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IMMOBILIEN 18 Grundstücksmanagement Durch ein Grundstücksmanagement, das Rechtsbereinigung, Flächentausch oder Arrondierungsmaßnahmen umfasst, werden die Voraussetzungen für wirtschaftlich optimierte Grundstücksnutzungen geschaffen. Neu ist dabei der Versuch eines konsensualen Zusammenwirkens. Angesichts leerer Staatskassen werden gesetzliche Bodenordnungsverfahren immer weniger »angefasst«. Andererseits ist das Verständnis für Vorteile freiwilliger Bodenordnungen noch unzureichend entwickelt. Beispiel | Die Betreiber einer Autowerkstatt wollen durch Neubau eines Ausstellungssalons ihr Leistungsangebot erweitern. Da das Grundstück bereits überbebaut ist, bedarf es zunächst einer Grundstückserweiterung durch benachbarte Brachflächen. Nur bei einem konzeptgesteuerten Vorgehen werden alle Beteiligten für das Vorhaben gewonnen werden können. Es sollte gelingen, die beabsichtigte Bodenordnung zu einer win-win-Situation zu machen. Erst danach lassen sich Planung, Vorbereitung und Optimierung des Grundstückserwerbs sinnvoll gestalten und die grundstücks- und planungsrelevanten Grundlagen gestalten. Hierbei führt nur ein Zusammentreffen von beratungs-, planungs- und vermessungstechnischem Know-how zum Erfolg. 1 Gebietsmanagement Abb. 2: Übersicht der Handlungsinstrumente zur nutzungsspezifischen Revitalisierung Revitalisierung von von von von von Bauland Grundstücken Stadtgebieten Nutzungsflächen Bestandsgebäuden Jedes städtebauliche Gebietsmanagement bedarf der Zusammenarbeit professioneller, d. h. erfahrener kommunaler und privater Sanierungs- und Entwicklungsträger.Wegen der Rechtsbezogenheit einerseits und der finanziellen Auswirkungen andererseits bietet sich zusätzlich ein moderierendes und mediatives Gebietsmanagement an. Beispiel | Die Stadt L. bekämpft seit Jahren Substanz- und Funktionsverluste in Stadtgebieten mit städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen. Aufgrund einer wirtschaftlichen Ermattung der Stadt, einer unaufhaltsamen Migration von Arbeitskräften und Investorenmangels »rutschen« die Gebiete trotz sichtbarer Gestaltungserfolge weiter ab. Die Sanierungsmaßnahmen wirken mit einzelnen Stadtumbaumaßnahmen dieser negativen Entwicklung nur unzureichend entgegen. Es wird schnell deutlich, dass die Problemstellungen komplexer sind. Zu den rechtlichen, planerischen und bodenpolitischen Fragen treten wirtschaftliche und soziale Auffälligkeiten, deren Bewältigung eine neue Entwicklungsstrategie erforderlich macht. Revitalisierung »verlorener« Stadtgebiete wird erst dann erreicht, wenn Stadtentwicklung nicht mehr rein städtebaulich interpretiert wird. durch durch durch durch durch Projektmanagement Grundstücksmanagement Gebietsmanagement Bodenmanagement Objektmanagement Bodenmanagement Das operative Bodenmanagement besteht in der Aufstellung von Nutzungsszenarien, Kosten- und Nutzungsanalysen und der Optimierung der Summe aller Maßnahmen, die darauf abzielen, das in der Planung ausgewiesene oder im Bestand vorhandene Bauland für die vorgesehene städtebauliche Nutzung verfügbar zu machen. Beispiel | Eigentümer P. ist wie die Eigentümer seiner Nachbargrundstücke im Rahmen einer Entwicklungsmaßnahme zur Zahlung eines Ausgleichsbetrages verpflichtet. Mittels eines Flächentausches zwischen den Beteiligten soll das geplante städtebauliche Konzept unter Neubildung von