />
perifere locatie zoals de Bavelse Berg, is dat deze niet ten koste mag gaan van andere al<br />
bestaande detailhandelsclusters in een stad.<br />
Door de exclusieve keuze voor de thema’s ‘Sport/outdoor’ en ‘Leisure/events’ kan volgens het<br />
consortium op een zorgvuldige wijze op beide ontwikkelingen worden ingespeeld. Het consortium<br />
hanteert als uitgangspunt, dat de winkels qua thema, beleving en concept een versterking<br />
moeten vormen van de activiteiten zoals die op het evenementencomplex plaatsvinden. Gezocht<br />
zal worden naar partijen, die op elkaar en op de functies rond de <strong>berg</strong> een aanvulling vormen.<br />
Het gaat dan om bijvoorbeeld generieke outdoorwinkels en/of sportspecialisten (ruitersport,<br />
veldrijden, hardlopen, enzovoort). Uit de gemeentelijke Vastgoedmonitor blijkt immers dat de<br />
<strong>Breda</strong>naar vooral voor outdoor artikelen buiten de stad te rade moet gaan. De kern van het<br />
cluster kan daarbij nog verder verstrekt worden door bijvoorbeeld een healthclub/beautyshop.<br />
Sports & Outdoor<br />
Buitenruimte<br />
Leisure &events<br />
• Winkels<br />
• Try & Buy<br />
• Indoor sports<br />
• Park<br />
• Outdoor sports<br />
(ruiterpaden, fiets- &<br />
voetpaden et cetera<br />
• Horeca<br />
• Evenementenhal<br />
• Voorzieningen onder<br />
andere Horeca<br />
Groeimodel<br />
Het voorgestelde plan – zo geeft het consortium aan – is ook een basis voor een nader<br />
gezamenlijk uit te werken groeimodel. De achterliggende gedachte is, dat <strong>Breda</strong> de afgelopen<br />
jaren te kampen heeft gehad met het feit, dat een aantal toonaangevende evenementen de basis<br />
heeft verplaatst naar elders. Er zal tijd nodig zijn om nieuwe evenementen aan te trekken en een<br />
stevige marktpositie in evenementenland te verwerven. Daarom is de visie van het consortium<br />
opgebouwd volgens het motto ‘van activiteit naar accommodatie’, waarbij in de tijd gezien<br />
ruimte is om te groeien in evenementenprogramma en bijbehorende accommodatievoorzieningen<br />
(van bijvoorbeeld tent naar evenementenhal en van ruiterconcours naar paardensportwinkel).<br />
16
Deel 2<br />
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!<br />
7.<br />
PARK MINERVUM<br />
Advies- en ingenieursbureau Grontmij heeft in de 2e helft van september 2004 de<br />
‘Ideeënschets Park Minervum‘ ingediend, vergezeld van een begeleidende brief (zie ook<br />
bijlage 1. voor een korte kenschets van het bedrijf).<br />
Schetsideeën op hoofdlijnen<br />
De Grontmij heeft als eigenaresse de toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden van de<br />
voormalige vuilstort Bavel/Dorst in beeld gebracht. Aan de gemeente wordt gevraagd haar<br />
medewerking te verlenen aan de realisatie van Park Minervum en aan te geven welke<br />
gemeentelijke randvoorwaarden daarbij gelden.<br />
Park Minervum is in de optiek van Grontmij een hoogwaardige werklocatie met een thematisch<br />
recreatiegebied. Er wordt uitgegaan van de volgende functies:<br />
een werklocatie van maximaal 60.000 m 2 bvo ten behoeve van (creatieve en<br />
ambachtelijke) industrie en (recreatieve) bedrijvigheid in de vorm van kleinschalige en<br />
lichte bouw constructies op de noordhelling in aansluiting op het bestaande industrieterrein<br />
Hoogeind (zie nummer 1 van onderstaand schetsontwerp);<br />
een wintersportcentrum met onder andere een indoor skibaan, sledehellingen,<br />
shop, en dergelijke (nr. 2);<br />
een golfcentrum, bestaande uit een driving range, putting greens, oefenholes en<br />
een shop (nr. 3);<br />
een evenementenhelling op de zuidflank, die ingericht en gebruikt kan worden in samenhang<br />
met de ontwikkeling van het evenemententerrein (tribunes, podium, wandelpaden,<br />
horeca, en dergelijke) (nr. 4);<br />
een centraal gelegen recreatieplateau, waarvoor in dit stadium nog geen concrete functies<br />
zijn ingevuld. Gedacht wordt aan een amfitheater, tropische kassencomplexen met planten<br />
en dieren, grootschalige speeltuinvoorzieningen, en dergelijke (nr. 5);<br />
een helihaven in het kader van een (inter)nationaal netwerk van helihavens voor zakelijk<br />
gebruik (nr. 6).<br />
Op onderstaand schetsontwerp wordt een overzicht gegeven van de situering van deze<br />
functies. Grontmij geeft aan voor alle genoemde onderdelen gesprekken te voeren met<br />
geïnteresseerde ondernemers.<br />
Voorlopig schetsontwerp Park Minervum<br />
17
Deel 2<br />
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!<br />
Milieu en Afval Regio <strong>Breda</strong><br />
In de afgelopen periode heeft in overleg met de Provincie Noord-Brabant en de gemeente<br />
<strong>Breda</strong> een pilotstudy plaatsgevonden naar de technische en juridische herontwikkelingsmogelijkheden<br />
van werk- en recreatieve functies op de voormalige stortplaats. In het onderzoek<br />
(vastgelegd in het rapport ‘Pilotstudie hergebruik afval<strong>berg</strong> Bavel te <strong>Breda</strong>‘ uit mei 2004) wordt<br />
geconcludeerd, dat er geen sprake is van onoverkomelijke belemmeringen. Grontmij wijst er<br />
verder op dat het belangrijk is, dat zij ook instemming verkrijgt van het Milieu en<br />
