LOV ØNSKES - FlipMaker

More documents

Recommendations

Info

vil der ikke være anført nogen adkomsthaver, idet fogedretten ikke i forbindelse med tinglysningen af tvangsauktionen skal give besked om, hvem der er køber af ejendommen. Når skifteretten så anmoder om tinglysning af konkursdekret på en sådan ejendom, vil Tinglysningsretten med rette afvise denne. Skifteretten har – sådan som det digitale tinglysningssystem er opbygget – ikke muligheder for på anden måde at tinglyse dekretet. Det er herefter op til kurator at foretage de fornødne skridt til at sikre tinglysning på de faste ejendomme, som tilhører konkursboet. tINGLySNING AF AuKtIONSSKøDE Ved køb af fast ejendom på en tvangsauktion vil den normale fremgangsmåde være, at erhververen – eller den erhververen har videresolgt ejendommen til – anmoder fogedretten om, at der udstedes et auktionsskøde med henblik på, at dette bliver tinglyst som adkomst. Auktionsskødet udstedes, når det godtgøres, at auktionsvilkårene er opfyldt, jf. retsplejelovens § 580, stk. 1, 1. pkt. Fogeden er ikke forpligtet til at foranledige skødet tinglyst. Det er derimod den, til hvem skødet er udstedt, der må sikre, at dette sker. Auktionsskødet kan tinglyses digitalt, jf. Tinglysningsrettens vejledning om 36 ADVOKATEN 01/11 Jakob a. ebbeNSgaarD 2010: Dommerfuldmægtig i Sø- og Handelsretten 2005: Kammeradvokaten/advokatfirmaet Poul Schmidt 2005: Cand.jur. fra Københavns Universitet 2003: BA.jur. fra Aarhus Universitet tinglysning af auktionsskøde i tingbogen. Såfremt skyldneren forinden konkursen har erhvervet en ejendom på tvangsauktion, kan kurator på konkursboets vegne foranledige auktionsskøde udstedt og tinglyst, jf. konkurslovens § 32. Problemet med denne fremgangsmåde vil imidlertid for det første være det ulogiske i, at boet får skøde på ejendommen, når formålet med konkursbehandlingen jo netop er at afhænde boets aktiver og fordele provenuet blandt kreditorerne, jf. konkurslovens § 38. Endvidere vil det ofte medføre et uforholdsmæssigt pres på konkursboets likviditet, såfremt skyldneren ikke forinden har opfyldt auktionsvilkårene, idet konkursboet i så fald selv vil skulle opfylde vilkårene, inden der kan udstedes auktionsskøde. Dertil kommer, at konkursboet skal svare tinglysningsafgift efter tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 1, hvilket også vil belaste konkursboets likviditet. Det er ikke sjældent forekommende, at det eneste aktiv i et konkursbo er en fast ejendom, og i disse situationer vil der ikke være midler til at opfylde auktionsvilkårene eller betale en eventuel tinglysningsafgift. Endelig vil konkursboet ikke være berettiget til at få udstedt auktionsskøde, såfremt skyldneren inden konkursen har afhændet ejendommen til tredjemand. Dermed vil kurator være afskåret fra via denne fremgangsmåde at ekstingvere en tidligere aftaleerhververs rettigheder. tINGLySNING AF AuKtIONSBOGEN Så længe der ikke er udstedt og tinglyst auktionsskøde, har enhver – herunder en kurator i et konkursbo – mulighed for at lade auktionsbogen, der dokumenterer auktionens forløb, lyse som betinget adkomst på ejendommen som grundlag for efterfølgende tinglysning af transportskøde, udlæg, konkurs m.v., jf. U 1985.969 V og U 1980.944 Ø samt utrykt V.l.K. b-1970-00 (refereret i U 2002b.370). Såfremt en tvangsauktionskøber overdrager ejendommen til en aftaleerhverver, vil