Politisk sak - Stavanger kommune

Saksfremlegg
STAVANGER KOMMUNE
REFERANSE ARKIVNR. JOURNALNR. DATO
NCK-08/4897-50 PLN 2259 59358/09 30.10.2009
Saken behandles i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering:
Storhaug bydelsutvalg 39/08 21.05.2008 Enstemmig
Eldrerådet 59/08 03.06.2008 Enstemmig
Funksjonshemmedes råd AU 42/08 05.06.2008 Enstemmig
Kommunalstyret for byutvikling 20/09 22.01.2009 Enstemmig
Eldrerådet 34/09 10.03.2009 Annet forslag vedtatt
Storhaug bydelsutvalg 16/09 24.03.2009 Annet forslag vedtatt
Kommunalstyret for byutvikling /
Bystyret
PLAN 2259 REGULERINGSPLAN FOR ØVRE BLÅSENBORG, STORHAUG
BYDEL. BEFARING 07.01.10.
Forslag til vedtak:
Forslag til reguleringsplan for plan 2259 Øvre Blåsenborg med plankart datert Kultur og
byutvikling 06.01.09, sist revidert Kultur og byutvikling 25.11.09, med reguleringsbestemmelser
datert Kultur og byutvikling datert 06.01.09, sist revidert Kultur og byutvikling 25.11.09, vedtas.
Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven § 27-2.
1 Saken gjelder
Stavanger kommune v/Kultur og byutvikling fremmer forslag til regulering for Øvre Blåsenborg,
Storhaug bydel. Formålet med planen er å oppdatere gjeldende reguleringsplan 955 og regulere
området til spesialområde bevaring i samsvar med Kulturminneplan for Stavanger 1994-2005 og
i henhold til plan- og bygningsloven § 27.1 nr. 2.
Det primære i planforslaget er å utforme bestemmelser som sikrer et verdifullt bolig- og
næringsområde med kulturhistoriske kvaliteter og gateløp. Det foreslås ingen bygningsmessige
endringer eller større nybygg innenfor området, heller ingen endringer i eksisterende
boligforhold. Næringsvirksomheten i Pedersgata skal ivaretas.
2 Bakgrunn for saken
Byplanavdelingen har som arbeidsmål å få vedtak om å legge ut minst en oppdateringsplan til
offentlig ettersyn hvert år. Regulering til spesialområde bevaring for Øvre Blåsenborg var en
prioritert sak i avdelingens årsplan for 2008. Gjeldende plan for området, reguleringsplan 955,
ble vedtatt i 1982. Behovet for å oppdatere denne er betydelig, både fordi planen er relativt
1

gammel og fordi bestemmelsene den angir ikke samsvarer med de overordnede mål som gjelder i
dagens situasjon.
3 Gjeldende planer
• Kommuneplanens arealdel 2006-2021 med bestemmelser, vedtatt av bystyret 27.03.06.
• Kulturminneplan for Stavanger 1994-2005 med bestemmelser, vedtatt 29.05.95.
• Reguleringsplan 955 Øvre Blåsenborg med bestemmelser, vedtatt 02.04.82.
• Gatebruksplan for del av Øvre Blåsenborg, 1983
• Plan 955, gatebruksplan for del av Nedre Dalgate med del av Store Skippergate og del av St.
Hans gate, 1997
Planområdet ligger innenfor området definert som ”Trehusbyen”. Storparten av planområdet
kommer inn under kulturområde/husgruppe nr. 28 i kulturminneplanen, hvor bygningene skal
reguleres til spesialområde bevaring. For hele området skal eksisterende gatestruktur,
eiendomsstruktur, bebyggelsesmønster og høyder/dimensjoner opprettholdes. Bygninger som er
med i kulturminneplanen skal gis vernebestemmelser. Det samme gjelder den øvrige
bebyggelsen, som med noen få unntak er SEFRAK-registert*.
SEFRAK er et landsdekkende register over eldre bygninger og andre kulturminner. Det rare navnet er
opphavelig en forkortelse for SEkretariatet For Registrering Av faste Kulturminner i Norge, som var det
organet som startet prosjektet. Ansvaret for registeret er senere overtatt av Riksantikvaren.
4 Forhåndskunngjøring
Planoppstart ble varslet i Stavanger Aftenblad og Rogalands Avis 16.05.08. Berørte parter og
offentlige etater ble tilskrevet med brev 16.05.08. Frist for merknader var satt til 06.06.08. Det
kom inn 7 uttalelser fra offentlige etater og 3 merknader fra private. Merknadene er referert og
kommentert i vedlegg 4. Merknadene omhandlet i hovedsak:
• Ønske om å sikre oppgradering av et areal tilknyttet gnr/bnr 55/1296 innenfor kvartalet
Hetlandsgata/Langgata/Kirkebakken/Store Skippergate som grøntområde med offentlig
lekeplass.
• Tilrettelegging for byggeprosjekt på eiendommen gnr/bnr 52/307 Pedersgata 27, med ønske
fra utbygger om bedre utnyttelse av eiendommen og heving av bygningsstandarden.
• Storhaug bydelsutvalg og Eldrerådet tar saken til orientering.
• Vann- og avløpsverket kommer med en generell uttalelse.
• Ønske om at noen bygninger bør unntas fra formål spesialområde bevaring.
Beskrivelse av planområdet
Beliggenhet og topografi
Planområdet ligger i Storhaug bydel og er rammet inn av Pedersgata 7-65 i nord, Normanns gate
21-43 i øst, en kurve som snor seg langs grensen av Hetland Kirkegård i sør, og Langgata 26-34 i
vest.
2

Samlet areal for området er like i underkant av 58 dekar. Området har 23 kvartaler, hvor av
samtlige er dominert av boligbebyggelse. i I tillegg finner man et parkområde med idrettsanlegg
(fotball- og basketballbane), nærmiljø- og friområde.
Området ligger i et ganske bratt terreng, med grøntområdet like vest for fotballbanen som
høyeste punkt, 32,8 m.o.h. Fra dette punktet faller terrenget ned mot Pedersgata, der laveste
punkt er ved Pedersgata 7, som ligger på 11 m.o.h. Terrenget heller også svakt nedover fra øst
mot vest. Den øvre delen av området, Kyviksmarka, har et tilnærmet flatt terreng. Fra
Kyviksmarka er det flott utsikt mot sjøen vest for Bybroen og videre mot Grasholmen.
Mesteparten av boligbebyggelsen ligger i det skrånende terrenget, noe som gir brukbar utsikt i
samme retning.
Bebyggelsen
Øvre Blåsenborg er i all hovedsak et boligområde, med næringsvirksomheten i Pedersgata,
forsamlingslokalet og næringslokalet i Kirkebakken som unntak. I tillegg er det en midlertidig
barnehage i Kyviks vei 6.
Området har antikvarisk verdi og verdi som et levende boligområde i dag. Storparten av
bebyggelsen er oppført i perioden 1850-1900. Flere av bygningene innenfor området har
opprinnelige vinduer og andre stiltypiske detaljer intakte, men mange av dem har vært gjenstand
for større eller mindre modifiseringer. Bebyggelsen består i all hovedsak av trehus som ligger i
tette kvartalsstrukturer. Én sone i planområdet skiller seg ut fra denne formen, nærmere bestemt
strekningen Kirkebakken 34 til Store Skippergata 33. Her er tre av bygningene oppført på 1930-
tallet, og en av dem, leilighetsgården i Skippergata 35, i 1949.
For en fyldigere redegjørelse av bebyggelsen, se vedlegg 6.
Strukturene og gateløpene ellers i planområdet er preget av perioden det vokste frem i.
Fremveksten representerte en overgang fra selvgrodde kvartalsstrukturer (før 1850) til
opparbeidete reguleringsplaner og gateløp organisert i rutenett (1850-tallet og fremover). Selv
om all bebyggelse på Øvre Blåsenborg kom etter 1850, med unntak av Øvre Blåsenborg nr. 11
fra 1849, er ikke området organisert i én sammenfattende plan; de mange snirklete gateløpene, de
irregulære kvartalomrissene, de ujevne tomtestørrelsene og forskjellene i gatebredder vitner om
at området har vokst frem gradvis og stykkevis. Dynamikken mellom smale smug, middels brede
smågater og store gjennomfartsårer i standard gatebredde gir området særegenhet. Sammen med
de arkitektoniske kjennemerkene bidrar den særegne gatestrukturen til at Øvre Blåsenborg i dag
fremstår med en helhetlig profil, til tross for den selvgrodde fremveksten og stykkevise
reguleringen.
I tillegg til de arkitektoniske og bygningshistoriske verdiene har bebyggelsen på Øvre
Blåsenborg kulturhistorisk betydning, fordi området ble etablert i sammenheng med
industrialiseringen av Østre Bydel i andre halvdel av 1800-tallet. Slik sett er Øvre Blåsenborg et
interessant dokument over et tidstypisk motiv i 1800-tallets byplanhistorie: kombinasjonen av
fremvoksende industri og nye boliger i byene.
Et annet kulturaspekt i området gjelder Hetlandsgata 53, der 1/23-del av skulpturverket Broken
Column av den britiske kunstneren Antony Gormley er plassert. Skulpturen, som er nr. 13 i den
brutte søylen, står inne i privathuset fra 1864.
Det finnes også noen avvik fra områdets bebyggelsesprofil: i kvartalet Pedersgata 7-9, Langgata
20-22, Nedre Dalgate 12-16 og Tårngata 9-11 står eiendommene 55/1027 og 55/1029
i Unntak: i husrekkene ut mot Pedersgata er 1. etasje satt av til næring, og man finner et forsamlingslokale og
en butikk som selger gravsteiner og gravmonumenter i Kirkebakken.
3

