Detaljplaneprogram för Gasen 1 Nyhem, Halmstad
Detaljplaneprogram för Gasen 1 Nyhem, Halmstad
Detaljplaneprogram för Gasen 1 Nyhem, Halmstad
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
PROGRAMSAMRÅDSHANDLING<br />
NORMALT FÖRFARANDE<br />
<strong>Detaljplaneprogram</strong> <strong>för</strong> <strong>Gasen</strong> 1<br />
<strong>Nyhem</strong>, <strong>Halmstad</strong><br />
- Utbyggnad av nya studentbostäder<br />
Plan 0067/2007 Byggnadskontoret 14 oktober 2009
Vad är ett detaljplaneprogram<br />
Enligt 5 kap 18 § Plan- och bygglagen (PBL) skall en detaljplan grundas på ett program som anger<br />
utgångspunkter och mål <strong>för</strong> planen. När ett program utarbetas skall kommunen samråda med länsstyrelsen,<br />
myndigheter, <strong>för</strong>eningar och sammanslutningar och enskilda som har ett väsentligt intresse<br />
av programmet (PBL 5 kap 20 §). Efter programsamrådet sammanställs och kommenteras de inkomna<br />
synpunkterna i en samrådsredogörelse. Innehållet i redogörelsen ligger sedan till grund <strong>för</strong> det fortsatta<br />
planarbetet.<br />
PROGRAMSAMRÅD<br />
Samråd <strong>för</strong> detaljplaneprogrammet pågår till 23 november 2009<br />
Har du frågor om innehållet i programmet kan du kontakta Joel Blomgren, handläggare <strong>för</strong><br />
planärendet på telefon 035-13 96 73 eller skicka e-post till: byggnadskontoret@halmstad.se<br />
Eventuella synpunkter på de <strong>för</strong>eslagna <strong>för</strong>ändringarna ska senast den 23 novmeber 2009 ha inkommit<br />
skriftligt, samt vara undertecknade till:<br />
Byggnadsnämnden<br />
Box 153<br />
301 05 <strong>Halmstad</strong><br />
Medverkande tjänstemän<br />
Jonas Orring Fastighetskontoret<br />
Frank Johansson <strong>Halmstad</strong> Energi och Miljö<br />
Mattias Salomonsson Tekniska kontoret<br />
Marie Ganslandt Byggnadskontoret<br />
Maria Carlsson Byggnadskontoret<br />
Arne Hansson Miljö- och hälsoskyddskontoret<br />
Byggnadskontoret<br />
Benny Hunemark Joel Blomgren<br />
Stadsarkitekt Planarkitekt<br />
2 (25)
Inledning<br />
Bakgrund<br />
Det finns ett behov av att tillskapa nya studentbostäder nära <strong>Halmstad</strong>s högskola. Fastigheten <strong>Gasen</strong><br />
1, belägen vid Laholmsvägen relativt nära högskolan, har en tillåten användning enligt detaljplan <strong>för</strong><br />
bensinstation och parkering. Bensinstationsdelen är upplåten med arrende som löper fram till 2010-<br />
03-31. Fastighetsnämnden har <strong>för</strong>eslagit att detaljplanen ändras så att det blir möjligt att upp<strong>för</strong>a nya<br />
studentbostäder på fastigheten.<br />
Uppdrag<br />
Kommunstyrelsens beredningsutskott gav 2008-04-08 KBU § 125 byggnadsnämnden i uppdrag att<br />
upprätta detaljplan <strong>för</strong> att pröva ny bostadsbebyggelse på fastigheten <strong>Gasen</strong> 1 <strong>för</strong> i <strong>för</strong>sta hand studentlägenheter.<br />
Byggnadsnämnden beslutade 2008-05-21 BN § 231 att ge byggnadskontoret i uppdrag att upprätta<br />
detaljplan <strong>för</strong> att pröva ny bostadsbebyggelse på fastigheten <strong>Gasen</strong> 1 <strong>för</strong> i <strong>för</strong>sta hand studentlägenheter.<br />
Syfte och huvuddrag<br />
<strong>Detaljplaneprogram</strong>met syftar till att pröva anläggandet av ett bostadshus <strong>för</strong> studentlägenheter inom<br />
fastigheten <strong>Gasen</strong> 1.<br />
3 (25)
Behovsbedömning av miljöbedömning<br />
Lagar om miljöbedömningar av planer och program<br />
När kommunen påbörjar ett detaljplaneuppdrag finns en skyldighet att bedöma vilken påverkan de<br />
<strong>för</strong>eslagna <strong>för</strong>ändringarna kommer att ha på miljön. Enligt de lagar som gäller <strong>för</strong> miljöbedömningar<br />
av planer och program (Miljöbalken 6 kap § 11-18 och § 22) ska kommunen genom<strong>för</strong>a en fullständig<br />
miljöbedömning av alla detaljplaner och planprogram som kan antas med<strong>för</strong>a betydande miljöpåverkan.<br />
Som stöd <strong>för</strong> kommunens ställningstagande om planens/programmets genom<strong>för</strong>ande kan antas<br />
med<strong>för</strong>a betydande miljöpåverkan görs en behovsbedömning. Om behovsbedömningen visar på att<br />
de <strong>för</strong>eslagna <strong>för</strong>ändringarna innebär en betydande miljöpåverkan ska en miljöbedömning av planen<br />
göras och resultatet redovisas i form av en miljökonsekvensbeskrivning.<br />
Ställningstagande<br />
Med hänsyn till resultatet i behovsbedömningen av miljöbedömningen <strong>för</strong> program<strong>för</strong>slaget bedömer<br />
byggnadskontoret att ett genom<strong>för</strong>ande av programmets syfte inte antas innebära en betydande miljöpåverkan<br />
och att en miljöbedömning där<strong>för</strong> inte behöver göras.<br />
4 (25)
Inledning<br />
Läge<br />
Programområdet ligger i den östra delen av centrala <strong>Halmstad</strong> ca 1,3 kilometer från Stora torg. Fastigheten<br />
<strong>Gasen</strong> 1 tillhör området <strong>Nyhem</strong> och ligger i dess mittersta del utmed Laholmsvägen. Området<br />
avgränsas av <strong>Nyhem</strong>sgatan i norr, Laholmsvägen i sydväst, Margaretagatan i nordväst och befintlig<br />
bostadsbebyggelse i sydöst.<br />
Avgränsning av programområdet<br />
Planområdets storlek<br />
Programområdet omfattar ca 0,3 hektar mark, vilket avgränsas av befintliga vägar samt befintligt bostadshus.<br />
Nuvarande markanvändning<br />
Inom programområdet finns i huvudsak en obemannad bensinstation. I dess sydöstra ände finns även<br />
en parkeringsplats som omfattar ca 36 platser. Det finns även några mindre inslag av grönska inom<br />
fastighetens kvartersmark.<br />
5 (25)
Tidigare planer/ställningstaganden<br />
Översiktplan 2000<br />
Översiktsplanen anger ingen precisering av markanvändningen <strong>för</strong> fastigheten <strong>Gasen</strong> 1 annat än befintlig<br />
bebyggelse. Program<strong>för</strong>slaget kan där<strong>för</strong> anses överensstämma med översiktsplanens intentioner<br />
då centrumnära mark <strong>för</strong>tätas med bostadsbebyggelse.<br />
Fördjupad översiktsplan <strong>för</strong> Staden<br />
Fördjupad översiktplan <strong>för</strong> staden är under arbete. Denna beräknas vara klar under år 2011. I <strong>för</strong>slaget<br />
till stadsbyggnadsstrategi <strong>för</strong> staden <strong>Halmstad</strong> 2030 anges bland annat strategiområdet att bygga<br />
den täta och blandade staden. Vidare anges fötätning under huvudstrategier: Utveckling av staden ska<br />
primärt ske genom komplettering och utveckling av befintliga områden.<br />
Gällande detaljplaner<br />
Gällande detaljplan <strong>för</strong> fastigheten <strong>Gasen</strong> 1 är stadsplan 771 från år 1988. Detaljplanen anger bensin<strong>för</strong>säljning<br />
och därmed samhörig bilserviceändamål <strong>för</strong> större delena av fastigheten. I den sydöstra<br />
delen av fastigheten anges parkeringsändamål. Vidare finns två u-områden längs med Laholmsvägen<br />
samt utfarts<strong>för</strong>bud längs med Margaretagatan och Laholmsvägen. Byggnadshöjden <strong>för</strong> bensin<strong>för</strong>säljning<br />
är reglerad till 6 meter medan parkeringsändamålet är 3 meter.<br />
Utdrag av stadsplan 771 från år 1988. Streckad röd linje markerar programområdet<br />
6 (25)
14<br />
5<br />
