SUV - prosjektet Prosjektrapport sikring, utbedring og ... - Plan

Oslo kommune 

Desember 2011 

SUV - prosjektet 

Prosjektrapport sikring, utbedring og 

vedlikehold av eksisterende byggverk 

Utgitt av Byantikvaren og Plan- og bygningsetaten

Forsidefoto: 

Kjelsåsveien 49b etter tilbakeføring 

Alle foto i rapporten er tatt av 

Plan- og bygningsetaten 

DocuLive nr: 200704425 

Trykk: Oslo Forlagstrykkeri AS 

Desember 2011 

Opplag 1000 eks. 

SUV-prosjektet. Prosjektrapport sikring, utbedring og vedlikehold av eksisterende byggverk

Forord 

Plan- og bygningsetaten og Byantikvaren legger med dette frem sluttrapport for SUV-prosjektet. 

Prosjektet var et samarbeidsprosjekt mellom etatene. Formålet med prosjektet var å sørge for 

Sikring, Utbedring og/eller Vedlikehold av de bygninger i Oslo som hadde et langt fremskredet 

forfall. Mange av bygningene hadde også stor bevaringsverdi og/eller utgjorde i tillegg en fare 

og følbar ulempe for flere av byens innbyggere. 

Prosjektetoppstart var februar 2007. Hovedprosjektet med systematisk kartlegging av bygg 

innenfor Ring 2 begynte oktober 2007. Prosjektet ble avsluttet i desember 2009, men oppfølging 

av enkelte bygg ble avsluttet juli 2010. 

Kartleggingen viste 77 bygninger med store skader som kunne utgjøre en fare for personer eller 

eiendom. Disse 77 sakene har vært hovedoppgaven i prosjektet. I tillegg ble det registrert 

120 bygninger i lavere faregrad som man måtte vurdere om det var behov for å gjennomføre 

tiltak på. Alle bygninger har blitt sikret og nesten alle bygninger som har hatt behov for det er 

blitt vedlikeholdt. 

Det var 12 pilotbygninger i prosjektet. For å løse disse sakene skulle prosjektet prøve ut nye 

metoder og finne ut hvordan man kunne bruke regelverket for å sikre, utbedre og vedlikeholde 

disse bygningen. Av de 12 bygningen har ni ferdigstilt vedlikeholdt, ett er revet, ett bygg hvor 

vedlikehold delvis er gjennomført og den siste bygningen er i en så dårlig stand at man ikke har 

hjemmel for å kreve vedlikehold. 

I forbindelse med sikring og vedlikehold av bygninger samt arbeidet med pilotbygninger er det 

blitt utviklet retningslinjer og maler for bruk i saksbehandlingen i Plan- og bygningsetaten. Det 

er utarbeidet en retningslinje og ti nye brev- og vedtaksmaler for behandling og oppfølging av 

sikrings- og vedlikeholdssaker. 

SUV-prosjektet har bidratt i Oslo kommunes arbeid med uttalelse til ny plan- og bygningslovgivning. 

SUV-prosjektet har vært vellykket og således bidratt til at bygninger innenfor Ring 2 i Oslo er 

blitt sikret og godt vedlikeholdt, slik at det er blitt tryggere og vakrere i Oslo. 

Oslo kommune, desember 2011 

Ellen S. de Vibe 

etatsdirektør Plan- og bygningsetaten 

Janne Wilberg 

byantikvar 

SUV-prosjektet. Prosjektrapport sikring, utbedring og vedlikehold av eksisterende byggverk 3

Innhold 

Forord .................................................................................................................................... 3 

1. Prosjektet sikring utbedring og vedlikehold........................................................................ 5 

1.1 Bakgrunn.................................................................................................................. 5 

1.2 Prosjektmandat......................................................................................................... 5 

1.3 Prosjektorganisering................................................................................................. 5 

2. Juridiske virkemidler........................................................................................................... 7 

2.1 Plan- og bygningsloven § 89....................................................................................... 7 

2.2 Innspill til ny plan- og bygningslov.............................................................................. 9 

2.3 Hvordan tolker vi den nye loven?................................................................................. 9 

2.4 Forskrift.................................................................................................................. 10 

3. Sikring av bygg med akutt sikkerhetsrisiko....................................................................... 11 

3.1 Fremgangsmåte....................................................................................................... 11 

3.2 Funn........................................................................................................................ 11 

3.3 Sikring og vedlikehold............................................................................................. 15 

3.4 Oppfølging.............................................................................................................. 16 

3.5 Tilbakemelding fra eiere........................................................................................... 16 

3.6 Tilbakemelding fra Fylkesmannen ............................................................................ 17 

3.7 Resultat................................................................................................................... 17 

4. Pilotbygninger.................................................................................................................. 19 

4.1 Kjelsåsveien 49b..................................................................................................... 20 

4.2 Opplandsgata 2....................................................................................................... 21 

4.3 Madserud allé 28..................................................................................................... 23 

4.4 Munkedamsveien 92................................................................................................ 24 

4.5 Nedre gate 8............................................................................................................ 25 

4.6 St. Halvards gate 27................................................................................................. 26 

4.7 Nordahl Bruns gate 20a og 20b................................................................................ 27 

4.8 Prinsessealléen 806 – driftsbygninger...................................................................... 28 

4.9 Fagerheimgata 22-24............................................................................................... 29 

4.10 Hausmanns gate 37............................................................................................... 30 

5. Informasjon...................................................................................................................... 31 

5.1 Media..................................................................................................................... 31 

6. Erfaringer......................................................................................................................... 32 

6.1 Arbeidsverktøy og rapportering................................................................................ 32 

6.2 Rutiner og maler...................................................................................................... 32 

7. Veien videre...................................................................................................................... 33 

8. Vedlegg............................................................................................................................ 34 

Vedlegg 1. Prosjektbeskrivelse ...................................................................................... 35 

Vedlegg 2. Retningslinjer .............................................................................................. 42 

Vedlegg 3. Huseiers 10 bud for vedlikehold .................................................................... 48 

4 


1. Prosjektet sikring utbedring og vedlikehold 

1.1 Bakgrunn 

Den 7. januar 2007 raste gesimsen på en brannskadet bygning i Trondheimsveien 6 ned på 

fortauet og forvoldte en tilfeldig forbipasserendes død. På bakgrunn av dette opprettet Plan- og 

bygningsetaten i samarbeid med Byantikvaren et prosjekt med betegnelsen SUV-prosjektet. 

Formålet med prosjektet var å sørge for sikring, utbedring og/eller vedlikehold av bygninger 

som led av langt fremskredet forfall. Flere av disse byggene var bevaringsverdige og utgjorde i 

tillegg en stadig fare og følbar ulempe for mange av byens innbyggere. 

1.2 Prosjektmandat 

Prosjektet hadde tre hovedmål: 

1. Sikre at brannskader og manglende vedlikehold ikke fører til at bevaringsverdige bygninger 

kommer i en slik tilstand at det kan stilles spørsmål ved legitimiteten for videre bevaring. 

2. Sikre at forfall på bygninger ikke fører til fare for person eller eiendom. 

3. Sikre at bygninger ikke medfører vesentlig ulempe eller virker skjemmende i seg selv eller i 

forhold til omgivelsene. 

1.3 Prosjektorganisering 

Forprosjektet 

Prosjektet ble opprettet med en styringsgruppe og arbeidsgruppe. Byantikvaren og Plan- og 

bygningsetaten var representert i begge gruppene. Prosjektet ble igangsatt som en direkte 

følge av ulykken i Trondheimsveien 6 og gjennomgang av nytt lovforslag som var ute til høring. 

Forprosjektet omfattet utarbeiding av forslag til arbeidsopplegg. Det ble laget kriterier for utvelgelse 

av egnede objekter for sikring og vedlikehold. Eksisterende praksis ble gjennomgått og 

man vurderte alternative fremgangsmåter. Det ble vurdert hvilke virkemidler man hadde for å 

få sikret, utbedret og vedlikeholdt bygninger. Det ble vurdert å sende forslag til forbedringer av 

lovverket til Kommunal- og regionaldepartementet (KRD). 

4. juni 2007 ble det arrangert et prosjektseminar med representanter fra KRD, Riksantikvaren, 

Byantikvaren og Plan- og bygningsetaten. Der ble det redegjort for de planlagte endringene 

av eksisterende praksis. Det ble spesielt diskutert muligheten for å pålegge gjenoppbygging, 

rehabilitering eller restaurering av bygninger uten at det forelå en forskrift om utbedring etter 

Plan- og bygningslovens § 89 andre ledd. 

Hovedprosjektet 

Det ble utarbeidet en prosjektbeskrivelse av prosjektgruppen som styringsgruppen godkjente. 

Hovedprosjektet ble igangsatt med ny prosjektorganisering og prosjektleder november 2007. 

Prosjektet ble da organisert med en styringsgruppe, prosjektgruppe og arbeidsgruppe. Byantikvaren 

og Plan- og bygningsetaten var deltakere i styringsgruppen og prosjektgruppen, i arbeidsgruppen 

var det kun deltakere fra Plan- og bygningsetaten. 


Prosjektet ble organisert med følgende struktur: 

• Prosjekteier: Etatsdirektør Ellen S. de Vibe 

• Styringsgruppe 

- Ellen S. de Vibe, etatsdirektør (leder) 

- Hogne Hove, avdelingsdirektør for teknisk fagavdeling 

- Erik Øhn, avdelingsdirektør byggetilsyn 

- Marte Boro, byantikvar 

- Morten Stige, avdelingssjef vest (Byantikvaren) 

- Marita Grande, prosjektleder 

• Prosjektgruppe 

- Marita Grande, Plan- og bygningsetaten 

- Erik Øhn, Plan- og bygningsetaten 

- Leif O. Solheim, Plan- og bygningsetaten 

- Chris Hartmann, Plan- og bygningsetaten 

- Marija Rosenqvist, Plan- og bygningsetaten 

- Ulla Graff, Plan- og bygningsetaten 

- Morten Stige, Byantikvaren 

- André Erik Korsaksel, Byantikvaren 

• Arbeidsgruppe 

- Marita Grande, Plan- og bygningsetaten 

- Chris Hartmann, Plan- og bygningsetaten 

- Marija Rosenqvist, Plan- og bygningsetaten 

- Ulla Graff, Plan- og bygningsetaten 

Arbeidsgruppens hovedoppgave var å fatte vedtak om pålegg om sikring og vedlikehold av bygninger 

samt følge opp disse. Dette er arbeidsoppgaver som Plan- og bygningsetaten har ansvaret 

for. Deltakere i prosjektgruppen fra Byantikvaren har gitt råd ved behov i den enkelte sak. 

Hovedprosjektets faser 

Hovedprosjektet ble delt inn i to faser; forfase og hovedfase. 

I forfasen skulle prosjektet utarbeide en handlingsplan for bygninger med akutt sikkerhetsrisiko 

samt få disse sikret før vinteren 2007/2008. Forprosjektet skulle også bestemme pilotbygninger 

i prosjektet for å vurdere forskjellige virkemidler for å få sikret, vedlikeholdt og utbedret disse. 

Oslo kommune ønsket å få bedre virkemidler for sikring og vedlikehold av bygninger i den nye 

loven. For å komme med innspill i arbeidet med den nye loven ble det holdt møte mellom Oslo 

kommune og KRD på politisk nivå. 

I hovedfasen skulle arbeidet med oppfølging av byggene med akutt sikkerhetsrisiko fortsette, 

gjennomføre tiltak på og oppfølging av pilotbygningene, videreføre arbeide med innspill til ny 

plan- og bygningslov og det skulle utvikles verktøy for bruk i saksbehandlingen. 

Det skulle vært utarbeidet en rapport for forfasen og hovedfasen. Det er ikke gjort fordi arbeidet 

med å få sikret og vedlikeholdt bygg var mye mer omfattende og tok lengre tid enn man hadde 

antatt. Derfor har det blitt utarbeidet kun en rapport for SUV-prosjektet. 

Prosjektet skulle også utarbeide et forslag til en standard for vedlikehold av kommunale bygninger. 

Standarden er ikke ferdigstilt. Byantikvaren har innledet et samarbeid om forvaltning 

av Oslo kommunes bevaringsverdige eiendommer. Dette arbeidet vil bli videreført i 2012. 

6 


2. Juridiske virkemidler 

2.1 Plan- og bygningsloven § 89 

Plan- og bygningsloven av 1985 er brukt som hjemmel for oppfølgingen. 

Plan- og bygningsloven § 89, 1. ledd lød som følger: 

§ 89 Vedlikehold og utbedring 

Eier skal sørge for at byggverk og installasjoner som omfattes av denne loven holdes i slik 

stand at fare eller vesentlig ulempe ikke oppstår for person eller eiendom, og slik at det ikke 

virker skjemmende i seg selv eller i forhold til omgivelsene. Plan- og bygningsmyndighetene 

kan gi de pålegg som finnes nødvendig for å forebygge eller få brakt i orden forhold som 

rammes av denne bestemmelse. 

Etter plan- og bygningsloven er det eier som er ansvarlig for at bygningen er i en slik stand at den 

ikke er farlig for personer eller at den forfaller. Det innebærer at eier har et juridisk og strafferettslig 

ansvar for at ingen blir skadet som følge av dårlig vedlikehold. Kommunen kan likevel 

pålegge eier å sikre og vedlikeholde bygningene i de tilfeller hvor eier ikke har overholdt sin 

vedlikeholdsplikt etter loven. 

Prosjektet har tolket pbl. § 89, 1. ledd dit hen at i de tilfeller hvor bygninger er farlige, har kommunen 

hjemmel til å pålegge eier å sikre og vedlikeholde bygningen, slik at den ikke lenger er 

farlig eller vil bli farlig igjen 

innen kort tid. Prosjektet har 

videre tolket bestemmelsen 

slik at også de bygningene 

med mindre skadeomfang, 

hvor det kan bli farlig, også går 

inn under bestemmelsen. Prosjektet 

har ikke brukt ”skjemmende” 

som et selvstendig 

grunnlag for pålegg, men som 

et tilleggsvilkår i de tilfellene 

hvor det også har vært andre 

skader. 

Bildene nedenfor illustrerer 

hvorfor det er viktig at det 

ikke bare pålegges sikring av 

farlige bygninger, men også 

nødvendig vedlikehold for at 

ikke bygningene skal bli farlige 

igjen innen kort tid. 

Bilde 2.1: Det kan oppstå fare for 

skade på person pga. av løs puss/ 

bom. Helgesens gate 44 


Bilde 2.2 og 2.3: Løs puss er fjernet, bygget er sikret mot at pussdeler faller ned . Bygningen er nå svært 

sårbar overfor ytre påvirkning, som vanninntrenging og påfølgende frostsprengninger. Det vil gå kort tid 

før det er behov for ny sikring samt at blottstilt mur og fuger utgjør en risiko for eiendom/bygningen i seg 

selv. Bygget fremstår nå også som skjemmende for omgivelsene 

Bilde 2.4: Viser bygget etter at det er foretatt nødvendig vedlikehold 

Det ble gitt pålegg om nødvendig vedlikehold av bygget etter pbl. § 89, 1. ledd, for å unngå at 

fare for skade på person eller eiendom og for at bygget ikke lengre skulle virke skjemmende i 

forhold til seg selv eller omgivelsene. 

