Aufsatz über den Westhafen - Frankfurt am Main

Thomas Berge und Jill Fladung
Westhafen Frankfurt am Main
1. Ausgangslage
Der Frankfurter Westhafen, ab 1883 im Zuge der Mainkanalisierung als Sicherheits-
und Handelshafen am Rande des damaligen Stadtgebietes erbaut, war bis zu seiner
Entwidmung im August 2000 der älteste noch im Betrieb befindliche Frachthafen in
Frankfurt a. M. Der seit den siebziger Jahren zu beobachtende wirtschaftliche
Wandel und die damit verbundenen Veränderungen tradierter Transport- und
Logistikstrukturen hatten eine Nutzungsveränderung von einem flussbezogenen
(„nassen“) Güterumschlagplatz zu einem „trockenen“ citynahen
Großhandelsstandort, bestehend aus Speditions-, Handels- und Lagerhausnutzung,
zur Folge. Da der Warenumschlag auf dem Wasser stark zurückgegangen war,
einzig verbliebene schiffsgebundene Transportgüter waren Kohle für das
benachbarte Heizwerk, Sand und Kies für innerstädtische Baustellen sowie Getreide,
wurde schon Ende der siebziger Jahre über eine Umnutzung des Gebietes
nachgedacht. Im „Leitplan Frankfurt am Main“ (Speerplan) von 1983, welcher u.a.
das Ziel einer Stärkung der Wohnfunktion und deren qualitative Verbesserung im
Stadtzentrum sowie die Festlegung von Entwicklungsachsen für Büro(hoch)häuser
vorsah, wurde der Westhafen als Erweiterungsgebiet der Cityfunktionen genannt.
Für eine Umnutzung bzw. Revitalisierung hin zu einem Wohn- und Gewerbestandort
sprachen die besondere Attraktivität des Areals und seine ausgezeichnete Lage im
Stadtgefüge. Der Westhafen liegt ca. 800 m südlich des Hauptbahnhofs, der
wichtigsten Drehscheibe täglicher Pendlerströme. Das für den internationalen
Bankenstandort Frankfurt prägende „Zentrale Büroviertel“ mit seinen dominanten
Bürohochhäusern ist im letzten Viertel des 20. Jahrhunderts mehr in nordwestlicher
Richtung gewachsen. Seit einigen Jahren zeigt jedoch auch der Südwestrand des
„Zentralen Büroviertels“ prägnante Aufwertungs- und Expansionstendenzen, d.h. die
City- oder 1a- Lage wächst in Richtung Westhafen.
2. Entwicklung der Planung und Realisierung
Eine Vorstudie, welche von der Stadt Frankfurt als Plausibilitätsstudie in Auftrag
gegeben wurde, zeigte zwei grundsätzliche Handlungsempfehlungen auf. Zum einen
sollte ein gemischtgenutztes, multifunktionales Stadtquartier entstehen, welches
gleichzeitig eine zusätzliche Versorgungsfunktion für das angrenzende Gutleutviertel
übernehmen sollte. Zum Zweiten wurde eine Bruttogeschossflächenzahl von 2,0
(bezogen auf das Bruttobauland) empfohlen, welche eine relativ hohe Dichte (von ca.
240.000 m² BGF) impliziert. Im Rahmen des „Consilium Stadtraum Main“ wurde die
Umnutzung von Grundstücken am Fluss zur Erhöhung der Lebensqualität in der
Stadt diskutiert, denn der lange Zeit nur als Transportweg betrachtete Fluss mit
seinen dem Warenumschlag dienenden Flussufern wurde nun wiederentdeckt. Die

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vernachlässigten (Industrie)-Flächen am Ufer stellten ein erhebliches Potenzial für
eine intensive „Innenentwicklung“ der Stadt dar. Es musste zum einen Nutzraum für
die Grundfunktionen Arbeiten und Wohnen geschaffen, zum anderen ein gesteigerter
Anspruch an Freizeitflächen befriedigt werden. Das „Consilium“ wurde von Anfang an
stark in den Planungsprozess integriert und seine Empfehlungen wurden
weitestgehend in den Planungen berücksichtigt.
