Andelsbolig Nyt marts 2020

Andelsbolig Nyt 

- Nyheder og rådgivning til landets andelsboligforeninger 

Marts 2020 

Også i denne udgave: 

TEMA : 

GENERALFORSAMLING 

Vi indførte børnepasning 

og fællesspisning 

Gør generalforsamlingen mindre formel 

A/B Marina Fjordparken er en vigtig del af lokalsamfundet 

Få de store økonomiske beslutninger igennem på generalforsamlingen

Vi valuarvurderer over 400 

andelsboligforeninger årligt 

Skal vi også vurdere din? 

Gratis vejledende værdiansættelse og gennemgang af 

andelsboligforeningen 

Vi deltager gerne på jeres generalforsamling 

Vi arbejder også med at sælge de ejendomme, der danner 

referencer for en valuarvurdering 

Vi vurderer ca. 400 andelsboligforeninger om året 

– overalt i KBH og omegn 

Vi har valuarvurderet andelsboligforeninger i 

de seneste 10 år 

Vi er selvfølgelig medlem af DE 

Se mere på www.staderhverv.dk/valuar 

STAD Erhverv 

Ejendomsmæglere & Valuarer, MDE 

Østerfælled Torv 10. 1. sal 2100 København Ø 

Telefon 32 83 06 10 • valuar@staderhverv.dk • www.staderhverv.dk

Indhold 

TEMA: GENERALFORSAMLING 

12 

7 

12 

Kort Andelsbolig Nyt 

TEMA: GENERALFORSAMLING 

14 

Professor: Gør generalforsamlingen 

mindre formel 

18 

Den store guide til generalforsamlingen 

20 

Brandingekspert: Sådan får I flere til at 

møde op til generalforsamlingen 

14 

24 

5 konkrete råd: Bevar den gode tone 

på generalforsamlingen 

28 

Vi indførte børnepasning og fællesspisning 

34 

Fra Rambøll til andelsboligforening 

38 

Dirigentens rolle på generalforsamlingen 

40 

Foto: Lars Horn 

Også i denne udgave: 

40 

A/B Marina Fjordparken er en vigtig del 

af lokalsamfundet 

45 

Få de store økonomiske beslutninger 

igennem på generalforsamlingen 

48 

Ny boligaftale: Skidt eller kanel for 

andelshaverne? 

28 

4 Andelsportal.dk

Nyt årti – ny boligaftale 

I skrivende stund er en ny boligaftale landet. Aftalen er indgået af regeringen 

sammen med Dansk Folkeparti, SF, Enhedslisten og Alternativet. 

Aftalen skal som udgangspunkt imødegå kortsigtede investeringer i private 

udlejningsejendomme. Men aftalen indeholder også forslag og initiativer 

på andelsboligområdet – og debatten om, hvordan den nye boligaftale 

kan påvirke særligt værdisætningen på andelsboliger raser. På nuværende 

tidspunkt har parterne på andelsboligmarkedet blandede holdninger. Nogle 

kalder den nye boligaftale en gave til andelsbevægelsen – andre mener, at 

andelshaverne kommer til at betale en stor pris for et indgreb, der egentlig 

skulle ramme boligspekulanter. Debatten, som er opstået i kølvandet på 

boligaftalen, centrerer sig om prissætningen på andelsboliger, vurderingsmetoder 

og finansieringsmuligheder af andelsboliger for kommende 

købere. Fronterne er trukket skarpt op, og vi behandler boligaftalen på side 

48 men tager forbehold for, at dette nummer af Andelsbolig Nyt er sendt i 

tryk netop som boligaftalen er præsenteret. På Andelsportal.dk kan du altid 

finde seneste nyt i sagen. 

Der er stadig mange uafklarede spørgsmål i forbindelse med den nye 

boligaftale, som kan give anledning til ekstra debat, når der afholdes 

generalforsamlinger ude i landet. Og det er netop det, dette 

nummer af Andelsbolig Nyt handler om. Vi har nemlig sat fokus på 

den årlige generalforsamling i andelsboligforeningen. Fra side 12 

begynder temaet, og her får du viden og gode råd fra både brandingeksperten, 

professoren og andre andelsboligforeninger til, hvordan I holder en 

god generalforsamling. 

Andelsbolig Nyt 

Udgives af Andelsportal.dk, som er en del af: 

AB Gruppen A / S 

Kristen Bernikows Gade 6 

1105 København K 

Web: www.andelsportal.dk 

E-mail: info@andelsportal.dk 

Tlf: 7733 4000 

Redaktion: Ida Landt Ipsen 

Nynne Pihl Groth 

Maria Carlsen (ansvarshavende) 

Layout: Pernille Svalebæk og 

Eik Franksdottir Mikkelsen 

Oplag: 4.000 

I dette nummer af Andelsbolig Nyt bringer vi også en artikel om den 

nordjyske andelsboligforening A/B Marina Fjordparken. Her blev 

andelshavernes fælles interesse for søsport startskuddet til den 

andelsboligforening, som de i dag bor i. I A/B Marina Fjordparken er 

fællesskabet stort og andelshaverne initiativrige. Det har givet foreningen 

titlen som ‘Årets andelsboligforening 2019’. Læs mere om det blomstrende 

engagement på side 40. 

På redaktionen bliver vi altid glade for kommentarer, idéer og input; dem 

kan du sende til os på info@andelsportal.dk. 

God læselyst og god generalforsamling. 

Maria Carlsen, redaktør 

Er du ikke den rette modtager af 

dette blad? 

Eller har andelsforeningen skiftet formand? 

Så indtast de nye oplysninger på 

www.andelsportal.dk/opdater/ og vi 

opdaterer vores adressekartotek. 

Andelsportal.dk 

5

ANNONCE 

Malerfirmaet HR 

- Hurtigere end de fleste 

SPAR 

10% 

PÅ DIN NÆSTE 

MALEROPGAVE! 

Hos Malerfirma HR ApS er vi specialister i renovering af 

opgange og istandsættelse af flyttelejligheder. Hurtigt og 

effektivt arbejde er vores varemærke, og de gode resultater er 

vores bedste reklame. 

For boligforeninger og private løfter vi malerprojekter, store som 

små, og vi garanterer et professionelt resultat – hver gang! 

Ring på tlf.: 2627 5195! 

Med os på maleropgaven får du: 

Kvalitet til tiden 

En flot finish ned til mindste detalje 

Sublim service 

Konkurrencedygtige priser 

Pottemagerporten 5, 2650 Hvidovre | malerfirmaethr@hotmail.com | +45 2627 5195 | www.facebook.com/malerfirmaethr

KORT Andelsbolig Nyt 

Fra brevkassen på 

Andelsportal.dk: 

Familiemedlemmer som 

håndværkere? 

„Hej, I en privat andelsboligforening med 

19 huse har der flere gange været anvendt 

familiemedlemmer til bestyrelsesmedlemmer 

som ‘håndværkere’. Senest er det 

aktuelt med malerarbejde på carporte og tagudhæng, der 

bliver udført af næstformandens nevø, som ikke er uddannet 

maler, og bliver betalt ‘sort’. 

Der er således intet firma bag, og dermed ingen 

forsikring, hverken hvis han kommer til skade (kravler på 

tagene), eller hvis han laver skade på vores ejendom. 

Bliv kontaktet af en foreningsspecialist fra Danske 

Bank. Samarbejdet mellem Andelsportal.dk og 

Danske Bank er et tilbud til andelsboligforeninger, 

der gerne vil have et nyt tillægslån, omlagt deres 

eksisterende lån eller ønsker en dialog med banken 

om at skifte bank. Servicen kan også benyttes, hvis I 

i jeres forening gerne vil have en idé om, hvad lån til 

kommende projekter koster, og hvad andelshaverne 

skal være villige til at betale for, at projektet kan blive 

en realitet. Læs mere her: 

Foto: Danske Bank 

Få tilbud på lån og finansiering til 

andelsboligforeningen 

www.andelsportal.dk/laan-andelsboligforening 

Er der overhovedet noget at gøre, når flertallet synes, 

det er så dejligt med billig arbejdskraft? 

På forhånd tak.“ 

Svar: 

„Hej, 

Andelsboligforeninger må – lige så lidt som alle andre – 

købe ‘sort’arbejde. 

Det er meget problematisk, at din forening angiveligt ser 

stort på det problem, men du har helt ret i, at det er 

problematisk både i forhold til arbejdsskadesituationen 

og i forhold til mulighederne for at rette krav imod den 

udførende, hvis han forvolder skade på ejendommen. 

Dette fordi der i skadessituationen eller i forbindelse med 

tvist vedrørende mangelfuldt arbejde m.v. vil kunne sås 

tvivl om, hvorvidt den udførende ‘håndværker’ har virket 

som selvstændig leverandør eller som ansat. Ligesom det 

kan blive vanskeligt at bevise, at den pågældende har 

udført arbejderne i det hele taget, hvis han bestrider dette 

i en tvist. 

Andelsboligforeninger, der venter på en ny offentlig 

ejendomsvurdering, skal væbne sig med tålmodighed. 

Seneste udmelding fra 

Vurderingsstyrelsen siger, at det 

først er i 2022, at de offentlige 

ejendomsvurderinger er klar 

til andelsboligforeningerne. 

Læs mere på 

Andelsportal.dk. 

Jeg ville indledningsvis indbringe spørgsmålet for generalforsamlingen 

med forslag om, at foreningen beslutter, at 

den kun må benytte momsregistrerede håndværkere. 

Under debatten kunne du så skærpe retorikken og 

bemærke, at det falder uden for formålet at deltage i 

ulovlige aktiviteter, hvorfor du vil forbeholde dig muligheden 

for at indgive politianmeldelse, hvis den omhandlede 

praksis ikke ophører. 

Med venlig hilsen 

Erik Matthiesen, Advokat (H), Advodan“ 


7


Vurderingsprincippet i landets 

andelsboligforeninger 

40 % 

af andelsboligforeningerne 

(55 % af andelsboligerne) er i dag 

værdisat efter en valuarvurdering. 

25 % 

benytter ejendommens 

anskaffelsessum som 

værdiansætningsprincip. 

Vidste 

du? 

35 % 

af landets andelsboligforeninger benytter den offentlige 

ejendomsvurdering som vurderingsmetode. 

Kilde: Ekspertgruppens rapport med anbefalinger til boligreguleringslovens § 5, stk. 2 

– at det kræver samtykkeerklæring, 

når foreningen udgiver billeder af 

andelshaverne. Billeder af bestyrelsen på 

hjemmesiden eller billeder fra 

arrangementer på Facebook kræver derfor 

en samtykkeerklæring fra de 

fotograferede. 

Udvalg skal se belåning af 

andelsboliger efter i sømmene 

Med den nye boligaftale har boligminister 

Kaare Dybvad Bek (S) ikke kun fremlagt en 

plan for boligreguleringsloven. Som en del af 

aftalen er det også blevet lovet, at boligministeren 

vil nedsætte et udvalg, der skal se på 

muligheder for at skabe bedre finansier- 

ingsvilkår ved køb af andelsboliger. 

33% af danskerne har 

udført frivilligt arbejde i løbet af et år 

– 12 % af de frivillige beskæftiger sig med ”Bolig og 

lokalsamfund”. Den mest frivillige dansker er 35-44 år eller 

65-74 år gammel med hhv. 38 % og 39 % frivillige. 

Kilde: Kulturvaneundersøgelse fra Danmarks Statistik 

2 faktorer, der kan påvirke 

boligsalget 

Et springende punkt for 

andelsboligforeningen er 

naturligvis, om andels- 

boligerne kan sælges 

eller ej. Med andre ord, 

at foreningen har en sund 

omsættelighed af dens boliger. Her spiller 

Finanstilsynets Vækstvejledning en vigtig rolle. Den stiller 

nemlig krav til, hvornår pengeinstitutter må udlåne til en 

andelsbolig. 