(Pedersgata 11 og 13) uten bebyggelse. Trehusene som tidligere stod på disse eiendommene ble
revet midt på 1970-tallet, som følge av et rivningspålegg fremmet i 1974 i etterkant av en brann.
Arealet benyttes for tiden til privat parkering. Huset i Pedersgata 9 har for tiden ingen
næringsdrift i første etasje, og andre og tredje etasje later til å være ubebodd. Selve bygningen er
dårlig vedlikeholdt.
Fjellsmauet 10 fikk godkjent et anneks i 2007. Dette stod ferdig i 2008 og er oppført i betong,
glass og stål. Nybyggets geometrisk strenge kasseform og flate tak bryter til dels med den
omliggende bebyggelsen, selv om deler av fasaden er kledd med trepanel.
Foruten annekset fra 2008 finnes det fire andre bygninger som er oppført etter 2. verdenskrig:
Tårngata 21 (1989) og Tårngata 23 (1990), begge gjenoppbygget etter brann. Til forskjell fra
tilbygget i Fjellsmauet 10 er disse bygget i tråd med den omliggende bebyggelsens
arkitektoniske uttrykk. Derfor anbefales det at disse inkluderes i bestemmelsene om bevaring.
Trafikksituasjon
Pedersgata har en bredde på ca. 12,5 meter og er den mest trafikkerte blant planens gater. Selve
gateløpet omfattes ikke av reguleringsplanen, ettersom trafikkarealet ligger like utenfor planens
avgrensing, men flere av bygningene i planen vender ut mot den. Pedersgata er en viktig
gjennomfartsåre i dette området, som bindeledd mellom Stavanger sentrum og Østre Bydel.
Gaten er busstrasé (det er busstopp ved Pedersgata 45) og dessuten en del av hovedsykkelruten
mellom sentrum og Østre Bydel. I tillegg til Pedersgata forekommer det større biltrafikk i to av
planens omsluttende veier, Normanns gate i øst og Langgata i vest. Sistnevnte er en viktig
tverrforbindelse mellom Havneringen og Storhaug. Normanns gate har fartsdumper som
reduserer hastighet og støynivå i gateløpet. Nedre Dalgate fungerer som en mindre
gjennomfartsåre gjennom planområdet, med enveis kjøreretning fra øst (innkjørsel fra Normanns
gate) mot vest (utkjørsel i Langgata).
Ellers veksler de interne gatene mellom små atkomster til eiendommer og smug som er for smale
for ordinær trafikk. Flesteparten av gatene er asfaltert, men det finnes også tre brosteinlagte løp:
Risasmauet, Høkkergata og Skreddersmauet. Mange av områdets fortauer er lagt med
betongbrostein.
Den viktigste parkeringssonen i kvartalet er Nedre Dalgate, der man finner en rekke oppmerkede
parkeringsplasser gjennom hele gateløpet. Disse inngår i kvartalets soneparkeringssystem, som
hører inn under sone 9. I Store Skippergata ligger det en parkeringssone på motsatt side av hus
nummer 35A/B og 33. På denne plassen er det parkometersystem. Ellers finner man ulike
parkeringslommer fordelt i kvartalets gatenett, som også inngår i parkeringssone 9. Det finnes
også steder på planområdet der man parkerer rett ved fortauet, eksempelvis i Normanns gate. Få
eiendommer har mulighet for parkering på egen grunn. De to parkeringsplassene på
eiendommene 55/1027 (Pedersgata 11) og 55/1029 (Pedersgata 13) er unntaket fra regelen om at
privat parkering er en sjeldenhet i planområdet.
Det er foreløpig relativt få parkeringsmuligheter i de tilstøtende områdene, men et fremtidig
parkeringsanlegg ved Nytorget kan komme til å bøte på dette.
Grønnstruktur – forhold for barn og unge
Kyviksmarka er et flott aktivitetsområde, med tilrettelagte fasiliteter for fotball og basketball.
Det er en lekeplass i tilknytning til den midlertidige barnehagen. I grøntområdet mellom
Hetlandsgata og Store Skippergate var det tidligere en lekeplass, men denne har forfalt og
forsvunnet. Forholdene ligger til rette for å opparbeide en ny lekeplass på arealet der den gamle
var plassert.
4

Tyngdepunktet i områdets vegetasjon er grøntområdet rundt barnehagen og idrettsfasilitetene.
Her finnes det både store gressplener, trær (løv- og bartrær) og busker. Deler av dette feltet har
status som prioritert naturtype. Vegetasjonen føres videre fra grøntområdet via
parkeringsplassene ved Store Skippergate 33-35 og ned mot bebyggelsen i Hetlandsgata. Her
ligger det en klynge med løvtrær og gressplen. Ellers er det opprettet en trerekke på fortauet i
Pedersgata. Det er også en del vegetasjon i private bakhager.
Grøntarealet i planområdet er svært viktig, ikke bare med tanke på Øvre Blåsenborg isolert sett,
men for de omliggende områdene, som ikke kan vise til lignende elementer. Kyviksmarka er et
parkmessig knutepunkt og et meget viktig aktivitetsområde for Storhaug bydel. Delene av
Kirkebakken og Karlsminnegata som ligger innefor planområdet, inngår i grønt spaserdrag i
kommuneplanens arealdel.
Renovasjon
Området har fire nedgravde miljøstasjoner for avfallsbeholdere. Disse er vist på plankartet.
Tilstøtende arealers bruk
Området nord for Pedersgata, med Verksgata, Store Skippergate og St. Hans gate som
avgrensning, er et sammensatt område med boliger og næring. Videre i nordlig retning finner
man næringsbygninger og havneindustri, knyttet til Bekhuskaien og omliggende havneområde.
I vest finner man Bergjeland-området, som i all hovedsak består av boligbebyggelse samt noe
kontorvirksomhet. I den sørlige enden av planområdet ligger Vår Frues Kirkegård med Hetland
Kirke. I nærheten av kirkegårdsområdet ligger det en liten park, Vår Frues Plass, mens den
resterende delen av området domineres av boliger.
Også i øst er mesteparten av det tilstøtende arealet regulert til boligformål, med noe kontor- og
næringsvirksomhet. I forlengelsen av de nærmeste kvartalene i øst kommer første strekning av
Bybrua, som utgjør et visuelt fokuspunkt i området.
5 Beskrivelse av planforslaget
Planens begrensning
Planområdet sammenfaller med plangrensene for gjeldende reguleringsplan 955.
Spesialområde av historisk, antikvarisk og kulturell verdi
Planforslaget er utarbeidet i samråd med byantikvaren. Hele planområdet foreslås regulert til
spesialområde bevaring av historisk, antikvarisk og kulturell verdi, slik at bebyggelsen blir sikret
for ettertiden. Dette gjelder også for bygninger som har kommet til i tiden etter
2. verdenskrig, det vil si Tårngata 21 og Tårngata 23, fordi disse er godt integrert i den
eksisterende bebyggelsen. En viss fleksibilitet er innarbeidet i bestemmelsene, med tanke på at
Øvre Blåsenborg skal kunne videreutvikles som et attraktivt boligområde med noe
næringsvirksomhet.
Bebyggelsen
Det opprettes reguleringsformål spesialområde for boligeiendommer i hele planområdet, med
unntak av felt B24 (Kirkebakken 36), mens det for eiendommene langs Pedersgata opprettes
reguleringsformål spesialområde bolig/forretning/kontor. Pedersgata 7 er i dag regulert til bolig.
For denne foreslås det at reguleringsformålet endres til bolig/forretning/kontor, slik at hele
husrekken som vender ut mot Pedersgata blir tiltenkt å ha næringsvirksomhet i første etasje.
Kirkebakken 36, som i dag er regulert til kontor/forretning, foreslås omregulert til boligformål.
Til første gangs behandling var det foreslått at det kunne tillates å legge til én etasje på
eksisterende grunnflateareal med totalt bruksareal %-BRA = 60 %. Alternativt kunne bygningen
5

erstattes av et nytt bygg med prosent bruksareal %-BRA = 60 % og maks mønehøyde på kote
35,3. Før andre gangs behandling er prosent bruksareal for nybygg øket til %-BRA = 100 %. I
tillegg defineres grad av utnytting nærmere ved å angi prosent bebygd areal %-BYA = 33,3 %,
maks gesims kote 37,40 og maks mønehøyde kote 40,10. Dette gjøres for å sikre nødvendige
uteoppholdsarealer for å harmonisere et eventuelt nybygg med de tilgrensende bygningene i
• Store Skippergate 35 A+B (ca. %-BYA = 34,0 %, gesims kote 37,39 og møne kote 40,12)
• Store Skippergate 33 (ca. %-BYA = 28,5 %, gesims kote 37,60 og møne kote 40,12)
• Kirkebakken 34 (Zion) (ca. %-BYA = 50,0 %, gesims kote 35,72 og møte kote 39,21)
Forsamlingslokalet i Kirkebakken 34 reguleres til spesialområde allmennyttig formål med dertil
hørende bestemmelser. Klokkergården, som rommer den midlertidige barnehagen i Kyviks vei 6,
reguleres til spesialområde offentlig bebyggelse med nærmere spesifikasjoner til bruksområder i
bestemmelsene.
Videre foreslås det en omformulering av reguleringsbestemmelser for de delene av planområdet
med reguleringsformål bolig/forretning/kontor som grenser ut mot Pedersgata. For å ivareta
næringsdriften i første etasje av de angjeldende bygninger trengs det et klart påbud om slik
virksomhet. Ordlyden i dagens bestemmelser er ikke klar nok på dette punktet. En
omformulering fra ”bør” til ”skal” vil gi kommunen en klar hjemmel til å avslå søknader om
innredning av boliger på gatenivå innenfor denne plandelen.
Dette endringsforslaget vil kunne legge forholdene bedre til rette for å utnytte Pedersgatas store
potensial som næringsområde. Ved å opprettholde Pedersgata som handlegate vil man ligge i
forkant av den fremtidige utviklingen av nærområdet, der Nytorget og den nye bebyggelsen i
Østre del av Storhaug blir viktige faktorer. Ved å initiere til et kontinuerlig aktivitetsnivå vil man
også styrke Pedersgatas rolle på et større plan i byutviklingen. Etter hvert som Østre Bydel
bygges ut vil stadig flere ha sin naturlige tilkomst til sentrum via Pedersgata, som dermed både
vil fungere som en viktig gjennomfartsåre og et naturlig ledd i sentrumsutvidelsen mot øst.
Trafikkområder og parkering
De eksisterende trafikkområdene innenfor planområdet reguleres til gate med fortau. Enkelte av
de smale smauene reguleres til gang-/sykkelveg. Trafikkarealene er justert i henhold til dagens
situasjon, slik at det er samsvar mellom kart og faktiske terrengforhold. Atkomster er registrert
og merket av på plankartet.
Det foreslås endringer av trafikkarealet i Kyviks vei og Karlsminnegata. Sistnevnte vil få en
innskrenking av gateløpet ved Karlsminnegata 11 og 13, der veien reguleres ned til 5 meters
bredde for å gi rom for en utvidelse av friområdet. Det samme vil forekomme i Kyviks vei, der
deler av eksisterende veiareal på grunneiendom 55/447 snevres inn til 5 meters bredde.
Utvidelsen av friområdet vil fjerne noen av de eksisterende parkeringsplassene langs steingjerdet
mot Hetland Kirkegård, men det vil samtidig reguleres inn nye parkeringsplasser i forlengelsen
av dette, i den østlige enden av Kyviks vei. Det nye parkeringsarealet er vist som eget formål i
plankartet.
Offentlige uterom (gaterom) som ikke allerede er opprustet, skal gis ny opparbeidelse.
Friområde og grøntareal
Disse elementene styrkes i planforslaget gjennom den nevnte utvidelsen av grøntarealet.
Kyviksmarka skal opprettholdes og skjøttes som et grønt fritidsmiljø for beboerne i området.
Friområdets status som område for biologisk mangfold sikres gjennom et eget punkt i
bestemmelsene.
6