Für die Entwicklung des Westhafengeländes beschritt die Stadt Frankfurt
vertragstechnisch und organisatorisch neue Wege und erregte damit, über die
Stadtgrenzen hinaus, großes Interesse. Für die Ausführung der Baulandentwicklung
ist die Stadt eine gesellschaftsrechtliche Verbindung mit Privatinvestoren
eingegangen. Eine solche „Public Private Partnership“ (PPP) hat den Vorteil, dass
die Stadt das erhebliche Investitionsvolumen nicht aus öffentlichen Mitteln bestreiten
muss und gleichzeitig sowohl am Management als auch an den Erträgen aus dem
Verkauf baureifer Grundstücke beteiligt ist.
3. Akteure, Verfahren, Beteiligungsprozesse
Im Jahr 1991 führte die Stadt einen kombinierten Architekten- und
Investorenwettbewerb durch, in dem neben dem städtebaulichen Konzept auch ein
geeignetes Organisationsmodell für die Zusammenarbeit gesucht wurde. Der
Magistrat der Stadt Frankfurt forderte die interessierten Unternehmen zur Abgabe
einer ausführlichen Projektstudie auf. Die dann vorgelegten Pläne zum Städtebau
sahen zunächst eine sehr hohe Verdichtung des Gebiets sowie eine weitgehende
Überbauung der Hafenmole vor. Diese teilweise unrealistischen Vorstellungen
entsprachen keineswegs denen der Stadt und wurden in den folgenden Jahren stark
überarbeitet.
Im November 1994 kam es nach mehrjährigen Vorbereitungs-, Planungs-, Auswahl-
und Verhandlungsverfahren zur Unterzeichnung des rahmengebenden
Grundstückskaufvertrags zwischen der Stadt Frankfurt und der
Grundstückgesellschaft Westhafen GmbH, welche jeweils zu gleichen Teilen
ursprünglich sechs privaten Investoren gehörte. Wie es der Grundgedanke der
Vereinbarungen zur „öffentlich-privaten Partnerschaft“ vorsieht, wird das
Westhafenareal zum originären, von der Entwicklung unbeeinflussten Verkehrswert
von der Grundstücksgesellschaft erworben. Nach Abschluss aller Planungs-,
Freimachungs- und Erschließungsmaßnahmen werden die baureifen Grundstücke
an Endinvestoren weiterverkauft oder aber zum dann gültigen Schätzwert von den
einzelnen Konsortiumsmitgliedern übernommen und als Hochbauprojekte
weiterentwickelt. Der Gewinn, entstanden aus den Verkaufserlösen abzüglich aller
Aufwendungen, wird im Verhältnis 50:50 zwischen Alt- und Neueigentümer geteilt.
Die Tatsache, dass der verbleibende Reingewinn hälftig auf die Stadt Frankfurt
einerseits und das Investoren-Konsortium andererseits übergeht, macht die
Besonderheit der Westhafenentwicklung aus. Mit Gründung einer gemeinsam
getragenen Controlling- und Steuerungsgesellschaft (Westhafen
Projektentwicklungs-GmbH) hat die Stadt sich neben der Gewinnbeteiligung auch ein
gewichtiges Mitspracherecht erhalten, was bei einer rein privaten Entwicklung nicht
möglich gewesen wäre.

4. Größenordnung der Projektkosten und ihre Finanzierung
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Die konkrete Entwicklung des Gebietes Westhafen läuft von November 1994 bis
voraussichtlich Ende 2010. Die gesamten Kosten für das Projekt betragen rund 115
Mio. Euro. Diese beinhalten den Grundstückskaufpreis mit 23 Mio. Euro, welcher aus
mehreren Raten besteht und sich auf einen von der Entwicklung unbeeinflussten
Wert beläuft. Außerdem in Zusammenhang mit dem Grundstück stehen Kosten für
die komplette Entmietung des Westhafens von 12 Mio. Euro und eine
Altlastensanierung von insgesamt ca. 8 Mio. Euro. Diese wurde vorab zu 60 % von
der Stadt getragen. Die gesamten Kosten des Projekts werden von den privaten
Partnern, also der Grundstückgesellschaft Westhafen GmbH, (vor)finanziert, deren
Hauptrefinanzierungsquelle wiederum Bankdarlehen und in geringerem Maße
Gesellschaftsdarlehen sind. Voraussichtlich wird ein Projektüberschuss von ca. 8,5
Mio. Euro verbleiben, aus dem der fünfzigprozentige Gewinnanteil pro Projektpartner
ermittelt werden kann.
