VvE 3-2017

40 41
VvE BOUWKUNDIG
Opleveringskeuring van
algemene ruimtes door
bouwkundige VvE Belang:
“Controleren of geleverd
is wat de opdrachtgever
heeft gekocht”
“Opleveren is vooral: controleren of datgene geleverd is wat de opdrachtgever heeft gekocht. In dit geval
betekent het dat opdrachtgever/projectontwikkelaar Amvest het appartementencomplex Het Baken aan
de Zeeduinweg in Almere Poort afneemt van bouwonderneming Waal. De algemene ruimtes en de 59
appartementen worden vervolgens door Amvest geleverd aan de kopers, die verenigd zijn in VvE Het Baken.
De VvE heeft mij gevraagd om hen als adviseur bij te staan bij de oplevering van de algemene ruimtes.”
Ing. Gerard Groenendijk, bouwkundig adviseur bij VvE
Belang, loopt met alle betrokkenen (12 in getal) alle
algemene ruimtes door van het 12 etages tellende
complex. Daarin zijn 59 appartementen gerealiseerd.
De toekomstige bewoners hebben de beschikking
over twee liften en een parkeergarage. Groenendijk
kijkt nauwkeurig of alle verbeterpunten die bij de vooropname
zijn geconstateerd, inmiddels zijn uitgevoerd.
“Het Bouwbesluit is bij deze inspectie leidend”, zegt
hij bij de opname van het complex op 16 juni. “Deze
projectontwikkelaar heeft een scherp oog voor de belangen
van de toekomstige bewoners. Dat is natuurlijk
ook in zijn eigen belang, want de eigenaren komen bij
hem als er gebreken worden geconstateerd. Je koopt
je appartementsrecht immers van de projectontwikkelaar;
niet van de bouwer.”
‘STRENGE PROJECTONTWIKKELAAR’
“Niet alle projectontwikkelaars zijn zo ‘streng’; ze kijken
soms alleen naar hun eigen belang. Hoe sneller het
complex wordt opgeleverd, hoe sneller de ontwikkelaar
zijn geld heeft. De notaris maakt drie maanden na
oplevering de laatste termijn van het bouwdepot over.
Tenminste: als er geen opleverpunten meer openstaan.
De toekomstige eigenaren maakten zich wat zorgen
over de toegepaste gevelsteen en het voegwerk. Ze
vroegen zich af of zich daar wellicht veel vuil aan zou
hechten. Ik denk dat ze zich daar niet ongerust over
hoeven te maken.” Dat klopt: de bakstenen gevel is
onder garantie gehydrofobeerd. De gevel is waterafstotend
gemaakt; water en vuil ‘parelen’ van de gevel af.
Groenendijk wijst naar de gevel, die in een heel lichte
steen is uitgevoerd: “Die strepen zijn een ander verhaal.
Daar hebben steigers gestaan en bij het weghalen
daarvan is de gevel niet schoongemaakt. Dat moet
nog wel gebeuren.” Dat er nog veel op het programma
staat, is duidelijk: aan de Zeeduinweg staan busjes
van diverse onderhoudsbedrijven. Het is dus een
drukte van belang op en rond de bouwplaats.
VEEL OPLEVERPUNTEN
Op 8 juni jl. vond de vooropname plaats. Daarbij was
- naast vertegenwoordigers van de bouwer en de projectontwikkelaar
- een aantal leden van de VvE aanwezig.
Albert Biesterveld vertegenwoordigde beheerder
Van der Linden Vastgoedmanagement. Hij assisteert,
adviseert en controleert de voortgang van het project
mede namens de ontwikkelaar en de VvE.
Het Baken is onderdeel van een ingewikkelde splitsing
binnen één project: vier gebouwen (van vier verschillende
eigenaren), waarvan twee huurcomplexen. Zij
delen een parkeergarage, die een andere eigenaar
heeft en een aparte ondersplitsing vormt. Te zijner tijd
komen er ook openbare parkeerplaatsen in een aparte
parkeergarage, die ook wordt weggewerkt in het
duinlandschap.
Bij de vooropname werd een groot aantal opleverpunten
genoteerd. Heel opvallende zaken, zoals
“NIET ALLE PROJECT-
ONTWIKKELAARS ZIJN ZO
STRENG; ZE KIJKEN SOMS
ALLEEN NAAR HUN EIGEN
BELANG”
lichtpunten die lukraak in de plafondplaten waren aangebracht.
Heel veel onderdelen moesten nog worden
schoongemaakt en er moesten nog veel reparaties
worden uitgevoerd. Eén gangvloer werd afgekeurd.