Faktor 1: Foreningens værdiansættelse 

Den ene faktor, der kan påvirke omsætteligheden i for- 

eningen, er værdiansættelsen. Er foreningens værdiansættelse 

meget forskellig fra bankens, vil det nemlig være 

svært for en interesseret andelskøber at få godkendt et lån. 

Faktor 2: Lån med variabel rente eller ej? 

Den anden faktor omhandler beslutningen om, hvorvidt 

andelsboligforeningens lån skal være med variabel rente 

eller ej. I Vækstvejledningen er der nemlig nedskrevet, 

at hvis du som andelsboligforening optager et variabelt 

forrentet lån, skal foreningens lån stresstestes. 

Det betyder helt konkret, at pengeinstituttet skal omregne 

foreningens lån til fast rente. Men ikke på én procent, som 

man kan låne til i dag – men hele fire procent løbende over 

30 år. 

Bliv klogere på vækstvejledningen og de faktorer, der kan 

påvirke salget, på Andelsportal.dk: www.andelsportal.dk/ 

nyheder/vaekstvejledning-og-andelsboligen 

TIL SALG 

2. TH. 

8 Andelsportal.dk

Boligminister: 

Gevinst for andelsboliger 

at omdanne tagareal til 

boligareal 

Der er nye boligarealer at finde, hvis man 

kigger opad i de københavnske boligejendomme, 

ifølge boligminister Kaare Dybvad Bek (S). 

Og det gælder også for andelsboligerne, som 

kan få en økonomisk gevinst ved at omdanne 

tagarealerne til boliger. 

,,Vi skal sørge for, at fortætningen bliver endnu 

stærkere. Det bliver ikke særligt godt udnyttet 

endnu,” 

Ordene kommer fra boligministeren, som i et 

interview fortæller, at det i stedet for at bygge 

nyt godt kan betale sig at kigge på fortæt- 

ning af boligmassen. Det betyder, at tørrelofter, 

tagarealer og ekstra etager på eksisterende 

ejendomme kan blive til nye lejligheder. 

..at danskerne tror, at de bruger 

ca. 17 TIMER af døgnet inden 

døre, men en undersøgelse 

foretaget af YouGov viser, at 

danskerne rent faktisk benytter 

90 procent af tiden inden døre – 

svarende til 22-24 TIMER. 

Vidste 

du? 

Har du brug for at tilgå Andelsbolig Nyt 

på computeren eller tabletten? 

Så husk, at du altid kan tilgå både nye og gamle 

udgaver af magasinet på: 

www.andelsportal.dk/andelsbolig-nyt 

Hvad sker der på Andelsportal.dk? 

Overblik: Moderniseringsreglernes 

indvirkning på prissætningen af 

andelsboliger anno 2020 

Skal andelshaverne frygte et prisfald på deres 

andelsboliger? Debatten om 5.2-reglen i boligreguleringsloven 

har i den senere tid skabt bekymring 

hos landets andelsboligforeninger og andelshavere. 

Vi giver dig her et samlet overblik over 

emnet og hvilke faktorer, der kan få indvirkning på 

prisen på andelsboliger. Og så svarer vi på, hvilke 

overvejelser, andelsboligforeninger og andelshavere 

kan gøre sig, og hvilke forholdsregler de 

skal tage op til lovændringen. 

www.andelsportal.dk/nyheder/toilet-pulje-paa-50-millioner 

Læs mere her: 

www.andelsportal.dk/nyheder/moderniseringsregler-prissaetningen-andelsbolig-2020 


9


..at man som andelsboligkøber selv skal have en 

udbetaling på 5 %? De 5 % udregnes fra andel- 

ens værdi og af andelen af foreningens gæld. 

Vil du købe en andel til 1 mio. kroner i en 

andelsboligforening med 10 lige store andele 

og en forening med en gæld på 20 millioner, 

så vil regnestykket se således ud: 

Vidste 

du? 

Foreningen har en gæld på 20 mio. kr. svarende til, at 

hver andelshaver har en andel af gælden på 2 mio. kr. 

I dette tilfælde skal du som køber derfor stille med 5 % af 

de 1 mio. kr. (andelens værdi) + 5 % af 2 mio. kr. (andelen 

af foreningens gæld) = 150.000 kr. 

Andelsportal.dk er også på Facebook 

Følg Andelsportal.dk på Facebook og få ugentlige 

opdateringer om alt fra nye tiltag på andelsboligmarkedet 

til tilbud til landets andelsboligforeninger. 

www.facebook.com/andelsportaldk 

5 % af 2 mio. kr. = 100.000 kr. 

5 % af 1 mio. kr. = 50.000 kr. 

Køber skal stille med 150.000 kr. 

Afskrivning på 

forbedringer 

I andelsboliger afskriver 

man på ’individuelle 

forbedringer’, der er 

foretaget i den enkelte 

andel. Mange andelsboligforeninger 

benytter ABFs afskrivningskatalog, 

men rent faktisk kan afskrivningsmetoderne 

variere fra forening til forening. Derfor er der 

ingen endegyldig facitliste på, hvordan forbedringer 

afskrives, og hvad der betragtes som forbedringer. 

Husk at indhente 3 tilbud 

Vedtager I at gå i gang med et nyt projekt på generalforsamlingen? 

Så husk altid at indhente flere tilbud på 

opgaven. Herved får I ikke kun flere priser på opgaven 

men også flere håndværkeres idé til løsning og udførelse. 

Hos Andelsportal.dk kan I helt uforpligtende 

indhente tilbud hos vores landsdækkende netværk af 

håndværkere og entreprenører: 

www.andelsportal.dk/indsendopgave 

10 Andelsportal.dk

ANNONCE 

Nye vinduer giver mere 

end 

. 

bare en besparelse 

pa varmeregningen 

Kontakt os på telefon: 

81 81 81 54 

Vi benytter 

anerkendte leverandører 

som KPK, Rationel, 

Outline, Outrup 

og Velux. 

Hvis vinduerne i andelsboligforeningen er gamle og slidte, er 

det på tide at overveje et skift til en nyere og mere energirigtig 

model. Ud over at pynte på facaden er nye vinduer 

med til at nedsætte energiforbruget i foreningen. Dertil er 

nye vinduer nemme at vedligeholde og er både isolerende og 

støjdæmpende. 

Ønsker jeres andelsboligforening en faglig vurdering af jeres 

vinduers tilstand, er Stenkilde Tømrer & Entreprise ApS klar 

med råd og vejledning. 

Vi er eksperter i udskiftning af vinduer og døre 

og giver gerne et uforpligtende tilbud på jeres 

renovering. 

ADRESSE 

Benedikte Alle 18, 

2690 Karlslunde 

WEB 

www.stenkilde-toemrer.dk 

www.facebook.com/StenkildeTE 

KONTAKT OS 

Steffen: 81 81 81 54 

Mail: ss@b-s-e.dk 

CVR: 39425378

TEMA MARTS 2020 

Generalforsamling 

E 

n gang om året skal vi til det: Den 

årlige generalforsamling i andelsboligforeningen. 

Det tidspunkt på 

året, hvor andelshaverne skal ud af starthullerne 

og mødes i fællesskab for at stemme 

om alt fra årsrapport, bestyrelsesmedlemmer 

og andelskrone til at høre bestyrelsens beretning 

og debattere nye tiltag i foreningen. 

I nogle andelsboligforeninger er generalforsamlingen 

et tilløbsstykke. I andre andelsboligforeninger 

holder bestyrelsen vejret 

– for hvor mange har egentlig tænkt sig at 

dukke op til aftenens generalforsamling? 

Selvom generalforsamlingen er foreningens 

øverste myndighed, kniber det i flere andelsboligforeninger 

med at få alle andelshavere 

til at engagere sig og møde op på dagen. 

Det er synd, for generalforsamlingen er en 

vigtig begivenhed, hvor andelshaverne kan 

møde deres bestyrelse, se foreningens andre 

beboere i øjnene og sætte deres præg på den 

boligforening, de bor i. 

Hvad er opskriften på en god generalforsamling 

i andelsboligforeningen? Det har 

vi spurgt både en brandingekspert og en 

professor i frivillighed om. De giver gode 

råd til, hvordan generalforsamlingen bliver 

mere hip og mindre formel. 

Vi besøger også A/B Viktoriagade 28-30 i 

København. En forening, som har knækket 

koden og med stor succes har fået fremmødet 

til generalforsamlingen helt i top. 

Opskriften lød blandt andet på pizza og 

børnepasning under generalforsamlingen. 

For at sikre et godt fremmøde er formalia 

vigtigt. Der skal holdes styr på både tale-

ække og afstemningsmetoder, hvis man vil 

undgå uro og konflikter. Med dette tema får 

du derfor også en guide til generalforsamlingen, 

viden om dirigentens rolle og gode 

råd til, hvordan I bevarer den gode tone. 

Generalforsamling 

Substantiv, fælleskøn 

BØJNING -en, -er, -erne 

Betydning: 

årligt møde i en forening, et selskab el.lign. som alle 

(evt. delegerede) medlemmer har adgang til, og 

hvor man drøfter foreningens anliggender, 

godkender regnskab, vælger bestyrelse og træffer 

overordnede beslutninger. 

Kilde: Den Danske Ordbog 

Generalforsamlinger er ikke kun for andelsboligforeninger. 

Større selskaber mødes også 

årligt og stemmer om årsrapporter og nye 

beslutninger. Andelsbolig Nyt har derfor 

også talt med kommunikationsdirektøren 

fra Rambøll om hvilke ligheder og forskelle, 

der er mellem generalforsamlinger i andelsboligforeninger 

og større selskaber. 

ANNONCE 

Et VVS-tjek er en god 

investering på flere måder 

Ønsker du at sælge din andelsbolig, er det en rigtig god 

idé med et VVS-eftersyn, der sikrer, at alle installationer 

er lovlige – og at du ikke ender med håret i postkassen. 

På baggrund af VVS-eftersynet får du en komplet 

tilstandsrapport og gode råd og forslag til, hvordan du 

kan optimere installationerne og øge salgsværdien. 

KUN 

795,- 

Inkl. moms 

BESTIL ET VVS-TJEK PÅ: WWW.I-EVVS.DK 

6014 6464 

info@i-evvs.dk 

www.i-evvs.dk 

CVR: 39145626 

Råbjerg 7, 

2690 Karlslunde

TEMA 


Professor: 

Gør 

generalforsamlingen 

mindre formel 

Danmark er sammen med de andre nordiske lande og Holland unik i sin tilgang til 

frivillighed og foreninger. Og her er generalforsamlingen helt essentiel. Ifølge professor 

i sociologi Thomas P. Boje fra RUC er over 40 procent af danskerne frivillige. 

Og særligt de yngre sætter pris på, at deres frivillighed ikke bliver for formel eller 

bureaukratiseret. Det gælder også for deres virke i andelsboligforeningen. 

D 

er er gode nyheder. Frivilligheden 

blandt danskerne lever i bedste velgående. 

Men de frivillige arbejder 

i dag mere spontant og uden samme faste 

tilknytning til en forening, som det ellers var 

traditionen førhen. Og bor du i en andelsbolig, 

er der stor sandsynlig for, at du også er frivillig. 

For andelstanken passer nemlig godt ind i 

historien om Foreningsdanmark. 

Et ønske om mere kvalitet 

Går vi tilbage i tiden til 1800-tallet, begynder 

vi at se de første tegn på foreninger og frivillighed. 

Ifølge professor Thomas P. Boje var de 

altovervejende drevet af et ønske om at få mere 

kvalitet. 

Professor Thomas P. Boje, 

Institut for Samfundsvidenskab og 

Erhverv (ISE), Roskilde Universitet 

Vidste du? 

„Frivilligheden opstod da danskerne, og særligt 

borgerskabet, begyndte at lave foreninger. 

Dengang var det typisk faglige organisationer, 

klubber og skoler. Vi har skoler helt tilbage fra 

14 Andelsportal.dk

egyndelsen af 1800-tallet, 

som startede som frivillige 

foreninger. Det var friskolerne, 

som ønskede en 

bedre kvalitet i undervisningen, 

end de kommunale skoler kunne 

byde på. I kølvandet på de frivillige 

foreninger opstod andelsmejerierne 

og slagterierne. De blev 

dannet blandt bønderne for at sikre 

mere kvalitet inden for produktionen. 

