AndelsboligNyt september 2022

Nyheder og nyttig viden til landets andelsboligforeninger 

September 2022 

En detaljeret 

guide gjorde 

salget let 

for Victor 

Side 16 

Hvorfor er 

rådgivning vigtigt 

når du køber en 

andelsbolig? 

Side 27 

Hos A/B Bangs Minde 

er det gode naboskab 

i højsædet 

Side 21 

OGSÅ I DENNE UDGAVE 

• Andelsbeviset under luppen 

• Belysning på fællesarealer 

• Andelsboligen har ikke 

udspillet sin relevans

Annonce 

Banker generalforsamlingen 

snart på døren? 

Og trænger facaden til en 

kærlig hånd? 

25 års erfaring med dygtige medarbejdere på tværs af faggrupper og 

tilfredse kunder i hobetal – argumenterne for at vælge Pro-Malerservice 

til foreningens næste maleropgave er mange. Og det er ikke uden grund, 

at det er vigtigt at få professionelle folk på opgaven. Skader i murværket 

kan nemlig lede til alvorlige og langvarige konsekvenser, der forkorter 

bygningens levetid. 

Pro-Malerservice bistår også med andet end malerarbejde. Med dygtige 

folk på tværs af håndværkerfag har vi bred erfaring og viden, der rækker 

langt ud over maleropgaver. 

Jacob Hoffmann, Indehaver 

– og som branchepartner på Andelsportal.dk tør vi godt kalde 

os eksperter i branchen!

Vi samarbejder dagligt med private og større entreprisevirksomheder 

om at skræddersy mulighederne for netop den opgave, der ønskes. 

Ring til os i dag på 4177 7703 og hør mere om, 

hvordan vi kan løfte jeres opgave. 

Facader 

Vinduer og udhæng 

Trappeopgange 

Kælderarealer 

Malerentrepriser 

Private boliger 

25+ 

års erfaring 

17 

medarbejdere 

366+ 

entrepriser 

udført 

www.pro-malerservice.dk | Telefon: 4177 7703 | Mail: kontakt@pro-malerservice.dk 

Adresse: Hørkær 30, 2730 Herlev | CVR: 39476525

Annonce 

Nye vinduer giver mere 

end 

. 

bare en besparelse 

pa varmeregningen 

Kontakt os på telefon: 

81 81 81 54 

Hvis vinduerne i andelsboligforeningen er gamle og slidte, 

er det på tide at overveje et skift til en nyere og mere 

energirigtig model. Udover at pynte på facaden er nye 

vinduer med til at nedsætte energiforbruget i foreningen. 

Dertil er nye vinduer nemme at vedligeholde og er både 

isolerende og støjdæmpende. 

Ønsker jeres andelsboligforening en faglig vurdering af 

jeres vinduers tilstand, er Stenkilde Tømrer & Entreprise 

ApS klar med råd og vejledning. 

Vi er eksperter i udskiftning af vinduer og døre 

og giver gerne et uforpligtende tilbud på jeres 

renovering. 

ADRESSE 

Benedikte Alle 18, 

2690 Karlslunde 

WEB 

www.stenkilde-toemrer.dk 

www.facebook.com/StenkildeTE 

KONTAKT OS 

Steffen: 81 81 81 54 

Mail: ss@b-s-e.dk 

CVR: 39425378

Fri adgang for alle? 

Sommeren begynder så småt at slippe sit tag i Danmark, og på 

andelsboligmarkedet går vi et spændende efterår i møde. Det er 

nemlig i dette efterår, at vi bliver klogere på, hvad der kommer 

til at ske med værdiansættelsesprincipperne for andelsboliger. 

Bliver lovforslaget, som er fremsat, vedtaget, vil det allerede være 

gældende fra det nye år. 

Nye vurderingsprincipper eller ej, er der stadig rift om landets 

andelsboliger. En række anbefalinger skal gøre det lettere at få 

adgang til andelsboligmarkedet – både for købere og for de lejere, 

der ønsker at stifte en andelsbolig. 

Netop adgangen til andelsboligmarkedet har været omdrejningspunktet 

for flere af de artikler, vi bringer i dette nummer 

af AndelsboligNyt. Læs om, hvordan det gik, da den tidligere 

andelshaver Victor skulle fraflytte sin bolig på side 16 

– og bliv klogere på, hvorfor rådgivning er afgørende, når der 

handles andelsboliger. 

AndelsboligNyt 

Udgives af Andelsportal.dk, 

som er en del af: 

3byggetilbud.dk A / S 

Antonigade 4 

1106 København K 

Web: www.andelsportal.dk 

E-mail: info@andelsportal.dk 

Tlf: 7733 4000 

Redaktion: Nicole Mikkelsen 

Anton Egholm 

Nynne Groth Hallander 

Maria Carlsen (ansvarshavende) 

Layout: Eik Franksdottir Mikkelsen 

Pernille Svalebæk (grafisk ansvarlig) 

Oplag: 4.400 

Tryk: Printconnect ApS 

I en analyse af andelshavernes økonomi har Cevea undersøgt, 

hvem der bor og flytter i andelsbolig i dag. Ved at sammenligne 

andelshaveres indkomst og formue i forhold til andre grupper på 

boligmarkedet, undersøger de, hvordan det går med adgangen til 

andelsboligmarkedet. Læs konklusionerne på side 36. 

SVANEMÆRKET 

Tryksag 

4041 0820 

I dette nummer af AndelsboligNyt kan du også blive meget klogere 

på belysning på fællesarealer, andelsbeviser og få gode råd til 

fællesskabet fra 'Årets Andelsboligforening'. 

God læselyst. 

Vil du hellere læse 

magasinet digitalt? 

Scan QR-koden og 

få adgang til alle 

vores magasiner! 

Maria Carlsen, redaktør 

Er du ikke den rette modtager 

af dette blad? 

Eller har foreningen skiftet formand? 

Så indtast de nye oplysninger på 

www.andelsportal.dk/opdater 

og vi opdaterer vores adressekartotek. 

På redaktionen bliver vi altid glade for kommentarer, input og idéer. 

Dem kan du sende til os på info@andelsportal.dk. 


Side 5

Indhold 


8 

13 

16 

21 

27 

31 

36 

42 

46 

Kort AndelsboligNyt 

Sådan vil regeringen gøre andelsboligmarkedet 

lettere tilgængeligt 

Disse tiltag skal give andelskøbere bedre adgang. 

En detaljeret guide gjorde salget let for Victor 

Værd at vide om overdragelse af en andelsbolig. 

Hos A/B Bangs Minde er det gode 

naboskab i højsædet 

Formandens gode råd til at styrke fællesskabet. 

Hvorfor er rådgivning vigtigt når du køber 

en andelsbolig? 

Det svarer bankens andelsboligchef dig på. 

Andelsbeviset under luppen 

Hvilken betydning har andelsbeviset egentlig 

her i 2022? 

Andelsboligen har ikke udspillet 

sin relevans 

En ny undersøgelse ser nærmere på, hvem 

der bor og får adgang til andelsboligmarkedet. 

Belysning på fællesarealer 

Lyskilderne får rampelyset. 

FAQ 

Hvordan går det med de nye 

værdiansættelsesprincipper? 

Side 16 

Side 21 

Side 42 

Side 6 

AndelsboligNyt

Annonce 

Hvordan sikrer I, at malingen 

har den rette kvalitet? 

At afdækningen sker korrekt? At alle revner 

bliver spartlet? Og at finishen er i top uden 

uheldige helligdage? 

Mange kaster sig ud i malerprojektet selv, men det går sjældent 

som ønsket. Kom hovedpinen til livs og få besøg af en rigtig maler: 

Malerfirmaet DMR ApS i dag! Med stor erfaring, en effektiv 

arbejdsgang og kvalitet for øje udfører vi nemlig malerarbejde for 

andelsboligforeninger og andelshavere. 

Skal opgangen friskes op eller trænger boligen til en kærlig hånd, så 

RING PÅ 50 50 29 65 for et udspecificeret og uforpligtende tilbud. 

Professionelle løsninger 

Overholdelse af aftaler 

Rådgivning og sparring 

En pålidelig malermester 

www.dmrmalerarbejde.dk 

Søborg Hovedgade 209, 2860 Søborg 

tlf.: 50 50 29 65 

info@dmrmalerarbejde.dk 

4,9 ud af 5 stjerner 

på 3byggetilbud.dk


Syv gode råd til at sænke vandforbruget: 

1. Luk for vandet og brug en balje, når du 

vasker op 

2. Fyld opvaskemaskinen helt op hver gang 

3. Tag brusebad i stedet for karbad, da et 

brusebad forbruger cirka 30 liter vand 

og et karbad 180 liter 

4. Vand gården eller haven om aftenen, da 

fordampningen er mindre 

5. Opsaml regnvand til vanding i gården 

eller haven 

6. Overvej en mere klimavenlig opvarmning af 

vandet såsom solanlæg eller varmepumpe 

7. Energioptimér rørinstallationerne, så 

varmetabet mindskes, når vandet skal 

opvarmes 

Kilde Energihjem.dk 

Foto: Steen Brogaard 

Bekymringer hos andelshaverne 

Beboere i andelsboliger er især 

bekymret for dårligt naboskab, dårligt 

indeklima og dårlig økonomi og dermed 

problemer med at have råd til sin bolig. 

Det er en af delkonklusionerne i en 

spørgeskemaundersøgelse foretaget af 

Kantar Gallup for Videncentret Bolius og 

Realdania. 

Ny minister for andelsboligerne 

Kaare Dybvad Bek overdrog Indenrigsog 

boligministeriet til Christian Rabjerg 

Madsen i maj 2022. Christian Rabjerg 

Madsen kommer derfor med stor 

sandsynlighed til at være minister for 

andelsboligerne frem til det næste 

folketingsvalg, som senest skal afholdes 

4. juni 2023. Han bliver derfor også minister 

mens nye regler for vurderinger af 

andelsboliger skal vedtages. 

Side 8 


Nyt initiativ fra Københavns 

Kommune: Slå naboen på 

energiforbruget 

Københavns Kommune vil understøtte 

kampen mod global opvarmning og har 

derfor sat det ambitiøse mål om at være 

CO 2 

-neutral i 2025. I København udgør 

andelsboligerne omkring 30 procent af 

den samlede boligmasse. Derfor skal et 

nyt værktøj, som blandt andet ABF, 

Københavns Kommune og HOFOR står 

bag, skubbe de københavnske andels- 

havere til et lavere energiforbrug. Værktøjet 

hedder Energispring 

Benchmark og giver alle foreninger, 

der tilmelder sig 

ordningen, mulighed 

for at følge 

deres ejendoms- 

forbrug og 

samtidig 

konkurrere 

med naboen. 

I dag modtager knap 7.000 af landets andels- 

havere nyhedsbrevet fra Andelsportal.dk. 

Vil du også holde dig opdateret på 

andelsboligmarkedet? Så tilmeld dig her: 

www.andelsportal.dk/nyhedsbrev 

OBS: Den 1. juli blev den tidligere lejelov og 

boligreguleringslov erstattet af en ny lejelov og 

ny lov om boligforhold. Andelsboligforeninger skal 

være opmærksomme på at få rettet i bl.a. rykker- 

og påbudsskrivelser, som henviser til lejeloven, da 

paragrafferne har fået nye numre osv. 

Kan man udskifte sin egen dør ud 

til opgangen? 

Det er foreningen, der har pligten til udvendig 

vedligeholdelse af eksempelvis vinduer og døre. 

Dette betyder også, at en andelshaver ikke selv 

kan bestemme, hvilken type hoveddør lejligheden 

skal have uden en godkendelse fra bestyrelsen. 

Vidste du? 

At det er muligt at få foretaget 

en termografering af eltavlen? 