6<br />
6<br />
17<br />
Planerings<strong>för</strong>utsättningar<br />
Markägo<strong>för</strong>hållanden<br />
<strong>Halmstad</strong> kommun äger fastigheten <strong>Gasen</strong> 1 samt angränsande mark. I närheten av programområdet<br />
ligger 3 stycken <strong>för</strong>etagsägda fastigheter och 2 privatägda:<br />
Fastighet Ägare<br />
1. Gjutaren 1 Fastighetsbolaget <strong>Nyhem</strong>sgjutaren KB<br />
2. Gnistan 13 Stena Fastigheter <strong>Halmstad</strong> AB<br />
3. Gästgivaren 3 Stena Fastigheter <strong>Halmstad</strong> AB<br />
4. Gråstenen 1 Privatägd<br />
5. Gråstenen 2 Privatägd<br />
5<br />
16<br />
12<br />
4<br />
16<br />
27<br />
14<br />
36<br />
7<br />
23<br />
18<br />
11<br />
6<br />
13<br />
18<br />
8<br />
20<br />
9<br />
12<br />
21<br />
10<br />
7<br />
16<br />
22<br />
(5)<br />
11<br />
15<br />
DOMHERREN<br />
9<br />
24<br />
Hertig Knutsgatan<br />
27<br />
8<br />
6<br />
10<br />
14<br />
19<br />
10<br />
6<br />
9<br />
26<br />
5<br />
12<br />
8<br />
12<br />
4<br />
10<br />
28<br />
17<br />
7<br />
14<br />
3<br />
8<br />
7<br />
30<br />
2<br />
1<br />
27<br />
16<br />
2<br />
6<br />
8<br />
FACKLAN<br />
4<br />
4<br />
18<br />
15<br />
5<br />
1<br />
32<br />
28<br />
20<br />
6<br />
Margaretagatan<br />
6<br />
4<br />
13<br />
29<br />
9<br />
8<br />
22<br />
10<br />
34<br />
11<br />
3<br />
30<br />
3<br />
1<br />
9<br />
10<br />
36<br />
2<br />
11<br />
1<br />
31<br />
12<br />
38<br />
32<br />
S:1<br />
1<br />
14<br />
1 13<br />
14<br />
2<br />
13<br />
1<br />
12<br />
2<br />
40<br />
Domherregatan<br />
7<br />
8<br />
14<br />
33<br />
2<br />
4<br />
2<br />
34<br />
12 11<br />
1<br />
2<br />
GJUTAREN<br />
HALMSTAD<br />
6<br />
3<br />
6<br />
1<br />
42 46<br />
44<br />
1<br />
3<br />
27<br />
(1)<br />
35<br />
8<br />
1<br />
2:16<br />
48<br />
2<br />
6<br />
1<br />
12<br />
<strong>Nyhem</strong>s torg<br />
26<br />
4<br />
2<br />
27A<br />
1<br />
Skogabygatan<br />
1<br />
1<br />
29<br />
FYSIKERN<br />
50A<br />
GNISTAN<br />
5<br />
2<br />
11<br />
10<br />
FLINTLÅSET<br />
2<br />
28<br />
31A<br />
13A<br />
50B<br />
30<br />
31B<br />
4<br />
3<br />
15<br />
13C<br />
213<br />
50C<br />
33A<br />
9<br />
13B<br />
Hertig Knutsgatan<br />
32<br />
15B<br />
33B<br />
5<br />
13A<br />
52<br />
12A<br />
11A<br />
GASEN<br />
35A<br />
Smedjeg<br />
14<br />
1<br />
54<br />
35B<br />
12B<br />
11B<br />
17<br />
35C<br />
17<br />
56<br />
7 (25)<br />
Långgatan<br />
16<br />
37A<br />
19C<br />
18D<br />
2<br />
GÄSTGIVAREN<br />
19B<br />
41 52<br />
6<br />
58<br />
37B<br />
12C<br />
60<br />
15<br />
37C<br />
18C<br />
12D<br />
1<br />
3<br />
37D<br />
19A<br />
<strong>Nyhem</strong>sgatan<br />
18<br />
17A<br />
2<br />
2<br />
16<br />
18B<br />
23<br />
20<br />
39C<br />
10<br />
18A<br />
17B<br />
Laholmsvägen<br />
Orange skaffering marker kommunalägd mark. Streckad svart linje markerar programområdet<br />
Unionsgatan<br />
3<br />
39D<br />
22<br />
39E<br />
Stå<br />
6:1<br />
3<br />
21<br />
24<br />
12A<br />
GEOGRAFEN<br />
1<br />
GARNET<br />
26<br />
12B<br />
26A<br />
12C<br />
14<br />
25<br />
14H<br />
27<br />
6<br />
28<br />
2<br />
25<br />
23<br />
14G<br />
12<br />
26B<br />
1<br />
27<br />
14<br />
GRÅSTENEN<br />
5<br />
42<br />
30<br />
16<br />
19<br />
2<br />
18<br />
32<br />
18<br />
40<br />
3<br />
7<br />
17<br />
4<br />
34<br />
6:1<br />
20<br />
4<br />
2<br />
16<br />
9<br />
22<br />
Hagelshusgatan<br />
5<br />
GALE<br />
4<br />
38<br />
1<br />
36
Naturvärden, Mark och Vegetation<br />
Programområdet består till största del av hårdgjord mark samt några mindre grönytor vilka ligger över<br />
en plan markyta. Dessa grönytor består av gräs med ett fåtal större träd. Vegetationen har som helhet<br />
inte något bevarandevärde och kommer till största del att tas bort vid en explotering. Varken i Översiktsplan<br />
2000 eller ”<strong>Halmstad</strong>s gröna värden” är marken utpekad <strong>för</strong> vegetation utan ligger helt och<br />
hållet som kvartersmark.<br />
Service<br />
Programområdet ligger i östra delen av centrala <strong>Halmstad</strong>, i stadsdelen <strong>Nyhem</strong>. Denna stadsdel är<br />
utpekad som ett stadsdelscentrum/kommundelscentrum och har därmed en god service. Stadsdelscentrumet<br />
ligger i angränsning till programområdet och innehåller bland annat 2 matbutiker, restaurang,<br />
gatukök, bank, café, gym, samt några butiker. Även stormarknad, vårdcentral och diverse restauranger<br />
finns inom 500 meter från programområdet.<br />
Vidare finns all tänkbar service i <strong>Halmstad</strong> centrum ca 1,5 kilometer åt nordväst. Hit tar man sig enkelt<br />
via den gång- och cykelbana som gränsar till programområdet eller med buss. Busshållplats finns i<br />
direkt anslutning till programområdet och sträckan har en hög turtäthet.<br />
8 (25)
Grönområden/Närrekreation<br />
Närmaste grönområde ligger strax nordöst om programområdet och består av en liten park, ca 0,3<br />
hektar stor. Denna park är utpekad i <strong>Halmstad</strong>s gröna värden som en Bostadspark.Vidare redovisar<br />
<strong>Halmstad</strong>s gröna värden att lekplatsen i parken kommer att tas bort.<br />
Bostadspark utpekad i <strong>Halmstad</strong>s gröna värden<br />
Röd markering visar bostadspark utpekad i <strong>Halmstad</strong>s gröna värden<br />
9 (25)
Befintlig bebyggelse/bebyggelsekaraktär<br />
Bebyggelsen runt programområdet är av blandad karaktär och innehåller allt från parhus, affärslokaler,<br />
stadsradhus, studentlägenheter till flerbostadshus. Även ålder och arkitektur på den befintliga bebyggelsen<br />
i området är av stor variation då den skiftar från ca 1920-1990. Karakteristiskt <strong>för</strong> området är<br />
dock en flack taklutning samt att fasadmaterialen består av puts eller tegel.<br />
1<br />
2<br />
7<br />
Kartan markerar var bebyggelsen på karaktärbilderna är placerade<br />
1. Väster om programområdet: Stadsradhus i 2,5 våningar från ca 1920<br />
10 (25)<br />
3<br />
5<br />
6<br />
4
2. Nordväst om programområdet:<br />
Affärsbyggnad i 1-2 våningar från ca 1980<br />
4. Öster om programområdet:<br />
Äldreboende i 4 våningar från ca 1980<br />
6. Sydöst om programområdet:<br />
Flerbostadshus/studentlägenheter i 3 våningar<br />
från ca 1990<br />
11 (25)<br />
3. Norr om programområdet:<br />
Flerbostadshus i 2,5 våningar från ca 1970<br />
5. Sydöst om programområdet:<br />
Parhus i 1,5 våning från ca 1920<br />
7. Söder om programområdet:<br />
Lamellhus typ smallhus i 3 våningar från<br />
ca 1940
Gång- och cykelvägar<br />
I direkt anslutning till programområdet finns ett av stadens huvudnät <strong>för</strong> gång- och cykeltrafik. Denna<br />
gång- och cykelbana går på båda sidor längs med Laholmsvägen ända in till centrum åt väst och hela<br />
vägen ut till Eurostop (Externt köpcentrum) åt öst. Gång- och cykelbanan passerar även högskolan<br />
vilken ligger endast 500 meter åt sydöst.<br />
Gång- och cykelbana längs med Laholmsvägen<br />
Gång- och cykelbana längs med Laholmsvägen Gång- och cykelbana längs med<br />
Margaretagatan<br />
Kollektivtrafik<br />
Programområdet ligger längs med Laholmsvägen vilken trafikeras både av ett stort antal stads- och<br />
regionalbussar, vilka tillsammans går flera gånger i timmen. Närmsta busshållplats ligger inom 80<br />
