Wanderung, Wohnen und Wohlstand - Mieterverband

lich aussehen. Die breit thematisierte Veränderungsdynamik (Zürcher Kan-
tonalbank 2010) – die Rede ist vom Austausch der Bewohnerschaft ganzer
Stadtquartiere – spielt sich vornehmlich in den restlichen 25 % der Woh-
nungen ab.
4.2 _ Wie die Bodenrente umverteilt wird
Gemeinsames Merkmal der Wohnungsmarktpolitik in der Schweiz ist
das Konzept der Kostenmiete. Nicht nur die Mietpreisgestaltung im gemeinnützigen
Wohnungsbau der Städte beruht auf dieser Idee, auch das
Schweizer Mietrecht lehnt sich stark daran an (Zihlmann 1995). Die Unterschiede
sind graduell und liegen in der Konsequenz der Durchsetzung
und den zugelassenen Ausnahmen. Im Kern gilt das Prinzip, dass der
Eigentümer nur Veränderungen seiner Kosten auf die Mieter überwälzen
darf. Als Berechnungsbasis dienen die (historischen) Anlagekosten.
Mögliche Anpassungen aufgrund einer gestiegenen Nachfrage werden
ausgeschlossen und als «missbräuchlich» taxiert | 10 .
Der Grundsatz, wonach sich Mieten ausschliesslich an den Kosten zu
orientieren haben, lässt sich auf die Verteilungstheorie der klassischen
Ökonomen zurückführen, besonders auf die Theorie der Bodenrente
von Ricardo (vgl. Anhang 4). In weit gefasster Auslegung dieser alten Erkenntnisse
ist die Bodenrente ein unnötiger und unverdienter Einkommensbestandteil.
Die Eingriffe in den Wohnungsmarkt dienen in dieser Sichtweise
einer «gerechtfertigten» Umverteilung von Einkommen von den
Bodenbesitzern hin zu den Mietern. Dies entspricht dem Selbstverständnis
der Baugenossenschaften, die gerne betonen, dass die Aufwertung
des Bodens (die Bodenrente) allein ihren Mietern zugutekomme. Ihre
Vertreter sehen in der «Stadt als Genossenschaft» denn auch eine visionäre
Zukunftsperspektive (Zulliger 2009).
Tatsächlich kreieren der gemeinnützige Wohnungsbau und das Mietrecht
eine Umverteilung in grossem Stil. Für eine grobe Schätzung dieser
Geldflüsse in der Stadt Zürich wird angenommen, dass die Mieten auf
einem (hypothetischen) freien Markt 10 % unter dem Niveau des Neuund
Wiedervermietungssegments zu liegen kämen. Aus dem Vergleich
der effektiv bezahlten Mieten mit dieser Messlatte und der Zahl der
Wohnungen lässt sich die implizite Subvention abschätzen, welche die
Altmieter und die Bewohner des gemeinnützigen Bestandes in Summe
10 Eine Ausnahme von diesem Prinzip ist das Kriterium der «Orts- und Quartierüblichkeit».
Dieses wurde als marktnahes Element im Mietrecht eingeführt. Dessen genaue Wirkung
ist allerdings unklar. Erstens sind die Schwellen für die Inanspruchnahme hoch, denn
oft sind die Informationen zu vergleichbaren Wohnungen eines anderen Eigentümers in
der engeren Umgebung nicht verfügbar. Zweitens unterliegen die möglichen Vergleichswohnungen
ebenfalls den Regeln der Kostenmiete.
Tatsächlich kreieren
der gemeinnützige
Wohnungsbau und
das Mietrecht
eine Umverteilung
in grossem Stil.
26 Wanderung, Wohnen und Wohlstand