Fuldstændig som friskolerne blev dannet 

for at sikre god og solid skolegang 

til børn,“ siger Thomas P. Boje. 

Den baggrund gør ifølge ham, at vi 

senere også får andelsboliger som 

boform i Danmark. Mange danskere 

ønskede nemlig mere kvalitet i deres 

boligvilkår. Den første egentlige 

andelsboligforening i Danmark så 

dagens lys i 1912. Den ligger på 

Nyelandsvej på Frederiksberg og eksisterer 

stadig den dag i dag. 

Generalforsamlingen er en del 

af et større fællesskab 

Det at danne en forening som en 

andelsboligforening opstod altså ud 

fra ønsket om bedre boligforhold, 

og i dag er andelstanken blevet til 

meget mere end det: 

„Andelstanken gør det at eje en 

andel til noget kollektivt. Den 

enkelte andelshaver har også et 

ansvar for, at fællesskabet fungerer. 

På den måde er tanken rigtig god. Det 

betyder, at du er en del af det, vi kan kalde 

foreningslivet i Danmark. Og det 

inkluderer også, at du er frivillig. 

Det er du både i forbindelse med 

bestyrelsesarbejdet, men så sandelig 

også i forbindelse med, at du meget 

ofte i en andelsboligforening påtager dig 

en rækker arbejdsopgaver. Det kan være 

på fællesdagene eller i det daglige,“ siger 

professor Thomas P. Boje. 

Andelstanken passer altså godt ind i 

Foreningsdanmark og hele det demokratiske 

aspekt, som ligger bag. Og det 

gør generalforsamlingen også. 

Generalforsamlingen kan ifølge 

Thomas P. Boje ses som en konfirmering 

og en formalisering af 

fællesskabet, men det inkluderer 

også meget mere end det: 

„Det er hele den daglige kontakt 

mellem beboerne og hele 

spørgsmålet om at være fælles og 

solidarisk omkring ens boligsituation. 

I mange foreninger 

er det typisk sådan, at det er 

de etablerede, lidt ældre 

beboere, som går ind 

i bestyrelsen, da det 

typisk er denne 

aldersgruppe som 

har tid, og til dels 

fordi, at denne form 

for foreningsliv 

passer bedre til de 

ældre beboere end til 

de yngre,“siger professor 

Thomas P. Boje. 

Fortsættes » 


15

TEMA 


Vidste du? 

Tænk alternativt som forening og 

få de yngre med 

At løfte pegefingeren over for de yngre beboere 

og forlange, at de skal med til den årlige 

generalforsamling, er ikke stedet at starte. 

Thomas P. Boje anbefaler, at I som bestyrelse 

og forening tænker alternativt. 

„Mange foreninger - både andelsboligforeninger 

og andre - skal ikke kun fungere ved 

den årlige generalforsamling, de skal helst også 

fungere i det daglige. Det kan I få til at ske ved, 

at alle jævnligt er med til at træffe afgørelser 

om, hvad der skal foregå, og at I i foreningen 

måske gør det til en mindre formaliseret 

proces,“ anbefaler professoren. 

En generalforsamling kan ifølge professor 

Thomas P. Boje derfor være udmærket, hvis 

den har karakter af at være en mere uformel 

mødeplads for diskussion af fælles anliggende. 

Den behøver ikke at finde sted efter børnenes 

sengetid men kan foregå en søndag formiddag 

med deltagelse af alle beboere. 

For ham handler det om at bryde med den 

traditionelle måde at holde generalforsamlinger 

på. Det vil nemlig skabe mere engagement at 

gøre den mindre formel og til noget, I også kan 

samles om i hverdagene. Professor Thomas P. 

Boje tilføjer også, at en generalforsamling bør 

handle om meget andet end økonomi, reparationer 

og ombygninger. Den bør også vedrøre, 

hvordan I får det daglige liv til at fungere i 

foreningen. 

Og den uformelle tilgang til generalforsamlingen 

vil særligt lokke de yngre beboere til. 

Deres tanke om frivillighed har nemlig rykket 

sig gevaldigt gennem de seneste årtier – og er 

langt fra den samme, som da man i 1800-tallet 

stiftede de første foreninger. 

Sådan ser frivilligheden og foreningen 

ud – anno 2020 

At færre yngre beboere deltager hænger sammen 

med måden, frivilligheden har udviklet 

sig på. Den er nemlig blevet spontan, og ofte 

er de frivillige ikke tilknyttet en forening. 

„Det som sker i øjeblikket er, at mange frivillige 

ikke gider være med i den etablerede 

frivillighed, som den kommer til udtryk i foreninger 

med generalforsamlinger, månedlige 

møder og bestyrelsesarbejde. Deres frivillighed 

er en mere spontan form for aktivisme, 

som hele klimaområdet er et godt eksempel 

på. Her ser vi spontane aktioner og protester,“ 

siger Thomas P. Boje. 

Han påpeger, at i mange tilfælde opstår frivilligheden 

først og foreningen senere – tænk på 

venligboerne, klimaaktivismen og så videre. 

„Det afgørende er at undgå at få det formaliseret 

og bureaukratiseret for meget, når 

man danner en forening. Det skal ikke være 

indviklet at deltage. Netop som nogle unge 

måske har følelsen af med den årlige generalforsamling 

og bestyrelsesarbejdet,“ afslutter 

professor Thomas P. Boje, der bestemt ser 

foreningen leve videre i fremtiden, men som 

en mindre formel instans. 

16 Andelsportal.dk

ANNONCE 

ANLÆGSGARTNER 

med faglig stolthed 

Hvad end der er tale om nye fællesarealer, 

omlægning af de eksisterende, 

beskæring eller flisearbejde, står 

Torben Andersen og hans dygtige stab af 

anlægs gartnere og entreprenører klar til 

at udføre et solidt stykke arbejde i jeres 

andelsboligforening. 

Hos Bykærs Anlæg løfter vi nemlig alt 

fra græsplæner, beplantning og vedligeholdelse 

til snerydning og brolægning. 

Beplantning 

Snerydning 

Flisebelægning 

Nyanlæg af haver 

Vedligeholdelse 

Anlæg af fællesarealer 

Medlem af 

+45 40 63 98 47 | info@bykaers.dk | www.bykaers.dk | CVR: 27514073

TEMA 


Den store guide til 


Vi har samlet alt, hvad du skal vide om jeres årlige 

generalforsamling i andelsboligforeningen. 

Før generalforsamlingen 

Vi tager udgangspunkt i standardvedtægterne, 

som mange foreninger benytter. Men det er jeres 

vedtægter, som afgør, hvordan I skal forholde jer. 

Derudover har vi allieret os med kundechef 

Michael Suhr Fabrin fra DEAS. DEAS administrerer 

over 350 andelsboligforeninger og afholder 

over 900 generalforsamlinger årligt. 

Tidspunkt for indkaldelse og afholdelse 

Generalforsamlingen skal i de fleste foreninger 

senest være afholdt fire måneder efter regnskabsårets 

udløb. Slutter regnskabsåret ved årsskiftet, 

skal I senest holde generalforsamling i april. 

Den gode dagsorden: 

1. Valg af dirigent og referent 

2. Bestyrelsens beretning 

3. Forelæggelse og godkendelse af årsrapport samt 

værdiansættelse af andelene 

4. Forslag 

5. Forelæggelse og godkendelse af budget samt 

beslutning om eventuel ændring af boligafgiften 

6. Valg til bestyrelsen, herunder suppleanter 

7. Valg af administrator 

8. Valg af revisor 

Det er bestyrelsen, som indkalder, tilrettelægger 

og forbereder til generalforsamlingen – med 

senest 14 dages varsel. Indkaldelsen kan ske via 

brev, opslag på foreningens hjemmeside eller med 

e-post. Det er bestemt i vedtægterne. 

I indkaldelsen er det en god idé at vedlægge 

dagsordenen, så andelshaverne kan tage stilling til 

punkterne. 

18 Andelsportal.dk

Vælg en kompetent dirigent 

„Det bedste råd, DEAS kan give 

bestyrelsen, er at finde en professionel 

og kompetent dirigent til generalforsamlingen. 

Dirigenten har afgørende 

betydning for, at alt går som det skal. 

Dirigenten har blandt andet ansvar 

for at vurdere, om forslaget er belyst 

tilstrækkeligt, inden det kan komme til 

afstemning,“ siger Michael Suhr Fabrin. 

Forslag fra andelshaverne 

Vil én andelshaver have noget på dagsordenen, 

skal det sendes til bestyrelsen 

i god tid. Bestyrelsen skal kunne nå at 

gøre de andre andelshavere opmærksom 

på forslaget. Ligeledes skal bestyrelsen 

have tid til at vurdere, hvad forslaget vil 

få af betydning for foreningen. 

„Det kan nogle gange overraske bestyrelsen 

og andelshaverne, hvor svært det 

rent faktisk er at få sit forslag veldefineret 

og belyst i tilstrækkelig grad. Det 

kræver ofte professionel hjælp, fordi 

forslag af større karakter kræver svar 

på pris, finansiering og konsekvenser 

for andelshaverne,“ siger Michael Suhr 

Fabrin. 

Det er vedtægterne, som afgør, hvornår 

andelshaveren senest skal have givet 

forslaget til bestyrelsen. Det normale er 

otte dage før datoen for generalforsamlingen. 

Men skal forslagene vedlægges 

i indkaldelsen, skal de forelægge, før 

indkaldelsen sendes ud. 

Bliver vedtægterne ikke fulgt? 

Var indkaldelsen til generalforsamlingen 

for sent ude? Så kan andelshaverne 

erklære generalforsamlingen for ugyldig, 

hvis de har en saglig begrundelse. 

Samme gælder, hvis én andelshaver 

sender et forslag for sent til bestyrelsen 

– så kan de afvise forslaget. 

Under generalforsamlingen 

Det er vedtægterne, som bestemmer 

hvornår en beslutning kan blive vedtaget. 

Men typisk er der disse regler: 

Simpelt flertal betyder, at én stemmes 

overvægt vedtager forslaget. Blanke 

stemmer er uden betydning for forslaget. 

I jeres vedtægter vil der stå, hvad der 

kræver et simpelt flertal. Det kan for 

eksempel være renovering eller installation 

af varmeanlæg. 

Kvalificeret flertal betyder, at en 

majoritet af andelshaverne skal stemme 

for forslaget. Det er bestemt i vedtægterne, 

hvor stor majoriteten skal være, 

typisk drejer det sig om 3/4, 2/3, eller 

3/5. Det kan for eksempel være ved 

vedtægtsændringer. 

Enstemmighed betyder, at alle andelshavere 

skal acceptere forandringen. Det 

er typisk forandringer, der stiller nogen 

ringere, som hvis I fjerner rettigheder 

som for eksempel at ændre reglerne for 

husdyr med tilbagevirkende kraft. 

Det er dirigentens opgave at vurdere, 

hvordan afstemningsreglerne er for et 

forslag – altså om det kan vedtages med 

simpelt eller kvalificeret flertal eller 

enstemmighed. 

Valg af formand, bestyrelse og 

suppleanter 

Hvert 2. år skal I stemme om formandsposten 

og bestyrelsesposterne på 

generalforsamlingen. Halvdelen af 

bestyrelsen skal dog være på valg hvert 

år. Det samme gælder for suppleanter, 

som vælges for et år eller to ad gangen. 

Det må gerne være de samme som 

vælges igen. Det hele er dog igen 

vedtægtsbestemt. 

1. 

2. 

3. 

4. 

5. 

Efter generalforsamlingen 

Hurtigst muligt efter generalforsamlingen 

udarbejder referenten referatet og 

indhenter de nødvendige underskrifter 

fra bestyrelse og dirigent. 