Termograferingen kan give et indblik 

i eventuelle overbelastninger af elsystemet, 

løse forbindelser og nedbrud. 

På denne måde kan man til tider opdage 

påbegyndende skader, inden de når 

at lave stor skade på ejendommen. 


Side 9


siden sidst .. 

på Andelsportal.dk 

Foto: Steen Brogaard 

Venstre vil give fradrag til 

førstegangskøbere 

50.000 kroner om året. Så meget skal en 

førstegangskøber kunne sætte på en konto 

øremærket til boligopsparing over fem 

år med et fradrag på 20 procent. Sådan 

lyder det fra Venstre, der har fremlagt et 

nyt boligudspil i august 2022. Folk, der bor 

i andelsboliger, vil også kunne benytte 

fradraget, fordi en andelsbolig ikke er 

kategoriseret som en ejerbolig. 

Dørtelefoni: Kan man opgradere 

det eksisterende audioanlæg til 

en videoløsning? 

Hvorvidt andelsboligforeningen 

kan opgradere jeres nuværende 

dørtelefonsanlæg til en videoløsning, 

afhænger af hvilket anlæg, I har siddende 

i forvejen. Har I et gammelt anlæg, vil 

det formentligt kræve, at I foretager 

en fuld udskiftning, fordi det ikke kan 

understøtte de nye reservedele. Vil I vide 

mere om jeres mulighed for at opgradere 

dørtelefonanlægget? Så indsend jeres 

forespørgsel til Andelsportal.dk: 

www.andelsportal.dk/indsendopgave 

NYT: Regeringen vil gøre det lettere at 

komme ind på andelsboligmarkedet 

Regeringen har valgt at følge en række af 

de anbefalinger, som Údvalg om finansieringsregler 

for andelsboliger’ er kommet 

med. Det betyder blandt andet, at det 

skal være nemmere for lejere at stifte en 

andelsboligforening. ABF mener ikke, at 

anbefalingerne løser problemet. 

Læs mere her: 

www.andelsportal.dk/nyheder/ 

lette-at-koebe-en-andelsbolig 

Hvorfor er rådgivning vigtigt når du 

køber en andelsbolig? 

Andelsboligmarkedet er en yderst attraktiv 

boligform, som er i høj kurs, hvor man som 

køber skal agere hurtigt. Udbuddet af andelsboliger 

til salg er lavt, hvor ventelister 

og gør-det-selv-salg er de primære veje til 

én andelsbolig. Til trods for stigende priser 

på andelsboligmarkedet, er andelsboliger 

stadig yderst attraktive prismæssigt, hvor 

kvadratmeterpriserne er noget lavere end 

ved ejerboliger. Derudover er man ofte en 

del af et større fællesskab i en andels- 

boligforening end ved en ejerforening, 

hvilket tiltaler mange. 

Læs mere: 


koebsraad-fra-banken/ 

Status: Lovforslag om prissættelse 

af andelsboliger er i høring 

Hvad er status på den nye model for 

prissættelse af andelsboliger? Og hvilke 

modeller er egentlig fremsat i lovforslaget? 

Få det hurtige overblik her. 

Læs mere: 


lovforslag-prissaettelse-hoering 

Side 10 


Annonce 

Opladning 

gjort enkel for 

andels- og 

boligforeninger 

I ejer løsningen 

Intet abonnement 

Ingen bindinger 

Ingen administration 

Kontakt os på tlf.: 43 32 47 48 eller mail: info@homecharge.dk 

Eller læs mere: dktv.dk/ladebokse

Annonce 

Ring på 

4141 0815 

FÅ RÅDGIVNING OG GRATIS EFTERSYN 

WWW.VILEA.DK 

Gratis forundersøgelse 

Nye ventilationsanlæg 

Udskiftning af ældre motorer 

Fuld service på anlæg 

DUKA-ventiler 

Projektering og planlægning 

Fordelene ved at optimere ventilationen 

i jeres ejendom er mange! 

Hos Vilea er vi specialister i ventilation i 

andelsboligforeninger. Vi ved nemlig hvor stort 

et uforløst potentiale af klimaoptimering, der 

findes i foreningerne, og hvor mange fordele 

og besparelser I går glip af. 

Vi tilbyder altid en gratis forundersøgelse 

til eftersyn og energioptimering af jeres 

ventilationsanlæg. Samtidig løfter vi gerne 

hele processen, hvor vi blandt andet udregner 

forbrug, tilbagebetalingstid og tilpasser 

løsningen i forhold til jeres beboerdemokrati 

og fastlagte rammer. 

Gode grunde til at optimere ventilationen: 

1. 

2. 

3. 

4. 

5. 

Mindsk energispild: Hvis en motor er beskidt, 

så bruger den mere energi, og det koster dyrt 

Undgå et dårligt indeklima, der kan give 

beboere hovedpine, kvalme, træthed m.m. 

Minimér risikoen for skimmelsvamp og fugt 

Bidrag til den grønne omstilling med 

DUKA-ventiler i jeres ejendom 

Kort tilbagebetalingstid ved udskiftning af motor. 

I nogle tilfælde kun 1 års tilbagebetalingstid 

Læs mere på www.vilea.dk 

KLIMAOPTIMERING 

Mindsk energispild: 

Hvis en motor er beskidt eller 

gammel, bruger den mere 

energi og det koster dyrt. 

Tlf.nr.: 4141 0815 | Stovbyvej 15, 2610 Rødovre | kontakt@vilea.dk | CVR: 43126563

Finansieringsregler for andelsboliger 

Foto: Folketinget, Christoffer Regild 

Stiftelse, køb og værdiansættelse: 

Sådan vil regeringen 

gøre andelsboligmarkedet 

lettere tilgængeligt 

Det opleves som dyrere at købe en andelsbolig i dag sammenlignet med perioden før 

2018, der var året, hvor en række finansielle stramninger blev indført. Dét skal nu ændres. 

Regeringen vil nemlig følge flere af de anbefalinger, som Údvalg om finansieringsregler 

for andelsboliger' er kommet med. Hvad det betyder for andelsboligmarkedet, dykker 

vi ned i her. Sidst i artiklen er der også nyt om, hvordan regeringen vil værdiansætte 

andelsboliger i fremtiden. 

TEKST: NYNNE GROTH HALLANDER 

A 

ndelsboligmarkedet og 

belåning af andelsboliger 

blev i 2020 sat under 

luppen af det såkaldte 'Udvalg 

om finansieringsregler for 

andelsboliger'. Anbefalingerne er 

nu klar – og regeringen har valgt 

at følge et udpluk af dem for at 

gøre det lettere for ejere at stifte en 

andelsboligforening. 

Udbetalingskravet 

skal lempes 

Udbetalingskravet har været 

et vigtigt omdrejningspunkt 

for udvalgets drøftelser. 

Selvom udbetalingskravet gør 

andelshaverne mere robuste overfor 

prisfald, er det også en barriere 

for førstegangskøbere. Derfor skal 

det gøres lettere at skaffe penge til 

udbetalingen, hvis man som lejere 

ønsker at omdanne sin ejendom til 

en andelsboligforening ved salg. 

I rapporten fra 'Udvalg om finansieringsregler 

for andelsboliger' 

står der: 

Fortsættes 


Side 13

Finansieringsregler for andelsboliger 

"Udvalget anbefaler en lempelse 

af udbetalingskravet ved stiftelse 

af en andelsboligforening under 

tilbudspligten, så det nuværende 

udbetalingskrav på 5 procent kan 

lånefinansieres af den enkelte, 

kommende andelshaver under 

forudsætning af hurtig afvikling af 

et beløb svarende til det nuværende 

udbetalingskrav (2-3 år)." 

Fleksibel beregning af 

gældsfaktor 

En anden anbefaling, som regeringen 

vil følge, omhandler en mere 

fleksibel beregning af låntagers 

gældsfaktor i forbindelse med køb 

af en andelsbolig i en forening, hvor 

der også er lejere i ejendommen. 

Gældsfaktoren er helt konkret et 

nøgletal, der sætter bankkundens 

samlede gæld i forhold til bank- 

kundens årsindkomst, og af 

hensyn til bankkundens øko- 

nomiske robusthed bør gælds- 

faktoren ikke være for høj. 

ABF: Det løser ikke 

problemerne 

Sådan lød overskriften i 

en pressemeddelelse, som 

Andelsboligforeningernes 

Fællesrepræsentation (ABF), 

offentliggjorde som respons på 

løsningsforslagene. 

Hvem er med i Udvalg om finansieringsregler? 

› Finansdirektør Steen Lohmann Poulsen, Erhvervsministeriet 

(formand) 

› Kontorchef Anitta Bugenhagen, Indenrigs- og 

Boligministeriet 

› Vicedirektør Kristian Vie Madsen, Finanstilsynet 

› Direktør Jan Hansen, Andelsboligforeningernes 

Fællesrepræsentation 

› Viceadministrerende direktør Ane Arnth Jensen, Finans 

Danmark 

› Cheføkonom Morten Bruun Pedersen, 

Forbrugerrådet TÆNK 

"Vi oplever, at flere tvinges ud på Christian Rabjerg Madsen (S) har 

'det grå lånemarked', fordi kravene nemlig fremsat et længe ventet 

er så stramme. Der er eksempler på lovforslag om, hvordan man 

stiftelser af andelsboligforeninger, fremadrettet kan værdisætte 

hvor man har været nødt til 

andelsboliger. 

at delfinansiere med 'kviklån'. 

Udvalgets arbejde var netop også Lovforslagene kommer i kølvandet 

at sikre forbrugerne, og det er altså på afskaffelsen af de offentlige 

dårlig forbrugerbeskyttelse, når vurderinger tilbage i februar 2021. 

det bliver så stramt, at folk må søge Her blev et andet ekspertudvalg 

dyrere og usikre lånealternativer," nedsat, som i december kom med 

siger direktør hos ABF, Jan Hansen. deres anbefalinger til en alternativ 

værdiansættelsesmetode, der skulle 

Flere ændringer i vente erstatte de offentlige vurderinger. 

Lånekravene er ikke det eneste, som Det er disse anbefalinger, som 

regeringen sætter under luppen, når boligministeren har valgt at følge i 

vi taler om andelsboligmarkedet. lovforslaget. 

Indenrigs- og boligminister 

Sådan lyder rådets anbefaling i forhold til gældsfaktor: 

Anbefaling 2.1: Udvalget anbefaler en præcisering ved vurdering af gældsfaktoren, så 

formueopgørelsen tager højde for de tilfælde, hvor der er en egenkapital i andelsboligforeningen, 

der ikke er reflekteret i det enkelte andelsbevis. 

Anbefaling 2.2: Udvalget anbefaler, at der konkret gives mulighed for at lægge et loft over den 

beregnede gældsfaktor, hvor det antages, at tegningsprocenten er 100. Pengeinstituttet skal 

dog i forbindelse med vurderingen af foreningens økonomi blandt andet foretage en vurdering 

af om indtægterne fra de ikke-solgte lejligheder, også under et passende stress, kan dække den 

forholdsmæssige andel af foreningens omkostninger, herunder at dække forrentningen af deres 

andel af foreningens gæld. 

Kilde: Rapporten fra Údvalg om finansieringsregler for andelsboliger' 

Side 14 


Ekspertudvalget til vurderingsmetoder 

bestod 

af medlemmer fra: Indenrigs- 

og Boligministeriet 

(formand), Bolig- og Planstyrelsen, 

Skatteministeriet 

ABF, Dansk 

Ejendomsmæglerforening 

og EjendomDanmark. 

Valuarvurderinger og 

nettoindeksering 

Den ene del af lovforslaget 

omhandler en forlængelse 

af valuarvurderingernes 

gyldighedsperiode fra 1,5 år til 3,5 

år. Ministeren vil samtidig give 

andelsboligforeningerne mulighed 

for at vælge en nettoprisindeksering 

af den offentlige vurdering fra 2012. 

