Seminarunterlagen von Referent Hubert Wendler zum ... - BdLa

Unterlagen für die Teilnehmer 

Hubert Wendler Dipl. Ing. (FH) 

Freier LandschaftsArchitekt BDLA 

Freier Sachverständiger für 

Garten- und Landschaftsbau 

D-81371 München Kapellenweg 6 

Tel. 089/461397-0 Fax 089/461397-29 

wendler@P-38.de 

www.La-Wendler.de 

17. Oktober 2013 

BDLA Bayern 

Fachseminar 

HOAI 2013 

Bauen im Bestand bei Freianlagen 

und mitverarbeitete Bausubstanz 

Am 25. Oktober 2013 

9:00 bis 16:00 

In Freising 

Bildungszentrum Kardinal-Döpfner-Haus 

Copyright 2013 by Hubert Wendler, München

Hubert Wendler, Dipl. Ing(FH) 


rten- und Landschaftsbau 

Sachverständiger für 

HOAI 2013 

A. Allgemeiner Teil 

§ 2 Begriffsbestimmungen 

(1) Objekte sind Gebäude, Innenräume, Freianlagen, Ingenieurbauwerke, Verkehrsanlagen. 

Objekte sind auch Tragwerke und Anlagen der Technischen Ausrüstung. 

(2) Neubauten und Neuanlagen sind Objekte, die neu errichtet oder neu hergestellt 

werden. 

(3) Wiederaufbauten sind Objekte, bei denen die zerstörten Teile auf noch vorhandenen 

Bau- oder Anlagenteilen wiederhergestellt werden. Wiederaufbauten gelten als 

Neubauten, sofern eine neue Planung erforderlich ist. 

(4) Erweiterungsbauten sind Ergänzungen eines vorhandenen Objekts. 

(5) Umbauten sind Umgestaltungen eines vorhandenen Objekts mit wesentlichen 

Eingriffen in Konstruktion oder Bestand. 

………… 

Amtliche Begründung 


Zu § 2 (Begriffsbestimmungen) 

Zu Absatz 5 

§ 2 Absatz 5 HOAI gibt weitestgehend die Definition der »Umbauten« des § 2 

Nummer 6 der HOAI 2009 wieder. Nach Einführung des Begriffs der mitzuverarbeitenden 

Bausubstanz in § 2 Absatz 7 ist der Begriff der »Umbauten« entsprechend 

einzugrenzen. Umbauten setzen wesentliche Eingriffe in Konstruktion 

oder Bestand voraus und nur für solche Eingriffe kann der Umbauzuschlag 

gemäß § 6 Absatz 2 Satz 1 Nr. 5, Satz 2 bis 4 HOAI in Anspruch genommen werden. 

Im Ergebnis kann für Umbauten der Umbauzuschlag beansprucht werden 

und ist die mitzuverarbeitende Bausubstanz zu berücksichtigen. Die prozentuale 

Wertspanne des Umbauzuschlags wurde in den Leistungsbildern der Objektplanung 

entsprechend reduziert. Bei unwesentlichen Eingriffen im Rahmen von 

»Erweiterungsbauten«, »Instandsetzungen« oder »Instandhaltungen« ist lediglich 

die mitzuverarbeitende Bausubstanz gemäß § 4 Absatz 3 HOAI angemessen 

zu berücksichtigen. 

……………….. 

HOAI-2013 Text (Original) 

Seite 2 von 20 

Amtliche Begründung zur HOAI 2013 (Original) 

Hinweise des Referenten dazu Copyright : Hubert Wendler Oktober 2013





HOAI 2013 

§ 2 Begriffsbestimmungen 

………… 

(6) Modernisierungen sind bauliche Maßnahmen zur nachhaltigen Erhöhung des 

Gebrauchswertes eines Objekts, soweit diese Maßnahmen nicht unter Absatz 4, 5 oder 

8 fallen. 

(7) Mitzuverarbeitende Bausubstanz ist der Teil des zu planenden Objekts, der bereits 

durch Bauleistungen hergestellt ist und durch Planungs- oder Überwachungsleistungen 

technisch oder gestalterisch mitverarbeitet wird. 

…………………………. 



Zu Absatz 7 

Neu als Begriffsbestimmung aufgenommen ist die Definition der mitzuverarbeitenden 

Bausubstanz. Für Leistungen im Bestand ist die mitzuverarbeitende 

Bausubstanz gemäß § 4 Absatz 3 HOAI bei der Ermittlung der anrechenbaren 

Kosten angemessen zu berücksichtigen. Begrifflich besteht die Bausubstanz 

aus Teilen der Konstruktion oder Installation und setzt eine feste Verbindung 

mit dem Bauwerk voraus. Durch den Hinweis, dass es sich um »durch Bauleistungen 

hergestellte« Substanz handeln muss, soll zum Beispiel im Hinblick 

auf Freianlagen klar gestellt werden, dass »unbearbeitete Substanz«, wie zum 

Beispiel Vegetation, grundsätzlich keine mitzuverarbeitende Bausubstanz darstellt. 

Solche Vegetationsbestände können im Einzelfall unter der Voraussetzung 

berücksichtigt werden, dass sie in die Bausubstanz eingebunden und 

gestaltet sind, wie zum Beispiel begrünte Flachdächer. »Unbearbeitete Substanz 

« kann zum Beispiel auch vorliegen, wenn vorhandene Bausubstanz nicht 

planerisch oder konstruktiv bearbeitet wird. Dies ist für Verkehrsanlagen beispielsweise 

der Fall, wenn Deckschichten des Fahrbahnoberbaus erneuert 

werden. Die Binder- und Tragschichten stellen in diesem Fall keine mitzuverarbeitende 

Bausubstanz dar. 

………………………….. 

Bestimmung des Wertes der mvB bei Leistungen bei Freianlagen 

Was bei Freianlagen als mitzuverarbeitet Bausubstanz angesehen und definiert werden kann, wird im Folgenden 

graphisch dargestellt: 





ten- und Landschaftsbau 




Grafische Darstellung zur mitverarbeiteten Bausubstanz (mvB) bei Freianlagen 

Beispiele für Bauelemente von Freianlagen, die als mitzuverarbeitende Bausubstanz 

zu werten sind: 

Oberflächenbefestigungen Mauern, Natur-Steine Einfriedungen Elemente 

Wege, Platz- und Stützelemente Tore / Schranken Einbauten / Pergolen 

Sportbeläge und deren Einfassungen Pfeiler / Spaliere ortsfeste Bänke, 

Ober- und Unterbau + Fundamente Wandbegrünungen Beleuchtung 

Brunnen /Wasserspiel 

Vegetation (nur im Einzelfall) 

Keine Anwendung ! Keine Anwendung ! Anwendung Anwendung 

außer bauliche Auflagen nur wenn durch im Einzelfall 

verordnen den Erhalt Bauleistung (sh. amtl. Begründung) 

hergestellt 

(sh § 2, Absatz 7) 

Wilder Aufwuchs vorhand. Vegetation gebaute Anlagen: Pflanzungen auf 

Sukzessionen mit Schutz-Status Bäume, Hecken, Dach- und 

Naturverjüngungen (Baum-, Biotop-schutz Solitärgehölze, Wand-begrünungen 

ohne Schutz-Status Bebauungs-Satzung ) Schmuckbeete 

Historische Gärten 

Mitverarbeitete Bausubstanz = immer Bauelemente 

Und unter bestimmten Voraussetzungen Vegetation 

• sofern gestalterisch , technisch und funktional eingebunden 

• oder durch rechtliche Bindungen oder behördliche Auflagen zu erhalten 

• oder auf ausdrückliche Anordnung des AG 









Der beschriebene Grundsatz, dass eine Mitverarbeitung dann vorliegt, wenn vorhandene Bausubstanz von neuer 

Bausubstanz direkt betroffen ist oder mit dieser verbunden wird, wird nachfolgend durch Beispiele aus der Objektplanung 

Freianlagen erläutert. 