Afval Regio <strong>Breda</strong> (M.A.R.B.). Met deze (voorheen stadsgewestelijke) instantie heeft de Grontmij<br />
afspraken gemaakt over de (eeuwigdurende) nazorg van de voormalige stortplaats ten aanzien<br />
van de milieutechnische aspecten. In dat kader geeft Grontmij dan ook aan, dat de plannen,<br />
de realisatie en het beheer zodanig ter hand zullen worden genomen, dat zij absoluut geen<br />
extra risico’s opleveren voor de milieutechnische conditionering en de daarbij behorende<br />
afspraken in het nazorgplan. Dit zal nader worden uitgewerkt in het nieuw op te stellen en<br />
door de provincie goed te keuren hergebruikplan. De resultaten van dit onderzoek zijn dan<br />
ook door de provincie meegenomen in de recent verschenen ‘Nota Hergebruik Stortplaatsen‘,<br />
waarin de randvoorwaarden worden beschreven voor het herontwikkelen van gesloten<br />
stortlocaties. Hiermee worden duurzaam gebruik van de ruimte evenals bescherming van<br />
het milieu gewaarborgd.<br />
Inhoudelijke reactie op Park Minervum<br />
Grontmij is al langere tijd doende een herontwikkeling van de voormalige stortplaats te<br />
bewerkstelligen. Bij brief van 31 oktober 2003 hebben burgemeester en wethouders in<br />
principe – uitdrukkelijk onder voorbehoud van nog te nemen (kaderstellende) besluiten van het<br />
college en de gemeenteraad en van het in positieve zin doorlopen van planologische en andere<br />
benodigde procedures – ermee ingestemd om op deze locatie een hoogwaardige werklocatie<br />
en een recreatiegebied te realiseren. De Ideeënschets Park Minervum en nader overleg met<br />
de Grontmij hebben geleid tot enkele concretiseringen van randvoorwaarden. Park Minervum<br />
kan in principe zelfstandig (los van het evenementencomplex) gerealiseerd worden, maar een<br />
samenhangende ontwikkeling van het gehele plangebied verdient de voorkeur. Wat ook door<br />
Grontmij wordt ondersteund. Ruimtelijk is op de stortplaats dan ook rekening gehouden met<br />
een evenementenhelling, aansluitend aan het beoogde evenemententerrein aan de voet van<br />
de Berg. Bijzondere aandachtspunten zijn de afstemming (en het voorkomen van doublures)<br />
tussen horecafuncties in het gebied van Park Minervum en het evenementencomplex, tussen<br />
(ondersteunende) thematische retailfuncties in beide gebieden en tussen de inrichting van Park<br />
Minervum enerzijds en evenemententerrein en landschapspark anderzijds. In het vervolgtraject<br />
zullen hierover nadere afspraken gemaakt worden. Overige aandachtspunten, die bij de verdere<br />
uitwerking van belang zijn:<br />
het perspectief van de haalbaarheid van de werklocaties in Park Minervum: in principe<br />
is dit een verantwoordelijkheid van Grontmij, zij het dat afstemming met Hoogeind en<br />
evenementencomplex randvoorwaardelijk is;<br />
milieu- en veiligheidsimplicaties van (eventuele) functies als het wintersportcentrum en<br />
helihaven.<br />
Conclusie betreffende Park Minervum<br />
Grontmij is een particuliere bouwexploitant. De realisering van Park Minervum is in zijn<br />
volle omvang voor haar rekening en dient dus voor de gemeente kostenneutraal te worden<br />
gerealiseerd, onder voorbehoud van volledige instemming van MARB.<br />
18
Deel 2<br />
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!<br />
8.<br />
VOORLOPIGE SCHETSONTWERP & VERKENNENDE GEBIEDSEXPLOITATIE<br />
Deelplannen evenementencomplex versus <strong>deel</strong>projecten rond Bavelse Berg<br />
Het ontwikkelingsgebied van de Bavelse Berg in ruime zin bestaat daarom uit een drietal min of<br />
meer gerelateerde <strong>deel</strong>projecten: naast het evenementencomplex met park aan de voet van de<br />
Berg, heeft de Grontmij ontwikkelingsplannen op de <strong>berg</strong> zelf en worden in het kader van de<br />
Structuurvisie <strong>Breda</strong>-Oost ook plannen gemaakt in het kader van toekomstige verstedelijkingsopgaven.<br />
Uiteraard staat het evenementencomplex Bavelse Berg in dit kader centraal.<br />
De ontwikkeling van het evenemententerrein en het landschapspark hebben daarbij een<br />
directe (gebruiks)relatie met de ontwikkelingen op de <strong>berg</strong>. De ontsluiting van het<br />
evenementen complex (dat wil zeggen hal én terrein) en het landschapspark hebben bovendien,<br />
als zogenaamde ‘bovenwijkse voorzieningen‘, een directe (gebruik)relatie met de toekomstige<br />
ontwikkeling van het middengebied van <strong>Breda</strong> Oost.<br />
Integrale grondexploitatie<br />
De integrale grondexploitatie van het evenementencomplex bestaat uit een drietal<br />
hoofdelementen:<br />
‘Functioneel ruimtegebruik’ het voorlopige stedenbouwkundige schetsontwerp geeft<br />
informatie over de toedeling van ruimte over de gewenste functies. Het ruimtegebruik heeft<br />
zowel gevolgen voor de kwaliteit van het plan als voor de verdeling van kosten over de<br />
openbare en niet-openbare ruimte.<br />
‘Programmabeschrijving’ de in het plan gewenste functies bestaande uit m 2 brutovloeroppervlak<br />
met betrekking tot de evenementenhal, commerciële voorzieningen,<br />
het evenemententerrein, parkeren, ontsluiting, het landschapspark.<br />