meter från programområdet både <strong>för</strong> bussar in mot centrum och mot högskolan. Vidare har programområdet<br />
ca 1 kilometer till både centralstationen (tågstationen) och Österskans (terminal <strong>för</strong> stadsbusstrafiken).<br />
<strong>Nyhem</strong>s torg trafikeras av fyra stycken stadsbussar samt sex stycken regionalbussar. Stadsbussarna går<br />
sammanlagt ca 9 gånger i timmen på vardagar medan regionalbussar går ca 2-3 gånger.<br />
12 (25)
Busshållplatsen <strong>Nyhem</strong>s torg längs med Laholmsvägen<br />
Kommunikationer, vägar<br />
Programområdet gränsar till den hårt trafikerade Laholmsvägen åt sydväst vilken är en av stadens<br />
större vägar och den sydligaste infarten från E 6:an. Laholmsvägen är ett mycket viktigt kommunikationsstråk<br />
<strong>för</strong> staden och dess ytterområden, på denna väg tar man sig raka vägen in till centrum åt väst<br />
eller ut till motorvägen och Eurostop (externt köpcentrum) åt öst. Programområdet nås via Margaretagatan<br />
och <strong>Nyhem</strong>sgatan vilka är mindre stadsgator. In- och utfart till fastigheten sker via <strong>Nyhem</strong>sgatan,<br />
vilket även är lämpligt fortsättningsvis.<br />
Margaretagatan Laholmsvägen<br />
<strong>Nyhem</strong>sgatan Laholmsvägen<br />
13 (25)
Byggnadsinventering<br />
Ett flertal byggnader i nära anslutning till programområdet finns utpekade i byggnadsinventeringen<br />
som bevarandevärda byggnader av klass B eller C samt som Byggnadsklass 1 i Bevara <strong>Halmstad</strong>. En<br />
exploatering av programområdet kan fram<strong>för</strong>allt påverka de miljöskapande värdena av stadsradhusen<br />
utmed Laholmsvägen (Domherren 27-35) snett emot programområdet, vilka även omfattas av ett<br />
kulturmiljövårdsprogram/bevarandeplan. Dessa hus är ett egnahemsområde med högklassig enhetlig<br />
arkitektur upp<strong>för</strong>da under 1920-talet vilka illustrerar den kollektiva flykten från stenstaden. I fasadgestaltning<br />
och volym har bebyggelsen ett formspråk som anknyter till den <strong>för</strong>industriella stadsbebyggelsen<br />
under 1800-talet samtidigt som den genom t.ex. upplösningen av det traditionella slutna stadskvarteret<br />
<strong>för</strong>ebådar funktionalismen.<br />
Domherren 27-35 Flintlåset 1<br />
Klass B Klass C<br />
Arkitektur/Samhällshistorisk Arkitekturhistorisk<br />
Miljöskapande , Arkitektonisk, Identitetsvärde Miljöskapande<br />
Trähus 2,5 våning Tegelhus 3 våningar<br />
1920 1940<br />
Putsfasad Putsfasad<br />
Mansardtak i tegel Sadeltak i tegel<br />
Gott skick Gott skick<br />
Autencitet, äkthet Autencitet, äkthet<br />
Upp<strong>för</strong>ande av en ny byggnad på fastigheten <strong>Gasen</strong> 1 bör ske med hänsyn till de miljöskapande värdena<br />
av Domherren 27-35 vilka är utpekade i byggnadsinventeringen som klass B och i Bevara <strong>Halmstad</strong><br />
som Byggnadsklass 1 samt ingår i ett kulturmiljövårdsprogram/bevarandeplan.<br />
Kartan visar byggnaderna i byggnadsinventeringen<br />
14 (25)
Kulturmiljövårdsprogram/bevarandeplan<br />
Stadsradhusen inom Domherren 27-35 ingår i ett större område med miljöklass M- (§ 38 område),<br />
vilket betyder att området är av särskilt kulturhistoriskt värde och av stor betydelse <strong>för</strong> stadsbilden. Ett<br />
§ 38 område innebär bland annat följande: En byggnad som är av större värde från historisk, kulturhistorisk<br />
eller konstnärlig synpunkt får inte <strong>för</strong>vanskas vare sig genom arbeten på själva byggnaden eller<br />
genom bebyggelse i grannskapet.<br />
Domherren 27-35. Egnahemsområde med högklassig enhetlig arkitektur<br />
Flintlåset 1. Lammelhus av typen smalhus från 1940<br />
15 (25)
Trafik<br />
Programområdet gränsar till Laholmsvägen i sydväst. Denna väg fungerar som en central huvudled <strong>för</strong><br />
stora delar av den östra delen av staden samt som länk mellan E 6:an och centrum. Laholmsvägen är<br />
en av de mest trafikerade vägarna i staden och det passerar dagligen ca 21 000 fordon <strong>för</strong>bi programområdet.<br />
Den stora mängd trafik som går på Laholmsvägen kan ge upphov till bullerstörningar var<strong>för</strong><br />
en bullerberäkning har genom<strong>för</strong>ts <strong>för</strong> programområdet (se vidare under avsnittet om buller).<br />
Trafiksiffror <strong>för</strong> Laholmsvägen utan<strong>för</strong> programområdet<br />
ca 21 000 personbilar per dygn<br />
ca 2 % tunga fordon per dygn<br />
ca 2000 - 2500 cyklister per dygn<br />
Bilderna beskriver trafiksituation utmed programområdet i <strong>för</strong>hållande till övriga staden<br />
16 (25)
Parkering<br />
I dagsläget finns en parkeringsplats med 36 platser om två rader i fastighetens sydöstra del. Denna<br />
parkering kommer att <strong>för</strong>svinna vid en exploatering av fastigheten, då den nya byggnaden kommer att<br />
täcka större delen av tomten. Parkeringsytan nyttjas i dagsläget av närboende i området. För att lösa<br />
parkeringsbehovet <strong>för</strong> den nya byggnaden kommer ett underjordiskt eller till hälften underjordiskt<br />
parkeringsgarage att anordnas.<br />
Befintlig parkeringsplats längs med programområdets sydöstra sida<br />
Geoteknik<br />
Geoteknisk undersökning saknas <strong>för</strong> området. Det finns dock en geoteknisk undersökning genom<strong>för</strong>d<br />
<strong>för</strong> grannfastigheten Gjutaren 1 från 2002. Den visar på att marken består av fyllning, i vissa fall<br />
torvlager, finsand och lera. Detta kan ge en viss vägledning <strong>för</strong> hur mark<strong>för</strong>hållandena borde se ut <strong>för</strong><br />
fastigheten <strong>Gasen</strong> 1. En geoteknisk undersökning bör genom<strong>för</strong>as under detaljplaneprocessen eller i<br />
bygglovskedet.<br />
Vatten och avlopp<br />
I anslutning till programområdet finns ett väl utbyggt vatten- och avloppsnät vilket omfattar vatten-,<br />
spillvatten- och dagvattenledningar. Inga av dessa ledningarna är dragna inom programområdet utan<br />
går i <strong>Nyhem</strong>sgatan, Margaretagatan och Laholmsvägen samt gång- och cykelbanorna i anslutning till<br />
fastigheten. Anslutningpunkt <strong>för</strong> fastigheten finns i mitten av dess nordöstra gräns. Den nya byggnaden<br />
kan kopplas på denna befintliga anslutningspunkt. För det nya flerbostadshuset krävs någon form<br />
av <strong>för</strong>dröjning av dagvattnet inom fastigheten på grund av de ökade hårdgjorda ytorna.<br />
17 (25)
Teknisk <strong>för</strong>sörjning<br />
Ny bebyggelse inom fastigheten <strong>Gasen</strong> 1 kan kopplas på HEM:s fjärrvärmenät då ledning finns i<br />
<strong>Nyhem</strong>sgatan norr om fastigheten. Anslutning till detta nät bör ske i fastighetens östra hörn då kulverten<br />
har hög kapacitet vid denna punkt. Även bredband (stadsnätet/hitnet) kan kopplas på det redan<br />
befintliga nätet i <strong>Nyhem</strong>sgatan med en kompletterande anlutning, då nätet ligger ca 150 meter sydöst<br />
om fastigheten vid servicehuset och de befintliga studentbostäderna. El kopplas från långgatan via<br />
<strong>Nyhem</strong>sgatan vilket finns med i HEM:s långsiktiga planering.<br />
Servitut och nyttjanderätt<br />
Fastigheten <strong>Gasen</strong> 1 belastas av ett avtalsservitut där 18 stycken parkeringsplatser inom fastighetens<br />