Beispiel 1: In einer Sportanlage werden die Vegetations-Schichten (10-15cm) für den Rasen erneuert, die darunter 

liegenden Dränagen bleiben erhalten. Zwischen der Tragschicht als vorhandene Bausubstanz und der neuen 

Rasenvegetations-Schicht entsteht mittels der einzufräsenden vertikalen Dränschlitze eine Verbindung (technisch oder 

gestalterisch mitverarbeitet), weshalb die Tragschicht sowie die darin liegenden Dränrohre mitzuverarbeitenden 

Bausubstanz sind. 

Beispiel 2: Auf einem Allwetterplatz einer Sportanlage wird der im Konstruktionsaufbau ganz oben liegende 

Kautschukbelag (Deckschicht 2-3 cm) ausgetauscht/erneuert, die darunter liegende bituminöse Tragschicht ist noch 

funktionstüchtig und mängelfrei und bleibt erhalten (technisch oder gestalterisch nicht mitverarbeitet),. Sofern sie nicht 

nachbearbeitet und verbessert werden muss, und nur die Deckschicht instandgesetzt wird, ist die bituminöse Tragschicht 

hier keine mitzuverarbeitende Bausubstanz. 

Muss jedoch diese Tragschicht und / oder die Belageinfassungen nachbearbeitet oder ausgetauscht werden, dann 

werden diese Bauteile auch mitzuverarbeitende Bausubstanz 

Beispiel 3: Eine bestehende Freianlage mit intensiver Dachbegrünung (z. B. darunter Tiefgarage) soll teilweise 

abgeräumt werden weil z. B. Abdichtung in Teilen schadhaft ist. Im restlichen verbleibenden Teil sind noch Beläge, 

Tragschichten, Dränagen, Bewässerung, Filterschichten vorhanden, die auf ihre Funktion überprüft und aus 

Kostengründen erhalten werden sollen. Der abgeräumte Teil soll danach als Freianlage (mit neuen Belägen, 

Tragschichten, Wegen, Plätzen, Wasser, Einrichtungen, Bepflanzungen) erneuert und an die verbliebenen 

Aufbauschichten angeschlossen werden. In diesem Beispiel sind die verbleibenden und zu erhaltenden Dränagen, 

Bewässerung, Filter- und Tragschichten mitzuverarbeitende Bausubstanz. 

(sh. Dazu auch folgendes gezeichnetes Beispiel) 







HOAI 2013 

§ 4 Anrechenbare Kosten 

(1) Anrechenbare Kosten sind Teil der Kosten für die Herstellung, den Umbau, die 

Modernisierung, Instandhaltung oder Instandsetzung von Objekten sowie für die damit 

zusammenhängenden Aufwendungen. Sie sind nach allgemein anerkannten Regeln der 

Technik oder nach Verwaltungsvorschriften (Kostenvorschriften) auf der Grundlage ortsüblicher 

Preise zu ermitteln. Wird in dieser Verordnung im Zusammenhang mit der Kostenermittlung 

die DIN 276 in Bezug genommen, so ist die Fassung vom Dezember 2008 

(DIN 276-1: 2008-12) bei der Ermittlung der anrechenbaren Kosten zugrunde zu legen. 

Umsatzsteuer, die auf die Kosten von Objekten entfällt, ist nicht Bestandteil der anrechenbaren 

Kosten. 

(2) Die anrechenbaren Kosten richten sich nach den ortsüblichen Preisen, wenn 

der Auftraggeber 

1. selbst Lieferungen oder Leistungen übernimmt, 

2. von bauausführenden Unternehmen oder von Lieferanten sonst nicht übliche Vergünstigungen 

erhält, 

3. Lieferungen oder Leistungen in Gegenrechnung ausführt oder 

4. vorhandene oder vorbeschaffte Baustoffe oder Bauteile einbauen lässt. 

(3) Der Umfang der mitzuverarbeitenden Bausubstanz im Sinne des § 2 Absatz 7 

ist bei den anrechenbaren Kosten angemessen zu berücksichtigen. Umfang und Wert 

der mitzuverarbeitenden Bausubstanz sind zum Zeitpunkt der Kostenberechnung oder, 

sofern keine Kostenberechnung vorliegt, zum Zeitpunkt der Kostenschätzung objektbezogen 

zu ermitteln und schriftlich zu vereinbaren. 



Zu § 4 (Anrechenbare Kosten) 

§ 4 Absatz 1 und 2 bleibt weitestgehend unverändert. In § 4 Absatz 3 wird eine 

Regelung zur angemessenen Berücksichtigung der mitzuverarbeitenden Bausubstanz 

bei den anrechenbaren Kosten aufgenommen. Im Gegenzug wird die 

Definition des »Umbaus« in § 2 Absatz 5 auf Umgestaltungen mit wesentlichen 

Eingriffen in Konstruktion oder Bestand beschränkt. 

Zu Absatz 1 

In § 4 Absatz 1 Satz 2 wird die Bezeichnung des Prüfungsmaßstabs für die Ermittlung 

der anrechenbaren Kosten, nämlich die »allgemein anerkannten Regeln 

der Technik«, an den allgemeinen Sprachgebrauch angepasst, siehe bereits Einleitung 

zu § 2. Es bleibt dabei, dass die HOAI nur auf den Teil 1 der DIN 276, der 

sich auf den Hochbau bezieht, Bezug nimmt. Prüfungsmaßstab für die Ermittlung 

der anrechenbaren Kosten können weiterhin auch Verwaltungsvorschriften 

(Kostenvorschriften) sein, da zum Beispiel die Kostenermittlung für den Straßenund 

Brückenbau nach der Anweisung zur Kostenberechnung von Straßenbaumaßnahmen 

(AKS) erfolgt, die durch das BMVBS verbindlich eingeführt ist. 