‘Noodzakelijke investeringen’ om een plan te kunnen realiseren zijn investeringen nodig.<br />
Toelichting hoofdfuncties en programma<br />
Qua functies en globaal programma ziet een en ander er dan als volgt uit:<br />
Hoofdfuncties<br />
Programma<br />
Evenementenhal 10.000 m 2<br />
Evenemententerrein<br />
circa 25 ha<br />
Landschapspark circa 38 ha +<br />
Totaal<br />
circa 64 ha<br />
De evenementenhal her<strong>berg</strong>t circa 2.000 m 2 aanvullende voorzieningen (horeca, sanitair, opslag<br />
en dergelijke).<br />
Het evenemententerrein bestaat naast een hoofd- en bijveld, uit een parkeerterrein en de<br />
locatieontsluiting. Het landschapspark is inclusief ecologisch ingerichte beekstructuren, maar<br />
exclusief de bestaande waterplas.<br />
Toelichting investeringen en dekkingsperspectieven<br />
Het consortium (Ballast Nedam) stelt zich garant en bouwt een permanente evenementenhal,<br />
inclusief horeca en overige voorzieningen (toiletten, opslag en kantorenruimten en<br />
dergelijke), die echter niet via een marktconforme exploitatie kunnen worden terugverdiend.<br />
Nog nader overeen te komen zaken hierbij betreffen:<br />
- de architectonische uitstraling van de hal;<br />
- de mate van geluidswerendheid.<br />
Voorts wordt het consortium (TCN) toegestaan in het gebied ondersteunde functies (marktvoorstel<br />
11.000 m 2 ) te realiseren, waarvan een Pro Memoriebedrag uit de ontwikkelingswinst,<br />
ter dekking van een <strong>deel</strong> van de investeringskosten voor de hal door het consortium wordt<br />
ingebracht. Het consortium betaalt de gemeente ten aanzien van de thematische detailhandel<br />
tevens een marktconforme grondprijs. Nog nader uit te werken zaken betreffen hierbij:<br />
- de daadwerkelijke thematische invulling in relatie tot de gemeentelijke detailhandelsnota;<br />
- de uiteindelijke omvang van ondersteunende functies, de ruimtelijke inpassing in het<br />
gebied en de hierbij door het consortium te betalen grondprijs.<br />
19
Deel 2<br />
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!<br />
Daarnaast betaalt de gemeente aan het consortium een eenmalig Pro Memoriebedrag ter<br />
afdekking van de resterende onrendabele top van de hal, waardoor het consortium (TCN/<br />
Ahoy) garandeert de hal gedurende 20 jaar voor eigen rekening en risico te zullen exploiteren.<br />
Nog nader uit te werken is hierbij:<br />
- de eigendomsverhoudingen ten aanzien van de hal;<br />
- de garantiestellingwaarborgen met betrekking tot de termijnexploitatie van de hal en het<br />
evenementencomplex als geheel;<br />
- de hoeveelheid en type evenementen die noodzakelijk zijn om exploitatiedoelstellingen te<br />
realiseren in relatie tot de benodigde evenementenvergunning en eventuele vrijstellingen<br />
daarop.<br />
Gaat het in de looptijd van de exploitatieperiode van 20 jaar toch ergens mis, kunnen de<br />
eventuele eenmalige gemeentelijke investeringen in een evenementenhal, naar verwachting<br />
worden terugverdiend door bijvoorbeeld een (industriële) herontwikkeling van bijvoorbeeld<br />
de ingebrachte restantgronden van Hoogeind III gronden, alsmede het beoogde parkeerterrein.<br />
De gemeentelijke investeringen in het evenemententerrein kunnen in 20 jaar worden afgeschreven<br />
en de kapitaalslasten per jaar dienen te worden afgedekt door de te verwachten<br />
opbrengsten uit betaald parkeren, het wellicht heffen van een vermakelijkhedenretributie<br />
op commerciële evenementen in hal en/of terrein (zie verder hoofdstuk 9), alsmede overige<br />
huuropbrengsten van het evenemententerrein. Nog nader te onderzoeken is hierbij:<br />
- de verwachte jaarlijkse bezoekersaantallen van het evenementencomplex in relatie tot de<br />
exacte hoogte van het parkeertarief;<br />
- de verwachte bezoekersaantallen op basis van de definitie van een ‘vermakelijk<br />
evenement’, de organisatie en kosten van de uiteindelijke heffingsmethodiek en de<br />
hoogte van het retributiebedrag per bezoeker van die ‘vermakelijkheid’;<br />
- de verwachte overige verhuuropbrengsten van het evenemententerrein voor commerciële<br />
beurzen en activiteiten die niet via een retributie kunnen worden belast (denk hierbij aan<br />
vakbeurzen en/of circussen en dergelijke);<br />
De geprognosticeerde onrendabele top van het evenemententerrein kan worden afgedekt<br />
door het reeds gereserveerde restantbedrag in het MIP (ten behoeve van evenementenhal<br />
Steenakker). Hierdoor is het mogelijk dat de financiële drempels voor grote maatschappelijke<br />
(dat is niet commerciële) evenementen laag gehouden kunnen worden. Nader moet<br />
worden<br />
uitgezocht:<br />
- onder welke voorwaarden en condities (lokale) maatschappelijke evenementen van het<br />
evenementencomplex gebruik zouden willen en kunnen maken.<br />
De investeringen in het landschapspark kunnen naar verwachting worden afgedekt door<br />
het zorgvuldig inpassen van ondersteunende functies zoals een kwalitatief hoogwaardige<br />
manege en de nieuwste generatie tuincentrum (met voorbeeldtuinen). Ook is Pro Memorie<br />
een taakstellend subsidiebedrag opgenomen. Voorts heeft de Dienst Landelijk Gebied (DLG)<br />
