molotów, z tego 10 proc. nowych. Trzy lata temu ... - Inwestycje
molotów, z tego 10 proc. nowych. Trzy lata temu ... - Inwestycje
molotów, z tego 10 proc. nowych. Trzy lata temu ... - Inwestycje
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
M<br />
ZDANIEM<br />
EKSPERTA<br />
<strong>Inwestycje</strong><br />
76<br />
Dzisiejszy rynek jest<br />
znacznie bardziej wymagający<br />
niż jeszcze<br />
przed ponad rokiem,<br />
zarówno jeśli chodzi<br />
o odbiorcę końcowego, nabywców<br />
mieszkań, jak i innych uczestników<br />
<strong>tego</strong> <strong>proc</strong>esu, w tym deweloperów.<br />
Deweloperzy budujący mieszkania szukają<br />
oszczędności, a patrząc z szerszej<br />
perspektywy czasowej – większego zysku<br />
i ograniczenia ryzyka korekty cenowej<br />
lub braku oczekiwanych wzrostów<br />
cen mieszkań. Dla<strong>tego</strong> z punktu widzenia<br />
kosztowego bardziej opłacalne<br />
będzie nabycie gruntu rolnego i przekształcenie<br />
go na własną rękę, ponieważ<br />
wartość takiego terenu liczona jest<br />
według możliwości produkcji rolnej<br />
lub według średnich cen okolicznych<br />
transakcji gruntowych. Jeżeli działki<br />
zostały już przekształcone, to ich cena<br />
może być wyższa niż zwykłej ziemi rolnej.<br />
Nie zapominajmy jednak o innych<br />
uwarunkowaniach, takich jak faktyczne<br />
możliwości wybudowania osiedla<br />
mieszkaniowego na danym terenie,<br />
a to oznacza np. tyle, że areał ma co<br />
najmniej studium zagospodarowania<br />
przestrzennego. Odrębną kwestią jest<br />
natomiast infrastruktura, a tu wszystko<br />
zależy od <strong>tego</strong>, jakimi nakładami fi nansowymi<br />
dysponujemy i w jakim czasie<br />
gmina lub inwestor będzie mógł rozpocząć<br />
<strong>proc</strong>es inwestycyjny. Ostatecznie<br />
o wszystkim decyduje analiza opłacalności<br />
dla danego projektu i strategia,<br />
jaką reprezentuje fi rma.<br />
Jeśli chodzi o centra i parki handlowe<br />
sytuacja jest zupełnie inna, ponieważ<br />
ten rynek rządzi się nieco innymi pra-<br />
styczeń–luty 20<strong>10</strong><br />
Grunty<br />
przed rynkową odwilżą<br />
CO SIĘ BARDZIEJ OPŁACA DEWELOPEROM PLANUJĄCYM BUDOWĘ OSIEDLA<br />
MIESZKANIOWEGO, BIUROWCA LUB CENTRUM HANDLOWEGO – KUPIENIE<br />
GRUNTU INWESTYCYJNEGO Z PEŁNĄ INFRASTRUKTURĄ, PRZYGOTOWANEGO<br />
POD TAKĄ ZABUDOWĘ, CZY MOŻE TAŃSZEGO GRUNTU ROLNEGO I JEGO<br />
ODROLNIENIE NA WŁASNĄ RĘKĘ?<br />
wami. O wyborze lokalizacji decyduje<br />
tu głównie saturacja rynku, siła nabywcza,<br />
możliwości komunikacji miejskiej<br />
oraz, oczywiście, zainteresowanie najemców.<br />
Na pewno ze względów budżetowych<br />
bardziej opłacalne byłoby zakupienie<br />
gruntu rolnego, jednakże <strong>tego</strong><br />
rodzaju przedsięwzięcie wymaga źródła<br />
fi nansowania, a żeby je uzyskać, trzeba<br />
otrzymać pozwolenie na budowę<br />
i mieć podpisane umowy przedwstępne<br />
najmu na dużą część powierzchni handlowej,<br />
nie wspominając o środkach<br />
