VvE 3-2017

28
29
VvE JURIDISCH
VvE Magazine # 3 | augustus 2017
GEMEENSCHAPPELIJKE
VOORDEUR VAN DE VVE
GEFORCEERD.
WAT NU?!
Mr. Ali El Fathi en Sanne Siebes
zijn beiden werkzaam bij
Rijssenbeek Advocaten te Arnhem.
Tel: 026-443 42 49
E-mail: info@rijssenbeek.nl
Internet: www.rijssenbeek.nl
RIJSSENBEEK ADVOCATEN IS GESPECIALISEERD
IN VASTGOEDRECHT, WAARONDER MET NAME
APPARTEMENTSRECHT, BOUWRECHT, HUURRE-
CHT EN KOOP- EN VERKOOP. HET KANTOOR BE-
HARTIGT DE BELANGEN VAN MEER DAN 3.000
VVE’EN IN HEEL NEDERLAND.
Schade die is ontstaan aan de voordeur van een appartement doordat iemand de deur heeft geforceerd. Het is een
situatie die met enige regelmaat voorkomt. Ons kantoor krijgt er steeds meer vragen over. Wie gaat deze schade
herstellen? Wie draait op voor de kosten daarvan? Dient de VvE juridische stappen te ondernemen? Dit zijn vragen
waar VvE’en tegenaan lopen.
Een voorbeeld uit de praktijk is er een waarbij
een eigenaar zijn huissleutels vergeten was.
Hij wilde desondanks zijn appartement betreden.
De vergeetachtige eigenaar besloot de voordeur
te forceren, zodat hij alsnog toegang zou krijgen
tot zijn appartement. De deur is vervolgens
provisorisch door deze eigenaar hersteld. Bij de
VvE rees de vraag of de eigenaar aansprakelijk kon
worden gesteld voor de schade aan de voordeur;
althans: of hij kon worden gedwongen de voordeur
deugdelijk te (laten) herstellen.
GEMEENSCHAPPELIJKE GEDEELTEN
EN ZAKEN
Op grond van de verschillende modelreglementen
behoort de voordeur tot de gemeenschappelijke
gedeelten en zaken van de VvE. Ook volgt uit de
modelreglementen dat de VvE het beheer voert
over en de zorg draagt voor het onderhoud van
de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van
de VvE. Vanwege deze bepalingen is de VvE gehouden
om de schade aan de voordeur te (laten)
herstellen. Slechts de VvE is gerechtigd opdracht
te geven de schade te (laten) herstellen. De individuele
eigenaar is niet gerechtigd dit te doen: het
betreft een gemeenschappelijke zaak.
De VvE zal in eerste instantie de kosten voor herstel
moeten dragen: ze is immers opdrachtgever.
Vervolgens kan de VvE op grond van de wet en
het splitsingsreglement onderzoeken of het mogelijk
is de schade te verhalen op de veroorzaker.
De VvE zal dan met bewijs aannemelijk moeten
maken wie de veroorzaker van de schade is. Als
de VvE hierin slaagt, bijvoorbeeld door middel
van camerabeelden of (meerdere) ooggetuigen,
kan de VvE de kosten verhalen op de veroorzaker.
Indien de VvE niet kan aantonen wie de veroorzaker
van de schade is, zal de VvE de kosten zelf
moeten dragen.
GEFORCEERD DOOR DE POLITIE
Een ander voorbeeld uit de praktijk is de situatie
waarin de voordeur wordt geforceerd door de politie.
Hier was sprake van een eigenaar tegen wie
een arrestatiebevel was uitgevaardigd vanwege de
verdenking van het plegen van een ernstig strafbaar
feit. Omdat de betreffende eigenaar de voordeur
niet opende toen het arrestatieteam daarom
vroeg, heeft het team de voordeur geforceerd en
is de eigenaar gearresteerd. Kan deze VvE in dit
geval een van de betrokken partijen aansprakelijk
stellen, te weten de eigenaar, dan wel de politie?
Ten aanzien van die laatste geldt dat het forceren
van de deur wellicht buitenproportioneel was. De
politie had bijvoorbeeld vooraf contact op kunnen
nemen met het bestuur of met de beheerder van
de VvE om eventueel samen met een slotenmaker
toegang te verkrijgen tot het appartement van de
betreffende eigenaar. Dan was het wellicht niet
nodig geweest om de voordeur te forceren en
daarmee (veel) schade aan te richten. De politie
zal uiteraard een gewogen keus hebben gemaakt
voor het al dan niet forceren van een deur, rekening
houdend met de omstandigheden van het
geval. Er zijn uiteraard situaties denkbaar waarbij
er geen tijd is om op alternatieve wijze toegang
tot het appartement te verkrijgen.
SCHADE VERHALEN?
De VvE kan in dit soort gevallen in ieder geval
proberen de schade te verhalen op de eigenaar.
Indien de eigenaar echter daadwerkelijk wordt
veroordeeld tot een gevangenisstraf, doet de VvE
er wel goed aan om de (on)mogelijkheden van het
incasseren van de vordering af te wegen. Hierbij
zal vooral de hoogte van de vordering meespelen.
De situatie verandert ook wanneer achteraf blijkt
dat de verdenking van het plegen van een ernstig
strafbaar feit slechts een verdenking is gebleven
en niet kan worden bewezen. In dat geval is het
arrestatieteam nog steeds rechtmatig de woning
binnengevallen, maar kan de eigenaar in beginsel
niet aansprakelijk worden gesteld. In dat geval
kan de VvE proberen de gehele schade op het
Openbaar Ministerie (OM) te verhalen.
De officier van justitie (onderdeel van het OM)
geeft immers opdracht voor het binnenvallen
van een woning. Het college van procureursgeneraal
zal zich dan buigen over de kwestie.
Het OM zal dan de omstandigheden van het geval
laten meewegen in zijn beslissing of het al dan
niet (gedeeltelijke) aansprakelijkheid aanvaardt.
Omstandigheden die het OM mee zal laten wegen
in zijn beslissing zijn onder andere of de schade
binnen het normale bedrijfsrisico van de VvE valt
en in welke mate de eigenaar zelf verantwoordelijk
is voor de schade. Zo heeft ons kantoor
te maken gehad met een casus waar het OM de
schade deels heeft vergoed, omdat de VvE had
aangetoond dat er andere mogelijkheden waren
om het appartement te betreden.
NOODGEVAL
Tot slot bespreken wij de situatie waarin de voordeur
wordt geforceerd in geval van nood. Denk
hierbij aan ambulancepersoneel dat een woning
moet betreden om eerste hulp te kunnen bieden
aan degene die zich in het appartement bevindt.
Het is denkbaar dat de voordeur dan niet geopend
kan worden door de eigenaar/bewoner zelf. In dat
geval zal in het kader van spoed de deur hoogstwaarschijnlijk
worden geforceerd, met als gevolg
dat schade ontstaat. De eigenaar/bewoner zal
doorgaans niet verwijtbaar hebben gehandeld.
In dat geval heeft een van de beginselen van
het aansprakelijkheidsrecht te gelden: een ieder
draagt zijn eigen schade. De VvE zal dus de
opdracht tot herstel moeten geven, en ook de
daaraan verbonden kosten voor haar rekening
moeten nemen.
Kortom: of de VvE de geleden schade van een geforceerde
voordeur al dan niet op de veroorzaker,
dan wel de eigenaar kan verhalen, is afhankelijk
van veel factoren. Per casus moet dan ook worden
beoordeeld wat de mogelijkheden zijn voor
de VvE. Dat die mogelijkheden er zijn, blijkt wel
uit voorgaande praktijkvoorbeelden.