Referatet er først gyldigt, når dirigenten 

har underskrevet det. Det fremgår af 

vedtægterne. Typisk skal referatet som 

minimum også underskrives af den 

valgte formand. 

Det godkendte og underskrevne referat 

skal nu sendes til alle foreningens medlemmer 

samt til administrator. Her er 

typisk en tidsfrist i vedtægterne. 

Årsrapporten skal også underskrives af 

den afgående bestyrelse og eventuelt af 

dirigenten, hvis det fremgår af regnskabet. 

De bestyrelsesmedlemmer, der 

ikke er til stede, skal ikke underskrive. 

Minimum skal de tegningsberettigede 

underskrive i henhold til vedtægterne. 


19

TEMA 


Brandingekspert: 

Sådan får I flere til 

at møde op til 


Er det altid de samme, som møder op til jeres generalforsamling? Og savner I at 

se de yngre kræfter noget mere? Andelsbolig Nyt har allieret sig med brandingekspert 

og professor Mads Mordhorst fra Copenhagen Business School. Han giver 

svarene på, hvordan I som forening brander og markedsfører jeres generalforsamling, 

så flere får lyst til at møde op. 

H 

ar du også lagt mærke til, at når punktet 

‘ændring af boligafgiften’ eller ‘fornyelsesprojekt’ 

kommer på dagordenen, 

så blomstrer deltagerantallet? Men når det er 

de sædvanlige punkter, I skal snakke om, er det 

den samme forsamling, som sidder og kigger på 

hinanden? 

Det er ikke raketvidenskab, at de fleste andelshavere 

har en interesse i boligafgiften. Og at de 

gerne vil vide, hvad opsparingen i foreningen 

bliver brugt til, når et fornyelsesprojekt er på 

dagordenen. Det handler om, at det er relevant 

for dem. Det vedrører dem. Og det, mennesker 

føler er relevant for dem, det bruger de tid på. Så 

hvordan kan I gøre det mere relevant for andelshaverne 

at møde op til generalforsamlingen, når 

boligafgiften ikke er på dagordenen? 

Mads Mordhorst, 

Brandingekspert og professor fra 

Copenhagen Business School 

20 Andelsportal.dk

Ifølge brandingekspert Mads Mordhorst skal 

I brande og markedsføre jeres forening og 

derved skabe et fællesskab, som andelshaverne 

føler sig engageret i. Jeres generalforsamling 

bliver i den sammenhæng et 

middel, som helliger målet til et identitetsfællesskab. 

Og hvordan I stabler sådan ét på 

benene, får I svaret på nu. 

Sådan skaber I et brand som forening 

Mads Mordhorst fortæller, at der er en stor 

tendens i samfundet til, at identitet bliver et 

større og større marked. Det betyder, at vi 

som forbrugere ikke kun er interesseret i de 

produkter vi køber – og hvad de kan gøre 

eller give os. Vi er også interesseret i, hvordan 

vi kan forholde os til os selv, hvem vi 

er, og hvilken identitet vi har – gennem de 

produkter, vi køber. Og den tendens kan I 

udnytte som andelsboligforening. 

Det kan I gøre ved at brande jeres forening. 

Ifølge Mads Mordhorst er det at brande sig 

en måde at differentiere sig på udadtil. Men 

det skaber samtidig sammenhold, fællesskab 

og identitet indadtil. Og Mads Mordhorst 

har allerede et forslag til, hvad I som 

andelsboligforening kan skabe et fællesskab 

omkring: 

„Jeg kunne godt forestille mig, at vi vil se 

en kraftig opgang i, hvordan man kan 

blive mere klimavenlig og bæredygtig i en 

boligforening, fordi man gerne vil gøre noget 

godt for miljøet og markere sig inden for det 

felt,“ siger han. 

Klimaet er et godt udgangspunkt at skabe 

et fællesskab omkring, da der er mange 

indgange til, hvordan I som forening kan 

gribe det an. Derudover er det et emne, som 

samler andelshaverne på tværs af eventuelle 

politiske skel, påpeger Mads Mordhorst. 


ANNONCE 

BYGGERI ER 

EN KOMPLEKS 

VERDEN 

MED MANGE 

SPILLEREGLER 

SEL Arkitekter har gennem mange år, som hovedrådgiver, udarbejdet 

solide og gennemarbejdede renoveringsprojekter for hhv. ejer- og 

andelsboligforeninger, hvor tid, økonomi og slutresultat er i fokus. 

Det er altid i bygherrens interesse, at projektet er grundigt gennemarbejdet. 

Det er vigtigt, at alle væsentlige beslutninger er taget inden 

udbud, da et mangelfuldt udbudsmateriale kan belaste både projektets 

tid og økonomi. 

Projekteringen skal ikke kun have fokus på produktet, men også 

på byggeprocessen. Det er især nødvendigt i renoveringsprojekter, 

hvor man ofte er nødt til at tilpasse løsninger til eksisterende forhold, 

og hvor logistik og tilgængelighed ofte er kritisk for udførelsen. 

Dette kræver, at vi som projekterende og rådgivere i høj grad forholder 

os til de arbejdsprocesser, som entreprenørerne skal udføre, og 

at disse vurderes i forhold til arbejdsmiljørisici og bygbarhed. 

Staldgade 68, 1. sal, 1699 København V 

sel-arkiteker.dk · +45 22571619 

sl@sel-arkitekter.dk · IG: @selarkitekter

TEMA 


Og hvordan kommer I så i gang med at bygge 

jeres brand? Og hvordan skaber I noget, som 

har værdi for andelshaverne - med et emne så 

stort som klimaet? Det gør I med en fortælling. 

Sådan skaber I værdi for andelshaverne 

Jeres nye fortælling skal være én, som andelshaverne 

kan forholde sig til. Og da klimaet er 

en stor diffus ting, kan et simpelt udgangspunkt 

være at lave en kompostbunke i gården eller få 

energirigtige pærer sat op på fællesarealerne. 

„Fortællingen om, at I er en klimavenlig 

forening, skal være konkret, og andelshaverne 

skal kunne forholde sig til den. Det skal være 

nemt at komme i gang, og det skal være en 

fortælling, som andelshaverne kan bakke op om 

og føler sig engageret i, men vigtigst af alt, skal 

fortællingen føres ud i livet,“ siger brandingeksperten. 

En fortælling eksisterer ikke ved at blive skrevet 

ned i en beretning eller på en hjemmeside. Den 

skal realiseres i praksis: 

„Fortællinger bliver først relevante, når andelshaverne 

synes, at de har et modsvar i praksis. 

Har I en fortælling om, at I er klimabevidste, 

men for eksempel ikke får lavet kompostbunken 

eller ved næste tagrenovering ikke 

indtænker en energirenovering, hænger tingene 

ikke sammen,“ siger Mads Mordhorst. 

Jeres generalforsamling kan godt være startskuddet 

til at få sat klimaet eller en anden 

relevant fortælling på dagsordenen, hvor bestyrelsen 

præsenterer idéen og tager temperaturen 

på stemningen omkring den nye kurs. 

„Det kan for eksempel være, at bestyrelsen 

præsenterer miljøvenlige forslag, som de i løbet 

af det næste år vil udføre. Bedre affaldssortering 

i gården eller at rydde op i kælderen og køre 

ting til genbrug. Alt hvad der gøres fremadrettet, 

gør I nu med en klimaprofil og med et 

formål,“ siger Mads Mordhorst. 

Men hvordan sikrer I så, at fortællingen siver 

ned til andelshaverne, så de føler, at de bidrager? 

Svaret er simpelt: I skal i bestyrelsen gøre 

andelshaverne til helte. 

Sådan bliver andelshaverne til helte 

Fortællinger, som er gode, har ikke et ‘jeg’ eller 

‘I’, men får skabt et ‘vi’. Ifølge Mads Mordhorst 

er det de fortællinger, som overskrider den 

enkelte og skaber et fælles ‘vi’, der giver 

mulighed for, at andelshaverne kan være aktører 

i fortællingen. Og hvordan skal I så gøre det? 

„Bestyrelsen skal sætte sig ned og stille sig selv 

det vigtige spørgsmål, hvordan de kan hjælpe til 

med, at andelshaverne kan realisere deres opgave 

som helte,“ påpeger Mads Mordhorst. 

Mads Mordhorst eksemplificerer hvordan 

beretningen om en andelshaver, som har købt 

en smart affaldssortering nede i det lokale 

supermarkedet, skal videregives fra bestyrelsen 

til de andre andelshavere. Her skal bestyrelsen 

fremhæve den pågældende andelshavers positive 

tiltag. Derved bliver den enkelte andelshaver 

medskaber af fortællingen om, at ‘vi’ har en 

klimabevidst andelsboligforening. 

„En fortælling skal være levende. Den skal 

cirkulere. Ellers bliver det til historie. Når først 

bolden triller, og der kommer små klimabevidste 

tiltag i foreningen, skal bestyrelsen hele tiden 

sørge for at kommunikere det ud,“ afslutter 

Mads Mordhorst. 

Fortællinger som kan give jer et fællesskab: 

› Vi har et godt sammenhold med gode fester og 

sammenkomster 

› Vi går op i diversitet og møder folk fra forskellige 

sociale lag 

› Vi er en kæledyrsvenlig forening og går ture 

sammen med de små snuder 

› Vi holder børnevenlige arrangementer, hvor 

forældre mødes og børn hygger 

› Vi har fælles maddage, hvor vi dyrker hinanden 

og maden 

22 Andelsportal.dk

ANNONCER 

PROFESSIONELT TØMRERARBEJDE 

TIL DEN AFTALTE TID OG PRIS 

Skal I have nye vinduer og døre? Eller 

mangler I en dygtig tømrer til noget 

helt tredje? 

Kaelo IVS er klar med løsningen, 

og vi kører på hele Sjælland. 

Ring nu på 

2855 7984 

Vi løfter alle former for 

ejendomsrenoveringer 

Roskilde Boligrenovering udfører alle former for 

renovering af ejendomme samt vedligeholdelse 

inden for tømrer- og murerfaget. Om det er taget, 

facaden eller ønsket om brandsikring, rykker vi 

ud til jer. 

Kontakt os for et konkurrencedygtigt tilbud på 

kvalitetshåndværk til jeres forening i dag. 

Jacob Jensensvej 4, 3300 Frederiksværk 

kaelo@outlook.dk · +45 28 55 79 84 

E-mail: hansstoevring@gmail.com 

Tel.nr.: 42 30 23 21 

CVR-nummer: 29219605 

KVALITETSHÅNDVÆRK 

TIL EN SKARP PRIS! 

TFK Services v/Thomas Follin Kjær er et alsidigt 

fi rma med et hav af kompetencer. Vi udfører 

arbejde for boligforeninger på hele Sjælland, så 

kontakt os for professionel rådgivning og et godt 

tilbud i dag. 

Vores kompetencer er: 

Ejendomsservice 

Brolægning 

Tømrerarbejde 

Maleropgaver 

Kontakt os på 

40 34 97 67 

SKAL FACADEN ISOLERES? 

Så er det Kasjo Consult I skal vælge. 

Vi har mange års erfaring med professionelt arbejde 

for boligforeninger og private andelshavere, som vi 

hjælper med renoveringsprojekter – ude som inde. 

Kontakt os for et uforpligtende tilbud på: 

Tømrerarbejde 

Mureropgaver 

Isolering 

Brolægning 

VI KØRER PÅ HELE SJÆLLAND! 

www.tfkservices.dk 

40 34 97 67 

thomas@tfkservices.dk 

Ømarksvej 13, 4100 Ringsted 

Telefon: 29 41 49 87 

E-mail: ibk@ik-c.dk 

Lindevænget 4, 4600 Køge

TEMA 


5 KONKRETE RÅD: 

Bevar den gode tone på 


Konflikter kan ikke undgås, så hvordan tackler I dem bedst, når de 

opstår, og hvordan bevarer I den gode tone på generalforsamlingen? 

Få svarene her. 

Hvis bare min nabo ikke var så pisseirriterende. 