własnych na zakup gruntu.<br />
Deweloperzy powierzchni biurowych<br />
nie mają <strong>tego</strong> problemu, ponieważ<br />
większość lokalizacji spełniających<br />
wymagania dla <strong>tego</strong> typu budynku<br />
znajduje się w centrach miast lub obszarach<br />
przemysłowych, takich jak np.<br />
Służewiec Przemysłowy w Warszawie.<br />
Szczególnie ważna kwestia polega na<br />
tym, w jakim czasie zwraca się inwestycja<br />
w grunt rolny, nabyty z zamiarem<br />
jego odrolnienia? Najprościej mówiąc,<br />
inwestycja taka zwraca się w momencie<br />
jego sprzedaży po przekształceniu,<br />
a to nie powinno trwać dłużej niż 3–6<br />
miesięcy. Znane są jednak przypadki,<br />
gdy cały <strong>proc</strong>es trwał znacznie dłużej.<br />
Czas ten może ulec wydłużeniu przez<br />
opieszałość urzędniczą, co w Polsce<br />
ciągle jest, niestety, normą, a nie wyjątkiem<br />
od reguły. Inne czynniki, które<br />
mogą wydłużyć lub wręcz uniemożliwić<br />
<strong>proc</strong>es nabycia i odrolnienia wybranego<br />
terenu, to roszczenia lub prawo<br />
pierwokupu.<br />
Zakładając, że teren zostanie odrolniony<br />
z powodzeniem w okresie np. 12<br />
miesięcy i biorąc pod uwagę wszyst-<br />
kie koszty, zysk z <strong>tego</strong> typu transakcji<br />
może być 5-, <strong>10</strong>-krotny, a zdarzają się<br />
sytuacje, w których ten wskaźnik jest<br />
jeszcze wyższy. Bezpośrednio zależy to<br />
od <strong>tego</strong>, co w przyszłości będzie można<br />
tam zbudować: dom jednorodzinny,<br />
wielorodzinny, magazyn itd.<br />
Każdy inwestor zadaje sobie pytanie,<br />
jaka lokalizacja jest dla gruntów najkorzystniejsza<br />
z punktu widzenia inwestycyjnego?<br />
Zanim zaczniemy rozważać,<br />
ile planujemy zarobić na zakupie gruntu<br />
na cele inwestycyjne, naprawdę polecam,<br />
aby rzetelnie zastanowić się, ile<br />
jesteśmy w stanie stracić. Kupując grunt<br />
pod inwestycje, trzeba wziąć pod uwagę<br />
wszystkie wcześniej opisane czynniki,<br />
a dodatkowo uwzględnić aktualną<br />
sytuację rynkową. Jeśli jednak należymy<br />
do inwestorów długotermi<strong>nowych</strong><br />
i liczymy się ze sprzedażą nawet za 3–5<br />
lat, to raczej nie ma obaw, że narazimy<br />
się na straty.<br />
Najlepszą inwestycją dzisiaj byłoby<br />
zakupienie gruntu pod budownictwo<br />
jedno- lub wielorodzinne, dobrze skomunikowanego<br />
lub położonego w bliskiej<br />
odległości od planowanej drogi<br />
szybkiego ruchu łączącej centrum miasta<br />
z przedmieściami. Plusem byłoby<br />
sąsiedztwo parku krajobrazowego,<br />
pola golfowego, komunikacji miejskiej<br />
(kolej, autobus). Dzisiejsze ceny są na<br />
tyle atrakcyjne, że warto szukać okazji,<br />
a perspektywa pojawienia się obwodnic<br />
i <strong>nowych</strong> dróg dojazdowych w dużych<br />
miastach Polski tylko wzmacnia spodziewany<br />
zysk z inwestycji w grunty. �<br />
Daniel Puchalski,<br />
dyrektor Działu Gruntów<br />
Inwestycyjnych, Colliers International
Change language