8 


Pbl. § 89 innretter seg primært mot å holde byggverk i stand og passer dårlig når det er behov 

for å utbedre en skade enten den skyldes brann eller et langt vedlikeholdsetterslep. Vedlikehold 

passer ikke på byggverk som er så sterkt skadet at hovedombygging eller istandsetting er 

nødvendig, samtidig som et rivepålegg etter pbl. § 91 ikke kan anvendes på bevaringsverdige 

bygg, se pilotbygg i kap. 4.2 Opplandsgata 2. Derfor var det spesielt viktig at dette ble satt 

fokus på i forbindelse med høring til nytt lovforslag. 

2.2 Innspill til ny plan- og bygningslov 

Oslo kommune har ved flere anledninger kommet med innspill til lovforslag til ny plan- og 

bygningslov. Innspillene er gitt både til Kommunal- og regionaldepartementet og til Stortinget 

(kommunalkomiteen) i forbindelse med behandling av lovforslaget. Oslo kommune fikk liten 

gjennomslag for sine forslag til endringen av lovteksten. Men vi fikk endret lovteksten noe, slik 

at hjemmelen ikke ble svakere enn den gamle lovteksten. 

Den nye hjemmelen for pålegg i vedlikeholdssaker er pbl. § 31-3. Her har kommunen fått hjemmel 

til å pålegge ”sikring og istandsetting” av byggverk og installasjoner, mens ”vedlikehold” 

er tatt ut av lovteksten. Departementet har i Ot. prp. nr. 45 ønsket å presisere at kommunene 

ikke får noen generell lovhjemmel til å gi pålegg om vedlikehold, men at pålegg skal avgrenses 

til, for det første avverging av fare eller vesentlig ulempe for person eller eiendom, og for det 

andre til den forskriften som skal gis av departementet om utbedring (ny § 31-4). Departementet 

har med begrepet ”istandsetting” ikke ment tilbakeføring til den stand det hadde da det var 

nytt, men kun at byggverket ikke lenger kan medføre fare. På denne måten påpeker departementet 

at § 31-3 i hovedsak er en hjemmel for pålegg om sikring. 

Muligheten til å bruke bestemmelsene til å gripe inn overfor byggverk som er i en skjemmende 

tilstand er begrenset. Det legges til grunn i Ot. prp. nr. 45 at kriteriet ”ikke virker skjemmende” 

ikke er noe selvstendig kriterium for å gi pålegg, men et tilleggskriterium der det konstateres 

mulighet for fare eller ulempe. 

Istandsettelse av verdifulle byggverk som er for sterkt skadet, typisk etter brann, er ikke en del av 

ny lovs § 31-3. Slik at man heller ikke i den nye loven kan gi pålegg om utbedring (vedlikehold) 

av svært forfalne men verdifulle bygninger. 

2.3 Hvordan tolker vi den nye loven? 

Plan- og bygningsloven § 31-3, 1. og 2. ledd lyder som følger: 

§ 31-3 Sikring og istandsetting. Frakobling av vann- og avløpsledning 

Eier eller den ansvarlige plikter å holde byggverk og installasjoner som omfattes av denne lov 

i en slik stand at det ikke oppstår fare for skade på, eller vesentlig ulempe for person, eiendom 

eller miljø, og slik at de ikke virker skjemmende i seg selv eller i forhold til omgivelsene. 

Blir plikten ikke overholdt, kan kommunen gi pålegg om sikring og istandsetting. 

Prosjektet er av den oppfatning at selv om ordlyden i gammel lov § 89, 1. ledd og ny lov § 31-3 

er noe forskjellig, er de innholdsmessig like. Kommunen har derfor hjemmel til å pålegge eier 

sikring og nødvendig istandsetting av bygningene slik at de ikke lenger er farlige eller vil bli 

farlige igjen innen kort tid. Derfor vil man praktisere den nye loven på samme måten som den 

gamle. 

Når Plan- og bygningsetaten etter den nye loven skal gi pålegg om sikring og vedlikehold vil 

man gi pålegg om: ”pålegg om nødvendig istandsetting for å unngå fare for person, eiendom 

og miljø....”, mens etaten etter den gamle loven ga pålegg om: ”pålegg om nødvendig vedlikehold 

for å unngå.......” 


Svakhetene ved den nye lovteksten er imidlertid at også denne primært er innrettet mot å holde 

byggverk i stand og ikke utbedre en skade enten denne skyldes brann eller langt vedlikeholdsetterslep. 

Plan- og bygningsetaten har derfor fortsatt ikke hjemmel til å pålegge istandsetting i 

de tilfellene hvor bygningene er så sterkt skadet at hovedombygging eller istandsetting er nødvendig, 

se kap. 4.2 Opplandsgata 2. 

2.4 Forskrift 

Plan- og bygningsloven § 31-4 lyder som følger: 

§ 31-4. Pålegg om dokumentasjon og utbedring 

Departementet kan gi forskrift om kommunens adgang til å gi pålegg om dokumentasjon og 

utbedring av eksisterende byggverk og installasjoner. 

Pålegg kan bare gis der utbedring vil gi vesentlig forbedring av byggverkets eller installasjonens 

funksjon som tilsies av tungtveiende hensyn til universell utforming, helse, miljø, 

sikkerhet eller bevaringsverdi. I vurderingen skal det legges vekt på kostnadene ved pålegget, 

antall brukere, hvilke farer eller ulemper de utsettes for, og avstanden mellom den 

faktiske tilstanden og gjeldende krav. 

Kongen kan gi forskrift om at bestemte typer tiltak eller bestemte typer eksisterende bygninger, 

anlegg eller uteområder skal opparbeides slik at de blir universelt utformet. Det kan gis 

frist for slik opparbeidelse. 

Det betyr at kommunen med hjemmel i pbl. § 31-4 kan gi pålegg om utbedring av bygninger. 

Men for at man skal kunne bruke bestemmelsen så forutsetter det at det kommer en forskrift 

fra departementet, slik det også var etter gammel lovs § 89 andre ledd. 

Ved behandling av loven gikk Oslo kommune ut i media og sa at for at kommunene skulle få 

bedre virkemidler for sikring og vedlikehold av bygninger var det en forutsetning at det kom en 

forskrift etter den nye lovens § 31-4. Oslo kommune klarte med dette å få frem et press på politikerne 

slik at når loven ble behandlet i Stortinget ble det sagt at forskriften etter pbl. § 31-4 

måtte komme snarest mulig, fortrinnsvis samtidig med ikrafttreden av ny plan- og bygningslov 

(loven trådte i kraft 01.07.2010). Oslo kommunen var derfor litt optimistisk og håpte at man 

ville få bedre virkemidler med for sikring og vedlikehold av bygninger med den nye loven. 

To og et halvt år etter at loven trådte i kraft er nytt kapittel 20 i byggesaksforskriften, “om utbedring 

av bevaringsverdige bygninger” på høring med høringsfrist 01.03.2012. 

10 


3. Sikring av bygg med akutt sikkerhetsrisiko 

Byrådsavdeling for byutvikling ba Plan- og bygningsetaten om å sørge for at bygninger med 

akutt sikkerhets- og forfallsrisiko i eksisterende og nye saker ble sikret tilstrekkelig gjennom 

vinteren 2007/2008. Dette var bygninger som kunne bli ytterligere forfalne i løpet av vinteren. 

Derfor var det viktig å få disse sikret for å hindre at de skulle være farlige for person og eiendom. 

3.1 Fremgangsmåte 

Det ble utarbeidet et handlingsprogram for bygninger med akutt sikkerhetsrisiko, som ble ferdigstilt 

01.11.2007. Handlingsprogrammet beskrev hvordan Plan- og bygningsetaten skulle få 

sikret de farlige bygningene for vinteren 2007/2008. 

Media 

I begynnelsen av november var Aftenposten Aften med Plan- og bygningsetaten og Byantikvaren 

for å besiktige enkelte bygg som kunne være farlige. Det ble laget et innslag i Aftenposten Aften 

om dette, og det ble også innformert om SUV-prosjektet og kartleggingen av farlige bygg som 

skulle begynne. Videre ble det informert om hvilket ansvar eierne av byggene har i forhold til 

vedlikehold, og det ble bedt om tips fra publikum om bygninger som kunne ha en sikkerhetsrisiko. 

Etter den første kartleggingen ble resultatet offentliggjort i Aftenposten Aften. Det førte til at 

det også ble et innslag om de farlige byggene på NRK Østlandsendingen. 

Kartlegging 

I november/desember 2007 ble bygninger med akutt sikkerhetsrisiko innenfor Ring 2, Kirkeveiringen, 

kartlagt av 12 ansatte fra tilsyns- og ulovlighetsmiljøet i Plan- og bygningsetaten. De 

ansatte ble delt inn i seks team, med to på hvert team, og gikk gatelangs og kontrollerte og 

fotograferte samtlige bygninger hvor det kunne være et behov for sikring og/eller vedlikehold. 

Det ble kun foretatt en visuell kontroll av fasadene, bygningene ble ikke sjekket i bakgårder 

eller for skjulte mangler. Alle bygninger som hadde uregelmessigheter i fasaden ble fotografert 

og dokumentert på et skjema for hvilken grad av alvorlighet en eventuell skade kunne ha. 

Skjema og bildene ble etterpå registrert i saksbehandlingssystemet i Plan- og bygningsetaten 

som en sak pr. byggverk. 

3.2 Funn 

Det ble oppdaget mange forskjellige bygg med ulike skader, derfor ble bygningene delt i to 

hovedkategorier: 

• Behov for sikring og vedlikehold 

• Behov for vedlikehold 

Totalt ble det registrert 197 bygninger med varierende behov for sikring og vedlikehold. Av 

disse var ti bygninger tipset av publikum som farlige bygg. 


Funnene viste at det var 77 bygninger med store skader som kunne utgjøre en fare for personer 

eller eiendom. Disse hadde skader som sprekker i balkonger, løs puss og bygningsdeler, farlige 

sprekkdannelser, gesims- og takskader. Det var hovedsakelig murgårder fra 1800-tallet med 

stor bevaringsverdi, som var både i privat og i kommunal eie. Det ble også registrert ca. 120 

bygninger der man var usikker på hvor alvorlige skadene var – var det behov for å vedlikeholde 

bygningene eller ikke? I tillegg hadde etaten registrert 26 bygninger som kunne være farlige 

før kartleggingen startet. 

Balkonger 

3.1 Eksempel på farlig balkong 

Det er veldig vanskelig å vurdere hvor farlig en balkong er kun på bakgrunn av en visuell besiktigelse. 

Plan- og bygningsetaten ga derfor eierne pålegg om innsending av tilstandsrapport av 

balkongene der det var sprekker eller andre skader. Etter at tilstandsrapporten var utarbeidet 

viste det seg at balkongene ofte var mye farligere enn de tilsynelatende så ut. I ett tilfelle ble det 

påpekt i tilsynsrapporten at det bare var tilfeldigheter som gjorde at ikke balkongene falt ned. 

Pusskader 

Mange av eierne ble pålagt å sikre bygningene 

gjennom nedhugging av løs puss. Det 

var mange gårdeiere som ble overrasket over 

hvor mye puss som faktisk løsnet fra murveggen 

når de først begynte å fjerne det. Bygningene 

fikk da store sårflater over hele fasaden 

og så tilsynelatende mer farlig ut enn før pussen 

var hakket ned. 

3.2 Eksempel på pusskader 

I ett tilfelle var isolasjonsmatter med puss 

så løse at vinden løsnet et flak på 3 m². Bare 

tilfeldigheter gjorde at ingen ble skadet da 

denne traff bakken. Det viste seg at resten av 

etterisoleringen på veggen også var meget 

løs og at det bare var flaks at ikke alt sammen 

raste ned. 

12 


Gesims 

Flere bygninger hadde store sprekker i utmurte 

gesimser. Konsekvensene ville blitt 

store dersom slike gesimsdeler hadde falt 

ned på gaten. 

Mange gesimser hviler på en steinplate. Når 

takbjelkene er borte etter enn brann holdes 

ikke gesimsen på plass og konstruksjonen 

ligger åpen så fuger og stein forvitrer. Til slutt 

faller gesimsen i hele bygningens lengde ned 

på fortau. Det var dette som skjedde i Trondheimsveien 

6, se tegning 3.4. 

3.3 Eksempel på farlig gesims 

3.4 Illustrasjonene viser eksempler på forfall av gesims etter brann 


Piper 

Det er vanskelig å se og vurdere pipenes tilstand uten å være på taket. Etaten registrerte likevel 

enkelte piper som hadde store sprekker og setningsskader. 

3.5 Eksempel på piper med sprekker og setningsskader 

Tak 

Noen bygninger hadde store skader på tak. I enkelte tilfeller var det manglende takstein, i 

andre var det ødelagte og løse takstein. Konsekvensene kunne blitt store dersom slike løse 

takstein hadde ramlet ned fra store bygårder. I ett tilfelle lå det løse takstein på taket til en fem 

etasjes bygård uten snøfangere. 

3.6 Eksempel på tak med løs takstein 

14 


3.3 Sikring og vedlikehold 

Etaten ringte til samtlige eiere og/eller styrerepresentanter av de 77 bygningene med alvorlige 

skader og varslet muntlig at det ville komme et pålegg om sikring, utarbeiding av tilstandsrapport 

og vedlikehold av bygningene med tilhørende vedtak om tvangsmulkter dersom arbeidet 

ikke ble utført innenfor fastsatte frister. Det ble satt korte frister for gjennomføring av påleggene. 

Av disse var det også ti bygninger som utgjorde en akutt fare for forbipasserende, da det var 

meget stor fare for at bygningsdeler kunne falle ned. Disse ti bygningene fikk også varslet om 

at de måtte iverksette midlertidig sikring umiddelbart. Midlertidig sikring kunne foretas ved 

for eksempel avsperring av fortau. Permanent sikring kunne foretas ved fjerning av løse deler 

eventuelt kombinert med oppsetting av stillas eller fotgjengertunnel. 

Det ble også krevd innsending av tilstandsrapport for de bygningene hvor det var nødvendig for 

å få vurdert skadenes omfang. Etter at påleggene var varslet muntlig ble selve vedtakene sendt 

ut skriftlig. I påleggene ble det også varslet om at etaten ville vurdere politianmeldelse og/eller 

tvangsfullbyrding dersom eier ikke gjennomførte påleggene innen fristene. 