Og hvorfor skal formanden altid være så 

egenrådig? Grrr … Følelserne kan gå højt på 

generalforsamlingen. Men håndteringen af en 

konflikt begynder faktisk længe før jeres årlige 

møde. Den begynder i jeres hverdag. Derfor er 

mange af rådene i nedenstående guide nogle, 

som du og din nabo kan bruge i det daglige. 

1. GØR DET TIL EN GOD VANE AT 

HILSE PÅ DINE NABOER. Både de gamle 

og nytilflyttede. Er der en ny i opgangen, så 

gå ned og sig hej. Synes du, det er mærkeligt 

at præsentere dig for en fremmed? Så find på 

et påskud om, at du er løbet tør for sukker og 

netop står midt i chokoladekagebagningen. 

Det er nemlig sværere at blive sur og irriteret 

på mennesker, som du har hilst på og har en 

relation til. 

2. RESPEKTER MINDRETALLET. Er et 

forslag om fx Airbnb blevet stemt igennem på 

generalforsamlingen, og mødte det modstand 

blandt de øvrige andelshavere? Så sørg for at 

lytte til modstandernes synspunkt. Det kan du 

gøre ved at imødekomme eventuelle forslag 

fra mindretallet - og dermed mindske modstanden. 

Det kan for eksempel være, at udlejning 

kun skal være tilladt to gange per år 

per bolig, og at Airbnb skal varsles mindst en 

måned i forvejen. Mennesker som føler sig hørt 

og forstået – selvom de er i mindretal – bærer 

meget mindre nag. 

3. ADSKIL PROBLEM OG PERSON. Din nabo 

er ikke irriterende, det er den høje musik, der 

lyder nede fra lejligheden, som generer dig. 

Gå efter bolden og ikke manden. Og lad være 

med at antage, at naboen spiller høj musik for 

at irritere dig. Din nabo er sandsynligvis ikke 

klar over, hvor højt du kan høre det i din lejlighed. 

Bank på døren og gå i dialog om volumen 

på musikken, og aftal hvilke tidspunkter og 

dage, det er ok at spille høj musik. Inviter eventuelt 

naboen indenfor, mens musikken stadig 

kører i vedkommendes lejlighed. Nu kan din 

nabo få en forståelse for din situation. 

4. TAG HÅND OG SNAK OM 

PROBLEMERNE TIDLIGT. Oplever du for 

eksempel, at naboen har sit skrald stående for 

længe på bagtrappen? Så bank på døren og 

tag snakken med det samme. Du kan spørge, 

om I kan aftale, at skraldeposer maximalt må 

stå der i 24 timer. Eller spørg ind til hvad din 

nabo synes er acceptabelt. Vær imødekommende 

og nysgerrig i forhold til, hvad der gør, 

at skraldeposerne hober sig op. Måske er der 

en helt anden grund, som du ikke lige havde 

tænkt på. 

5. SKRIV DE NYE HUSREGLER NED. Alle 

de gode snakke og erfaringer, som dig og 

dine naboer har gjort jer, skal du tage med til 

generalforsamlingen. Her kan du stille dem 

som forslag, og få dem skrevet ind i husordenen. 

Alle ved nu, hvad der er op og ned 

i jeres forening. Og husk, at mange konflikter 

kan undgås, hvis du prøver at se tingene fra 

den andens perspektiv. 

24 Andelsportal.dk

ANNONCE 

Har din boligforening brug for 

en erfaren VVS-montør 

eller blikkenslager? 

For en andelsboligforening kan det være en fordel at 

have en fast VVS-montør tilknyttet, som har indgående 

kendskab til ejendommen og installationerne. Det skaber 

tryghed for de enkelte beboere og sikrer en mere 

effektiv arbejdsgang, når VVS-montøren er tilkaldt. 

Hos Feldam VVS har vi stor erfaring med boligforeninger 

og påtager os gerne opgaven som jeres andelsboligforenings 

faste VVS-montør – ligegyldig om opgaven er 

lille eller stor. 

Vi kan hjælpe jeres andelsboligforening med: 

Badeværelsesrenoveringer · Udskiftning af VVS-installationer i boligerne · Gas- og fjernvarmeinstallationer 

Renovering af afløb · Blikkenslagerarbejde · Udskiftning og opsætning af tagrender og nedløb 

Brugsvandledning · Kviste og facadebeklædning (blik) · Serviceaftaler og vedligeholdelse af installationer 

Feldam VVS ApS 

Vestbanevej 16, 2500 Valby 

info@feldamvvs.dk 

23 72 69 66 

www.feldamvvs.dk

Har jeres andelsboligforening 

brug for en dygtig murer i 

Aarhus og omegn? 

Personlig og professionel rådgivning 

Hos Murermester Damkilde er rådgivning i højsædet. Med mere 

end 15 års erfaring i branchen ved jeg hvordan vi kommer frem 

til en løsning, som både bygherre og jeg er glade for. Derfor går 

jeg meget op i, at opgaven besigtiges ordentligt inden jeg 

afgiver et tilbud. Herved kan jeg lettere forstå jeres ønsker og 

behov og samtidig få mulighed for at give mine forslag og gode 

råd til opgaveløsningen. 

Har I brug for en murer i andelsboligforeningen eller måske i en 

af andelsboligerne? Så kommer jeg gerne forbi til en snak om den 

forestående opgave. Ring på 2216 8205 allerede i dag. 

Telefon: 22 16 82 05 

E-mail: 

murermesterdamkilde@gmail.com 

Adresse: 

CVR: 38049828 

Rosenvangs Allé 9, 8260 Viby J

ANNONCE 

Murermester Damkilde 

er en seriøs og kvalitetsbevidst 

murermester, der altid tager sig 

tid både før, under og efter 

projektet. 

Murermester Damkilde kan hjælpe jeres 

andelsboligforening med: 

Facaderenovering 

Omfugning 

Sokler 

Støbning af gulve 

Om- og tilbygninger 

Renovering af badeværelser 

Klinke- og flisearbejde 

Murermester 

Damkilde

TEMA 


A/B Viktoriagade 28-30: 

Vi indførte børnepasning 

og fæll sspisning 

Pizza, pasning og proaktivitet er de tre p’er, der har banet vejen for gode generalforsamlinger 

hos A/B Viktoriagade 28-30. Vi møder formanden Hanne Krogh i den 

københavnske andelsboligforening til en snak om vejen til en succesfuld generalforsamling, 

hvor andelshaverne deltager og punkterne kan diskuteres, alt imens 

stemningen stadig er god. 

Foreningen består af to opgange med hver sin murstensfarve. 

Overfor ligger politistationen Station City. 

C 

entralt på Vesterbro, ikke langt fra 

Københavns Hovedbanegård, ligger 

A/B Viktoriagade 28-30. Den røde og 

gule murstensfacade er en flot kontrast til den 

grå beton, der ellers pryder gadebilledet. 

I ‘den røde del af ejendommen’ bor formanden 

Hanne Krogh. Da hun for ti år siden blev 

formand i andelsboligforeningen, var et af de 

første punkter på dagsordenen at finde ud af, 

hvordan bestyrelsen kunne få flere til at deltage 

på generalforsamlingen. I dag er nødden knækket, 

og det skyldes blandt andet muligheden for 

børnepasning og fællesspisning. Lad dig inspirere 

af generalforsamlingen hos A/B Viktoriagade 

28-30 her. 

28 Andelsportal.dk

Formanden foran listen med pligter, som beboerne skriver sig på. De har nemlig ingen vicevært. 

› A/B Viktoriagade 28-30 huser 23 

andelslejligheder og 1 lejelejlighed. 

› Foreningen har adresse i København V. 

› Ejendommen er fra 1870, men foreningen 

blev grundlagt i 2003. 

› I 2016 fik foreningen en 2. plads som 

Årets Andelsboligforening. 



29

TEMA 


I det fælles kælderum kan beboerne låne alt til havefesten. 

Husk 

generalforsamling! 

30 Andelsportal.dk

Gården set fra formand Hanne Kroghs altan. 

ANNONCE 

Azets Ejendomsadministration 

Du slipper for at 

udarbejde lejekontrakter 

varsle om stigninger i lejen 

koordinere med håndværkere 

kommunikere med lejere og vicevært 

udarbejde regnskaber 

....og meget andet. Vi har 15+ erfaring og 

administrerer ca. 200 ejendomme fordelt på 

erhvervsejendomme, udlejningsejendomme, 

ejerforeninger og andelsboligforeninger. 

azets.dk/ejendomsadministration

ANNONCER 

Aalborg Tagmaling & Facaderenovering 

Skal foreningen have 

renoveret facaden til sommer? 

Så tag fat i os allerede nu! 

Før 

Efter 

Professionel administration af 


20 års erfaring med administration af 


Vi tager hånd om den enkelte forening 

Vi er fl eksible, grundige og professionelle 

Kontakt os for en uforpligtende besigtigelse 

af ejendommens facade i dag 

Vi har 4 advokater tilknyttet, der står klar til at 

rådgive om lovgivningen og ved tvivlsspørgsmål 

Kontakt Cubus Administration i dag. Ring på 7026 9910. 

Facademaling • Facadeisolering • Vådsandblæsning 

Netpudsning • Udbedring af sætningsskader • Vandskuring 

www.aalborgtagmaling.dk/facaderenovering 

71 90 29 33 • info@aalborgtagmaling.dk 

Dronningens Tværgade 30, 1302 København K 

70 26 99 10 - ss@lawfi rm.dk 

www.cubusadministration.dk 

Autoriseret elinstallatør til 

andelsboligforeningen? 

Så ring nu til Farum-el Installation på telefon 2165 8126. 

Vi har 90 år på bagen og leverer stadig kvalitetsløsninger 

og solid service til alle kunder. Læg dertil, at vi har 

døgnvagt og er medlem af garantiordningen TEKNIQ. 

Vi kører i Nordsjælland og Storkøbenhavn. 

Hvorfor vælge os? 

Hurtig udrykning ‟ 

Bedst til prisen ‟ 

Over 90 år i branchen 

Et landsdækkende netværk af 

160 autoriserede installatører 

Farum-el Installationsforretning 

CVR: 19727432 

Højrisvej 17, 3540 Lynge 

www.farum-inst.dk 

Tlf.: 2165 8126 

info@farumel.dk

ANNONCER 

TIL DET 

GODE LIV I BYEN 

Få ting slår 

følelsen af at 

smide fødderne 

op og nyde 

solstrålerne i 

ansigtet. 

Altan.dk kan 

hjælpe dig 

med at udleve 

drømme. 

Ring 70702018 

hvis du vil høre 

mere 

Efterspørgslen på fremtidssikrede og optimerede lejligheder 

har aldrig været større. Mange vil bo i byen, samtidig 

med, at de vil have lys, luft og tilgængelighed som vi 

kender det fra forstædernes villaer og parcelhuse. 

Det er især aktuelt i de større byer som København, Aarhus, 

Aalborg, Odense og Vejle, hvor en stor del af boligmassen 

er ældre lejligheder, som allerede har været 

gennem en optimering, med nye badeværelser, køkken 

o.l.. Derfor får rigtig mange i disse år monteret altaner, for 

at optimere livet i byen yderligere og samtidig få adgang 

til den friske luft, som mange savner efter skiftet fra villa 

til lejlighed. 

Altan.dk har i en årrække været førende indenfor etablering 

af altaner på eksisterende etageejendomme i Danmark 

og senest har de også tilføjet etablering af elevatorer 

til deres sortiment. Nærmere bestemt etablering af 

elevatorer i køkkentrappen, hovedtrappen eller udenpå 

facaden. Virksomheden har egentlig tilbudt elevatorer 

siden 2012 og etableret mere end 100 anlæg. Indenfor 

det seneste år, er interessen for alvor intensiveret og 

virksomheden får dagligt nye henvendelser fra andelsboligforeninger 

der vil høre mere om etablering af elevator 

i ejendommen. 