västra del upplåts till studentlägenheter inom kvarteren Gardisten och Gråstenen samt fastigheten Gardisten<br />
3 (<strong>Nyhem</strong>s vårdcentral).<br />
Det finns även ett nyttjanderättsavtal mellan <strong>Halmstad</strong> kommun och <strong>Halmstad</strong> fastighets AB (HFAB)<br />
vilket ger HFAB rätt att nyttja 18 stycken parkeringsplatser inom befintlig parkering på <strong>Gasen</strong> 1. Nyttjanderätten<br />
gäller till och med 2013 och därefter med <strong>för</strong>längning om 5 år i taget så länge parkeringsbehovet<br />
kvarstår.<br />
Servitutet och nyttjanderätten gäller <strong>för</strong> samma 18 parkeringsplatser. Avtalen kommer där<strong>för</strong> att ses<br />
över och <strong>för</strong>ändras, alternativt tas bort, <strong>för</strong> att anpassas till den nya exploateringen inom fastigheten.<br />
Röd linje visar de 18 parkeringsplatserna som omfattas av servitutet och nyttjanderätten<br />
18 (25)
Förorenad mark<br />
Inom fastigheten <strong>Gasen</strong> 1 finns det utpekad <strong>för</strong>orenad mark med beteckning F1380-0072, vilket omfattar<br />
ytbehandling, bensin och olja. Verksamhet har funnits på platsen sedan 1930-talet och varvats<br />
mellan ytbehandling och bensinhantering. Detta omfattar även fastigheterna Gnistan 9, Gnistan och<br />
Gästgivaren.<br />
Det är i dagsläget Svenska Shell AB som driver en bensinstation inom fastigheten. Denna ska dock<br />
tas bort under 2010 <strong>för</strong> att ge plats <strong>för</strong> nya studentbostäder. Marken inom fastigheten ska då undersökas<br />
och saneras om detta är nödvändigt. Företaget URS Nordic AB ansvarar <strong>för</strong> eventuell saneringen<br />
vilken ska ske under 2010. Det är i dagsläget oklart vilka <strong>för</strong>oreningar som finns i marken och i vilken<br />
omfattning.<br />
Hälsa och säkerhet<br />
Partiklar (PM 10)<br />
Värdena gällande de nedre och övre utvärderingströsklarna <strong>för</strong> partiklar (PM 10) överstigs troligen<br />
inom programområdet i nuläget med tanke på dess närhet till den tungt trafikerade Laholmsvägen. De<br />
<strong>för</strong>ändringar som <strong>för</strong>eslås i program<strong>för</strong>slaget bedöms inte nämnvärt påverka dessa värden negativt.<br />
Mätningar vid Viktoriagatan (jäm<strong>för</strong>bart trafikflöde) tyder på att man inte överstiger miljökvalitetsnormen.<br />
Man kan på grund av denna mätning <strong>för</strong>utsätta att man heller inte överskrider miljökvalitetsnormen<br />
<strong>för</strong> fastigheten <strong>Gasen</strong> 1 då trafikflödet är jäm<strong>för</strong>bart med Viktoriagatan. De <strong>för</strong>ändringar som<br />
<strong>för</strong>eslås i program<strong>för</strong>slaget bedöms snarare påverka området positivt då en bensinstation genererar<br />
mer trafik än ett bostadshus <strong>för</strong> studenter. Det krävs dock ytterligare mätningar <strong>för</strong> att säkerställa detta.<br />
(Viktoriagatan ligger i Laholmsvägens <strong>för</strong>längning in mot centrum ca 800 meter från programområdet.)<br />
Radon<br />
Programområdet ligger enligt den översiktligt gjorda undersökningen: Markradonutredning <strong>för</strong> <strong>Halmstad</strong><br />
kommun, Sveriges Geologiska AB 1989-04-26 inom ett lågriskområde med avseende på <strong>för</strong>ekomsten<br />
av markradon. Några skyddsåtgärder <strong>för</strong> markradon behövs där<strong>för</strong> inte genom<strong>för</strong>as.<br />
19 (25)
Buller<br />
Enligt den översiktligt gjorda bullerkartläggningen <strong>för</strong> <strong>Halmstad</strong> 2008 ges indikationer på höga bullernivåer<br />
inom fastigheten <strong>Gasen</strong> 1. Stora delar av fastigheten ligger på nivåer mellan 56-64 dB(A)<br />
(ekvivalent ljudnivå 2 meter över marken vid fasad). Gällande riktvärde <strong>för</strong> bostadsbebyggelse vid<br />
nybyggnation är 55 dB(A) <strong>för</strong> ekvivalent ljudnivå och 70 dB(A) <strong>för</strong> maximal ljudnivå. På grund av de<br />
höga bullernivåerna i den översiktliga bullerkartläggningen samt programområdets närhet till Laholmsvägen<br />
har en bullerberäkning genom<strong>för</strong>ts <strong>för</strong> fastigheten <strong>Gasen</strong> 1 i programmet Trivector.<br />
Laholmsvägen<br />
Enligt beräkningen måste bostadslägenheter ligga på ett avstånd av 20 meter från Laholmsvägen <strong>för</strong><br />
att inte överskrida maximalnivån 70 dB(A) och 27 meter <strong>för</strong> att klara riktvärdet <strong>för</strong> den ekvivalenta<br />
ljudnivån 55 dB(A).<br />
Margaretagatan<br />
Enligt beräkningen måste bostadslägenheter ligga på ett avstånd av 23 meter från Margaretagatan <strong>för</strong><br />
att inte överskrida riktvärdena <strong>för</strong> den ekvivalenta ljudnivån 55 dB(A) och den maximala ljudnivån 70<br />
dB(A)<br />
<strong>Nyhem</strong>sgatan<br />
Enligt beräkningen behövs det inte någon skyddsavstånd till <strong>Nyhem</strong>sgatan då den ekvivalenta ljudnivån<br />
uppgår till 47 dB(A) tre meter från vägkant. Riktvärdet <strong>för</strong> maximalnivån, inomhus under nattetid<br />
kommer heller inte att överskridas eftersom antalet passager av tunga fordon är väldigt få. Uteplats<br />
kan anordnas mot <strong>Nyhem</strong>sgatan, den måste dock vara lokaliserad längre från vägkant än fyra meter.<br />
20 (25)<br />
Ekvivalent ljudnivå<br />
Skrafferingen på kartan visar var den ekvivalenta ljudnivån 55 dB(A) överskrids inom fastigheten<br />
<strong>Gasen</strong> 1. Streckad röd linje visar fastighetens avgränsning
21 (25)<br />
Maximal ljudnivå<br />
Skrafferingen på kartan visar var den maximala ljudnivån 70 dB(A) överskrids inom fastigheten<br />
<strong>Gasen</strong> 1. Streckad röd linje visar fastighetens avgränsning<br />
Nedan redovisas en sammanställning av bullersituationen vid en exploatering av studentbostäder 4<br />
meter från <strong>Nyhem</strong>sgatan, 23 meter från Margaretagatan och 11 meter från Laholmsvägen. Sammanställningen<br />
<strong>för</strong>utsätter även att utformningen av bebyggelsen skapar en tyst alternativt en ljuddämpad<br />
sida <strong>för</strong> placering av uteplats. (Se skiss<strong>för</strong>slag under <strong>för</strong>eslagna <strong>för</strong>ändringar)<br />
Laholmsvägen Margaretagatan <strong>Nyhem</strong>sgatan<br />
Ekvivalennivån klaras inte klaras klaras<br />
Maximalnivån klaras klaras klaras<br />
I och med att fastigheten <strong>Gasen</strong> 1 inte klarar att uppfylla de riktlinjer som finns <strong>för</strong> buller (ekvivalent<br />
ljudnivå 55 dB(A)) har avsteg gjorts enligt Boverkets skrift: Buller i planeringen - Planera <strong>för</strong> bostäder<br />
i områden utsatta <strong>för</strong> buller från väg- och spårtrafik. Denna bedömning bifogas som en bilaga till detaljplaneprogrammet.<br />
Byggnadskontoret bedömer utifrån denna skift att man kan skapa en acceptabel<br />
ljudmiljö med följande tekniska åtgärder samt kvarterets utformning:<br />
- Byggnader ska utformas så att en tyst eller ljuddämpad sida uppnås <strong>för</strong> uteplats.<br />
- Byggnader ska utformas så att ljudnivån inomhus inte överstiger 30 dB(A) dygnsekvivalentnivå och<br />
45 dB(A) maximalnivå nattetid.<br />
- Sovplats samt fönster <strong>för</strong> vädring ska anordnas mot tyst eller ljuddämpad innergård i de fall den<br />
ekvivalenta ljudnivån 55 dB(A) överskrids vid fasad.
