Afisha Magazine | January 2024
Happy New Year!
Happy New Year!
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
тел. (971) 238-4687<br />
недвижимость<br />
ищет наиболее выгодные способы<br />
владения уже имеющейся жилой<br />
недвижимостью.<br />
Поскольку при продаже дома существовавший<br />
у продавца кредит гасится и прекращается,<br />
то новый оформляется уже<br />
по новой фактической стоимости: 8%+,<br />
вынуждая нового заемщика либо покупать<br />
так называемые “поинты”, либо выбирать<br />
кредитные программы “3-2-1” или “2-1”<br />
и им подобные, позволяющие в первые<br />
год-два вносить ежемесячные платежи<br />
по значительно более низкой процентной<br />
ставке в сравнении с обычной, действовавшей<br />
на день оформления кредита.<br />
Также при покупке дома у продавца<br />
с непогашенным FHA-займом таковой<br />
очень часто можно позаимствовать (loan<br />
assumption), переведя на себя все его<br />
условия — от непогашенной части займа<br />
до процентной ставки по нему (если она<br />
уж сильно заманчива, например, 3-3.5%+/-<br />
годовых). При этом, правда, придется<br />
сообразно внести первоначальный взнос,<br />
который будет составлять разницу между<br />
ценой продажи этого дома и остатком<br />
непогашенной части займа. Так, при цене<br />
дома по договору $500,000 и перенимаемой<br />
у продавца непогашенной им части<br />
FHA-займа в размере $400,000 размер<br />
первоначального взноса составит $100,000,<br />
или 20% вместо минимально возможных<br />
этой программой 3.5%. Поэтому нужно<br />
хорошо отдавать себе отчет в том, что<br />
перенятие такого типа займа у продавца<br />
делается не для того, чтобы внести минимально<br />
возможный первоначальный взнос<br />
(для чего на самом деле и призвана эта<br />
Программа), а исключительно для создания<br />
для себя комфортного низкого<br />
ежемесячного платежа. Не забывайте,<br />
что в таком случае необходимы весьма<br />
приличные собственные накопления.<br />
Также подобный ход отнюдь не мешает<br />
покупателю предъявлять продавцу требования<br />
об устранении выявленных в доме<br />
недостатков и/или вести переговоры о соразмерном<br />
снижении цены дома в случае<br />
его низкой оценки оценщиком.<br />
Почти повсеместное распространение<br />
сейчас приобретают также и Программы<br />
содействия во внесении первоначального<br />
взноса (Downpayment assistance). Их неоспоримое<br />
преимущество в том, что они<br />
позволяют не иметь практически никаких<br />
накоплений при покупке дома, особенно<br />
в ситуации, когда продавец желает оказать<br />
покупателю содействие в оплате его расходов<br />
по закрытию сделки (closing costs)<br />
полностью или в части. Нужно лишь найти<br />
лендера, аккредитованного при таких<br />
Программах, чтобы в комфортном режиме<br />
оформить подобный займ. Изначально<br />
предоставляемая Вам таким образом<br />
денежная сумма в виде «предоплаченного»<br />
первоначального взноса (как правило,<br />
не превышающего 5-10%) оформляется<br />
как второй займ в дополнение к основному<br />
(который 90-95% соответственно). То есть<br />
такое «содействие» (assistance) бывает двух<br />
видов: прощаемый займ и возвращаемый.<br />
Они могут изначально отличаться<br />
по размеру так называемого «содействия»<br />
и по обязательному (!) последующему<br />
сроку владения домом. Например, если<br />
Вы оформляете так называемый «прощаемый»<br />
(forgivable) займ и проживаете<br />
потом в этом доме не менее 10 лет,<br />
то сумма такого «содействия» обнуляется<br />
будто бы Вы ее выплатили. В случае же<br />
продажи дома ранее такого срока это<br />
считается нарушением условий «содействия»<br />
и тогда эта сумма в полном объеме<br />
причитается к возврату и даже, возможно,<br />
с какими-то сопутствующими штрафными<br />
санкциями. При оформлении «возвращаемого»<br />
займа размер «содействия»,<br />
как правило, ниже и сроки по его возврату<br />
тоже намного короче.<br />
Пока еще всем известный способ максимальной<br />
оптимизации использования<br />
собственного жилого пространства в виде<br />
ADU (accessory dwelling unit), или «тещин<br />
дом», не получил широкого распространения<br />
в СМИ, но мы полагаем, что это уже<br />
не «за горами». Кроме того, что, пожалуй,<br />
единственным минусом этого подхода<br />
является появление в непосредственной<br />
близости к Вашему жилому пространству,<br />
как правило, незнакомых соседей,<br />
в остальном у него одни плюсы:<br />
• наличие такого отдельного жилого<br />
пространства — будь то переоборудованный<br />
подвал или гараж, а также<br />
постройка отдельного небольшого жилого<br />
здания или пристроя к основному<br />
дому — позволяет получать регулярный<br />
дополнительный доход от сдачи его<br />
в аренду. Конечно же, нужно соблюдать<br />
все необходимые Правила переоборудования/строительства<br />
такого объекта,<br />
но положительный финансовый эффект<br />
от его наличия тяжело переоценить.<br />
При этом в случае если зонирование<br />
(zoning) Вашего участка все-таки позволяет<br />
иметь такое на нем, то далее остается<br />
только внимательно изучить CC&Rs<br />
(covenants, conditions & restrictions)<br />
при их наличии на предмет разрешенной<br />
срочности такой аренды — краткосрочная<br />
(почасово/посуточно) и/<br />
или долгосрочная (помесячно и дольше)<br />
для максимальной эффективности;<br />
• при последующей продаже дома с узаконенным<br />
ADU Вы получаете значительную<br />
прибавку к общей стоимости,<br />
поскольку продаете дом с существующим<br />
или потенциальным арендным<br />
бизнесом в нем;<br />
• при наличии большого количества<br />
членов семьи или часто посещающих<br />
Вас родственников/гостей вовсе<br />
необязательно переезжать в другой дом<br />
для более комфортного обустройства<br />
в нем всех этих домочадцев. В таком<br />
случае по согласованию с ними можно<br />
выделить им такое отдельное жилое<br />
пространство, что очень часто позволяет<br />
снизить систематическую психологическую<br />
напряженность в доме.<br />
Затраты на переоборудование/строительство<br />
ADU в зависимости от муниципалитета<br />
и стоимости всевозможных<br />
разрешений (permits), как правило,<br />
колеблются в пределах $100,000-200,000,<br />
что практически в любом штате ниже стоимости<br />
покупки еще одного дома, поэтому<br />
у этого способа оптимизации практически<br />
нет альтернативы. Также это — потенциально<br />
финансируемый проект, на который<br />
Вы можете использовать уже имеющийся<br />
equity от Вашего дома.<br />
Это — лишь одни из немногих способов<br />
решения серьезных задач с недвижимостью<br />
в кажущиеся неопределенными<br />
и очень сложными времена. Но при работе<br />
с профессионалами Вы решите их быстро<br />
и эффективно!<br />
Всегда рады ответить на Ваши<br />
вопросы!<br />
Материал подготовил<br />
риелтор<br />
Александр Сорокин<br />
(Kelly Right Real Estate)<br />
503-863-9369<br />
Ваш риелтор в штатах Флорида,<br />
Орегон, Вашингтон<br />
и на острове Самуи в Таиланде<br />
<strong>January</strong> №486 «<strong>Afisha</strong>» | 21