Zu Absatz 3 

In die HOAI aufgenommen wird eine Regelung zur angemessenen Berücksichtigung 

der mitzuverarbeitenden Bausubstanz bei den anrechenbaren Kosten. Die 

neu in § 2 Absatz 7 aufgenommene Definition der mitzuverarbeitenden Bausubstanz 

setzt voraus, dass dieser Anteil der Bausubstanz bereits durch Bauleistungen 

hergestellt ist und durch Planungs- und Überwachungsleistungen technisch 

oder gestalterisch mitverarbeitet wird. In der Praxis hat sich zu § 35 der HOAI 

2009 gezeigt, dass das Ziel einer angemessenen Honorierung für das Planen 

und Bauen im Bestand nicht alleine durch die Gewährung eines Zuschlags auf 

das Honorar erreicht werden kann. Daher orientiert sich § 4 Absatz 3 Satz 1 

wiederum an § 10 Absatz 3a der HOAI 1996. Die mitzuverarbeitende Bausubstanz 

ist gemäß § 4 Absatz 3 Satz 1 »angemessen« entsprechend ihrem Umfang 

zum Beispiel über die Parameter Fläche, Volumen, Bauteile oder Kostenanteile 

zu berücksichtigen. Gemäß § 4 Absatz 3 Satz 2 ist im Einzelfall der Umfang 

und Wert der mitzuverarbeitenden Bausubstanz objektbezogen zu ermitteln und 

schriftlich zu vereinbaren. Maßgeblicher Zeitpunkt dafür ist der Abschluss der 

Kostenberechnung im Sinne des § 2 Absatz 11 oder, soweit diese nicht vorliegt, 

der Kostenschätzung im Sinne des § 2 Absatz 10. 











Zur Ermittlung der mitverarbeiteten Bausubstanz kann schrittweise vorgegangen werden: 

Schritt 1: Identifizierung der mitzuverarbeitenden Bausubstanz - 

Was zur mitzuverarbeitenden Bausubstanz zählt ist folgendermaßen definiert: 

§ 2 Begriffsdefinitionenen: (7) Mitzuverarbeitende Bausubstanz ist der Teil des zu planenden Objekts,der bereits durch 

Bauleistungen hergestellt ist und durch Planungs- oder Überwachungsleistungen technisch oder gestalterisch 

mitverarbeitet wird 

Der Verordnungsgeber erläutert dies in seiner in der Begründung zur HOAI 2013 im Teil B Besonderer Teil zu § 2, Zu 

Absatz 7 und gibt folgende Hinweise : 

Zu § 2 Abs. 7 HOAI formuliert die amtliche Begründung: 

„Neu als Begriffsbestimmung aufgenommen ist die Definition der mitzuverarbeitenden Bausubstanz. Für Leistungen 

im Bestand ist die mitzuverarbeitende Bausubstanz gemäß § 4 Abs. 3 HOAI bei der Ermittlung der anrechenbaren 

Kosten angemessen zu berücksichtigen. Begrifflich besteht die Bausubstanz aus Teilen der Konstruktion oder 

Installation und setzt eine feste Verbindung mit dem Bauwerk voraus. Durch den Hinweis, dass es sich um „durch 

Bauleistungen hergestellte“ Substanz handeln muss, soll zum Beispiel im Hinblick auf Freianlagen klar gestellt werden, 

dass „unbearbeitete Substanz“, wie z. B. Vegetation, grundsätzlich keine mitzuverarbeitende Bausubstanz darstellt. 

Solche Vegetationsbestände können im Einzelfall unter der Voraussetzung berücksichtigt werden, dass sie in die 

Bausubstanz eingebunden und gestaltet sind, wie z. B. begrünte Flachdächer. »Unbearbeitete Substanz« kann zum 

Beispiel auch vorliegen, wenn vorhandene Bausubstanz nicht planerisch oder konstruktiv bearbeitet wird. Dies ist für 

Verkehrsanlagen beispielsweise der Fall, wenn Deckschichten des Fahrbahnoberbaus erneuert werden. Die Binder- und 

Tragschichten stellen in diesem Fall keine mitzuverarbeitende 

Bausubstanz dar“ 

Dass die HOAI auch bei Freianlagen den Begriff „Bauwerke“ verwendet, bzw Freianlagen auch „Bauwerke“ sind, wird in 

§ 38 Absatz 1 belegt: 

(HOAI 2013 § 38 (1) Anrechenbar für Grundleistungen bei Freianlagen sind die Kosten für Außenanlagen insbesondere 

für folgende Bauwerke und Anlagen, soweit sie der Auftragnehmer plant oder ihre Ausführung überwacht: .........) 

Die dort aufgezählten Bauwerke und Anlagen werden in der Regel durch das Gewerk Landschaftsbau herstellt, sind also 

Bauleistungen. 

Damit ist klar definiert, dass Freianlagen auch „Bauwerke“ sind und Bausubstanz umfassen; und die dort verwendeten 

Bauelemente sind Bestandteile des Objekts Freianlagen. 

Der Verordnungsgeber stellt klar, dass „unbearbeitete Substanz“, wie z. B. Vegetation, grundsätzlich keine 

mitzuverarbeitende Bausubstanz darstellt. Unbearbeitete Substanz, die weder geprüft und baulich verbessert wird, 

bleibt damit ausgeschlossen. Gemeint ist hier vorrangig vorhandene durch Sukkzession und Anflug entstandene 

Vegetation, die nicht durch Bauleistung hergestellt wurde und deshalb ausgeschlossen bleibt. 

Hier macht der Verordnungsgeber jedoch für den Einzelfall die Einschränkung, für jene Teile der Vegetation, die in die 

Bausubstanz eingebunden und gestaltet sind. Diese können mitzuverarbeitende Bausubstanz darstellen und führt als 

Beispiel begrünte Flachdächer an. 

• Gebaute, also bearbeitete Vegetation wie z. B. durch das Bauhaupt- oder Nebengewerbe (Gewerk 

Landschaftsbau), also durch Bauleistung entstandene Vegetation, die gestaltet und eingebunden wurde, ist 

somit mitzuverarbeitende Bausubstanz 

• Auch nach rechtlichen Bindungen (örtliche Satzungen/Baumschutzverordnungen, gültige Bebauungspläne oder 

Eintrag als Gartendenkmal) zu erhalten Vegetation ist mitzuverarbeitende Bausubstanz. 

Begründung: Wenn Vegetation vom Planer verpflichtend - weil durch Gesetz oder Verordnung geschützt - zu 

erhalten ist und gestaltet und eingebunden werden muß, hat eine solche rechtliche oder gesetzliche Bindung 

gleiches Gewicht wie zB Verordnungen zum baulichen Denkmalschutz, der bei der Gebäudeplanung zwingend 

berücksichtigt werden muss. 

Schritt 2: Bestimmung der Mengen der mitzuverarbeitenden Bausubstanz 

Für die im ersten Schritt identifizierten Bauelemente sind die Mengen zu ermitteln. „Eine Bestimmung der Menge der 

mitzuverarbeitenden Bausubstanz über die Länge, Fläche oder Volumen ist in vielen Fällen ausreichend genau und 

kann aus der in den Plänen dargestellten Geometrie ermittelt werden. 