Föreslagna <strong>för</strong>ändringar<br />
Bakgrund<br />
Det finns ett behov av att tillskapa studentbostäder nära <strong>Halmstad</strong> högskola. Fastigheten <strong>Gasen</strong> 1 har<br />
sedan mitten av 80-talet en tillåten användning enligt detaljplan <strong>för</strong> bensinstation och parkering. Bensinstationen<br />
är obemannad och upplåten med arrende till AB Svenska Shell. Arrendet löper fram till<br />
2009-12-31. Kommunens bedömning är att det inom närområdet finns tillräckligt med bensinstationer<br />
som tillgodoser halmstadsbornas behov även om denna plats tas i anspråk <strong>för</strong> annan användning.<br />
Arrendeavtalet <strong>för</strong> bensinstationen har <strong>för</strong>längts till och med 31 mars 2010. Därefter ska kvarstående<br />
miljösanering ut<strong>för</strong>as av arrendator under andra kvartalet 2010. Marken ska vara färdigsanerad till och<br />
med 30 juni 2010.<br />
Grundprinciper <strong>för</strong> bostadsbebyggelse inom fastigheten <strong>Gasen</strong> 1<br />
Byggnaden inom programområdet kommer att få ett mycket exponerat läge då den ligger ut med<br />
Laholmsvägen. Detta med<strong>för</strong> att många människor kommer att passera byggnaden och få intryck av<br />
den. Stor vikt bör där<strong>för</strong> läggas på gestaltningen av byggnaden. Vidare bör byggnaden få ett modernt<br />
formspråk och spegla dagens arkitektur <strong>för</strong> att tydligt utgöra en kontrast mot stadsradhusen på<br />
Domherren 27-35.<br />
Då stora delar av området består av flerbostadshus med 3 våningar och flacka sadeltak bör den nya<br />
byggnaden anpassas efter detta. Byggnaden bör där<strong>för</strong> vara 3-4 våningar hög och ha ett platt alternativt<br />
flackt tak. Utformning av kvarteret ska hållas flexibel <strong>för</strong> att kunna anpassas till <strong>för</strong>utsättningarna<br />
<strong>för</strong> buller (Se skiss<strong>för</strong>slag till kvartersutformning på nästa uppslag).<br />
Bostadsbebyggelse ska placeras:<br />
- minst 7 meter från fastighetens nordvästra gräns (gräns mot Margaretagatan).<br />
- minst 1 meter från fastighetens nordöstra gräns (gräns mot <strong>Nyhem</strong>sgatan).<br />
- minst 4 meter från fastighetens sydvästra gräns (gräns mot Laholmsvägen).<br />
- minst 4 meter från fastighetens sydöstra gräns (gräns mot befintlig gång- och cykelbana).<br />
För att skapa en acceptabel ljudnivå ska bostäderna i kvarteret uppfylla följande punkter:<br />
- Byggnader ska utformas så att en tyst eller ljuddämpad sida uppnås <strong>för</strong> uteplats.<br />
- Byggnader ska utformas så att ljudnivån inomhus inte överstiger 30 dB(A) dygnsekvivalentnivå och<br />
45 dB(A) maximalnivå nattetid.<br />
- Sovplats samt fönster <strong>för</strong> vädring ska anordnas mot tyst eller ljuddämpad innergård i de fall den<br />
evivalenta ljudnivån 55 dB(A) överskrids vid fasad.<br />
22 (25)
Energieffektivt och miljöanpassat byggande<br />
Det nya flerbostadshuset bör byggas på ett energieffektivt och miljöanpassat sätt. Materialval bör göras<br />
utifrån hållbarhetsprinciper, vilket t.ex. innebär att i <strong>för</strong>sta hand välja material av <strong>för</strong>nyelsebara råvaror,<br />
material som är möjliga att återanvända eller återvinna och att undvika skadliga ämnen. Målet<br />
med ett energieffektivt och miljöanpassat byggande är att <strong>för</strong>brukningen av köpt energi i bostäderna<br />
ska minimeras. Detta kan exempelvis uppnås med byggteknik som används i passivhus och lågenergihus,<br />
eller genom produktion av egen energi från <strong>för</strong>nyelsebara energikällor.<br />
Parkering<br />
Parkeringsytan i fastighetens sydöstra del, vilken omfattar 36 parkeringsplatser, kommer att tas bort<br />
<strong>för</strong> att ge plats <strong>för</strong> nya studentlägenheter. Pakering <strong>för</strong> den nya bebyggelsen avses att lösas med ett<br />
underjordiskt eller till hälften underjordiskt garage. In- och utfart till denna parkering <strong>för</strong>eslås ske via<br />
<strong>Nyhem</strong>sgatan vilket även är fallet i dagsläget.<br />
Behov av nya parkeringsplatser <strong>för</strong> bostäder ska följa <strong>Halmstad</strong> kommuns parkeringsnormer.<br />
Det servitut och den nyttjanderätt som gäller <strong>för</strong> parkeringsytan kommer att ses över och <strong>för</strong>ändras<br />
alternativt tas bort. Detta kommer att med<strong>för</strong>a att ett antal parkeringsplatser i det underjordiska garaget<br />
kan komma att reserveras till närboende i området (eventuellt ingå i en gemensamhetsanläggning) <strong>för</strong><br />
att säkerställa det parkeringsbehov som <strong>för</strong>ändras i och med att fastigheten exploateras.<br />
Utredningar och undersökningar<br />
Förorenad mark<br />
Undersökning och eventuell sanering av marken kommer att ske under planprocessen.<br />
Geoteknisk undersökning<br />
Undersökning bör genom<strong>för</strong>as <strong>för</strong> planområdet antingen under planprocessen eller vid bygglovskedet.<br />
Buller<br />
En bullerberäkning har genom<strong>för</strong>ts <strong>för</strong> programområdet.<br />
Konsekvenser av <strong>för</strong>eslagna <strong>för</strong>ändringar<br />
- Nya bostäder hamnar delvis i ett utsatt läge <strong>för</strong> buller<br />
- Parkeringsyta minskas<br />
- En centralt belägen bensinstation <strong>för</strong>svinner och därigenom potentiella risker<br />
- Ökat utbud av studentbostäder nära högskolan<br />
- Resurseffektivt utnyttjande av mark och infrastruktur genom <strong>för</strong>tätning i staden<br />
23 (25)
Byggnadsarea 1530 kvm, ca 51 % av fastighetens yta exploaterad.<br />
Exploateringstal 1,5-2,0 (Storstadsmässiga kvarter)<br />
Byggnadsarea 1405 kvm, ca 47 % av fastighetens yta exploaterad.<br />
Exploateringstal 1,4-1,9 (Storstadsmässiga kvarter)<br />
24 (25)
Byggnadsarea 1535 kvm, ca 51 % av fastighetens yta exploaterad.<br />
Exploateringstal 1,5-2,0 (Storstadsmässiga kvarter)<br />
Byggnadsarea 1133 kvm, ca 38 % av fastighetens yta exploaterad.<br />
Exploateringstal 1,1-1,5 (Småstadsmässiga kvarter)<br />
25 (25)
BILAGA 1<br />
1 (3)<br />
BYGGNADSKONTORET<br />
Bedömning av möjlighet till avsteg från de allmänna råden<br />
om buller <strong>för</strong> studentbostäder på fastigheten <strong>Gasen</strong> 1.<br />
Bedömningen grundas på Boverkets skrift: Buller i planeringen – Planera<br />
<strong>för</strong> bostäder i områden utsatta <strong>för</strong> buller från väg- och spårtrafik.<br />
Bullerutsatta lägen<br />
Varje fall av bullerstörda bostäder måste bedömas <strong>för</strong> sig och som en helhet. Olika delar av ett<br />
projekt kan ha olika kvaliteter som får vägas samman i den slutliga bedömningen av projektet.<br />
Om projektet kan vara godtagbart, även om önskvärd ljudmiljö inte kan uppnås i samtliga<br />
bostadslägenheter, måste avgöras från fall till fall. Ett skäl till att göra avsteg från riktvärdena<br />
är att det kan påvisas att tillkomsten av nya bostäder kan innebära påtagliga <strong>för</strong>delar <strong>för</strong> den<br />
långsiktiga samhällsutvecklingen, trots att huvudregeln i de allmänna råden inte uppfylls i alla<br />
delar.<br />
Huvudregeln vid planering av nya bostäder<br />
Vid planering av nya bostäder gäller som huvudregel att följande krav bör kunna uppfyllas<br />
genom bebyggelsens placering och utformning samt med hjälp av skyddsåtgärder som<br />
bullervallar, trafikomläggningar, tyst asfalt etc.<br />
Planen bör säkerställa att den slutliga bebyggelsen genom yttre och inre åtgärder kan utformas<br />