Det som var spesielt for SUV-prosjektet var at det ble sendt ut identiske pålegg med like 

tvangsmulkter til samtlige av de 77 bygningene. Det ble satt egne frister for hver milepel 

(sikring, igangsetting av vedlikehold, ferdigstillelse av vedlikehold) med tilhørende tvangsmulkt 

dersom pålegget ikke ble etterkommet innen fristen. Alle gårdeierne fikk derfor identiske 

vedtak. Det ble ikke tatt hensyn til størrelsen på skadene, verken for fristfastsettelsen eller for 

tvangsmulktens størrelse. Dette var meget effektivt og tidsbesparende for etaten, men det ga 

noen uheldige utslag. Etaten skulle derfor vært flinkere til å nyansere påleggene og tvangsmulktens 

størrelse etter alvorlighetsgraden på forholdet. 

Fristene ble satt til: 

For innsendelse av tilstandsrapport 09.01.2008. 

For å etterkomme pålegg om sikring 09.01.2008. 

For igangsetting av vedlikehold 01.04.2008. 

For ferdigstillelse av vedlikehold 01.08.2008. 

Tvangsmulktenes størrelse for oversittelse av fristen: 

For innsending av tilstandsrapport kr 40 000. 

For sikring kr 100 000. 

For igangsettelse av vedlikeholdet kr 50 000. 

For ferdigstillelse av vedlikeholdet kr 150 000. 

Fristutsettelse 

Det var flere eiere som ba om fristutsettelse for sikring av bygningene. Dette ble gitt under forutsetning 

av at bygningen ble sikret midlertidig, med f.eks. avsperring av fortau. 

Alle bygningene fikk frist for igangsettelse av vedlikehold til 01.04.2008. De fleste eiere ba om 

utsettelse på igangsettelsen av vedlikeholdet, både fordi det var vanskelig å skaffe fagkyndige 

til å utføre arbeidene på grunn av stor pågang og fordi vinteren var lang og kald slik at det faktisk 

var for tidlig å begynne utvendige vedlikeholdsarbeider. Derfor ble det også gitt mange 

fristutsettelser for ferdigstillelse av vedlikeholdet, i tillegg tok vedlikeholdsarbeidet av mange 

bygninger lengre tid en det som var satt i pålegget. 

Prosjektet mener det var greit at det ble gitt så mange fristutsettelser, og at fristene ble mer tilpasset 

den enkelte sak i forhold til hvor mye som måtte gjøres på de forskjellige bygningene. 


3.4 Oppfølging 

For å følge opp sakene best mulig ble det foretatt besiktigelser av bygningene ved hver milepel; 

midlertidig sikring, varig sikring, igangsatt vedlikehold og ferdigstillelse av vedlikehold. Det 

foreligger fotodokumentasjon på hvor langt arbeidene var kommet ved hver besiktigelse. Videre 

ble det laget en fristoppfølgingsliste som skulle lette arbeidet med å holde oversikt over alle 

fristene. Denne listen inneholdt både fristens forfall og status på bygningene. I de tilfellene 

hvor fristene ikke var overholdt, ble det sendt ut tvangsmulkt til eierne av bygningen. Enkelte 

tvangsmulkter ble påklaget og i de tilfellene hvor eierne hadde god grunn ble tvangsmulkten 

tilbaketrukket. Noen klagesaker ble videresendt til Fylkesmannen. 

En slik oppfølging av sakene krevde store ressurser. For registrering, klassifisering og utsending 

av varsler og vedtak ble linjeorganisasjonen brukt fullt ut, mens for den videre oppfølgingen av 

sakene var det arbeidsgruppen i prosjektet som sto for. 

Det ble gjennomført møte en gang i uken hvor man gjennomgikk fristoppfølgingslistene og 

prioriterte sakene. Det er krevende med en så tett oppfølging av sakene når det var så mange 

saker med like tidsfrister. Men prosjektet anså det som en nødvendighet for å sikre fremdrift og 

oppnå best mulig resultat. 

I november/desember 2008 hadde etaten en gjennomgang av de resterende 120 sakene 

som kunne ha behov for vedlikehold og ble registrert samtidig med de 77 byggene med store 

skader. For å få oppdatert status på bygningene ble det gjennomført nye besiktigelse siden 

bildene var blitt ett år gamle. Det viste seg at 85 av disse bygningene ikke var nødvendig å følge 

opp. Flere av bygningene var blitt vedlikeholdt i mellomtiden. Oppmerksomheten rundt SUVprosjektet 

medførte nok at en del gårdeiere tok sine eiendommer i nærmere øyesyn og pusset 

opp uten henvendelse fra etaten. For andre bygninger var det ikke reelle behov for vedlikehold. 

For de resterende 35 sakene ble det sendt ut pålegg om sikring og vedlikehold med tilhørende 

tvangsmulkter. Oppfølgingen av disse sakene har videre vært lik som oppfølgingen av de 77 

andre sakene til SUV-prosjektet. 

3.5 Tilbakemelding fra eiere 

Etaten har mottatt noen klager fra eierne. Klagene har hovedsakelig gått på metodene etaten 

har brukt og ikke innholdet i pålegget. Det at samtlige pålegg (i de 77 farligste) ble sendt ut 

rett før jul 2007 var et ubeleilig tidspunkt. Mange helligdager gjorde det vanskelig for eierne 

å skaffe fagkyndige til å sikre skadene, samtidig som dette var en høytid hvor mange var bortreist. 

Mange ba derfor om fristutsettelse og fikk dette innvilget. De uvanlig høye tvangsmulktene 

førte også til noen klager. 

Alle eierne forsto alvoret og fikk sikret bygningene før vinteren, unntatt en eier. Plan- og bygningsetaten 

kontaktet derfor politi og brannvesen, som fikk hakket ned løs puss og fjernet løse 

taksteiner fra bygningen og sikret den for eiers regning. 

I forhold til vedlikeholdsarbeidet var det flere gårder som kun gjorde minimumsarbeid. Men det 

var også flere som gjorde langt mer arbeid enn det pålegget omfattet med oppussing av alle 

fasader. Disse gårdene er blitt ordentlig fine! 

Til tross for at noen eiere synes det var vanskelig å bli pålagt sikring og vedlikehold av gårdene 

opplevde etaten at det var mange av styrerepresentantene som var takknemlige for at Plan- og 

bygningsetaten ga eierne pålegg om vedlikehold. Det var flere som kommenterte at det var 

vanskelig å få igjennom vedlikeholdssaker i sameier og borettslag fordi det utgjorde så store 

kostnader. Når Plan- og bygningsetaten nå påla eierne å vedlikeholde ble de nødt til å vedlikeholde 

og det mente de var positivt. 

16 


3.6 Tilbakemelding fra Fylkesmannen 

Fylkesmannen har i sine vedtak gitt tilbakemeldinger om at etatens bruk av muntlig forhåndsvarsling 

er greit i de sakene hvor det er akutt fare for nedfall av bygningsdeler. Men i de sakene 

hvor det er mulig å forhåndsvarsle skriftlig skal dette gjøres. 

Det er videre kommet tilbakemeldinger på etatens pålegg om innsending av tilstandsrapport, 

hvor det er vist til at når etaten gir pålegg om sikring med samme frist som innsending av 

tilstandsrapport, foregriper etaten resultatet av tilstandsrapporten. Etaten har derfor endret 

rutinene slik at i de tilfellene hvor tilstandsrapporten påpeker farlige forhold, skal sikring gjennomføres 

innen en uke etter fristen for innsending av tilstandsrapporten. 

Fylkesmannen har videre påpekt at etaten bør være flinkere til å nyansere tvangsmulktens størrelse 

etter alvorlighetsgraden på skadene. Etaten har endret praksisen og fastsetter nå tvangsmulkten 

ut i fra alvorlighetsgrad og omfang. 

3.7 Resultat 

Resultatene viser at SUV-prosjektet har vært vellykket. 

Av de 77 bygningene som fikk pålegg om sikring og vedlikehold ble alle unntatt to sikret innen 

januar 2008. De to siste bygningene ble sikret august 2008 etter at Plan- og bygningsetaten 

varslet tvangsfullbyrding av pålegget på eiers regning. En av de 77 bygningen er revet, 73 er 

vedlikeholdt og det er kun tre bygninger som kun er sikret. Dette er bygninger som eier ønsker 

å rive, og det er pågående planarbeid på eiendommene. Plan- og bygningsetaten vil ikke følge 

opp et eventuelt nødvendig vedlikeholds-/istandsettingspålegg før reguleringsarbeidet på 

eiendommene er ferdig. Forutsetningen er at bygningene er forsvarlig sikret inntil ny plan er 

avklart. 

3.7 Akersgata 73c før og etter utbedring 

Etaten har mottatt seks klager på pålegg om sikring og vedlikehold, hvor fem ble behandlet i 

2008 og en i 2009. 

Av de 120 sakene etaten registrerte samtidig med SUV-prosjektet ble 85 saker avsluttet uten 

videre oppfølging (se tabell neste side), 35 av de resterende bygningene er ferdig vedlikeholdt. 

Se bilder på neste side for eksempler på før og etter utbedring. 


3.8 Schultz gate 14 før og etter utbedring 

3.9 Amtmann Meinichs gate 14a før og etter utbedring 

3.10 Pilestredet 27 før og etter utbedring 

Resultater per 01.07.2010 

Sikring og vedlikehold av bygg, SUV 

Totalt 

Sikring 

Gitt pålegg om sikring 102 

Gjennomført sikring 102 

Gitt pålegg om vedlikehold 112 

Vedlikehold Igangsatt vedlikehold/revet 109 

Utført vedlikehold/revet 106 

Klage 

Innkomne klager 6 

Behandlede klager 6 

Avsluttet Ikke behov for tiltak 85 

18 


4. Pilotbygninger 

Det var et mål at de bygningene som inngikk i handlingsprogrammet egnet seg som pilotoppgaver 

for både å utprøve nye metoder og for å være eksempler for allmennheten og huseiere på 

en effektiv oppfølging av enkeltsaker. Pilotene skulle derfor være forskjellige type bygninger 

med ulike utfordringer for gjennomføring. Noen av pilotbygningene har en lang forhistorie hvor 

Plan- og bygningsetaten og Byantikvaren har prøvd å få eier til å vedlikeholde, uten at det er 

blitt utført. 

Det var oppstilte fem kriterier for utvelgelse av pilotbygningene: 

• Sikkerhet 

• Bevaringsverdi 

• Synlighet i bybildet/estetikk og signalverdi 

• Tilstand 

• Sannsynlighet for måloppnåelse ved oppfølgende saksbehandling 

På bakgrunn av disse kriteriene ble det valgt ut ti bygninger som pilotbygg i SUV-prosjektet. De 

foreslåtte pilotbygg ble godkjent av styringsgruppen til SUV-prosjektet 28.02.2008. 

• Kjelsåsveien 49b 

• Opplandsgata 2 

• Madserud allé 28 

• Munkedamsveien 92 

• Nedre gate 8 

• St. Halvards gate 27 

• Nordahl Bruns gate 20a og 20b (to bygninger) 

• Prinsessealléen 806 – driftsbygninger (to bygninger) 

• Fagerheimgata 22-24 

• Hausmanns gate 37 

Fremgangsmåten prosjektgruppen brukte for å få frem handlingsplaner for hvert enkelt bygg 

var å beskrive byggets tilstand, hvilken saksbehandlingsstatus bygget har, beskrive hvilke virkemidler 

man ville bruke, ressurser og samarbeid mellom etater, og med en fremdriftsplan for 

hver enkelt bygg. Handlingsprogrammet skulle også vise hvilken status/tilstand vi forventet at 

bygget har etter gjennomført handlingsplan. 

Pilotbygningene har vært de sakene det har vært vanskeligst å arbeide med. Dette på grunn av 

lang historikk og at de var de mest kompliserte sakene. Det har vært 12 pilotbygg, av disse har 

ni ferdigstilt vedlikeholdet, en er revet og to bygninger har vi ikke løst i prosjektet. 

For de to sakene som ikke er avsluttet – har en av bygningene delvis utført vedlikehold. Den 

siste bygningen er så totalskadet at vedlikehold ikke er gjennomførbart og etaten har dermed 

ikke hjemmel til å kreve vedlikehold av bygget. 


4.1 Kjelsåsveien 49b 

Bygningen er en tømmerbygning, 

oppført ca. 1850-75. 

Bygningen er regulert til spesialområde 

bevaring og har høy 

bevaringsverdi. Bygningen er 

ikke veldig synlig i det store 

bymiljøet men likevel en viktig 

bygning i lokalmiljøet og som 

en del av anlegget Grefsen 

Sanatorium. 

Den 28.08.06 registrerte Byantikvaren 

at store deler av 

”Badehuset” på Grefsen Sanatorium 

var demontert/revet. 

4.1 Kjelsåsveien 49b før tilbakeføring 

Tilbyggene mot vest og øst var 

revet, likeledes glassverandaen mot syd. Taket var fjernet, et stort antall vinduer og dører var 

tatt ut og alt panel og vindusomramninger var tatt ned. Bygget var strippet for eldre og opprinnelige 

bygningsdeler, noe som førte til risiko for råte- og setningskader og mulige deformasjoner 

i laftekasse, se bilde 4.1. 

Det ble gitt stoppordre for videre demontering og pålegg om sikring av 06.09.2006. Eier sendte 

bekreftelse 19.09.2006 om at bygningen var sikret og det ble sendt inn søknad om ombygging, 

restaurering og fasadeendring av bygningen. Søknaden ble behandlet og innvendige endringer 

ble godkjent. SUV-prosjektet fikk ansvaret for det utvendige arbeidet med bygget, slik at man 

best mulig kunne følge opp Byantikvarens krav om å tilbakeføre fasadene. 

Byantikvaren og Plan- og bygningsetaten gjennomførte en besiktigelse 31.10.2007. Det ble 

da oppdaget at bygningen ikke lenger var tilstrekkelig sikret. Bygningens tilstand var på grunn 

at dette blitt enda dårligere, og kunne forfalle ytterligere. Det ble gitt nytt pålegg om sikring og 

tilbakeføring/vedlikehold den 05.11.2007. 

Byantikvaren og Plan- og bygningsetaten måtte flere ganger besiktige bygget og etaten måtte gi 

nye pålegg. Vedtatte tvangsmulkter forfalt og ble innkrevd. Det ble satt ny frist og ny tvangsmulkt 

ble vedtatt. Vedtaket ble påklaget og fremmet for Fylkesmannen som ikke ga klager medhold. 

Resultat 

21.07.2010 anså Plan- og bygningsetaten 

at arbeidet med 

tilbakeføring og vedlikehold av 

bygningen var tilfredsstillende 

gjennomført og saken kunne 

avsluttes, se bilde 4.2. 

Det ble gjennomført mange møter 

med eier, flere besiktigelser 

og det ble gitt mange fristutsettelser 

på gjennomføring av 

arbeidet. Dette har medført at 

Byantikvaren og Plan- og bygningsetaten 

har brukt mye ressurser 

på oppfølging og for å få 

vedlikeholdt bygningen. 