Sollte diese Ermittlung zu keiner zufriedenstellenden Einigung führen, so sind die Kosten der mitzuverarbeitenden 

Bausubstanz nach Grob-Elementen nach DIN 276 (2008-12) herzuleiten. Letztlich kann Art und Genauigkeit der 

Mengenermittlung nicht vorgeschrieben werden, sondern ist zwischen den Parteien möglichst zu vereinbaren.“ 









Schritt 3: Festlegung der Kostenkennwerte 

„Der Wert der mitzuverarbeitenden Bausubstanz entspricht der fiktiven Neuherstellung (Neubauwert) dieser Bausubstanz 

zum Zeitpunkt der Kostenberechnung. Es handelt sich hier um die gleichen ortsüblichen Preise, die auch bei der neu 

geplanten Bausubstanz angesetzt werden. Sofern kein Konsens zu den ortsüblichen Preisen erreichbar ist, kann auf die 

Kostenkennwerte der Baupreissammlung (z.B. BKI Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern, 

jeweils aktuelle Fassung) zurückgegriffen werden. 

Die Mengen der mitzuverarbeitenden Bausubstanz ist mit den Kostenkennwerten zum Zeitpunkt der Kostenberechnung, 

oder solange diese nicht vorliegt, zum Zeitpunkt der Kostenschätzung zu multiplizieren. Diese Kosten werden unter 

Berücksichtigung des Zustandsfaktors und des Leistungsfaktors zu den neuen anrechenbaren Kosten direkt 

hinzuaddiert. Bei Änderungen des Umfangs oder Wertes der mitzuverarbeitenden Bausubstanz im Verlauf der Planung 

ist die Kostenberechnung/Kostenschätzung entsprechend nachzuführen (sh.HOAI § 10, Absatz 1). 

Schritt 4: Ermittlung des Zustandsfaktors 

Der Wert von Bauelementen, die mitverarbeitet werden, jedoch in keinem technisch einwandfreien Zustand sind, ist zu 

mindern. 

Problematisch ist die Bestimmung dieser Minderung, die in aller Regel denjenigen Kosten von Bauleistungen entspricht, 

die für Reparaturen bzw. Ertüchtigungsmaßnahmen aufgewendet werden müssen. Die Kosten solcher Reparaturen sind 

zu Beginn einer Planung nicht immer bekannt bzw. werden erst nach Schürfgrabungen/Öffnungen ersichtlich. 

Beispiel 4: Nach Entfernen von Wegebelägen wird ein wegen Setzungen und Verunreinigungen schadhafte 

Kiestragschicht vorgefunden. Der Auftraggeber entscheidet, die Kiestragschicht aus Kostengründen zu erhalten. Die 

Kiestragschicht, in die nun durch Bauleistung eingegriffen (verbessert) wird, zählt zur mitzuverarbeitenden 

Bausubstanz. Auch der Umstand, dass durch den Erhalt der Kiestragschicht dem Auftraggeber die Kosten für Abbruch 

und Neuherstellung erspart werden, belegt diese Einschätzung. Diese mitverarbeitete Kiestragschicht ist flächenmäßig 

von der unbearbeiteten Fläche abzugrenzen. 

Im Gegenzug sind die Kosten für die Reparatur dieser Kiestragschicht bei der Bestimmung des Wertes dieser 

Kiestragschicht in Abzug zu bringen. 

Bei Freianlagen kann – bezüglich des Zustand- Faktors - von einem Wert von minimal 0,6 und maximal von 1,0 

ausgegangen werden. 

Der durchschnittlicher Wert liegt somit bei 0,80. 

Der aller Unterste Grenzwert stellt 0,60 dar, da vorhandene Bausubstanz, die schlechter als 0,60 ist, in aller Regel 

entfernt und neu hergestellt wird. 

Im Auftrag der Bundesbehörde für Verkehr, Bauwesen, Städtebau und Raumordnung sowie des Wohnungswesen 

(BMVBS) wurde im September 2011 ein HOAI-Gutachten von Prof. Lechner erstellt, wo auf Seite 392 für den 

Zustandsfaktor folgende Werte ausgewiesen wurden: 

ein Minimum Wert von 0,8 und 

ein Maximum-Wert von 1,0 genannt wird. 

Zustandsfaktor Im Mittel 0,90 (= Durchschnitt) 

Der Minimum Wert des Zustandsfaktors für Freianlagen wurde im Gutachten des Bundesministerium für Wirtschaft 

(BMWI) vom Dez. 2012 als zu hoch kritisiert. 

Später wurde der Minimumwert des Zustandsfaktors im Referentenentwurf 2013 in Abwägung darauf auf einen Wert von 

0,6 (=60%) reduziert. 

Deswegen wird er auch hier so mit übernommen. 

minimal 0,6 und 

maximal 1,0 

Der durchschnittlicher Wert liegt bei 0,80. 

Schritt 5: Bestimmung des Leistungsfaktors 

Wie bereits dargestellt, werden für die Festlegung des Leistungsfaktors die Leistungsfaktoren aus dem BMWi_Gutachten 

(Dez. 2012) verwendet. 

Genannt werden in diesem BMWi Gutachten für Leistungen bei Freianlagen folgende Werte für die 

Leistungsfaktoren: Minimum 0,7, Maximum 0,9. 

Dies deckt sich auch mit den Ergebnissen aus dem HOAI-Gutachten von Prof. Lechner vom Sept. 2011 im Auftrag des 

BMVBS wo auf Seite 392 für den Leistungsfaktor 

ein Minimum Wert von 0,7 und ein Maximum-Wert von 0,9 genannt wird. 









Entstanden sind diese beiden Werte aus folgenden durchschnittlichen Leistungsfaktoren für die Leistungsphasen: 

Für Leistungen bei Freianlagen ermittelt die Studie folgende Leistungsfaktoren. 

Mit der Gewichtung ergibt sich ein Leistungsfaktor für Leistungen bei Freianlagen und über alle Leistungsphasen 1-9 

von 0,80: 

LPH Bezeichnung 

Bewertung 

Freianlagen 

Leistungsfaktoren 

Gewichtete Leistungsfaktoren 

Freianlagen 

1 Grundlagenermittlung 3,00 % 0,90 0,03 

2 Vorplanung 10,00 % 1,00 0,10 

3 Entwurfsplanung 16,00 % 0,90 0,14 

4 Genehmigungsplanung 4,00 % 1,00 0,04 

5 Ausführungsplanung 25,00 % 1,00 0,25 

6 Vorbereitung der Vergabe 7,00 % 0,60 0,04 

7 Mitwirkung bei der Vergabe 3,00 % 0,30 0,01 

8 Objektüberwachung 30,00 % 0,60 0,18 

9 Objektbetreuung 2,00 % 0,50 0,01 

Summen 100,00% 

Leistungsfaktor gewichtet 0,80 

Sofern nicht alle Leistungsphasen beauftragt sind, werden im Folgenden für zwei gebräuchliche Fallgestaltungen die 

Leistungsfaktoren dargestellt. 

