부동산 파트너 2020년 6월호

부동산 전망
회복 전망 엇갈려
신종 코로나 바이러스
“ 미국 부동산도 감염시켰다.”
코로나19로 상업용 부동산
침체 위험 증가
신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산으로 미국
상업용 부동산시장의 침체 위험이 증가하고 있다는 경고
가 나왔다. 전문가들은 ‘미국 상업용 부동산 시장 현황 및
시사점’ 보고서에서 “코로나19 확산이 기업이익을 더욱 위
축시킬 경우 상업용 부동산시장 정체는 더욱 장기화할 것”
이라고 예상했다.
미국 상업용 부동산은 지난 2016년 이후 가격 상승률이
연평균 2% 수준에 그치며 수익률이 하락 추세를 보인다.
기업이익이 정체하며 수익이 부진한 탓이다. 미국 상업용
부동산 시장에서 기업이익 증가율은 부동산 가격 증가율
을 약 3분기 선행한다.
글로벌 금융위기 이후 빠른 회복세를 보이던 미국 세후
기업이익은 2012년 이후 연간 약 1조7천억달러~1조8천억
달러 사이에서 정체되고 있다. 문제는 미국 상장기업의 올
해 업황 전망이 지난해 상반기 이후 중소기업을 중심으로
악화하는 가운데 코로나19 확산까지 겹쳤다는 점이다. 미
국 S&P500지수와 러셀2000지수 편입 기업의 올해 예상
주당 순이익(EPS)이 최근 하락 추세를 보인다. 특히 중소
기업 위주의 러셀2000 지수 편입 기업의 EPS가 더욱더 빠
르게 하락했다.
필라델피아 연준의 경제전망 전문가 설문조사에서도 올
해 기업이익 전망이 지난해 1분기 조사 때는 약 2조2천억
달러였는데 지난해 4분기에는 1조9천억달러로 낮아졌다.
여기에 코로나19 확산으로 기업실적이 크게 악화하면 상
업용 부동산에서 발생하는 현금흐름이 악화하며 상업용
부동산 대출 연체율이 빠르게 증가할 위험이 있다는 지적
이 나온다.
상업용 부동산 대출 연체율은 1990년~1991년 불황기에
는 10% 이상, 글로벌 금융위기 시에는 9%에 가까운 수준
으로 상승했다. 경기하강이 본격화될 경우 연체율도 빠르
게 증가할 수 있다.
5월 들어 상업 부동산 소유자 중 모기지 원리금을 제때
08 JUNE 2020