Analiza zmian w zagospodarowaniu przestrzennym - Łomianki ...

Analiza zmian w zagospodarowaniu przestrzennym miasta i gminy Łomianki w okresie 2008-2012 wraz z przewidywaniami i kierunkami działań dotyczącymi przyszłego rozwojuW praktyce więc plany pozwalają na kształtowanie nowej (zamiastjedynie dopuszczenia zachowania starej) zabudowy tylko mieszkaniowejjednorodzinnej wzdłuż centralnej ulicy miasta. Tym samym pozwalająkształtować przestrzeń tej ulicy identycznie jak przestrzeń większościobszarów miasta , a więc „typowych” kwartałów zabudowy oznaczonychw planach jako tereny MN. W praktyce oddaje to dzisiejszy wizerunekulicy Warszawskiej. Zapisy planu powinny jednak dążyć do jejukształtowania w kierunku nadania charakteru typowego centrummiasta, zważywszy na aktualny rozwój Łomianek.W tym kontekście należy zauważyć, że najlepiej w ocenie wypadajątereny UM (zwłaszcza w mpzp „Stare Łomianki”), dla których nie mawprost zapisanego dopuszczenia zabudowy tylko mieszkaniowejjednorodzinnej, jakkolwiek i one zawierają zapisy dotyczące wydzielaniadziałek pod zabudowę jednorodzinną szeregową, co sugeruje, że planrównież dopuszcza i taką zabudowę, nie do końca zgodną z pożądanymcharakterem centrum miasta.Odnosząc się do najważniejszych ulic poprzecznych należy najpierwpodkreślić, że mają one łączyć centrum miasta, ulicę Warszawskązarówno z Doliną Łomiankowską, jak i z ulicą Kolejową (obecną głównądrogą do Warszawy i potencjalną przyszłą trasą komunikacji szynowej).Zwłaszcza ten drugi odcinek, stosunkowo krótki (ok. 0,5 km), ma więcszansę stać się uzupełniającym centrum, łącząc ulicę Warszawską zprzystankami komunikacji szynowej.W tym kontekście ocenie poddana została zabudowa zapisana wplanach dla ulicy Wiślanej. Wzdłuż tej ulicy (jej południowego odcinka)wyznaczone zostały tereny MN2/U (mpzp „Łomianki Centrum”), a więco mieszanym, mieszkaniowo-usługowym charakterze, jednak i dlanich ustalenia planu dopuszczają możliwość powstawania zabudowyczysto mieszkaniowej jednorodzinnej. Na odcinkach przeciwległych,tj. w stronę Doliny Łomiankowskiej, plany praktycznie nie wyróżniająterenów o większym udziale funkcji usługowej wzdłuż głównych ulic,z wyjątkiem krótkiego odcinka ulicy Armii Poznań w rejonie Kiełpina,lecz bez zapewnienia jego ciągłości we wszystkich planach, tj. bez jegopołączenia z ulicą Warszawską. W zamian za to tereny o większymudziale usług, tj. tereny centrotwórcze, pojawiają się wewnątrz obszarumpzp „Chopina”, jako tereny MN(U), bez widocznego wyraźnegozwiązku ze strukturą przestrzenną miasta.Kończąc analizę funkcji usługowej można jeszcze zwrócić uwagę, żempzp „Łomianki Centrum” ma na celu wykształcenie placu miejskiegow sąsiedztwie ratusza – dominanty. Lokalizacja dominanty jest jednakwyznaczona niejako „na tyłach” kwartału „centralnego” – terenu UC(MW),z dala od ulicy Warszawskiej, co jest też podyktowane istniejącymzainwestowaniem. Jednakże nie będzie to sprzyjać kształtowaniu sięśródmiejskiej przestrzeni ulicy Warszawskiej, a w kontekście opisanegopowyżej braku kształtowania przez plany funkcji usługowych „na tyłach”ulicy Warszawskiej, tj. przy ulicach poprzecznych, może powodowaćtam swoisty chaos przestrzenny.W kontekście dokonywanej oceny warto jeszcze zwrócić uwagę nafakt, że we wszystkich planach na całym obszarze wrysowano tylkonieprzekraczalne linie zabudowy. I o ile w tekstach planów pojawia sięzapis, żeby budynki sytuować przy tych liniach, to jednak nie mają onetakiej mocy jak linie obowiązujące, które ułatwiłyby kształtowanie pierzeigłównych ulicy. Wydaje się, że i w tym zakresie obowiązujące planymają bardziej charakter „inwetaryzacyjny”. W powiązaniu z propozycjąobowiązujących linii zabudowy pojawia się też postulat, aby wzmocnićzapisy dotyczące wysokości zabudowy. Chodzi nie tylko o określanienp. minimalnej wysokości (która pojawia się w wielu przypadkach naobszarach wymagających „kreacji”). Ważne jest, by tylko w metrach, alei w kondygnacjach, po to, by tworzyć zabudowę faktycznie śródmiejską,a nie np. magazynową.Podobnie większej stanowczości wymagają zapisy dotyczącekształtowania przestrzeni publicznych (np. ulic) czy obszarówwymagających rehabilitacji, zwłaszcza potencjalnej zabudowyśródmiejskiej. W planach zbyt wiele jest zapisów nakazującychharmonizowanie różnych elementów wpływających na odbiórestetyczny, co poza należącymi do gminy przestrzeniami publicznymi– nie przyniesie efektu, jeśli nie wskaże się konkretnych rozwiązań czyich zakresów.W kontekście rozważań dotyczących ładu przestrzennego należyjeszcze zauważyć, że praktycznie na wszystkich terenach – w tymnawet na „zwykłych” terenach MN – pojawiają się ustalenia regulującestawianie ogródków gastronomicznych. Sugeruje to, że omawianawcześniej funkcja usługowa jest właściwie wszędzie niemal w pełnidopuszczona i praktycznie nie jest regulowana planami, co potwierdzaprzypuszczenia o „inwentaryzacyjnym” i „uniwersalnym” (tj. w efekcie nienadającym tożsamości – utrzymującym nieokreśloną „podmiejskość”)charakterze ocenianych planów.Reasumując, oczekiwaniem jest by plany były bardziej "kreacyjne",narzucające pewne rozwiązania dla nowej zabudowy, przy dopuszczeniuzachowania i przebudowy obiektów już funkcjonujących, odbiegającychgabarytami od planowanego zagospodarowania. W ten sposóbrealizacja, przy rozdrobnionej strukturze własności, może następowaćstopniowo, bez utrudniania funkcjonowania obecnym podmiotom, którebędą mogły same w odpowiednim dla siebie czasie dostosowywać siędo nowej przestrzeni ulicy.Drugim aspektem oceny planów jest sieć komunikacyjna, w tym wzakresie kształtowania układu „krótkich dróg” sprzyjających poruszaniusię po mieście pieszo lub rowerem. Przy tej ocenie, bardziej nawetniż przy ocenie poprzedniej, należy brać pod uwagę istniejącezainwestowanie.Pierwszym spostrzeżeniem w ramach tej oceny jest pozostawianiekształtowania się sieci komunikacyjnej na wielu obszarach zabudowymieszkaniowej w ręku właścicieli, inwestorów itp.21