Til førstegangs behandling var fotball- og basketballbanen på Kyviksmarka vist som eget
reguleringsformål, friområde idrettsanlegg, for å ivareta den nåværende plasseringen av disse
anleggene inne i friområdet. Det er nylig påbegynt et arbeid med å utvikle en helhetlig løsning
for friområdet hvor det vil være aktuelt å omorganisere parken til eventuelle andre løsninger til
beste for beboerne på Storhaug. Etter anmodning fra Vei, park og idrett er område L2 for lek og
idrettsområde I1 tatt ut av plankartet og innlemmet i parkområde P1 før andre gangs behandling.
Formålene fysisk aktivitet, idrett og lek sikres i reguleringsbestemmelsene for å få større
handlefrihet i forhold til videreutvikling av området.
Lekeplasser
Det foreslås opparbeidelse av nytt uteareal for lek innenfor område L1 for å øke
lekeplasskapasiteten og gi det aktuelle arealet en tiltrengt oppgradering. Intensjonen er å legge til
rette for mer felles uterom med aktivitetsmuligheter for alle aldersgrupper.
6 Planvurdering
Spesialområde bevaring
Planforslaget er i samsvar med retningslinjene som er gitt i Kulturminneplan for Stavanger og
sikrer et verdifullt bolig- og næringsområde med kulturhistoriske kvaliteter i bebyggelse og
gateløp. I bestemmelsene gis det samtidig rom for å videreutvikle Øvre Blåsenborg som et
attraktivt boligområde. Gateløpene har et utbedringspotensial som planen legger til rette for å
realisere, gjennom forslaget om opparbeidelse av disse arealene.
Friområder - Barns oppvekstvilkår
Barnas oppvekstvilkår anses å være ivaretatt. Planområdet er sentrumsnært og en stor andel av
bebyggelsen er boliger. Nærmeste barneskole er Storhaug skole, som ligger ca. 200 m i ganglinje
fra planområdets sørlige avgrensing. Lekeplassene, idrettsfasilitetene og grøntarealet gjør
Kyviksmarka til et velegnet aktivitetsområde for barn og ungdom. Det er nylig påbegynt et
arbeid med å utvikle en helhetlig løsning for friområdet hvor det vil være aktuelt å endre parkens
hovedgrep. Etter anmodning fra Vei, park og idrett har lekeplass L2 og idrettsanlegg I1 blitt tatt
ut av planforslaget før andre gangs behandling slik at hele Kyviksmarka reguleres til friområde
park. På den måten bindes en ikke opp til en eksisterende situasjon, men har mulighet å beholde
funksjonene lek og fysisk aktivitet i området uten at det tilrettelegges areal som kan belegges
med treningstider for organisert idrett. Lekeplasskapasiteten økes gjennom forslaget om å
regulere inn en ny lekeplass, vist som L1 på plankartet, på eiendom 55/1296 (innenfor kvartalet
Hetlandsgata, Store Skippergate, Kirkebakken og Langgata.) Bydelsanlegget på Kjelvene ligger
like i nærheten, ca. 300 m i østlig retning fra planområdet.
Trafikkområder
For å kunne utvide grøntarealet ved den sørlige enden av Kyviksmarka, er det foreslått noen
mindre justeringer av veg- og parkeringsareal. Trafikkarealet som omfattes av endringen har lite
biltrafikk, hvilket betyr at den foreslåtte innsnevringen ikke vil være problematisk i forhold til
trafikal flyt eller atkomst til eiendommer. Parkeringskapasiteten i planområdet minskes noe som
følge av innsnevringen. Før andre gangs behandling er noen av parkeringsplassene i Kyviks vei
tatt ut av planen til fordel for større parkareal på Kyviksmarka. I tillegg er det regulert inn en
bilplass for bevegelseshemmete.
7

Renovasjon
Det er etablert to miljøstasjoner med tre nedgravde avfallsbeholdere i Nedre Dalgate (nord for
Øvre Blåsenborg 8 og nord for Nedre Dalgate 43A + 45), én stasjon ved Normanns gate 24 og én
stasjon nordøst for Store Skippergate 33. Arbeidet med disse er ferdigstilt og de er ført inn på
plankartet. I tillegg er det før andre gangs behandling regulert inn en nedgravd miljøstasjon med
avfallsbeholdere for henholdsvis glass/metall og plast ved Kyviksmarka. Denne stasjonen skal
erstatte eksisterende mobile miljøstasjon i tilknytning til parkeringsplassen vest for Kyviks vei.
Universell utforming
Det stilles krav i bestemmelsene om at prinsippene om universell utforming må følges i forhold
til eventuelle endringer i vegareal. Ved opparbeidelse av utearealer og restaurering av bygninger
må prinsippene om universell utforming så langt som mulig etterkommes. Opparbeidelser av
lekeplasser og parkområde skal utføres med tanke på brukere med ulikt funksjonsnivå.
Risiko- og sårbarhetsanalyse
Lokale risiko- og sårbarhetsforhold har vært vurdert i løpet av planprosessen. Planområdet ligger
innenfor den utbygde byen med eksisterende gatestruktur og bebyggelse. Planforslaget vil ikke
medføre noen fare for uhell, skader og lignende som kan få store konsekvenser for naturen eller
befolkningen med hensyn til naturgrunnlag og biologisk mangfold, miljøkvalitet i jord, vann og
luft, opplevelse og rekreasjon, eller samfunnssikkerhet.
Planforslaget vil ikke medføre endringer i forhold til dagens situasjon når det gjelder støy, og det
foreslås ingen spesielle tiltak på dette feltet.
Planområdet ligger i en sone hvor risiko for å bli utsatt for konsentrasjoner av radon i luft
innomhus er akseptabel.
Planforslaget vil ikke medføre graving i grunnen innenfor regulerte byggeområder, med unntak
av felt B24 hvor utbygging kan tillates. Etablering av nedgravde miljøstasjoner ved Kyviksmarka
forutsetter inngrep i terrenget. Planområdet omfattes av ”Aktsomhetskart forurenset grunn”
ligger i et område hvor det er mistanke om at grunnen kan være forurenset (byjord). Før andre
gangs behandling er det innarbeidet rekkefølgekrav i planen om vurdering om, og eventuelle
undersøkelser av, grunnforhold, samt tiltaksplan for håndtering av eventuelle forurensete masser.
De nedgravde avfallsbeholderne som allerede er etablert innenfor planområdet og de planlagte
miljøstasjonene ved Kyviksmarka inngår som et ledd i en renovasjonsteknisk plan for Storhaug
og bidrar til et rent, ryddig og luktfritt utemiljø. I tillegg økes også brannsikkerheten innenfor
den tette bebyggelsen.
7 Offentlig ettersyn og høring
Saken ble behandlet på møte i kommunalstyret for byutvikling 22.01.09.
Behandling:
Brit N. Larsen (KrF) fremmet følgende oversendelsesforslag:
”Til 2. gangs behandling bør det bearbeides videre hvilke gateparti som kan tilrettelegges som
miljøgater med uterom for gode rekreative bomiljø. Det bør også sies noe om tilrettelegging for
sykkel i planområdets gater.
For friområde park P1 og P2 med tilgang for alle aldersgrupper, ber vi om at det fokuseres
8

spesielt på å gjøre friområdet attraktivt for aldersgruppen 12+, som ofte er en forsømt gruppe ved
planlegging av urbane uterom.”
Helge Solum Larsen (V) fremmet følgende oversendelsesforslag:
”Gangforbindelse over P2 inntegnes til 2. gangs behandling.”
Tore B. Kallevig (Frp) fremmet følgende oversendelsesforslag:
”Planområdet befares før 2. gangs behandling.”
Helge Solum Larsen (V) fremmet følgende oversendelsesforslag:
”Særskilt karakteristisk gategrunn vurderes regulert til spesialområde bevaring til 2. gangs
behandling.”
Votering:
Innstillingen ble enstemmig vedtatt.
KrF’s oversendelsesforslag følger saken.
V’s oversendelsesforslag følger saken.
Frp’s oversendelsesforslag følger saken.
V’s oversendelsesforslag følger saken.
Kommunalstyret for byutviklings enstemmige vedtak:
Forslag til reguleringsplan for Øvre Blåsenborg med plankart datert Kultur og byutvikling
06.01.09 med reguleringsbestemmelser datert Kultur og byutvikling datert 06.01.09 legges ut til
offentlig ettersyn.
Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven § 27.1 nr. 2.
Kommentarer til oversendelsesforslagene
• Det er tidligere utarbeidet gatebruksplaner for mesteparten av trafikkarealene innenfor
planområdet, og disse arealene er opparbeidet. Gatene øst for Kyviksmarka har ikke egne
gatebruksplaner, inklusiv Normanns gate syd for Nedre Dalgate. Verken Normanns gate med
en del gjennomgangstrafikk eller de bratte og smale tverrgatene til Normanns gate er særlig
godt egnet til å legge til rette for miljøgater, men friområdet på Kyviksmarka ligger her i
rimelig gangavstand.
• Det er nylig påbegynt et arbeid med å utvikle en helhetlig løsning for Kyviksmarka hvor det
vil være aktuelt å endre parkens hovedgrep. Etter anmodning fra Vei, park og idrett er
område L2 (lekeplass) og idrettsområde I1 tatt ut av planforslaget før andre gangs behandling
slik at hele Kyviksmarka reguleres til friområde park. Bestemmelsene er endret slik at det gis
større handlefrihet i forhold til videreutvikling av området. Kyviksmarka skal beholdes som
et attraktivt grønt friområde med tilgang for alle aldersgrupper, og hvor det skal legges til
rette for ballfelt og kvartalslekeplass, møteplasser og aktiviteter. På den måten bindes en ikke
opp til en eksisterende situasjon, men har mulighet å beholde funksjonene lek og fysisk
aktivitet i området uten at det tilrettelegges areal som kan belegges med treningstider for
organisert idrett.
• Gangforbindelse over P1 og P2 er ikke vist på plankartet. Det skal utarbeides en
opparbeidelsesplan hvor gangforbindelsene ses i en større sammenheng.
• Planområdet befares før 2. gangs behandling
• I tilsvarende byfornyelsesplaner *) hvor bygningsmassen har blitt regulert til spesialområde
bevaring i henhold til Kulturminneplan for Stavanger 1994-2005, har gategrunnen bare blitt
regulert til spesialområde bevaring i de områdene der trafikkarealene ligger innenfor grensen
for det automatisk fredete kulturminnet Middelalderbyen, og hvor hele området under terreng
9

