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Steuern A bis Z
Grundstücksübertragung
auch ohne bestehenden
Mietvertrag nicht steuerbare
Geschäftsveräußerung
Bislang war die Übertragung eines einzelnen Grundstücks nur
dann als Geschäftsveräußerung im Ganzen nicht umsatzsteuerbar,
wenn bei der Übergabe ein Mietvertrag (neben weiteren
Voraussetzungen wenigstens über einen Teil des Grundstücks)
vorlag. Aus einem aktuellen Urteil des Bundesfinanzhofs geht
nun hervor: Eine Grundstücksübertragung kann unter bestimmten
Umständen auch ohne Vorliegen eines Mietvertrags als nicht
steuerbare Geschäftsveräußerung eingestuft werden. – Die
Begründung des Urteils und dessen Konsequenzen fasst für Sie
der folgende Beitrag zusammen.
Sachverhalt
Gegenstand des Rechtsstreits war eine Vorsteuerberichtigung
nach § 15 a Umsatzsteuergesetz (UStG). Es kam dabei auf die
Frage an, ob der Berichtigungszeitraum von (in diesem Falle)
zehn Jahren durch eine Veräußerung des in Rede stehenden
Grundstücks unterbrochen worden war oder eben nicht. Nach
§ 15 a Abs. 10 UStG kommt es, wie Sie vielleicht wissen, nicht
zu einer Unterbrechung des Berichtigungszeitraums, wenn eine
Geschäftsveräußerung im Ganzen (GiG, § 1 Abs. 1 a UStG)
vorliegt.
Der Ehemann der Klägerin hatte ein Grundstück bebaut und aus
den Baukosten den Vorsteuerabzug vorgenommen. Danach
hatte er das Grundstück ab 1. Januar 1995 steuerpflichtig an die
A-GmbH vermietet, deren Alleingesellschafterin und Alleingeschäftsführerin
die Klägerin war. Mit Wirkung vom 31. Dezember
1997 erwarb die Klägerin das an die GmbH vermietete Grundstück
von ihrem Ehemann. Am selben Tag endete auch der Mietvertrag
mit der GmbH. Zugleich verkaufte die Klägerin ihrem
Ehemann für eine DM den Geschäftsbetrieb der GmbH. Die
GmbH wurde zum 1. Januar 1998 liquidiert. Im Voraus war im
Unternehmenskaufvertrag explizit vereinbart worden: Die Klägerin
und ihr Ehemann schließen nach Übertragung des Grundstücks
einen neuen Mietvertrag ab. Das wurde mit Wirkung vom
1. Januar 1998 auch so umgesetzt. Die Klägerin vermietete ab
dem Jahre 2001 das Grundstück umsatzsteuerfrei.
Nach Auffassung des Finanzamts (FA) führte die Übertragung
des Grundstücks zu einer nicht steuerbaren GiG. Darum nahm es
bei der Klägerin aufgrund der steuerfreien Vermietung in den
Jahren 2001 bis 2004 eine Vorsteuerberichtigung vor. Einspruch
und Klage gegen diesen Bescheid hatten keinen Erfolg.
Entscheidung des Bundesfinanzhofs
Der Bundesfinanzhof (BFH), der sich letztendlich mit dem Thema
zu beschäftigen hatte, kam in seinem Urteil zu dem Schluss: Die
Veräußerung des Grundstücks ist als GiG zu beurteilen.
Das Finanzgericht (FG), so der BFH, sei zu Recht davon ausgegangen,
dass es sich bei der Übertragung des Grundstücks um
In diesem Beitrag erfahren Sie …
• … unter welchen Umständen die Übertragung eines
unvermieteten Grundstücks als Geschäftsveräußerung im
Ganzen gilt.
• … wie der Bundesfinanzhof die nicht steuerbare
Geschäftsveräußerung im Ganzen gegen die steuerbare
Übertragung eines Grundstücks abgrenzt.
• … was Grundstücks(ver)käufer in Sachen Mietvertrag
beachten sollten.
eine GiG handle. Die Klägerin trete also an die Stelle des Veräußerers
und sei zur Vorsteuerberichtigung verpflichtet. Zwar sei
eine Grundstücksveräußerung ohne Übergang eines Mietvertrags
grundsätzlich keine GiG, sondern die Übertragung eines einzelnen
Vermögensgegenstands. Die besonderen Umstände im
vorliegenden Fall ließen aber auf eine GiG schließen. Denn der
Grundstückskaufvertrag, der Unternehmenskaufvertrag und der
neue Mietvertrag hätten eine abgeschlossene Regelungseinheit
gebildet. Daher sei von vornherein klar gewesen: Der Geschäftsbetrieb
der GmbH sollte auf dem Grundstück verbleiben.
Der BFH folgte der Argumentation des FG und führte aus: Den
Vereinbarungen zwischen der Klägerin, ihrem Ehemann und der
GmbH läge ein Gesamtplan zugrunde und vor allem die Vermietung
an den Ehemann hätte von vornherein festgestanden, da es
so im Unternehmenskaufvertrag vereinbart worden wäre. Die Beurteilung
stützte das Gericht auf die Tatsache, dass die Klägerin
im unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Erwerb des
Grundstücks einen auf den Zeitpunkt der Besitzübertragung
des Grundstücks bezogenen Mietvertrag mit ihrem Ehemann
abschloss. Auf den Ehemann übertragen wurde wiederum der
Geschäftsbetrieb des bisherigen Mieters, der GmbH, deren
alleinige Gesellschafterin und Geschäftsführerin die Klägerin war.
Die Klägerin war demnach sowohl am Abschluss des Miet- als
auch an der Gestaltung des Unternehmenskaufvertrags beteiligt.
Aus Sicht des BFH ist es für das Vorliegen einer Geschäftsveräußerung
unerheblich, dass kein bestehender Mietvertrag auf die
Klägerin übergegangen ist, sondern ein neuer Mietvertrag mit
ihrem Ehemann abgeschlossen wurde. Denn die besonderen
Umstände des Streitfalls führten zur Fortsetzung der bisherigen
Vermietungstätigkeit und die hierfür maßgeblichen Umstände der
beteiligten Personen waren bekannt. Es komme darüber hinaus
entgegen der Auffassung der Klägerin nicht auf eine „Identität
bzw. Teilidentität der Mietverhältnisse“ an. Die vor und nach der
Übertragung ausgeübten Tätigkeiten müssten sich nur hinreichend
ähneln. Daher sei es unerheblich, ob der alte und neue
Mietvertrag unterschiedliche Regelungen mit Blick auf Einzelfragen
wie Kündigungsfristen enthalte.
Auffassung der deutschen Verwaltung und Rechtsprechung
Die Übertragung eines vermieteten oder verpachteten Grundstücks
führt zu einer Geschäftsveräußerung nach § 1 Abs. 1 a
UStG, da durch den mit dem Grundstückserwerb verbundenen
Eintritt in den Miet- oder Pachtvertrag ein Vermietungs- oder
Verpachtungsunternehmen übernommen wird. Nach der Rechtsprechung
sind für die Beurteilung, ob eine GiG vorliegt, im Rahmen
einer Gesamtwürdigung zwei Dinge zu entscheiden: ob das
10 pwc: steuern+recht Oktober 2010