Contrato de arrendamento - Union luxembourgeoise des ...

de arrendamento a termo certo, o novo locador deverá
respeitar o prazo-limite do contrato estipulado pelas
partes originais.
É fundamental para o locatário contestar uma rescisão
baseada no facto de o locador pretender vender o imóvel.
O locatário constitui-se, de facto, no direito de permanecer
nos locais arrendados, muito embora não seja
já o locador que os tenha cedido originalmente em arrendamento.
Em caso de venda do imóvel, o locador deverá alertar o
potencial comprador para esse facto e mencionar claramente
a presença de locatários no imóvel, quer no contrato-promessa
de compra e venda que lhe será pedido
para assinar, quer no acto notarial.
– Direito de preferência acordado com o locatário
Convém ainda deixar claro que o artigo 15.º da Lei de
2006 prevê um direito de preferência em favor do locatário.
O referido artigo estipula que «o locatário cujo arrendamento
esteja a decorrer desde há, pelo menos, 18
anos beneficia de um direito de preferência relativamente
à habitação arrendada, salvo se o imóvel em causa for
objecto de uma venda por adjudicação pública ou se for
cedida a um membro da família do locador ao qual este
esteja ligado por vínculo de parentesco ou afinidade até
ao terceiro grau inclusive ou se for objecto de uma cessão
a título gratuito».
O direito de preferência é «a designação dada tradicionalmente
à faculdade conferida, por lei ou por convenção
particular, a uma pessoa para adquirir, com preferência
sobre qualquer outra, um bem que o respectivo
proprietário se proponha ceder, prefigurando-se como
comprador desse bem dentro de um determinado
prazo». (Vocabulaire juridique, Gérard CORNU, PUF).
Por outras palavras, se existir um contrato de arrendamento
em vigor desde há, pelo menos, 18 anos e se o
locador decidir vender o imóvel em questão, este último
deverá propor a sua aquisição primeiramente ao locatário.
O texto diz que o locador deverá fazer a oferta de venda
ao locatário através de carta registada. Neste contexto,
o locatário dispõe de um período de reflexão de um mês
para aceitar ou recusar a proposta que lhe foi feita. Caso
se abstenha de responder, o seu silêncio equivalerá a
uma recusa da oferta.
Caso o locador venda o imóvel sem ter acautelado o direito
de preferência do locatário, este último poderá reclamar
indemnização por perdas e danos, que não poderá
ser inferior ao montante de um ano de rendas.
c. Inventário do imóvel à saída e
devolução das chaves no final do
contrato de arrendamento
O final do contrato de arrendamento é propício ao surgimento
de situações de contencioso entre o locador e
o locatário.
A fim de reduzir o risco de situações de contencioso,
cabe ao locatário verificar no contrato de arrendamento
o «estado» no qual deverá restituir o apartamento. É frequente
ficar expresso no contrato o dever do locatário
de pintar o imóvel no momento da sua saída ou de repor
o apartamento num estado impecável ou como novo.
Se tal estiver estipulado no contrato, não resta ao locatário
outra escolha senão se conformar com essa cláusula.
Se, pelo contrário, nada estiver previsto, incumbe ao locatário
devolver o apartamento em bom estado de manutenção.
Ser-lhe-á imputada a responsabilidade pelos
danos que tenham surgido durante o período em que
ocupou o imóvel. Na verdade, espera-se que restitua o
bem no mesmo estado em que o recebeu do locador.
É também por esse motivo que é indispensável que, no
momento em que estiver de saída, o locatário se faça
munir do inventário do imóvel, elaborado por ocasião da
assinatura do contrato, para que não corra o risco de
vir a ser responsabilizado por danos que existissem já à
data da sua entrada para o imóvel.
O artigo 1732.º do código civil prevê, a este propósito,
que «o locatário responde pela degradação ou pelas
perdas que surjam durante o seu usufruto da habitação,
salvo se conseguir provar não ter culpa no seu surgimento».
Se o locatário não conseguir provar que a degradação
não se deve a uma falha que lhe seja imputável, mas
antes à antiguidade, por exemplo, ou à preexistência
dessas situações de degradação no momento da sua
ocupação do imóvel, cabe-lhe a responsabilidade de
cobrir as despesas decorrentes da reparação que for
necessária.
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