er fredet i henhold til Kulturminneloven.
*) Plan 2134 for Nedre Blåsenborg, plan 1778 for Stavanger Aftenblad og del av A.B.C.-kvartalet, plan
1993 for A.B.C.-kvartalet, plan 1936 for Verksgata, Normanns gate, Mellomgata og St. Hans gate (alle i
Storhaug bydel) og plan 2010 for Ådlandstykket (Eiganes og Våland bydel).
Innkomne merknader/uttalelser
Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningsloven § 27-1, punkt 2 i
perioden 27.07.09 – 17.04.09, og det ble arrangert informasjonsmøte om saken den 19.03.09.
Dette ble kunngjort ved annonse i Rogalands avis og Stavanger Aftenblad 27.02.09. I tillegg ble
grunneiere, naboer og høringsinstanser varslet ved brev datert 27.02.09. Det kom inn 24
uttalelser til planforslaget, hvorav 11 fra offentlige instanser og 13 fra private. Merknadene er
listet opp med dato og er referert og kommentert i vedlegg 4. Merknadene omhandler i hovedsak:
• Ønske om at hele Kyviksmarka reguleres til friområde park (F1) og utvides noe slik at
arealene kan disponeres friere ved utarbeidelse av en egen plan for hele området.
• Ønske om å redusere antall parkeringsplasser på parkeringsareal PA1, sett i sammenheng
med ønske om å få opparbeidet parkering for 16 biler i Saudagata langs Hetland gravlund.
• Friområde F1 ønskes utvidet ved St. Hans gate.
• Del av friområde F1 ved gnr/bnr 52/267 (Nymansveien 31) ønskes regulert til boligformål.
• Midlertidig barnehage i Klokkergården
• Midlertidig gjerde rundt barnehagen.
• Bygging av uthus for midlertidig barnehage.
• Anmodning om ny nedgravd miljøstasjon for glass/metall og plast ved Hetland gravlund.
• Regulering av Vår frue kirke og Hetland gravlund til spesialområde bevaring.
• Feil i kommunens adresseliste vedrørende festetomter under Hetland gamle prestegard.
• Ønske om at små boliger bør kunne utvides hvis det ikke er til sjenanse for naboer
• Reguleringsformål for trafikkarealet i Risbakken sør for Store Skippergate.
• Oppsett for parkering ved Saudagata og St. Hans gate.
• Krav om ledelinjer ved opparbeidelse av nye fortauer
• Krav om risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS) til 2. gangs behandling, og at eventuelle
endringer som følge av ROS-analysen blir innarbeidet i planen
• Vurdering av og krav om grunnundersøkelse og utarbeidelse av tiltaksplan for håndtering
ved eventuelle funn av forurensete masser.
• Ønske om at Kirkebakken 36 ikke reguleres til bevaring, og at grad av utnytting (tillatt
bebygd areal, BYA) og antall etasjer økes før 2. gangs behandling
• Innspill om at eiendommene som vender mot Nytorget bør ses i en overordnet sammenheng
med fremtidige planer for Nytorget, og at Pedersgata 7 bør kunne utbygges med tilsvarende
tomteutnyttelse TU=450 % som er foreslått for bygninger langs sørsiden av Nytorget, dvs. en
utbygging med 4 etasjer og en inntrukket femte etasje.
• Innspill om utvikling av nytt boligprosjekt for Pedersgata 43 og 45.
• Forslag om at Øvre Blåsenborg 13A reguleres til park/lekeplass og kjøpes av kommunen til
minne om Reidar Berge, som bodde i Øvre Blåsenborg 13 som barn.
Endringer som er foretatt etter utleggelse.
Plankart
• Friområde lek, felt L2 - tas ut av planen og innlemmes i felt P1- friområde park.
• Friområde idrett, felt I1 - tas ut av planen og innlemmes i felt P1- friområde park.
• Friområde park, felt P1 (Kyviksmarka) - utvides i vestre ende av Kyviks vei.
• Friområde park, felt P1 (Kyviksmarka) – mindre justeringer av friarealet i skrånende terreng
ved felt B2 og B3. Dette kompenseres ved øking av flatt friareal langs Hetland gravlund.
10

• Parkeringsplass, felt PA1 - endres fra 17 til 10 p-plasser (2,5m x5 m) + en plass for
bevegelseshemmete (4 m x 6 m).
• Nedgravd miljøstasjon for glass/metall og plast reguleres inn ved Hetland gravlund vest for
felt PA1.
• Byggeområde bolig, felt B24 (Kirkebakken 36): Byggegrense mot naboeiendommer økes fra
4 m til 5 m. Retning på byggegrense mot felt L1 endres for å få bedre solforhold utendørs.
Bestemmelser
§ 2 – Rekkefølgekrav (ny) Omhandler eventuelle forurensete masser i grunnen
§ 3.3 Antall parkeringsplasser for PA1 endres fra 17 til 10 -
pluss en plass for bevegelseshemmete på 4 m x 6 m.
§ 3.4 Tilføyet ny setning:
Nødvendig kjøring til boligene i Risbakken øst for Store
Skippergate må ivaretas ved skiltvedtak.
§ 4 Friområde anlegg for lek Paragraf 3.1 utgår. Paragraf 3.2 får nytt nummer 4.1.
§ 4 Friområde idrettsanlegg, I1 Paragrafen utgår
§ 7.1 Spesialområde – bolig, B1-B23 Andre setning er endret til:
”Bruksendring fra bolig til annet formål er ikke tillatt.”
§ 6.2 Fellesbestemmelser Siste setning endres til:
”Nybygg skal bygges i tre og de skal gis en plassering og
utforming med hensyn til størrelse, høyde, form,
materialbruk, detaljering farger med mer som harmonerer
med den eksisterende verneverdige strukturen og
bebyggelsen i området.”
§ 8.2 Boligfelt B24 (endret) Angivelse av grad av utnytting for eiendommen ved
nybygg endres til prosent bruksareal %-BRA = 100 %
(mot tidligere %-BRA = 60 %). I tillegg spesifiseres grad
av utnytting som prosent bebygd areal %-BYA = 33,3 %.
Maks mønehøyde endres fra kote 35,3 til kote 40,1, og ny
tilføyelse angir maks gesims på kote 37,40.
§ 8.3 Bolig, B24 Første setning er endret til: ”Et eventuelt nytt bygg skal
tilpasses den omkringliggende bebyggelsen med henhold
til form, materialbruk, detaljering, farger med mer.”
§ 8.4 (ny) Parkering skal løses på egen grunn ved nybygg.
§ 8.5 (ny) ”Første etasje kan nyttes til mindre næringsvirksomhet i
form av en liten nisjebutikk og kontor for salg av gravstein
eller annen virksomhet som ikke vil medføre ulemper for
boligene i form av støy, røyk, lukt eller uforholdsmessig
trafikkøkning.”
8 Oppsummering og konklusjon
Planforslaget retter seg etter de mål og retningslinjer som er gitt i Kulturminneplan for
Stavanger. Det legger opp til å sikre den kulturhistorisk og antikvarisk verdifulle bebyggelsen og
ivareta områdets helhetlige og særpregete miljø. For å videreutvikle Øvre Blåsenborg som et
levende boligområde, er det innarbeidet en viss fleksibilitet i bestemmelsene. Eiendommen
gnr/bnr 55/493, Kirkebakken 36, reguleres til boligformål, og områdene for spesialområde
allmennyttig formål og spesialområde offentlig bebyggelse får egne spesifikasjoner om bruk.
Pedersgatas forutsetninger som handlegate styrkes ved en bestemmelse med krav om
næringsdrift i 1. etasje av bygningene som vender ut mot denne. Eiendom gnr./bnr. 55/1024
(Pedersgata 7) på hjørnet mellom Pedersgata og Langgata tas med i spesialområde
11

olig/forretning/kontor for å sikre næringsvirksomhet langs hele gateløpet. Innspill fra grunneier
om at Pedersgata 7 bør kunne utbygges med samme grad av utnytting som eiendommene syd for
Nytorget tas ikke til følge. Innspill fra grunneier av Pedersgata 43 og 45 om utvikling av et nytt
og omfattende boligprosjekt tas ikke til følge.
Hovedandelen av eksisterende trafikkområder reguleres til gate med fortau, mens enkelte smale
gateløp reguleres til gangveg. Det gjøres endringer i vegarealet ved Karlsminnegata og Kyviks
vei, der korte vegstrekninger innskrenkes og noe parkeringsareal fjernes. Nye parkeringsplasser
etableres i forlengelsen av disse endringene, inklusiv parkeringsplass for bevegelseshemmete.
Innspill om å regulere Risbakken øst for Store Skippergate til kjøreveg i stedet for gang- og
sykkelveg tas ikke til følge. Nødvendig kjøring til boligene må ivaretas ved skiltvedtak.
Det er foreslått en utvidelse av grøntområdet og videre forvaltning av eksisterende
idrettsfasiliteter. Det reguleres inn et område for lek hvor planen legger opp til en opparbeidelse
av området med ny lekeplass.
Barns oppvekstvilkår anses å være ivaretatt.
Prinsippene om universell utforming er tatt med i bestemmelsene, både i forhold til utforming av
trafikkarealer, opparbeidelse av uterom og restaurering av boliger.
Etablerte nedgravde avfallsbeholdere og planlagte nedgravde miljøstasjoner ved Kyviksmarka er
innarbeidet i planforslaget. Disse fremstår som en estetisk bedre løsning enn dagens dunker.
Systemet bidrar til et rent, ryddig og luktfritt utemiljø, og medfører også øket brannsikkerhet
innenfor den tette bebyggelsen i området.
Lokale risiko- og sårbarhetsforhold har vært vurdert. Det er ikke kartlagt risikoforhold som kan
være en trussel mot liv, helse og materielle verdier, samt samfunnsviktige funksjoner og
infrastruktur.
Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas.
12

