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Recht Kostenlose Rechtsberatung Dr. Gerda Schildberger jeden 2. Freitag im Monat, ab 13.00 Uhr Nur nach telefonischer Voranmeldung: 03124 / 22 201 526, (Fr. Novak) Büro Gratkorn A. Leykam-Platz 2/1/12 Termine nach telefonischer Vereinbarung 0650 / 92 162 64 gerda.schildberger @online-anwalt.at Was Sie wissen sollten Betriebskosten & Kaution Die Betriebskostenabrechnung ist immer wieder Gegenstand heiger gerichtlicher Auseinandersetzungen. In einer aktuellen Entscheidung hat der Oberste Gerichtshof ausgesprochen, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, die Betriebskostenabrechnung über eine bestimmte Mindestzeit im Haus auszuhängen. Er muss lediglich sicherstellen, dass der Aushang an einer für alle zugänglichen, deutlich sichtbaren Stelle des Hauses erfolgt. Dass der Aushang eine gewisse Mindestdauer hängen bleibt, sei nicht erforderlich. Weder ist die Übersendung der Abrechnung an jeden einzelnen Mieter vorgesehen, noch die Anbringung eines Glaskastens sta eines schwarzen Bres. Auf Verlangen eines Mieters sind ihm von der Abrechnung und den Belegen Ablichtungen auf seine Kosten anzufergen. Dieser Anspruch ist auch gerichtlich durchsetzbar. Üblicherweise werden der Eingangsbereich des Hauses und im Besonderen „das schwarze Bre“ als deutlich sichtbare Stelle des Hauses und geeigneter Ort für die Anbringung der Betriebskostenabrechnung angesehen. Immer häufiger tri auch die Situation auf, dass ein Vermieter zufolge Konkurses des Mieters seine Mietzinsansprüche nicht durchsetzen kann. Dies gilt auch dann, wenn das Unternehmen im Rahmen des Konkursverfahrens verkauft wird und ein anderer Unternehmer in die Mietrechte eintri. Auch dann besteht keine Möglichkeit, dass der Vermieter von diesem neuen, in das Vertragsverhältnis eingetretenen Mieter die rückständigen Mietzinsschulden vor Konkurseröffnung bezahlt erhält. Häufig bestehen Unklarheiten über die Kauonsregelung in Mietverträgen. Auch für Mietverträge, die bereits vor dem 1. April 2009 geschlossen worden sind, besteht die gesetzliche Verpflichtung, dass die Kaution fruchtbringend zu veranlagen ist. Dies gilt dann, wenn die Kauon in Form von Bargeld übergeben wurde. Diese Regelung gilt auch für Geschäsraummieten. Somit ist gesetzlich normiert, dass der Kautionsbetrag auf eine eigene Spareinlage einzuzahlen ist. Eine zeitliche Bindung bei der Veranlagung ist nicht festgelegt. Jedoch tri den Vermieter die Verpflichtung, eine fruchtbringende Veranlagung zu gewährleisten. Im Zweifelsfall wird man dem Vermieter empfehlen müssen, eine längerfrisge oder mit der Mietvertragsdauer gleichgeschaltete Bindung des Sparbuches vorzunehmen, da die Rückbuchung von Zinsen bei vorzeiger Auflösung, die aufgrund früherer Beendigung des Mietverhältnisses möglich ist, im Ergebnis den Mieter treffen wird. Die Wahl einer anderen Veranlagung als eine Spareinlage ist zulässig, wenn die gewählte Veranlagungsform gleich gute Zinsen und eine gleich hohe Sicherheit wie eine Spareinlage bietet. Vorausgesetzt wird ferner, dass eine eindeutige Abgrenzung vom Vermögensstand des Vermieters eingehalten wird. Die Bestellung einer Bankgarane ist weiterhin zulässig. Den Vermieter trifft die Pflicht, den Mieter über die Art der Veranlagung der Kau- on auf Verlangen schrilich zu informieren. Dem Mieter sind sodann das Bankinstut sowie die Nummer der jeweiligen Spareinlage oder des Kontos bekannt zu geben. Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter dem Mieter die Kauon samt den aus der Veranlagung erzielten Zinsen unverzüglich zurück zu stellen, soweit sie nicht zur Tilgung der Forderungen des Vermieters aus dem Mietvertrag herangezogen werden. Diese Verpflichtung wird mit der Rückstellung des Mietobjektes an den Vermieter ausgelöst. Dem Vermieter muss aber eine angemessene Zeit zur Besich- gung des Mietobjektes und dessen Prüfung auf allfällige Schäden zugestanden werden. Nicht zulässig ist die Zurückbehaltung der Kauon bis zur nächsten Betriebskostenabrechnung. Lediglich für eine ausstehende Heizkostenabrechnung darf die Kaution zurückbehalten werden, weil bei einem Wechsel des Wärmeabnehmers Fehlbeträge aus der Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten von demjenigen nachzuzahlen sind, in dessen Nutzungszeitraum der jeweilige Fehlbetrag angefallen ist. Eine soforge Ablesung aus Anlass des Mieterwechsels empfiehlt sich. 32 BMI 5 / 2012
