ŚWIADEcTWA cHArAKTErYSTYKI ENErGETYczNEJ - Polska Izba ...

listy do redakcjiOdpowiada Anna Macińska – dyrektor Departamentu Prawno-Organizacyjnego GUNBProwadzenie robót budowlanych na działkachzarządzanych przez wspólnoty mieszkanioweChciałbym prosić o wyjaśnienie sprawy wydawania pozwoleńna budowę w kontekście własności nieruchomości wewspólnotach mieszkaniowych.W ostatnim czasie powstało wiele wspólnot mieszkaniowych,z których nie wszystkie mają prawo do dysponowanianieruchomością na cele budowlane. W praktyceoznacza to, że wykonując prace na działce, na której stoibudynek posiadający kilkudziesięciu właścicieli, musimyuzyskiwać zgodę wszystkich właścicieli i trudno rozpocząćnp. remont.Zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawobudowlane (Dz.U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) pozwoleniena budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożyłoświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanymprawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.W myśl art. 3 pkt 11 ustawy – Prawo budowlane prawo dodysponowania nieruchomością na cele budowlane jest tytułemprawnym wynikającym z prawa własności, użytkowania wieczystego,zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunkuzobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywaniarobót budowlanych. Zgodnie z ww. przepisem prawo to możeposiadać także osoba niebędąca właścicielem nieruchomości, np.jeśli uzyska zgodę właściciela bądź wszystkich współwłaścicieli nawykonanie robót budowlanych na ich nieruchomości. W przypadkunieruchomości stanowiącej przedmiot współwłasności inwestorw oświadczeniu o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomościąna cele budowlane wskazuje imię, nazwisko lub nazwęoraz adres współwłaścicieli, oraz ich zgodę na wykonywanie robótbudowlanych, objętych wnioskiem o pozwolenie na budowę.Należy zauważyć, że dla nieruchomości wspólnych znajdującychsię we władaniu wspólnot mieszkaniowych decyzje w sprawachnieruchomości wspólnej, przekraczające zwykły zarząd, podejmująwłaściciele lokali w uchwale. Natomiast decyzje mieszczącesię w granicach zwykłego zarządu podejmuje, gdy jestustanowiony, zarząd lub zarządca. Jeżeli właściciele lokalibezpośrednio sprawują zarząd nieruchomością wspólną(co może mieć miejsce w małych wspólnotach mieszkaniowych),to sami podejmują decyzje mieszczące się w granicachzwykłego zarządu.Zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 4 i 5 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.)do czynności przekraczających zwykły zarząd należą: zmianaprzeznaczenia części nieruchomości wspólnej, udzielenie zgodyna nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, naustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwienadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalemoraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstaniaodrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego.Przy czym wykaz czynności przekraczających zakres zwykłegozarządu, określony w art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali,nie jest zbiorem zamkniętym. Właściciele mogą (w umowie lubuchwale) określić, które czynności, z wyjątkiem wymienionychw art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali, są dla nich ważnei z tego względu będą, w odniesieniu do ich nieruchomościwspólnej, traktowane jako czynności przekraczające zakres zwykłegozarządu.W myśl art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali do podjęciaczynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, np.wykonania ww. robót budowlanych, potrzebna jest uchwaławłaścicieli lokali, wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynnościoraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawieraniaumów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłegozarządu w formie prawem przewidzianej. W takim przypadkuuprawnienie zarządu do złożenia oświadczenia o posiadanymprawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlanepowinno wynikać ze zgody wszystkich współwłaścicieli, wyrażonejw uchwale.Natomiast, jeżeli w obrębie nieruchomości wspólnej mają byćwykonywane roboty budowlane, które nie powodują trwałychzmian funkcji nieruchomości wspólnej, nie są związane zezmianami we własności i nie są równoznaczne z zadysponowaniemnieruchomością lub jej częścią, to wyrażenie zgody naprzeprowadzenie tych czynności mieści się w granicach zwykłegozarządu nieruchomością wspólną i wobec tego decyzjęmoże samodzielnie podjąć zarząd lub zarządca we wspólnotach,w których zarząd nie jest sprawowany bezpośrednio przezwłaścicieli lokali.W celu uzyskania szczegółowych informacji dotyczących przepisówustawy o własności lokali należy zwracać się do DepartamentuStrategii Budownictwa i Mieszkalnictwa MinisterstwaInfrastruktury.Niniejszy tekst nie stanowi wykładni prawa i nie jest wiążący dla organówadministracji publicznej orzekających w sprawach indywidualnych.32INŻYNIER BUDOWNICTWA