9 Forslag til vedtak
Forslag til reguleringsplan for plan 2259 Øvre Blåsenborg med plankart datert Kultur og
byutvikling 06.01.09, sist revidert Kultur og byutvikling 12.10.09, med reguleringsbestemmelser
datert Kultur og byutvikling datert 06.01.09, sist revidert Kultur og byutvikling 12.10.09, vedtas.
Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven § 27-2.
Trykte vedlegg:
1. Oversiktskart
2. Plankart datert Kultur og byutvikling 06.01.09, sist korrigert Kultur og byutvikling 25.11.09
3. Reguleringsbestemmelser, datert KBU 06.01.09, sist korrigert KBU 25.11.09
4. Merknader til forhåndsvarsel med kommentarer
5. Merknader til utleggelse med kommentarer
6. Kartlegging av Øvre Blåsenborg
Rådmannen i Stavanger, 30.10.09
Inger Østensjø
Rådmann
Anne S. Skare
byplansjef
Halvor S. Karlsen
Direktør
Nina C. Krogh
saksbehandler
13

PLAN 2259 REGULERINGSPLAN FOR ØVRE BLÅSENBORG, STORHAUG BYDEL-
MERKNADER VED VARSEL AV OPPSTART
Vedlegg 4
Merknader fra offentlige etater/instanser
1. Vann- og avløpsverket, datert 22.05.08
Viser til vedlagt kart med vann- og avløpsledninger og kommer med en generell uttalelse
vedrørende planoppstart. For å sikre tilgjengelighet på ledningsnettet skal veibredder være i
henhold til veinormen. Det er i utgangspunktet ikke tillatt å bygge nærmere enn fire meter fra en
kommunal ledning. Dersom en utbygging kommer i konflikt med eksisterende ledninger må
utbygger koste omleggingen av ledningene. Endret arealbruk vil ofte føre til endret tilrenning til
det kommunale avløpsnettet. Dersom det eksisterende avløpsnett ikke har kapasitet til å ta i mot
den økte vannmengden som følger av en arealbruksendring står utbygger ansvarlig for å gjøre
tiltak, enten ved å oppgradere det kommunale nettet eller ved å gjøre tiltak på egen tomt for å
redusere tilrenningen. Utbygger står selv ansvarlig for å dokumentere eventuelle krav til
brannvannsdekning. Det vises ellers til gjeldende norm for kommunale vann- og avløpsanlegg og
sanitærregelementet.
Kommentar: Tas til orientering.
2. Storhaug bydelsutvalg, datert 22.05.08
Storhaug bydelsutvalg er positiv til formålet med planen, som for øvrig tas til orientering.
Kommentar: Tas til orientering.
3. Statens vegvesen, datert 23.05.08
Ingen vesentlige merknader, med forbehold om eventuelle kommentarer når det foreligger forslag
til plan og bestemmelser for området.
Kommentar: Tas til orientering.
4. Eldrerådet, datert 06.06.08
Eldrerådet tar saken til orientering.
Kommentar: Tas til orientering.
5. Fylkesrådmannen, datert 06.06.08
Fylkesrådmannen ved kulturseksjonen er positiv til at området reguleres til spesialområde
bevaring, slik at det får et formelt vern. Regionalplanseksjonen sier i sine merknader at det er en
viktig forutsetning at kommunene ivaretar områdene som er avsatt til friområder i
kommuneplanens arealdel.
Prinsippene bak universell utforming må inkluderes som premiss i det videre planarbeidet.
Støyforhold skal utredes der hvor det er behov for tiltak. Det skal også gjennomføres en risikoog
sårbarhetsundersøkelse i forbindelse med reguleringsarbeidet.
Kommentar: Merknadene tas til orientering. De nevnte friområdene ivaretas i det fremlagte
planforslaget og prinsippene om universell utforming tas med i bestemmelsene.
6. AU Funksjonshemmedes råd, datert 09.06.08
Prinsippene for universell utforming må legges til grunn for planleggingen, og nødvendige krav
må innarbeides i planen.
Kommentar: Dette er innarbeidet i planforslaget.
7. Bymiljø og utbygging, VPI, datert 11.06.08
Vei, park og idrett ber om at det i planen fortsatt gis anledning til nødvendig oppgradering av bl.a.
lekeutstyret i friområdet Hetlandsmarka. Det er også ønskelig at det legges opp til aktuell
videreutvikling av friområdet som et attraktivt leke- og aktivitetsområde til beste for beboerne på
14

Storhaug.
Kommentar: Dette er ønsker som imøtekommes i planforslaget.
Merknader fra private
1. Norsk Byggplan AS, datert 30.05.08
Er engasjert på vegne av eier av eiendommen gnr/bnr 52/307, Pedersgata 27, og kommer med
innspill om å få tilrettelagt for byggeprosjekt på denne eiendommen. Det primære ønsket er at
reguleringsplanen skal gi rom for bedre utnyttelse av eiendommen og heving av
bygningsstandarden. Prosjektet innebærer å rive eksisterende bygg og oppføre en ”kopi” av dette.
Det ønskes også å få oppført et nytt bygg på eiendommen, der det tidligere var plassert et hus.
For å kunne realisere prosjektet er gjeldende U-grad (0,7) for lite, og man regner med at det blir
lagt til rette for en utnyttelsesgrad som minst tilsvarer det eiendommen opprinnelig hadde før det
gamle huset ble revet, og at dette blir regulert gjennom bestemmelse som angir maks TBRA.
Kommentar:
Det legges ikke opp til å øke utnyttelsesgraden for denne delen av planområdet. Et eventuelt
nybygg vil måtte vurderes i lys av de forutsetninger som angis i bestemmelsene.
2. Tor Brynjar Welander og Liv Håland, leietakere i Langgata 40, fremtidige eiere av Hetlandsgaten
53, datert 09.06.08
Stiller seg så langt positive til formålet med varslet planarbeid. Har merknader om et areal
tilknyttet gnr/bnr 55/1296, som i gjeldende reguleringsplan 955 er regulert til parkformål. Det er
ønskelig å sikre oppgradering av dette arealet ved å regulere det som grøntområde med offentlig
lekeplass. Det er behov for dette på grunn av tilflytting av småbarnsfamilier i nabolaget. Det
vises til lekeplassnormen i gjeldende kommuneplan, som tilsier at det bør anlegges lekeplass i
området. Arealet ligger skjermet til og har en egnet lokalisering trafikkmessig sett. Det var
tidligere plassert en lekeplass her.
Kommentar:
Planforslaget legger opp til å ivareta det aktuelle planområdet som grønt friområde, slik det er
regulert i gjeldende plan 955. Det legges videre opp i bestemmelsene at ny lekeplass skal
etableres som ledd i en helhetlig opparbeidelse av grøntområdet, med lek som et eget
reguleringsformål i planen.
3. Opplysningsvesenets fond v. rådgiver Olav A. Røssaak, datert 25.07.08
1. Om festeforhold: man ønsker at reguleringsvedtektene ikke skal være til hinder for at fester
skal kunne innløse boligtomter eller hageparseller, og eventuelle fradelinger.
2. Kirkegård/park: Anmoder om å stenge for eventuelle mindre utvidelser av Hetland
Kirkegård. Ber om at eiendommene gnr. 55, bnr. 239 og 1296, samt deler av bnr. 488, vil
vurderes som hager for de tilstøtende eiendommer.
3. Avgrensing av planområdet: Ønsker at Store Skippergate 33 og 35 (gnr. 55, bnr. 1295 og
1297) ikke blir en del av spesialområde bevaring.
Kommentar:
1. Ønsket imøtekommes i planen ved å opprettholde gjeldende formål bolig for de aktuelle
eiendommene.
1. Det legges ikke opp til utvidelser av Hetland Kirkegård. Tilstøtende arealer og formål endres
ikke, hvilket betyr at deler av de aktuelle eiendommene fremdeles vil være regulert til
friområde park.
2. Store Skippergate 33 og 35 blir tatt med i formål spesialområde bevaring. Bygningene har
arkitektoniske kvaliteter og representerer en bygningstype som er relativt sjelden i
Stavanger. Bygningene skiller seg ut fra den typiske trehusbebyggelsen, men er godt tilpasset
gjennom høyde, volum og plassering i området. Det ønskes ingen endring av disse
forholdene, og bygningene tas derfor med som en del av formål spesialområde.
15