Recht Notdienste Die Kosten einer solchen Zwischenermilung hat in diesem Fall jedoch der Vermieter zu bezahlen. Die Kosten der Kontoführung für die Kaution treffen den Mieter, einschließlich der Kapitalertragssteuer aus den Zinsen. Das Gesetz enthält keine Regelung über das höchstzulässige Ausmaß der Kaution. In der Rechtsprechung hat sich eine Orientierungslinie ergeben, wonach die Vereinbarung einer Kauon in Höhe von mehr als 6 Bruo-Monatsmietzinsen gegen das Ablöseverbot verstößt und daher sienwidrig wäre. Ausnahmefälle sind natürlich denkbar, wenn aufgrund eines besonders hohen Sicherungsbedürfnisses des Vermieters beispielsweise aufgrund der Höhe des Mietzinses oder einer besonders kostenaufwändigen Investi- on für Belange des Mieters eine Anpassung auch bei der Kauon erforderlich ist. Diese Rechtsprechung von 6 Bruo- Monatsmietzinsen gilt jedoch nur für den sogenannten Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Weiterhin keine gesetzliche Regelung findet sich zur Frage, ob bei gänzlicher oder teilweiser Inanspruchnahme der Kauon durch den Vermieter während des Mietverhältnisses – üblicherweise wegen eines Mietzinsrückstandes – eine Verpflichtung des Mieters besteht, die Kauon wiederum auf die ursprüngliche Höhe aufzufüllen. Diese Frage bleibt also der vertraglichen Vereinbarung überlassen. Ohne besondere Vereinbarung besteht keine Pflicht des Mieters zu einem derargen Nachschuss. Wenn der Vermieter die Wohnung verkauft, hat der bisherige Eigentümer die Kaution an den neuen Eigentümer zu übergeben. Der neue Eigentümer übernimmt jedenfalls die Pfl ichten seines Rechtsvorgängers gegenüber dem Mieter. Unklarheiten bestehen oft auch über die Verpflichtung zur Vorlage des Energieausweises. Wenn der Eigentümer eines Hauses mit mehreren Mietgegenständen ein frei gewordenes Objekt neu vermietet, hat er dem neuen Mieter vor Vertragsabschluss einen Energieausweis vorzulegen und ihm eine Ausfergung des Energieausweises auszuhändigen. Dabei hat er die Wahl, einen solchen Energieausweis entweder für das konkrete, neu vermietete Objekt oder für ein energietechnisch vergleichbares Objekt im Haus oder aber für das gesamte Gebäude vorzulegen. Die Kosten für die Erstellung des Energieausweises hat der Eigentümer zunächst selbst zu tragen. Eine Überwälzung auf den Mieter ist nicht zulässig. Ebenso nicht als Betriebskosten verrechnet werden dürfen die Kosten für die Behebung der Störung einer Sprechanlage, das Verdichten der undichten Gasleitung oder die Entlüung bei einzelnen Mietern. Auch nicht die Kosten der Vermessung der Mietgegenstände beziehungsweise der für die Erstellung des Betriebskostenschlüssels erforderlichen Naturmaße. Ferner dürfen auch die Zinsen für verspätete Zahlungen an rechnungslegende Firmen nicht weiter verrechnet werden. Jedenfalls zu den Betriebskosten zählen die Kosten der Wasserversorgungs und zwar unabhängig davon, wie viel Wasser die einzelnen Mieter konkret verbrauchen; wer die Kosten verursacht oder verschuldet hat, ist für den Betriebskostencharakter ohne Bedeutung. Daher gehört auch ein durch einen Rohrbruch bewirkter Wassermehrverbrauch zur Wasserversorgung eines Hauses zu den Betriebskosten. Auch die Aufwendungen für das Auauen der Wasserleitung (Behebung von Frostschäden) wie auch die Kosten der Instandhaltung der Hausleitung und des Absperrhahnes sind Betriebskosten. Selbstverständlich auch die Kosten der Ablesung des Wasserzählers. Auch die Abfuhr von Gerümpel und Gebrauchsgegenständen, von denen sich die Herkun nicht mehr feststellen lässt, sind als Betriebskosten anzusehen, wenn die Beseigung im Interesse aller Hausbewohner gelegen ist oder aber die Entfernung, wie beispielsweise in Kellergängen oder Dachböden, behördlich angeordnet wird. Grundsätzlich würden solche Kosten den Mieter treffen, der sich seines Gerümpels zu Lasten der Allgemeinheit erledigt. Wenn der Verursacher unbekannt bleibt, sind diese Kosten von der Mietergemeinscha zu tragen. 2012: Ärzte-Notdienste Sa 10.11. Dr. Salam Jabbour So 11.11. Dr. Salam Jabbour SA 17.11. Dr. Werner Novak SO 18.11. Dr. Werner Novak SA 24.11. Dr. Walter Kraus SO 25.11. Dr. Walter Kraus SA 01.12. Dr. Salam Jabbour SO 02.12. Dr. Salam Jabbour FR 07.12. (ab 19 Uhr) Dr. Werner Novak SA 08.12. Dr. Werner Novak SO 09.12. Dr. Werner Novak SA 15.12. Dr. Salam Jabbour SO 16.12. Dr. Salam Jabbour Dr. Jabbour (03124) 22 444 oder 0676 / 96 50 620 Dr. Kraus (03124) 22 550 oder oder 0664 / 32 17 008 Dr. Novak (03124) 25 330 oder 0664 / 44 36 002 Reung: 144 Ärztefunkdienst: 141 Vergiungszentrale: 01/ 406 43 43 BMI 5 / 2012 33
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