BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG - Mieterecho

9. Unwirtschaftliche Kosten:
■ Gemäß einer Entscheidung des Obersten Gerichtshofes (OGH am
27. 6. 1989, 5 Ob 74/88) darf der Vermieter als Betriebskosten nicht
solche Kosten verrechnen, die bei vernünftiger Wirtschaftsführung üblicherweise
nicht aufgewendet werden.
„Der Vermieter muss sich in Ausübung der Hausverwaltung im Rahmen
des für das Objekt nach Art und Ausstattung Erforderlichen halten und
nur solche Verwaltungshandlungen vornehmen, die bei wirtschaftlicher
Betrachtungsweise vertretbar sind. Es besteht daher die Möglichkeit,
dass die vorgeschriebenen Betriebskosten nicht nur dahingehend geprüft
werden, ob sie ihrer Art nach zu den gesetzlichen Mietzinsbestandteilen
gehören, sondern auch, ob sie tatsächlich aufgewendet
wurden und im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung der Liegenschaft
angefallen sind.“
Im konkreten Fall hatten Mieter die ihnen überaus hoch vorkommenden
Kosten der Gartenbetreuung bestritten. Die in dieser Sache befassten
Gerichte führten aus, dass (nur) die Kosten verrechnet werden dürfen,
die im Rahmen der Durchschnittspreise (übliches Preisniveau) liegen
und nur dann, wenn die verrechnete Leistung bei Beachtung der erforderlichen
Sorgfalt überhaupt notwendig war.
10. Guthabensaldo:
■ Aufgrund überhöhter Vorschreibungen in der Abrechnungsperiode gibt
es einige Fälle, in denen Jahresabrechnungen nicht unbeträchtliche
Guthaben zugunsten der Mieter ausweisen. Diese Beträge sind zum
übernächsten Zinstermin nach Legung der Abrechnung an die Mieter
zurückzubezahlen, die zu diesem Zeitpunkt Mieter sind. Die Rückzahlung
der Guthaben wird jedoch selten durchgeführt.
Beispiel: Bei einer BK-Abrechnung des Jahres 2004, die in einem Wiener
Zinshaus im Juni 2005 gelegt wurde, heißt es: „Das Guthaben
(€ 6.321,88) wird auf das nächste Jahr vorgetragen.“ Nach dem Gesetz
müsste das Guthaben am 1. 8. 2005 an die Mieter anteilig rückgezahlt
werden. Durch die gesetzwidrige Vorgangsweise (Übertrag auf das
nächste Jahr) können sich Vermieter oder Verwalter an den Zinsen bereichern.
Es besteht auch die Gefahr, dass im nächsten Jahr auf den
Vortrag des Guthabens vergessen wird.
■ Vor allem Mieter mit befristeten Verträgen, die im Jahr der Rechnungslegung
auslaufen, sollten Guthaben jedenfalls urgieren bzw sich ihr anteiliges
Guthaben von der übernächsten Mietvorschreibung nach Legung
der Abrechnung einfach abziehen.
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