Vedlegg 5
PLAN 2259 REGULERINGSPLAN FOR ØVRE BLÅSENBORG, STORHAUG BYDEL
MERKNADER VED OFFENTLIG HØRING 27.02.09 – 17.04.09
MERKNADER FRA OFFENTLIGE ETATER
1. Eldrerådet, møte 10.03.09
Slutter seg til planen om bevaring av dette området. Anser det som viktig å få til fysiske
aktiviteter for eldre i byen og ber om at det i forbindelse med park-/lekearealene etableres for
eksempel en bocciabane og enkle trimapparater hvor eldre kan aktiviseres. Det bør også
finnes plass til benker/stoler som er tilpasset alle aldersgrupper.
Kommentar
Før 2. gangs behandling er område L2 for lek og idrettsområde I1 tatt ut av plankartet og
innlemmet i parkområde P1 for Kyviksmarka, og bestemmelsene er endret slik at Vei, park
og idrett gis større handlefrihet i forhold til videreutvikling av området.
2. Opplysningsvesenets fond, datert 17.03.09
Fondet går ut fra at kommunen tilskriver festerne av en rekke festetomter under Hetland
gamle prestegard. Kirkedepartementet er tilskrevet, men departementet skal ikke ha noen
eiendom innenfor planområdet. Enten er det feil i kommunens adresseliste, eller
eiendom(mer) har uriktig hjemmel fordi de ble oversett ved omregistrering av
hjemmelshavere til Opplysningsvesenets fonds eiendommer da forvaltningen av fondet ble
flyttet fra kirkedepartementet.
Kommentar
Planforslaget ble sendt på høring til festerne av festetomtene under Hetland gamle
prestegard. Ved nærmere undersøkelse fant vi to eiendommer som fortsatt sto registrert med
Kirkedepartementet som hjemmelshaver. Videre fant vi to eiendommer som eies av
Opplysningsvesenets fond, men som ikke var kommet med på adresselisten for berørte parter.
Opplysningsvesenets fond ble orientert om dette i brev av 24.03.09.
3. Bymiljø og utbygging, Vei, park og idrett, datert 17.03.09
Ber om at hele friområdet reguleres til park, og at formålene fysisk aktivitet/idrett og lek
sikres i reguleringsbestemmelsene. Ser det ikke hensiktsmessig å binde funksjonene i
området ved å angi dem som egne avgrensete reguleringsformål. Dette gir liten handlefrihet i
forhold til videre utvikling av området. Det er nylig påbegynt et arbeid med å utvikle en
helhetlig løsning for friområdet hvor det vil være aktuelt å omorganisere parken til eventuelle
andre løsninger til beste for beboerne på Storhaug.
Kommentar
Merknaden tas til etterretning. Før 2. gangs behandling er område L2 for lek og
idrettsområde I1 tatt ut av plankartet og innlemmet i parkområde P1 for Kyviksmarka, og
bestemmelsene er endret slik at det gis større handlefrihet i forhold til videreutvikling av
området.
4. Statens vegvesen, datert 06.04.09
Ingen merknader
5. Lyse Energi AS, datert 24.03.09
Ingen merknader.
6. Storhaug bydelsutvalg, møte 24.03.09
Midlertidig gjerde rundt midlertidig barnehage i Klokkergården OF1 bør fjernes fra planen.
Risbakken øst for Store Skippergate bør reguleres som gate. Bydelsutvalget støtter forslag fra
Samarbeidsutvalget for beboerforeninger om utvidelse av friområdet ved St. Hans gate, og
16

oppsett for parkering ved Saudagata og St. Hans gate. Bydelsutvalget slutter seg til uttalelse
fra Eldrerådet om aktiviteter for eldre og sitteplasser som er tilpasset for alle aldersgrupper.
Ved opparbeidelse av nye fortauer må det lages ledelinjer.
Bydelsutvalget har følgende merknader til bestemmelsene:
Det bør tilføyes ny § 6.7 om at tilbygg, påbygg, underbygg og andre fasadeendringer skal
tilpasses bygningen og omkringliggende bebyggelse,
og at § 6.2 gjelder mht. fasadeutforming.
Endring av § 7.1 bør endres til: ”Området skal nyttes til boligformål. Bruksendring fra
bolig til annet formål er ikke tillatt.
Det bør tilføyes ny § 7.2: ”Dispensasjon vedrørende seksjonering skal ikke gis.”
§ 8.3 endres: bygges i tre eller murstein utgår. Et eventuelt nytt bygg skal tilpasses den
omkringliggende bebyggelsen.
Kommentarer
Midlertidig gjerde inngår ikke i planen, men vises bare som bygningsteknisk element i
grunnkartet på samme måte som eksisterende bebyggelse, forstøtningsmurer og andre
gjerder. Reguleringsformålet for Risbakken øst for Store Skippergate opprettholdes som
gang- og sykkelvei. Nødvendig kjøring til boligene må ivaretas ved skiltvedtak.
Før 2. gangs behandling er område L2 for lek og idrettsområde I1 tatt ut av plankartet og
innlemmet i parkområde P1 for Kyviksmarka, og bestemmelsene er endret slik at det gis
større handlefrihet i forhold til videreutvikling av området. I forbindelse med parkeringsplass
PA1 i forlengelsen av Kyviks vei det regulert inn areal for nedgravd miljøstasjon for
glass/metall og plast så nær parkområdet som mulig. Videre er det regulert inn en
parkeringsplass for bevegelseshemmete, og antall vanlige parkeringsplasser er redusert fra 17
til 10 plasser. Med dette har en kunnet utvide friarealet på Kyviksmarka utvidet noe.
Opparbeidelse av parkeringsareal for 16 biler i Saudagata langs Hetland gravlund ligger
utenfor planområdet og tas når reguleringsplan 1116 for Storhaug, østre del skal revideres.
Merknad om § 7.1 og § 8.3 er innarbeidet i planen.
7. Bymiljø og utbygging, Renovasjon, datert 01.04.09
I dag står det en miljøstasjon på parkeringsplassen ved Hetland kirkegård. Denne ønskes
erstattet med to nedgravde containere for glass/metall og plast. Ber om at det settes av
nødvendig areal til dette innenfor felt PA1 så nær parkområdet som mulig, og at
retningslinjer for å sikre adkomst for blant annet renovasjonsbil følges. Det er mistanke om
at grunnen kan være forurenset (byjord). Hvis det påvises forurenset grunn, må det stilles
krav om at tiltaksplan må utarbeides av tiltakshaver og godkjennes av kommunen før tiltak
gjennomføres.
Kommentar
To nedgravde containere for glass/metall og plast tas inn i planen.
8. Oppvekst og levekår, Oppvekst, datert 03.04.09
Ingen merknader.
9. Politiet, datert 17.04.09
Ingen merknader.
10. Fylkesrådmannen, Kulturseksjonen, datert 17.04.09
Fylkeskultursjefen er svært positiv til planforslaget. Vår frue kirke (Hetlandskirken) er en
såkalt listeført kirke, det vil si at den er formelt vernet av Riksantikvaren. Kirken og
gravlunden inngår i Plan 982 Storhaug vestre del, men er ikke regulert til spesialområde.
Fylkeskultursjefen vil sterkt anmode om at planområdet utvides til å omfatte kirken og
gravlunden, slik at gravlunden kan få et formelt vern ved å regulere den til spesialområde
bevaring. Eventuelt må dette gjøres ved oppdatering/revisjon av Plan 982.
Fylkesrådmannen ved regionalplanseksjonen berømmer Stavanger kommune for en
17

gjennomarbeidet plan som er utarbeidet av kommunens egne fagfolk og som er en direkte
oppfølging av overordnete kommunale planer. Fylkesrådmannen viser til sin uttalelse ved
planoppstart, og ber om at det blir utført en risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS) til 2. gangs
behandling, og at eventuelle endringer som følge av ROS-analysen blir innarbeidet i planen.
Kommentar
Vår frue kirke (Hetlandskirken) og Hetland gravlund tas ikke med i plan 2259 for Øvre
Blåsenborg, men vil bli regulert til sone med særlige hensyn til bevaring av kulturmiljø ved
oppdatering av gjeldende plan 982 for Storhaug, vestre del.
Lokale risiko- og sårbarhetsforhold har vært vurdert før 2. gangs behandling. Det er ikke
kartlagt risikoforhold som kan være en trussel mot liv, helse og materielle verdier, samt
samfunnsviktige funksjoner og infrastruktur.
MERKNADER FRA PRIVATE
1. Elisabeth Holmgard Pedersen, datert 12.01.09
Foreslår at Øvre Blåsenborg 13A omreguleres til park og kjøpes av kommunen. Hun viser til
at huset har stått tomt i fem år og hevder at det er i elendig forfatning. Eiendommen kan
brukes til å lage en Reidar Berge park/lekeplass, med minnestøtte eller en fontene som han
hadde ønsket å lage i byen vår. Forslaget begrunnes med at huset på naboeiendommen (Øvre
Blåsenborg 13) var barndomshjemmet hans.
Kommentar
Reguleringsformål bolig beholdes for Øvre Blåsenborg 13A. Det primære i planforslaget er å
utforme bestemmelser som sikrer et verdifullt bolig- og næringsområde med kulturhistoriske
kvaliteter og gateløp. Det foreslås ingen bygningsmessige endringer eller større nybygg
innenfor området, heller ingen endringer i eksisterende boligforhold.
2. Th. Vaaland Granitt As, datert 26.01.09 og 27.03.09
Firmaet driver i dag gravsteinsproduksjon i Kirkebakken 36. Huset er i mur og bygget ca. 1930,
og de mener at det derfor ikke er verneverdig. De ønsker ved en senere anledning å levere inn
egen reguleringsplan for denne eiendommen med reguleringsformål næring/bolig, og ber om at
tomten blir fristillet eller tatt ut av planen som gjelder spesialområde bevaring.
Firmaet er enig i at eiendommen omreguleres til boligformål, og de ser problemer med å drive
produksjonsarbeid i dette miljøet. De ønsker at bebygd areal økes ved at avstand fra byggegrense
til friareal L1 reduseres fra 10 til 6 m, på lik linje med bygningene i Kirkebakken 34 (Zion) og
Store Skippergate 33 og 35. Videre ønsker de at tomteutnyttelsen endres fra tillatt bruksareal T-
BRA=60 % til
Kommentar
En reguleringsplan kan omfatte en enkelt eiendom eller et større område. Ved fornyelse av
gjeldende reguleringsplan 955 er det naturlig at alle eiendommene innenfor plangrensen også
omfattes av den nye planen. Kirkebakken 36, som i dag er regulert til kontor/forretning,
foreslås regulert til boligformål. Eksisterende bygning anses ikke som bevaringsverdig og
var ikke forslått til bevaring ved første og andre gangs behandling.. Til første gangs
behandling var det foreslått at det kunne tillates å legge til én etasje på eksisterende
grunnflateareal med totalt bruksareal %-BRA = 60 %. Alternativt kunne bygningen erstattes
av et nytt bygg med prosent bruksareal %-BRA = 60 % og maks mønehøyde på kote 35,3.
Før andre gangs behandling er prosent bruksareal ved nybygg øket til %-BRA = 100 %. I
tillegg defineres grad av utnytting nærmere ved å angi prosent bebygd areal %-BYA = 33,3
%. Videre er byggegrensene justert før andre gangs behandling for å sikre bedre solforhold
utendørs. Det er også tatt inn nye bestemmelser om at det kan drives mindre næringsvirksomhet i
første etasje og at ved nybygg skal all parkering skal løses på egen grunn. Maks mønehøyde
endres fra kote 35,3 til kote 40,1, og ny tilføyelse angir maks gesims på kote 37,40. Dette gjøres
for å sikre nødvendige uteoppholdsarealer og for å harmonisere et eventuelt nybygg med de
18