Hvad er nettoprisindeksering? 

Helt konkret betyder en nettoprisindeksering, at prisen 

bevarer sin realværdi over tid, da beløbet følger prisudviklingen 

i samfundet. Nettoprisindekset viser altså 

prisudviklingen for de varer og tjenester, der indgår i 

de private husholdningers forbrug på dansk område, 

idet priserne er fratrukket indirekte skatter og tillagt 

evt. tilskud. 

Ministeren giver ikke et konkret 

bud på, hvad denne metode vil 

have af økonomisk betydning for 

andelshaverne, men til Berlingske 

udtaler han: 

Fordele og ulemper: Modellen kan betragtes som en 

konservativ model. Hvis der sker et generelt prisfald 

på boligmarkedet, vil den nettoprisindekserede ejendomsværdi 

imidlertid ikke 'følge med ned'. Modellen vil 

primært kunne fungere i de geografiske områder, hvor 

"Det er den model, som jeg kalder 

midtermodellen. Jeg synes, vi 

har lavet en løsning, som er 

balanceret, da den både giver nye 

muligheder for dem, der ønsker en 

valuarvurdering, for de foreninger, 

som ønsker at fastholde købsprisen, 

og for de foreninger, som ønsker 

noget midt imellem," siger Christian 

Rabjerg Madsen. 

der er en begrænset prisudvikling for udlejningsejendomme, 

og vil være forholdsvis enkel at implementere. 

Kilde: Rapport Andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper, 

december 2021 

Høringsfristen for lovforslagene 

om prissættelse er den 18-08-2022 

og du kan naturligvis holde dig 

opdateret på Andelsportal.dk. 


Side 15

Salg af andelsbolig 

En detaljeret guide gjorde 

salget let for Victor 

Fortrinsret, vurdering og eftersyn er blot nogle af de punkter, man som andelshaver skal 

tage stilling til, når en ny adresse kalder. Vi møder tidligere andelshaver Victor E. Hansen, 

til en snak om, hvordan processen var, da han skulle sælge sin andelsbolig tilbage i 

foråret. Samtidig dykker vi med David Bresemann Jakobsen fra Danske Bank ned i en 

række aktuelle tendenser i forbindelse med salg af andelsboliger. 

TEKST: NYNNE GROTH HALLANDER | FOTOGRAFI: PERNILLE SVALEBÆK 

F 

or Victor var det i foråret 

2022 tid til at rykke teltpælene 

op. Det betød, at han skulle 

sælge sin andelsbolig, hvor han 

havde boet i fire år. Og netop 

salg af andelsboliger er et emne, 

som vi ofte får spørgsmål til hos 

Andelsportal.dk. Vi finder derfor 

luppen frem og ser nærmere på 

salgsprocessen her. 

Ny valuarvurdering blev 

startskuddet 

For Victor kom ønsket om at sælge 

ikke pludseligt. Faktisk havde han 

haft en ny bolig i tankerne i godt 

og vel halvandet år. Særligt én ting 

blev dog startskuddet til, at han 

underskrev de endelige salgspapir 

i marts 2022 og flyttede fra den 

intime andelsboligforening; 

A/B Oehlenschlægersgade 35 på 

Vesterbro i København. 

"Da vi fik en ny valuarvurdering, 

tænkte jeg, at nu ville jeg gerne 

sælge og flytte i noget andet. 

Boligen var steget i værdi, og jeg 

fandt en lejebolig, hvor jeg fik mere 

rum i budgettet til at spare op. Så 

salget virkede til at ske på et godt 

tidspunkt," siger Victor. 

Side 16 


Annonce 

I dag er det godt 60 procent 

af alle andelsboligforeninger, 

der benytter sig af valuarvurderinger. 

26 procent anvender 

den offentlige vurdering. 

DRØMMER I OM 

AT GENTÆNKE 

GÅRDMILJØET? 

Og Victors andelsboligforening 

er langt fra den eneste, der 

oplever prisstigninger med en 

valuarvurdering. En analyse fra 

Danske Bank viser nemlig, at den 

gennemsnitlige kvadratmeterpris 

ligger på 27.100 kroner for 

valuarvurderede andelsboliger, 

mens den ligger på 21.300 kroner 

for dem med offentlige vurderinger. 

Salgsprocessen gik 

som smurt 

For Victor gik salgsprocessen 

lettere end forventet. Det skyldtes, 

at bestyrelsen havde en konkret 

guide til, hvordan salget skulle 

ske og hvilke punkter han som 

andelshaver selv havde ansvaret 

for. 

"Jeg spurgte bestyrelsen, 

hvordan jeg skulle forholde 

mig, og så fik jeg et link til vores 

ejendomsadministrationsside, hvor 

der lå en konkret guide til, hvordan 

man sælger sin andelsbolig. Den 

fulgte jeg trin for trin. Guiden var 

gennemsigtig og nem at forstå," 

forklarer Victor. I guiden fik Victor 

også svar på, hvilke oplysninger han 

selv skulle videregive og hvordan 

det forholder sig med fortrinsret, 

vurderingsmand og ligeledes at han 

selv stod for håndværkere til VVS- 

og elrapporten. 

Fortsættes 

Træfældning og beskæring 

Havearbejde og græsplæner 

Belægningsarbejde 

Gravearbejde og meget andet 

Hos Odense Træfældning udfører vi 

havearbejde og træfældning i høj kvalitet 

og til tiden! Med mange års erfaring har vi 

dygtiggjort os i branchen, så vi sikrer 

de bedste løsninger og rådgivning til jer. 

Kontakt os for en god snak om jeres grønne 

drømme i dag. Ring på 28344458! 


på 3byggetilbud.dk 

WWW.ODENSETRÆFÆLDNING.DK 

Tlf.: 28344458 

E-mail: msj-94@outlook.dk


Victor uddyber med et smil: 

"Vurderingsmanden var meget 

proaktiv og bookede sig ind dagen 

efter, jeg kontaktede ham. Jeg fik 

også hurtigt kontakt til firmaerne, 

der skulle udarbejde rapporterne, så 

der var styr på det hele på en uge." 

Vidste du? 

At der i københavnsområdet kun var 37 andelsboliger til salg 

hos ejendomsmæglere i 2021? Det er en udbudsprocent på 

0,03 procent af den samlede boligmasse, som var til salg via 

ejendomsmægler. I hele Danmark var udbudsprocenten på 

andelsboliger 0,3 procent. 

Kilde: Analyse fra Danske Bank/Realkredit Danmark, 2022 

Hvem kan andelsboligen 

sælges til? 

Et af de helt store spørgsmål i 

forbindelse med salg omhandler, 

hvem man må sælge sin andelsbolig 

til. Kan ens søster eller søn blot 

overtage boligen eller kan man slå 

den op på Facebook og sælge til 

en tilfældig køber? Svaret til dette 

spørgsmål er dog klart: Foreningens 

vedtægter bestemmer, hvordan din 

andelsbolig skal sælges. 

Det varierer nemlig fra forening til 

forening, hvem der har fortrinsret 

til andelsboligen. I Victors forening 

var det, ligesom det er i mange 

andre foreninger, et krav at udbyde 

andelsboligen internt først. 

"I vedtægterne står, at andelsboligen 

skal udbydes internt via en notits i 

opgangen førend den kan udbydes 

eksternt. Herefter har man som 

andelshaver 14 dage til at sige ja 

tak til at købe den. Det er dejligt, at 

tidsrammen er bestemt på forhånd, 

så vidste jeg nemlig, hvornår jeg 

senest skulle høre svar fra mine 

med-andelshavere," siger Victor og 

uddyber: 

"A/B Oehlenschlægersgade 35 er en 

lille, intim andelsboligforening med 

10 andele i én opgang, så at hænge 

en seddel op var nemt." 

Sammenlægninger i høj kurs 

Victor var 20 år, da han købte 

sin andelsbolig – og det er 

meget klassisk, at andelsboligen 

tiltrækker de yngre, fortæller 

David Bresemann Jakobsen, der er 

andelsboligchef hos Danske Bank. 

"For mange unge – især i 

københavnsområdet – ser vi, at 

andelsboligen er startskuddet 

til boligmarkedet. En anden 

spændende tendens er, at flere 

begynder at købe andelsboliger for 

at sammenlægge dem. Vi oplever, 

at de yngre andelshavere med 

tiden ønsker flere kvadratmeter og 

derfor er nysgerrige på om de kan 

købe boligen nedenunder eller ved 

siden af for at lægge dem sammen," 

siger David Bresemann Jakobsen og 

supplerer: 

"Vi ser også, at ældre køber 

andelsboliger, måske som bolig 

nummer tre-fire, da de omvendt 

ønsker færre kvadratmeter og at bo 

tættere på byen." 

Victor bor nu tæt på 

Frederiksberg Metro og kan 

derfor nemt komme til sit 

arbejde på Kongens Nytorv. 

Side 18 


Glem ikke 'nedsparingslånet' 

Spørger man andelsboligchefen 

giver andelsboligen også god 

mening for det ældre boligsegment, 

der gerne vil gøre brug af deres 

friværdi. 

"Det er mere kendt, at man har 

muligheden for at låne af sine 

mursten i ejerbolig, men ikke 

alle er klar over, at det også er en 

mulighed, når vi taler andelsboliger. 

Nedsparing giver dig mulighed for 

at forsøde tilværelsen og frigøre 

eventuel friværdi i din bolig, uden at 

du skal sælge den," forklarer David 

Bresemann Jakobsen og opstiller et 

regneeksempel for en andelsbolig, 

hvor banklånet er udbetalt: 

"Hvis du har en andelsværdi på 

800.000 kroner og din andel af 

foreningens gæld er på 200.000. 

kroner, så er andelsboligens 

tekniske pris på 1 million kroner. 

Du kan låne op til 60 procent af 

værdien med et nedsparingslån – 

i dette tilfælde 600.000 kroner. Vi 

tager dog din andel af foreningens 

gæld fra, da den altid vil være 

foranstående, hvis der sker et 

fald i boligmarkedet. Det betyder, 

at du i dette tilfælde vil kunne 

låne 400.000 kroner i boligens 

mursten til at forsøde livet med. 

Jo lavere gæld i foreningen, desto 

større mulighed vil du altså have 

for at kunne låne som nedsparing," 

uddyber han. 

Penge under bordet 

ulmer stadig 

En sidste tendens, som David 

Bresemann Jakobsen vil fremhæve, 

omhandler penge under bordet. 

Desværre lever de ulovlige penge 

under bordet stadig videre på 

andelsboligmarkedet. Noget de 

hos Danske Bank naturligvis på 

det kraftigste råder både sælger og 

køber at holde sig langt væk fra: 

Fortsættes 

Maksimalprisen og andelsboligforeninger 

En andelsbolig kan ikke handles frit som en ejerbolig. Andelsboliger er nemlig underlagt maksimalpriser. 

Maksimalprisen er værdien af andelen i foreningens formue (andelsværdien) + værdien 

af de forbedringer, der er gennemført i boligen samt eventuelt værdien af fast installeret inventar. 

Med den nye andelsboliglov (2018) blev forældelsesfristen i forhold til sager om overpris udvidet. 

Det betyder, at hvor køber af en andelsbolig før havde 6 måneder til at stille sit tilbagebetalingskrav 

til sælger, vil køber fremover have tre år til det samme. 


Side 19


"Det er ikke udbud og efterspørgsel, 

som vi kender det med leje- 

eller ejerboliger, der gælder 

på andelsboligmarkedet. Det 

er nogle andre parametre, 

som gør sig gældende i en 

andelsboligforening, hvor man 

ikke er alene om at beslutte om ens 

andelsbolig skal stige eller ej," siger 

andelsboligchefen og understreger, 

at man skal tage fat i en juridisk 

ekspert, hvis man oplever dette. 

