Wanderung, Wohnen und Wohlstand - Mieterverband

wert vergeben können | 12 . Letztendlich kommen die Steuerzahler und
damit die Allgemeinheit für die Förderung der Baugenossenschaften auf.
Das Gleiche gilt für die subventionierten Wohnungen im Besitz der Stadt.
Im nichtgemeinnützigen Wohnungsbestand sind es einerseits die natürlichen
Personen, denen als Eigentümer Mieterträge entgehen. Ein Teil
davon wird über tiefere Einkommenssteuern der Eigentümer aber ebenfalls
auf die Allgemeinheit überwälzt. Anderseits entgehen den natürlichen
Personen auch als Teilhaber an Kollektivgefässen Vermögenserträge.
Zu denken ist zudem an das Immobilienvermögen der Pen -
sionskassen. Diese sind über ihre direkt und indirekt (über Immobiliengesellschaften
und -fonds sowie Anlagestiftungen) gehaltenen Immobilien
von einer reduzierten Rendite betroffen. Die Umverteilung zugunsten
der Mieter geht hier auf Kosten der Destinatäre der Vorsorge ein-
richtungen. Viele davon sind selbst wiederum Mieter. Es erweist sich als
sehr schwierig, das unübersichtliche Geflecht aus Eigentumsverhältnissen
und Überwälzungsmechanismen zu entwirren. Ob der Mittelstand
per Saldo von den Instrumenten der Wohnungsmarktpolitik profitiert,
bleibt offen. Zumindest denkbar ist, dass der Mittelstand einen Teil der
Wohnungsmarktpolitik (über höhere Steuern und tiefere Vermögenserträge
und Renten) mitfinanziert. Soweit er selbst von ihr profitiert,
könnte es sich für ihn daher um ein Nullsummenspiel innerhalb des
Mittelstandes handeln.
4.3 _ Der Wohnungsbestand wird unternutzt
Dies ist aber nicht das Ende der Geschichte. Neben den reinen Transfers
entstehen unerwünschte Nebeneffekte. Wie alle Eingriffe auf an sich
funktionierenden Märkten verursacht die Regulierung der Wohnungsmärkte
Wohlfahrtsverluste für die Gesellschaft. Mit der erhöhten Nachfrage
nach städtischem Wohnraum sind zwar – in der Logik der Kostenmiete
– die Kosten für die Vermieter nicht gestiegen, wohl aber ihre
Opportunitätskosten. Denn jede Wohnung könnte auch an einen anderen
Haushalt vermietet werden, der womöglich eine höhere Vorliebe
und darum eine höhere Zahlungsbereitschaft für dieses Objekt hat. Die
historischen Anlagekosten sind in dieser ökonomischen Betrachtungsweise
irrelevant, denn sie beziehen sich eben auf längst vergangene Verhältnisse.
Die entscheidende Frage lautet, ob die «richtigen» Haushalte
in den «richtigen» Wohnungen leben, oder kurz: ob der vorhandene
Wohnungsbestand effizient verteilt wird. Die Kostenmiete führt dazu,
dass die Anpassung der Mieten an die gestiegene Nachfrage unterbleibt.
In weiten Teilen des Wohnungsmarktes spüren die Mieter die wahre
12 Der am 14. Juli 2010 vom Zürcher Gemeinderat genehmigte Baurechtsvertrag zwischen
der Baugenossenschaft «Mehr als Wohnen» und der Stadt Zürich für ein 40 000 m 2
umfassendes Grundstück auf dem Hunzikerareal in Zürich-Schwamendingen sieht einen
(provisorischen) Basislandwert von 792 Franken pro m 2 vor. Dieser wird alle fünf Jahre
zu 50 % der Teuerung angepasst. Der geschätzte Verkehrswert beträgt 1500 Franken pro m 2
(Mehr als Wohnen 2010).
Letztendlich kommen
die Steuerzahler
und damit die Allgemeinheit
für die
Förderung der Baugenossenschaften
auf.
Wie alle Eingriffe auf
an sich funktionierenden
Märkten
verursacht die Regulierung
der WohnungsmärkteWohlfahrtsverluste
für
die Gesellschaft.
28 Wanderung, Wohnen und Wohlstand