tilgrensende bygninger:
- Store Skippergate 35 A+B (ca. %-BYA = 34,0 %, gesims kote 37,39 og møne kote 40,12)
- Store Skippergate 33 (ca. %-BYA = 28,5 %, gesims kote 37,60 og møne kote 40,12)
- Kirkebakken 34 (Zion) (ca. %-BYA = 50,0 %, gesims kote 35,72 og møte kote 39,21)
3. Gunvor Bjørnør, datert 06.02.09
Ber om at en del av regulert friområde ved Kyviksmarka som grenser inntil Nymansveien 31,
reguleres til boligformål. Området ble tatt i bruk som hageareal fra midten av 1970-årene,
etter muntlig kontakt med oppmålingsvesenet og kartverket i kommunen, men dette ble aldri
dokumentert skriftlig. Bjørnør har vært i kontakt med Stavanger eiendom, juridisk avdeling,
som ikke har noe i mot at hun kunne få kjøpe området hvis det blir omregulert til
boligformål.
Kommentar
I dette sentrumsnære, tett befolkede området er det knapt med friområder. Det er derfor meget
viktig å opprettholde de få friområdene vi har nær sentrum. Bystyret vedtok 16.06.97 ”Miljøplan
for Stavanger kommune 1997-2009” hvor det bl.a. ble vedtatt: ”Netto omdisponering fra
friområder og andre formål skal være 0”. Det betyr at omregulering av friområder ikke skal
forekomme før det kan skaffes tilsvarende areal i umiddelbar nærhet.
I dette tilfellet gjelder søknaden et område i skrånende terreng som er lite egnet til bruk som
friareal, og som har vært i bruk som hage i mer enn tretti år. Tomten i Nymansveien 31er
tilnærmet trekantet med boligen plassert i det vinkelrette hjørnet mot gata og naboeiendommen
slik at utearealet deles i to mindre trekanter. Plan- og bygningsloven § 69.1 sier at ved
bebyggelse skal det i nødvendig utstrekning ”sikres areal for tilfredsstillende oppholdssted i det
fri for beboerne, herunder lekeplass for barn, og for avkjørsel og parkering av biler, motorsykler
og sykler for bebyggelsens behov”.
Netto tomt i Nymansveien 31 er 128,7 m 2 og boligens bruksareal i første etasje BRA = 53 m 2 .
Prosent bebygd areal %-BYA = 41 %. Ved tidligere oppgradering av tilsvarende
reguleringsplaner innenfor den utbygde byen settes vanligvis prosent bebygd areal %-BYA til 25
%. Hvis opparbeidet hageareal på omtrent 64 m 2 reguleres til boligformål, blir prosent bebygd
areal for Nymansveien 31 %-BYA = ca. 27,5 %. Justering av formålsgrensen for Nymansveien
31 kan forsvares ved at friarealet som går tapt kompenseres ved at Kyviksmarka utvides langs
Hetland gravlund der hvor terrenget er flatt, lett tilgjengelig og langt bedre egnet som friområde.
4. Ole Høiland m. flere, datert 15.04.09
22 personer (bosatte, brukere og/eller eier) innenfor kvartalet som avgrenses av Normans
gate, Lysefjordgata, Kyviks vei og Karlsminnegata motsetter seg planforslaget. Merknaden
er ikke begrunnet.
Kommentar
Formålet med planen er å oppdatere gjeldende reguleringsplan og regulere området til
spesialområde bevaring for å sikre et verdifullt bolig- og næringsområde med
kulturhistoriske kvaliteter og gateløp. Det foreslås ingen bygningsmessige endringer eller
større nybygg innenfor området, heller ingen endringer i eksisterende boligforhold.
5. FAU v/Steinhagen barnehage avd. Kyviksmarka v/Liv Liv Håland
FAU avd. Kyviksmarka er opptatt av at muligheten for bruk av bygget på Kyviksmarka til
barnehage holdes åpen, og at mulighet for dette, inkludert gjerde, innarbeides i planen.
Barnehagen er midlertidig og er avhengig av dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan for
bruk til kommunal barnehage. Dispensasjon ble gitt for ca. 5 år siden da barnehagen ble
opprettet. Foreldrene er generelt sett godt fornøyd med tilbudet og ønsker svært gjerne at
dette videreføres. Planforslaget foreslår omregulering av bygningen fra allmennyttig formål
til offentlig formål, hvor for bydelshus, forsamlingshus og kulturformål kan tillates. FAU
ber derfor om at barnehage tilføyes som formål. Videre ber FAU om at planforslaget legger
til rette for at gjerdet rundt bygningen kan bli stående så lenge huset brukes til barnehage.
FAU tilbakeviser merknad fra Samarbeidsutvalget for beboerforeningene på Storhaug om at
19

gjerdet bør fjernes, idet FAU mener at gjerdet ikke er til vesentlig hinder for bruken av
friområdet utenom barnehagens åpningstider.
Kommentar
Kommunen foretrekker at barnehagen drives med en midlertidig dispensasjon som
forutsetter tilbakeføring til friområde i stedet for en permanent omregulering. Kommunen
har satt et vilkår om at det skal arbeides aktivt for å finne alternativer slik at inngjerdingen
skal kunne fjernes hvis kommunen finner en ny løsning i forhold til barnehagen før den
midlertidige dispensasjonen på 5 år går ut. Det midlertidige gjerdet rundt barnehagen inngår
ikke i planen, men vises bare som et bygningsteknisk element i grunnkartet på samme måte
som eksisterende bebyggelse, forstøtningsmurer og andre gjerder.
6. Tor Brynjar Welander, Liv Håland, Sonja Sjølie, Rochus Lyssy, Lene og Odd Berge,
datert 15.04.09
Mener det er svært positivt at Kyviksmarka skal opprustes. Marka bør også i fremtiden
inneholde lekeplass og baner for fotball og basketball. Områdene nord og øst for felt I1 er i
dag preget av å være restarealer som er lite i bruk, bortsett fra lufting av hunder.
Innsenderne mener det har en sammenheng med hvordan banene ligger. Det bør derfor
utarbeides en helhetlig plan for Kyviksmarka (inklusiv foreslått felt P1, L2 og I1) uten å
være bundet av lokaliseringen av eksisterende ballbaner. Da kan det skapes et nytt og mer
funksjonelt friområde som innbyr til mer bruk av hele området.
Kommentar
Før 2. gangs behandling er felt L2 (lek) og I1 (idrett) tatt ut av plankartet og innlemmet i
parkområde P1 for Kyviksmarka. Videre er bestemmelsene endret slik at det gis større
handlefrihet i forhold til videreutvikling av området når Vei, park og idrett skal utarbeide en
helhetlig plan for Kyviksmarka.
7. Siri Refsland Tønnesen, datert 17.04.09
Tønnesen synes at oppgradering av planen og utvidelse og opparbeiding av parken på
Kyviksmarka er strålende, men foreslår at ny reguleringsplan legger til rette for fotball og
basketball på Kyviksmarka, samtidig som det må legges vekt på bedre utnyttelse av
området. Planleggingen av friområdet må derfor ses i en helhetlig sammenheng. Hun
reagerer på at kommunen bygger uthus til den midlertidige barnehagen, og lurer på om
byggesaksavdelingen og byantikvaren har godkjent boden. Hun mener at den ligger alt for
tett på den verneverdige bygningen, og at utforming og plassering skjemmer både det
eksisterende bygget, friområdet og gangstien.
Kommentar
Før 2. gangs behandling er område L2 for lek og idrettsområde I1 tatt ut av plankartet og
innlemmet i parkområde P1 for Kyviksmarka, og bestemmelsene er endret slik at det gis
større handlefrihet i forhold til videreutvikling av området. Felt P1skal holdes som et
attraktivt grønt friområde med tilgang for alle aldersgrupper, og hvor det skal legges til rette
for ballfelt og kvartalslekeplass, møteplasser og aktiviteter.
I forbindelse med at Klokkergården ble tatt i bruk i 2005 som barnehage til barn i aldersgruppen
null til to år ble det søkt om og gitt dispensasjon for å sette opp et takoverbygg på 8 m 2 som
beskyttelse over barnevogner med sovende barn på regulert friareal innenfor området som var
godkjent inngjerdet. Søknaden omhandlet også en bod på 22 m 2 , men søkeren trakk denne delen
av søknaden og ville i stedet prøve å finne en løsning innenfor den eksisterende bygningen. Ved
en senere anledning ble det startet ulovlig bygging av en bod, men dette arbeidet ble stanset og
den påbegynte boden ble revet.
8. Tor Brynjar Welander, Liv Håland, Sonja Sjølie og Rochus Lyssy, datert 17.04.09
De berørte har samme merknader som privat merknad nr 6 om bruk av Kyviksmarka. I
tillegg gjør de oppmerksom på at område L2 for lek er mest i bruk om ettermiddagen, men at
den vil være skyggelagt på denne tiden av døgnet på grunn av trerekken inne på gravlunden.
Kommentar
20