van het Ministerie van LNV aangegeven een financiële rol te willen spelen, waardoor de<br />
gemeentelijk verwerving- en inrichtingskosten kunnen worden verlaagd. Het restant bedrag<br />
zal als te doen gebruikelijk als ‘bovenwijkse voorziening‘ ten laste komen van de toekomstige<br />
herontwikkeling van (het middengebied van) <strong>Breda</strong> Oost. Dit minus het restantbedrag uit<br />
het Fonds Grote Werken (ten behoeve van de infrastructuur evenementenhal Steenakker).<br />
Nog nader uit te werken zaken betreffen:<br />
- de aard en omvang van financieel draagkrachtige functietoevoegingen;<br />
- de voorwaarden waaronder potentiële subsidiebronnen kunnen worden binnengehaald en<br />
de exacte omvang daarvan;<br />
- de voorwaarden waaronder DLG kan participeren en de hoogte van de te behalen<br />
kostenvoordelen ten aanzien van verwerving, rente en beheer van het landschapspark;<br />
- de hoogte van het risicoprofiel dat het Grondbedrijf wenst te lopen ten aanzien van de<br />
restantkosten die als bovenwijkse voorziening ten laste moeten komen van de toekomstige<br />
ontwikkeling van het middengebied van <strong>Breda</strong> Oost.<br />
20
Deel 2<br />
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!<br />
Voorlopig schetsontwerp Bavelse Berg<br />
Resumerend<br />
Op basis van door de gemeente geleverde uitgangspunten zijn door het marktconsortium en<br />
Grontmij voorstellen gedaan, die verdere uitwerking rechtvaardigen. Met dien verstande dat<br />
die ten aanzien van de éénmalige investeringen in de evenementenhal daaraan niet volledig<br />
voldoen.<br />
Bij de gemeentelijke reacties op beide voorstellen zijn diverse aandachtspunten genoemd, die<br />
nog om een nadere uitwerking vragen. Echter al met al zijn er voldoende aanknopingspunten<br />
om het gebied rond de Bavelse Berg samen met de marktpartijen tot voor de gemeente een<br />
financieel aanvaardbare ontwikkeling te brengen, mits de gemeente door haar grond- en eigendomsposities<br />
voldoende regie kan houden om deze risico’s ook op langere termijn af te dekken.<br />
21
Deel 2<br />
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!<br />
22
Deel 2<br />
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!<br />
9.<br />
VERMAKELIJKHEDENRETRIBUTIE<br />
Een specifieke evenementenbelasting kent de <strong>Gemeente</strong>wet niet. Wel wordt in artikel 229 van<br />
de <strong>Gemeente</strong>wet de mogelijkheid geboden tot het heffen van een vermakelijkhedenretributie.<br />
In de <strong>Gemeente</strong>wet zijn de eisen, randvoorwaarden, en regels met betrekking tot deze heffingen<br />
nader uitgewerkt. Als gevolg van artikel 229 (eerste lid, onder<strong>deel</strong> c) van de <strong>Gemeente</strong>wet<br />
kunnen gemeenten een vermakelijkhedenretributie heffen. Het gaat hierbij om een heffing tot<br />
‘verhaal van kosten’ die een gemeente moet maken voor het treffen van voorzieningen ter zake<br />
van vermakelijkheden (bijvoorbeeld evenementen). Degene die vermakelijkheden aanbiedt, is<br />
in beginsel belastingplichtig. Doorgaans is de ondernemer die gelegenheid verschaft tot het<br />
bezoeken van een vermakelijkheid als belastingplichtige omschreven. Heffing van vermakelijkhedenretributie<br />
is mogelijk voor het geven van vermakelijkheden, waarbij gebruik wordt<br />
gemaakt van de in artikel 229 omschreven voorzieningen of bijzondere voorzieningen.<br />
Alléén indien een evenement een vermakelijkheid is, kan sprake zijn van het ter zake heffen<br />
van een retributie. De <strong>Gemeente</strong>wet bevat echter géén definitie van het begrip vermakelijkheid.<br />
Bedoeld begrip is dan ook in de loop der jaren door de belastingrechter nader geconcretiseerd.<br />
Desondanks blijft het lastig een exacte omschrijving te geven van een (belastbare) vermakelijkheid.<br />
Het begrip vermakelijkheid kan gelet op de jurisprudentie als volgt worden omschreven:<br />
“een vermakelijkheid is een gebeuren, waarbij wordt beoogd of mede beoogd dat het publiek<br />
amusement, ontspanning of vermaak zoekt, ondergaat, vindt, pleegt te vinden of kan vinden,<br />
een en ander in of op daartoe bestemde of geschikte voor ieder in wezen toegankelijke<br />
inrichtingen, terreinen, wateren, en dergelijke”. Een vermakelijkheid hoeft dus niet persé in de<br />
‘grappige’ sfeer te liggen. Ook een treurspel, door een toneelgezelschap opgevoerd in de<br />
schouwburg of een openluchttheater levert een vermakelijkheid op. Dit kan, gelet op hun aard<br />
en strekking, niet worden gezegd met betrekking tot de beoefening van de wetenschap, het<br />
bijwonen van wetenschappelijke lezingen of godsdienstoefeningen, het volgen van lessen<br />
of het actief bedrijven van sport. De woorden ‘publiek’ en ‘voor ieder in wezen toegankelijke’<br />
betekenen dat vermakelijkheden in (echt) besloten kring niet tot de belastbare vermakelijkheden<br />
behoren.<br />
In artikel 229 van de <strong>Gemeente</strong>wet is sprake van twee soorten voorzieningen. Enerzijds door<br />
en met medewerking van het gemeentebestuur tot stand gebrachte of in stand gehouden<br />
