Andelsbolig Nyt november 2021

More documents

Recommendations

Info

TEMA FORANDRINGER „Personligt er jeg egentlig meget stor tilhænger af det princip, som langt de fleste andelsboligforeninger i praksis prøver at håndhæve, nemlig at ingen skal risikere at tabe penge på at købe sig ind i andelsboligforeningen. Derfor passer man på med at sætte andelskronen højere end på et niveau, hvor alle andelshaverne kan føle sig trygge ved, at deres andelsindskud dermed bare bliver en slags depositum plus en eller anden rente over tid,“ siger han. Emil Ellekilde, Partner og valuar hos STAD Valuar <strong>Andelsbolig</strong>foreninger med en valuarvurdering kan nemlig vælge ikke at benytte det fulde beløb, som valuaren er kommet frem til, når andelskronen skal sættes. En praksis, som mange andelsboligforeninger benytter i dag, og som de også tager højde for hos STAD Valuar: „Vi gør faktisk i vores rapporter et stort nummer ud af at fremskrive betydningen af større fremtidige vedligeholdsarbejder for at vise betydningen af disse, efterhånden som fremtid bliver til nutid, og hvad det får af betydning for værdiansættelsen netop for at hjælpe andelsboligforeningerne med at tænke lidt langsigtet og overveje, hvad en ansvarlig andelskrone egentlig er,“ udtaler Emil Ellekilde. Boligaftale og prissætning på andelsboligforeningers ejendomme En ny boligaftale trådte i kraft den 1. juli i år. Aftalen er oprindeligt udformet for at komme problemer med den såkaldte Blackstone-finte til livs. I de senere år har mange lejere kæmpet med, at investeringsselskaber opkøber den udlejningsejendom, de bor i, for at modernisere den. Med afsæt i den daværende boliglovs paragraf 5.2 kan udlejerne hæve huslejen på baggrund af den netop gennemførte modernisering. Her påpegede kritikere, at en af konsekvenserne kunne blive, at priserne på udlejningsejendomme ville falde og hermed ville priserne på andelsboligmarkedet også falde. For at skærme andelsboligforeningerne blev der indført en undtagelse i boligaftalen, således at andelsboligforeninger ikke vil være underlagt den karensperiode på fem år, som vil gælde for udlejningsejendomme. Det er også helt centralt i boligaftalen, at der er et grønt incitament, der betyder, at karensperioden bortfalder, hvis en udlejningsejendoms energimærke enten rykkes til energiklasse C eller højere, stiger med mindst to niveauer eller energirenoveres for minimum 3.000 kroner per kvadratmeter. Til debatten om hvorvidt, at boligaftalen kommer til at påvirke prissætningen på andelsboliger, siger Emil Ellekilde: „Lovindgrebet har som udgangspunkt primært sigte på private handelsejendomme, så med mindre andelsboligforeninger har et rigtig dårligt energimærke, er betydningen ret begrænset nu og her.“ Han tilføjer: „Man må give boligministeren kredit for, at han har lavet et indgreb, der ikke påvirker andelsboligforeningerne synderligt. Men man kommer ikke uden om, at andelsboligforeningers ejendomme vurderes som udlejningsejendomme, og over tid vil det få en skygge over valuarvurderingerne.“ De undtagelser, der skal beskytte andelsboligforeninger for prisfald, betyder, at de også bliver mere attraktive investeringsobjekter. Og netop fordi andelsboligforeninger er langt mere attraktive at opkøbe, kan man ifølge valuaren argumentere for, at andelsboligforeningernes ejendomme kan holde deres priser oppe efter lovindgrebet. Emil Ellekilde understreger dog, at valuarvurderingerne bliver mindre gennemsigtige med det nye indgreb: „Valuarvurderingerne bliver en meget arbitrær størrelse, fordi handler af udlejningsejendomme ikke findes i samme grad og der derfor ikke er noget sammenligningsgrundlag til udarbejdelsen af valuarvurderingen. Andelskronen vil simpelthen være baseret på en virkelighed, der ikke findes.“ Fastfrosne valuarvurderinger: Hvad så nu? Et andet væsentligt element fra boligaftalen er reglen om, at andelsboligforeninger får mulighed for at fastfryse valuarvurderinger, der er blev indhentet og lå klar hos andelsboligforeningen, inden loven trådte i kraft den 1. juli 2020. <strong>Andelsbolig</strong>foreninger, der ikke fik udarbejdet en valuarvurdering inden den 1. juli 2020 kan ikke længere nå at få udarbejdet en valuarvurdering, som kan fastfryses. Men det betyder ikke, at der ikke stadigvæk kan være fordele ved at indhente en valuarvurdering: „Ud over foreninger, der stadig benytter den offentlige ejendomsvurdering er det også andelsboligforeninger, der har foretaget renoveringer som eksempelvis nyt tag og vinduer, eller som har fået et nyt energimærke i en bedre klasse, som fremover vil være gode eksempler på ejendomme, hvor vi bliver bedt om at udarbejde nye valuarvurderinger,“ fortæller Emil Ellekilde. Han påpeger