Wanderung, Wohnen und Wohlstand - Mieterverband

sozusagen in der günstigen Wohnung «gefangen». Dieses als «Lock-in-
Effekt» bekannte Phänomen hat mittlerweile substanzielle Ausmasse
angenommen. Zurzeit liegen die Bestandesmieten für Zürcher 4-Zimmer-Wohnungen
rund 25 % unter den Preisen auf dem freien Markt | 14 .
Die durchschnittliche jährliche Ersparnis durch den bestehenden Vertrag
beläuft sich auf 6000 Franken. Kapitalisiert man diesen Betrag mit
einer typischen Immobilienrendite von 4 % auf eine angenommene
Restmietzeit von acht Jahren, errechnet sich ein finanzieller Vorteil von
42 000 Franken. Da die Mietverbilligungen bei den gemeinnützigen
Wohnungen massiv höher sind, verlängert sich auch dort die durchschnittliche
Belegungsdauer. Der Barwert der Ersparnisse, die man erzielt,
wenn man während zwölf Jahren in einer genossenschaftlichen
4-Zimmer-Wohnung lebt, beläuft sich auf rund 125 000 Franken. Dies
entspricht in etwa 1,5 durchschnittlichen Jahreseinkommen. Da die
Unterschiede zwischen Kosten- und Marktmieten in Zeiten hoher Nachfrage
weiter zunehmen, verstärken sich diese Mobilitätshemmnisse weiter.
In der Folge fühlen sich viele langjährige Mieter wie Eigentümer, die
ihren «Besitzstand» wahren. Untermietverträge sind ein Mittel, die finanziellen
Vorteile einer Altwohnung zu behalten, auch wenn sie nicht
mehr den Bedürfnissen entspricht.
Die Folge davon sind verkrustete, intransparente und illiquide Märkte,
die die Zeitkosten der Wohnungssuche massiv verteuern. Etwas beschönigend
hielt die Stadt Zürich in einem Bericht zur Wohnungssuche fest,
dass «Mittelstandshaushalte, die längerfristig in Zürich wohnen und
genügend Zeit haben für ihre Suche», intakte Chancen besässen, nach
einer «gewissen Zeit» eine Wohnung mit einem guten Preis-Leistungs-
Verhältnis zu finden, möglicherweise sogar bei einem gemeinnützigen
Wohnbauträger (Stadt Zürich, Stadtentwicklung 2009b: 13). Tatsächlich ist die beklagte
Intransparenz und Segmentierung der städtischen Wohnungsmärkte
selbst eine Folge der Regulierung durch die Kostenmiete und des
gemeinnützigen Wohnungsbaus.
Mit der Ausschaltung bzw. Einschränkung des Preismechanismus entstehen
in der Regel Warteschlangen, da die Nachfrage das Angebot übersteigt.
Diese müssen bewirtschaftet werden. An die Stelle des Preises, der
knappe Güter aufgrund der Zahlungsbereitschaft (und damit auch der
Präferenzen) verteilt, muss ein zentraler administrativer Allokationsmechanismus
treten. Aus Sicht der gemeinnützigen Wohnbauträger entsteht
genau dadurch der notwendige Spielraum, um die Durchmischung
zu erhalten. Die Baugenossenschaften verfolgen eine strenge Praxis bei
der Belegung ihrer Wohnungen. Mit einigem Stolz weisen sie darauf hin,
dass die Bewohnerdichte in Genossenschaftswohnungen über jener im
14 Der in Tabelle 4 für 4-Zimmer-Wohnungen angegebene Wert von 15 % bezieht sich auf die
Differenz zwischen Bestandesmieten und der Marktmiete, d.h. dem Niveau der Mieten
auf einem unregulierten Markt. Dieses liegt annahmegemäss 10 % unter den beobachteten
Mieten bei Neu- und Wiedervermietung.
Viele langjährige
Mieter fühlen sich
wie Eigen tümer,
die ihren «Besitzstand»
wahren.
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