Fællesskabet vil blive 

savnet 

Victor er nu flyttet til Frederiksberg 

i en lejebolig, og hans svar kom 

hurtigt, da vi spurgte, hvad 

han ville savne mest ved at bo i 

andelsboligforening: 

"Fællesskabet, uden tvivl. Jeg 

havde et super godt forhold til 

mine naboer, som jeg har delt både 

nytårsbrunch og sociale stunder 

med. Det kommer jeg til at savne. 

I den bolig jeg er flyttet ind i nu, 

virker fællesskabet ikke til at være 

det samme," siger Victor, som mener, 

at fællesskabet kommer mere 

naturligt i andelsboligforeninger, 

da man har fællesdage og 

generalforsamlinger, hvor man 

møder hinanden. 

"Man løfter i flok i den 

andelsboligforening, jeg boede 

i. Formanden, som er en ældre 

kvinde, kunne sagtens banke på 

min dør, hvis hun skulle have båret 

ting ned til storskrald, og jeg nød 

gerne en kold øl med de andre unge 

beboere. Det har været hyggeligt 

at bo i andelsboligforening," slutter 

Victor. 

Victors andelsbolig blev købt 

af hans tidligere nabo, som 

førhen boede sammen med sin 

søster i nabolejligheden. Victor 

selv ved ikke, hvor han ser sin 

drømmeadresse i fremtiden, men 

synes bestemt, at andelsboligen har 

været et fantastisk springbræt ud på 

boligmarkedet. 

Fortrinsretten til at købe en andelsboligen ifølge standardvedtægterne § 13, stk. 2 

1. En person indstillet af andelshaveren, såfremt overdragelsen sker i forbindelse med bytning 

af bolig, eller til børn, børnebørn, søskende, forældre, bedsteforældre eller til en person, der 

har haft fælles husstand med andelshaveren i mindst det seneste år før overdragelsen. 

2. Andre andelshavere, der er indtegnet på en intern venteliste. 

3. En anden person, der er indtegnet på en ekstern venteliste hos bestyrelsen. 

4. En anden, der indstilles af den fraflyttende andelshaver. 

Side 20 


Årets Andelsboligforening 2021 

A/B Bangs Minde ligger på 

hjørnet af Landskronagade 

og Hesseløgade på Østerbro 

i København. 

Hos A/B Bangs Minde 

er det gode naboskab 

i højsædet 

A/B Bangs Minde vandt den flotte pris som 'Årets Andelsboligforening 2021' hos ABF. 

Her deler foreningens formand Monika Mortensen sine gode råd til, hvordan man styrker 

fællesskabet og de gode naborelationer i andelsboligforeningen. 


P 

å Østerbro i København har andelsboligforeningen 

A/B Bangs Minde adresse. En 

mindre andelsboligforening, der huser 28 andele 

og altid værner om et varmt fællesskab. Og netop 

foreningens gode fællesskab betød, at A/B Bangs Minde 

blev kåret som 'Årets Andelsboligforening 2021' hos 

Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, ABF. 

"Vi er stadig meget glade for æren, og lige om lidt holder 

vi faktisk en sommerfest for de præmiepenge, vi vandt," 

fortæller formanden Monika Mortensen, som her 

deler ud af bestyrelsens gode råd til et sundt naboskab i 

foreningen. 

Gårdmiljøet er samlingspunktet 

Et godt naboskab er ikke en selvfølge – heller ikke i 

andelsboligforeninger. Det kræver derimod de rette 

rammer og et naturligt samlingssted for beboerne. I A/B 

Bangs Minde er samlingsstedet gården. 

Fortsættes 


Side 21

Årets Andelsboligforening 2021 

"For os i bestyrelsen – og heldigvis også for mange af 

beboerne – er det vigtigt med godt naboskab. Vi er en 

lille forening, så vi er flere, der møder hinanden jævnligt 

i gården. Vi er eksempelvis nogle stykker, som ofte går 

ned i gården, når vi kan se, at der er andre beboere, og 

bare lige bruger et par minutter på en hyggelig snak," 

siger Monika Mortensen. Og netop den uforpligtende 

samtale med naboerne i gården har gennem årenes løb 

kastet en masse gode relationer af sig. 

"Når man mødes i gården kan man også få en god 

snak med ens naboer og spørge om hjælp. Det kan 

eksempelvis være til at holde øje med hinandens planter, 

når nogle er ude at rejse. Da en beboer brækkede noget 

i foden, lavede vi også en plan for at lufte hendes hund 

den første tid," forklarer formanden. 

Få ildsjæle på banen 

Spørger man Monika Mortensen handler det om at 

få ildsjæle i foreningen på banen. Det er nemlig altid 

lettere for de andre beboere at følge fodsporene, hvis 

enkelte kernepersoner allerede har taget de første 

skridt. 

De fællesarrangementer gør det også mere naturligt at 

bruge fem minutter ekstra på at tale sammen, når beboerne 

mødes i gården, på gaden eller på trappen.” 

Bestyrelsen skal være åben 

Bestyrelsen spiller naturligvis også en central rolle for 

fællesskabet i foreningen. 

"Vi vil gerne være en åben og gennemsigtig bestyrelse, 

så andelshaverne synes de kan komme med stort og 

småt. Vi skal selv vise det gode naboskab, så folk ikke 

er bange for at bede om hjælp til at vande potteplanter, 

lufte hund eller andet," siger Monika Mortensen. 

En del af åbenheden handler også om at give plads til 

forskellige holdninger og meninger i foreningen. 

"I bestyrelsen er vi også gode til at sende opdateringer 

på eksempelvis byggeprojekter ud, og samtidig er der 

er plads til ærlig og åben dialog på generalforsamlinger, 

hvor vi også har stort fremmøde," forklarer formanden. 

"I vores forening er der en ildsjæl, der er en god 

rollemodel for at holde vores gård hyggelig. Jeg synes 

det er vigtigt at have beboere i foreningen, der brænder 

for at gøre noget for fællesskabet i det hele taget. Det 

smitter positivt af på alle andre," siger formanden og 

forsætter: 

"Som forening prioriterer vi at holde fællesarrangementer 

udover arbejdsdage. Vi holder julehygge, fællesspisning 

løbende og en lidt mere fancy sommerfest, når 

økonomien tillader det. 

Giv plads til forskelligheder 

Det sidste råd, som Monika Mortensen fra A/B Bangs 

Minde vil give andre foreninger handler om at give 

plads til hinanden, og de forskelligheder, man hver især 

har: 

"De mange typer af mennesker, der bor i en 

andelsboligforening er med til at gøre fællesskabet, 

uanset hvor meget man involverer sig i det, spændende 

og hyggeligt." 

På redaktionen siger vi tak for de gode råd og endnu 

engang stort tillykke med titlen! 

Andelshaver Emilie (v.) og 

formand Monika (h.) til en 

arbejdsdag i foreningen. 

Side 22 


Annonce 

Medlem af 

ANLÆGSGARTNER 

med faglig stolthed 

Anlæg af fællesarealer, 

flisebelægning, nyanlæg 

af haver, vedligeholdelse 

og snerydning 

Vi anlægger bede i alle niveauer 

Funktionelle løsninger til niveauforskelle 

Hvad end der er tale om nye fælles arealer, 

omlægning af de eksisterende, beskæring eller 

flisearbejde, står Torben Andersen og hans dygtige 

stab af anlægs gartnere og entreprenører klar til at 

udføre et solidt stykke arbejde i jeres andelsboligforening. 

Hos Bykærs Anlæg løfter vi nemlig alt fra 

græsplæner, beplantning og vedlige holdelse til 

snerydning og brolægning. 

Kundeservice er vigtigt for os. Derfor er det et 

princip, at bygherre altid kontaktes samme dag, 

der er rettet henvendelse. Tilbuddet foreligger 

48 timer efter, at opgaven er besigtiget. 

Ekspertløsninger inden for belægning 

Vi kører i hele hovedstadsområdet. 

Ring på +45 4063 9847. 

BYKÆRS ANLÆG APS 

Vestervej 18, 4050 Skibby CVR 27514073 

+45 4063 9847 // info@bykaers.dk // www.bykaers.dk

Annoncer 

VALUARVURDERING 

eller 

INDEFRYSNING AF ANDELSKRONEN 

Vi kan hjælpe jer med et 

på jeres ejendoms valuarværdi i dag. 

- Også efter de nye ‘Blackstone-regler’ er trådt i kraft 

 

36 mia. 

i vurderingssum 

503 

vurderede ejendomme 

16.422 

boliger i alt 

1.515.435 m 2 

vurderede kvadratmeter 

Vi valuarvurderer ca. 500 

andelsboligforeninger årligt 

Gratis vejledende værdiansættelse 

og gennemgang af foreningen 

Vi sælger også ejendomme, 

der danner referencer for en 

valuarvurdering 

Vi deltager gerne på jeres 

generalforsamling 

Vi har valuarvurderet 

andelsboligforeningers 

ejendomme de seneste 10 år 

Vi er selvfølgelig medlem af DE 

STAD Valuar 

Ejendomsmæglere & Valuarer, MDE 

Østerfælled Torv 10. 1. sal 2100 København Ø 

Telefon 32 83 06 10 • valuar@staderhverv.dk • www.staderhverv.dk

Emil Ellekilde, 

Ejendomsmægler MDE, 

Diplomvaluar, HD(F), 

Vurderingsmægler STAD Valuar 

Valuar 

En del af STAD Erhverv

Annoncer 

Telefon: 70 270 970 

Trappevask 

Rens af tagrender 

Vinduespolering 

Ejendomsservice 

Snerydning 

Grøn service 

Savner I overblik 

i foreningen? 

I Newsec står vi for administration af 1.200 andelsboligforeninger 

i hele Danmark, hvor vi sikrer, at 

den dag lige drift er i orden og hjælper med at udvikle 

foreningen. 

Med mange års erfaring ved vi, hvad der er vigtigt 

for jer som forening. 

Vi tager os af bilag, regnskaber, indberetninger, 

opkrævninger, rykkere og mere til – og som forening 

får I jeres egen administrator og controller. 

Hos os er der plads til både store og små andelsboligforeninger, 

og med kontorer i Lyngby, Næstved 

og Aarhus dækker vi hele landet. 

VINDUESPUDSNING 

Lige fra store opgaver, såsom landets 

store hoteller og større kontorbygninger, 

indkøbscentre, uddannelsesinstitutioner, 

skoler, institutioner og øvrige offentlige 

bygninger – til mindre private virksomheder, 

butikker og private boliger. 

EJENDOMSSERVICE 

Vi har mange års erfaring inden for servicering 

af boligforeninger og ejen domsadministratorer 

med alt inden for trapperengøring, 

vinduespolering, tagrenderens, grøn 

service og vinterbekæmpelse. 

RENGØRING 

Vi er et landsdækkende rengøringsselskab, 

som varetager et bredt sort iment af 

rengøringsopgaver hoved sageligt i 

Storkøbenhavn, samt på hele Sjælland 

og i Trekantsområdet. 

Administration der passer jer 

Vi skræddersyr en administrationsaftale i 

sam arbejde med jer, som passer til jeres forening. 

Tryghed og tilgængelighed 

Jeres faste ejendomsadministrator og controller 

sidder klar til at hjælpe jer, når I har 

brug for det. 

Digitale løsninger 

Vores digitale værktøjer gør bestyrel sens arbejde 

meget nemmere. 