erhververen have en naturlig interesse i at få lyst auktionsbogen og transportskødet, idet han ellers risikerer, at auktionskøberen ikke respekterer overdragelsen og i stedet selv får udstedt auktionsskøde eller (dobbelt-) overdrager retten til at få udstedt auktionsskøde til tredjemand. Derudover er aftaleerhververen ikke beskyttet mod overdragerens kreditorer, herunder overdragerens konkursbo. ligeledes vil en kreditor eller et konkursbo have interesse i at tinglyse auktionsbogen, idet der dermed åbnes mulighed for at tinglyse arrest, udlæg, konkurs m.v. Tinglysning af auktionsbogen kan imidlertid kun gennemføres via det digitale tinglysningssystem ved at anmelde den under ekspeditionstypen “auktionsskøde” og samtidig begære tinglysning med frist til at indhente auktionsskøde fra fogedretten. Så snart anmeldelsen er modtaget i tinglysningssystemet, kan skifteretten foretage elektronisk anmeldelse af konkursdekretet. Kurator skal dog være opmærksom på, at der skal svares tinglysningsafgift for lysning af auktionsbogen, når den lyses som “auktionsskøde”. Dette gælder også, når der umiddelbart efter anmeldes et konkursdekret til tinglysning. Konkursboet vil således også i denne situation løbe ind i de samme likviditetsmæssige vanskeligheder som beskrevet ovenfor. Derudover vil der opstå det yderligere problem, at der skal betales ny fuld tinglysningsafgift, når det endelige auktionsskøde tinglyses, medmindre erhververen efter auktionsbogen og auktionsskødet er den samme. Dette vil imidlertid sjældent være tilfældet i konkurssituationen, hvor konkursboet som regel har afhændet ejendommen til tredjemand, og det endelige skøde skal udstedes til denne.
De manglende muligheder for at tinglyse konkursdekretet, uden at konkursboet pålægges tinglysningsafgift, vil i praksis føre til, at kurator ikke foranlediger konkursdekret tinglyst på de pågældende ejendomme. Dette er af åbenlyse grunde uhensigtsmæssigt. mEDDELELSE tIL FOGEDREttEN? Kurator har mulighed for at give meddelelse om konkursen til fogedretten med henblik på at hindre, at fogedretten udsteder auktionsskøde uden kurators samtykke I praksis har det vist sig, at flere fogedretter har accepteret at modtage sådanne meddelelser. Dette er imidlertid betænkeligt af flere grunde. For det første er det tvivlsomt, om fogedretten har hjemmel hertil. Fogedretten vil f.eks. næppe være berettiget til at nægte en aftaleerhverver, der har erhvervet ejendommen fra skyldneren, inden konkursdekretet blev afsagt, at få udstedt auktionsskøde, hvis han anmoder herom, og tvangsauktionsvilkårene i øvrigt er opfyldt. Hvis kurator vil hindre dette, må han sørge for at få lyst konkursdekretet, inden aftaleerhververen lyser sin adkomst, jf. tinglysningslovens § 1, stk. 2 Derudover er meddelelse til fogedretten ikke tilstrækkelig, såfremt der allerede er udstedt auktionsskøde, og dette blot endnu ikke er tinglyst. Endelig risikerer fogedretterne at ifalde erstatningsansvar, såfremt det lykkes en skyldner eller tredjemand på grund af en fejl i fogedretten at erhverve auktionsskøde. FøR tINGLySNING AF AuKtIONSBOG OG DEKREt Inden boet tager skridt til at tinglyse udskrift af auktionsbogen og konkursdekret, bør boet overveje, om det overhovedet har en interesse i at indtræde i auktionskøbers ret, jf. konkurslovens § 55 Dette vil nemlig ikke nødvendigvis være tilfældet, når