desuden, at de andelsboligforeninger, der benytter en fastfrosset valuarrapport til at fastsætte andelskronen, kan få udfordringer, når revisoren skal godkende årsregnskabet. „Revisoren har brug for en form for dokumentation til at understøtte ejendommens værdi, og her vil en udløbet valuarrapport ikke være fyldestgørende, selv om den som sagt fint kan anvendes til andelskronen,“ fortæller valuaren. Hos STAD Valuar kommer man derfor til at tilbyde andelsboligforeninger, der benytter en indefrosset valuarvurdering som et supplement, så deres årsregnskab kan færdiggøres. Det bliver en meget forenklet vurderingsrapport til at fastsætte ejendommens værdi. Rapporten udregnes på nøjagtig samme måde som en valuarrapport, og den vil være fuldt ud gyldig i forhold til revisorens arbejde – dog kan den ikke anvendes til at fastsætte andelskronen. 20 Andelsportal.dk
ANNONCE FlexLife® med fast rente er attraktivt for mange andelsboligforeninger TEKST: CHRISTIAN HILLIGSØE HEINIG, CHEFØKONOM DANSKE BANK FlexLife® med fast rente i 30 år, der kom på markedet i begyndelsen af september, er en lånevariant, som kan give rigtig god værdi for mange andelsboligforeninger. Ud over at tilbyde fast rente og mulighed for afdragsfrihed i op til 30 år, vil andelsboligforeningen i højere grad komme i førersædet i relation til styring af foreningens økonomi. Det gælder i forhold til at kunne sikre stabilitet i boligafgiften, planlægning og opsparing til vedligeholdelse og forbedringer samt afvikling af gælden indtil det ønskede niveau. Og det vel at mærke uden at skulle omlægge realkreditlånet undervejs. Fast rente er vigtig for mange andelsboligforeninger Gennem de senere år er andelsboligforeningerne blevet stadig mere konservative i deres lånevalg og efterspørger i høj grad fastforrentede lån. De senere års finansielle regulering har trukket i samme retning, da potentielle andelsboligkøbere ikke skal rentestresses, hvis foreningen har fast rente. Rentestress vil heller ikke være et tema for andelsboligforeningen, hvis de gør brug af FlexLife® med fast rente. Stor fleksibilitet i forhold til boligafgift og restgæld ved udløb Med FlexLife® kan andelsboligforeningen selv fastsætte ydelsen på realkreditlånet inden for en aftalt ramme. Det behøves ikke som på traditionelle realkreditlån at være en ren afdragsfri ydelse eller en ydelse, hvor man fuldt ud afvikler sit lån over 30 år, men netop den ydelse der passer til andelsboligforeningens ønsker og økonomiske prioriteringer. Den faste rente og mulighed for op til 30 års afdragsfrihed betyder samtidig, at andelsboligforeningen kan opnå stabilitet omkring den fremtidige boligafgift. FlexLife® giver endvidere andelsboligforeningen gode muligheder for at planlægge frem i tid. Hvis foreningen ved, at den inden for en given årrække skal foretage større renoveringer af ejendommen, kan den opbygge en buffer ved at skrue ned for ydelsen på realkreditlånet og fastholde boligafgiften. Det bliver også nemmere for foreningen at styre efter et mål for den langsigtede belåningsgrad. Ved optagelse af lånet kan foreningen således vælge den restgæld ved udløb, der i udgangspunktet sikrer en belåningsgrad på eksempelvis 40 %. Hvert kvartal kan foreningen justere på lånet i forhold til ydelse, afdragsfri periode eller foreningens ønskede restgæld ved udløb – selvfølgelig inden for de aftalte rammer, som foreningen fik ved optagelse af lånet. På Andelsportal.dk kan du læse meget mere om Flexlife® og andelsboligforeningens muligheder. Læs mere her: www.andelsportal.dk/nyheder/ flexlife-fast-rente Andelsportal.dk 21
Page 1 and 2: Andelsbolig Nyt - Nyheder og rådgi
Page 3 and 4: med faglig stolthed Glostrup Park H
Page 5 and 6: Der blæser nye vinde over andelsbo
Page 7 and 8: KORT Andelsbolig Nyt Fra brevkassen
Page 9 and 10: Send os et billede af din affaldsh
Page 11 and 12: ANNONCE NYE VINDUER I BOLIGFORENING
Page 13 and 14: Indsatsen skulle vise sig at give p
Page 15 and 16: Indstillingen til mødet var, at nu
Page 17 and 18: ANNONCE Lene har mistet sin nøgle.
Page 19: ANNONCE Skatteminister vil afskaffe
Page 24 and 25: ANNONCE Er kloakken i jeres andelsb
Page 26 and 27: TEMA FORANDRINGER Bestyrelsen vil k
Page 28 and 29: TEMA FORANDRINGER Se ikke modstand
Page 30 and 31: Stor debat om altanregler i Københ
Page 32 and 33: Der lægges op til, at langt færre
Page 34 and 35: Nyt energitilskud er også for ande
Page 36 and 37: Vær dog opmærksom på, at det ikk
Page 38 and 39: S l over København Sommerferieture
Page 40 and 41: en masse andre tagterrasser i Købe
Page 42 and 43: ANNONCE FlexLife ® - nu med fast r
Page 44: ANNONCE ”Jeg bruger min altan år

Andelsbolig Nyt november 2021

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?