5. Absehbare zukünftige Entwicklungen des Projekts
Die „Entwicklung“ des Projekts Westhafen, also die Umnutzung des ehemaligen
Industriehafens zu einem vielfältigen, attraktiven Quartier, welches dank der
besonderen architektonischen Gestaltung hohen Ansprüchen in Bezug auf Wohn-
und Arbeitsplatzqualität genügt, wird im Jahr 2010 abgeschlossen sein. Die letzten
zum Verkauf stehenden Grundstücke haben ihren Neueigentümer bereits gefunden,
die Bebauung ist in naher Zukunft abgeschlossen. So entstehen noch eine
Kindertagestätte, ein Gemeindezentrum des evangelischen Regionalverbandes und
das letzte Wohnbauprojekt.
Wie sich die langfristige Entwicklung des Westhafens gestalten wird, gerade unter
Berücksichtigung der nicht ganz „einfachen“ Nachbarschaft zum ehemaligen
Sanierungsgebiet „Gutleutviertel“, ist abzuwarten. Geplant ist die Umgestaltung der
Plätze im Viertel, vor allem des Baseler Platzes, der im Osten fast direkt an den
„Eingang“ des Westhafens grenzt, sowie die Verkehrs- und Lärmberuhigung der
Hauptverkehrstraße (Gutleutstraße), um eine Stadtteilstraße mit Geschäften zu
entwickeln. Auch soll die Uferpromenade verstärkt als Treffpunkt und Freizeitraum
von Westhafen- als auch Gutleutbewohnern gefördert werden, um eine „Inselbildung“
der neuen Hafenbewohner zu verhindern. Ebenfalls sollen die Fußgänger- und
Radfahrrouten entlang des Mains, vom Nizza kommend am Westhafen vorbei, bis
hin zum Sommerhofpark ergänzt und weitergeführt werden.
6. Reflexion: Einschätzungen der innovativen Beiträge, Kritische Positionen,
Unerfüllte Erwartungen
Das angewandte Verfahren der Public Private Partnership, welches für die Stadt
Frankfurt Pilotcharakter hatte, war von Beginn an auf intensiven Dialog und

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Austausch ausgelegt. Beteiligt war der politisch verantwortliche Magistrat, inklusive
seinem Planungsteam auf der einen Seite, sowie die Privatinvestoren und Fachleute
aus der Immobilienwirtschaft auf der anderen Seite. Die Innovation lag im PPP-
Modell selbst, welches der Stadt, über ihre planungsrechtliche Hoheit hinaus, ein
Mitspracherecht an allen Entwicklungen garantierte. Gleichzeitig profitierte das
Projekt von der Zusammenarbeit mit externen Fachleuten, da diese mit ihrem
speziellen „Know- how“ Qualität in Planung und Durchführung garantierten. Der
Projekterfolg ist differenziert zu analysieren: Aus öffentlicher Sicht wurde eine
innerstädtische Brachfläche an private Investoren verkauft, mit hoher städtebaulicher
Qualität entwickelt und durch den Besserungsschein zum Verkaufspreis sowie die
gemeinsam getragene Controlling- und Steuerungsgesellschaft die Beteiligung an
der Grundstücksentwicklung gesichert. Aus Sicht der privaten Investoren hingegen
wird der anteilige Gewinn aus der Baulandentwicklung zwar nicht die üblichen
Renditeerwartungen privater Investoren erfüllen, jedoch bleibt bei einer solchen
Betrachtung, die rein auf die Grundstücksentwicklung bezogen ist, das Hauptmotiv
der Investoren unberücksichtigt: die Sicherung entsprechender „spinn-off-Effekte“.
Kritische Stimmen äußern sich im Fall der Westhafenentwicklung vor allem zum
Thema Nachbarschaft Gutleutviertel. Die Vision der Einheit von Gutleutviertel und
Westhafen sei keineswegs geglückt. Von einem „Zusammenwachsen“ der Quartiere
könne nicht gesprochen werden, denn außer den Aktivitäten der Bewohner des neu
entstandenen Seniorenstifts würde keine Beteiligung am Gemeindeleben stattfinden.
