20131016 Begründung - Klingenberg am Main

Stadt Klingenberg am Main
Oktober 2013
Bebauungsplanänderung
„NORDWEST“ RÖLLFELD
- Begründung -
Freie Stadtplanerin AKBW/
Stadtplanerliste Bay/SRL
Dipl. Ing. Marita Striewe
Hennteichstraße 13
63743 Aschaffenburg

Inhaltsverzeichnis
1. Situation und Vorgehen 3
1. 1. Begriffsklärung 3
1. 2. Lage des Plangebiets und räumlicher Geltungsbereich 3
1. 3. Anlass, Erfordernis und Ziele 4
1. 4. Verfahrenswahl 5
2. Planungsgrundlagen 5
2.1. Regionalplan Region Bayerischer Untermain 5
2.2. Flächennutzungs- und Landschaftsplan 5
2.3. Schutzgebiete und Einzelobjekte 6
2.4. Zu ändernde Bebauungspläne 6
2.4.1. Bebauungsplan „Nördliches Industriegebiet“ 7
2.4.2. „Gesamtbebauungsplan Röllfeld“ 8
2.4.3. Bebauungsplan „südliche Ortslage Klingenberg“ 9
3. Bestandssituation 9
3.1. Städtebauliches Gefüge 9
3.2. Verkehrserschließung 10
3.3. Wohngebiete 10
3.4. Gewerbebetriebe 10
3. 4. 1. Art der Nutzung 11
3. 4. 2. Mass der Nutzung 16
3.5. Geruchsemissionen 16
3.6. Staubentwicklung 16
3.7. Schallemissionen 16
3.8. Stromtrassen, Trafo 17
3.9. Bodenkontaminationen 17
3.10. Begrünung und ökologische Aspekte 18
4. Städtebauliche Lösung und planungsrechtliche Festsetzungen 18
4.1. Gebietsstruktur - Art der Nutzung und BauNVO 1990 18
4.1.1. Umgang mit der Gemengelage 19
4.1.2. Integration von Regelungen nach BauNVO 1990 21
4.1.3. Eingeschränkte Bebaubarkeit aufgrund der
Stromtrassen und des Trafos 21
4.2. Maß der baulichen Nutzung 22
4.3. Aussagen zu Natur, Landschaft und Umwelt 22
5. Aussagen des Flächennutzungsplanes und Berichtigung 23
6. Sonstiges 23
6.1. Bodenordnung 23
6.2. Kosten der Gemeinde 24
7. Informationsquellen 24
2

1. Situation und Vorgehen
1. 1. Begriffsklärung
Unter dem Titel „Bebauungsplanänderung „KLINGENBERG, RÖLLFELD NORD“ wird die Änderung
des Bebauungsplanes „Nördliches Industriegebiet“ zur Gänze sowie von Teilbereichen
der Bebauungspläne „Röllfeld, Gesamtbebauungsplan“ und „Bebauungsplan für das südliche
Ortsgebiet“, Klingenberg verfahrensmäßig zusammengefasst.
1. 2. Lage des Plangebiets und räumlicher Geltungsbereich
Das Plangebiet umfasst ca. 11,3 ha und befindet sich am nördlichen Ortsrand des Ortsteiles
Röllfeld in Klingenberg am Main. Es verbindet die Gemarkungen Röllfeld und Klingenberg,
indem es eine Grundstückstiefe am südlichen Ortsrand der Kernstadt Klingenberg einbezieht.
3

