Mandanteninformation Juli 2013 - Menold Bezler Rechtsanwälte

Baurecht
Fehler beim Schallschutz –
Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigung
Ist die gekaufte Wohnung bzw. das gekaufte (Reihen-)
Haus hellhöriger als gedacht, ist das für den Erwerber in
erster Linie lästig. Für den Bauträger kann das Problem
jedoch schnell nicht nur mit finanziellen Aufwendungen
in erheblichem Ausmaß verbunden, sondern sogar existenzgefährdend
sein. Entsprechend groß ist das Interesse
des Bauträgers, Ansprüche des Erwerbers wegen fehlerhaftem
Schallschutz von vornherein zu vermeiden oder
zumindest abzuwehren.
Mörtelreste zwischen den Trennwänden, ungeeignete
Trennfugenplatten - gerade beim Bau von Reihenhäusern
sind die Möglichkeiten vielfältig, die einen ausreichenden
Schallschutz zum Nebengebäude gefährden. Verlangt der
Eigentümer vom Bauträger im Fall der Fälle Mängelbeseitigung
und ist die Nachbesserung z.B. nur durch ein
aufwendiges Seilsägeverfahren möglich, liegt es nahe,
dass der Bauträger die Unverhältnismäßigkeit der Nachbesserung
einwendet. Ist die Nachbesserung tatsächlich
unverhältnismäßig, kann der Erwerber nämlich nur eine
angemessene Minderung des Kaufpreises verlangen. Eine
Nachbesserung, die bei Schallschutzmängeln schnell
mehrere zehntausend Euro verschlingen kann, wäre ausgeschlossen.
Dass der Einwand der Unverhältnismäßigkeit
Erfolg hat, kann der Bauträger jedoch regelmäßig
nicht erwarten. Die Rechtsprechung urteilt im Normalfall,
dass das Interesse an einem mit den Regelungen der DIN
4109 in Einklang stehenden Bauobjekt der Unverhältnismäßigkeit
– auch bei hohen Kosten – entgegensteht. Dies
gilt insbesondere beim Schallschutz, der die Qualität des
Objekts maßgeblich mitbestimmt. Dem Bauträger bleibt
nichts anderes übrig, als auf seine Kosten nachzubessern.
Möchte der Bauträger den üblichen Schallschutz unterschreiten,
ist er gezwungen, den Erwerber darauf im Vertrag
deutlich hinzuweisen und ihn über die Folgen einer
solchen Bauweise für die Wohnqualität aufzuklären. Der
Verweis in der Leistungsbeschreibung auf „Schalldämmung
nach DIN 4109“ genügt hierfür nicht. Ohne diesen
Hinweis darf der Erwerber das Schallschutzniveau erwarten,
das für das Objekt der Bauform nach gilt. Das in diesem
Sinne geschuldete Schallschutzniveau wird z.B. auch
dadurch nicht geschmälert, dass ein der Bauform nach
als Reihenhaus zu bewertendes Objekt Teil einer WEG ist.
Werden in einem solchen Fall nur einschalige Trennwände
zwischen den Häusern verbaut, muss sich der Bauträger
darauf einrichten, für viel Geld den Schallschutz nachrüsten
zu müssen.
Alexander Knodel, Rechtsanwalt
Fazit:
Unterschreitet der Schallschutz die Vorgaben, die
die DIN 4109 vorsieht und die der Erwerber objektiv
erwarten darf, ist der Bauträger regelmäßig mit
Mängelbeseitigungsansprüchen konfrontiert. Nur in
seltenen Fällen wird der Bauträger die Ansprüche mit
dem Argument abwehren können, dass die Nachbesserung
unverhältnismäßig ist. Möchte der Bauträger
diese für ihn unter Umständen existenzgefährdende
Situation verlässlich vermeiden und dennoch vom
üblichen Schallschutzstandard abweichen, ist eine
ausdrückliche vertragliche Regelung mit dem Erwerber
erforderlich. Diese Grundsätze gelten nicht nur
für den Bauträger, sondern auch im Falle „normaler“
Bauverträge.
20 Menold Bezler Rechtsanwälte – Mandanteninformation Juli 2013