4.2 Kjelsåsveien 49b etter tilbakeføring 

20 


4.2 Opplandsgata 2 

Opplandsgata 2 er regulert til spesialområde bevaring. Bygningen vurderes å ha høy kulturhistorisk 

verdi fordi den er en av de få opprinnelige forstadsbygningene i tre som fortsatt er 

igjen i Strømsveien, den gamle innfartsåren til Christiania fra øst. Bygningen inngår sammen 

med det større trehusområdet på Vålerenga og Jordal i et kulturmiljø med mange mindre trehus 

fra før byutvidelsen i 1878. Etter byens utvidelse, som innførte murtvang, var det ikke lenger 

tillatt å bygge trehus. 

Eiendommen har hatt samme 

eier siden 1960 tallet, og bygningen 

er en trebygning oppført 

i 1857 og påbygget i 1898. 

Lenge lå bygningen innenfor en 

planlagt utvidelse av Strømsveien 

og jevnlig vedlikehold 

opphørte på 1960-tallet. I 

midten av 1980-årene ønsket 

eier å sette trebygningen i stand 

med tanke på utleie til møbelforretning. 

Entreprenørene 

frarådet dette da rehabilitering 

ikke ville være økonomisk forsvarlig. 


I forbindelse med arbeidet med reguleringsplaner har det vært vurdert flere alternativer for 

hvordan utvikling av eiendommen skulle være. 03.12.1997 ble bygningen regulert til spesialområde 

bevaring. 

Bygningen har vært ubebodd. Den har fått omfattende råteskader, takstein er borte og bordtaket 

ligger ubeskyttet. Takrenner og nedløp mangler, noe som fører til at utvendige vegger 

utsettes for ekstra belastning ved nedbør. Bygningen er svært forfallen og det er stor fare for at 

bygningen kan falle sammen, se bilde 4.3. 

Eier ønsker ikke å bevare bygningen, men ønsker å rive for å bygge nytt. Rivesøknad ble avslått 

og klagen på avslaget førte ikke frem hos Fylkesmannen. Det ble gitt pålegg om vedlikehold 

av bygningen 26.04.2005 og pålegget ble påklaget til Fylkesmannen. Klagen førte heller ikke 

denne gangen frem, og 12.03.2008 stadfestet Fylkesmannen Plan- og bygningsetatens pålegg 

om vedlikehold. Men Fylkesmannen påpekte i klagen at pålegget ikke omfatter gjenoppbygging/utbedring 

av eiendommen. 

Eier har i flere år unnlatt å følge opp kommunens pålegg om vedlikehold, og har bevisst latt 

bygget forfalle for at resultatet skal bli riving. Prosjektet mente at bygningen burde være en 

pilotsak for å få frem klare rutiner for å følge opp saker hvor eier ikke ønsker å ta vare på bygningene. 

01.11.2007 ble det gitt pålegg om midlertidig sikring av bygningen fordi den utgjør fare for forbipasserende, 

og det er nødvendig å sikre bygningen mot vann og frostsprengning før vinteren. 

Bygningen ble sikret i uke 51, 2007. 

Etter at Fylkesmannen stadfestet Plan- og bygningsetatens pålegg om vedlikehold av bygningen, 

ga Plan- og bygningsetaten en ny frist for gjennomføring av pålegg om vedlikehold. Frist 

for igangsetting og ferdigstillelse ble satt til henholdsvis 07.04.2008 og 01.09.2008. Det ble 

påpekt at arbeidet med vedlikeholdet måtte avklares med Byantikvaren før igangsettelse. 


Innkreving av tvangsmulkt ble sendt 04.09.2008, da Plan- og bygningsetaten anså vedlikeholdsarbeidet 

verken som påbegynt eller avsluttet. Ny frist for ferdigstillelse av vedlikeholdet 

ble satt til 01.12.2008. Vedtaket om innkreving av tvangsmulkt ble påklaget. Klager hevdet 

Plan- og bygningsetaten ikke hadde redegjort for hva vedlikeholdsarbeidet skulle innebære. 

Vedtaket om innkreving av tvangsmulkten måtte anses som ugyldig, på grunn av manglende 

veileding om dette fra Plan- og bygningsetaten og Byantikvaren. 

I forbindelse med klagesaken til Fylkesmannen ble det presisert at demontering og gjenoppbygging 

ikke omfatter gjenoppbygging av bygningen som et nybygg, men nødvendig vedlikehold 

for at ikke bygningen skulle kollapse. Store deler av bygningen er råteskadet. Tilstandsrapporter 

fra Multiconsult viste at et vedlikehold gjennom ”fasade-sminking” ikke ville være 

tilstrekkelig for at bygningen ikke skulle være farlig eller forfalle ytterligere. Bruken av pbl. § 89 

i denne saken ble drøftet og etaten konkluderte at demontering og gjenoppbygging var den 

eneste måten å få gjennomført et vedlikehold av bygningen på. 

26.03.2010 fikk eier medhold av Fylkesmannen. Fylkesmannen påpekte at demontering og 

gjenoppbygging av bygningen ikke er å anse som vedlikehold etter pbl. § 89. En forskrift om 

vedlikehold av bevaringsverdig bebyggelse kunne ha forhindret dette utfallet av saken. 

Resultat 

14.09.2011 hadde Byantikvaren, Plan- og bygningsetaten og eier møte om hva som skal skje 

med bygningen. Siden bygningen har forfalt så mye ble det anmodet om at eier skulle sende 

inn en søknad om oppføring av nybygg med tilsvarende volum som eksisterende bygning og 

om riving av bygningen. Dersom eier ønsker å oppføre en ny bygning på eiendommen så tillater 

reguleringsplanen at det oppføres en kopi av eksisterende bygg. Eier har ikke pr. 14.12.2011 

sendt inn søknad om riving eller nybygg. 



22 


4.3 Madserud allé 28 

Hovedbygningen på eiendommen 

er en trevilla i jugendstil, byggemeldt 

1913. Bygningen hadde stått 

tom over lengre tid og bar preg av 

generelt manglende vedlikehold. 

Bygningen er regulert til spesialområde 

bevaring. 

Ved besiktigelse 11.11.2003 observerte 

man at takvinduer var knust, 

takstein manglet og toppen av 

pipene ødelagt. Etter besiktigelse 

ble det stilt krav om at bygningen 

skulle sikres. Bygningen ble sikret 

kort tid etterpå, se bilde 4.6. 

4.6 Madserud allé 28 før utbedring 

Ved behandling av reguleringsplanen, 05.12.2007, ble det bestemt at det skulle utarbeides 

utbedringsprogram, jf. plan- og bygningsloven § 89 a. Bygget er ikke synlig i bybildet, da den 

ligger i en blindvei. Men bygningen er en del at et miljø med høy kulturminneverdi både som 

enkeltbygning og som del av et helhetlig villamiljø omkring Madserud gård. Utbedringsprogram 

er et virkemiddel som brukes sjelden. Prosjektet mente derfor at det var spennende og se 

hvordan dette ville fungere for å få vedlikeholdt bygningen. 

Utbedringsprogrammet skulle vedtas av bystyret innen utgangen av 2008. Prosessen ble forsinket, 

blant annet pga. eierskifte. Utbedringsforslaget ble oversendt fra Eiendoms- og byfornyelsesetaten 

(EBY) til Byrådsavdeling for byutvikling den 16.12.2009 uten eiers signatur. EBY 

vurderte at en signert avtale i tilknytning til programmet var uaktuell pga. uenighet mellom eier 

og Byantikvaren om bevaring/utskifting av vinduer. 

Byantikvaren anmodet Plan- og bygningsetaten den 16.11.2009 om å følge opp ulovlig vindusutskifting 

og at det skulle settes krav om tilbakeføring av allerede utskiftete vinduer, karmer og 

rammer. Plan- og bygningsetaten ga pålegg om retting og tilbakeføring av fasader 21.12.2009. 

Pålegget ble påklaget og fylkesmannen har 15.09.2011 stadfestet kommunens vedtak. 

Resultat 

Med unntak av den ulovlige vindusutskiftingen 

vurderer Byantikvaren 

og EBY at bygningens vedlikeholdsetterslep 

er tilfredsstillende 

rettet opp ved at råteskadete 

konstruksjoner og eksteriører (takkonstruksjoner, 

taktekking, vegger, 

bjelkelag, panel mv.) er reparert, 

se bilde 4.7. Hvorvidt dette er på 

grunn av, eller på tross av, prosessen 

med kommunens utarbeidelse 

av forslag til utbedringsprogram er 

det vanskelig å trekke noen klare 

konklusjoner om. 

4.7 Madserud allé 28 etter utbedring 


4.4 Munkedamsveien 92 

Bygningen er en murvilla oppført 

ca. 1870-75. Bygningen er 

regulert til spesialområde bevaring 

og har høy bevaringsverdi. 

Bygget er en gammel portnerbolig 

på Skillebekk i Tinkern 

park og det er viktig at den blir 

tatt vare på for nærområdet. 

Bygningen har stått tom over 

lengre tid og ved besiktigelse 

15.01.2007 kunne man konstatere 

at det er mye skadet puss 

på fasadene, med nedfall rundt 

hele bygningen. Begge pipene 

4.8 Munkedamsveien 92 før utbedring 

og gesimsen hadde løse steiner. 

Bygningen bærer preg av 

omfattende mur-, puss- og råteskader pga. manglende vedlikehold over lang tid, se bilde 4.8. 

23.01.2007 ble det gitt varsel om pålegg om sikring og vedlikehold av bygningen. Søknad om 

ombygging av bygningen til barnehage forelå. Det ble gitt rammetillatelse 13.07.2007. 

Eier av bygget er Oslo kommune og det er viktig at kommunen står frem og viser at de tar vare 

på de verneverdige byggene som de eier. Bygningen passer bra som pilotbygg da saken vil 

være med på å utvikle rutiner for vedlikehold av verneverdige bygninger som kommunen eier. 

Der ble gitt pålegg om sikring og vedlikehold av bygningen av 05.11.2007. Frist for sikring av 

bygningen ble satt til 15.11.2007, frist for igangsetting og avslutning av vedlikehold er satt til 

05.12.2007 og 05.04.2008. Det ble gitt flere utvidede frister for gjennomføring av vedlikeholdet, 

da arbeidet tok lenger tid enn først antatt. 

Resultat 

Oslo kommune v/Omsorgsbygg 

har gjennomført et vellykket 

vedlikehold av bygningen parallelt 

med ombygging til barnehage 

i Munkedamsveien 92, se 

bilde 4.9. Det at eier allerede 

hadde en plan for fremtidig bruk 

og ombygging var meget viktig 

for å få gjennomført vedlikeholdsarbeider 

uten store 

vanskeligheter. 

4.9 Munkedamsveien 92 etter utbedring 

24 


4.5 Nedre gate 8 

Bygningen er en murbygning fra 

1898, som tidligere var industri/ 

lager. Bygningen er regulert 

til spesialområde bevaring og 

har høy verneverdi. Bygningen 

ligger svært eksponert, og er 

godt synlig i fra store deler av 

parkdraget langs Akerselva/ 

Ankerbrua. 

Ved besiktigelse den 10.10.2007 

observerte man at bygningen 

hadde behov for vedlikehold. 

Bygningen bar preg av til dels 

omfattende mur- og pusskader 

4.10 Nedre gate 8 før utbedring 

på fasader og gesims pga. 

manglende vedlikehold over tid, 

se bilde 4.10. Det så også ut som om takstein var løse og kunne falle ned. Bygningen sto tom 

slik at uvedkommende kunne ta seg inn. 

Det forelå søknad om bruksendring og ombygging av bygningen til bolig som del av et større 

prosjekt med nybygg i bakgården. 

Prosjektet mente det var viktig at et av pilotbyggene var en større bygning som var svært synlig 

i bybildet i Oslo. Vedlikehold av en slik bygård vil i tillegg tilføre området stor verdi. Prosjektet 

ville vurdere hvordan det var å behandle en vedlikeholdssak samtidig som det forelå en byggesak. 

Prosjektet ville se om det at eier har en plan om å bruke bygningen ville føre til at det ble 

lettere å gjennomføre vedlikeholdet. 

Det ble gitt pålegg om sikring og vedlikehold av bygningen. Rammetillatelse for ombygging ble 

gitt samtidig. 

Bygningen ble sikret i henhold til pålegget, men eier ba om fristutsettelse for igangsetting og 

avslutning av vedlikehold. Det ble opplyst at arbeidet med ombyggingen av bygningen i henhold 

til rammetillatelsen ville bli gjennomført med oppstart i 2008. Det ble gitt utsatt frist, men 

det ble påpekt at uavhengig av ombyggingen var det viktig å få vedlikeholdt bygningen. 

Bygningen ble solgt og fikk ny eier. Plan- og bygningsetaten måtte derfor gi nye pålegg om vedlikehold, 

med nye frister for gjennomføring. Dette førte til forsinkelse av vedlikeholdsarbeidet. 

Resultat 

Taket er ferdig vedlikeholdt og 

vedlikeholdet av fasadene er 

også nesten ferdigstilt, se bilde 

4.11. Vedlikeholdet av bygningen 

ville trolig ikke blitt gjennomført 

dersom den fremdeles 

skulle stå tom og ikke ville bli 

brukt som bolig. Det at vedlikeholdsarbeidene 

har tatt lengre 

tid enn forventet skyldes trolig 

boligkrakket som kom på slutten 

av 2008, samt at bygningen 

skiftet eier. 

4.11 Nedre gate 8 etter utbedring 


4.6 St. Halvards gate 27 

Bygningen var en empiregård med rester av løkkebebyggelse fra 1800-tallet, og lå innenfor 

middelalderområdet i Gamlebyen. Reguleringsplanen for eiendommen har svært strenge bestemmelser 

om bevaring, og riving av eksisterende hovedbygning og elementer i bygningsmiljøet 

er i utgangspunktet ikke tillatt. Ny bebyggelse kan oppføres hvis eksisterende bebyggelse 

må rives pga. av brann eller annen uopprettelig skade. 

4.12 St. Halvards gate 27 før bygningen ble revet 

Bygningen var totalskadet pga. brann og manglene vedlikehold, se bilde 4.12. Søknad om 

riving ble godkjent i 2005. Rammetillatelse for oppføring av nybygg ble også gitt i 2005. 

Rammetillatelsene er ikke fulgt opp. Tillatelsene var ikke gyldige lenger da de var gått over 

3-års fristen. 

Prosjektet var av den oppfatning at bygningen burde rives da den var falleferdig, farlig, skjemmende 

og svært synlig i lokalmiljøet. Det har tidligere vært svært vanskelig å få tak i eieren og 

få henne til å følge opp etatens vedtak. I denne saken ville en av de store utfordringene være å 

finne ut hvilke virkemidler vi kan bruke for å få til en løsning i saken når det ikke er mulig å få 

tak i eier. 

Det ble gitt pålegg om riving av bygningen. Eier ba om flere fristutsettelser. Bygningen ble 

revet i juni 2008. 

Resultat 

Bygningen ble revet og tomten ryddet i juni 2008. 

Eier ønsket å rive boligen, men hadde ikke søkt om igangsettingstillatelse for riving på grunn 

av vilkåret om at det måtte foreligge igangsettingstillatelse for oppføring av nybygg. Det at det 

ble gitt pålegg om riving, gjorde at eier kunne få revet bygningen uten å måtte oppføre nybygg. 

