San Diego Yu Yu, November 16, 2016

不 動 産 Q & A
Real Estate
売 却 の 際 の 税 金
ほしな
保 科 みゆき 不 動 産 エージェント
保 科 みゆき
Remax エージェント。1982 年 より
San Diego 在 住 。1988 年 9 月 より 「 不
動 産 Q & A」を 執 筆 。ご 質 問 、ご 希 望 の
ある 方 は ☎ 858-551-1140 ( 代 表 )、
☎858-335-3376 ( 日 本 語 直 通 ) まで。
BRE#00991091
家 を 売 却 する 際 に 税 金 はどれくらいかかる
のでしょうか? 自 宅 であれば 税 金 はかからな
いと 聞 いたのですが?
ホームオーナーが 自 宅 を 売 却 する 場 合 は、
一 律 免 税 となります。1997 年 に 制 定 された
キャピタルゲイン 免 税 を 受 けるには、 売 却 前
の5 年 間 のうち 最 低 2 年 間 はオーナーが 居 住
していることが 条 件 とされています。
去 年 1 年 間 、 私 たちは 日 本 に 滞 在 し、その
間 、 息 子 とそのルームメイトに 貸 していたので
すが、 売 却 前 に 2 年 間 住 まないとその 免 税 を
受 けることができないのでしょうか?
過 去 5 年 間 で、 居 住 年 数 が 2 年 を 超 えて
いれば 自 宅 売 却 の 範 囲 となります。この 2 年
間 (24 か 月 または 730 日 間 ) の 制 約 は 継 続 し
ている 必 要 がないとされ、 過 去 5 年 間 の 合
計 居 住 期 間 により 免 税 措 置 を 受 けることが 可
■ 筆 者 閑 談 「メッセージ」
能 です。
オーナーが 外 国 人 でも 対 象 になりますか?
外 国 人 がオーナーの 場 合 、 売 却 時 にエスク
ロー 会 社 によりホールドされる 税 金 がかかる
と 聞 きましたが?
居 住 用 住 宅 の 売 却 の 免 税 に 際 しては、オー
ナーの 国 籍 は 関 係 ありませんが、バケーショ
ンホームはこの 免 税 の 対 象 外 となりますので
ご 注 意 ください。
5 年 ほど 前 に 購 入 したコンドミニアムはレン
タルに 出 したこともなく、 日 本 とアメリカを 行 っ
たり 来 たりしていますが、あくまで 自 分 たちの
住 まいとして 使 っていました。 税 金 のかからな
い 自 宅 売 却 の 範 囲 にはならないでしょうか?
オーナー 居 住 の 家 とバケーションホームの
判 別 には 下 記 のリストを 参 考 にしてください。
免 税 を 受 けたい 物 件 住 所 は、 下 記 のリストと
自 分 の 気 持 ちをうまく 伝 えられなくて、がっかりする
ことがあります。 相 手 に 送 るメッセージ、 大 切 にしたい
です。
同 じでしょうか?
・ USPS 郵 便 住 所
・ 選 挙 票 の 登 録 住 所
・ 税 金 申 告 に 使 われている 住 所
・ 運 転 免 許 証 や 車 の 登 録 住 所 など
※ 短 期 間 のバケーションは 認 められていま
す。 居 住 期 間 の 証 明 として、パスポートに
記 載 されている 入 国 出 国 の 期 日 証 明 など
が 使 われることもあるようです。
もし 免 税 が 認 められない 場 合 は、どれく
らいの 税 金 がかかるのでしょうか?
居 住 用 住 宅 の 売 却 ではないと 判 断 された
場 合 、 源 泉 徴 収 のかかる 不 動 産 売 却 となりま
す。 通 常 、エスクロー 期 間 中 に 課 税 計 算 が 行
われることはあまりなく、 源 泉 徴 収 税 として、
売 却 価 格 の 13.33%(IRS 国 税 = 10%、FTB
州 税 = 3.33%)がエスクロー 会 社 によりホー
ルドされます。 これは 見 積 もりのホールド 額
であり、 次 の 年 の 税 金 申 告 で 、 購 入 価 格 、 売
却 経 費 、およびリモデルやアップグレード 費
用 などを 申 告 し、 正 しい 税 額 が 調 整 され、リ
ファンドまたは 追 徴 課 税 が 行 われます。
・ ホールド 源 泉 徴 収 額 売 却 価 格 を 基 に 計 算
IRS 国 税 = Sales Price ( 売 買 価 格 )x10%
FTB 州 税 =Sales Price ( 売 買 価 格 )x3.33%
・ 実 際 の 課 税 対 象 額
純 利 益 額 = 売 却 価 格 ―( 購 入 額 + 売 却 経
費 +リモデル 費 用 )
税 率 には 個 人 の 収 入 やその 他 の 条 件 が 適
用 されるため、 売 却 前 に 必 ず 会 計 士 など 専 門
の 方 のアドバイスを 受 けることをお 勧 めしま
す。
IRS 国 税 = 純 利 益 x 0%~ 28% 税 率
FTB 州 税 = 純 利 益 x 0%~ 13.3% 税 率
夫 が 新 しい 職 場 に 移 るため、 売 却 前 の 居
住 期 間 が 2 年 未 満 となりますが、 部 分 的 に
免 税 はされないのでしょうか?
IRS の 居 住 用 住 宅 の 免 税 には 特 別 な 条 件
がいろいろと 紹 介 されています。その 主 なも
のとして、 健 康 、 離 婚 、 死 、 勤 務 先 の 変 更 、
転 勤 、 双 子 以 上 の 出 産 な ど が リストさ れ て お り、
認 められれば 期 間 を 基 にして 免 税 が 計 算 され
ます。
参 考 :IRS のサイト
www.irs.gov/publications/p523/ar02.html
…………………………………………
このコラムではカリフォルニア 州 不 動 産 の 一
般 的 情 報 をお 伝 えしています。 各 ケースのア
ドバイスは 必 ず 専 門 機 関 にご 相 談 ください。
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