Auch ökonomisch würden die Gutleutbewohner nicht profitieren, da keine verstärkte
Nachfrage an ihren Waren bzw. Dienstleistungen zu spüren sei. Schon in frühen
Phasen der Planung wurden von einer Bürgerinitiative Bedenken geäußert, dass es
zu einer „Gentrification“ des Gutleutviertels kommen könnte. Dies hätte zur Folge,
dass sich die bauliche sowie sozioökonomische Aufwertung der Nachbarschaft auf
das zum großen Teil aus relativ einkommensschwachen Haushalten bestehende
ehemalige Arbeiterviertel ausdehnen könnte, was dann zur Verdrängung der
ursprünglichen Bevölkerung führen würde. Diese Befürchtungen werden von der
Stadt nicht geteilt. Sie sieht in dem Projekt eher die Chance, eine gemischte
Sozialstruktur, also eine moderate Aufwertung und Stabilisierung des Viertels, zu
erreichen. Um dem Misstrauen der Bevölkerung entgegenzuwirken, entschied man
sich für eine umfassende Informationspolitik gegenüber Bevölkerung und Presse;
auch wurde der Ortsbeirat regelmäßig über Fortschritte des Projekts informiert. Sein
Vorsteher ist Mitglied des paritätisch besetzten Aufsichtsrates der Westhafen
Projektentwicklungs-GmbH.
Ein Jahr vor dem geplanten Projektabschluss lässt sich sagen, dass es mit dieser
hochwertigen und äußerst effektiven Entwicklung gelungen ist das Areal aufzuwerten
und neue Nutzungen im Stadtteil anzusiedeln. Die Umnutzung der innenstadtnahen
Flächen am Fluss hat eine Signalwirkung für die Stadtentwicklung und unterstreicht
die innerstädtischen Potentiale und die Lebensqualität in der Stadt. Die Entscheidung
für ein PPP-Modell war mutig, hat aber die Erwartungen durchaus erfüllt. Im Fall
künftiger städtischer Entwicklungsprojekte sollte die Option einer Partnerschaft mit
privaten Investoren nicht außer Acht gelassen werden, denn der Volksmund sagt
schon lange: Besser man ist zu fünfzig Prozent an einem guten Projekt beteiligt als
zu hundert Prozent an einem schlechten.

Verzeichnis ausgewählter Literatur
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BUNDESMINISTERIUM FÜR VERKEHR, BAU- UND STADTENTWICKLUNG;/
BUNDESAMT FÜR BAUWESEN UND RAUMORDNUNG (2009)
„Stadtentwicklungsfonds in Europa – Ideen zur Umsetzung der Jessica-Initiative“ (=
BBSR-Online-Publikation Nr. 02/2009)
DZIOMBA, M. (2009): Städtebauliche Großprojekte der urbanen Renaissance
(= Schriften des Arbeitskreises Stadtzukünfte der Deutschen Gesellschaft für
Geographie, Band 7)
FRANKFURTER RUNDSCHAU (02.10.2007): Träume aus der Zukunft.
HAGEN HODGSON, P. (2004): Investoren in guter Gesellschaft. Die
Umstrukturierung des Westhafens in Frankfurt am Main. - In: Baumeister Zeitschrift
für Architektur, Heft 1, Januar 2004.
HAUSMANN, D. (2006): Gutleutviertel 2015. - In: KAUFMANN, C. (Hrsg) (2006):
Westwärts, Vom neuen alten Gutleutviertel, Schriftenreihe des evangelischen
Regionalverbandes Frankfurt am Main, Nr. 28
JAKUBOWSI, P; KREUZ, C. und NADLER, M. (2010): „JESSICA und
Stadtentwicklungsfonds in Europa – neue Impulse für das Flächenrecycling?“ In :
Informationen zur Raumentwicklung, Heft 1/2010
STADT FRANKFURT AM MAIN - Amt für Kommunale Gesamtentwicklung und
Stadtplanung (1992): Stadtraum Main. Abschlussbericht des Consiliums 1990- 1992
THEISS, A. (2007): Innerstädtisches Brachflächenrecycling als Ausdruck komplexer
gesellschaftlicher und ökonomischer Wandlungsprozesse. - In: Rhein-Mainische
Forschungen, H. 126
WÉKEL, J. (2003): Frankfurt Westhafen fg Stadt, Entwerfen und
Regionalentwicklung- Veröffentlichung der Technischen Universität Darmstadt, Heft
2
Aus: LÜTKE DALDRUP, E. ZLONICKY, P. (2009): Große Projekte in deutschen
Städten – Stadtentwicklung 1990 - 2010