Dette gjorde at eier ble mer samarbeidsvillig og gjennomførte etatens pålegg om riving. Det 

foreligger ikke per dags dato noen søknad om oppføring av nybygg på eiendommen. 

26 


4.7 Nordahl Bruns gate 20a og 20b 

Hovedbygning er i mur fra 1882, og har tidligere vært Justervesenets kontorlokaler. Bakgårdsbygningene 

er i mur. Hovedhus, uthus og justérgang er bevart med tilnærmet opprinnelige fasader. 

Bygningene er regulert til spesialområde bevaring og er et kulturhistorisk viktig anlegg. 

Bygningene ligger sentralt i sentrum og står tomme. Noen deler av fasadene var skadet, sannsynligvis 

på grunn av vann og frostskader, i tillegg bærer bygningene preg av forfall over tid, se 

bilde 4.13 og 4.14. 

4.13 Nordahl Bruns gate 20a, hovedbygning 4.14 Nordahl Bruns gate 20b, bakgårdsbygning 

Det ble gitt rammetillatelse 19.12.2007 for rehabilitering, bruks- og fasadeendring av begge 

bygningene. Bygningene ble valgt som pilot på grunn av bevaringsverdi og fordi man ønsket 

å få gjennomført vedlikeholdet uavhengig av om godkjent prosjekt ville bli gjennomført eller 

ikke. Det ble gitt pålegg om vedlikehold. Det ble gitt fristutsettelse for ferdigstillelse av deler av 

vedlikehold. 

Resultat 

Plan- og bygningsetaten fikk melding om at nødvendig vedlikehold var ferdigstilt 29.10.2008. 

Prosjektet mente at tak og fasader i det ytre til dels er ferdig vedlikeholdt. Det var ikke foretatt 

vedlikehold av vinduene i bygningene, og de var dekket med plater. Hovedbygningen ble solgt 

våren 2009, og ny eier fikk rammetillatelse 14.12.2010 for ombygging av bygget til bolig. Den 

nye eieren har ferdigstilt vedlikeholdet av fasadene, se bilde 4.15. 

Det er ikke gjennomført noe mer vedlikehold av bakgårdsbygningen og vinduene er fremdeles 

dekket med plater. Prosjektet tror at årsaken til at det ikke er gjennomført ytterligere vedlikehold 

er at bygningen står tom. I tillegg førte 

også boligkrakket høsten 2008 trolig til at eier 

ikke lenger ville gjennomføre ombyggingen 

som var planlagt. Siden bygget ikke er ferdig 

vedlikeholdt, og det virker som om eier ikke 

har en plan for bygget, så er det stor sannsynlighet 

for at det vil få behov for ytterlige 

vedlikehold snart. 

For videre oppfølging bør Plan- og bygningsetaten 

henvende seg til eieren for å få vedlikeholdet 

endelig ferdigstilt. 

4.15 Nordahl Bruns gate 20a. Hovedbygningen 

etter gjennomført ytre vedlikehold av fasadene 


4.8 Prinsessealléen 806 – driftsbygninger 

Eiendommen, Skøyen hovedgård, er en stor eiendom med parkanlegg. 

Hele eiendommen er regulert til spesialområde bevaring. I tillegg til 

hovedbygningen er det en enhetslåve, en utløe i utkanten av eiendommen 

og flere driftsbygninger. Bygningene inngår i en helhet sammen 

med hovedbygningen. Uten driftsbygningene vil ikke anlegget lenger 

fremstå som et eldre gårdsanlegg. Bebyggelsen på eiendommen er fra 

slutten av 1800-tallet. Enhetslåven har en privat eier, mens utløa eies 

av Oslo kommune. 

Enhetslåven og utløa i utkanten av eiendommen hadde behov for 

vedlikehold, da disse hadde stort fremskredene forfall over lengre tid, 

se bilde 4.16 og 4.17. Bygningene ligger eksponert i forhold til ferdselsveier 

og knutepunkt i lokalmiljøet. Hovedgårdens attraksjonsverdi 

og bygningenes størrelse gjør også at forfallet oppleves som iøynefallende. 

4.16 Enhetslåven 

Pålegg om sikring og vedlikehold for enhetslåven og utløa ble gitt 

21.12.2007. Bygningene ble sikret rett etterpå. 

Det ble holdt et møte med eier av enhetslåven for å avklare hvilke vedlikeholdsarbeider 

som måtte utføres. Eier fikk i tillegg tillatelse til å rive en 

mindre driftsbygning (under 15 m 2 ) på eiendommen. Det ble avklart med 

Byantikvaren at denne ikke hadde bevaringsverdi. Enhetslåven er en 

stor bygning som hadde omfattende langt fremskredet forfall. Vedlikeholdsarbeidet 

tok derfor noe tid. 

Det var litt uklart mellom Oslo kommune og den private eieren om hvem 

som hadde ansvaret for utløa. Dette medførte at igangsetting av vedlikeholdsarbeidet 

ble utsatt til ansvarsforholdene var avklart. Som en 

del av vedlikeholdet måtte bygningen demonteres og materialet som 

kunne gjenbrukes måtte merkes og lagres over vinteren 2008/2009. 

4.17 Utløa 

Resultat 

Vedlikeholdsarbeidene på enhetslåven ble ferdigstilt i begynnelsen av 

2009, se bilde 4.18. 

Eier har brukt betydelige ressurser på å sette i stand bygningen og 

resultatet er blitt veldig bra. Vedlikeholdet av utløa ble ferdigstilt høsten 

2009, se bilde 4.19. Alle bygningsdeler som kunne gjenbrukes er bevart, 

men mye måtte skiftes ut med nye, tilsvarende materialer. Vedlikeholdet 

etter pbl. § 89 omfatter ikke demontering og gjenoppbygging av kopier, 

se også Opplandsgata 2, kap. 4.2. 

4.18 Enhetslåven etter vedlikehold 

4.19 Utløa etter vedlikehold 

28 


4.9 Fagerheimgata 22-24 

Bygningen er en murbygning oppført 1957. Bygningen er ikke regulert til spesialområde bevaring 

og står heller ikke på Byantikvarens gule liste over bevaringsverdige bygninger. Av bilde 

4.20 kan man se at taket manglet vedlikehold. Taket hadde løse takstein, manglet enkelte 

steiner og noen områder hadde taksteinen seget ned mot gesimsen. Det var derfor fare for at 

takstein kunne falle ned. 

4.20 Manglende vedlikehold av taket 

Bygningen ligger i et typisk boligområde og er ganske høy, over 7 etg. slik at forfall av gesims 

og tak er vanskelig å oppdage fra gatenivå. Plan- og bygningsetaten ble varslet om skadene fra 

nabo. 

Prosjektet mente det var viktig å ha med en bygning som ikke var regulert til spesialområde 

bevaring og hvor forfallet ikke var kommet så langt, sånn at det var stor sannsynlighet for 

måloppnåelse. 

Det ble gitt pålegg om sikring og vedlikehold. 

Resultat 

Eierne i Fagerheimgata 22-24 sikret området umiddelbart. Reparasjon ble igangsatt og 

vedlikeholdsarbeidene ble avsluttet innen en måned. 

På svært høye bygninger har ikke Plan- og bygningsetaten mulighet for å oppdage skader på 

gesims og tak fra gatenivå og er derfor avhengig av tips fra publikum, evt. at eier av bygningen 

selv sjekker bygningen og foretar nødvendig vedlikehold fortløpende. Dersom skadene på 

dette taket ikke hadde blitt oppdaget ville et nedfall av takstein kunne fått fatale konsekvenser. 


4.10 Hausmanns gate 37 

Bygningen er en murbygning fra begynnelsen av 1900-tallet. Bygningen vurderes å ha høy arkitektonisk 

og kulturhistorisk verdi, men er ikke regulert til spesialområde bevaring. Fasaden bar 

preg av manglende vedlikehold over lang tid. Nedløp har ikke ledet vannet ned til bakken, men 

sluttet midt på veggen, se bilde 4.21. Dette har resultert i store skader på teglfasaden. 

Eier av bygget er Oslo kommune. Prosjektet mente det var viktig å ha med en bygning som ikke 

var regulert til spesialområde bevaring, men likevel hadde bevaringsverdi. Dette for å vurdere 

om vi måtte ta i bruk ulike virkemidler i forhold til de bygningene som var regulert til spesialområde 

bevaring. I tillegg var det mulighet for å gi pålegg om vedlikehold før skadene ble for 

omfattende. 

Fremgangsmåte 

Det ble gitt pålegg om sikring og vedlikehold. Det ble gitt fristutsettelse for sikring og igangsettelse 

av vedlikeholdet. 

Resultat 

Vedlikeholdsarbeidene ble ferdigstilt i løpet av et halvt år. Vedlikeholdet har her bestått av nye 

nedløpsrør, reparasjon av løse fasadestein og fuger. Prosjektet mener at bygningen har behov 

for ytterligere vedlikehold, men arbeidene er tilfredsstillende i henhold til pålegget. 

4.21 Manglende nedløp har resultert 

i store skader på fasaden 

4.22 Nedløp og fasade har blitt utbedret 

30 


5. Informasjon 

5.1 Media 

Prosjektet har ikke hatt en bevisst mediestrategi, men har hatt som mål at SUV-prosjektet 

skulle omtales i media for å opprettholde huseiernes og lovgivernes fokus på vedlikehold. 

Aftenposten har ved flere anledninger omtalt prosjektet og hjulpet til med å holde temaet dagsaktuelt. 

22.11.2007 hadde Plan- og bygningsetaten v/Margrethe Stang Lund et foredrag for Tekna, hvor 

det ble gitt en oversikt over rettslige virkemidler i plan- og bygningslovgivningen og en presentasjon 

av SUV-prosjektet. 

17.12.2007 hadde NRK Østlandsendingen et innslag om funnet av de 77 farlige byggene og 

prosjektleder Marita Grande ble intervjuet og informerte om arbeidet om å få sikret og vedlikeholdt 

bygninger for vinteren 2007/2008. 

NRK Brennpunkt hadde i desember 2008 en reportasje om spekulativt forfall av bevaringsverdige 

bygninger hvor Byantikvaren v/Morten Stige hadde et innslag som rettet oppmerksomheten 

mot svake hjemler til å pålegge vedlikehold av bevaringsverdige bygninger. 

SUV-prosjektet har også utarbeidet en brosjyre som heter ”Huseiers 10 bud for vedlikehold”, 

se vedlegg 2. Hensikten med de 10 bud er å gjøre eiere av bygg oppmerksom på hvilket ansvar 

de har i forhold til vedlikehold. Budene er enkle og lette å forstå. De 10 bud viser til problemområder 

det er viktig å følge med på, slik at man kan ha et jevnlig vedlikehold av bygningene 

og unngå at eventuelle skader blir for store, farlige og dyre å reparere. Denne brosjyren er blitt 

sendt til de gårdeierne hvor bygningene kun har hatt små skader og hvor det ikke er foretatt 

noen videre oppfølging fra etatens side. Brosjyren har også ligget tilgjengelig for publikum i 

Plan- og bygningsetatens kundesenter og på Byantikvaren og Plan- og bygningsetatens internettsider. 

Den har vært trykket i Byblikk nr 3/2008 som distribueres til samtlige husstander i 

Oslo som et vedlegg til kommunens avis Oslo Nå. 

I forbindelse med arbeidet til ny plan- og bygningslov hadde byråd Merete Agerbak Jensen, 

etatsdirektør i Plan- og bygningsetaten Ellen S. de Vibe og byantikvar Marte Boro et innlegg 

i Stortinget hvor de redegjorde for etatenes innspill til ny plan- og bygningslov. Det har også 

vært flere avisartikler som har hjulpet til med å holde fokus på lovarbeidet og spesielt vedlikehold 

av bevaringsverdige bygninger. 


6. Erfaringer 

6.1 Arbeidsverktøy og rapportering 

SUV-prosjektet har hatt månedlig rapportering til ledelsen, vedrørende antall saker og status 

på bygningene. Saksbehandlersystemet i Plan- og bygningsetaten har vært brukt som arbeidsverktøy 

for å holde oversikt over alle tidsfristene og status i sakene. 

6.2 Rutiner og maler 

På bakgrunn av de erfaringene Plan- og bygningsetaten har fått i dette prosjektet er det utarbeidet 

nye rutiner og maler for det videre arbeidet med sikrings- og vedlikeholdssaker. 

Det er blitt utarbeidet ti maler og en retningslinje for saksbehandler for behandling av sikringog 

vedlikeholdssaker. 

Prosjektet har i stor grad vært vellykket. Det virker som om gårdeierne er blitt mer bevisste sitt 

ansvar for vedlikehold av gårdene, for mange tar et langt større ansvar for vedlikehold nå enn 

tidligere. Mange av gårdeierne som fikk pålegg om sikring og vedlikehold utførte arbeider på 

mer enn de skadene pålegget inneholdt. Disse gårdene er blitt fine og eierne har fått tilbakemelding 

om det. 

Prosjektet erfarte at det er helt nødvendig med besiktigelser av bygningene etter hver milepæl 

for å kunne følge opp sakene godt nok, selv om det er ressurskrevende. 

Plan- og bygningsetaten mottok seks klager på pålegg om sikring og vedlikehold i SUV-sakene. 

Vedtakene fra Fylkesmannen inneholdt noen føringer om at kommunen hadde brukt litt korte 

frister og litt høye tvangsmulkter i noen av sakene. I de nye malene og retningslinjene for saksbehandler 

er dette tatt hensyn til. Konsekvensen av dette er at det må sendes ut flere brev per 

sak og at det blir flere tidsfrister å forholde seg til, noe som medfører at etaten må bruke mer 

ressurser på SUV-saker. Tvangsmulktene er også blitt bedre nyansert i forhold til skadenes 

alvorlighetsgrad. 

32 


7. Veien videre 

På bakgrunn av SUV-prosjektet har Plan- og bygningsetaten innarbeidet gode rutiner og retningslinjer 

for hvordan sikring og vedlikeholdssaker skal håndteres. Prosjektet konsentrerte 

seg kun om bygningene innenfor Ring 2 og etaten har således mange områder igjen hvor det 

kunne vært nødvendig med en tilsvarende gjennomgang av bygningsmassen. 

Men et prosjekt som SUV-prosjektet krever store ressurser og kapasitet til oppfølging. Etaten 

vil derfor fortsatt arbeide med denne type saker, men konsentrere seg om enkeltsaker som 

kommer inn. 

Flere ansatte i Plan- og bygningsetaten fikk tilbud av en murermester om å være med på en besiktigelse 

for å se på piper. Murermesteren viste frem hvilke typer skader som var farlige og hva 

det var viktig å se etter for å vite om en pipe er i dårlig stand. Murermesteren påpekte videre at 

det er mange piper som begynner å bli veldig gamle og kunne trengt vedlikehold, men at man 

ofte ”glemmer” dem litt fordi man ikke ser dem til vanlig. 