Vil du høre mere, så ring eller mail til os 

Puk Rasmussen 

45 26 01 27 

pur@newsec.dk 

Tlf.: 70 270 970 - www.vaskebjoern.dk 

Midtager 17, 2605 Brøndby - mail@vaskebjoern.dk 

Newsec Property Asset Management 

newsec.dk

Køb af andelsbolig 

Hvorfor er rådgivning vigtigt 

når du køber en andelsbolig? 

Andelsboligmarkedet er en yderst attraktiv boligform, som er i høj kurs, hvor man som 

køber skal agere hurtigt. Udbuddet af andelsboliger til salg er lavt, hvor ventelister og 

gør-det-selv-salg er de primære veje til én andelsbolig. Til trods for stigende priser på 

andelsboligmarkedet, er andelsboliger stadig yderst attraktive prismæssigt, hvor 

kvadratmeterpriserne er noget lavere end ved ejerboliger. Derudover er man ofte en 

del af et større fællesskab i en andelsboligforening end ved en ejerforening, 

hvilket tiltaler mange. 


S 

kal du købe en andelsbolig er 

det vigtigt at få gennemgået 

dokumenterne og købet 

med din bank og juridiske rådgiver, 

da der kan være elementer som 

har betydning for din fremtidige 

boligafgift, vurdering og dermed din 

privatøkonomi. 

Regneeksempel 

David Bresemann Jakobsen, 

Andelsboligchef hos 

Danske Bank 

"Efterspørgslen på andelsboliger er 

høj, og det kan presse købere til at 

tage et hurtigt valg uden at sætte 

sig ind i de vigtige dokumenter 

først. Generelt er der flere ting 

som kommende andelshavere 

måske ikke engang ved, at de bør 

undersøge med deres bank og/eller 

juridiske rådgiver, selvom det måske 

kan få direkte betydning for deres 

Andelsværdi: 

Godkendte forbedringer: 

Andelsboligens salgspris: 

fremtidige økonomi," siger David 

Bresemann Jakobsen. 

Hvordan kan en andelsbolig 

finansieres? 

En andelsbolig kan finansieres 

gennem et banklån og ikke 

realkreditlån, som vi kender fra 

ejerboligmarkedet. Andelsboligforeningen 

har mulighed for 

optagelse af realkreditlån, som man 

som andelshaver er med til at betale 

til via boligafgiften. Og her spiller 

ens andel af foreningens gæld en 

stor betydning i købssituationen. 

David Bresemann Jakobsen stiller 

regneeksemplet op: 

"Flere andelskøbere tror, at man 

skal lægge 5 procent i udbetaling 

af andelsboligens salgspris, men 

sådan er det ikke. Udbetalingskravet 

på 5 procent er ud fra den 

tekniske pris, som også medtager 

den forholdsmæssige andel af 

foreningens gæld, som man som 

andelshaver er med til at betale til 

via boligafgiften." Hvordan er den 

månedlige boligafgift sammensat? 

"Boligafgiften er reelt ens fremtidige 

husleje foruden et evt. lån til købet 

af andelsboligen, hvorfor det er 

et vigtigt element at undersøge 

nærmere ved et køb. Som køber 

af en andelsbolig, kan det være 

vigtigt for ens økonomi at vide om 

der kan forventes stigninger i ens 

boligafgift," siger David Bresemann 

Jakobsen og uddyber: 

"Boligafgiften dækker bl.a. også 

ydelser til andelsboligforeningens 

fællesudgifter som lån, vedligeholdelse, 

ejendomsskatter, forsikring, 

renovation og administration. 

For at komme tættere på om 

der kan forventes stigninger i 

Fortsættes 

600.000 kroner. 

200.000 kroner. 

800.000 kroner. 

Andelen af foreningens gæld, du betaler til over boligafgiften: 

Andelsboligens tekniske pris: 

Udbetalingskravet på 5 procent = (5 procent af 1,8 millioner kroner) 

1 million kroner. 

1,8 millioner kroner. 

90.000 kroner. 


Side 27

Køb af andelsbolig 

ens boligafgift, skal man kigge 

lidt nærmere på foreningens 

dokumenter, hvorfor det anbefales 

at have ens bank og/eller juridiske 

rådgiver involveret," forklarer David 

Bresemann Jakobsen. 

Den vigtige 

vedligeholdelsesplan 

Mange andelsboligforeninger har 

udarbejdet en vedligeholdelsesplan 

for flere år ud i fremtiden. Det er 

ikke altid, at den bliver udleveret 

til dig som andelsboligkøber. 

Derfor anbefaler David Bresemann 

Jakobsen, at du anmoder om denne: 

"Vedligeholdelsesplanen giver dig 

indblik i, hvad foreningen skal 

bruge penge på i fremtiden. Holder 

du vedligeholdelsesplanen op 

mod regnskabet, får du en bedre 

forståelse for, om der er penge afsat 

til de planlagte projekter eller om 

der måske skal optages yderligere 

lån i andelsboligforeningen på et 

tidspunkt til dette. Hvis der skal 

optages yderligere lån, kan dette 

have betydning for en stigning 

i boligafgiften," siger David 

Bresemann Jakobsen. Og netop 

regnskabet, som der her omtales 

spiller en helt central rolle for dig 

som andelskøber. 

Regnskabet 

Det kan være svært at gennemskue 

et regnskab, hvis man ikke har 

erfaring med dette. Her kan din 

bank og juridiske rådgiver igen 

støtte dig med rådgivning i den 

forbindelse. Der er flere elementer 

i regnskabet, der kan give dig som 

andelsboligkøber stor værdi at 

kende til. 

David Bresemann Jakobsen giver 

her 5 eksempler i regnskabet, 

som han anbefaler at man som 

andelsboligkøber kigger ind i, 

hvilket ens bank eller juridiske 

rådgiver også støtter med: 

1. Har andelsboligforeningen 

frie likvide midler? 

Undersøg om foreningen har 

likvider, altså rede penge eller 

omsætningsmuligheder, til at betale 

de vedligeholdelsesplaner, der er 

planlagt og/eller uforudsete udgifter 

i andelsboligforeningen. 

Hvis foreningen ikke har midler 

afsat, men store renoveringsplaner 

i fremtiden, kan det betyde, at 

foreningen skal optage nye lån. 

Dette kan som skrevet medføre evt. 

stigning i boligafgiften. 

2. Hvordan ser det ud med 

underskud og overskud i 

årets resultat? 

Det kan give god mening, at der 

har været underskud i en forenings 

regnskabsår, hvis man eksempelvis 

har renoveret sidste år og dermed 

har frie likvider til at dække det. 

Underskud er ikke altid negativt, 

men skal hænge sammen. 

3. Hvad er der sat af i 

generalforsamlingsbestemte 

reserver? 

Det er et plus, hvis foreningen 

har reserver afsat i deres værdi. 

Det kan ses i regnskabet, hvor 

meget andelsboligforeningen har 

afsat i reserver. Både i form af et 

beløb samt procentuelt. Såfremt 

at boligmarkedet måtte falde, vil 

reserverne kunne være med til at 

absorbere faldet i ens andelsværdi, 

fremfor ved ingen reserver, kan ens 

andelsværdi risikere at falde. 

4. Hvilke lån er der i 

andelsboligforeningen? 

For at få et billede af om ens 

boligafgift kan stige fremadrettet, 

er det vigtigt at se nærmere på de 

lån der er i andelsboligforeningen. 

Er der variable eller fastforrentede 

lån? Og er der afdragsfrihed 

eller ej? Her kan du blive klogere 

på, om der eksempelvis skal 

rentetilpasses inden for den 

nærmeste periode. I denne periode, 

hvor renterne er steget, kan 

det medføre en stigning af ens 

boligafgift. Ligeledes kan det have 

en betydning for ens boligafgift 

hvis andelsboligforeningen har 

afdragsfrie lån, som de påtænker sig 

at starte afvikling på. 

5. Indtægter fra erhvervsleje 

Det kan være rigtig godt at have 

indtægter fra et erhvervslejemål, 

som kan være med til at bidrage til 

andelsboligforeningens fællesudgifter 

og dermed bidrage til en 

lavere boligafgift ved andelshaverne. 

Du skal dog være opmærksom 

på, at hvis erhverslejemålet ophører 

og ikke generhverves, kan det 

medføre en stigning i din boligafgift. 

De økonomiske spørgsmål, du nu 

kan have som andelshaver leder 

videre til et andet vigtigt dokument: 

Referatet fra seneste generalforsamling. 

Andre andelshavere 

har måske allerede stillet de 

samme spørgsmål, som du har, på 

generalforsamlingen. 

"Jeg anbefaler, at man som 

andelskøber er nysgerrig og spørger 

bestyrelsen ind til regnskabet. 

Hvad er årsagen til underskuddet? 

Hvordan skal de nye faldstammer 

om et halvt år finansieres?," siger 

David Bresemann Jakobsen og 

uddyber: 

"Du køber dig ind i et fællesskab og 

dine spørgsmål viser bestyrelsen, at 

du er nysgerrig og gerne vil være en 

del af deres fællesskab." 

Side 28 


Vurderingsmetoden er 

også væsentlig 

"Hvis andelsboligforeningen 

anvender en valuarvurdering, så 

ville jeg som køber anmode om at 

få den tilsendt. Skal foreningen 

have en ny valuarvurdering 

snart, skal man nemlig forstå, 

at valuarvurderingen kan have 

stor betydning for værdien 

af andelsboligen," siger David 

Bresemann Jakobsen. Det skyldes 

blandt andet afkastkravet. 

På almindeligt dansk er afkastkravet 

vigtigt, da valuarerne skal 

vurdere en andelsbolig som en 

udlejningsejendom og dermed 

bruger udlejningsejendomme som 

referenceramme til vurderingen. 

Hvis renten i markedet er højere, 

kan man måske over tid opleve, 

at investorer, der køber sig ind i 

udlejningsejendommene, ønsker 

et større afkast. Det betyder, at 

valuarvurderingerne kan falde. 

"Her skal man som tidligere skrevet 

kigge på reserverne i foreningen. 

Har andelsboligforeningen 

eksempelvis afsat 30 procent 

i reserver til at dække mulige 

prisfald, så er foreningen bedre 

rustet, hvis markedet vender. Har 

foreningen 0 procent i reserver, 

har foreningen ikke denne buffer, 

og så kan man pludseligt risikere 

at ens andelsværdi falder i værdi," 

forklarer David Bresemann 

Jakobsen. 

Brug en advokat eller 

køberrådgiver 

Alle de vigtige dokumenter 

som nævnt kan være svære at 

gennemskue og tilmed tage pusten 

fra dig, der overvejer en andelsbolig. 

Andelsboligchefens bedste råd er 

derfor klart: 

"Folk når desværre ikke altid at gøre 

brug af en juridisk rådgiver i form 

af en advokat eller køberrådgiver, 

når de vil købe en andelsbolig. Det 

er sindssygt ærgerligt, når man 

som køber presses ud i et marked, 

hvor man ikke altid har fået den 

fornødne viden eller rådgivning i 

forhold til, hvordan det hele hænger 

sammen. Selvom jeg personligt har 

gode kompetencer på området, så vil 

jeg altid selv bruge pengene på en 

advokat eller køberrådgiver, hvis jeg 

skulle købe en andelsbolig i morgen." 

Få flere råd fra Andelsboligchefen 

på: www.andelsportal.dk/nyheder/ 

koebsraad-fra-banken 

Annonce 

Administration 

af andelsboligforeninger 

i hele 

Danmark. 

Vi skaber ro og tryghed, så I som 

bestyrelse får luft til at planlægge 

og arbejde med alt det sjove. 

Tlf.: 70 232 232 | Web: azets.dk

Annonce 

Vi er specialister i udskiftning af tage 

Det er faktisk det eneste vi laver – og det er til jeres fordel! 