så att kraven i Boverkets byggregler uppfylls.<br />
Planen bör även säkerställa att bebyggelsen kan placeras och att yttre åtgärder kan utformas så<br />
att 55 dB(A) ekvivalentnivå utomhus (vid fasad) kan erhållas med hänsyn till trafikbuller.<br />
Planen bör även säkerställa att bebyggelsen kan placeras och att yttre åtgärder kan utformas så<br />
att 70 dB(A) maximalnivå vid uteplats i anslutning till bostad uppfylls.<br />
Förutsättningar <strong>för</strong> att kunna göra avsteg från huvudregeln<br />
I vissa fall kan det vara motiverat att göra avsteg från huvudregeln i de allmänna råden.<br />
Avvägningar mellan kraven på ljudmiljön och andra intressen bör kunna övervägas:<br />
• i centrala delar av städer och större tätorter med bebyggelse av stadskaraktär, till<br />
exempel ordnad kvartersstruktur<br />
Avsteg kan också motiveras vid komplettering:<br />
• av befintlig tät bebyggelse längs kollektivtrafikstråk i större städer
BILAGA 1<br />
• med ny tätare bebyggelse, till exempel ordnad kvartersstruktur, längs<br />
kollektivtrafikstråk i större städer<br />
2 (3)<br />
BYGGNADSKONTORET<br />
Exploatering av fastigheten <strong>Gasen</strong> 1 kommer att ske i ordnad kvartersstruktur. Fastigheten<br />
<strong>Gasen</strong> 1 ligger i centrala <strong>Halmstad</strong> med en direkt närhet till ett större kollektivtrafikstråk, samt<br />
även närhet till tågtrafik. Slutsatsen blir därmed att projektet uppfyller de krav som<br />
specificerats <strong>för</strong> att kunna göra avsteg från huvudregeln.<br />
Kompensationsåtgärder<br />
För att andelen människor som utsätts <strong>för</strong> bullerstörningar inte ska öka, bör möjligheten till<br />
kompensationsåtgärder alltid studeras när riktvärdena inte kan uppnås och det saknas<br />
alternativa lokaliseringar. Det kan t.ex. handla om att skapa en särskilt god inomhusmiljö,<br />
skapa en tystare sida av hög akustisk och visuell kvalitet eller skapa goda planlösningar där<br />
fler än hälften av bostadsrummen är orienterade mot en skyddad sida. Andra<br />
kompensationsåtgärder kan vara att skärma befintliga bostäder mot buller, byta till tystare<br />
vägbeläggning, sänka hastigheten eller leda om trafikströmmarna. Till exempel prövas nya<br />
fönsterkonstruktioner, i syfte att tillgodose människors önskemål om att kunna vädra och sova<br />
med öppet fönster med bibehållen god ljudmiljö inomhus. Sådana fönster fungerar när de är<br />
öppna som en ljudfälla, och absorbenter i konstruktionen gör att bullret begränsas inne i<br />
bostaden.<br />
Att låta tillgången till en tyst sida i större utsträckning styra planeringen möjliggör ett mer<br />
flexibelt synsätt på utformning och tillkomst av nya bostäder. I praktiken kan nya bostäder<br />
ofta accepteras om de erbjuds en tyst sida, även om ljudnivåerna på den bullriga sidan<br />
överstiger riktvärdena.<br />
Trafikdata<br />
Laholmsvägen<br />
Antal överskridanden Ca 21 000 fordonsrörelser per dygn<br />
Storlek på överskridandena Den ekvivalenta ljudnivån 55 dB(A) vid fasad överskrids<br />
upp till 27 meter från Laholmsvägen.<br />
När överskridande <strong>för</strong>ekommer Ekvivalent ljudnivå är ett medelvärde av buller under hela<br />
dygnet.<br />
Var överskridande sker Överskridande sker vid fasad längs med Laholmsvägen.<br />
Margaretagatan<br />
Antal överskridanden Sker inga överskridanden<br />
Storlek på överskridanden Riktnivåerna uppfylls.<br />
När överskridanden sker Riktnivåerna uppfylls om byggnad placeras 23 meter från<br />
Margaretagatan.<br />
Var överskridande sker Sker inga överskridanden
BILAGA 1<br />
<strong>Nyhem</strong>sgatan<br />
Antal överskridande Sker inga överskridanden<br />
Storlek på överskridanden Riktnivåerna uppfylls.<br />
När överskridanden sker Sker inga överskridanden<br />
Var överskridande sker Uteplats kan anordnas 4 meter från <strong>Nyhem</strong>sgatan.<br />
3 (3)<br />
BYGGNADSKONTORET<br />
Bedömning<br />
I Boverkets skrift står det att nya bostäder endast i vissa fall bör medges avsteg från<br />
huvudregeln under <strong>för</strong>utsättning att det går att åstadkomma en tyst sida (högst 45 dB(A) vid<br />
fasad) eller i vart fall en ljuddämpad sida (45-50 dB(A) vid fasad). Minst hälften av<br />
bostadsrummen, liksom uteplats, bör vara vända mot tyst eller ljuddämpad sida. Detta gäller<br />
<strong>för</strong> bostäder som är utsatta <strong>för</strong> 60-65 dB(A).<br />
Enligt byggnadskontoret bedömning uppfylls samtliga kriterier som anges i texten från<br />
Boverket <strong>för</strong> att kunna göra avsteg från huvudregeln. Vidare anser byggnadskontoret att det är<br />
möjligt att anordna bostadslägenheter med sovplats mot en avskärmad innergård varvid man<br />
får en tyst alternativt ljuddämpad sida. Följande riktlinjer bör gälla <strong>för</strong> ny bebyggelse:<br />
• Byggnader ska utformas så att en tyst eller ljuddämpad sida uppnås <strong>för</strong> uteplats.<br />
• Byggnader ska utformas så att ljudnivån inomhus inte överstiger 30 dB(A)<br />
dygnsekvivalentnivå och 45 dB(A) maximalnivå nattetid.<br />
• Sovplats samt fönster <strong>för</strong> vädring ska anordnas mot tyst eller ljuddämpad innergård i<br />
de fall den ekvivalenta ljudnivån 55 dB(A) överskrids vid fasad.<br />
Genom dessa riktlinjer skapas en acceptabel ljudmiljö <strong>för</strong> både sovplats och uteplats i de fall<br />
den ekvivalenta ljudnivån överskrids.<br />
2009-10-14<br />
Byggnadskontoret<br />
Joel Blomgren<br />
Planarkitekt
BEHOVSBEDÖMNING AV MILJÖBEDÖMNING<br />
till detaljplaneprogram <strong>för</strong><br />
<strong>Gasen</strong> 1<br />
<strong>Nyhem</strong>, <strong>Halmstad</strong><br />
Plan 0067/2007<br />
Byggnadskontoret 14 oktober 2009
LAGAR OM MILJÖBEDÖMNINGAR AV PLANER OCH PROGRAM<br />
Enligt de lagar som gäller <strong>för</strong> miljöbedömningar av planer och program (Miljöbalken 6 kap 11-18<br />
och 22 §§) skall kommunen genom<strong>för</strong>a en miljöbedömning <strong>för</strong> alla detaljplaner och planprogram<br />
som kan antas med<strong>för</strong>a betydande miljöpåverkan. Behovsbedömningen är den analys som leder<br />
fram till ställningstagandet om en miljöbedömning behöver göras eller inte.<br />
PROGRAMMETS SYFTE OCH HUVUDDRAG<br />
<strong>Detaljplaneprogram</strong>met syftar till att pröva exploatering av ett bostadshus <strong>för</strong> studentlägenheter<br />
inom fastigheten <strong>Gasen</strong> 1.<br />
STÄLLNINGSTAGANDE<br />
Kommunen bedömer att ett genom<strong>för</strong>ande av planen inte kan antas innebära en betydande miljöpåverkan<br />
och att en miljöbedömning där<strong>för</strong> inte behöver genom<strong>för</strong>as.<br />
Till grund <strong>för</strong> ställningstagandet ligger en bedömning gjord enligt kriterierna i <strong>för</strong>ordningen om<br />
miljökonsekvensbeskrivningar (1998:905), bilaga 4. Nedan följer en genomgång av kriterierna.<br />
2 (12) BEHOVSBEDÖMNING AV DETALJPLANEPrOGrAM FÖr GASEN 1 SAMrÅDSHANDLING
BEHOVSBEDÖMNING AV MILJÖBEDÖMNING<br />
Nuvarande markanvändning<br />
Inom programområdet finns en befintlig obemannand besinstation vilken täcker störe delen av<br />
fastigheten. I fastighetens sydöstra del finns även en större parkeringsyta vilket omfattar ca 36 parkeringsplater.<br />
Översiktsplan 2000 och andra pågående projekt<br />
Översiktsplanen anger ingen precisering av markanvändningen <strong>för</strong> kvarteret <strong>Gasen</strong> 1 annat än befintlig<br />
bebyggelse. Program<strong>för</strong>slaget kan där<strong>för</strong> anses överensstämma med översiktsplanens intentioner<br />
då centrumnära mark <strong>för</strong>tätas med bostadsbebyggelse.<br />