SUV-prosjektet konsentrerte seg hovedsakelig om fasadene ut mot gaten. Bakgårdsfasader er 

ikke blitt sjekket ut. Det er ikke usannsynlig at det kan finnes mange tilsvarende skader i bakgårdsfasader 

som fasadene ut mot gaten. 

Det kan være nyttig at Plan- og bygningsetaten en gang i året gjennomfører en lignende besiktigelse 

som ble gjort i november 2007. For å se om det er bygninger som har behov for sikring 

og vedlikehold. Det kan være hensiktsmessig og sjekke bygårdene på Sagene og Torshov, samt 

at områder innenfor Ring 2 alltid er aktuelt. Gjennomføring og oppfølging av en slik besiktigelse 

er ganske ressurskrevende. For at Plan- og bygningsetaten skal kunne utføre et slik arbeid uten 

at det skal gå på bekostning av andre prioriterte arbeidsoppgaver burde det vært saksbehandlere 

som arbeidet med sikring og vedlikehold av bygninger fast. 

I SUV-prosjektet var det to saksbehandlere som arbeidet 100 % i prosjektet og med oppfølging 

av sikrings- og vedlikeholdspåleggene. Dette var midlertidige stillinger, og nå når prosjektet 

er avsluttet er det ingen saksbehandlere i Plan- og bygningsetaten som har dette som en hovedoppgave, 

men inngår i Enhet for byggetilsyns ansvarsområde sammen med andre mulige 

ulovligetssaker. 

Forskrift 

Forskriften om utbedring av eksisterende bygninger etter pbl. § 31-4 er i desember 2011 sendt 

på høring. Det er beklagelig at arbeidet med forskriften har tatt så lang tid. 

Standard for kommunale bygninger 

Et forslag til en standard for vedlikehold av kommunale bygninger er ikke ferdigstilt. Byantikvaren 

har innledet et samarbeid om forvaltning av Oslo kommunes bevaringsverdige eiendommer. 

Dette arbeidet vil bli videreført i 2012. 


8. Vedlegg 

Vedlegg 1. Prosjektbeskrivelse 

Vedlegg 2. Retningslinjer 

Vedlegg 3. Huseiers 10 bud for vedlikehold 

34 


Vedlegg 1. Prosjektbeskrivelse 

Oslo kommune 


Byantikvaren 

Prosjektbeskrivelse for SUV-prosjektet (2007 – 2010) 

Nedenfor beskrives prosjektets innhold ut fra følgende elementer: 

0 Prosjektets bakgrunn 

1 Målsetting 

2 Metodikk for utvelgelse av objekter 

3 Vurdering av faglige, juridiske og økonomiske verktøy 

4 Handlingsprogram for oppfølgning av enkeltobjekter 

5 Organisering av prosjektet 

6 Informasjonsstrategi 

7 Fremdriftsplan 

8 Ressursbehov 

0 Prosjektets bakgrunn 

Den 7. januar 2007 raste størstedelen av takgesimsen til en brannskadet bygning i 

Trondheimsveien 6 ned på fortauet og forvoldte en tilfeldig forbipasserendes død. I kjølvannet 

av ulykken opprettet Plan- og bygningsetaten i samarbeid med Byantikvaren et prosjekt med 

betegnelsen SUV-prosjektet. Formålet med prosjektet er å sørge for Sikring, Utbedring eller 

Vedlikehold av de mange bygningene som lider av langt fremskredet forfall. Mange av disse 

bygningene, har stor bevaringsverdi, og utgjør i tillegg en stadig fare og følbar ulempe for 

mange av byens innbyggere. 

1 Målsetting 

1.1 Formålet med prosjektet er å: 

1.1.1 Sikre at brannskader og manglende vedlikehold ikke fører til at bevaringsverdige 

bygninger kommer i en tilstand der det kan stilles spørsmål ved legitimiteten i videre 

bevaring. 

1.1.2 Sikre at forfall på bygninger ikke fører til fare for person eller eiendom. 

1.1.3 Sikre at bygninger ikke medfører vesentlig ulempe eller virker skjemmende i seg selv 

eller i forhold til omgivelsene. 

Prosjektet har et langsiktig og et kortsiktig mål. Det langsiktige målet er utvikling av 

virkemidler og rutiner for sikring av bygg på en teknisk, bevaringsmessig og estetisk god måte. 

Det kortsiktig målet er å løse et antall representative enkeltsaker og høste erfaringer fra disse 

prosessene, slik at arbeidsprosesser og rutiner for samhandling mellom berørte etater og 

behandlingen av enkeltsaker kan forbedres. 

SUV-prosjektet. Prosjektrapport sikring, utbedring og vedlikehold av eksisterende byggverk - Vedlegg 1. 

35 

Vedlegg 1. Prosjektbeskrivelse SUV - prosjektet

I tillegg skal prosjektet sørge for sikring av bygninger med en akutt sikkerhetsrisiko når vinteren 

kommer. 

1.2 Prosjektet har som mål å levere: 

1.2.1 Avsluttende saksbehandling av de eksisterende sakene for å avverge fare og for å sikre 

vern av viktige kulturminner. For å oppnå en avsluttende saksbehandling, må det foretas 

en kartlegging av objektenes tekniske- og bevaringsmessige standard. Både antikvariske 

og estetiske/arkitektoniske interesser, samt sikkerhetsinteresser skal inngå. 

Kartleggingen skal gi grunnlag for utarbeiding av handlingsplan for oppfølging av 

objektene. Handlingsplanene vil legge strategien for enten istandsetting eller riving. 

1.2.2 En liste over objekter som danner grunnlag for tverretatlig samarbeid om oppfølgning. 

Listen med objekter skal fortløpende ajourføres, slik at ”nye” objekter, som bør omfattes 

av prosjektet, oppdages, registreres og følges opp videre. 

1.2.3 Mer effektive metoder for å følge opp falleferdige bygninger. Etatenes, og i særdeleshet 

PBE’s, saksbehandlingsprosesser søkes forbedret. Dagens metoder og praksis for 

kartlegging og oppfølging av potensielle objekter evalueres. Nye metoder for kartlegging 

og oppfølging av objekter videreutvikles og utprøves. Målet med mer effektive verktøy 

er å gjøre kommunen bedre rustet til å komme i inngrep med nye objekter på et tidlig 

tidspunkt, før forfallet ødelegger bygningene eller gjør dem farlige. 

1.2.4 Etablere en tverretatlig varslingsrutine for rask oppfølging av nye objekter. Byantikvaren 

kontakter Brann- og redningsetaten for utarbeiding av rutiner mellom etatene. 

1.2.5 Avklaring og implementering av juridiske virkemidler. Juridiske verktøy vurderes 

forbedret, både ved ny og proaktiv bruk av dagens verktøy og ved innspill til KRD’s 

revisjon av bygningsdelen i pbl som ivaretar intensjonene i plandelen. 

1.2.6 Forslag til positive virkemidler/ tiltak/ støtteordninger som er egnet til å motivere eiere til 

vedlikehold og istandsetting, jfr tidligere kontakt med Husbanken. 

1.2.7 Forslag til føringer/ ”premisser”/en standard for vedlikehold av kommunale bygninger, 

herunder de som eventuelt blir ekspropriert i forbindelse med prosjektet. Forslaget skal 

kunne danne grunnlag for et bystyrevedtak. 

1.2.8 Informasjonsstrategi som kan bidra til holdningsskapende arbeide hos publikum og 

huseiere for rask sikring, utbedring og vedlikehold av vedlikeholdstrengende og 

bevaringsverdige bygg. 

1.3 Prosjekt i to faser 

Prosjektet deles i en forprosjektfase og en hovedprosjektfase. Forprosjektfasen omfatter 

utarbeiding av forslag til arbeidsopplegg/ handlingsprogram og vurdering/ forslag til 

forbedringer av lovverk. Hovedprosjektfasen omfatter fullføring av handlingsprogram og 

gjennomføring av tiltaksplanene for de enkelte bygg. 

Vedlegg 1. Prosjektbeskrivelse SUV - prosjektet 

2 

36 SUV-prosjektet. Prosjektrapport sikring, utbedring og vedlikehold av eksisterende byggverk - Vedlegg 1.

2 Metodikk for utvelgelse av objekter 

Arbeidsgruppen i prosjektet skal komme med forslag til hvilke objekter som skal velges ut som 

”pilot-objekter”. Utvelgelsen skal skje etter kriteriene nevnt nedenfor. Etatene foretar en 

befaring med en foreløpig vurdering av byggenes tilstand for de objektene som ikke allerede er 

utredet. 

Det er et mål at de objekter som inngår i handlingsprogrammet egner seg som ”piloter” for både 

å utprøve nye metoder og for å være eksempler for allmennheten og huseiere på en effektiv 

oppfølging av enkeltsaker. 

Aktuelle kriterier for utvelgelse vil være: 

Sikkerhet 

Bevaringsverdi 

Synlighet i bybildet / Estetikk og signalverdi 

Tilstand 

Sannsynlighet for resultat og måloppnåelse ved oppfølgende saksbehandling 

For å oppnå et pedagogisk synlig prosjekt, vil antallet objekter som utpekes til piloter være 

begrenset. 

3 Vurdering av faglige, juridiske og økonomiske verktøy: 

3.1 Faglig praksis: 

3.1.1 Prosjektet skal foreslå utvikling av en politisk vedtatt standard for vedlikehold av 

kommunale bygninger. Ambisjonen med en standard er at Oslo kommune skal stå for 

beste praksis til etterfølgelse for private eiere. Det skal også vurderes om standarden kan 

legges til grunn for den forvaltningsmessige oppfølgning av private enkeltprosjekter. 

3.2 Juridiske verktøy: 

Prosjektet skal utrede hvor langt eksisterende regelverk rekker og avklare hvilke arbeider som 

anses som ”hovedombygging” og i hvilken utstrekning vedlikehold og utbedring kan kreves 

utført. Videre skal det vurderes å ta i bruk andre bestemmelser i pbl. Redegjørelse for 

alternativene med en anbefaling oversendes byrådsavdelingen som innspill til et 

byrådsnotat/byrådssak. 

3.2.1 Politianmeldelse – utvide anmeldelsene til å omfatte krav om tilbakeføring strprl § 3. 

3.2.2 Pålegg om sikring med tvangsmulkt – etter ulykken i Trondheimsveien stiller vi krav om 

tilstandsrapport med anbefaling av tiltak fra et uavhengig kompetent foretak og 

bekreftelse fra det samme firmaet at sikring er utført som anbefalt i rapporten. Prosjektet 

skal vurdere i hvilken grad det er mulig å kreve gode estetiske løsninger for sikringstiltak 

som skal stå over tid. 


3 


37

3.2.3 Pålegg om vedlikehold med tvangsmulkt - § 89,1 – ny § 31-2 – prosjektet skal vurdere i 

hvilken grad begrepet vedlikehold kan brukes til krav om mer omfattende tiltak enn det 

er praktisert til nå. 

3.2.4 Pålegg om utbedring med tvangsmulkt - § 89,2 – ny § 31-3 – krever en ny forskrift eller 

en lovendring – prosjektet skal gi innspill til Kommunal- og regionaldepartementet i håp 

om å få en endring med i lovarbeidet som pågår nå og undersøke om det er mulig å få en 

prøveordning for objektene som velges ut i prosjektet, jf forsøksloven. Det må vurderes å 

løfte oppfølgingen opp på politisk nivå. 

3.2.5 Utbedringsprogram - § 89a og fornyelsesvedtak - § 25 nr 8, jf § 31 nr 4 – prosjektet skal 

vurdere om og i tilfelle på hvilken måte det kan tas i bruk igjen. 

3.2.6 Forelegg § 114 – prosjektet skal vurdere i hvilken grad det kan være behov for å ta i bruk 

forelegg igjen for å få vedtak som har virkning som rettskraftig dom på 

tvangsgjennomføring ved siden av adgangen i § 116 a til administrativt vedtatte 

tvangsmulkter 

3.2.7 Tvangsfullbyrding § 115 – prosjektet kan vurdere å bruke kommunale midler på å 

gjennomføre pålegg og forelegg, hvor midlene senere forsøkes innfordret hos grunneier 

3.2.8 Innløsning (Ekspropriasjon) - regulering til byfornyelse/ bevaring og salg eller 

istandsetting - § 36 m.fl. 

3.2.9 Tvangssalg – pålegg og forelegg med tvangsmulkt som det tas utlegg i eiendommen for 

gjennomføring, kan føre til krav om tvangssalg. Prosjektet skal vurdere fordeler og 

ulemper ved bruk av tvangssalg. Vurderingen gjøres i forhold til andre virkemidler og 

hvilke som er mest effektive og gir resultater. 

Utredningen av juridiske virkemidler skal sammenfattes med en anbefalt strategi for 

oppfølgning av pilotbygningene. 

3.3 Økonomiske virkemidler: 

3.3.1 Tilstandsvurderinger – det er avsatt midler i prosjektet av Plan- og bygningsetaten som 

kan brukes til å finansiere tilstandsvurderinger av de objektene som velges ut i 

prosjektet. Innleie av konsulenter til gjennomføring av tilstandsvurderingene, må følge 

reglene om offentlige anskaffelser. 

3.3.2 Husbanktilskudd – prosjektet har hatt ett møte med Husbanken og skal avklare om det er 

mulighet for økonomisk bistand derfra, bl.a til planleggingsmidler for utarbeiding av 

tilstandsrapport og handlingsplan/ tiltaksplan. 

3.3.3 Momsfritak er ikke aktuelt pr. i dag, men prosjektet kan vurdere om det skal foreslå at 

kommunen skal fremme forslag om slikt tiltak for særlig antikvarisk verdifulle 

enkeltbygninger. 


4 


3.3.5 Kommunalt tilskudd. Både økte tilskudd over Byantikvarens budsjett og 

byutviklingsmidler fra EBY kan være aktuelt og et målrettet system for oppfølgning av 

SUV-objekter skal vurderes etablert. 

3.3.6 Eventuelle andre økonomiske virkemidler – prosjektet skal vurdere om det kan være 

eventuelle andre alternativer. 

4 Handlingsprogram for oppfølgning av enkeltobjekter 

Prosjektet skal utarbeide handlingsprogram i to former: 

4.1 Handlingsprogram for bygninger med akutt sikkerhetsrisiko. 

Bygninger med akutt sikkerhets- og forfallsrisiko er bygninger som er i en dårlig tilstand og vil 

kunne bli farlige/ytterligere forfalne når vinteren kommer. Handlingsprogrammet for bygninger 

med akutt sikkerhetsrisiko skal omfatte enkeltvise handlingsplaner som angir: 

4.1.1 Identifisering og registrering av objekter 

4.1.2 Virkemidler – i første omgang pålegg om sikring med tvangsmulkt og krav om 

tilstandsrapport fra uavhengig og kompetent foretak, med anbefaling av sikringstiltak og 

etterfølgende bekreftelse på at tiltak er utført i henhold til anbefalingene. Eventuelt andre 

sterkere virkemidler, f.eks politianmeldelse, skal også vurderes. 