voorzieningen. Anderzijds bijzondere voorzieningen in de vorm van toezicht of anderszins,<br />
welke van de zijde van het gemeentebestuur zijn getroffen. Deze voorzieningen hebben<br />
gemeen dat gemeenten daarmee zelf bemoeienis hebben, eventueel in de vorm van het<br />
verlenen van medewerking. De bijzondere voorzieningen zijn kennelijk meer van incidentele<br />
aard, terwijl de in de wet eerstgenoemde voorzieningen kennelijk meer van permanente aard<br />
zijn. Voorwaarde voor de heffing van de vermakelijkhedenretributies is dat bij het geven van<br />
een vermakelijkheid gebruik van voorzieningen wordt gemaakt. Uiteraard moeten voor de<br />
toepassing van artikel 229 de voorzieningen wel het karakter hebben dat ze bruikbaar zijn of<br />
zijn getroffen met het oog op de te belasten vermakelijkheid. Er dient dus een oorzakelijk verband<br />
aanwezig te zijn tussen de (bijzondere) voorzieningen, de kosten en het gebruik daarvan<br />
en de retributieheffing. In de Memorie van Toelichting werd met betrekking tot dit onderwerp<br />
over de vermakelijkhedenretributie het volgende opgemerkt (Kamerstukken II 1989/90, 21 591,<br />
nr. 3, blz. 33): “bij de vermakelijkhedenretributie gaat het om een heffing ter bestrijding van de<br />
gemeentelijke lasten”. Het is dus noodzakelijk dat kan worden aangetoond dat er lasten aan de<br />
heffing ten grondslag liggen.<br />
23
Deel 2<br />
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!<br />
24
Deel 2<br />
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!<br />
10. DRIETAL VOORLIGGENDE KEUZEOPTIES<br />
Op basis van het voorgaande is er een drietal keuzeopties.<br />
1. Programakkoord 2002-2006 en het groeiscenario<br />
Een concrete financiële participatie van de gemeente in de onrendabele top van de evenementenhal<br />
voldoet niet (geheel) aan de uitgangspunten in het programakkoord van mei 2002.<br />
Hierin wordt immers gesteld dat naast de meerjarige exploitatie ook de eenmalige investeringen<br />
van een dergelijke hal volledig door de markt dienen te worden afgedekt. Deze strategie is<br />
echter niet zonder (financiële) risico’s. Het marktconsortium zou zonder duidelijk gemeentelijk<br />
financiële inspanning tussentijds kunnen afhaken (en er zijn niet echt veel andere marktpartijen<br />
in Nederland over die in staat geacht moeten worden én ook bereid zijn dergelijke investeringen<br />
te doen). Ook zijn er elders marktinitiatieven te ontwaren (Gorinchem, Bergen op Zoom)<br />
die de resterende marktruimte voor een dergelijke evenementenaccommodatie in Midden- en<br />
West-Brabant tussentijds zouden kunnen gaan invullen. Ten slotte zullen er ook enkele mee- en<br />
tegenvallers ten aanzien van investering en exploitatie optreden. De aanleg van het evenemententerrein<br />
kan zich in eerste instantie wellicht beperken tot het hoofdveld, waarop vervolgens<br />
tenten worden gesitueerd, en het parkeerterrein zou vooralsnog als onverhard terrein kunnen<br />
worden ingericht. Verder zou de aanleg van het landschapspark beperkt kunnen worden tot<br />
een basis landschap waarbij vooral de beekstructuren al worden aangelegd aangevuld met<br />
enkele strategische gesitueerde houtwallen langs een ruiterpad ten behoeve van hippische<br />
concoursen. Echter moet er tegelijkertijd rekening mee gehouden worden dat de inkomsten<br />
uit betaald parkeren en de vermakelijkhedenretributie in een dergelijk startscenario aanzienlijk<br />
lager kunnen uitvallen dan nu geprognosticeerd. Ook zullen de gemeentelijke beheerskosten<br />
aanzienlijk hoger uitvallen omdat er mogelijk geen overkoepelende private exploitatie is.<br />
2. Publiekprivate samenwerking verdient de voorkeur<br />
Om de financiële risico’s beheersbaar te maken én te houden wordt een nauw samenwerkingsmodel<br />
tussen publieke en private partijen wenselijk en noodzakelijk geacht. Publiekprivate<br />
samenwerking (pps) is een samenwerkingsverband waarbij overheid en bedrijfsleven, met<br />
behoud van eigen identiteit en verantwoordelijkheid, samen een project willen realiseren op<br />
basis van een heldere taak- en risicoverdeling. Als gevolg van die samenwerking kan vervolgens<br />
aanzienlijke meerwaarde worden behaald: een kwalitatief beter eindproduct voor het zelfde<br />
geld (zowel een binnen- als een buitenaccommodatie voor grootschalige evenementen) of<br />
dezelfde kwaliteit voor minder geld (private exploitatie van zowel hal als terrein). Er ontstaat op<br />
die manier voor<strong>deel</strong> voor beide partijen.<br />
De gemeente realiseert haar maatschappelijke doelstellingen en creëert perspectief op een hoge<br />
kwaliteit en een reductie van de projectkosten. Voor het marktconsortium ontstaan niet alleen<br />
nieuwe kansen op een groeiende markt, ook kan het zelf invloed uitoefenen op een zo efficiënt<br />
mogelijke vormgeving en uitvoering van het project en daarmee op haar verdienmogelijkheden.<br />
Private partijen zoals Ahoy en TCN kunnen de wensen van burgers en bedrijven met betrekking<br />
tot evenementen en beurzen goed vertalen naar een optimaal product, zowel financieel<br />
als inhoudelijk. Zij hebben op basis van jarenlange ervaring in de evenementenwereld een goed<br />