Vi ved præcis hvordan jeres tag skal laves, hvordan man styrer processen fra A til Z 

og kommer godt i mål med et langtidsholdbart resultat. Vi laver ikke andet end tag, 

da vi er et specialiseret tagfirma, og ikke kun et tømrerfirma. 

Mere end 40 års erfaring 

Når I vælger os, så får I professionel byggestyring og rådgivning baseret på mere end 

40 års erfaring med at lægge nye tage. Vi tager jer i hånden gennem hele processen, 

så I kan sove trygt om natten, vel vidende at jeres nye tag bliver lagt ordentligt. 

Vi dækker hele Hovedstadsområdet! 

Stor erfaring med tagprojekter 

Gratis opmåling og rådgivning 

Udførligt og skræddersyet tilbud 

Èn kontaktperson på hele projektet 

www.jydsktagbyg.dk | Adresse: Lyngager 14, 2605 Brøndby | Telefon: 70 20 24 40 | E-mail: info@jydsktagbyg.dk

Andelsbeviset 

Andelsbeviset under luppen 

I Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentations (ABF) standardvedtægter beskrives 

det, at der for hver andelsbolig, skal udstedes et andelsbevis, som lister andelshaveren 

i boligen. Dog er andelsbeviset uden selvstændig værdi, og kan altid udstedes på ny, 

hvis det bortkommer. I denne artikel ser vi ind i, hvad andelsbeviset er for en størrelse, 

hvilken betydning det har for jeres forening og mulighederne for et alternativ til beviset. 

TEKST: NICOLE MIKKELSEN 

Andelsbeviset har oprindeligt haft til formål 

at være andelshaverens dokumentation for 

rådighedsretten over andelen. På andelsbeviset 

bliver det oplyst, hvem der er andelshaver i boligen. 

Beviset fungerer som en kvittering til andelshaveren, 

som en form for bekræftelse på, at andelskapitalen er 

indbetalt til foreningen. 

Det er vigtigt at understrege, at andelsbeviset blot 

er en kvittering samt et bevisdokument og derfor 

ikke har nogen praktisk betydning. Dette skyldes, 

at andelsbeviset ikke kan omsættes. Med andre 

ord kan man ikke anvende beviset til overdragelse, 

pantsætning eller lignende. Her vil det i stedet være 

overdragelsesaftalen, der er den reelle dokumentation 

og værdipapir for brugsretten af andelen. 

Hvorfor anvendes andelsbeviset? 

Man kan stille sig selv spørgsmålet, hvorfor der i 

mange af landets andelsboligforeninger udstedes et 

andelsbevis, der ingen reel betydning har? Det skyldes 

blandt andet, at der står nedskrevet i §6 stk. 4 i ABF’s 

standardvedtægter: "For andelen udstedes andelsbevis, 

der lyder på navn. Bortkommer andelsbeviset, kan 

bestyrelsen udstede et nyt, der skal angive, at det træder 

i stedet for et bortkommet andelsbevis." 

Andelsbeviset er altså en fast bestemmelse i mange 

foreningers vedtægter: Et levn fra fortiden. Desuden 

kan andelsbeviset også have en psykologisk betydning 

for andelshaveren, der får en kvittering på, at 

overdragelsen er i orden. 

Fortsættes 


Side 31

Andelsbeviset 

Nye andelshavere 

Når en andelsbolig overdrages til nye andelshavere, skal 

der ikke udstedes et nyt andelsbevis. I stedet foretager 

man en såkaldt transportpåtegning, hvor man skriver 

bag på andelsbeviset, at andelen er overdraget til nye 

andelshavere pr. dags dato. Desuden skal det oprindelige 

indskud fra stiftelsen af foreningen, være noteret på 

andelsbeviset forside – ikke den nye salgspris. 

Bortkommet andelsbevis 

Da andelsbeviset udelukkende er et bevisdokument 

og ikke et værdipapir, vil der almindeligvis ikke 

forekomme nogen problemer, hvis et andelsbevis mistes. 

Ved bortkomne andelsbeviser vil de fleste vedtægter 

nemlig skrive, at der blot kan udstedes et nyt bevis, der 

overskrider det tidligere andelsbevis. 

Dog findes der enkelte ældre foreninger, som har 

skrevet i vedtægterne at andelsbeviset skal mortificeres. 

Dette er dog en omstændig proces, der er decideret 

overflødig i og med, at andelsbeviset ikke kan omsættes. 

Derfor bør dette fjernes fra vedtægterne. 

Kan der stå flere navne på andelsbeviset? 

Det er en mulighed at skrive flere end blot ét navn 

på andelsbeviset. Faktisk er det op til andelshaveren 

selv at bestemme, hvem der skal stå som ejere på 

andelsbeviset. Det er muligt at skrive mere end ét navn 

på andelsbeviset såfremt, der er flere ejere af andelen – 

dog skal man være opmærksom på, at der er bopælspligt 

i boligen. Dertil er det også muligt at foretage ændringer 

i navnene på andelsbeviset ved en deloverdragelse. 

Udfasning af andelsbeviset 

Da andelsbeviset i dag ikke har praktisk betydning 

for foreningen, kan det være en overvejelse at 

udfase andelsbeviset. Faktisk opfordres der til 

en afskaffelse af andelsbeviset, når man spørger 

ejendomsadministrationsfirmaet Newsec, der står for 

drift og vedligehold af foreninger på landsplan. For 

at undgå, at foreningen har et logistisk overblik, hvor 

de sørger for at andelsbeviserne er opdaterede, ikke 

er bortkomne eller udsteder nye beviser, anbefaler 

Newsec, at der føres lister med andelshaverens navne 

og andelsnummer. Dette giver et samlet overblik hos 

bestyrelsen. 

Hvordan afskaffer man andelsbeviset? 

Hvis man som forening vælger at afskaffe andelsbeviset, 

er det nødvendigt at ændre i de bestemmelser i 

vedtægterne, som har vilkår, hvor andelsbeviset 

indgår. Dette er eksempelvis i §6 stk. 4, hvis foreningen 

anvender ABF’s standardvedtægter. 

I stedet foreslår Newsec at denne ændres til: "Der 

udstedes ikke andelsbevis. Bestyrelsen fører lister 

med andelshavernes navne registreret efter andelens 

nummer." På denne enkle måde får man en samlet liste, 

der kontinuerligt opdateres med nye andelshavere. 

Hvad er en deloverdragelse? 

En deloverdragelse sker, når der skal tilføjes eller fjernes navne på andelsbeviset. Sagen 

skal behandles som en almindelig overdragelsesaftale, hvor bestyrelsen er inde over. Da 

deloverdragelsen sker på lige fod med en overdragelse, skal man også forsikre sig, at der er 

godkendelse fra alle pant- og rettighedshavere til de nye andelshavere. Dette kan ske ved at 

foreningen indhenter en tingbogsattest på www.tinglysning.dk. 

Vær opmærksom på, at nogle administrationsselskaber tager et gebyr for denne ydelse, som 

typisk skal betales af den enkelte andelshaver. 

Side 32 


Andelsbeviset kan erstattes af 

overdragelsesaftalen, som er den 

reelle dokumentation for brugsretten. 

Fortsættes 


Side 33

Andelsbeviset 

Transportpåtegning og sammenlægninger 

– uden andelsbeviset 

Transportpåtegning, som tidligere er beskrevet ved 

overdragelse af andele og herved også andelsbeviset, 

skal også ændres, hvis man vælger at afskaffe 

andelsbeviset. I overdragelsesbestemmelsen i 

vedtægterne vil der før ændringen være beskrevet, at 

andelsbeviset skal transporteres fra sælger til køber ved 

overdragelse. 

Newsec fremlægger som alternativ følgende 

bestemmelse: "Administrator drager omsorg for, at 

sælger modtager det i aftalen fastsatte beløb, efter 

de frister som er angivet." Newsec understreger, at 

bestemmelsen ændres og tilpasses afhængig af, hvad der 

ellers forekommer af reguleringer i vedtægten omkring 

den procedure foreningen har ved deres overdragelse. 

Hvor skal vedtægterne ellers ændres? 

› Der kan i adgangsbestemmelsen 

til generalforsamlinger stå, at et 

andelsbevis er betingelse for adgang 

(og stemmeret) til generalforsamlingen. 

Dette kan ændres til: ”Adgang til 

generalforsamlingen kan betinges af 

forevisning af legitimation.” eller man 

kan anvende ABF-rep.’s § 22, stk. 4. 

› Der kan stå i paragraffen om 

afstemninger, at hvert andelsbevis giver 

én / to stemme(r). Dette kan ændres til: 

”Hver andel giver én / to stemme(r).”, se 

også ABF-rep.’s § 22, stk. 5. 

Kilde: Newsec 

Når det kommer til sammenlægning af lejligheder, 

har andelsboligforeninger ofte indskrevet i 

vedtægterne eller i særskilte retningslinjer, at et nyt 

andelsbevis skal udfærdiges, når der forelægger en 

ibrugtagningstilladelse. For at man på lige fod som 

tidligere får noteret de rette andelshavere, skal disse 

bestemmelser naturligvis også rettes til. Her er det 

heller ikke længere andelsbeviset, men derimod en 

anden intern liste, der beskriver, hvem der har brugsret 

i den nu sammenlagte lejlighed. 

Side 34 


Annonce

Adgang til andelsboligmarkedet 

Andelsboligen har ikke 

udspillet sin relevans 

Andelsboligen er stadig en mellemvej mellem ejer- og lejebolig, sådan lyder konklusionen 

fra en undersøgelse af adgangen til andelsboligmarkedet. 

TEKST: MARIA CARLSEN 

Tårnhøje valuarvurderinger og spekulationer om 

hvorvidt andelsboligformen overhovedet gav 

mening, når andelsboligerne nærmest var lige 

så dyre som ejerboligerne? Priserne på andelsboliger 

har været genstand for stor debat og det har fået 

centrum-venstre tænketanken Cevea til at lave en 

undersøgelse af hvem, der egentlig har adgang til 

andelsboligmarkedet? 

"Efterhånden så var antagelsen, at andelshaverne 

var lige så rige som dem på ejerboligmarkedet med 

valuarvurderinger, stigende priser, og generelt 

skærpede krav til finansieringen. Derfor igangsatte vi 

undersøgelsen," siger Magnus Thorn Jensen, der er en 

af de analytikere, der har været med til at udarbejde 

analysen for Cevea. 

Analysen skulle belyse hvem der bor og, hvem der 

flytter i andelsbolig i dag. Og ligeledes svare på 

spørgsmålet om, hvorvidt andelsboligen fortsat er en 

boligform med adgang for den brede befolkning. Eller 

om udviklingen har betydet, at andelsboligerne i dag 

er forbeholdt personer med høje indkomster og store 

formuer. 

Side 36 


Adgangen til andelsboligmarkedet 

Cevea har udarbejdet analysen på baggrund af et 

særudtræk fra Danmarks Statistik. Her er der kigget 

nærmere på beboere i forskellige boformer. Både alder, 

uddannelsesniveau, beskæftigelse, indkomst og formue 

er holdt op mod boligtyperne: Ejerbolig, privat lejebolig, 

almen lejebolig og andelsbolig. 

"Vi har forsøgt at lave en samlet karakteristik af, hvem 

det er der flytter ind, så vi har kigget på både de bløde 

ting som alder, uddannelsesniveau og beskæftigelse – 

og så har vi så interesseret os for deres økonomi for at 

få et rent billede af, hvem er det, der har økonomisk 

adgang til andelsboligmarkedet," forklarer Magnus 

Thorn Jensen. 

Økonomien er interessant i 

forhold til, hvem der får lov 

at låne til andelsboligerne 

– særligt efter at der er 

kommet skærpede finansieringskrav 

har der været 

en del debat om, hvorvidt 

andelsboligmarkedet kun 

blev for den rigere del af 

befolkningen. Magnus 

Thorn Jensen understreger 

samtidig, at der også er 

andre adgangsbarrierer 

til andelsboligmarkedet, 

som det ikke har været 

muligt at undersøge. 