Foruden den økonomiske gevinst for ejendommen, som 

der vil være i langt de flere tilfælde, vil etablering af elevator 

også give bedre tilgængelig, gøre ejendommen fremtidssikret 

samt øge livskvaliteten for især ældre beboere. 

Når Altan.dk udfører et elevatorprojekt, foregår det på 

samme måde som ved altanprojekter, nemlig, at alle 

processer er indeholdt i projektet. Lige fra første besigtigelse 

og alle installations- og bygningsarbejder, til den 

efterfølgende service - hvis man ønsker at Altan.dk skal 

varetage denne. 

Ring på tlf. 70 70 20 18 hvis du vil vide mere eller have et 

uforpligtende tilbud fra Altan.dk.

TEMA 


Fra Rambøll til 

andelsboligforening 

Hvad kan andelsboligforeningen lære af generalforsamlingen i de store selskaber? 

Og kan generalforsamlingen i den lokale andelsboligforening overhovedet sammenlignes 

med den hos de store, internationale virksomheder? Vi spørger kommunikationsdirektøreren 

hos Rambøll om hans erfaringer. 

D 

et kan virke som to verdener, når 

den internationale virksomhed 

Rambøll inviterer aktionærer fra 

hele verden til generalforsamling. 

Skype-opkald, status på fusioner og en 

engelsktalende bestyrelse er nemlig en stor 

kontrast til det lokale fælleshus, kaffekander 

og en snak om arbejdsdagen, hvor opgangen 

forresten trænger til en kærlig hånd. 

Og så alligevel. 

› Rambøll er en førende rådgivningsvirksomhed 

fra 1945. 

› Rambøll Fonden er ejer af Rambøll Gruppen A/S. 

Fonden ejer aktiemajoriteten i Rambøll Gruppen med 

ca. 97,5 % af virksomhedens aktier. De resterende 

aktier ejes af Rambøll Gruppens medarbejdere. 

› Rambøll beskæftiger mere end 16.000 

medarbejdere, hvoraf 3.500 arbejder i DK. 

Der er faktisk flere elementer, som går igen, 

når andelsboligforeningen og Rambøll 

inviterer til generalforsamling, mener virksomhedens 

kommunikationsdirektør for 

Danmark Jesper Fabricius. Sammen ser vi 

nærmere på lighederne og forskellene, når 

det kommer til generalforsamlingen med 

henholdsvis aktionærer og beboere. Og 

som formand for Andelsforeningen Søndre 

Fasanvej 93 Brøndkærvej 2 i Valby ved 

Jesper Fabricius hvad begge dele indebærer. 

34 Andelsportal.dk

Proceduren er meget ens 

Generalforsamlingen er den øverste myndighed 

både i andelsboligforeningen og i 

Rambøll. Her inviteres aktionærerne én 

gang om året til samling, hvor dirigenten 

vælges, bestyrelsens beretning fremlægges, 

regnskabet gennemgås og forslag fra 

aktionærerne diskuteres. Ja, det lyder bekendt. 

Skiftes ‘aktionærer’ ud med ‘andelshavere’, 

er proceduren nemlig meget den 

samme i landets andelsboligforeninger. 

97,5 % af aktierne i Rambøll ejes af 

Rambøll Fonden, og de resterende 2,5 % 

ejes af medarbejderne. 

„Lighederne er større, end man lige tror. 

Selvom det er forskellige principper, 

minder hele den formelle opbygning af 

generalforsamlingen om hinanden,“ siger 

Jesper Fabricius. 

Transparens og langsigtede 

investeringer 

Udover agendaen på generalforsamlingen 

er ønsket om transparens og et langsigtet 

perspektiv også nøgleord, som Jesper 

Fabricius nævner som meget vigtigt på 

generalforsamlingerne hos Rambøll, men i 

særdeleshed også hos andelsboligforeningerne. 


Jesper Fabricius, Kommunikationsdirektør hos Rambøll. Foto: Rambøll.

TEMA 


„Begge steder handler det meget om at 

sikre transparens og dialog i forhold til 

de prioriteringer, man har, og de beslutninger, 

der tages på generalforsamlingen. 

Man taler begge steder om langsigtede 

investeringer og prioriteter, da andelshavere 

også er en slags ejere af foreningen, 

som aktionærerne ejer Rambøll,“ 

forklarer kommunikationsdirektøren, der 

selv går ind til sit andet år som formand i 

sin andelsboligforening. 

Den enkelte andelshaver har dog ofte 

endnu mere at skulle have sagt, pointerer 

Jesper Fabricius: 

„Der er forskel på, hvor tung en stemmevægt 

man har i et større selskab. 

Nogle har flere stemmer alt efter, hvor 

mange aktier de ejer, og sådan er det ikke 

i andelsboligforeningen, hvor alle har lige 

meget at skulle have sagt.“ 

Det frivillige vs. det professionelle 

Og netop ligheden i bestemmelsesgraden 

hænger godt sammen med den frivillighed, 

der samler andelshaverne. 

„Den store forskel er naturligvis, at man 

bor i andelsboligforeningen, og det gør 

man ikke på sit arbejde. Det er derfor 

ikke helt den samme professionelle 

omgangstone og ramme, der gælder, når 

man mødes, selvom det både i andelsforeninger 

og virksomheder er meget 

vigtigt, at der er en åben og god dialog. 

Det er derimod den frivillige bestyrelse, 

der driver foreningen i det daglige 

sammen med administratoren, og ikke en 

professionel ansat ledelse,“ siger Jesper 

Fabricius. 

Lav et værdidokument 

Hvis kommunikationsdirektøren skulle 

nævne ét punkt, hvor andelsboligforeningerne 

med fordel kunne tage ved 

Kapitalejernes ret til at træffe beslutninger i 

kapitalselskabet udøves ifølge Selskabsloven 

på generalforsamlingen. Det betyder, at mindst 

én gang årligt skal selskaber som A/S, ApS og 

IVS afholde en ordinær generalforsamling, 

hvor vigtige beslutninger om selskabet skal 

gennemgås og besluttes. 

lære, handler det om arbejdet med 

værdier. Dét gør man i stor stil hos de 

store selskaber, men ikke nødvendigvis i 

foreningerne. 

„I Rambøll – som i andre store virksomheder 

– findes der et værdigrundlag, der 

indgår som en del af medarbejderudviklingen 

og vægtes højt. Det bør andelsboligforeningerne 

også mere aktivt sætte 

på agendaen,“ anbefaler Jesper Fabricius, 

som selv har været med til at udarbejde 

et værdidokument i sin forening. 

„Faktisk har måden, vi arbejder med 

værdier på i Rambøll, inspireret mig til at 

se nærmere på, hvordan værdigrundlaget 

defineres og leves i det daglige i andelsforeningen,“ 

siger Jesper Fabricius og 

uddyber: 

„I dag har vi et værdidokument, der 

konkret beskriver de principper, vi 

gerne vil følge, når vi skal tale sammen, 

håndtere konflikter og generelt ønsker at 

håndtere vores ejendom. Alt det, der ligger 

imellem husordenen og vedtægterne, 

som ofte er en gråzone.“ 

Her får Jesper Fabricius og de andre 

andelshavere sammen sat rammen for, 

hvordan beboerne taler med hinanden, 

samarbejder og håndterer at bo sammen 

i et fællesskab. Et værdidokument, der 

genbesøges hvert andet år, og præsenteres 

for nye beboere. 

36 Andelsportal.dk

ANNONCE 

NYE VINDUER I 

BOLIGFORENINGEN? 

Så bør I ringe til A Jørgensen Tømrermester ApS 

Ring til os 

allerede nu på 

Vi har 17 års erfaring med håndværket og stor viden, 

når det kommer til at hjælpe boligforeninger med at få 

udskiftet vinduer – så med os går I ikke galt i byen. 

30 11 63 17 

- så er jeres opgave i 

trygge og erfarne 

hænder. 

Vi kan rådgive jer fra start til slut og garanterer, 

at I ender med det resultat, I har drømt om. I skal med 

andre ord bare læne jer tilbage og lade os gøre arbejdet. 

www.tomrermesterandersjorgensen.dk 

Allékredsen 257, 3400 Hillerød - anders-hj@outlook.com - Tlf: 30 11 63 17

TEMA 


Dirigentens rolle på 


På generalforsamlingen har dirigenten en særlig vigtig rolle. 

Dirigenten har nemlig stor indflydelse på beslutninger, 

der træffes, og deres lovlighed. 

L 

angt de fleste andelsboligforeninger 

bestemmer selv på 

generalforsamlingen, hvem der 

skal være dirigent. Dirigentens rolle er 

særlig vigtig, da dirigenten ikke blot 

fungerer som mødeleder men også tager 

stilling til lovligheden af både indkaldelse 

og forslag. I praksis vælges dirigenten af 

generalforsamlingen eller udpeges inden 

en generalforsamling af bestyrelsen. Det 

vil typisk fremgå af foreningens vedtægter 

hvordan. Uanset hvordan dirigenten 

udvælges anbefales det dog, at dirigenten 

har god tid til at forberede sig inden 

generalforsamlingen, så vedkommende 

har styr på både de emner og forslag, 

som er på dagsordenen, og om der 

muligvis kommer problemer i relation 

til dem. 

Tidsplan, ro og orden 

Det er dirigentens fornemmeste opgave 

at sikre, at generalforsamlingen forløber 

fredeligt. Derfor skal dirigenten også 

sørge for, at talere kommer til orde på de 

rette tidspunkter. Har I et rigtigt sludrechatol 

blandt beboerne, kan det være en 

god idé at dirigenten fastsætter nogle 

begrænsninger i taletiden og bringer 

debatterede spørgsmål op til afstemning. 

Er der talere, der bevæger sig ind på 

andre emner end det, der er til behandling, 

er det også en god idé, at dirigenten 

irettesætter dette. 

Samtidig skal dirigenten være den, der 

holder øje med, at tidsplanen ikke skrider, 

men at generalforsamlingen bliver 

afholdt inden for en fornuftig tidsramme. 

Dirigenten skal være vaks, når det 

kommer til afstemninger 

Ved afstemninger skal dirigenten fremlægge 

hovedsynspunkter og derefter 

afgøre hvilken form for afstemningsmetode, 

der skal anvendes. Her er det 

vigtigt, at dirigenten også har for øje, 

om der er mødt tilstrækkeligt med medlemmer 

op (også kaldet quorom) til at 

stemme om den pågældende beslutning. 

Det er vigtigt, at dirigenten gør dette 

på en kyndig måde, således at der ikke 

er tvivl om, hvad der skal stemmes om 

og hvilken afstemningsmetode, der skal 

benyttes. I forbindelse med afstemninger 

er det særligt vigtigt, at dirigenten 

er opmærksom på, at alle synspunkter 

bliver hørt – også dem, som mindretallet 

repræsenterer. 

Ved afstemninger tager dirigenten også 

stilling til fuldmagter, og når afstemningen 

er afviklet, skal dirigenten sørge for 

klart at informere deltagerne om afstemningens 

udfald. 

Hvem kan være dirigent? 

En dirigent skal både have styr på foreningens 

vedtægter, sædvaner og bevare 

det kølige overblik. Derfor er det en god 

idé, at man vælger en dirigent, som har 

lidt slagkraft og som er mødevant. Samtidig 

er en vellidt og neutral dirigent ofte 

en god idé, hvis man ønsker at generalforsamlingen 

kører på skinner. 

Dog er det meget vigtigt, at man undgår 

at vælge en dirigent, som sidder i bestyrelsen 

eller som er i familie med bestyrelsesmedlemmer. 

Disse kan nemlig have 

særinteresse i sagernes behandling og 

kan i værste fald være inhabile. De 

andelsboligforeninger, som har en administrator, 

vælger ofte, at deres administrator 

skal være dirigent. 

Mistillid til dirigenten 

Hvis generalforsamlingen ikke 

mener, at dirigenten udfører rollen 

som dirigent tilstrækkeligt, 

kan dirigenten afsættes med 

et mistillidsvotum. I et sådan 

tilfælde vil dirigentens afgørelser 

om generalforsamlingens 

lovlighed og forslags lovlighed 

dog ikke blive ændret, selvom 

der vælges en ny dirigent. 

