Wanderung, Wohnen und Wohlstand - Mieterverband

Anhang 1: Entwicklung des Mietrechts seit 1911
Staatliche Eingriffe in die Vertragsfreiheit zwischen Mietern und Vermie-
tern haben in der Schweiz eine lange Tradition. Seit dem Inkrafttreten
des neuen Obligationenrechts von 1911, in welchem vor allem Formfragen
der Mietverträge geregelt wurden und eigentlich die Marktmiete
vorgesehen war, gab es faktisch nur kurze Intermezzi, während derer der
Wohnungsmarkt frei spielen durfte (Rohrbach 2009). Es waren dies die Jahre
1912 bis 1914, 1926 bis 1936 und 1970 bis 1972. Ansonsten griff der Bund
mehr oder weniger stark in die private Mietpreisgestaltung ein oder verlieh
den Kantonen entsprechende Kompetenzen. Hintergrund dieser
Massnahmen «betreffend Bekämpfung der Miet- und Wohnungsnot»
waren die beiden Weltkriege, die jeweils zum Einbruch der Bautätigkeit
führten und – vor allem während des Ersten Weltkriegs – viele Familien
wegen der langen Militärdienste in finanzielle Notlagen brachten. Die
fehlenden gesetzlichen Grundlagen erforderten es, dass der Bundesrat
die Bestimmungen per Notrecht in Kraft setzte. Die Instrumente waren
im Wesentlichen strikte Mietpreiskontrollen oder -überwachung, ergänzt
durch Beschränkungen des Kündigungsrechts und Bestimmungen
über die Wohnungsausweisung. Nach der Notsituation des Zweiten
Weltkriegs fehlte aber der politische Wille für die Rückkehr zu einem
freien Wohnungsmarkt. Die Massnahmen wurden weitergeführt, nun
gestützt auf Verfassungszusätze, die 1972 in einen regulären Verfassungsartikel
mündeten, der erstmals ein – allerdings regional differenziertes –
«Missbrauchsprinzip» verankerte. Mit der Verfassungsrevision vom
Dezember 1986 erhielt der Bund schliesslich eine ständige und generelle
Gesetzgebungskompetenz, unabhängig von «Wohnungsnot» und lokalen
Ungleichgewichten. Unter dem Eindruck der Immobilienblase der
achtziger Jahre hatte sich die Auffassung durchgesetzt, dass Mieter unabhängig
von der Marktlage in einer strukturellen Position der Schwäche
sind und speziellen Schutzes bedürfen, da Wohnen ein «Grundbedürfnis»
darstelle und die Wohnung als Ort sozialer Beziehungen
nicht dem Markt überlassen werden könne.
Mit den neuen Bestimmungen im Obligationenrecht von 1990, die
den befristeten Bundesbeschluss von 1972 endlich in ordentliches Recht
überführten, wurde das Prinzip der «Kostenmiete» verankert: Mietzinsanpassungen
sind nur dann zulässig, wenn sie durch Kostenänderungen
begründet werden können. Gleichzeitig versuchte man, mit dem
Kriterium der «Orts- und Quartierüblichkeit» auch Marktelemente ins
Mietrecht einfliessen zu lassen (Zihlmann 1995).
Die nachfolgenden Bestrebungen zur Verschärfung oder Änderung
des Mietrechts drehten sich vor allem um die Methode der Mietanpassung
(Inflation, Zinsänderung). Sie wurden vom Souverän abgelehnt
oder verliefen nach der Vernehmlassung im Sand. Zu nennen ist besonders
die Volksinitiative «Ja zu fairen Mieten» und der indirekte Gegenvorschlag,
die 2003 resp. 2004 verworfen wurden. Die einzige substan-
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