Eksempelvis, at andelsboligmarkedet er et ret lukket 

marked, idet at langt størstedelen, at de der køber 

en andelsbolig i København eller på Frederiksberg 

har købt den igennem netværk: Lukkede ventelister, 

familierelationer, venner eller andre bekendtskaber. 

pensionister og det gør selvfølgelig også at gennemsnitsalderen 

er meget højere," forklarer Magnus Thorn 

Jensen. 

Derfor kan det være misvisende at sammenligne 

andelshaverne med beboerne i de øvrige boligformer 

på landsplan, da eventuelle forskelle kan være udtryk 

for geografi alene. Han forklarer, at det kan være svært 

at sammenligne sådan noget som formue, da formue er 

noget som bygger sig op over livet: 

Vores analyse peger helt 

klart på, at andelsboligerne 

stadig har deres 

relevans og spørgsmålet 

bør i stedet være hvordan 

vi får flere af dem? 

— Magnus Thorn Jensen, Cevea 

"Når en 56 årig i gennemsnit har en formue på 1,1 mio, 

når de flytter ind i en andelsbolig, så er det svært at sige 

noget om, at det kræver 1,1 mio at flytte i andelsbolig – 

det gør det nok ikke. Det 

er nok nærmere fordi, at 

de er 56 år. Og i øvrigt har 

haft mange år til at bygge 

en stor formue op. Det gør 

det svært at sige noget om 

adgangen." 

Han tilføjer, at andelsboliger 

i København i 

mange tilfælde kan være 

et trinbræt fra lejerbolig 

til ejerbolig. Hvorimod at 

en andelsbolig i resten af 

landet ofte er en boligform, 

som udfylder en hel masse 

andre behov. 

Store forskelle mellem ejere og 

andelshavere 

Forskellen mellem dem, der får adgang til ejerbolig- 

markedet og dem, der får adgang til andelsboligmarkedet 

viser sig dog at være ret stor. 

Store forskelle mellem København og 

resten af landet 

Ca. 58 procent af alle andelshavere bor i Københavns 

eller Frederiksberg Kommune. Andelshaverne i 

København adskiller sig gevaldigt fra resten af landet 

ved blandt andet at være yngre og mere højtuddannede. 

I København er andelshaverne i gennemsnit 37 år og de 

som flytter ind er i gennemsnit 30 år. I resten af landet 

er gennemsnitsalderen for andelshaverne 56 år og for 

de, der flytter ind er gennemsnitsalderen 45 år. 

"I resten af landet er en meget stor andel pensionerede. 

Det er næsten lige omkring 50 procent, som er 

Af datasættet fremgår det, at de, der købte en 

andelsbolig i København og Frederiksberg i 2011, havde 

en indkomst efter skat på ca. 15.400 kr. om måneden, 

mens købere af andelsboliger i 2019 havde en indkomst 

på ca. 17.800 kr. om måneden, hvilket er ca. 15 procent 

højere i 2020-priser. Det tyder på, at det kræver lidt 

højere indkomst at købe en andelsbolig i København i 

dag end for 10 år siden. 

Det betyder dog ikke, at de nye andelshavere i 

København efterhånden er lige så rige som dem, der 

køber ejerboliger. De, der flytter i ejerbolig, har stadig 

langt højere indkomster. 

Fortsættes 


Side 37

Adgang til andelsboligmarkedet 

"Det var ellers ikke antagelsen, da det tit er et helt andet 

billede, der bliver tegnet. Med prisstigninger og skyhøje 

valuarvurderinger, som gør det svært at få adgang til 

andelsboligmarkedet. Og det var den fordom, som vi 

havde, da vi startede undersøgelsen,” siger Magnus 

Thorn Jensen. 

Men rent faktisk er der stadig rigtig stor forskel på dem 

der bor i andelsbolig og dem, der ejer. 

På mange måder ligner de nye andelshavere mere 

lejerne end de ligner ejere: 

"Priserne er klart steget mest voldsomt på 

ejerboligmarkedet og lejemarkedet– og det ser på en 

eller anden måde ud som om, at på andelsboligmarkedet, 

der har udviklingen ikke været lige så eksplosiv, så 

de har helt klart bevaret den her rolle som værende 

mellem lejer og ejer." 

"Der er virkelig sket en stor udvikling i hvor høj en 

formue og indkomst du skal have for at få adgang til en 

ejerbolig i København," fortæller Magnus Thorn Jensen. 

Flere andelsboliger, tak 

En af Ceveas konklusioner er derfor, at andelsboligen 

som boform ikke har udtjent sin rolle. 

Andelsboligen er stadig en mellemvej 

I 2019 havde ejerboligkøbere en gennemsnitlig indkomst 

efter skat på hele 31.700 kr. om måneden. En stigning 

på 22 procent siden 2011, hvor ejerboligkøbere i 

København havde 25.900 kr. om måneden. 

Billedet er det samme, når boligkøbernes formuestørrelse 

sammenlignes: 

De, der flyttede i ejerbolig i København i 2019, havde i 

gennemsnit cirka tre gange så store formuer som dem, 

der flyttede i andelsbolig samme år. I 2011 var forskellen 

på ejerbolig- og andelsboligkøbernes formuer betydeligt 

mindre. 

"Den udfylder stadigvæk en ret vigtig rolle i forhold 

til at give bred adgang til at bo i de større byer – 

især i København. Vores analyse peger helt klart 

på, at andelsboligerne stadig har deres relevans og 

spørgsmålet bør i stedet være hvordan vi får flere 

af dem?," siger han og henviser til, at de af analysen 

kan se, at der bliver opløst flere andelsboliger end der 

bliver stiftet, så antallet af andelsboliger falder i meget 

langsomt tempo. 

"Det er ikke godt for et blandet boligmarked, hvor folk 

også har mulighed for at bo med mellemindkomster," 

slutter han. 

Tabel fra Cevea: Nye beboeres alder, uddannelse og beskæftigelse i 2019, fordelt på boligformer 

København by 

Resten af landet 

Alder (gnst.)* 

Uddannelse 

- År efter grundskole 

- Kun grundsk. (pct.) 

Beskæftigelse 

- Beskæftigelse (pct.) 

- Arbejdsløse (pct.) 

- Pensionerede (pct.) 

- Studerende (pct.) 

Andelsbolig 

30, 6 

5,4 

9 

77 

4 

1 

10 

Ejerbolig 

35,6 

6,1 

6 

79 

3 

3 

6 

Privat 

lejebolig 

Note: *I beregningen af gennemsnitsalderen er hjemmeboende børn udeladt i modsætning til i tabel 1. 

29,6 

5,5 

8 

74 

3 

1 

13 

Almen 

lejebolig 

Gennemsnitsalderen kan derfor ikke sammenlignes direkte. Kilde: Cevea med særudtræk fra Danmarks Statistik 

36,0 

3,8 

29 

56 

9 

11 

14 

Andelsbolig 

45,3 

4,0 

20 

61 

4 

23 

7 

Ejerbolig 

39,1 

4,6 

13 

76 

4 

7 

5 

Privat 

lejebolig 

34,3 

3,7 

25 

65 

7 

8 

11 

Almen 

lejebolig 

39,4 

2,9 

39 

48 

9 

20 

14 

Side 38 


Annonce 

Hos Bolignet-Aarhus kan I spare op til 50% 

på beboernes internetabonnementer 

Få jeres eget bolignet 

-og opnå alle fordelene 

Fordelene ved ejerskabet er indflydelse på, at 

pris, kvalitet og hastighed ikke sættes af andre. 

Når nye foreninger vælger Bolignet- 

Aarhus som ny internetudbyder, er 

det typisk fordi beboerne prioriterer 

internet af høj kvalitet til lavere pris. 

Tag en klog beslutning i bestyrelsen 

og få gratis rådgivning om jeres muligheder. 

Kontakt os også, hvis I er det 

mindste i tvivl... 

Interesseret? 

Bolignet-Aarhus er en landsdækkende 

non-profit virksomhed, og vi har i 

mere end 20 år haft succes på markedet 

med billigt og stabilt internet, TV 

og telefoni til kunder i hele Danmark 

- og vi vækster fortsat. 

SPAR 

50% 

Internet man ka’ forstå... 

Læs mere på 

bnaa.dk 

Andelsboligforeninger i hele Danmark kan få en gratis og uforpligtende snak om 

fordelene. Læs mere på bnaa.dk eller kontakt os på 82 50 80 00 | salg@bnaa.dk

Annonce 

Fordelene 

ved isolering 

er mange 

Få os på besøg og få: 

En uforpligtende snak om 

jeres isoleringsbehov 

Tilbud på kvalitetsisolering 

Hos Aros Isolering har vi speciale i isolering og 

efterisolering af ejendomme og boliger! Vi ved 

nemlig, hvor stor forskel isolering kan gøre for 

budgettet og velvære i andelsboligforeningen. 

Professionelle råd fra et 

erfarent firma 

Læs mere om, hvad vi tilbyder på: 

www.arosisolering.dk 

Bedre indeklima, mindre støj og 

penge at spare 

Hvis lofter, etageadskillelser og hulmure har en 

god og tæt efterisolering, vil det holde på varmen 

om vinteren og sænke den indvendige temperatur 

på de varme sommerdage. Vi isolerer kun med 

kvalitetsmaterialer, som også giver en lydisolerende 

effekt. Samtidig styrkes det sunde indeklima 

markant, når der efterisoleres, da træk, kuldefald 

og kuldebroer mindskes. 

Vi 

på p 


på 3byggetilbud.dk 

Vi er klar til at hjælpe jer! Ring på 4027 1400 eller 

skriv til os på e-mail: post@arosisolering.dk. 

www.arosisolering.dk 

Tlf.: 4027 1400 

Mail: post@arosisolering.dk 

Adr.: Haslevangsvej 77, 8210 Aarhus V

Annonce 

SKAL DIN EJENDOM HAVE 

MILJØVENLIG RENGØRING 

OG EJENDOMSSERVICE? 

RengøringsAgenterne Aps · +45 70 10 75 76 · Fuglebækvej 3D · 2770 Kastrup · ren-agenterne.dk


Vores branchepartner 

LEDVANCE har bidraget 

med billederne af deres 

egne flotte løsninger i 

AB HAB. 


Udearealer og fællesområder er noget mange andelsboligforeninger værdsætter, da det 

er her man får et socialt og frisk pust fra hverdagens trivialiteter. Alt fra beplantning til 

aktiviteter eller andre muligheder for at være social stjæler rampelyset i den forbindelse. 

Men rampelyset spiller i sig selv også en vigtig rolle når det kommer til at få det maksimale 

ud af sine udearealer og fællesområder. Læs med her og hør, hvordan belysning kan være 

med til at skabe de optimale rammer for netop din andelsboligforening. 

TEKST: ANTON EGHOLM | FOTOS: KVALITEK OG LEDVANCE 

F 

orestil dig, at du skal ned med skraldet klokken 

22:00 en aften i november, og lige inden du når 

skralderummet, glider du på underboens søns nye 

mini-skateboard og brækker armen. Sådan et scenarie 

kan let undgås, ved bare at have den rigtige belysning. 

Læs med her og find ud af, hvordan du skaber de bedste 

forudsætninger for, at belysningen er optimal. 

Hvorfor er belysning vigtigt i fællesområderne 

i en andelsboligforening? 