VvE-bestuursvoorzitter Wim Janssen had op dat
moment de hoop dat al die punten op 16 juni in orde
zouden zijn. Dat bleek niet het geval.
‘STOPPEN’
De geplande oplevering van de algemene ruimtes
begon in goede harmonie. Daarin kwam na een paar
uur verandering toen Rien van Rooij, ontwikkelingsmanager
bij Amvest, besloot met de inspectie te stoppen.
Hij kon een ruimte niet betreden waar een schilder
nog aan het werk was en constateerde dat de eerder
geconstateerde opleverpunten niet waren verbeterd.
Gerard Groenendijk was het grotendeels met hem
eens: “Dit gebouw is niet gereed voor oplevering. Er
zijn nog veel te veel verbeterpunten. Bij de oplevering
mogen er geen algemene opleverpunten meer zijn;
dan zet je alleen nog de puntjes op de i’s.”
Dat was een tegenvaller voor de bouwer, die op
maandag 19 juni de appartementen op de eerste
twee verdiepingen ging opleveren. Tenminste: als
de gemeentelijke bouwinspecteur zijn goedkeuring
zou geven. In principe moeten de algemene ruimtes
klaar zijn vóór de bewoners de sleutel krijgen.
‘ALGEMENE KWALITEIT IS GOED’
Op 16 juni was dat nog de vraag: de brandveiligheid
was een punt van zorg. De automatische deurdrangers
werkten nog niet en in de woningen moesten nog
rookmelders worden aangebracht. Het Bouwbesluit
schrijft dat voor bij nieuwbouw.
Ellen van den Berg, secretaris van het VvE-bestuur, was
teleurgesteld. “Het valt me erg tegen. Je ziet gewoon
dat de tijd te krap was.” Groenendijk nuanceerde: “De
algemene kwaliteit van het complex is goed. Het gaat
vooral om esthetische zaken en er moet nog veel
worden schoongemaakt. Het is alleen wel vervelend
voor de toekomstige bewoners dat er nog medewerkers
van het bouwbedrijf rondlopen omdat er nog veel
moet gebeuren.”
Gerard Groenendijk kijkt nauwkeurig of alle verbeterpunten
zijn uitgevoerd die geconstateerd
zijn bij de vooroplevering
VvE Magazine # 3 | augustus 2017
Afgesproken werd dat Waal alle punten in een verhoogd
tempo zou gaan aanpakken en dat vervolgens - gezien het
aantal gebreken - een opname zou plaatsvinden in kleiner
comité. Ook daarbij was Gerard Groenendijk aanwezig.
‘AANDACHTSPUNTEN WORDEN AANGEPAKT’
Op 4 juli is het restant van het gebouw gecontroleerd
op gebreken. Daarbij moest helaas opnieuw worden vastgesteld
dat er nog veel opleverpunten per verdieping waren
overgebleven. Hiervan is een rapportage opgemaakt en
op 6 juli droeg Amvest de algemene ruimtes over aan het
bestuur van de VvE.
Gerard Groenendijk: “Het is van belang dat de opleverpunten
worden vastgelegd in een proces-verbaal van oplevering.
De aannemer kan hierop te allen tijde worden aangesproken.
Overigens: bouwbedrijf Waal en projectontwikkelaar
Amvest realiseren zich terdege dat het eindresultaat telt:
zij zijn niet van plan weg te lopen voor hun verantwoordelijkheid.
Alle aandachtspunten worden aangepakt en de
bewoners krijgen een gebouw waarin ze met plezier zullen
wonen. Dit verhaal illustreert wél duidelijk hoe belangrijk
een onafhankelijk adviseur voor de VvE is: die kan anders
klem komen te zitten tussen twee partijen.”
‘BLIJ MET INBRENG’
Groenendijk: “Bij de opname op 4 juli bleek dat bewoners
die inmiddels de sleutel hadden gekregen (maar ook
onderaannemers) ook nog eens de nodige schade aan
het gebouw hadden aangebracht. Ook hiervoor geldt dat
het belangrijk is om elkaar daarop aan te spreken en het
pand netjes te houden. Dat valt niet mee als de aannemer
nog volop bezig is en alle partijen denken dat hij alles wel
oplost.”
Wim Janssen, voorzitter van het VvE-bestuur: “We zijn
blij met de inbreng van Gerard Groenendijk bij de vooropnames
en de opleverinspectie. We hebben wel even
moeten wachten op de eindrapportage, maar de VvE heeft
veel profijt gehad van zijn deskundige en onafhankelijke blik
bij de inspecties.”
Wilt u meer weten over de opleverkeuringen door VvE
Belang? Neem dan contact op met de bouwkundigen
via tel. 0162 - 46 91 20 of per e-mail:
bouwkundig@vvebelang.nl