In seinem Geltungsbereich befinden sich folgende Flurstücke:
In der Gemarkung Klingenberg 5236/0, 5237/0, 5237/1, 5237/2, 5238/0, 5239/0, 5240/0, 5241/0, 5242/0
und teilweise 746/0 und 5201/1
In der Gemarkung Röllfeld 2112/1, 2113/1, 2117/0, 2122/0, 2126/0, 2133/0, 2134/1, 2135/0, 2137/0,
2144/0, 2155/0, 2156/0, 2156/1, 2156/2, 2172/1, 2173/0, 2260/1, 2260/2, 2261/0, 2264/0, 2275/0, 2279/2,
2280/0, 2281/0, 2282/0, 2283/0, 2285/0, 2285/1, 2288/0, 2340/1, 2340/2, 2340/3, 2340/4, 2340/5, 2340/6,
2340/7, 2340/8, 2340/9, 2340/10, 2340/11, 2340/12, 2340/13, 2340/15, 2340/16, 2340/17, 2340/18, 2380/0,
2380/1, 2380/2, 2381/0, 2382/0, 2383/0, 2384/0, 2429/0, 2430/0, 2441/0, 2443/0, 2454/0, 2496/0, 2498/0,
2500/0, 2502/0, 2506/0, 2508/0, 2510/0, 2512/0, 2514/0, 2516/0, 2518/0, 5048
und teilweise 2123/0, 2124/0, 2148/0, 2149/0, 2196/0, 2196/3, 2172/0, 2415/1, 2442/0, 2495/0, 2507/0
Das Gelände ist nahezu eben auf ca. 120m NN. Im Westen grenzt es an die abfallenden Wiesen
des Mainufers (Main auf 114m NN), seine östliche Seite ist durch Wohngebiete geprägt,
die sanft gegen den Fuß der Westflanke des Steig (306m NN) ansteigen. Die Steigflanke ist
im Ortsteil Röllfeld bewaldet, Weingärten - auf seiner Klingenberger Seite prägend - kommen
nur noch vereinzelt vor.
Der Geltungsbereich wird durch die Unterlandstraße (St 2309) in Nord-Süd-Richtung gequert.
Westlich der St 2309 wird eine Grundstückstiefe einbezogen, die in der nördlichen Hälfte ca.
35 m, in der südlichen Hälfte ca. 77 m misst. Alle Grundstücke zwischen dem Bickenbachring
- in der Gemarkung Klingenberg gelegen - und der südlich den Geltungsbereich begrenzenden
Urbanusstraße sind Teil des Plangebiets, ebenso wie alle in dieser Ausdehnung östlich
an die Frühlingstraße angrenzenden Grundstücke.
1. 3. Anlass, Erfordernis und Ziele
In der Vergangenheit kam es mehrfach vor, dass eine diffuse Rechtslage zu Konflikten führte
- Konflikte, in denen Nachbarn aufgrund unverträglicher Nutzungen Gerichte um Klärung
angerufen haben. Stadt und Bauaufsichtsbehörde sind mit ihrer Rechtsauslegung in diese
Verfahren involviert. Die Gerichte haben sowohl dem „Gesamtbebauungsplan Röllfeld“ als
auch dem Bebauungsplan „Industriegebiet Nord“ Nichtigkeit attestiert. Bei der Beurteilung
von Bauanträgen steht daher immer wieder die Frage im Raum, ob eine Beurteilung nach
§ 30 oder nach § 34 BauGB der Sachlage gerecht wird.
Im Gegensatz zu früheren Entscheidungen erkannte die Stadt Klingenberg am Main am
24.04.2012 die Unberechenbarkeit der Situation für alle Beteiligten und leitete ein entsprechendes
Verfahren zur Änderung der Bebauungspläne ein. Sie beabsichtigt damit, sowohl
Verlässlichkeit für kleine und große Investitionen herzustellen als auch das soziale Miteinander
zu befrieden.
Zur Klärung der planungsrechtlichen Zulässigkeiten in der bestehenden Gemengelage sollen
die Festsetzungen für das Industriegebiet und seine Randlagen neu geordnet werden. Die
Überlegungen dazu werden vom Bestand ausgehen und Optionen für eine angemessene,
zukünftige Entwicklung berücksichtigen. Die Sicherung der gewerblichen Standorte steht
dabei gleichwertig als Ziel neben der Rücksichtnahme auf die Wohnnutzung.
4