Før 2. gangs behandling er felt L2 (lek) og I1 (idrett) tatt ut av plankartet og innlemmet i
parkområde P1 for Kyviksmarka. Videre er bestemmelsene endret slik at det gis større
handlefrihet i forhold til videreutvikling av området når Vei, park og idrett skal utarbeide en
helhetlig plan for Kyviksmarka.
9. Arkitektkontoret STAV AS, datert 15.04.09
STAV AS er engasjert av eier av Pedersgata 43 og 45 til å utvikle boligprosjekt for
eiendommene, og ber om at det legges til rette for følgende endringer i planen:
Eksisterende bygg i Pedersgata 43 og 45
skal beholdes og fasadene skal tilbakeføres til tidligere dokumentert utseende. Bygningene har
næringsareal/butikklokaler mot gata og leiligheter over bakkeplan. Pedersgata 45 skal ha
takoppløft på samme måte som det er gjort i Pedersgata 45 for å få tilfredsstillende høyder i andre
etasje. Det legges opp til en leilighet i hver etasje (i alt 4 leiligheter) med adkomst via utvendig
trapp på baksiden og vil få uteoppholdsareal i bakgården.
Nybygg i bakgården
Eksisterende bygninger i bakgården ønskes revet og erstattet av nytt boligbygg i fem etasjer med
sju leiligheter inn mot det høye nabobygget i vest. Uteoppholdsareal pr. leilighet blir ca. 40 m 2 ,
fordelt på private balkonger, takterrasser og bakkeplan. Tomteutnyttelse foreslås som tillatt
bruksareal T-BRA=650 m 2 , hvor eksisterende boliger med tilhørende trapper og balkonger ikke
regnes med. Nabobygget i St. Hans gate 14 har en høy murvegg med mønehøyde på ca.
kote +27,65. Maks høyde på topp tak (TT) foreslås på kote + 29. Planlagt prosjekt ble forelagt
byantikvaren 30.04.08
Miljøgate
STAV AS viser til politisk oversendelsesforslag om å vurdere hvilke gatepartier som kan
tilrettelegges som miljøgater med uterom for gode rekreative bomiljø, og ber i den forbindelse
om at det reguleres inn en trafikksikker forbindelse fra felt BFK2 til friområdene park P1, idrett
I1 og lek L2.
Kommentar
Merknaden tas ikke til følge. Det foreslåtte boligprosjektet er alt for omfattende og sprenger
rammene for utbygging i området. Det er viktig å ta vare på gårdsrom og gater, og skalaen på
eventuell ny bebyggelse må være i forhold til nærmeste nabolag. Det primære i planforslaget
er å utforme bestemmelser som sikrer et verdifullt bolig- og næringsområde med
kulturhistoriske kvaliteter og gateløp. Det foreslås ingen bygningsmessige endringer eller
større nybygg innenfor området, heller ingen endringer i eksisterende boligforhold.
Næringsvirksomheten i Pedersgata skal ivaretas. Bestemmelsene §§ 6.2 og 6.6 ivaretar
eventuell utbygging og fortetting av åpne rom inne i kvartalsstrukturene.
Øvre Blåsenborg beboerforening utarbeidet gatebruksplan for opparbeidelse av del av Nedre
Dalgate med del av Store Skippergate og del av St. Hans gate i 1997, og området er ferdig
opparbeidet. Nærmeste sandlekeplass ligger i Nedre Dalgate på sydsiden av samme kvartal
som BFK2. Det er god tilgjengelighet, og området er lite trafikkert. Fra felt BFK2 er det
trafikksikker gangforbindelse langs fortau i St. Hans gate eller gjennom Risasmauet både til
sandlekeplassen i Nedre Dalgate og til friområdet på Kyviksmarka.
11. Samarbeidsutvalget for beboerforeningene på Storhaug, datert 16.04.09
Er positive til at området reguleres til spesialområde bevaring.
Ombygging av boliger til flere boenheter fører til økt bilhold, uakseptabelt høyt press på de
eksisterende parkeringsplassene og bør ikke tillates.
Utvalget har følgende merknader til planforslaget:
Midlertidig gjerde rundt midlertidig barnehage i Klokkergården, OF1, må fjernes fra
plankartet. Park og idrett er i gang med en plan for oppgradering og utvidelse av
Kyviksmarka med lekeplasser, i samarbeid med boboerne. Hele området på Kyviksmarka må
reguleres til friområde park. Utvalget ønsker en litt større utvidelse av friområdet og
reduksjon til 11 parkeringsplasser på område PA1, og at det bør ses i sammenheng med at
samarbeidsutvalget ønsker å få opparbeidet et parkeringsareal for 16 biler i Saudagata langs
21

Hetland gravlund. Risbakken øst for Store Skippergate ønskes ikke regulert til gang- og
sykkelveg.
Utvalgets merknader til bestemmelsene:
6.7 endres: Tilbygg, påbygg, underbygg og andre fasadeendringer skal tilpasses bygningen
og omkringliggende bebyggelse. Med hensyn til fasadeutforming gjelder § 6.2.
7.1 sier ingenting om hotell, pensjonat, herberge og endres: Området skal nyttes til
boligformål. Bruksendring fra bolig til annet formål er ikke tillatt.
Nytt punkt 7.2: Ombygging av boliger til flere boenheter enn er registrert hos kommunen er
ikke tillatt.
8.3 Forslag til endring som gir arkitekt og byggherre større spillerom: bygges i tre eller
murstein utgår. Et eventuelt nytt bygg skal tilpasses den omkringliggende bebyggelsen med
henhold til form, materialbruk, detaljering, farger med mer.….
Kommentar
Midlertidig gjerde inngår ikke i reguleringsplanen. Gjerdet vises bare på reguleringskartet
som et bygningsteknisk element i grunnkartet - på samme måte som omriss av eksisterende
bebyggelse, forstøtningsmurer og andre gjerder innenfor planområdet.
Før 2. gangs behandling er område L2 for lek og idrettsområde I1 tatt ut av plankartet og
innlemmet i parkområde P1 for Kyviksmarka, og bestemmelsene er endret slik at det gis
større handlefrihet i forhold til videreutvikling av friområdet.
Det er i dag plass til 29 biler på parkeringsarealet ved Kyviksmarka, og en flyttbar
miljøstasjon for returavfall står på dette området. Til 1. gangs behandling var det foreslått å
redusere kapasiteten ved Kyviksmarka fra 29 til 17 parkeringsplasser innenfor felt PA1.
Før 2. gangs behandling er det regulert inn et areal på 4 x 5 m for nedgravd miljøstasjon for
glass/metall og plast, det er regulert inn en parkeringsplass for bevegelseshemmete, og antall
vanlige parkeringsplasser er redusert til 10. Oppparbeidelse av et parkeringsareal for 16 biler
i Saudagata langs Hetland gravlund tas når reguleringsplan 1116 for Storhaug, østre del skal
revideres. Reguleringsformålet for Risbakken øst for Store Skippergate opprettholdes.
Nødvendig kjøring til boligene må ivaretas ved skiltvedtak.
12. Trude Midlien, datert 16.04.09
Synes det er bra at området bevares, men håper at det ikke blir et nytt Gamle Stavanger. Øvre
Blåsenborg er unik ved at bygningsmassen er så variert i alder, størrelse, farger, utforming,
materialbruk med mer. Noen boliger er veldig små, og det bør være mulig å få bygge på hvis
det ikke er til sjenanse for naboer. Det bør være viktigere at folk tar vare på husene sine enn
at de har vinduer som er in i tiden. Hun regner med at når kommunen har godkjent et
mørkbeiset hus uten vinduer ved barnehagen, så må jo alt bli godkjent.
Kommentar
Bestemmelsene åpner for at bestående bygninger kan utbedres, oppgraderes og ombygges
forutsatt at bygningens eksteriør med hensyn til målestokk, form detaljering, materialbruk og
farger blir opprettholdt. Kommunen kan kreve at fasadene føres tilbake til tidligere
dokumentert utseende, eller til et fasadeuttrykk i samsvar med bygningens alder eller
områdets karakter. Tilbygg, påbygg og underbygg, herunder også heving, senking eller
endring av takflate kan bare tillates når dette etter kommunens skjønn er godt tilpasset i
forhold til bygningen og bygningsmiljøets særpreg og tradisjon.
Det mørkbeisete hus uten vinduer som det vises til, gjelder et anneks til gnr/bnr 52/112,
Fjellsmauet 10, som byggesakssjefen godkjente i 2005. Forut for byggesaken hadde
administrasjonen først avslått en søknad om makebytte/deling av ca 24 m 2 friareal på
Kyviksmarka mot ca. 16 m 2 av boligtomten. Imidlertid tok kommunalstyret for byutvikling
klage på avslaget til følge og godkjente makebytte/fradeling som omsøkt, og dermed ble
13. Advokat Trygve Undem, datert 08.06.09
Pedersgata 7 bør ikke reguleres til spesialområde bevaring, men det bør legges til rette for at
denne eiendommen skal kunne utbygges med tilsvarende tomteutnyttelse TU=450 % som er
22

foreslått for Nytorget, dvs. en utbygging med 4 etasjer og en inntrukket femte etasje.
Generelt bør eiendommene som vender mot Nytorget ses i en overordnet sammenheng med
fremtidige planer for Nytorget. Hvis Pedersgata skal kunne utvikles som fremtidig
handleområde, er det i stor grad avhengig av at Nytorget videreutvikles som handleområde,
slik at torget kan bli en reell inngangsport til Pedersgata. Det er umulig å se det for seg uten
en betydelig nydanning og omdanning av bygningsmassen rundt Nytorget.
Kommentar
Merknaden tas ikke til følge. Det primære i planforslaget er å utforme bestemmelser som
sikrer et verdifullt bolig- og næringsområde med kulturhistoriske kvaliteter og gateløp, og
hvor en ønsker å opprettholde den eksisterende målestokken på bygningsmassen. Hele
Nytorget er omkranset av bygninger i to til tre etasje. Det samme gjelder for bygningene på
begge sider av Langgata. Det foreslås ingen bygningsmessige endringer eller større nybygg
innenfor området, heller ingen endringer i eksisterende boligforhold. Bestemmelsene åpner
for at bestående bygninger kan utbedres, oppgraderes og ombygges forutsatt at bygningens
eksteriør med hensyn til målestokk, form detaljering, materialbruk og farger blir
opprettholdt.
Oversiktsfoto over Nytorget med omkringliggende bygninger i to til tre etasjer.
23