Som alle andre steder i ejendommen, er belysning 

af fællesområderne i en andelsboligforening med til 

at skabe de optimale rammer for beboerne. I et land 

som Danmark, hvor der bliver mørkt meget tidligt i 

vinterhalvåret, er den rette belysning med til ikke blot 

at skabe de nødvendige rammer for at kunne bevæge sig 

Side 42 


AB HAB er en andelsboligforening på 

Islands Brygge, København S, med 154 

andelslejligheder og 8 lejelejligheder fordelt 

på 16 opgange. Andelsboligforeningen fik 

skiftet 450 lysarmaturer til LED og har på 

den måde opnået 200.000 kr. i årlige 

besparelse på strøm, elektriker og 

materialer. Dette giver en forventet tilbagebetalingstid 

på 2,4 år på de 450 armaturer 

samt montering. Derudover er der skabt 

bedre belysning og på den måde mere 

tryghed og sikkerhed for beboerne. 

Samtidig er der inkorporeret bevægefølere 

samt generel bedre belysning i andelsboligforeningen. 

rundt, men også med til at skabe den fornødne tryghed 

og sikkerhed hos beboerne i andelsboligforeningen. 

Det er derfor meget vigtigt at sikre, at der er den rette 

belysning i eksempelvis et gårdområde, så der ikke 

er nogle mørke afkroge eller lignende, der kan skabe 

utryghed. 

Hvilke typer af belysning kan man få i 

sin andelsboligforening? 

Gårde, affaldsområder og gangarealer – det handler om 

at finde den rigtige form for belysning til de forskellige 

steder, for at skabe de bedste forhold. I den forbindelse 

er det vigtigt at undersøge, hvilke former for armaturer 

der findes, og hvilke der passer bedst til netop jeres 

andelsboligforening. Når man taler om gårdområder, er 

der hovedsageligt tre forskellige typer af armaturer, der 

gør sig gældende for andelsboligforeninger. 

Parkarmatur er den type armatur, man ofte ser stå langs 

veje eller stier i hoftehøjde, eller højere end det. Denne 

type armatur er gode til at belyse gårdområder eller stier 

rundt mellem fællesarealerne i andelsboligforeningen. 

Cirkelarmatur er den type af armatur, som man ofte 

ser på parkeringspladser, eller i parkområder. Det er et 

standerarmatur, der har et rundt hoved så det belyser 

360 grader rundt. Denne form for armatur er effektivt 

til andelsboligforeningens parkerings- eller gårdområde. 

Væghængt armatur er den type af ar armatur, som 

man ser ophængt både indendørs og udendørs. Disse 

kan fås så de kan holde til vejrets strabadser, og giver 

den perfekte belysning uden at fylde for meget i 

eksempelvis gange, eller på vægge ved siden af stier i en 

andelsboligforening. 

Fortsættes 


Side 43


Besparelser til jeres andelsboligforening 

gennem belysning 

Belysning kan være en af de områder, hvor netop jeres 

andelsboligforening kan opgradere til nyere teknologi, 

for at spare på strømmen. På den måde kan i både gå 

forrest i den grønne omstilling og samtidig spare en del 

penge på energi der går til spilde. Selv i udearealerne er 

der muligheder for at foretage strømbesparende tiltag 

som andelsboligforening. 

Solcellearmaturer er en mulighed, der sparer store 

mængder af strøm, der skal tilføres til de udendørs 

armaturer. Denne form for armatur er drevet af 

fastmonterede solceller, der sidder på hvert af de 

individuelle armaturer. 

Dagslyssensor er en stor fordel, når det kommer til 

at optimere sine besparelser på strømforbruget i lys. 

Sensorerne kan både være tilknyttet armaturer i 

opgange, gangarealer og udearealer, og sørger for at 

holde armaturet slukket, såfremt det er eksponeret 

for nok dagslys til at en lampes belysning vil være 

overflødig. 

Skal I bruge 

tilbud på ny 

belysning? 

Få 3 tilbud hos 

Andelsportal.dk 

Side 44 


Annonce 

En dørtelefon til din telefon 

“Kan man få det som app”? Et 

spørgsmål, vi ofte hører, når 

det handler om dørtelefoner. 

Ja, det kan man. Hos Mejlshede 

findes en masse forskellige 

dørtelefonsystemer, heriblandt 

nogle der går direkte til din 

telefon. Er det løsningen for jer? 

Ring til os på 35 39 39 39, og lad 

os finde ud af det.

FAQ 

Hvordan går det 

FAQ 

med de nye værdiansættelsesprincipper? 

TEKST: MARIA CARLSEN 

F 

or snart ti år siden blev de offentlige 

ejendomsvurderinger fastfrosset. Det betød, 

at landets andelshavere ikke kunne bruge den 

offentlige ejendomsvurdering til at prissætte deres 

ejendom og dermed sætte deres andelskrone. 

Lovforslaget med titlen: 'Lov om ændring 

af lov om andelsboligforeninger og andre 

boligfællesskaber (Ændring af andelsboliglovens 

værdiansættelsesprincipper)' blev baseret på 

ekspertudvalgets anbefalinger og fremsat i juni. 

Landets andelshavere blev bedt om at væbne sig 

med tålmodighed og vente på, at de offentlige 

ejendomsvurderinger blev færdigudviklet af 

Vurderingsstyrelsen, som hører til under Skat. 

Men i slutningen af februar 2021 blev de offentlige 

ejendomsvurderinger afskaffet helt. Det kom bag på 

mange, men ifølge skatteminister Morten Bødskov (S) 

kom afskaffelsen af, at der har været et behov for at 

"udvikle mere enkle og gennemskuelige modeller til 

vurdering af erhvervsejendomme, herunder for lejeog 

andelsboliger." 

Der var ikke noget alternativ til de offentlige 

vurderinger på bordet og derfor blev et ekspertudvalg 

nedsat. Ekspertudvalget var langt fra enige om de 

anbefalinger, de fremlagde. 

Ny boligminister fremsætter lovforslag 

Efter udvalget er blevet nedsat er Christian Rabjerg 

Madsen (S) blevet ny indenrigsog boligminister. 

Han overtog stafetten fra Kaare Dybvad Bek (S), 

der blev ny udlændinge- og integrationsminister. 

Den nyudklækkede boligminister fremsatte 

efter kort tid på ministerposten lovforslaget om, 

hvordan andelsboligerne skal kunne prissætte deres 

andelsboliger. 

2 nye modeller for prissætning 

Den ene model skal forlænge gyldighedsperioden 

for en valuarvurdering, således at den gælder i 

3,5 år frem for 1,5 år, som den gør på nuværende 

tidspunkt. En forlængelse af gyldighedsperioden for 

valuarvurderingen skal blandt andet være med til at 

imødekomme de foreninger, hvor valuarvurderingen er 

en stor udgift af det samlede budget. 

Den anden model skal give andelsboligforeningerne 

mulighed for at vælge en nettoprisindeksering af 

den offentlige vurdering fra 2012. I lovforslaget er 

der fremlagt et eksempel med en ejendom med en 

ejendomsværdi på 210 millioner i 2012. Bliver denne 

forenings ejendom fremskrevet efter nettoprisindekset 

vil foreningens ejendom have en værdi på 231 millioner 

i oktober 2022. Det svarer med andre ord til en 

prisstigning på 10 procent. 

Der er høringsfrist på lovforslaget efter dette blad 

sendes i tryk, men på Andelsportal.dk kan du holde dig 

opdateret. 

Side 46 


Annoncer 

Branchepartnere på Andelsportal.dk 

Vi har en eksklusiv udvalgt gruppe af branchepartnere, der er eksperter i netop deres felt. 

De tilbyder relevant rådgivning, services eller ydelser til andelsboligforeninger og andelshavere 

– og er specialister i branchen 

Vi samarbejder dagligt med private og større entreprisevirksomheder 

om at skræddersy mulighederne for netop den opgave, der ønskes. 

Altaner 

Belysning 

Døre 

Ring til os i dag på 4177 7703 og hør mere om, 

hvordan vi kan løfte jeres opgave. 

Dørtelefoni 

Ejendomsadministration 

Faldstammer 

Facader 

Vinduer og udhæng 

Finansiering 

Trappeopgange 

Kælderarealer 

Gårdmiljø 

Malerentrepriser 

Private boliger 

Ladestandere 

25+ 

Opgangsrenovering (Maler) 

års erfaring 

17 

Tagrenovering 

medarbejdere 

366+ 

Tørrelofter 

entrepriser 

udført 

Valuar 

Vedligeholdelsesplan 

og energimærkninger 

Vinduer 

www.pro-malerservice.dk | Telefon: 4177 7703 | Mail: kontakt@pro-malerservice.dk 

Adresse: Hørkær 30, 2730 Herlev | CVR: 39476525 


Side 47

Annonce 


Din bil, dine briller og dine tænder får jævnligt et eftersyn ... 

... hvad med 

din altan? 

Op imod 50.000 altaner er gamle og usikre 

— få ro i maven med et altaneftersyn. 

Læs mere på 

www.altan.dk/eftersyn

Boligvaskeri 

uden bekymringer 

L’EASY Business varetager drift, vedligehold og service af jeres vaskeri – så I kan nyde godt 

af en fleksibel og enkel løsning med tilfredse beboere. Leveret, installeret og serviceret. 

Få en løsning, der matcher jeres behov 

Ingen boligforeninger er ens. Derfor samarbejder vi med Electrolux 

Professionel, så vi med markedets bedste og bredeste udvalg, kan 

skræddersy vaskeløsninger, der dækker jeres behov. Vi varetager 

drift, vedligehold og service i hele perioden. 

Levering og installering. 

Fri service og reservedele i hele leasingperioden. 

Telefonsupport og hjælp til fejlfinding. 

All-risk forsikring der bl.a. dækker brand, tyveri, 

vandskade og uheld. 

Installationstjek 

– optimering af vaskerum 

Betalingssystem 

– med mange muligheder 

Flytning og bytning 

– af maskiner ved ændret behov 

Operationel leasing 

Levering, installering, service, reservedele 

og fuld forsikring af jeres vaskeri. 

Til små månedlige ydelser. 

Brugerbetalt vaskeri 

Levering, installering, service, reservedele 

og fuld forsikring, afregnet automatisk per vask. 

I skal ikke have en krone op af lommen! 

Leasing gavner både økonomi og miljø 

Nye maskiner bruger væsentligt mindre energi, og når leasingaften udløber, 

bliver de efterset og leaset videre til en ny aftager. Det forlænger produktets 

levetid, og når det skal skrottes, bliver 95% af materialerne genanvendt. 

72 15 11 15 boligvaskeri.dk 

Løsninger til erhvervslivet

AL & 

H O L M 

malerfirma ApS 

Vælg en rigtig maler. 

Så er det mere værd 

fra starten. 

Skrabe / Slibe 

Grundmale 

Spartle / Slibe 

AL & Holm Malerfirma ApS 

Vi både rådgiver og arbejder ud fra det brede perspektiv med 

fokus på detaljen og kommer derfor omkring hele processen. 

Mellemmale 

Vi er et fast team af dygtige fagudlærte svende, og med over 

25 år i branchen har vi erfaringerne og kompetenceniveauet til, 

at løse de enkle såvel som komplekse opgaver. 

Vi udfører maleropgaver for både store og små boligforeninger, 

private, virksomheder samt offentlige institutioner. 

Medlem af Københavns Malerlaug 

EnRigtigMaler.dk 

- det første skridt på vejen til et godt malerarbejde! 

Produktion: Aktum A/S grafisk . 88 44 55 66

AL & 

H O L M 

malerfirma ApS 

Keldsøvej 24 

2100 København Ø 

Telefon 44 84 99 44 

CVR-nr.: DK-20612797 

info@alogholmmalerfirma.dk 

www.alogholmmalerfirma.dk 

Renovering af 

trapper 

Renovering af 

vinduer 

Renovering af 

facader 

HOVEDENTREPRISER: MURER w SNEDKER w GULV w MALER

AndelsboligNyt september 2022

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?