4.1.3 Ressursbehov med beskrivelse av hvor mange månedsverk som trengs for å gi 

nødvendige pålegg og følge dem opp, - evt. både fra ulovlighet og tilsyn. Beskrivelsen 

skal også omfatte eventuell bruk av økonomiske midler som er satt av til prosjektet til for 

eksempel oppsøkende virksomhet og tilstandsrapporter. 

4.1.4 Fremdriftsplan med beskrivelse av hvordan sikringstiltakene skal være gjennomført 

innen november/ desember 2007. 

4.1.5 Handlingsprogrammet sendes til byrådsavdelingen innen 1 november 2007. 

4.2 Handlingsprogram for bygninger som er valgt ut som ”pilotbygninger” 

etter punkt 2 i prosjektbeskrivelsen. 

Handlingsprogrammet for ”pilotbygningene” som skal utarbeides i hovedprosjektet, skal 

omfatte: 

4.2.1 Sammenstilling av den samlede profilen og strategien for de utvalgte pilotprosjektene. 

4.2.2 Beskrivelse av objektets tilstand og hva som skal kartlegges og behovet for en 

tilstandsrapport med forslag til sikrings-, utbedrings- og vedlikeholdstiltak. 


5 


39

4.2.3 Beskrivelse av hva oppfølgningen skal bestå i og med hvilke virkemidler. Strategier for 

oppfølgning bør i størst mulig grad baseres på konstruktivt samarbeid og ”partnerskap” 

med de aktuelle gårdeiere. 

4.2.4 Beskrivelse av hvordan oppfølgningen skal skje, med tidsperspektiv og fordeling av 

oppgaver mellom etatene og mellom linjen og prosjektet. 

5 Organisering av prosjektet 

Prosjektet skal organiseres med en styringsgruppe, prosjektgruppe og en referansegruppe, og 

skal ledes av en prosjektleder. 

Styringsgruppe: Etatsdirektørene i Plan- og bygningsetaten og Byantikvaren og en person fra 

hver etat (Ellen de Vibe, Erik Øhn, Margrethe Stang Lund, Marte Boro og Morten Stige) 

Prosjektleder: Utpekes i Plan- og bygningsetaten (Marita Grande). 

Prosjektgruppe: To til tre personer fra hver etat (Foreløpig: Morten Stige, André Korsaksel, 

Chris Hartmann, Nicolai Fusdal og Leif Solheim/ en fra tilsyn). 

Informasjonsmedarbeider: en medarbeider fra informasjonsenheten i Plan- og bygningsetaten 

deltar i utforming av informasjonsstrategien og gjennomføringen av den (Foreløpig: Atle Jan 

Larsen). 

6 Informasjonsplan 

Prosjektet målsetninger og resultater skal formidles til publikum gjennom en egen 

informasjonskampanje. 

Prosjektet skal levere en informasjonsstrategi. Strategien skal beskrive hvordan 

informasjonsarbeidet skal gjennomføres og hvem som skal fronte det. 

I informasjonsstrategien skal det i tillegg til formidling til publikum, vurderes andre tiltak som 

for eksempel kurs for huseiere, temakvelder og lignende. 

7 Fremdriftsplan 

Prosjektet forventes å vare tre år, hvorav forprosjektfasen et halvt år og hovedprosjektfasen to 

og et halvt år. 

7.1 Fase 1 – Forprosjekt 

7.1.1 Innspill til KRD i forbindelse med arbeidet med ot.prp. til ny bygningslov (juli 2007). 

Herunder vurdere kontakt med KRD på politisk nivå. 


6 


7.1.2 Handlingsprogram for bygninger med akutt sikkerhetsrisiko, med tiltaksplaner for den 

enkelte bygning (1. november 2007) 

7.1.3 Rapport på gjennomført handlingsprogram og utførte tiltak for bygninger med akutt 

sikkerhetsrisiko (31. Januar 2008) 

7.1.4 Utvelgelse og beskrivelse av ”pilotbygninger” (1. desember 2007) 

7.1.5 Forslag til temaer for utvikling av faglige, juridiske og økonomiske verktøy, samt 

arbeidsprosesser. Herunder oversende innspill til byrådsnotat/byrådssak om ny praksis i 

bruk av juridiske virkemidler. (desember 2007 – januar 2008) 

7.1.6 Utforming av fremdriftsplan for hovedprosjektet (så snart det er mulig og senest innen 

februar 2008) 

7.1.7 Informasjonsstrategi utformes (10. mars 2008) 

7.1.8 Rapport på ferdigstilt forprosjekt (20. mars 2008) 

7.2 Fase 2 - Hovedprosjekt 

Hovedprosjektet følger fremdriftsplan som blir utformet i hovedprosjektet, med følgende 

milepæler: 

7.2.1 Utarbeide handlingsprogram for utvalgte pilotprosjekter. 

7.2.2. Rapport på gjennomført handlingsprogram og utførte tiltak for pilotbygningene. 

7.2.3 Utrede utvikling av faglige, juridiske og økonomiske verktøy. 

7.2.4 Formulere en standard for vedlikehold av kommunalt eide bygninger på et overordnet og 

mer konkret nivå for oversendelse som innspill til byrådssak/byrådsnotat. 

7.2.5 Gjennomføring av informasjonsstrategi. 

7.2.6 Rapport på ferdigstillelse av hovedprosjektet. 

8 Ressursbehov 

Ressursbehovet og kompetansebehovet må utredes parallelt med forprosjektet. Ressursbehovet 

må budsjetteres for hovedprosjektet når forprosjektet/handlingsprogrammer er utarbeidet. 

Behovet for øremerkede midler, både til konsulentbistand og muligens prosjektledelse avklares i 

forprosjektet. BYA’s budsjett gir ikke rom for bidrag til prosjektet ut over arbeidsinnsatsen inn i 

prosjektgruppen og faglig oppfølging av relevante enkeltsaker. 

Prosjektbeskrivelsen er godkjent med endringer etter arbeidsmøte i SUV -prosjektet 25.09.2007 


7 


41

Vedlegg 2. Retningslinjer 

RETNINGSLINJER FOR SAKSBEHANDLER FOR BEHANDLING 

AV SIKRINGS- OG VEDLIKEHOLDSSAKER, JF. PBL § 89 

Nr 98-16 

Formål 

Utføres av 

Når 

Få sikret og vedlikehold byggverk som kan være farlig for person og 

eiendom, samt at bygget ikke fremstår som skjemmende. Sikre 

oppfølging av tidsfrister, kvalitet og likebehandling i etatens behandling 

av sikrings- og vedlikeholdssaker. 

Saksbehandler av sikring-/vedlikeholdssaken 

Snarest mulig etter at det farlige forholdet er registrert 

Henvisninger Plan- og bygningsloven (PBL) § 89, § 91, 92 b, 2, § 114, 115, 2. ledd, § 

116 a 

Hjelpemidler 

Gjennomføring 

98-1601 Brevmal for pålegg om innsendelse av tilstandsrapport, 

umiddelbar midlertidig sikring, varsel om permanent sikring 

98-1602 Brevmal for pålegg om < innsendelse av tilstandsrapport>, 

sikring og varsel om vedlikehold 

98-1603 Brevmal for varsel om innsendelse av tilstandsrapport og 

sikring. 

98-1604 Brevmal for varsel om vedlikehold 

98-1605 Brevmal for pålegg om vedlikehold 

98-1606 Brevmal for varsel om riving 

98-1607 Brevmal for pålegg om riving 

98-1608 Brevmal for eiers ansvar for vedlikehold av bygg 

98-1609 Brevmal for avslutning av sak 

98-1610 Brevmal for fristutsettelse 

98-1611 Notatmal for besiktigelse 

98-3005 Brevmal for innkreving av tvangsmulkt etter pbl § 116 a 

98-3015 Brevmal for oversendelse til kemneren for innkreving av 

tvangsmulkt etter pbl § 116 a 

Saksbehandler skal overveie om eier overholder sitt vedlikeholdsansvar av byggverk samt 

vurdere behov for å gi pålegg om sikring, innsendelse av tilstandsrapport og nødvendig 

vedlikehold. For å få brakt byggverket i overensstemmelse med pbl § 89, 1. ledd. 

Sikring av byggverk 

Det er behov for sikring av byggverk når fare for nedfall er stor. Faren oppstår når f. eks 

konstruksjoner blir ødelagt som følge av brann, vannlekkasjer, frost eller manglende vedlikehold. 

Ofte vil sikring av byggverk bare være foreløpig, til man får utført nødvendig vedlikehold. 

Sikring kan utføres på to måter; umiddelbar midlertidig sikring og permanent sikring. Ved 

overhengende fare for skade må de farlige forholdene sikres snarest; det må gis pålegg om 

umiddelbar midlertidig sikring. Eks hvor det kan være behov for umiddelbar midlertidig sikring: 

 

 

Murbygninger hvor man kan se løse takstein, løse deler på gesims og fasade m.m. 

Bygg der det allerede er falt ned løse deler og det er stor fare for mer nedfall som kan skade 

person eller eiendom (gjelder både mur- og trebygg). 

Ansvarlig for utarbeidelse: Oslo kommune 

Godkjent av: Enhetsleder kvalitet, Plan- og bygningsetaten, Oslo kommune 

Sist revidert: 02.02.2010 kl 18:52 

Vedlegg 2. Retningslinjer for saksbehandlere av sikrings- og vedlikeholdssaker. Side 1 


Tomme, åpne og svært forfalne bygninger; hvor barn kan skade seg dersom de tar seg inn, 

eller andre kan ta seg inn og føre opp ild (gjelder både mur- og trebygg). 

Murer langs veg eller eiendom med store sprekker, løse deler, som er begynt og sige o.l, 

hvor det er stor fare for at den kan rase ut og skade person eller eiendom. 

Det er viktig at saksbehandler gjør en konkret vurdering av hvor farlig forholdet er; hvor stor er 

risikoen for nedfall med skade på person og eiendom. Dersom man er usikker i sin vurdering, 

konferer med andre saksbehandlere og leder. 

Umiddelbar midlertidig sikring kan være avsperring av området hvor det er fare for nedfall, med 

f. eks tau, sperreband og lignende. En mer permanent sikring er f. eks at man får hugget ned alt 

som er løst på tak, gesims, fasade m.m., stillaser med sikkerhetsnett, gangbro og lignende. 

Hensikten med sikringen er å hindre at byggverket skal være farlig for person og eiendom. 

Dersom byggverket er meget skadet og det ikke har bevaringsverdi, bør man vurdere å gi pålegg 

om riving av bygningen. Bruk 98-1606 og 98-1607, brevmal for varsel og pålegg om riving etter 

pbl § 91. Se også 78-55, retningslinje for saksbehandler for å behandle søknad om tillatelse til 

riving, se særlig avsnittet om bygninger med verneverdi. 

I henhold til plan- og bygningslovens § 115, 2. ledd kan plan- og bygningsmyndighetens pålegg 

fullbyrdes etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven § 13-14 uten at dom eller forelegg kreves, for 

forhold som medfører fare for dem som oppholder seg i bygningen eller andre, dersom pålegget 

ikke er etterkommet innen fastsatt frist. Det betyr at Plan- og bygningsetaten kan få namsrettens 

kjennelse på å gjennomføre et sikringspålegg for eiers regning når sikring ikke er utført innen 

fastsatt frist. 

Vedlikehold av byggverk 

Med vedlikehold menes det her nødvendig vedlikehold for å unngå at byggverket skal bli farlig 

for person og eiendom, samt fremstå som skjemmende. Ofte når f. eks en bygning er sikret ved at 

løs mur og puss er slått ned vil sårflatene i bygningen stå åpne og den vil derfor være sårbar for 

ytre påvirkninger, som f. eks vann og frostsprengning. Det vil da gå kort tid før det behov for ny 

sikring, i tillegg vil bygget fremstå som skjemmende. 

Vurder hvor omfattende vedlikeholdsarbeidet vil være og om det er behov for å gi pålegg om 

igangsetting av vedlikehold eller ikke. Dersom vedlikeholdsarbeidene er omfattende må det gis 

pålegg om igangsetting av vedlikeholdet. Ved fastsettelse av frist for gjennomføring av 

vedlikehold må også omfanget av vedlikeholdet vurderes. 

Det er mest hensiktsmessig å starte vedlikehold av murgårder på våren og ferdigstille arbeidene 

før vinteren kommer. Saksbehandler må derfor ta årstiden i betraktning ved fastsettelse av frister 

for gjennomføring av vedlikehold. 

Vurdering 

I alle varsler og pålegg må det beskrives konkret hvilke forhold som er vurdert; hva er det som er 

farlig og hvor er det behov for sikring og nødvendig vedlikehold. 

Beskrivelsen skal komme frem i varselbrevet og presist i påleggsbrevet. 

Legg ved bilder til varslet/pålegget som dokumenterer forholdene. 

Saksbehandler og leder skal signere alle varsler og pålegg 






43

Fremgangsmåte 

Det må foretas en første besiktigelse for å konstatere at et byggverket har forfalt og det har behov 

for sikring og/eller vedlikehold for å unngå at byggverket skal være farlig og fremstå som 

skjemmende. Sikrings- og vedlikeholdssaker deles i 4 kategorier: 

1) Farlige forhold er konstatert: Byggverk hvor man har konstatert at det foreligger farlige 

forhold og at det er stor mulighet for nedfall som kan skade person og eiendom. 

Metode: 

a. Varsle eier snarest på tlf om de farlige forholdene, kreve at det må innsendes 

tilstandsrapport og at det må foretas en midlertidig sikring av de farlige forholdene 

umiddelbart. 

b. Snarest etter varslet gi et skriftlig pålegg om midlertidig sikring og innsendelse av 

tilstandsrapport, samt varsle permanent sikring i henhold til tilstandsrapport. Bruk 

brevmal 98-1601. 

o Gi maks 2 dager frist for midlertidig sikring, 3 ukers frist for innsendelse og 

uttalelse. 

• Dersom byggverket ikke blir sikret innen fristen eller man ikke får tak i eier 

vurder sammen med leder om forholdet skal meldes til politiet 

c. Vurder uttalelse og tilstandsrapport. 

o 

o 

Dersom byggverket kun er midlertidig sikret gi pålegg om permanent sikring og 

varsle nødvendig vedlikehold i henhold til tilstandsrapporten for å unngå at 

byggverket skal bli farlig samt fremstå som skjemmende. Bruk brevmal 98-1602. 

• Gi 3 ukers frist for uttalelse for vedlikehold. 

Dersom de farlige forholdene er permantent sikret og ivaretatt, vurder om det er 

behov for nødvendig vedlikehold av byggverket. 

• Ved behov varsle nødvendig vedlikehold. Bruk brevmal 98-1604. 

