21 kasım 2012 mkr-1 - İstanbul Büyükşehir Belediyesi

Bölgenin gerek İstanbul metropolü gerekse hinterlandı açısından önemi gözönünde bulundurulduğunda
bir yandan global ölçekli bir odak olarak stratejik kararlar geliştirilirken bir yandan da katılımcı bir planlama
süreci ile mevcut kullanıcılar gözönünde bulundurulmuştur.
D. 4500797, 4500778, 4487391, 4518029, 4513927 sayılı itiraz dilekçelerindeki talepler incelendiğinde,
M lejantlı Merkez Alanında (Mevcut Yapılaşmış Alan) kalan parsellere ilişkin emsal artışına ve önceki
planlardaki yapılanabilme haklarının geri verilmesi talepleriyle; 4502052 sayılı itiraz dilekçesinde S7 alt
bölgesindeki M lejantlı alanlardaki parsellerin birleşmek istemeleri halinde, ulaşım akslarının mağduriyeti
engelleyecek şekilde yeniden değerlendirilmesi ve M lejantlı alanlardaki parsellerin birleşme olmaksızın
yeniden yapılaşmaları halinde, her parsel için Emsal:2 değerinin verilmesi talepleriyle; 4514043 sayılı itiraz
dilekçesinde ise S7 alt bölgesinde yer alan muhtelif parsellere ilişkin proje alanından geçen kuru derenin
koruma bandının oluşturulması, ilgili parsellerinin arasından geçen ve doğu-batı doğrultusundaki 16.50
metrelik imar yollarının iptal edilmesi, kuzey-güney aksından geçen 16.50 metrelik imar yolunun dere
koruma bandına kaydırılması, S7 alt bölgesindeki cami alanının spor alanı ile 26.00 metrelik imar yolu
arasında kalan alana kaydırılması, ‘S7 ve M rumuzlu alanlarda uygulama avan projeye göre yapılacaktır.’
plan notunun eklenmesi, talepleriyle muhtelif konularda itiraz edildiği görülmektedir.
Söz konusu itirazlara konu Merkez Alanı lejantında yer alan M lejantlı alanlar, Mevcut Yapılaşmış
Alanları ifade etmektedir. Mevcut Yapılaşmış Alanlar planda farklı bir etap olarak ele alınmış, imar
uygulaması dışında bırakılmış ve bu alanlar için isteğe bağlı yapılaşma hakkı getirilmiştir.
Diğer taraftan üst düzey hizmet odaklı 1.derece merkez alanı olarak gelişmesi öngörülen bir alanda
minimum parsel büyüklüğünün küçük olmaması gerekmektedir. Parsel büyüklüklerinin küçük olması
durumunda beklenilen standart ve kalitede yapılaşma gerçekleşmeyecektir. Bu doğrultuda küçük mülk
sahiplerinin birleşmesi daha yüksek standartta ve kalitede yapılaşmayı sağlayacağı gibi, mülk sahipleri
açısından da daha büyük avantajlar sağlayacaktır.
Planlama alanındaki mevcut yapılaşmış alanlarda imar hakları 1.20 ile 1.50 arasında değişmektedir.
Mevcut durumda konut alanlarının büyük bir kısmında kaçak yapılaşma ile bu oranlar aşılmıştır. Kartal
Merkez Nazım İmar Planı ile yeniden yapılanma istemi durumunda yapılaşma koşullarını yeniden
belirlemiştir. Bu konut alanlarının büyük bir kısmı mevcut durumda ana ulaşım bağlantılarından uzak,
sağlıksız, donatı alanları yetersiz, çevre kalitesi düşük, boşalmış sanayi alanları ile çevrili yaşam kalitesi
düşük alanlardır. Kartal Merkez Nazım İmar Planı ile bu alanların ihtiyaçlarına yönelik açık ve yeşil
alanlarla, eğitim tesisleri, ulaşım bağlantıları, yürüyüş yolları sağlanacaktır. Bu alanda yaşayan insanların
alandan çıkarılacağına dair herhangi bir plan kararı getirilmemiştir. Ancak, bu alandaki sağlıksız ve deprem
açısından tehlikeli konut alanlarının yenilenmesini ve kentsel çevre kalitesi yüksek bir alan oluşturulmasını
teşvik etmek amacıyla yeniden yapılaşma istemi olduğu takdirde 03/06/2011 onanlı 1/5000 Ölçekli Kartal
Merkez Nazım İmar Planı’nın plan hükümlerinin 4. Merkez Alanları bölümünde aşağıda belirtilen şartlarda
yapılaşma hakkı verilmiştir:
“4.1. Planlama Alanı geneli karma kullanımlara konu olacaktır. Bu işlevler İstanbul’un dünya
ölçeğinde diğer metropollerle rekabet edebilir düzeye erişmesine hizmet edecek ofis, ticaret, turizm,
rezidans, konut, sosyo-kültürel ve donatı alanları gibi MİA işlev alanlarını içerecektir.
4.4. Planlama Alt Bölgeleri için geliştirilecek 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planlarında belirtilecek
yapılaşma katsayıları net parsel üzerinden hesaplanır ve üç farklı tercihte kullanılabilir. Aşağıda belirtilen
tercihlerdeki oranlar uygulama sürecinde ihtiyaç duyulan ekonomik, mekânsal ve çevresel yapılabilirlik
araştırmaları için öngörülmüş olup, işlevlerin kütle ve hacimsel büyüklükleri ile ilgili detaylı ve ayrıntılı
yapılaşma normları 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planları ve Kentsel Tasarım Projeleri’nde belirlenecektir.
Tercih A: Toplam inşaat alanının % 31-50 arasını konut olarak kullanacaklar için maksimum emsal
2.50
Tercih B: Toplam inşaat alanının % 0-30 arasını konut olarak kullanacaklar için maksimum emsal
3.00
Tercih C: Toplam inşaat alanının tamamında turizm amaçlı konaklama ve eğlence birimleri, spor
aktiviteleri, sergi salonları, sinema, tiyatro gibi kültürel faaliyetlere yönelik ve kamusal hizmet amaçlı
yapılan yapılar için maksimum emsal 3.00
Tercih C’yi kullanacak kamusal hizmet ve konaklama amaçlı kullanımlar için zemin altı kullanımlar
inşaat emsali dışında tutulacaktır. Tercih C’yi kullanacak kamusal hizmet ve konaklama dışı diğer
kullanımlar için de 1. bodrum kat emsal dışı olup, diğer bodrum katlar emsale dahildir.
4.5. Planda ‘M’ lejantı ile gösterilen mevcut yapılaşmış alanlarda 1/1000 Uygulama İmar Planı ayrı
ayrı etaplar halinde yapılabilir.
Bu alanların da proje bütünü ile uyumlu gelişmesinin özendirilmesi için yapılaşma koşulları isteğe
bağlı olarak aşağıdaki gibi olacaktır;
· Kullanım türü (konut, ticaret, kültür, turizm) oranları serbesttir.
· Minimum parsel büyüklüğü brüt 200 m 2 ’dir.
32