38 Andelsportal.dk

ANNONCE 

Alt i gulve, 

tømrer, murer 

og maler 

Ring på 2123 7227 

– vi giver 10 % rabat på alle tilbud i 

hele marts måned! 

WEB: 

TELEFON: 

MAIL: 

CVR: 

ADRESSE: 

www.bit.ly/hrgulve 

2123 7227 

ole@hrgulve.dk 

32057322 

Åkandehaven 44, 2765 Smørum

Årets andelsboligforening 2019 

A/B Marina Fjordparken 

er en vigtig del af 

lokalsamfundet 

ABF-prisen som ‘Årets andelsboligforening 2019’ går til den nordjyske forening 

A/B Marina Fjordparken. Her er sammenholdet stort, andelshaverne initiativrige, 

og så er beliggenheden helt fantastisk. Andelslejlighederne ligger nemlig i første 

parket til de maritime omgivelser ved Aalborg Sejlklubs lystbådehavn. 

Et lokalt havneområde, som foreningen også er en stor del af. 

› A/B Marina Fjordparken er et træbyggeri med 48 

lejligheder i Aalborg Vestby. 

› Alle lejligheder har udsigt ud over Limfjorden og til 

øen Egholm. 

› A/B Marina Fjordparken blev grundlagt i 2001. 

› Foreningen kan nu bryste sig med ABF-prisen som 

‘Årets andelsboligforening 2019’. 

Både små og store skibe holder til i lystbådehavnen. 

40 Andelsportal.dk

Vidste du? 

At Aalborg kommune har 275 andels 

boligforeninger med 4.398 andelshusstande 

i alt. Der bor i alt 215.000 

indbyggere i kommunen. 

Tre af andelshaverne foran A/B Marina Fjordparken. Foto: Lars Horn. 

Fra søsport til andelsboligforening 

Det var interessen for søsport, der i starten 

af 00’erne samlede en bred kreds af 

aalborgensere på havneområdet i Vestbyen. 

Her skulle et nyt træbyggeri opføres under 

navnet A/B Marina Fjordparken, og de 

søsportsinteresserede skulle have en ny 

titel som andelshavere. I dag er de fleste af 

initiativtagerne stadig andelshavere, og der 

er fortsat vind i sejlene, når det kommer 

til den tætte forbindelse imellem boligforeningen 

og den lokale sejlklub. 

„Foreningen er blevet en stor del af det 

lokale havneområde. Selvom flere af andelshaverne 

er oppe i årene, ror mange stadig 

flere gange om ugen. Også min kone,“ 

siger Gordon Thøgersen, der blev formand 

i A/B Marina Fjordparken sidste år. Han er 

selv 80 år og spiller ofte kort i sejlklubben 

sammen med flere af sine naboer. 

En vigtig del af lokalområdet 

Andelsboligforeningens maritime beliggenhed 

i et område, som lokalsamfundet aktivt 

benytter sig af i dagligdagen, har en stor 

betydning for beboerne. 

„Det betyder meget, at vi som andelshavere 

kan sidde og kigge ud over vandet og på 

det liv, der er på havnen. Mennesker går 

forbi, folk løbetræner, og børnehavnen går 

sig en tur. Det betyder meget i vores alder, 

at der er liv omkring en,“ siger Gordon 

Thøgersen og fortsætter: 

„Hvor andre ældre måske sidder i haven og 

kigger ind i bøgehækken, bliver andelshaverne 

i A/B Marina Fjordparken automatisk 

inddraget mere i det omkringliggende 

lokalområde, så man ikke føler sig 

ensom,“ siger formanden. 



41

Stiftelsen af A/B Marina Fjordparken har 

ikke kun bragt stor glæde blandt beboerne 

– også kommunen har budt boligforeningen 

varmt velkommen. A/B Marina 

Fjordparken gjorde med sin stiftelse i 2001 

nemlig andelsboligen til en eftertragtet 

boform i Aalborg, hvor andelsmarkedet ikke 

var så udbredt. Og interessen for en andelsbolig 

i træbyggeriet på havnen er fortsat i 

høj kurs. I dag står hele 96 på venteliste til 

en af lejlighederne. 

Engagementet kendetegner os 

Spørger man formanden, hvorfor A/B 

Marina Fjordparken løber med ABF-prisen 

som ‘Årets andelsboligforening’, er det straks 

fællesskabet og engagementet i foreningen, 

snakken falder på. 

„Vi er en meget selvkørende forening. 

Beboerne har selv en masse gode idéer til, 

hvordan vi kan drive foreningen, og de vil 

gerne bidrage til driften, og det er jo dejligt,“ 

siger Gordon Thøgersen. En interesse, 

der også kan mærkes på generalforsamlingen. 

„Vi har en stor tilslutning til generalforsamlingen, 

hvor stort set alle møder op. Folk 

deltager ikke kun grundet den idylliske 

del af det, men også fordi de er engagerede 

og har deres holdninger til dagligdagen 

i andelsboligforeningen, økonomien og 

vurderingsprincippet,“ forklarer Gordon 

Thøgersen. 

Vidste du? 

– at Aalborg kommune har 275 andelsboligforeninger 

med 4.398 andelshusstande i alt. Der bor i alt 215.000 

indbyggere i kommunen. 

Ønsker man ansvar, får man det 

Andelshaverne i A/B Marina Fjordparken 

er sammen om at vedligeholde ejendommen 

og dens udearealer. Helt konkret har 

foreningen fire forskellige grupper: 

Rød-gruppe står for alt, hvad der har 

med bygningen at gøre. 

Grøn-gruppe har ansvar for græsslåning 

og beskæring af det grønne. 

Luge-holdet sørger for lugning i 

bedene. 

Rengøringsholdet klarer rengøringen 

ved at tørre både postkasser og 

gelændre af. Samtidig står de også for 

trappevask. 

Aktivitetsudvalget servicerer på 

arbejdsdage og generalforsamlinger. 

Samtidig arrangerer de fester og 

foredrag. 

Der er et bestyrelsesmedlem med i hver 

af de fire grupper, som tager hånd om 

koordineringen. Formanden selv er en del 

af rød-gruppe. 

„Dét at vi samles i de forskellige grupper 

styrker fællesskabet i hverdagen. Jeg deler 

selv avis med andre i foreningen, og når jeg 

går min runde, får jeg nogle gode snakke 

med de andre beboere og ser samtidig, 

hvad der lige trænger til at fikses,“ siger 

Gordon Thøgersen. For ham er det vigtigt, 

at de beboere, der ønsker at tage ansvar, 

også får det. På den måde styrkes engagementet 

og lysten til at tage initiativer, 

understreger han. 

42 Andelsportal.dk

Husk at rose hinanden 

Hvis Gordon Thøgersen skal dele sine bedste råd til 

et godt fællesskab og en god tone i andelsboligforeningen, 

handler det om at være positiv, optimistisk 

og huske at rose hinanden. 

„Sådan en enkelt ting som at skrive ‘her får I tilsendt 

et fint referat skrevet af sekretæren’ giver en 

vigtig anerkendelse til referenten, der tager sig tid 

til at skrive det. De små rosende ord i hverdagen 

gør en forskel, da folk naturligvis gerne vil påskønnes,“ 

siger formanden, som trækker på sin mange 

års erfaring på job og i frivillige foreninger. 

Regnbue over A/B Marina Fjordparken, hvor guldkrukken 

er fyldt med fællesskab. 

ANNONCE 

Vi garanterer et godt 

stykke arbejde! 

Med mere end 30 års glarmestererfaring sikrer vores 

kompetente team et skinnende stykke glasarbejde i landets 

andelsboligforeninger. Vi har kvalitet i højsædet uanset 

størrelsen på renoveringen, og så tilbyder vi glas med garanti. 

Vi er nemlig medlem af Byg Garanti. 

2018 2019 

adresse: Carl Medingsvej 48, 4230 Skælskør 

telefon: +45 2013 0269 

e-mail: poul@lindhardglas.dk 

web: www.lindhardglas.dk

ANNONCE 

Før 

Efter 

Hos J&J Kloak og Belægning ApS får jeres andelsboligforening en skræddersyet 

serviceaftale. Vi er en autoriseret kloakvirksomhed, der med den rette certificering 

og uddannelse løfter en bred vifte af kloakopgaver fra start til slut. 

Med øje for re-etablering efterlader vi først opgaven, når alt står snorlige. 

Vi hjælper boligforeninger og private boligejere på hele Sjælland, så tøv ikke 

med at kontakte os, hvis I ønsker en god pris på jeres næste kloakopgave.

Få de store økonomiske 

beslutninger igennem på 


Har jeres forening et fast punkt på generalforsamlingen, 

der hedder ’finansiering’? Hvis ikke, så er I langt fra de eneste. 

Bestyrelserne kan med god grund gøre de økonomiske beslutninger til en 

mere aktiv del af generalforsamlingen. Hvordan I bedst får reflekteret over 

og fremlagt de finansielle beslutninger, undersøger vi her. 

Finansiering = det oversete punkt 

På generalforsamlingen vender andelshaverne 

alt fra havedagen og gårdfesten 

til husordenen og vurderingsprincippet, 

men ‘finansiering’ er ikke et punkt, der 

kommer op med den største selvfølgelighed. 

På trods af, at økonomi og finansiering 

er en vigtig del af andelsboligdriften. 

„Jeg var inviteret til et andelsboligarrangement 

med flere bestyrelsesmedlemmer. 

Her spurgte jeg, hvor mange 

der på generalforsamlingen havde et fast 

punkt om finansiering. Kun halvdelen 

rakte hånden op,“ fortæller Kristian 

Balleby, der er kundedirektør i Danske 

Bank. 

„Det er bemærkelsesværdigt, at den 

suverænt største udgift – låneydelsen – i 

flere foreninger ikke er et fast punkt på 

generalforsamlingen, på trods af, at den 

udgør 70-80 procent af boligafgiften. 

Uanset om rentemarkedet har ændret sig 

eller ej, bør foreningen besøge finansieringen 

på både bestyrelsesmøderne og 

generalforsamlingen for at tjekke, at alt er 

som det skal være,“ siger Kristian Balleby. 

Kristian Balleby, 

Kundedirektør i Danske Bank 



45

Stil de kritiske spørgsmål først 

Den indledende proces, hvor bestyrelsen 

forbereder sig på den økonomiske 

beslutning, har stor betydning, når den 

skal præsenteres på generalforsamlingen. 

Kristian Balleby uddyber: 

„Det handler om, at bestyrelsen klædes 

godt på fra start, så de med sindsro kan 

tage det økonomiske forslag op på 

generalforsamlingen. Kunsten er at 

kende både fordele og ulemper ved 

finansieringen.“ 

Bestyrelsen skal derfor bruge deres 

finansielle rådgiver i den indledende 

fase og turde stille alle de kritiske 

spørgsmål, de måtte have. 

„Vi holder gerne et møde med bestyrelsen, 

hvor vi fremlægger de økonomiske 

beregninger og forklarer, hvordan 

økonomien vil se ud, hvis finansieringen 

ændres. Dette møde skal bestyrelsen 

bruge til selv at reflektere over 

økonomien, så de er klædt bedre på til 

at besvare spørgsmål og samtidig bedre 

kan forstå den modstand, der måtte 

være fra andelshaverne,“ siger Kristian 

Balleby. 

Bestyrelsen skal selv fremlægge 

forslaget 

Selvom bestyrelsen godt kan få den 

finansielle partner på besøg til generalforsamlingen 

er det bestyrelsen selv, der 

bør fremlægge forslaget. 

„Vores erfaring er, at det er bedst, hvis 

det er bestyrelsen selv, der fremlægger 

deres overvejelser, refleksioner samt deres 

beslutning for finansieringen. Det skaber 

en tryghed blandt beboerne,“ forklarer 

Kristian Balleby og påpeger, at den 

finansielle rådgiver derefter kan besvare 

de faglige og tekniske spørgsmål, der 

måtte komme. 