oog voor de wijze waarop (binnen de gemeentelijke financiële randvoorwaarden en beleidsdoelstellingen)<br />
de opbrengstpotentie van het evenementencomplex kan worden geoptimaliseerd<br />
en de kosten en risico’s van de exploitatie gedurende 20 jaar kunnen worden beperkt.<br />
De publiekprivate samenwerking vereist echter van beide partijen dat de taken, de kosten en<br />
de opbrengsten inclusief de risico’s tijdens de planuitvoering inzichtelijk gemaakt en ver<strong>deel</strong>d<br />
moeten kunnen worden. De wijze waarop de (financiële) risico’s uiteindelijk worden ver<strong>deel</strong>d<br />
zal natuurlijk in een nog nader uit te werken samenwerkingsovereenkomst exact omschreven<br />
moeten worden. Op voorhand worden de financiële risico’s van de noodzakelijke éénmalige<br />
extra gemeentelijke investeringen in de evenementenhal echter als aanvaardbaar in geschat,<br />
omdat deze bij een eventuele herontwikkeling in het gebied zelf immers kunnen worden goed<br />
gemaakt.<br />
25
Deel 2<br />
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!<br />
3. Handhaving huidige stedelijke evenementenstatus<br />
Indien geen van beide opties tot de politiek-bestuurlijke mogelijkheden behoort, zullen de<br />
restant gronden van industrieterrein Hoogeind III (circa 14 ha in de zogenaamde oksel van de<br />
Berg ) zo spoedig mogelijk, conform het vigerende bestemmingsplan, in ontwikkeling worden<br />
gebracht, zodat de geprognosticeerde grondopbrengst alsnog kan worden gerealiseerd.<br />
Deze industriële ontwikkeling vormt voorts geen beletsel om planologische medewerking te<br />
verlenen aan de plannen van de Grontmij voor Park Minervum. Na de jarenlange gemeentelijke<br />
plannenmakerij betreffende de realisatie van een stedelijke evenementenhal zal dan echter<br />
geconcludeerd moeten worden dat de gemeentelijke ambities van ‘<strong>Breda</strong> als evenementenstad’<br />
in de toekomst beperkt zullen moeten blijven tot én gericht zullen moeten worden op het<br />
handhaven van de huidige ‘status quo’.<br />
Eindconclusies<br />
1. Geconcludeerd kan worden dat met de realisatie van het evenementencomplex een<br />
belangrijke impuls gegeven wordt aan de ambitie van <strong>Breda</strong> om zich als evenementenstad<br />
verder te versterken;<br />
2. Tevens moet echter geconcludeerd worden dat aan het financiële uitgangspunt ten behoeve<br />
van de investeringen zoals opgenomen in het Programakkoord 2002-2006 met betrekking<br />
tot de evenementenhal niet wordt voldaan.<br />
Toekomstbeeld Bavelse Berg?!<br />
26
Deel 2<br />
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!<br />
Bijlage 1.<br />
KENSCHETS BETROKKEN MARKTPARTIJEN<br />
TCN Property Projects<br />
TCN is één van de snelst groeiende ontwikkelaars in Nederland. De werkwijze van het bedrijf<br />
wijkt enigszins af van het algemeen gangbare doordat het ontwikkelde vastgoed meestal in<br />
eigendom wordt gehouden en niet meteen wordt door verkocht. Het bedrijf combineert dus<br />
ontwikkelen en management met als leidend principe betrokkenheid op lange termijn. Het in<br />
Nieuwegein gevestigde TCN is tien jaar geleden opgericht en heeft een bijzonder onstuimig<br />
jaar achter de rug. Het bedrijf kiest voor opvallende en spraakmakende projecten. Eerst werd<br />
het Media Park in Hilversum van het NOB overgenomen (1 110 miljoen), daarna werd een<br />
intentieovereenkomst getekend voor de aankoop van het Kema Business Park in Arnhem<br />
(1 100 miljoen) en als klap op de vuurpijl werd samen met de buitenlandse investeringsmaatschappij<br />
Wedge Investments een meerderheidsbelang in het beursgenoteerde bouwbedrijf<br />
Ballast Nedam genomen (naar schatting meer dan 1 40 miljoen). TCN is bovendien drukdoende<br />
met de herontwikkeling van het Nederlands Congres Centrum, dat in 2001 samen met Provast<br />
werd overgenomen van de gemeente Den Haag. Uitgangspunt hierbij is de gebruiker, in dit<br />
geval de in de stad gevestigde internationale organisaties. Het congrescentrum zal ingrijpend<br />
worden gerenoveerd (kosten 1 55 miljoen). De Statenhal (8.000 m 2 ) zal echter moeten verdwijnen,<br />
waardoor het gerenommeerde North Sea Jazz festival vanaf 2006 genoodzaakt is uitwijken<br />
naar Ahoy Rotterdam. In Noord-Brabant is TCN verder actief met de plannen voor<br />
het leisure en kantorenpark Nimbus te Eindhoven. Op het 9 hectare grote terrein (langs de A2<br />
bij de nieuwe woonwijk Meerhoven) wil TCN een park bouwen, waar jong en oud zich kan<br />
ontspannen, vermaken en leren. Naast het medisch attractiepark Asklepion, zullen er een<br />
multiplex bioscoop, automuseum, speel-, skate- en danscentra, thematische winkels, kantoren,<br />
een hotel en een HOV-terminal worden gebouwd. TCN hoopt begin 2006 met de bouw te<br />
kunnen beginnen, zodat Nimbus in het voorjaar van 2007 haar deuren zou kunnen openen<br />
voor het publiek. Met de bouw is een totaal bedrag van circa 1 150 miljoen gemoeid en de<br />
verwachting is om jaarlijks circa 3,5 miljoen bezoekers te trekken.<br />
De financiële ontwikkelingsfilosofie van het bedrijf rust op het beginsel dat alle nieuw op te<br />