• Dersom det ikke er behov for vedlikehold, skriv brev om avlutning av sak. Bruk 


d. Vurder uttalelsen for vedlikehold 

o Gi pålegg om nødvendig vedlikehold dersom byggverket fremdels har behov for 

vedlikehold. Bruk brevmal 98-1605. 

o Dersom det ikke er behov for vedlikehold, skriv brev om avlutning av sak. Bruk 


e. Når vedlikeholdet er ferdigstilt, skriv brev om avslutning av sak. Bruk brevmal 98-1609. 

2) Forholdet kan bli farlig: Anvendes når man tror at byggverk kan være farlige eller bli farlig i 

løpet av en kortere periode, altså når man er usikker på om forholdet er farlig. 

Metode 

a. Varsle eier skriftlig om pålegg om innsendelse av tilstandsrapport og sikring. Bruk 


o Gi 3 ukers frist for uttalelse 

b. Vurder uttalelse for sikring 

o 

Dersom tiltaket er farlig gi pålegg om innsendelse av tilstandsrapport, samt sikring i 

henhold til tilstandsrapport, varsle nødvendig vedlikehold. Bruk brevmal 98-1602. 

• Gi 3 ukers frist for innsendelse av tilstandsrapport, ytterligere 1 uke for sikring i 

henhold til tilstandsrapport samt uttalelse i forhold til nødvendig vedlikehold. 






o 

Dersom tiltaket ikke er farlig eller de farlige forholdene er sikret og ivaretatt, vurder 

om det er behov for nødvendig vedlikehold av byggverket. 

• Ved behov varsle nødvendig vedlikehold. Bruk brevmal 98-1604. 

• Dersom det ikke er behov for vedlikehold, skriv brev om avlutning av sak. Bruk 


c. Vurder uttalelse for vedlikehold 

o Gi pålegg om nødvendig vedlikehold dersom byggverket fremdels har behov for 

vedlikehold. Bruk brevmal 98-1605. 



d. Når vedlikeholdet er ferdigstilt, skriv brev om avslutning av sak. Bruk brevmal 98-1609. 

3) Nødvendig vedlikehold: Byggverket hvor man mener det er behov for nødvendig vedlikehold 

for å unngå at byggverket skal bli farlig og ikke skal fremstå som skjemmende. 

Metode: 

a. Varsle nødvendig vedlikehold. Bruk brevmal 98-1604. 

o Gi 3 ukers frist for uttalelse. 

b. Vurder uttalelse for vedlikehold 

o Gi pålegg om nødvendig vedlikehold dersom byggverket har behov for vedlikehold. 

Bruk brevmal 98-1605. 



c. Når vedlikeholdet er ferdigstilt, skriv brev om avslutning av sak. Bruk brevmal 98-1609. 

4) Eiers ansvar: Byggverket kan ha/få behov for vedlikehold. Det gis ingen pålegg. Eier blir 

skriftlig informert om forholdet og eiers ansvar etter plan- og bygningslovens § 89. 

Metode: 

a. Skriv brev om eiers ansvar og påpek hvilke forhold som kan få behov for vedlikehold. 

Bruk brevmal 98-1608. 

Fastsettelse av tvangsmulkter 

Det må gjøres en vurdering i den enkelte sak hva omfanget av eventuelle sikrings- eller 

vedlikeholdsarbeider tilsier at tvangsmulktene bør fastsettes til. Bruk nedenforliggende tabell som 

veiledning. 

Midlertidig sikring 30 000.- 

Tilstandsrapport fra 20 000.- til 40 000.- 

Permanent sikring 50 000.- 

Igangsetting av vedlikehold 30 000.- 

Ferdigstillelse av vedlikehold 50 000.- til 100 000.- 

Ved innkreving av tvangsmulkter skal det fastsettes nye tvangsmulkter disse skal økes med 

25% i forhold til forrige tvangsmulkt. 






45

Innkreving av tvangsmulkt 

Når eier ikke har overholdt fristen som er fastsatt i våre pålegg forfaller tvangsmulkten, og 

saksbehandler på saken må kreve den inn. 

Saksbehandler krever den forfalte tvangsmulkten inn skriftlig, fastsetter ny frist for 

gjennomføring i henhold til pålegg og fastsetter ny tvangsmulkt. Bruk brevmal 98-3005 

Saksbehandler sender vedtaket til økonomi 

Økonomi utarbeider faktura og sender vedtaket med faktura til dokumentsentret for 

utsendelse 

Dersom den nye fristen for gjennomføring ikke blir overholdt forfaller neste tvangsmulkt 

Før saksbehandler på saken innkrever ny tvangsmulkten og fastsetter ny frist skal man sjekke 

med økonomi om den første tvangsmulkten er betalt. 

Dersom tvangsmulkten ikke er betalt skal saksbehandler sende den første tvangsmulkten til 

Oslo kemnerkontor for innkreving, bruk brevmal 98-3010, samtidig som man krever inn ny 

tvangsmulkt. 

Hvor skal varsel og pålegg sendes 

Varsel og pålegg skal sendes eier av byggverket. Saksbehandler må sjekke matrikkelen via 

doculive for å finne ut hvem som er hjemmelshaver til byggverket. Dersom eier av eiendommen 

og byggverket er forskjellig, skal varsel og pålegg sendes eier av byggverket. 

Eier: 

Er det bare èn, send varsel og pålegg til vedkommende 

Sameie: 

Send varsel og pålegg til kontaktadressen i matrikkelen, dersom den er oppgitt. 

Sjekk Brønøysundregisteret om det finnes en forretningsfører for sameiet. Send varsel og 

pålegg til forretningsfører. 

Send en skriftlig henvendelse til Kemnerkontoret hvor man spør om hvem de har opplyst som 

forretningsfører. 

Hvis du ikke finner noen forretningsfører kan varsel og pålegg sendes til sameiet xxx v/styret, 

adresse på byggverket 

Kommunale byggverket: 

Før utsendelse av varsel og pålegg på kommunale byggverk skal byrådsavdelingen for 

byutvikling varsles. 

Byantikvaren 

For byggverket som er regulert til bevaring eller står oppført på Byantikvarens guleliste skal kopi 

av varslet og pålegget sendes Byantikvaren til orientering. 






Føring i doculive og fristoppfølging 

Det er en forutsetning at saksgangsoppgavene i doculive sluttdateres for at de skal telles som 

utført. Alle frister som blir satt i varsler og pålegg må følges opp. 

Legg inn saksgangsoppgaven 01 Ulovlighet KONSTATERT når man har konstatert at saken er 

en sikring eller vedlikeholdssak 

Sjekk hovedbildet i doculive og påse og evt. endre: 

a. Slik at tiltaksart er lik 33 vedlikehold og utbedring (§89) 

b. Sakstittel inneholder sikring og/eller vedlikehold. 

Ved utsendelse av varsel om pålegg legg inn i doculive saksgangsoppgaven 35 Ulovlighet 

Forhåndsvarsel om Pålegg 

Ved utsendelse av pålegg legg inn i doculive saksgangsoppgaven e 36 Ulovlighet Utferdige 

Pålegg 

Ved innkreving av tvangsmulkt legg inn i doculive saksgangsoppgaven 40 Ulovlighet 

Innkreve Tvangsmulkt etter Pålegg 

For å følge opp frister i doculive; ta inn saksgangsoppgaven 00f Frist oppfølging: 

a. Sett inn planlagt slutt dato (den første fristen som forfaller) 

b. Skriv kommentar på oppgaven hva fristen gjelder, eks bygningen skal være sikret. 

c. Når fristen er forfalt, rediger planlagt sluttdato til neste frist og oppdater kommentar på 

oppgave. 

d. Når alle fristene er fult opp så skal oppgaven sluttdateres. 

 

 

 

 

 

 

 

 

Når en uttalelses frist går ut, vurder uttalelsen og gi eventuelle pålegg. 

Frister for sikring, vedlikehold m.m må følges opp ved at saksbehandler foretar en 

besiktigelse hvor det blir tatt bilder av byggverket for å bekrefte bygningens status, som f.eks; 

”sikret”, ”igangsatt vedlikehold” og ”ferdigstilt vedlikehold”. 

a. Ved besiktigelse legg inn saksgangsoppgaven 34 Besiktigelse og lag en journalpost i 

doculive med tittel Besiktigelse xxxx (skriv dato for besiktigelse), og legg inn bildene fra 

besiktigelsen for dokumentasjon. Bruk 98-1611 notatmal for besiktigelse. 

Det er ikke nødvendig med besiktigelse etter pålegg dersom det er innkommet 

fotodokumentasjon som viser at forholdene er i overensstemmelse med pålegget. 

Alle søknader om fristutsettelser skal vurderes og besvares skriftlig for dokumentasjon. Bruk 


b. Det kan gis fristutsettelse på tlf, men det skal i tillegg sendes ut brev som bekrefter 

fristutsettelsen. 

Det kan gis fristutsettelse på permanent sikring, men vurder da om det er behov for 

midlertidig sikring. 

Dersom man ved besiktigelse av ferdigstillelse av vedlikehold ser at vedlikeholdsarbeidet 

pågår men ikke er ferdig, skal tvangsmulkten ikke innkreves. 

a. Skriv brev hvor man viser til besiktigelsen og gi en ny frist for ferdigstillelse. 

b. Anmod eier i brevet om å sender inn fotodokumentasjon når arbeidene er ferdigstilt. 

Når forholdet er rettet, legg inn i doculive saksgangsoppgaven 99 ulovlighet OPPHØRT 

For at dokumentsentret skal arkivere saken legg inn i doculive saksgangsoppgaven 00 h 

Saken kan arkiveres (sb 






47

Vedlegg 3. Huseiers 10 bud for vedlikehold 

Huseiers 10 bud 

for vedlikehold 

ble utgitt i 

november 2008 

1. Det er ditt ansvar at bygningen din er i god stand 

2. Unngå taklekkasje 

3. Pass på at takrenner og nedløp fungerer som de skal 

4. Reparer pipa over tak 

5. Fjern løst murverk på vegg og gesims 

6. Sørg for at puss og maling sitter godt fast og er av riktig type 

7. Ta vare på vinduene 

8. Fjern trær og annen vegetasjon som kan skade bygget 

9. Ikke invitér råtesoppen hjem 

10. Sikre bygningen mot brann 


1. Det er ditt ansvar at bygningen din er i god stand 

Plan- og bygningsloven forutsetter at eier holder bygningen i en slik stand 

at den ikke er til fare for personer eller eiendom. Bygningen skal i tillegg 

ikke fremstå som skjemmende. Eiers vedlikeholdsansvar gjelder selv om 

kommunen ikke har gitt pålegg. 

Bruk fagfolk med relevant kunnskap og erfaring. 

2. Unngå taklekkasje 

Før jevnlig kontroll; utette tak kan føre til store skader på bygningen. 

Reparer derfor skader så tidlig som mulig. Takterrasser er spesielt utsatt 

for lekkasjer. Fest løse takstein. De kan falle ned og skade personer. 

Taket er husets femte fasade. Større endringer av taktekkingen er 

søknadspliktig etter plan- og bygningsloven. 

3. Pass på at takrenner og nedløp fungerer som de skal 

En ødelagt takrenne er verre enn ingen takrenne. Ødelagte renner, nedløp 

og beslag vil raskt gi store og konsentrerte fuktpåkjenninger på deler av 

huset. Husk høstrensing av renner og nedløp. 

Når vannet er ledet til bakken, er det viktig at det ledes videre bort fra 

huset, for eksempel ved terrengfall fra - og ikke mot - grunnmuren. 

4. Reparer pipa over tak 

Piper over tak er spesielt værutsatte. Det er derfor viktig med jevnlig vedlikehold 

av murte piper. En løs stein eller utette beslag kan gjøre stor skade. 

Fullbeslag av pipa er ingen god løsning på bevaringsverdig bebyggelse, og 

er dessuten søknadspliktig etter plan- og bygningsloven. 

5. Fjern løst murverk på vegg og gesims 

Løst murverk på fasade og gesims kan falle ned og skade personer. Sjekk 

værutsatte bygningsdeler som for eksempel balkonger, fasadeornamenter 

og gesimser. 

Løse deler må fjernes snarest. Ved istandsetting er det viktig at opprinnelige 

detaljer beholdes i så stort omfang som mulig. Det må tas avstøpninger av 

fasadeornamenter for å lage kopier. 


49

6. Sørg for at puss og maling sitter godt fast og er av riktig type 

Eldre murvegger må påføres en kalkpuss tilpasset underlaget og andre 

pussede deler av fasaden. Bruk mineralske malinger, som for eksempel 

kalk- og rene silikatmalinger. Organiske malinger må unngås fordi de er 

for tette og ikke slipper fuktigheten ut av veggen. 

Husk at lettvinte og billige løsninger i dag kan bli dyrt i morgen! 

7. Ta vare på vinduene 

Vinduene er svært viktige for opplevelsen av en bygnings arkitektoniske uttrykk. 

Selv små avvik fra opprinnelig utfør-else kan resultere i en vesentlig 

endring av fasaden, noe som er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven. 

Opprinnelige vinduer på eldre bygninger er normalt av god kvalitet. De bør 

derfor ikke skiftes ut, men settes i stand. Dersom vinduet må skiftes ut, er 

det viktig at dette er en så god kopi av originalen som mulig. Pass også på 

at vannbordene under vinduene er konstruert slik at de ikke slipper vann 

inn i ytterveggen. 

8. Fjern trær og annen vegetasjon som kan skade bygget 

Vegetasjon inntil vegg er ofte vakkert, men kan føre til at veggen ikke tørker. 

Røtter kan gi skader på grunnmuren. 

9. Ikke invitér råtesoppen hjem 

Ekte hussopp og andre aggressive råtesopper trives godt i fuktig treverk, 

særlig når det er i kontakt med kalkmørtel. Sørg for at kjelleren er godt 

nok luftet vinter, vår og høst. 

Store, skjulte råteskader kan oppstå og utvikle seg på grunn av lekkasjer 

i for eksempel takterrasser, bad, dårlige beslag og andre steder der vann 

slipper til i konstruksjonen. 

10. Sikre bygningen mot brann 

Boliger skal ha røykvarslere og slokkeutstyr. Det bør vurderes om det er 

nødvendig med ytterlige brannsikring. 

Foreta jevnlig ettersyn av elektriske anlegg. Fjern brannfarlige materialer i 

trapperom og boder på loft og i kjeller. 


Kjelsåsveien 49b før tilbakeføring av fasaden 

Byantikvaren 


Besøksadresse: Maridalsveien 3, 0505 Oslo 

Postadresse: Boks 2094 Grünerløkka, 0505 Oslo 

Besøksadresse: Vahls gate 1, 0187 Oslo 

Postadresse: Boks 364 Sentrum, 0102 Oslo 

Telefon: 02 180 

Telefaks: 23 46 02 51 

Telefon: 02 180 

Telefaks: 23 49 10 01 

Internett: www.byantikvaren.oslo.kommune.no 

E-post: postmottak@bya.oslo.kommune.no 

Internett: www.pbe.oslo.kommune.no 

E-post: postmottak@pbe.oslo.kommune.no

SUV - prosjektet Prosjektrapport sikring, utbedring og ... - Plan

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?