GESTALTUNGS- NETZWERK

RECHT BERUFSRECHT RECHT
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AB 1. JANUAR 2007
NEUREGELUNGEN DER STEUERLICHEN
BEDARFSBEWERTUNG
Bis zum 31. Dezember 2007 geltendes Recht
ist verfassungswidrig
Mit dem lange erwarteten Beschluss vom 7. November 2006 –
1 BvL 10/02 |1| hat das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) die
der Erbschafts- und Schenkungssteuerveranlagung zugrunde
liegenden Bewertungsverfahren u. a. für Immobilien als mit
Artikel 3 Abs. 1 Grundgesetz unvereinbar erklärt und den Gesetzgeber
verpflichtet, eine Neuregelung bis spätestens zum
31. Dezember 2008 zu treffen.
Das bisherige Recht |2| ist bis zu einer Neuregelung weiter anwendbar.
Die Entscheidungsformel aus dem BVerfG-Beschluss
ist im Bundesgesetzblatt Jahrgang 2007 Teil I Nr. 6 vom 28.
Juli 2007 veröffentlicht.
Unvereinbar mit dem Gleichheitsgrundsatz ist demnach zusammengefasst
die Erhebung einheitlicher Steuersätze auf
Werte, die für wesentliche Gruppen von Vermögensgegenständen
aufgrund der erbschaftssteuerlichen Bewertungsvorschriften
nicht genähert dem gemeinen Wert entsprechen.
Gewollte Lenkungseffekte bzw. Verschonungsregelungen für
bestimmte Vermögensarten seien gesetzgeberisch nicht im
Rahmen der Bewertung, sondern bei der darauf basierenden
Bestimmung der Steuerbelastung auszugestalten.
Im Einzelnen bemängelt das BVerfG im Hinblick auf die Bewertung
von Grundvermögen den starren Einheitsvervielfältiger
von 12,5 im vereinfachten Ertragswertverfahren bei
bebauten Grundstücken (§ 143 BewG), die Übernahme von
Steuerbilanzwerten bei der Sonderbewertung für bebaute
Grundstücke, für die keine übliche Miete ermittelt werden kann
(§ 147 BewG), die Bewertung von Erbbaurechten und mit Erbbaurechten
belasteten Grundstücken (§ 148 BewG) und
schließlich die Festschreibung der Wertverhältnisse auf den
1. Januar 1996 bei der Wertermittlung für die unbebauten
Grundstücke (§ 145 BewG).
Die bisherigen Bewertungsvorschriften für Grundvermögen
genügen damit in allen Teilbereichen nicht den Vorgaben des
Gleichheitssatzes und bewirken deshalb bereits auf der Bewertungsebene
verfassungswidrige Besteuerungsergebnisse.
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HOLGER JÜRGENS | BERLIN
Eine Übergangslösung:
Neue Bewertungsvorschriften ab 1. Januar 2007
In großer zeitlicher Nähe zu dem BVerfG-Beschluss wurde das
Jahressteuergesetz 2007 |3| verkündet, dessen Artikel 18 die
Änderung des Bewertungsgesetzes bildet. Diese Vorschriften
treten gemäß JStG 2007 Artikel 20 Abs. 6 am 1. Januar 2007
in Kraft.
Darin werden die Bewertungsvorschriften für das Grundvermögen
mit Ausnahme des § 147 BewG (Sonderfälle) recht umfangreich
geändert und teilweise völlig neu gefasst. Dabei
lassen sich folgende wesentliche Änderungen ausmachen:
§ 145 Unbebaute Grundstücke
Ausgangswert bei der Wertbestimmung ist nun stets der
Bodenrichtwert, der vom Gutachterausschuss zuletzt zu ermitteln
war, und nicht mehr der zum 1. Januar 1996 ermittelte
Bodenrichtwert. Der Wert des unbebauten Grundstücks
bestimmt sich dann wie gehabt nach seiner Fläche
und dem um 20 % ermäßigten Bodenrichtwert.
§ 146 Bebaute Grundstücke
Ausgangswert ist das 12,5-fache der im Besteuerungszeitpunkt
vereinbarten (nicht mehr: der im Durchschnitt der
letzten drei Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt erzielten)
Jahresmiete. Es folgt wie gehabt die Wertminderung
wegen Alters des Gebäudes. Auch der Zuschlag bei Grundstücken
mit nicht mehr als zwei Wohnungen gemäß Abs. 5
bleibt bestehen.
Die Bestimmungen für den Ansatz der üblichen Miete an
Stelle der Jahresmiete, wie er insbesondere bei Eigennutzung
erforderlich ist, wird auf ungenutzte Grundstücke oder
Grundstücksteile und solche Mietverhältnisse, bei denen die
Überlassung zu einer um mehr als 20 % von der üblichen
Miete abweichenden tatsächlichen Miete erfolgt ist, ausgedehnt.
Bei derartigen Abweichungen wird offenbar pauschal
unterstellt, dass ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse
vorliegen. Die Vermietung an Angehörige oder
Angestellte als bisheriger gesonderter Anknüpfungstatbestand
konnte vor diesem Hintergrund entfallen.
