Contrato de arrendamento - Union luxembourgeoise des ...

esses problemas ao proprietário, por carta registada,
exigindo-lhe a sua resolução. Se não for esse o caso, na
eventualidade de o locatário se deparar com problemas
graves e sérios, poderá apelar ao juiz de paz e exigir a
rescisão do contrato ou uma redução do valor da renda.
Como é natural, o locador não é apenas responsável pela
entrega de um bem imóvel que corresponda aos critérios
de segurança e higiene mas também deverá, no decurso
do período de arrendamento, proceder aos trabalhos de
reparação/renovação ou ordenar a sua execução.
ii. Obrigação de manutenção e assunção do
encargo das reparações
No que diz respeito à manutenção do local arrendado,
para determinar a quem compete cobrir as despesas
decorrentes das reparações, é preciso verificar as disposições
contratuais. Em inúmeros casos, as partes
chegam a acordo quanto à repartição desse tipo de
despesas. Na ausência desse acordo, aplica-se o artigo
1754.º do código civil.
O artigo 1754.º do código civil diz que «salvo cláusula
expressa em contrário, as reparações que incumbe ao
locatário efectuar no imóvel são todas aquelas que decorrem
do uso dos locais arrendados e, entre outras,
as reparações a levar a cabo em lareiras, costas de fornalhas,
bocas de lareiras e parapeitos de chaminés, renovação
do revestimento com argamassa na base das
paredes dos apartamentos e de outros locais de habitação,
à altura de 1 metro, nas lajes e ladrilhos dos
quartos, mesmo que haja apenas alguns partidos, nos
vidros, a menos que tenham sido causados pelo granizo
ou por outros fenómenos extraordinários e causados
por força maior, não imputáveis ao locatário; nas portas,
janelas, paredes divisórias ou de fecho de lojas, dobradiças,
ferrolhos e fechaduras».
Por outras palavras, o locatário é responsável pela realização,
a próprias expensas, de todas as reparações
dos locais arrendados ou de pequenas obras, excepto
nos casos em que possa invocar um motivo de força
maior que não lhe seja imputável.
Na ausência de disposições contratuais em contrário, as
reparações de grande envergadura são da responsabilidade
do locador. É isso que está expressamente previsto
no artigo 1720.º do código civil. Diz esse artigo que
«ele (o locador) deverá realizar, no decurso da vigência
do contrato de arrendamento, todas as reparações que
possam vir a ser necessárias e que estejam fora do âmbito
das que são da responsabilidade do locatário».
Por outro lado, é conveniente especificar que as reparações
dos locais arrendados ou as reparações menores
são, ainda assim, da responsabilidade do locador, caso
o locatário consiga produzir prova de que elas se devem
à antiguidade do imóvel. Nessa circunstância, caberá
ao locador tomar as providências que forem necessárias
para remediar os problemas e assumir os custos daí
emergentes.
Se, pelo contrário, for o locador a produzir prova de que
os trabalhos de grande envergadura se justificam devido
a um uso incorrecto por parte do locatário das instalações
ou em caso de degradação intencional, o locador
poderá imputar ao locatário os custos que daí resultem.
Assim que o locatário detectar um problema deverá
comunicá-lo ao locador. É aconselhável que o locatário
notifique o locador relativamente a esses problemas mediante
o envio de uma carta registada de maneira a possuir
prova de ter feito essa denúncia a tempo e horas.
Eis alguns exemplos de reparações cujas despesas deverão
ser cobertas pelo locatário:
Conservação de juntas de união, limpeza de chaminés,
manutenção do jardim e do átrio, etc.
Eis alguns exemplos de reparações cujas despesas deverão
ser cobertas pelo locador:
Reparações no telhado, passeios e, de uma forma geral,
tudo o que careça de reparação em virtude da antiguidade
ou por força maior …
iii. Garantia de um usufruto pacífico do bem
Uma das obrigações do locador consiste em garantir ao
locatário a possibilidade de fruir pacificamente da habitação.
Por outras palavras, cabe ao locador velar para
que a locação se processe sem incidentes para o locatário.
Esta obrigação encontra-se enunciada no artigo
1719.º do código civil.
O locador deverá assim velar para que o seu próprio
comportamento não venha a constituir um obstáculo
à fruição pacífica dos locais arrendados. O locador deverá,
assim, abster-se de executar os trabalhos, excepto
aqueles que forem mais urgentes e indispensáveis, não
podendo, durante o período de ocupação, cortar a água
nem a electricidade.
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