wirtschaftlich gut nutzbaren Grundstücken durchgesetzt werden. Positiver Nebeneffekt für die Beteiligten ist die Vermeidung von tatsächlichen Ausgleichszahlungen durch Ausgleich in Fläche. Ein freiwilliger Flächentausch unter Einbeziehung der Entwicklungsvorstellungen der beteiligten Eigentümer ist eine Möglichkeit der Vorbereitung eines neuen Nutzungskonzeptes für städtebaulich ungeordnete Bereiche. Das Verfahren ist durch Wirtschaftlichkeitsberechnungen zu begleiten. Nutzungsszenarien müssen unter Würdigung der damit verbundenen Chancen und Risiken für die Grundstücksentwicklung durchgespielt und den Beteiligten transparent gemacht werden. Objektmanagement Revitalisierung von Bausubstanz erfordert Objektmanagement. Architekten und Bauingenieure sind versucht, auch diese Aufgaben als baukörperbezogen zu verstehen. Bautechnische Sanierung oder Modernisierung ist aber ein Mittel zum Zweck. Darum gilt: Auch Objektmanagement hat im Grunde nicht die Verbesserung des Bauzustands, sondern die Verbesserung der Wirtschaftlichkeit des Objekts zum Ziel. Beispiel | Fachfirmen und Ingenieure schließen sich zur »Investmentsicherung von Immobilien« zusammen und bieten Lösungen zu folgenden Fragestellungen an: Ursachen des Missstandes, Analyse der tatsächlichen Gegebenheiten Bedarfsermittlung, Feststellung des Instandsetzungsbedarfs Bewertung des Revitalisierungspotenzials Umsetzung durch Konzeptionierung der erforderlichen Maßnahmen Nachweis über eine Verbesserung der Wirtschaftlichkeit Das Netzwerk nutzt die Kompetenz der einzelnen Partner, gewährleistet hohe Synergieeffekte und ermöglicht Know-how- Transfer innerhalb der Einnahmen = const. Fachingenieure. Ziel des Projekts ist die Siche- E rung des Investments Rendite sinkt und damit eine Optimierung der Rendite. FAZIT Revitalisierung darf nicht mehr als Einzelmaßnahme verstanden, sondern muss als ein komplexer Arbeitsansatz begriffen werden. Einzelmaßnahmen stehen in der Gefahr, die strukturellen Rahmenbedingungen, das städtebauliche Umfeld oder die Wirtschaftssituation nicht hinreichend zu berücksichtigen. Gleiches gilt für die Ausführung. Revitalisierung lässt sich nur dann erfolgreich durchführen, wenn Planung und Ausführung auf der Basis einer technischen und wirtschaftlichen Gesamtkompetenz erfolgen. Obwohl diese Erkenntnis nach den obigen Ausführungen leicht zu gewinnen ist, stehen in der Praxis berufliche Enge und Egoismen einer Umsetzung noch häufig entgegen. Dr.-Ing. Walter Schwenk E-Mail W.Schwenk@rsp-bewertung.de Betriebskosten steigen IMMOBILIEN Zeit 1 19
IMMOBILIEN 20 Schritte zur transparenten Wertfindung Verfahren zur Ableitung von Bodenwerten für Einzelhandelsobjekte in Berlin Markante Einzelhandelsobjekte übernehmen wegen ihrer komplexen Bedeutung regelmäßig auch die Funktion eines ortsbildprägenden Stadtquartiers. In vielen Fällen liegen für einzelhandelsrelevante Lagen im polyzentralen Stadtgefüge Berlins keine konkreten Boden(richt)werte vor. Zur Transparenz des Berliner Grundstücksmarktes sind diesbezügliche Kenntnisse notwendig und sinnvoll. Das dargestellte Modell basiert auf einer objektbezogenen Standortanalyse an mindestens zwei Referenzobjekten mit den zugehörigen Bodenwerten. Ziel des Verfahrens ist es, hieraus einen funktionalen Zusammenhang abzuleiten, die notwendigen Abbildungsparameter zu berechnen, um anschließend aus Standortprofilen zu bewertender Zielobjekte den gesuchten Bodenwert abzuleiten. Es wird nachfolgend ein Verfahren zur Ableitung von Bodenwerten für den Teilmarkt der Shopping-Center vorgestellt. 