Nach wie vor gilt für bebaute Grundstücke der Wert, mit
dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück
nach § 145 Abs. 3 BewG bestimmt wird, als Mindestwert.
§ 148 Erbbaurecht
Das 18,6-fache des im Besteuerungszeitpunkt zu zahlenden
jährlichen Erbbauzinses entfällt als Bemessungsgrundlage
völlig.
Ausgangswert sowohl für das belastete Grundstück wie für
das Erbbaurecht ist zunächst der ungerundete Gesamtwert
für den Grund und Boden und die Gebäude, der so zu bestimmen
ist, als bestünde die Belastung nicht. Die Bewertung
der Bestandteile erfolgt dabei pauschaliert wie folgt:
Bei bebauten Grundstücken wird der Gebäudewert zu
80 % des nach § 146 Abs. 2 bis 5 BewG (also ohne Berücksichtigung
des Bodenwertes als Mindestansatz) ermittelten
Werts bestimmt; der verbleibende Teil des Gesamtwerts
entspricht dem Wert des Grund und Bodens.
Während der Wert des Grund und Bodens dem belasteten
Grundstück zugerechnet wird, wird der Gebäudewert bei
mindestens 40 Jahren Dauer des Rechts im Besteuerungszeitpunkt
oder einer Gebäudewert-Entschädigungspflicht
des Grundstückseigentümers voll dem Erbbaurecht zugerechnet
und ansonsten in Abhängigkeit von der Dauer des
Rechts nach gestaffelten Prozentsätzen verteilt. Eine ähnliche
Vorgehensweise ist aus der steuerlichen Einheitsbewertung
bekannt.
Das Recht auf den Erbbauzins bzw. die Verpflichtung zur
Zahlung des Erbbauzinses werden in diesem Bewertungsmodell
nicht gesondert in Ansatz gebracht, wie überhaupt
die konkreten Verzinsungsverhältnisse gänzlich unberücksichtigt
bleiben.
Für Gebäude auf fremdem Grund und Boden wurde ein gesonderter
§ 148a mit analogen Regelungen geschaffen.
Nachweismöglichkeiten des niedrigeren
gemeinen Wertes
Diese Regelung wurde jetzt in § 138 Abs. 4 BewG gebündelt
und ist nunmehr auf alle nach den §§ 145 bis 149 zu
ermittelnden Werte anwendbar. Bislang war ein solcher
Nachweis teilweise unzulässig, insbesondere bei Erbbaurechtsfällen.
Als Nachweismöglichkeiten sind ein Gutachten des örtlich
zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen
für die Bewertung von Grundstücken oder ein
innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Besteuerungszeit-
punkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommener
Kaufpreis über das zu bewertende Grundstück
anerkannt |4| . Das Gutachten unterliegt der Beweiswürdigung
durch das Finanzamt und ist auf seine inhaltliche Richtigkeit
und Schlüssigkeit zu prüfen.
Im Ergebnis ist festzustellen, dass mit den durch das Jahressteuergesetz
2007 vorgenommenen Änderungen des Bewertungsgesetzes
die Grundbesitzbewertung so, wie sie die Finanzämter
nun durchzuführen haben, nur teilweise eine verbesserte
Marktnähe erzielen wird.
Umso wichtiger ist im Interesse der Steuerzahler die durch die
erweiterte Öffnungsklausel nunmehr umfassende und steuerwirksame
Nachweismöglichkeit für Immobilienwerte, die tatsächlich
unter den pauschalisiert ermittelten Werten liegen.
Die »Mängelliste« des BVerfG zu dem bisherigen Recht kann
durch die jetzt in Kraft getretenen Änderungen allenfalls partiell
als in weiser Voraussicht abgearbeitet angesehen werden,
so dass bis zum 31. Dezember 2008 mit einer weiteren Änderung
der erbschaftssteuerlichen Bewertungsvorschriften
für Immobilien zu rechnen ist.
Dipl.-Ing. Holger Jürgens
Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur
Bergmannstraße 70 | 10961 Berlin
E-Mail daten@geometer-juergens.de
www.geometer-juergens.de
|1| NJW 2007, 573 = DS 2007, 66
|2| Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz vom
17. April 1974 (BGBl. I S. 933) in der Fassung der Bekanntmachung
vom 27. Februar 1997 (BGBl. I S. 378) in allen seinen
seitherigen Fassungen in Verbindung mit den von § 12
in Bezug genommenen Vorschriften des Bewertungsgesetzes
(BewG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 1. Februar
1991 (BGBl. I S. 230), zuletzt geändert durch Gesetz vom
20. Dezember 2001 (BGBl. I S. 3794)
|3| Jahressteuergesetz 2007 (JStG 2007) vom 13. Dezember
2006 (BGBl. I S. 2878)
|4| Erbschaftssteuer-Richtlinien 2003 – ErbStR 2003,
Rn. 163
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