Upprättande av en <strong>för</strong>djupad översiktsplan <strong>för</strong> staden är under arbete, denna har har dock inte<br />
kommit fram till något samrådsskede.<br />
Platsens betydelse<br />
Nedan följer en beskrivning av områdets känslighet och vilken påverkan ett genom<strong>för</strong>ande av detaljplanen<br />
<strong>för</strong>väntas ha på området. I de fall båda vänsterspalterna blir ikryssade innebär planen<br />
sannolikt en betydande miljöpåverkan (området är känsligt och påverkan är stor), medan kryss i<br />
båda högerspalterna innebär att miljöpåverkan är liten (området är inte känsligt och påverkan är liten).<br />
3 (12) BEHOVSBEDÖMNING AV DETALJPLANEPrOGrAM FÖr GASEN 1 SAMrÅDSHANDLING
FAKTOR KÄNSLIGHET PÅVERKAN KOMMENTAR<br />
Områdets känslighet Påverkan på programområdet<br />
vid ett genom<strong>för</strong>ande<br />
av detaljplanen<br />
Platsens betydelse<br />
Internationella<br />
konventioner, Natura<br />
2000, Unesco, Värdsarv<br />
m.m.<br />
Miljöbalken 3 kap 1§:<br />
Grundläggande bestämmelser<br />
<strong>för</strong> hushållning<br />
med mark-<br />
och vattenområden.<br />
Miljöbalken 3 och 4<br />
kap: Riksintressen<br />
Känsligt Okänsligt Stor Medel Liten<br />
x x Inga internationella konventioner finns utpekade inom programområdet.<br />
x x Föreslagen användning strider inte mot Miljöbalkens 3 kap om hushållning med<br />
markområden.<br />
Området lämpar sig <strong>för</strong> bostadsbebyggelse <strong>för</strong> studenter då det ligger nära både<br />
befintliga studentbostäder, högskola, stadsdelscentrum samt kollektivtrafik i form<br />
av buss och järnvägsstation. Det som kan tala emot en exploatering av bostadsbebyggelse<br />
inom fastigheten är höga bullervärden till följd av tomtens närhet till den<br />
starkt trafikerade Laholmsvägen.<br />
x x Inga riksintressen finns inom eller i anslutning till programområdet.<br />
4 (12) BEHOVSBEDÖMNING AV DETALJPLANEPrOGrAM FÖr GASEN 1 SAMrÅDSHANDLING
FAKTOR KÄNSLIGHET PÅVERKAN KOMMENTAR<br />
Områdets känslighet Påverkan på programområdet<br />
vid ett genom<strong>för</strong>ande<br />
av detaljplanen<br />
Miljöbalken 7 kap:<br />
Naturreservat, biotopskydd,strandskydd<br />
etc.<br />
Känsligt Okänsligt Stor Medel Liten<br />
x x Programområdet omfattas inte av några skyddade områden utpekade i 7 kap MB.<br />
x x Vattenskyddsområde<br />
x x Naturreservat<br />
x x Biotopskydd<br />
x x Strandskydd<br />
Byggnads- och fornminnen<br />
x x Det finns inga kända byggnads- eller fornminnen inom området.<br />
Kulturhistorisk miljö x x Upp<strong>för</strong>ande av en ny byggnad på <strong>Gasen</strong> 1 bör ske med hänsyn till de miljöskapande<br />
värdena av Domherren 27-35 vilka är utpekade i Byggnadsinventeringen<br />
som klass B och i Bevara <strong>Halmstad</strong> som byggnadsklass 1 samt ingår i ett kulturmiljövårdsprogram/bevarandeplan.<br />
(Se vidare i programhandlingen <strong>för</strong> ut<strong>för</strong>ligare<br />
beskrivning)<br />
Naturområde i ÖP<br />
2000, naturvärden,<br />
rödlistade arter<br />
x x Det finns inga utpekade naturvärden inom området.<br />
5 (12) BEHOVSBEDÖMNING AV DETALJPLANEPrOGrAM FÖr GASEN 1 SAMrÅDSHANDLING
FAKTOR KÄNSLIGHET PÅVERKAN KOMMENTAR<br />
Områdets känslighet Påverkan på programområdet<br />
vid ett genom<strong>för</strong>ande<br />
av detaljplanen<br />
Påverkan på människors<br />
hälsa och säkerhet.<br />
Risk <strong>för</strong> buller, luft<strong>för</strong>oreningar<br />
mm.<br />
Känsligt Okänsligt Stor Medel Liten<br />
x x Bullerstörningar m.m.<br />
En bullerberäkning visar att den ekvivalenta ljudnivån 55 dB(A) vid fasad överskrids<br />
upp till 27 meter från Laholmsvägen. Tekniska åtgärder kommer där<strong>för</strong> att<br />
krävas <strong>för</strong> att få ner bullernivån till en acceptabel nivå. Bland annat kan fasaden utformas<br />
så att den är bullerdämpande, tillgång till en tyst sida, bullerskärmar osv.<br />
x x Luftkvalitet<br />
Värdena gällande de nedre och övre utvärderingströsklarna <strong>för</strong> partiklar (PM 10)<br />
överstigs troligen inom programområdet i nuläget. De <strong>för</strong>ändringar som <strong>för</strong>eslås i<br />
program<strong>för</strong>slaget bedöms inte med<strong>för</strong>a att dessa värden påverkas nämnvärt.<br />
x x Trafik<br />
Programområdet gränsar till Laholmsvägen i söder. Detta är en viktig infartsled till<br />
centrum samt en central huvudgata <strong>för</strong> stora delar av östra <strong>Halmstad</strong> med en mycket<br />
stor andel trafik. Program<strong>för</strong>slaget bedöms inte med<strong>för</strong>a en ökning av denna andel<br />
trafik utan snarare en minskning. Program<strong>för</strong>slaget innebär att man tar bort en<br />
bensinstation som ger upphov till mycket trafik och ersätter denna med studentbostäder<br />
som alstrar mindre trafik. Studenter <strong>för</strong>väntas i stor utsträckning använda<br />
sig av kollektiva transportsätt.<br />
x x Radon<br />
Programområdet ligger inom ett lågriskområde med avseende på <strong>för</strong>ekomsten av<br />
markradon.<br />
6 (12) BEHOVSBEDÖMNING AV DETALJPLANEPrOGrAM FÖr GASEN 1 SAMrÅDSHANDLING
FAKTOR KÄNSLIGHET PÅVERKAN KOMMENTAR<br />
Områdets känslighet Påverkan på programområdet<br />
vid ett genom<strong>för</strong>ande<br />
av detaljplanen<br />
Känsligt Okänsligt Stor Medel Liten<br />
Risk <strong>för</strong> olyckor<br />
x x Då programområdet ligger utmed en större väg finns alltid riken <strong>för</strong> olyckor med<br />
oskyddade trafikanter som korsar vägen. Denna risk är dock inte större <strong>för</strong> just<br />
Skred, ras, översvämmning<br />
detta programområde än någon annan korsning i staden.<br />
Förorenad mark x x Inom fastigheten <strong>Gasen</strong> 1 finns det utpekad <strong>för</strong>orenad mark med beteckningen<br />
F1380-0072, vilket omfattar ytbehandling, bensin och olja. Verksamhet har funnits<br />
på platsen sedan 1930-talet och varvats mellan ytbehandling och bensinhantering.<br />
När bensinstationen tas bort ska marken inom fastigheten undersökas och saneras<br />
om detta är nödvändigt. Det är i dagsläget oklart vilka <strong>för</strong>oreningar som finns i<br />
marken och i vilken utsträckning.<br />
Landskapsbild x x En ny byggnad inom programområdet kommer att få ett mycket visuellt läge och<br />
synas tydligt från Laholmsvägen. Detta betyder att många människor kommer att<br />
passera byggnaden och få intryck av den. Stor vikt bör där<strong>för</strong> läggas på gestaltningen<br />
av bebyggelsen samt att byggnaderna placeras på ett stadsmässigt sätt i kvarteret.<br />
7 (12) BEHOVSBEDÖMNING AV DETALJPLANEPrOGrAM FÖr GASEN 1 SAMrÅDSHANDLING
Effekter på miljökvalitetsnormer och miljömål<br />
Nedan följer en beskrivning av vilka miljökvalitetsnormer och miljömål som kan påverkas av ett genom<strong>för</strong>ande av detaljplanen.<br />
Effekter på miljökvalitetsnormer och miljömål<br />
Miljökvalitetsnormer Värdena gällande de nedre och övre utvärderingströsklarna <strong>för</strong> partiklar (PM 10) överstigs troligen inom programområdet i<br />
nuläget. De <strong>för</strong>ändringar som <strong>för</strong>eslås i program<strong>för</strong>slaget bedöms inte <strong>för</strong>värra situationen.<br />
Nationella miljömål<br />
- Begränsad klimatpåverkan<br />
- God bebyggd miljö<br />
- Giftfri miljö<br />
Program<strong>för</strong>slaget påverkar uppfyllandet av följande miljömål:<br />
Programområdet har mycket nära till kollektivtrafik i form av buss med en hög turtäthet. Busshållplats finns inom 80 meter<br />