starten projecten uit de te genereren cashflow van dat project gefinancierd moeten kunnen<br />
worden. De groei van het bedrijf wordt vervolgens gerealiseerd door de waardestijging van het<br />
vastgoed te benutten via herfinanciering. TCN combineert zijn ontwikkelingsactiviteiten daarom<br />
vaak met een meerjarige managementbetrokkenheid, zodat blijvend geprofiteerd kan worden<br />
van de waardestijging. Toekomstig groeipotentieel ziet het bedrijf vooral op het grensvlak<br />
van de commerciële markt en de overheid (semi-overheidachtige functies op het gebied van<br />
bijvoorbeeld ziekenhuizen, zorg, leisure en cultuur en dergelijke). TCN is in heel Europa actief<br />
met ruim 200 medewerkers en heeft vestigingen in Nederland, Duitsland, België, Hongarije en<br />
Portugal.<br />
Bij de bouwontwikkeling van het evenementencomplex geldt dat TCN Property Projects zowel<br />
als ontwikkelaar (voor de evenementenhal) en als belegger (voor de ondersteunende thematische<br />
detailhandel) wil optreden. De meeste Nederlandse ontwikkelaars bouwen alleen en<br />
verkopen (nadat huurders zijn gevonden) de ontwikkeling door aan een eindbelegger.<br />
De eindbelegger neemt zijn beslissing op ligging, kwaliteit van de huurinkomsten et cetra.<br />
In tegenstelling tot een ontwikkelaar kijkt een belegger juist naar zijn rendement op langere<br />
termijn. Een projectontwikkelaar pur sang heeft geen verbinding met een bouwbedrijf, kent<br />
een hoog risicoprofiel, heeft gespecialiseerde ontwikkelkennis en is in staat om gedurende<br />
een lange periode voorinvesteringen te doen. Een projectontwikkelaar zal streven naar<br />
een optimalisatie van het kwaliteitsniveau om de ontwikkelingswinst te maximaliseren.<br />
Door de afzet van het project naar een belegger of gebruiker realiseert hij zijn doelstellig.<br />
Beleggers echter richten zich op lange termijn rendement. Ze gaan voor het eindproduct.<br />
Projectontwikkelende beleggers, zoals TCN, realiseren daarbij voor hun eigen portefeuille.<br />
TCN probeert de financiële risico’s van de evenementenhal op de Bavelse Berg af te dekken<br />
door op een andere manier geld terug te verdienen. De exploitatieopbrengsten van de hal<br />
kunnen immers (vooral in de aanloopfase) tegenvallen. Dan is het belangrijk dat er in een dergelijk<br />
geval een financiële back-up is. Hoe kunnen de verliezen die moeten worden afgeboekt<br />
toch weer worden opvangen. Een projectontwikkelaar loopt daarbij volgens TCN grote risico’s.<br />
27
Deel 2<br />
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!<br />
Door de ontwikkeling van ondersteunende thematische detailhandel bij de evenementenhal,<br />
kan TCN haar risico spreiden. De opbrengstwaarde van de thematische detailhandel is immers<br />
groter. Winkels hebben een lager risicoprofiel dan een evenementenhal. De verhuurbaarheid op<br />
een goed bereikbare locatie is beter dan een locatie ergens achteraf. Een evenementencomplex<br />
met goede voorzieningen is beter dan een ‘kaal‘ complex. Daarmee is TCN bereid grotere<br />
risico’s te nemen ten aanzien van de evenementenhal, vooral aan het begin van het project.<br />
Ballast Nedam Bouw<br />
Ballast behoort tot de grootste bouwondernemingen van Nederland maar heeft enkele<br />
moeilijke jaren achter de rug. Over dit jaar verwacht de directie echter weer een positief<br />
bedrijfsresultaat te halen (1 22 miljoen). Op het gebied van sport & leisure heeft het bedrijf een<br />
zeer ruime ervaring. Naast de bouw van diverse voetbalstadions, zoals het NAC-stadion en de<br />
Amsterdam Arena, heeft Ballast bijvoorbeeld ook de Heineken Music Hall, de Pathé Bioscoop<br />
(beide aan de Arenaboulevard in Amsterdam) en natuurlijk de Kloosterkazerne van Holland<br />
Casino <strong>Breda</strong> (samen met Heijmans) gerealiseerd. Recentelijk hebben TCN Property Projects en<br />
Wedge Investments dus een aanzienlijk belang in het bouwbedrijf genomen.<br />
Interbrew Nederland N.V.<br />
Interbrew behoeft in <strong>Breda</strong> nauwelijks nog introductie. Het in de stad gevestigde Interbrew<br />
Nederland maakt onder<strong>deel</strong> uit van het Belgische Interbrew SA dat met een portfolio van meer<br />
dan 200 merken in 120 landen en met meer dan 35.000 medewerkers, tot de absolute wereldtop<br />
van brouwers behoort. Interbrew is, met een marktaan<strong>deel</strong> van ruim 16%, na Heineken de<br />
tweede speler op de Nederlandse biermarkt.<br />
Ahoy’ Rotterdam N.V.<br />
Ahoy’ is met bijna 1,8 miljoen bezoekers per jaar de grootste publiekstrekker in de regio<br />
Rotterdam. De categorie business-to-business beurzen genereerde in 2003 ruim 109.000<br />
bezoekers en consumentenbeurzen trokken ongeveer 423.000 bezoekers. Concerten,<br />
entertainment en (sport)evenementen waren goed voor meer dan 1 miljoen bezoekers.<br />
Niet openbare zakelijke evenementen zoals congressen, vergaderingen, bedrijfsfeesten en<br />
andere grote bijeenkomsten waren goed voor ruim 173.000 bezoekers.<br />
Naast de rol als grootste publiekstrekker voor de regio heeft Ahoy’ ook een aanzienlijke maatschappelijke<br />
en economische meerwaarde voor Rotterdam. Ahoy’ genereert circa 1 36 miljoen<br />
