Mandanteninformation Juli 2013 - Menold Bezler Rechtsanwälte

Immobilienrecht
Besserer Verbraucherschutz vor übereilten Immobilienkäufen?
Auswirkungen des Gesetzes zur Stärkung des Verbraucherschutzes
im notariellen Beurkundungsverfahren auf den Immobilienhandel
Bereits im Jahr 2002 wurde vom Gesetzgeber zur Stärkung
des Verbraucherschutzes eingeführt, dass bei einem Immobilienkaufvertrag
zwischen einem Unternehmer und
einem Verbraucher der beabsichtigte Vertragstext für den
Immobilienkauf einschließlich aller vertragsrelevanten Unterlagen
zwei Wochen vor der Beurkundung des Kaufvertrages
ausgehändigt werden muss. In Zukunft muss nun
die Aushändigung der Unterlagen ausschließlich durch
den später beurkundenden Notar oder dessen „Sozius“
erfolgen.
Ziel des Gesetzgebers im Jahr 2002 war es, den Verbraucher
bei Immobiliengeschäften vor Übereilung und Überrumpelung
zu schützen. Aufgrund der Komplexität eines
Immobilienkaufvertrages sollte dem Verbraucher ausreichend
Zeit zur Verfügung stehen, sich mit dem Vertragswerk
auseinanderzusetzen, sachverständigen Rat Dritter
einzuholen und Finanzierungsfragen ohne Entscheidungsdruck
klären zu können. Dadurch sollte der Verbraucher
auch die Möglichkeit haben, im Beurkundungstermin dem
Notar die für ihn wichtigen Fragen stellen zu können.
Grund für die erneute Verschärfung dieser Regeln sind die
sog. Schrottimmobilienfälle. Seit 2011 häuften sich die
Berichte und Beschwerden von Verbrauchern, in denen
systematisch minderwertige Immobilien als Vermögensanlage
oder Altersvorsorge an Verbraucher verkauft wurden.
Hierbei hat der Unternehmer oft überraschend und unter
Vorspiegelung eines kurzfristigen Entscheidungsdrucks
zum Abschluss eines Kaufvertrages gedrängt. In einigen
Fällen ist es vorgekommen, dass Verbraucher auf Veranlassung
des Unternehmers dem beurkundenden Notar hinsichtlich
der Frage, ob ihm der beabsichtigte Vertragstext
zwei Wochen zur Prüfung vorlag, eine unwahre Antwort
gegeben haben, um eine sofortige Beurkundung zu erreichen.
In der bisherigen Praxis wurde häufig der beabsichtigte
Vertragstext vom Notar entworfen und dem Unternehmer
überlassen, der dann dem von ihm ausgewählten Kaufinteressenten
(dem Verbraucher) den Vertragsentwurf aushändigte.
Der Notar hatte lediglich durch Befragung des
Verbrauchers dafür Sorge zu tragen, dass dem Verbraucher
der beabsichtigte Text des Rechtsgeschäfts zwei Wochen
vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt worden war.
Aufgrund der Gesetzesänderungen ist diese Vorgehensweise
künftig nicht mehr möglich. Nunmehr muss ausschließlich
der später beurkundende Notar dem Verbraucher den
beabsichtigten Vertragstext zwei Wochen vor der Beurkundung
zur Verfügung stellen. Dies gilt wohl auch dann,
wenn nicht der Notar, sondern der rechtliche Berater des
Verkäufers den Kaufvertragsentwurf erstellt hat. Auch
sind die sowieso nur in wenigen Ausnahmefällen zulässigen
Gründe für das Unterschreiten der Zwei-Wochen-Frist
nunmehr im Einzelfall in der Urkunde explizit anzugeben.
Wird der gewünschte Verbraucherschutz
durch die Änderungen im BeurkG und in
der Bundesnotarordnung tatsächlich erreicht?
Durch die Dokumentationspflicht der Gründe für das Unterschreiten
der Zwei-Wochen-Frist, die von vielen Notaren
bereits heute praktiziert wird, wird in jedem Fall erreicht,
dass dem Verbraucher durch das Verlesen dieser Gründe
bei der Beurkundung deutlich vor Augen geführt wird,
dass und aus welchen Gründen von der ihn schützenden
Regelfrist abgewichen wird. Damit kann die Gefahr unzutreffender
Angaben durch den Verbraucher nicht ausge-
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