1 JÜRGEN BURNELEIT | BERLIN 1 | BERLINER EINZELHANDELSSTRUKTUR Zur Ableitung konkreter Bodenwerte über teilmarktbezogene Verfahren sind zunächst die verschiedenen urbanen Zentren, als qualifizierte Orte des Einzelhandels im Berliner Stadtgefüge, quantitativ und qualitativ zu präzisieren. Die Definitionen und Darstellungen sind in den Publikationen [1], [2] und [3] nachzulesen. Folgende Zentrentypen in hierarchischer Abstufung sind zu unterscheiden: Ring-Center, Frankfurter Allee, Berlin-Lichtenberg Zentrumsbereiche »Zoo« und »Mitte« Hauptzentrum (HZ) Besonderes Stadtteilzentrum (BZ) Stadtteilzentrum (SZ) Ortsteilzentrum (OZ) Nahversorgungszentrum (NZ) Über die Zentrentypen werden großflächig Stadtsegmente längs bedeutsamer Straßen und Plätze einschließlich etwaiger Dienstleistungs- und Kulturangebote mit angrenzendem Wohnumfeld summiert. Die konkreten Einzelhandelsobjekte befinden sich innerhalb dieser Stadtbereiche dann oft in exponierter Lage. Größe und Tragweite der jeweiligen Einzelhandelsbetriebsform sind in der Regel mit dem Zentrentyp korreliert. Je nach Warensortiment und Vertriebsform werden u. a. folgende Arten klassifiziert: Galerie, Passage Shopping-Center Warenhaus, Kaufhaus Fachgeschäft, Ladenhandwerk Discounter, Verbrauchermarkt Supermarkt, Lebensmittelgeschäft sowie Fachmarkt, Fachmarktagglomeration Multifunktionscenter, Themencenter Mischformen sind möglich bzw. werden wegen Kopplungsaffinitäten und Komplementärnutzungen oft angestrebt. IMMOBILIEN Shopping-Center Überwiegend als Einheit geplante, errichtete und verwaltete Versorgungseinrichtung in oft architektonisch großzügiger Bauweise mit einem guten Branchenmix und großer Angebotspalette, insbesondere in den umsatzstarken Branchen Bekleidung, Unterhaltungselektronik und Lebensmittel bei einer Verkaufsfläche von mindestens 10.000 m 2 . Sie sind meistens erlebnisorientiert konzipiert. Um zusätzliche Laufkundschaft zu absorbieren, sind stark passantenfrequente Stadtstraßen und Plätze prädestinierte Standorte. Lebensmitteldiscounter Versorgungseinrichtungen für Waren des täglichen Bedarfs (Lebensmittel, Genussmittel, Drogerieartikel etc.), welche in unkomplizierter Form und häufig preisbewusst im Selbstwahlverfahren angeboten werden. Die Verkaufsfläche liegt zwischen 700 m 2 und 2.000 m 2 . Sie befinden sich überwiegend in der Nähe gewachsener Siedlungsschwerpunkte mit fußläufiger Erreichbarkeit. Fachmarktagglomeration Der Fachmarkt ist ein zumeist großflächiger und im Allgemeinen ebenerdiger Einzelhandelsbetrieb, der ein breites und oft auch tiefes Sortiment aus einem Warenbereich, einem Bedarfsbereich oder einem Zielgruppenbereich in übersichtlicher Warenpräsentation bei tendenziell niedrigem bis mittlerem Preisniveau anbietet. Der Verbund von Fachmärkten an meistens städtebaulich nicht integrierten Standorten mit guter Pkw- Erreichbarkeit wird als Fachmarktagglomeration bezeichnet. Sie befinden sich vielfach an großen Ausfallstraßen, wo zwischen verdichteten Siedlungsräumen oft gut erschlossene Flächen liegen (Industriebrachen, Konversionsflächen, Bahnflächen etc.), und tragen somit zur städtebaulichen Aufwertung indifferenter Bereiche der »Zwischenstadt« bei (vgl. [1], [2]). 1 21
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