från programområdet.<br />
I anslutning till programområdet finns möjlighet till att ansluta fjärrvärme.<br />
Det nya bostadshuset utsätts till viss del <strong>för</strong> bullernivåer högre än 55 dB(A) ekvivalent ljudnivå vid fasad. Byggnaden ska<br />
där<strong>för</strong> utformas på ett sådant tekniskt sätt att en acceptabel bullernivå uppnås. Exempel på sådana åtgärder kan vara: bullerdämpande<br />
fasadmaterial, treglasfönster, genomgående lägenheter med en tyst sida, bullerskärmar osv.<br />
Inom programområdet har det <strong>för</strong>ekommit verksamhet med ytbehandling och bensinhantering. Marken inom fastigheten<br />
kommer där<strong>för</strong> att undersökas och saneras vid behov.<br />
8 (12) BEHOVSBEDÖMNING AV DETALJPLANEPrOGrAM FÖr GASEN 1 SAMrÅDSHANDLING
Effekter av tilltänkt markanvändning<br />
Nedan följer en beskrivning av effekter som kan ge upphov till betydande miljöpåverkan, och effekter med oklar miljöpåverkan som riskerar<br />
att vara betydande. Effekternas sannolikhet, varaktighet och komplexitet beskrivs också här.<br />
Effekter av tilltänkt markanvändning<br />
Effekternas omfattning 1. Buller<br />
Det nya bostadshuset inom fastigheten <strong>Gasen</strong> 1 utsätts <strong>för</strong> bullernivåer över 55 dB(A) vid fasad längs med Laholmsvägen.<br />
Detta kan påverka boende negativt med tanke på hälsa och välbefinnande.<br />
2. Förorenad mark<br />
Inom programområdet har det <strong>för</strong>ekommit ytbehandling och bensinhantering varvat sedan 1930-talet. Det är i dagsläget<br />
oklart vilka <strong>för</strong>oreningar som finns i marken och i vilken utsträckning.<br />
3. Stadsbild<br />
Stadsbilden <strong>för</strong> kvarteret kommer att <strong>för</strong>ändras vid en exploatering. Detta kommer att väsentligt ändra intrycket av<br />
kvarteret <strong>för</strong> <strong>för</strong>bipasserande på Laholmsvägen.<br />
4. Kulturhistorisk miljö<br />
I närheten av programområdet finns värdefulla byggnader som är utpekade i byggnadsinventeringen som klass B<br />
och i Bevara <strong>Halmstad</strong> som byggnadsklass 1, samt ingår i ett kulturmiljövårdsprogram/bevarandeplan.<br />
5. Luftkvalité<br />
Värdena gällande de nedre och övre utvärderingströsklarna <strong>för</strong> partiklar (PM 10) överstigs troligen inom och i anslutning<br />
till programområdet pga. omfattande trafik på Laholmsvägen.<br />
6. Trafik<br />
Trafiken till och från programområdet bedöms minska då markanvändningen <strong>för</strong>ändras från bensinstation till studentbostäder.<br />
9 (12) BEHOVSBEDÖMNING AV DETALJPLANEPrOGrAM FÖr GASEN 1 SAMrÅDSHANDLING
Effekter av tilltänkt markanvändning<br />
Effekternas sannolikhet 1. Buller<br />
En bullerberäkning visar att den ekvivalenta ljudnivån 55 dB(A) överskrids upp till 27 meter från Laholmsvägen.<br />
2. Förorenad mark<br />
Då det under en längre tidsperiod har <strong>för</strong>ekommit ytbehandling och bensinhatering inom fastigheten är det troligt att<br />
det finns <strong>för</strong>oreningar i marken. Marken inom programområdet kommer att undersökas <strong>för</strong> att se om det finns några<br />
<strong>för</strong>oreningar samt i vilken omfattning.<br />
3. Stadsbild<br />
Om man exploaterar fastigheten <strong>Gasen</strong> 1 med ett tre till fyravåningshus kommer stadsbilden i området att <strong>för</strong>ändras.<br />
4. Kulturhistorisk miljö<br />
Att upp<strong>för</strong>a ett tre till fyravåningshus på fastigheten <strong>Gasen</strong> 1 bedöms inte påverka de miljöskapande värdena <strong>för</strong><br />
Domherren 27-35 nämnvärt.<br />
5. Luftkvalité<br />
Det är ett ganska troligt antagande att trafikmängden på Laholmsvägen kommer att öka i framtiden vilket kan med<strong>för</strong>a<br />
att värdena <strong>för</strong> PM 10 kommer att bli sämre. Utbyggnad av Södra infarten skulle dock kunna innebära en minskning<br />
av trafiken på Laholmsvägen och fram<strong>för</strong>allt den tunga trafiken, vilket även skulle ge en bättre luftkvalité.<br />
6. Trafik<br />
Det är relativt troligt att en bostadsbyggnad <strong>för</strong> studenter skulle ge upphov till mindre trafik än en bensinstation.<br />
10 (12) BEHOVSBEDÖMNING AV DETALJPLANEPrOGrAM FÖr GASEN 1 SAMrÅDSHANDLING
Effekter av tilltänkt markanvändning<br />
Effekternas betydelse och<br />
komplexitet<br />
1. Buller<br />
Teknisk utformning, placering av byggnad samt utformning av lägenheter kan med<strong>för</strong>a att den nya byggnaden klarar<br />
att skapa en acceptabel ljudmiljö. Den nya byggnaden skulle även fungera som avskärmning till befintlig bebyggelse.<br />
2. Förorenad mark<br />
Man vet i dagsläget inte om marken är <strong>för</strong>orenad eller i vilken omfattning man eventuellt behöver sanera området.<br />
3. Stadsbild<br />
En exploatering av programområdet skulle få stor påverkan på stadsbilden lokalt i området. Man bör där<strong>för</strong> lägga<br />
stor vikt vid gestaltningen och utformningen av den nya byggnaden <strong>för</strong> att skapa ett kvarter som väl passar in i<br />
staden.<br />
4. Kulturhistorisk miljö<br />
Byggnaden bör i huvudsak inte överstiga tre till fyra våningar, då den mesta bebyggelsen i området ligger runt denna<br />
höjd. Vidare bör byggnaden få ett modernt formspråk och spegla dagens arkitektur <strong>för</strong> att tydligt utgöra en kontrast<br />
mot stadsradhusen på Domherren 27-35.<br />
5. Luftkvalité<br />
Det är mycket svårt att <strong>för</strong>utspå framtida trafikmängder eller hur många studenter som kommer att använda bil.<br />
Den nya bostadsbebyggelsen inom programområdet bedöms inte påverka de befintliga värdena <strong>för</strong> PM 10 nämnvärt<br />
negativt.<br />
6. Trafik<br />
Om många studenter i framtiden har bil skulle trafiken till området kunna öka jäm<strong>för</strong>t med dagens <strong>för</strong>hållande. Runt<br />
området finns dock god kollektivtrafik och det är gångavstånd till resecentrum, högskolan, Stora torg (centrum) samt<br />
stadsdelscentrum.<br />
11 (12) BEHOVSBEDÖMNING AV DETALJPLANEPrOGrAM FÖr GASEN 1 SAMrÅDSHANDLING
Effekter av tilltänkt markanvändning<br />
Effekternas varaktighet,<br />
vanlighet och reversibilitet<br />
MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN:<br />
1. Buller<br />
Bullernivåerna är relativt jämna under dagtid då det går mycket trafik på Laholmsvägen. Störst koncentration av<br />
trafik sker vid arbetsdagens början och slut. Under kvällstid och nattetid minskar trafiken och därmed även störningarna<br />
av buller.<br />
2. Förorenad mark<br />
En sanering av marken inom programområdet får en varaktigt positiv effekt då fastigheten ersätts med bostadsbebyggelse<br />
vilken inte ger upphov till <strong>för</strong>oreningar.<br />
3. Stadsbild<br />
En <strong>för</strong>ändring av bebyggelse i kvarteret <strong>för</strong>väntas ha en lång varaktighet.<br />
4. Kulturhistorisk miljö<br />
Att skapa en byggnad inom <strong>Gasen</strong> 1 med tidsenlig arkitektur bidrar till att tydliggöra de olika bebyggelseepokerna i<br />
framtiden.<br />
5. Luftkvalité<br />
Om trafikflödet minskar bli luftkvalitén bättre.<br />
Ann-Charlotte Abrahamsson Stadskontoret<br />
Maria Carlsson Byggnadskontoret<br />
6. Trafik<br />
Eventuella nya framtida större trafikleder kan med<strong>för</strong>a att trafiken på Laholmsvägen minskar. Trafikflödena är som<br />
störst under dagtid.<br />
BYGGNADSKONTORET<br />
Benny Hunemark Joel Blomgren<br />
Stadsarkitekt Planarkitekt<br />
12 (12) BEHOVSBEDÖMNING AV DETALJPLANEPrOGrAM FÖr GASEN 1 SAMrÅDSHANDLING
Change language