Bei einem Auftrag über die Leistungsphasen 1 bis 4 berechnet sich folgender Leistungsfaktor 

Gewichtete 


Bewertung 

Freianlagen 



Freianlagen 

1 Grundlagenermittlung 3,00 % 0,90 0,03 

2 Vorplanung 10,00 % 1,00 0,10 

3 Entwurfsplanung 16,00 % 0,90 0,14 

4 Genehmigungsplanung 4,00 % 1,00 0,04 

Summen 33,00% 0,31 

Leistungsfaktor gewichtet Formel: 0,31/33,00*100 

0,94 

Bei einem Auftrag über die Leistungsphasen 5 bis 9 berechnet sich folgender Leistungsfaktor: 

Gewichtete 


Bewertung 

Freianlagen 



Freianlagen 

5 Ausführungsplanung 25,00 % 1,00 0,25 

6 Vorbereitung der Vergabe 7,00 % 0,60 0,04 

7 Mitwirkung bei der Vergabe 3,00 % 0,30 0,01 

8 Objektüberwachung 30,00 % 0,60 0,18 

9 Objektbetreuung 2,00 % 0,50 0,01 

Summen 67,00% 0,49 

Leistungsfaktor gewichtet Formel: 0,49/67,00*100 

0,73 

Zusammengefasst berechnet sich der Wert der mitzuverarbeitenden Bausubstanz nach folgenden Schritten 

und der Formel: 

1. Schritt 2. Schritt 3. Schritt 4. Schritt 5. Schritt 

Identifizieren der 

mitzuverarbeitend 

en Bausubstanz 

Bestimmung der 

Menge der 

mitzuverarbeitend 

Festlegung der 

Kostenkennwerte 

(KKW) 

Ermittlung des 

Wertfaktors (WF) 


Leistungsfaktors 

(LF) 

en Bausubstanz 

Bezeichnung Menge KKW WF LF 

Wert der mitzuverarbeitenden Bausubstanz (mvB) = Menge x KKW x WF x LF 









Als Erleichterung für die Multiplikation von Zustandsfaktor (ZF) mit dem Leistungsfaktor (LF) kann nachfolgende Tabelle 

dienen: 

Achtung: bei oben genannter Formel ist der ist der Zustands- und Leistungsfaktor berücksichtigt. 

Der beim Honorar anrechenbare Wert der mitzuverarbeitenden Bausubstanz wird der jeweiligen Kostengruppe nach DIN 

276-1:12-2008 berechnet. 

Wird der Wert ausschließlich aus Bauelementen der Kostengruppe 500 berechnet, zählt er zu den voll anrechenbaren 

Kosten. 

Anderenfalls zählt er, je nach Kostengruppe, der er zuzuordnen ist, zu den bedingt (soweit der AN plant oder 

überwacht) anrechenbaren Kosten. 

Sofern bei der Bestimmung der anrechenbaren Kosten auch mitzuverarbeitende Bausubstanz zu berücksichtigen ist, 

ergibt sich folgende Anrechenbarkeit der Kostengruppen: 

Kostengruppen nach DIN 276 

Anrechenbarkeit bei Freianlagen 

Voll Beschränkt Bedingt Nicht 

500 Aussenanlagen inkl 540 x 

500 Wert mitzuverarbeitenden Bausubstanz x 

210 Herrichten x 

230 Nichtöffentliche Erschließung x 

610 Ausstattung x 

620 Kunstwerke x 

600 Wert mitzuverarbeitenden Baus. x 

100 Grundstück x 

220 Öffentliche Erschließung x 

240 Ausgleichsabgaben x 

250 Übergangsmaßnahmen x 

700 Baunebenkosten x 







HOAI 2013 

§ 6 Grundlagen des Honorars 

(1) Das Honorar für Grundleistungen nach dieser Verordnung richtet sich 

1. für die Leistungsbilder des Teils 2 nach der Größe der Fläche und für die Leistungsbilder 

der Teile 3 und 4 nach den anrechenbaren Kosten des Objekts auf der Grundlage 

der Kostenberechnung oder, sofern keine Kostenberechnung vorliegt, auf der 

Grundlage der Kostenschätzung, 

2. nach dem Leistungsbild, 

3. nach der Honorarzone, 

4. nach der dazugehörigen Honorartafel. 

(2) Honorare für Leistungen bei Umbauten und Modernisierungen gemäß § 2 Absatz 5 und 6 

sind zu ermitteln nach 

1. den anrechenbaren Kosten, 

2. der Honorarzone, welcher der Umbau oder die Modernisierung in sinngemäßer Anwendung 

der Bewertungsmerkmale zuzuordnen ist, 

3. den Leistungsphasen, 

4. der Honorartafel und 

5. dem Umbau- oder Modernisierungszuschlag auf das Honorar. 

Der Umbau- oder Modernisierungszuschlag ist unter Berücksichtigung des Schwierigkeitsgrads 

der Leistungen schriftlich zu vereinbaren. Die Höhe des Zuschlags auf das 

Honorar ist in den jeweiligen Honorarregelungen der Leistungsbilder der Teile 3 und 4 

geregelt. Sofern keine schriftliche Vereinbarung getroffen wurde, wird unwiderleglich 

vermutet, dass ein Zuschlag von 20 Prozent ab einem durchschnittlichen Schwierigkeitsgrad 

vereinbart ist. 

(3) Wenn zum Zeitpunkt der Beauftragung noch keine Planungen als Voraussetzung 

für eine Kostenschätzung oder Kostenberechnung vorliegen, können die Vertragsparteien 

abweichend von Absatz 1 schriftlich vereinbaren, dass das Honorar auf der 

Grundlage der anrechenbaren Kosten einer Baukostenvereinbarung nach den Vorschriften 

dieser Verordnung berechnet wird. Dabei werden nachprüfbare Baukosten einvernehmlich 

festgelegt. 

…………………….. 





Zu Absatz 2 

§ 6 Absatz 2 ersetzt als Regelung zum Umbau- oder Modernisierungszuschlag 

im Allgemeinen Teil die Vorgängerregelung des § 35 der HOAI 2009 zu Leistungen 

im Bestand. Die Regelung und Höhe des Umbauzuschlags entspricht im 

Wesentlichen § 24 der HOAI 2002. § 6 Absatz 2 Satz 1 regelt die Honorarbemessungsgrundlagen 

für Leistungen bei Umbauten und Modernisierungen. Eine 

dieser Honorarbemessungsgrundlagen ist der so genannte Umbau- oder Modernisierungszuschlag. 

Der Umbau- und Modernisierungszuschlag ist gemäß § 6 

Absatz 2 Satz 2 unter Berücksichtigung des Schwierigkeitsgrads der Leistungen 

schriftlich bei Auftragserteilung zu vereinbaren. Das Erfordernis einer schriftlichen 

Vereinbarung bei Auftragserteilung folgt auch für den Umbau- und Modernisierungszuschlag 

aus § 7 Absatz 1. § 6 Absatz 2 Satz 3 stellt klar, dass die Höhe 

der prozentualen Wertspanne dieses Umbau- oder Modernisierungszuschlags 

in den Teilen 3 und 4 der HOAI für die jeweiligen Leistungsbilder im Einzelnen 

festgelegt ist. Gemäß § 6 Absatz 2 Satz 4 wird unwiderleglich vermutet, dass 

ein Zuschlag von 20 Prozent ab einem durchschnittlichen Schwierigkeitsgrad 

vereinbart ist, sofern die Vertragsparteien keine schriftliche Vereinbarung getroffen 

haben. Die Formulierung »ab einem durchschnittlichen Schwierigkeitsgrad« 

zielt darauf, dass auch für die Fälle hoher und sehr hoher Planungsanforderungen 

unwiderleglich vermutet wird, dass ein Zuschlag von 20 Prozent vereinbart 

ist, wenn eine schriftliche Vereinbarung der Vertragsparteien fehlt. § 6 

Absatz 2 Satz 4 gibt allerdings keinen Mindestwert vor. Die Höhe des Zuschlags 

ist im Wege einer schriftlichen Vereinbarung bei Auftragserteilung frei vereinbar. 