auktionsvilkårene fortsat ikke er opfyldt. Hvis konkursboet indtræder, men ikke kan opfylde vilkårene, vil resultatet kunne blive en misligholdelsesauktion, og i det omfang auktionssælgeren derved lider et tab, vil han kunne rette kravet mod boet som massekrav, jf. konkurslovens § 56, stk. 1 Det må anses som uafklaret, hvorvidt kurators anmodning om lysning af auktionsbogen medfører, at han derved anses som indtrådt i auktionskøbet. EN FREmtIDIG LøSNING Som det fremgår af artiklen, er kurator og skifteretterne stillet over for et særligt problem, når et konkursbo omfatter en fast ejendom, hvor skyldneren ikke i tinglysningssystemet er anført som adkomsthaver. Ifølge tinglysningslovens § 13, stk. 2, kan justitsministeren bestemme, at meddelelse om andre afgørelser end udlæg, arrest, salg på tvangsauktion og konkurs, der træffes af en domstol, skal anmeldes til tinglysning af denne. I følge forarbejderne til denne bemyndigelsesbestemmelse, kan der blive tale om at udvide retternes adgang til at foretage digital tinglysning af netop auktionsskøder. Denne mulighed er endnu ikke benyttet En fremtidig løsning på problemet kunne således være, at justitsministeren med hjemmel i tinglysningslovens § 13, stk. 2, udvidede adgangen for retterne til også at tinglyse auktionsbogen Det er dog i den forbindelse nødvendigt at være opmærksom på det forhold, at auktionen afholdes i fogedretten, mens afgørelsen om konkurs afsiges i skifteretten. Det kunne være yderst hensigtsmæssigt, at reglerne blev udformet således, at der kunne foretages én samtidig anmeldelse af begge afgørelser, og at denne blev foretaget af skifteretten efter anmodning fra kurator. Om der i ordlyden af konkurslovens § 13, stk. 2, der taler om, a “afgørelser, der træffes af en domstol, skal anmeldes til tinglysning af denne”, er hjemmel til en sådan ordning i det storkøbenhavnske område, hvor konkurssagerne behandles af Sø- og Handelsretten, jf. konkurslovens § 4, vil det dog være for vidt at komme ind på her. www Et uddybende notat med henvisninger til litteratur og praksis kan findes på Sø- og Handelsrettens hjemmeside: www.domstol.dk/soehandelsretten. ADVOKATEN 01/11 37
Page 1 and 2: u D G I V e T a F a D V O K a T S a
Page 3 and 4: Spar tid og penge på tryk, print o
Page 5 and 6: Den etiske udfordring HAR DU TAlT M
Page 7 and 8: Få dækket et helt års obligatori
Page 9 and 10: Digital diktering er ikke blot en d
Page 11 and 12: Forsvarsadvokaternes formand ser in
Page 13 and 14: ADVOKATEN 01/11 13
Page 15 and 16: ADVOKATEN 01/11 15
Page 17 and 18: Danmark har vi i mange år ikke vil
Page 19 and 20: hvad de ville kunne have fået ud a
Page 21 and 22: A F l A R S H A l G R E E N , A D V
Page 23 and 24: ccbe’S HumaN rigHtS awarD Siden 2
Page 25 and 26: Begge landsretter har måttet give
Page 27 and 28: VIRK.DK VIRKER OPKVIKKENDE NÅR ÅR
Page 29 and 30: “ Demokrati, retsstatsprincippet
Page 31 and 32: Hans Skov christensen i en nøddesk
Page 33 and 34: “ Det er en indsats, som vi i den
Page 35: Det kan være en besværlig sag for
Page 39 and 40: ningsmæssig rådgivning” omfatte
Page 41 and 42: NYE ADVOKATER Rasmus Hannibal Edber
Page 43 and 44: UDlEVEREDE bESKIKKElSER Helle Loren
Page 45 and 46: ER DU NY ADVOKAT? SÅ SE HER! ÅRSF
Page 47 and 48: fik du ikke advokaten? Hvis du ikke

LOV ØNSKES - FlipMaker

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?