per jaar aan directe omzet. Uit zogenaamd spin-off onderzoek blijkt echter dat het Rotterdamse<br />
evenementencomplex in totaal meer dan een kwart miljoen euro aan inkomsten voor de stad<br />
genereert. Per bezoeker wordt gemiddeld ruim 1 140,- per bezoek uitgegeven. Ook op de<br />
arbeidsmarkt is Ahoy’ een representatieve speler in de stad, want zij creëert werkgelegenheid<br />
voor een kleine 1.000 fulltime arbeidskrachten (waaronder de 140 werknemers van Ahoy’ zelf).<br />
Bovendien heeft Ahoy’ met haar rol als grootste publiekstrekker voor de regio, haar internationale<br />
publicitaire uitstraling, de economische spin-off alsook haar maatschappelijke functie, een<br />
positief effect op het imago van de stad Rotterdam.<br />
De organisatie van Ahoy’ heeft een platte marktgerichte structuur. De organisatie van beurzen<br />
en evenementen (software) opereert gescheiden van de exploitatie van de accommodatie<br />
(hardware). De organisatieafdeling is verantwoordelijk voor de organisatie van eigen evenemententitels<br />
en de ontwikkeling van nieuwe beurzen en evenementen. Marktspecialisaties daarbij<br />
zijn Transport, Grond-, Wegen- en Waterbouw, Voedings-/Genotsmiddelen en Leisure, Industrie<br />
en Publieksbeurzen/-evenementen. Bekende eigen evenementen zijn bijvoorbeeld het ABN<br />
AMRO World tennis Tournament, het Kerstcircus Ahoy’, Rotterdam Maritiem, Arbeidsmarkt en<br />
Kids Adventure. De exploitatieafdeling houdt zich vervolgens bezig met alle interne en externe<br />
klanten van Ahoy’. De speerpunten liggen hierbij op de congres-, vergader-, concert-, sport-,<br />
business & trade- en corporatemarkt. Onder deze afdeling vallen tevens de afdelingen Horeca,<br />
Vastgoed en Operational Services. Een recente succesvolle acquisitie is het binnen halen van<br />
North Sea Jazz vanaf 2006. De gemeente Rotterdam heeft hierbij een belangrijke rol<br />
gespeeld door tot en met 2015 per jaar 1 450.000 subsidie voor het festival beschikbaar<br />
te stellen. Ook de Nationale Taptoe had Ahoy’ graag naar Rotterdam gehaald, maar hier<br />
lijken de Brabanthallen in Den Bosch de beste papieren in handen te hebben.<br />
28
Deel 2<br />
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!<br />
Ahoy’ Rotterdam bestaat uit een zevental beursen- en tentoonstellingshallen met een totale<br />
oppervlakte van ruim 32.000 m 2 en een indoor sportpaleis met een maximale bezoekerscapaciteit<br />
van ruim 10.000 personen. De aandelen van Ahoy’ Rotterdam N.V. zijn nu nog in<br />
handen van de gemeente Rotterdam, maar gezocht wordt naar een grote internationale speler<br />
in de muziek-, entertainment en media industrie als potentiële koper.<br />
De gemeente Rotterdam is bovendien initiatiefnemer van een haalbaarheidsonderzoek naar de<br />
mogelijkheden van de gecombineerde ontwikkeling van een nieuwe moderne voetbaltempel<br />
(als vervanger van de in 1936 gebouwde Kuip) en multifunctioneel evenementencomplex<br />
(al vervanger van het meer dan dertig jaar oude Ahoy’) in de Rotterdamse Waalhaven.<br />
Deze haalbaarheidstudie heeft een ontwikkelingsscope van maximaal 15 jaar en zal naar<br />
verwachting in 2005 worden afgerond.<br />
Grontmij Nederland B.V.<br />
Het advies- en ingenieursbureau heeft op dit moment last van het economische klimaat in<br />
Europa. Daarom heeft het bedrijf begin dit jaar bekend gemaakt de tak Ontwikkeling &<br />
Exploitatie, inclusief alle vastgoedactiviteiten, te willen verkopen. Bij de presentatie van haar jaar<br />
cijfers over 2003 (winst van een kleine 1 5 miljoen) stelde Grontmij dat de groei in Nederland<br />
en de buurlanden beperkt is. Daarom wordt nu prioriteit gelegd bij het uitvoeren van maatregelen<br />
om herstel van de winstgevendheid te bereiken en ook moeten de schulden om laag.<br />
De totale boekwaarde van de tak Ontwikkeling & Exploitatie bedraagt 1 45 miljoen en richt<br />
zich vooral op woningbouw en bedrijventerreinen. In Nederland heeft Grontmij Vastgoed op dit<br />
moment zo’n 200.000 m 2 in ontwikkeling. In opdracht van de Provincie Noord-Brabant en<br />
in samenwerking met de gemeente <strong>Breda</strong> heeft Grontmij een pilotstudy afgerond naar de<br />
mogelijkheden voor het herontwikkelen van de voormalige afval<strong>berg</strong> Bavel-Dorst. Hierbij zijn<br />
een vijftal aspecten onderzocht op hun haalbaarheid, te weten juridische, milieutechnische,<br />
funderingstechnische, financiële en organisatorische aspecten. Geconcludeerd is dat het<br />
bouwen op de voormalige stort, zowel in juridische zin als in technische zin, mogelijk is.<br />
Er zijn met andere woorden geen onoverkomelijke bezwaren of problemen om tot<br />
her ontwikkeling over te kunnen gaan. Grontmij wil als eigenaar van de Bavelse Berg dan<br />
ook graag een hoogwaardige werklocatie (creatieve en ambachtelijke industrieën) en een<br />
thematisch leisuregebied (met diverse recreatieve voorzieningen, zowel indoor- als outdoorfaciliteiten<br />
met het thema sportieve recreatie, natuurbeleving en natuureducatie) ontwikkelen.<br />
29
Deel 2<br />
De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!<br />
30