Es steht den Vertragsparteien wie bisher auch frei, bei Auftragserteilung einen 

Zuschlag von weniger als 20 Prozent zu vereinbaren. Im Falle sehr geringer 

oder geringer Planungsanforderungen entfällt der Umbauzuschlag, wenn keine 

schriftliche Vereinbarung darüber bei Auftragserteilung getroffen wurde. Insgesamt 

ist zu beachten, dass der Auftragnehmer im Einzelfall für Umbauten oder 

Modernisierungen sowohl einer Erhöhung der anrechenbaren Kosten über die 

mitzuverarbeitende Bausubstanz gemäß § 4 Absatz 3 als auch den Zuschlag 

nach § 6 Absatz 2 Nummer 5 beanspruchen kann, wenn die dafür in der HOAI 







festgelegten Voraussetzungen erfüllt sind. Während die Berücksichtigung der 

mitzuverarbeitenden Bausubstanz dazu dient, den Auftragnehmer beim Bauen 

im Bestand nicht schlechter zu stellen als beim Neubau, soll der Umbau- und 

Modernisierungszuschlag dem besonderen Schwierigkeitsgrad der Anforderungen 

für Architekten und Architektinnen sowie Ingenieure und Ingenieurinnen 

beim Umbau und der Modernisierung von Bestandsobjekten Rechnung tragen. 

…………………………… 



HOAI 2013 

§ 36 Umbauten und Modernisierungen von Gebäuden und Innenräumen 

(1) Für Umbauten und Modernisierungen von Gebäuden kann bei einem durchschnittlichen 

Schwierigkeitsgrad ein Zuschlag gemäß § 6 Absatz 2 Satz 3 bis 33 Prozent 

auf das ermittelte Honorar schriftlich vereinbart werden. 

(2) Für Umbauten und Modernisierungen von Innenräumen in Gebäuden kann bei 

einem durchschnittlichen Schwierigkeitsgrad ein Zuschlag gemäß § 6 Absatz 2 Satz 3 

bis 50 Prozent auf das ermittelte Honorar schriftlich vereinbart werden. 

………………………… 

Auf diesen § 36, Absatz (1) wird in § 40, Absatz (6) verwiesen 








HOAI 2013 

Abschnitt 2 – Freianlagen 


§ 38 Besondere Grundlagen des Honorars 

(1) Für Grundleistungen bei Freianlagen sind die Kosten für Außenanlagen anrechenbar, 

insbesondere für folgende Bauwerke und Anlagen, soweit diese durch den Auftragnehmer 

geplant oder überwacht werden: 

1. Einzelgewässer mit überwiegend ökologischen und landschaftsgestalterischen Elementen, 

2. Teiche ohne Dämme, 

3. flächenhafter Erdbau zur Geländegestaltung, 

4. einfache Durchlässe und Uferbefestigungen als Mittel zur Geländegestaltung, soweit 

keine Grundleistungen nach Teil 4 Abschnitt 1 erforderlich sind, 

5. Lärmschutzwälle als Mittel zur Geländegestaltung, 

6. Stützbauwerke und Geländeabstützungen ohne Verkehrsbelastung als Mittel zur Geländegestaltung, 

soweit keine Tragwerke mit durchschnittlichem Schwierigkeitsgrad 

erforderlich sind, 

7. Stege und Brücken, soweit keine Grundleistungen nach Teil 4 Abschnitt 1 erforderlich 

sind, 

8. Wege ohne Eignung für den regelmäßigen Fahrverkehr mit einfachen Entwässerungsverhältnissen 

sowie andere Wege und befestigte Flächen, die als Gestaltungselement 

der Freianlagen geplant werden und für die keine Grundleistungen nach Teil 

3 Abschnitt 3 und 4 erforderlich sind. 

(2) Nicht anrechenbar sind für Grundleistungen bei Freianlagen die Kosten für 

1. das Gebäude sowie die in § 33 Absatz 3 genannten Kosten und 

2. den Unter- und Oberbau von Fußgängerbereichen ausgenommen die Kosten für die 

Oberflächenbefestigung. 

…………………………… 

§ 40 Honorare für Grundleistungen bei Freianlagen 

(1) Die Mindest- und Höchstsätze der Honorare für die in § 39 und der Anlage 11 

Nummer 11.1 aufgeführten Grundleistungen für Freianlagen sind in der folgenden Honorartafel 

festgesetzt: 

……………… 

(2) Welchen Honorarzonen die Grundleistungen zugeordnet werden, richtet sich 

nach folgenden Bewertungsmerkmalen: 

1. Anforderungen an die Einbindung in die Umgebung, 

2. Anforderungen an Schutz, Pflege und Entwicklung von Natur und Landschaft, 

3. Anzahl der Funktionsbereiche, 

4. gestalterische Anforderungen, 

5. Ver- und Entsorgungseinrichtungen. 

(3) Sind für eine Freianlage Bewertungsmerkmale aus mehreren Honorarzonen 

anwendbar und bestehen deswegen Zweifel, welcher Honorarzone die Freianlage zugeordnet 

werden kann, so ist zunächst die Anzahl der Bewertungspunkte zu ermitteln. Zur 

Ermittlung der Bewertungspunkte werden die Bewertungsmerkmale wie folgt gewichtet: 

1. die Bewertungsmerkmale gemäß Absatz 2 Nummer 1, 2 und 4 mit je bis zu 8 Punkten, 

2. die Bewertungsmerkmale gemäß Absatz 2 Nummer 3 und 5 mit je bis zu 6 Punkten. 

(4) Die Freianlage ist anhand der nach Absatz 3 ermittelten Bewertungspunkte einer 

der Honorarzonen zuzuordnen: 

1. Honorarzone I: bis zu 8 Punkte, 

2. Honorarzone II: 9 bis 15 Punkte, 

3. Honorarzone III: 16 bis 22 Punkte, 

4. Honorarzone IV: 23 bis 29 Punkte, 

5. Honorarzone V: 30 bis 36 Punkte. 

(5) Für die Zuordnung zu den Honorarzonen ist die Objektliste der Anlage 11 

Nummer 11.2 zu berücksichtigen. 

(6) § 36 Absatz 1 ist für Freianlagen entsprechend anzuwenden. 









