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Recht<br />
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Rechtsber<strong>at</strong>ung<br />
Dr. Gerda Schildberger<br />
jeden 2. Freitag<br />
im Mon<strong>at</strong>, ab 13.00 Uhr<br />
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(Fr. Novak)<br />
Büro Gr<strong>at</strong>korn<br />
A. Leykam-Pl<strong>at</strong>z 2/1/12<br />
Termine nach telefonischer<br />
Vereinbarung<br />
0650 / 92 162 64<br />
gerda.schildberger<br />
@online-anwalt.<strong>at</strong><br />
Was Sie wissen sollten<br />
Betriebskosten & Kaution<br />
Die Betriebskostenabrechnung<br />
ist immer wieder Gegenstand<br />
heiger gerichtlicher<br />
Auseinandersetzungen. In<br />
einer aktuellen Entscheidung<br />
h<strong>at</strong> der Oberste Gerichtshof<br />
ausgesprochen, dass der<br />
Vermieter nicht verpflichtet<br />
ist, die Betriebskostenabrechnung<br />
über eine bestimmte<br />
Mindestzeit im Haus auszuhängen.<br />
Er muss lediglich sicherstellen,<br />
dass der Aushang<br />
an einer für alle zugänglichen,<br />
deutlich sichtbaren Stelle<br />
des Hauses erfolgt. Dass der<br />
Aushang eine gewisse Mindestdauer<br />
hängen bleibt, sei<br />
nicht erforderlich.<br />
Weder ist die Übersendung<br />
der Abrechnung an jeden<br />
einzelnen Mieter vorgesehen,<br />
noch die Anbringung<br />
eines Glaskastens sta eines<br />
schwarzen Bres. Auf Verlangen<br />
eines Mieters sind ihm<br />
von der Abrechnung und den<br />
Belegen Ablichtungen auf seine<br />
Kosten anzufergen. Dieser<br />
Anspruch ist auch gerichtlich<br />
durchsetzbar. Üblicherweise<br />
werden der Eingangsbereich<br />
des Hauses und im Besonderen<br />
„das schwarze Bre“ als<br />
deutlich sichtbare Stelle des<br />
Hauses und geeigneter Ort für<br />
die Anbringung der Betriebskostenabrechnung<br />
angesehen.<br />
Immer häufiger tri auch die<br />
Situ<strong>at</strong>ion auf, dass ein Vermieter<br />
zufolge Konkurses des<br />
Mieters seine Mietzinsansprüche<br />
nicht durchsetzen kann.<br />
Dies gilt auch dann, wenn das<br />
Unternehmen im Rahmen des<br />
Konkursverfahrens verkauft<br />
wird und ein anderer Unternehmer<br />
in die Mietrechte eintri.<br />
Auch dann besteht keine<br />
Möglichkeit, dass der Vermieter<br />
von diesem neuen, in das Vertragsverhältnis<br />
eingetretenen<br />
Mieter die rückständigen Mietzinsschulden<br />
vor Konkurseröffnung<br />
bezahlt erhält.<br />
Häufig bestehen Unklarheiten<br />
über die Kauonsregelung in<br />
Mietverträgen.<br />
Auch für Mietverträge, die<br />
bereits vor dem 1. April 2009<br />
geschlossen worden sind,<br />
besteht die gesetzliche Verpflichtung,<br />
dass die Kaution<br />
fruchtbringend zu veranlagen<br />
ist. Dies gilt dann, wenn die<br />
Kauon in Form von Bargeld<br />
übergeben wurde. Diese Regelung<br />
gilt auch für Geschäsraummieten.<br />
Somit ist gesetzlich<br />
normiert,<br />
dass<br />
der Kautionsbetrag<br />
auf eine<br />
eigene Spareinlage<br />
einzuzahlen<br />
ist. Eine<br />
zeitliche Bindung<br />
bei der<br />
Veranlagung ist<br />
nicht festgelegt. Jedoch tri<br />
den Vermieter die Verpflichtung,<br />
eine fruchtbringende<br />
Veranlagung zu gewährleisten.<br />
Im Zweifelsfall wird man dem<br />
Vermieter empfehlen müssen,<br />
eine längerfrisge oder<br />
mit der Mietvertragsdauer<br />
gleichgeschaltete Bindung des<br />
Sparbuches vorzunehmen, da<br />
die Rückbuchung von Zinsen<br />
bei vorzeiger Auflösung, die<br />
aufgrund früherer Beendigung<br />
des Mietverhältnisses möglich<br />
ist, im Ergebnis den Mieter<br />
treffen wird.<br />
Die Wahl einer anderen Veranlagung<br />
als eine Spareinlage<br />
ist zulässig, wenn die<br />
gewählte Veranlagungsform<br />
gleich gute Zinsen und eine<br />
gleich hohe Sicherheit wie<br />
eine Spareinlage bietet. Vorausgesetzt<br />
wird ferner, dass<br />
eine eindeutige Abgrenzung<br />
vom Vermögensstand des<br />
Vermieters eingehalten wird.<br />
Die Bestellung einer Bankgarane<br />
ist weiterhin zulässig.<br />
Den Vermieter trifft die<br />
Pflicht, den Mieter über die<br />
Art der Veranlagung der Kau-<br />
on auf Verlangen schrilich<br />
zu informieren. Dem Mieter<br />
sind sodann das Bankinstut<br />
sowie die Nummer der jeweiligen<br />
Spareinlage oder des Kontos<br />
bekannt zu geben. Nach<br />
Beendigung des Mietverhältnisses<br />
h<strong>at</strong> der Vermieter dem<br />
Mieter die Kauon samt den<br />
aus der Veranlagung erzielten<br />
Zinsen unverzüglich zurück zu<br />
stellen, soweit sie nicht zur Tilgung<br />
der Forderungen des Vermieters<br />
aus dem Mietvertrag<br />
herangezogen werden. Diese<br />
Verpflichtung wird mit der<br />
Rückstellung des Mietobjektes<br />
an den Vermieter ausgelöst.<br />
Dem Vermieter muss aber eine<br />
angemessene Zeit zur Besich-<br />
gung des Mietobjektes und<br />
dessen Prüfung auf allfällige<br />
Schäden zugestanden werden.<br />
Nicht zulässig ist die Zurückbehaltung<br />
der Kauon bis zur<br />
nächsten Betriebskostenabrechnung.<br />
Lediglich für eine<br />
ausstehende Heizkostenabrechnung<br />
darf die Kaution<br />
zurückbehalten werden, weil<br />
bei einem Wechsel des Wärmeabnehmers<br />
Fehlbeträge aus<br />
der Abrechnung der Heiz- und<br />
Warmwasserkosten von demjenigen<br />
nachzuzahlen sind, in<br />
dessen Nutzungszeitraum der<br />
jeweilige Fehlbetrag angefallen<br />
ist. Eine soforge Ablesung<br />
aus Anlass des Mieterwechsels<br />
empfiehlt sich.<br />
32 <strong>BMI</strong> 5 / 2012