Proaktive bestyrelser efterlyses 

Som en trold i en æske popper finansieringen 

først op i bevidstheden hos flere af 

landets bestyrelser på bagkant. 

„Desværre kommer finansiering og økonomi 

ofte først på tale, når ejendommen 

skal renoveres eller renten allerede er 

faldet eller steget en del. Det er en 

reaktiv måde at anskue finansiering i 

andelsboligforeningen på. Her vil det 

gavne foreningen med en mere proaktiv 

tilgang,“ siger Kristian Balleby og 

fortsætter: 

„På samme måde, som bestyrelsen 

henvender sig til kloakmesteren, når faldstammerne 

skal efterses eller til tømreren, 

hvis nye vinduer ønskes, vil det være en 

fordel at bruge den finansielle partner, foreningen 

nu engang har valgt, mere aktivt.“ 

Mandat til finansielle beslutninger 

Hos Danske Bank oplever andelsboligteamet, 

at flere bestyrelser ikke har mandat 

til at træffe de økonomiske beslutninger 

på egen hånd. Et udtryk for, at det ikke er 

en fast bestanddel af bestyrelsens arbejde 

og generalforsamlingen. 

„Har bestyrelsen mandat til at træffe 

økonomiske beslutninger, kan den 

reagere hurtigere, når der sker ændringer 

i rentemarkedet, og de kan komme meget 

pludseligt. Her er det træls, at bestyrelsen 

først skal vente, indkalde, stemme og håbe 

på, at kursen bliver, hvor den er imens,“ 

slutter Kristian Balleby og understreger, at 

man i foreningen sagtens kan aftale, at alle 

økonomiske beslutninger altid skal forbi 

generalforsamlingen først. Det vigtigste er 

nemlig, at foreningen forholder sig til at få 

en fast procedure til disse situationer. 

I indkaldelsen bør I skrive i detaljer, 

hvad det egentligt er, der skal stemmes 

om – også når det gælder 

økonomi og finansiering. På den 

måde får andelshaverne det bedste 

grundlag for at undersøge deres 

holdning på forhånd. 

46 Andelsportal.dk

ANNONCE 

Kvalitetsgulve 

- til trappeopgangen og andelsboligen 

Hos Medalje Gulve er vi eksperter i vinyl- og linoleumsgulve 

til både trappeopgangen og det private hjem. 

Gulvene er lyddæmpende, slidstærke og vandtætte, hvilket 

gør dem ideelle til opgangen, badeværelset eller køkkenet. 

Vidste du? 

At vi er faglærte gulvlæggere og fik overrakt en medalje 

af Hendes Majestæt Dronningen – deraf firmanavnet. 

Vi kan vores håndværk, og jeres gulvopgave er derfor i 

trygge hænder hos os! 

Ring på 

31 52 67 76 

Vi tilbyder: 

for et godt tilbud i dag! 

Linoleum (særdeles egnet til opgangen) 

Vinylgulve (særdeles egnet til vådrum) 

Trægulve: Parketgulve, sildebensgulve og massive gulve 

Tæpper og fliser (vi kører gerne ud med gulvprøver) 

Gulvafslibning (herunder afhøvling og efterbehandling) 

Undergulve (køb af materialer og konstruktion) 

www.medaljegulve.dk 

info@medaljegulve.dk 

+45 3152 6776 

CVR: 37278068 

Vi dækker hele København samt Midt- og Nordsjælland

Ny boligaftale: 

Skidt eller kanel for 

andelshaverne? 

Boligaftalen, som landede tidligere på året, 

deler vandene blandt andelsboligmarkedets parter. 

T 

orsdag aften d. 30. januar kunne en tilfreds 

Kaare Dybvad Bek (S) meddele, at regeringen 

var nået til enighed sammen med 

venstrefløjen og DF om en ny boligaftale. Den nye 

boligaftale skal gribe ind over for særligt udenlandske 

boligspekulanter, der opkøber lejeboliger i 

København og sætter huslejen op. 

Den nye boligaftale betyder en ændring i boligreguleringsloven 

§ 5 stk. 2. En ændring som mange 

andelshavere har fulgt tæt. For hvordan kommer 

den ændring af boligreguleringsloven egentlig til at 

påvirke andelsboligmarkedet? 

Ændring i boligreguleringsloven har 

betydning for andelsboliger 

Værdien af en andelsboligforenings ejendom hænger 

tæt sammen med værdien af udlejningsejendomme. 

Derfor kan den manøvre, som oprindeligt 

skulle dæmme op for boligspekulanters forretningsmodel 

ved at gøre det mindre attraktivt at 

investere i lejeboliger for at renovere dem, føre til 

et fald i ejendomsværdierne hos andelsboligforeningerne. 

I hvert fald hvis andelsboligforeningen benytter en 

valuarvurdering. Ifølge Vurderingsstyrelsen vil de 

nye offentlige ejendomsvurderinger, som forventes 

klar i 2022, dog også blive påvirket af ændringer i 

§ 5 stk. 2. 

Den nye boligaftale indeholder: 

- En karensperiode på fem år hvis en udlejningsejendom 

skifter ejer og ønsker at foretage gennemgribende 

moderniseringer efter BRL § 5, stk. 2. 

- Denne karensperiode skal ikke gælde andelsboligforeninger, 

der går konkurs eller opløses. 

Herved håber man, at det værditab, som karensperioden 

vil medføre ikke påvirker andelsboligforeningers 

ejendomme. 

- Derudover laves der en skærpelse af reglerne for 

opløsning af andelsboligforeninger, så det lovfastsættes 

at opløsninger kræver 4/5 flertal. 

- Samtidig bliver der indført en mulighed for 

tidsubegrænset at fastfryse valuarvurderinger eller 

offentlige ejendomsvurderinger udført før ikrafttrædelsen 

(forventet 1. juli 2020). 

- Desuden skal der igangsættes en undersøgelse af, 

hvordan adgangen til at belåne andelsboliger kan 

forbedres. 

Blandede reaktioner 

Aftalen har fået en blandet modtagelse fra parterne 

på andelsboligmarkedet. Ifølge boligøkonom og 

direktør i Boligøkonomisk Videnscenter Curt 

Liliegreen er det en gave til andelsboligbevægelsen. 

Også ABF er meget positivt stemte. Blandt andet 

fordi, at tilbudspligten bliver sværere at omgås, 

således at lejere hvis ejendom bliver sat til salg, får 

lettere ved at købe den og stifte en andelsboligforening. 

Boligaftalen indeholder også et løfte om, 

at et udvalg skal se om finansieringen af private 

andelsboliger kan gøres lettere. Dette løfte er også 

blevet modtaget med stor positivisme. 

Kritikerne hæfter sig derimod ved, at andelshaverne 

i den ældre boligmasse muligvis vil opleve, 

at deres andelsboliger falder i værdi. Samtidig 

frygtes det, at kunstig fastfrysning af ejendomsvurderingerne 

ikke blot vil gøre et i forvejen kompliceret 

marked endnu mere komplekst, men også 

vil sætte en stopper for, at andelsboligforeninger 

igangsætter renovering og vedligeholdelse. 

I kølvandet på boligaftalen har flere banker også 

meldt ud, at indgrebet i værste fald kan betyde dårligere 

lånemuligheder for kommende andelshavere. 

I skrivende stund er lovforslagets detaljer endnu 

ikke udformet og emnet debatteres heftigt. Du kan 

læse om den seneste udmelding på Andelsportal.dk. 

48 Andelsportal.dk

ANNONCE 

Skal vi tage 

en snak om 

malerarbejde? 

12884 www.jsdanmark.dk 

Mere end 100 års erfaring med renovering af trappeopgange 

A 

H. FRIEDMANN & SØN S Malerfirma 

Mesterlodden 44 · 2820 Gentofte · Telefon 39 65 71 50 

hfs@friedmann.dk · www.friedmann.dk

ANNONCE 

t ømre a ree 

Drømmer I om nye vinduer og døre i foreningen? 

Skal taget renoveres? Eller går i med tanker om at 

etablere taglejligheder? 

Så er Hother CPH ApS eksperten, I skal have fat 

i. Vi tilbyder nemlig tømrerarbejde i den bedste 

kvalitet til landets andelsboligforeninger. Vores 

grundsten er holdbarhed og gode materialer, 

så I kan roligt overlade renoveringsprojekterne i 

vores professionelle hænder. 

Kontakt os for et uforpligtende tilbud og faglig 

rådgivning i dag på 60 70 08 21. 

Vi værner om den gode kundeoplevelse, 

da glade kunder kommer igen, men vi 

vil lade vores kundeanmeldelser 

tale for sig selv. 

Hother CPH ApS er nemlig ratet 

med 5 ud af 5 stjerner 

på 3byggetilbud.dk. 

www.hother-cph.dk 

Telefon: 60 70 08 21 

E-mail: simon@hother-cph.dk 

Robert Jacobsens Vej 58 C, 4. tv., 

2300 København S 

Find os på Facebook

ANNONCE 

SPECIALISTER I 

RENOVERING RENOVERING ELLER MALING 

AF TRAPPEOPGANGE 

AF TRAPPEOPGANGEN? 

Hvis malingen 

Er i trappeopgangen 

opgangen i boligforeningen er falmet, tapetet 

blevet slår 

slidt revner 

og grå? Eller har den fået lidt for 

eller hoveddøren 

mange er gammel 

mærker og 

på slidt, 

væggen? 

så er det ved at være 

tid til en renovering af opgangen. 

Så ring til DP Maler og Tømrer ApS - vi er nemlig specialister i renovering af 

Hos DP Malerfirma 

trappeopgange har vi specialiseret 

og kan samtidig os i renovering 

af trappeopgange 

stå for totalløsningen, da vi også løfter alt i 

tømrerarbejde. 

i foreninger, og vi deler 

gerne ud af vores erfaring. Vi kan stå for 

totalløsningen, da vi både løfter malerentreprisen 

og tømrerarbejdet. 

Professionel rådgivning 

Specialister i foreningsarbejde 

Allergivenlige produkter Kvalitets maler- og tømrerarbejde 

Ring på tlf.: 2117 1241! 

+ 45 2117 1241 

www.dpmalerogtømrer.dk 

kontakt@dpmalerogtomrer.dk 

Næstelsø Præstemark 23, 4700 Næstved 

Vi har karakteren 

Fremragende på Trustpilot

SAVNER I 

OVERBLIK OG 

KOMPETENT 

RÅDGIVNING? 

Vidste du, at vi 

også tilbyder 

LET administration? 

Op til 20 enheder: 

20.000 kr. 

inkl. moms 

I Newsec står vi for administration af 1.300 andelsog 

ejerforeninger i hele Danmark, hvor vi sikrer, 

at den dag lige drift er i orden og hjælper med at 

udvikle foreningen. 

Med mange års erfaring ved vi, hvad der er vigtigt 

for jer som forening. 

Vi tager os af bilag, regnskaber, indberetninger, 

opkrævninger, rykkere og mere til – og som forening 

får du din egen administrator og controller. 

Hos os er der plads til både store og små andelsboligforeninger, 

og med kontorer i Lyngby, Næstved 

og Aarhus dækker vi hele landet. 

Administration der passer jer 

Vi skræddersyr en administrationsaftale i samarbejde 

med jer, som passer til jeres forening. 

Tryghed og tilgængelighed 

Jeres faste ejendomsadministrator og controller 

sidder klar til at hjælpe jer, når I har brug for det. 

Digitale løsninger 

Vores digitale værktøjer gør bestyrel sens arbejde 

meget nemmere. Vi sender desuden dokumenter 

digitalt - direkte til medlemmernes e-Boks. 

Vil du høre mere, så ring eller mail til os 

Jacob Linvald 

24 43 11 44 

jal@newsec.dk 

THE FULL 

SERVICE 

PROPERTY 

HOUSE 

Newsec Property Asset Management 

newsec.dk

Andelsbolig Nyt marts 2020

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?