Zu Teil 3 (Objektplanung) 

Zu Abschnitt 2 (Freianlagen) 


Zu § 38 (Besondere Grundlagen des Honorars) 

§ 38 entspricht weitestgehend § 37 der HOAI 2009. § 37 Absatz 1 wurde als Katalog 

von Regelbeispielen für Außenanlagen abgefasst. Damit wird klargestellt, 

dass die in § 38 Absatz 1 Nummer 1 bis 8 aufgeführten Beispiele den Begriff 

der Außenanlagen konkretisieren. Wie in den entsprechenden Regelungen zum 

Beispiel für Gebäude (§ 34 Absatz 3 der HOAI 2009) oder Technische Ausrüstung 

(§ 54 Absatz 3 der HOAI 2009) wird darüber hinaus in § 38 Absatz 1 klargestellt, 

dass die anrechenbaren Kosten für die genannten Bauwerke und Anlagen 

zu berücksichtigen sind, soweit der Auftragnehmer diese plant oder überwacht. 

Weiterhin wurden in § 38 Absatz 1 Nummer 4, 6, 7 und 8 die Verweise innerhalb 

der HOAI konkretisiert. Bei den in § 38 Absatz 1 Nummer 6 ausgenommenen 

Tragwerken der Honorarzone III bis V handelt es sich um solche der Anlage 14.2. 

§ 37 Absatz 3 der HOAI 2009 wurde in § 37 Absatz 1 der neuen HOAI überführt. 

Zu § 39 (Leistungsbild Freianlagen) 

§ 39 entspricht weitestgehend § 38 der HOAI 2009. Neu aufgenommen wurde 

in § 39 Absatz 1 die bislang im allgemeinen Teil in § 2 enthaltene Definition der 

Freianlagen. § 39 Absatz 2 entspricht mit dem Verweis auf § 34 Absatz 1 zum 

Umfang des Leistungsbildes der Fassung von § 38 Absatz 1 Satz 1 der HOAI 

2009. Für den bereits in der HOAI 2009 im eigenständigen Abschnitt 2 des Teils 

3 »Objektplanung« geregelten Leistungsbereich »Freianlagen« wird nunmehr 

auch der Inhalt des Leistungsbildes in einer eigenständigen Anlage abgebildet. 

Der Inhalt des Leistungsbildes Freianlagen kann damit konkreter anhand des 

weiten Spektrums der Planungsaufgaben erläutert werden. Dort werden auch 

die Leistungen der Landschaftspflegerischen Ausführungsplanung deutlicher herausgebildet. 

Zu § 40 (Honorare für Grundleistungen bei Freianlagen) 

§ 40 entspricht weitestgehend § 39 der HOAI 2009. § 40 Absatz 5 stellt klar, 

dass die Anlage 11, Nummer 11.2, für die Zuordnung des Objekts zu den Honorarzonen 

anzuwenden ist. Gemäß § 40 Absatz 6 ist die Regelung zum Umbauund 

Modernisierungszuschlag für Gebäude in § 36 Absatz 1 entsprechend 

auf Freianlagen anzuwenden. Die durch Umbau oder Modernisierung bedingten 

Erschwernisse in der Abwicklung, Koordination und Organisation von Umbau oder 

Modernisierungsleistungen sind auch bei Freianlagen gegeben. Die bestehenden 

Planungsbedingungen, die erforderliche Beurteilung von Bauteilen oder 

Materialien sowie spezifische Bauabläufe sind auch bei Leistungen im Bestand 

von Freianlagen zu berücksichtigen. Die Höhe des Zuschlags ist im Wege einer 

schriftlichen Vereinbarung frei vereinbar. § 6 Absatz 2 Satz 4 gibt keinen Mindestwert 

vor. 







Umbau- und Modernisierungszuschlag bei Leistungen bei Freianlagen 



Maßgeblich für die Höhe des Zuschlags lt HOAI § 40, Absatz (6) sind bei Leistungen bei Freianlagen folgende Kriterien 

die mit dem Mehraufwand bei Leistungen bei Maßnahmen im Bestand gegenüber Neuplanungen korrespondieren: 

Kategorie Nr Kriterien 

1) Integration 1 Berücksichtigung von Zwängen im Bestand 

2 Berücksichtigung aus Vorgaben der Förderprogramme 

3 Zu erhaltenden Vegetationsbestand integrieren 

4 Denkmalschutzauflagen integrieren 

5 Zusätzliche Maßnahmen aufgrund behördl. Auflagen 

2) Flexibilität 1 Umgang mit Unerwartetem / Gestörtem im Untergrund 

2 Besondere oder Traditionelle Bauweisen 

3 Reaktion aufgrund veränderter Bedingungen 

4 ............... 

5 ............... 

3) Risiko 1 Erhöhtes Haftungsrisiko für Bestandswerte 

2 Erhöhtes Kostenrisiko für Bestandsanlagen 

3 Erhöhtes Termin-Risiko 

4 Erhöhtes Erhaltungsrisiko für Bestandselemente 

5 .............. 

4) Komplexität 1 Zusätzl. Mengen- + Kostenermittlung von Bestand 

2 Zwischenaufmasse von Bestandselementen 

3 Nachtragsmanagement von Unerwartetem 

4 Zusätzlicher Aufwand für komplexere Rechnungsprüfung 

5 ................ 

5) Organisation 1 Aufrechterhaltung von laufenden Betrieb/-Verkehr 

2 Aufwand für längere Bauzeit 

3 Rücksicht auf Vegetationsbestände im Baubetrieb 

4 Vielzahl von Beteiligten + Dienststellen 

5 Häufigere Baustellenpräsenz auf Bestands-Baustelllen 

25 = Summe der Anzahl möglicher Kriterien für ZU 

Diese Liste ist – so wie oben ersichtlich – noch nicht abschliessend, sondern noch offen. Hier können vom Planer noch 

ergänzt werden, bis max. 25 Kriterien erreicht sind. 

Hier kann der Planer den möglichen Mehraufwand bei Maßnahmen im Bestand gegenüber Neuanlagen genau nach der 

nicht abschließenden (jeweils 5 Punkte) Kriterienliste durch Addition ermitteln. 

Argumentationsebene für ZU (Zuschlag für Umbau-Erschwernisse) bei Freianlagen 

Schwierigkeitsgrad 

unterdurchschnittlich 

schnittlich schnittlich hoch 

durch- überdurch- 

gering 

Höhe des Zuschlagsanteils ZU 

korrespondiert mit Anzahl der im 

0-5 10 15 20 25 

konkreten Einzelfall erfüllten Kriterien. 

Mehraufwand beim Planen und Bauen im 

Bestand 

Zuschlagsanteil Umbau (ZU) 

Umbauzuschlag in % 0%-5% 13,0% 20,0% 27,0% 33,0% 









Berechnungsbeispiel zu Freianlagen: 

Beispiel 3 

Beispiel 3 

Eine bestehende Freianlage (2.800 qm) mit intensiver Dachbegrünung (400qm . darunter Tiefgarage) soll teilweise 

(100 qm) abgeräumt (weil z. B. Abdichtung in Teilen schadhaft) werden. Im zu erhaltenden Teil (300 qm) sind noch 

Beläge, Tragschichten, Dränagen, Bewässerung, Filterschichten, vorhanden, die auf ihre Funktion überprüft und 

instandgesetzt werden und aus Kostengründen aber erhalten werden sollen. 

Der abgeräumte Teil (100 qm) soll danach als Freianlage mit neuer Ausstattung und Elementen wie Beläge, 

Tragschichten, Wege, Plätze, Wasser, Einrichtungen, Bepflanzungen erneuert werden und an die verbliebenen Flächen 

(300 qm) angeschlossen werden. 

In diesem Fall sind die erhaltenden 300 qm Flächen mit Belägen, Tragschichten, Dränagen, Bewässerung, 

Filterschichten mitzuverarbeitenden Bausubstanz 

Dies betrifft aber räumlich nur den baulich bearbeiteten Teil der Freianlage. Der unbearbeitet noch funktionierende 

verbleibende Teil der Freianlage (2800qm Freianlage abzügl. 400 qm TG= 2.400 qm Freianlage) ist keine 

mitzuverarbeitende Bausubstanz 

Identifizierung der 300 qm mitzuverarbeitende Bausubstanz: 

Kosten-grp. Identifizierte mvB Menge 

Kost-grp. 511 Oberboden /Dachgartensubstrat (25 cm) 200 qm 

Kost-grp. 514 Dachgartenpflanzung(Bodendecker) 200 qm 

Kost-grp. 521 Platten-Beläge (Granit 4 cm dick) 100 qm 

Kost-grp. 521 Tragschicht (Kies 0/32 mm, 20 cm dick) 100 qm 

Kost-grp. 521 Filtervlies (Vlies 200 gr/qm) 300 qm 

Kost-grp. 541 Dränage (Rollkies 16/32 mm, 10 cm dick) 300 qm 

Kost-grp. 541 Fassadenrinne mit Rost 15 m 

-------------------------------------------------------------------------------------------- 

Die Baukosten auf der abgeräumten 100 qm Dachgartenfläche zählen zu den Neubaukosten, die ebenfalls zu berechnen 

sind. 

Neubaukosten (100 qm) und mitzuverarbeitende Bausubstanz (300 qm) ergeben zusammen die anrechenbaren Kosten 

für die Honorarermittlung. 








Rechenweg zu Beispiel 3: 


1. Schritt 2. Schritt 3. Schritt 4. Schritt 5. Schritt 

Identifizieren der 

mitzuverarbeitenden 

Bausubstanz 

Bestimmung der 

Menge der 

mitzuverarbeitende 

n Bausubstanz 

Festlegung der 

Kostenkennwerte 

(KKW) 


Wertfaktors (WF) 


Leistungsfaktors 

(LF) 

Bezeichnung Menge KKW WF LF 

Wert der mitzuverarbeitenden Bausubstanz (mvB) = Menge x KKW x WF x LF 

1. Schritt Identifizierung 

2. Schritt Menge 

300 qm mitverarbeite Bausubstanz (zB: Berechnung der Fläche aus Plan) 

3. Schritt Kostenkennwert 

€ 97,50 /qm netto (aus Kostenberechnung oder BKI-Tabelle) 

4. Schritt Zustandsfaktor 

Zustands-Faktor: 0,80 

5. Schritt Leistungsfaktor 

Für die Leistungsphasen 5-9: 0,73 

(bei Leistungsphasen 1-4: wäre dies 0,94) 

(bei Leistungsphasen 1-9: wäre dies 0,80) 









Rechenweg zur mvB: 

Menge x KKW x WF x LF = mvB 

Menge 300 qm x KKW € 97,50 x WF 0,80 x LF 0,73 = 

€ 17.082,00 netto mvB 

Beispiel 3: 

Neubaukosten (100qm) € 10.000.- netto 

mvB (300qm) € 17.082.- netto 

Summe € 27.082.-.- netto 

anrechenbar für das Honorar Freianlagen bei Beauftragung für die Lph. 5-9 (dieses Beispiel) 









Beispiel 3 zu Freianlagen für die Findung und Festlegung des %-Wertes des Umbauzuschlags: 

Möglicher Mehraufwand bei Freianlagen-Maßnahmen im Bestand gegenüber Neuanlagen 

Kategorie Nr Kriterien 

1) Integration X 1 Berücksichtigung von Zwängen im Bestand 

2 Berücksichtigung aus Vorgaben der Förderprogrammen 

X 3 Zu erhaltenden Vegetationsbestand integrieren 

4 Denkmalschutzauflagen integrieren 

5 Zusätzliche Maßnahmen aufgrund behördl. Auflagen 

2) Flexibilität X 1 Umgang mit Unerwartetem / Gestörtem im Untergrund 

2 Besondere oder Traditionelle Bauweisen 

X 3 Reaktion aufgrund veränderter Bedingungen 

4 ............... 

5 ............... 

3) Risiko X 1 Erhöhtes Haftungsrisiko für Bestandswerte 

X 2 Erhöhtes Kostenrisiko für Bestandsanlagen 

X 3 Erhöhtes Termin-Risiko 

X 4 Erhöhtes Erhaltungsrisiko für Bestandselemente 

5 .............. 

4) Komplexität X 1 Zusätzl. Mengen- + Kostenermittlung von Bestand 

X 2 Zwischenaufmasse von Bestandselementen 

X 3 Nachtragsmanagement von Unerwartetem 

4 Zusätzlicher Aufwand für komplexere Rechnungsprüfung 

5 ................ 

5) Organisation 1 Aufrechterhaltung von laufenden Betrieb/-Verkehr 

X 2 Aufwand für längere Bauzeit 

X 3 Rücksicht auf Vegetationsbestände im Baubetrieb 

X 4 Vielzahl von Beteiligten oder Dienststellen 

X 5 Häufigere Baustellenpräsenz auf Bestands-Baustelllen 

25 = Summe der Anzahl möglicher Kriterien für ZU 

Ergebnis 15 = Summe der erfüllten Kriterien 









Hier kann der Planer den möglichen Mehraufwand bei Maßnahmen im Bestand gegenüber Neuanlagen genau nach der 

nicht abschließenden (jeweils 5 Punkte) Kriterienliste durch Addition ermitteln. 

Bei diesem Beispiel wurden 15 Kriterien erfüllt 

2-. Argumentationsebene für ZU (Zuschlag für Umbau-Erschwernisse) bei Freianlagen 

Schwierigkeitsgrad 

unterdurchschnittlich 

schnittlich schnittlich hoch 

durch- überdurch- 

gering 

Höhe des Zuschlagsanteils ZU 

korrespondiert mit Anzahl der im 

konkreten Einzelfall erfüllten Kriterien. 

5 10 15 20 25 

Summe der erfüllten Kriterien 15 

Mehraufwand beim Planen und Bauen im 

Bestand 

Zuschlagsanteil Umbau (ZU) 

Umbauzuschlag in % 5,0% 13,0% 20,0% 27,0% 33,0% 

erreichter Umbauzuschlag in % 20,0% 

Die 15 erfüllten Kriterien führen zu einem Umbauzuschlag von 20% bei den Freianlagen

Seminarunterlagen von Referent Hubert Wendler zum ... - BdLa

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