Der Plan verfolgt ausschließlich das Ziel, den Bestand zu schützen und ihn hinsichtlich Art
und Maß der baulichen Nutzung abzusichern. Verbesserungsmaßnahmen zur Gestaltung bzw.
zur Unterstützung ökologischer Aspekte werden dabei eingearbeitet.
1. 4. Verfahrenswahl
Für den gesamten Geltungsbereich besteht ein gesicherter Status als Baugebiet, wenngleich
zwei der zu ändernden Bebauungspläne aufgrund mehrerer Gerichtsurteile als nicht verlässliche
Grundlage eingestuft werden müssen. Es kann dahingestellt bleiben, ob Baurecht nach
§ 30 oder 34 BauGB anzuwenden ist, zumal nur noch wenig Baulücken bestehen. Allerdings
bedarf es planungsrechtlicher Schärfung der Festsetzungen, um eine Nachverdichtung untergenutzter
Grundstücke zu erreichen und gleichzeitig die enge Benachbarung von Wohnnutzung
und Gewerbebetrieben planungsrechtlich zuträglich zu ordnen.
Das Änderungsverfahren wird vor diesem Hintergrund als Bebauungsplanung der Innenentwicklung
gemäß § 13 a BauGB betrieben. Möglich ist damit eine Verfahrensstraffung hinsichtlich
der frühzeitigen Beteiligungen und der Herstellung von Übereinstimmung mit dem Flächennutzungsplan.
Weiterhin darf auf eine Umweltprüfung, das Monitoring sowie die zusammenfassende
Erklärung verzichtet werden.
2. Planungsgrundlagen
2. 1. Regionalplan Region Bayerischer Untermain
Klingenberg (ca. 6.100 EW) bildet gemeinsam mit Wörth (ca. 4.800 EW)auf der Entwicklungsachse
entlang des Mains ein auf Dauer angelegtes Unterzentrum in der äußeren Verdichtungszone
des Oberzentrums Aschaffenburg. In den Darstellungen finden sich am Rand
des Siedlungsbereiches eine 110 KV-Überlandleitung parallel der St 2309 sowie das festgesetzte
Überschwemmungsgebiet des Mains.
2. 2. Flächennutzungs- und Landschaftsplan
Der Flächennutzungsplan wurde am 11. April 1986 seitens der Regierung von Unterfranken
genehmigt.
Die Quartiere werden als gewerbliche und wohnbauliche Bauflächen ausgewiesen, die Grenzen
in Übereinstimmung mit dem Bestand. Zum Main hin und nördlich daran angrenzend
werden Grünflächen allgemeiner Art, Gehölzgruppen und Sportflächen dargestellt. Die Mainwiesen
dienen auch als Trassen für Versorgungsanlagen.
Ein Landschaftsplan liegt für die Stadt Klingenberg am Main nicht vor.
Zur notwenigen Veränderung der Darstellungen im Flächennutzungsplan siehe Kap. 5.
5

2. 3. Schutzgebiete und Einzelobjekte
Das Gebiet liegt flächendeckend im Naturpark Spessart, mit dessen Zielaussagen es sich im
Einklang befindet. Darüber hinaus sind keine Flächen und/oder Gebäude beinhaltet, die mit
einem Schutzstatus belegt sind.
Unmittelbar westlich angrenzend befindet sich das Überschwemmungsgebiet des Mains.
2. 4. Zu ändernde Bebauungspläne
6

Wie bereits beschrieben werden im 2012 begonnenen Bauleitplanverfahren „Änderung des
Bebauungsplanes „Nördliches Industriegebiet“ drei Bebauungspläne ganz oder teilweise
überarbeitet.
Die Zeichnung verschafft einen Überblick im Rahmen der Geltungsbereichsgrenze des aktuellen
Änderungsverfahrens.
2. 4. 1. Bebauungsplan „Nördliches Industriegebiet“
Am 16.12.1971 wurde der
Bebauungsplan „Nördliches
Industriegebiet“ für die Gemarkung
Röllfeld rechtskräftig,
mit dem ein Teilbereich
des „Gesamtbebauungsplan
Röllfeld“ geändert wurde.
Der Plan setzt für den überwiegenden
Teil des Geltungsbereiches
ein Industriegebiet
fest - „zulässig sind vorwiegend
Industrieanlagen, Wohnungen
nur für Aufsichts- und
Bereitschaftspersonal“. Eine
Einschränkung wird wie folgt
beschrieben: Entlang der
Frühlingstraße dürfen in einem
Abstand von 50 m von
bestehenden oder zulässigen
Wohngebäuden nur solche
Anlagen untergebracht werden,
die das Wohnen nicht
wesentlich stören. Die Maßzahlen
für die industrielle Nutzung
lauten GRZ 0,7, BMZ 6,0
in offener Bauweise.
Westlich der Unterlandstraße und nördlich der Jahnstraße - unmittelbar südlich der Industrieanlagen
- sind Allgemeine Wohngebiete mit Grundstücken für den Ein- und Zweifamilienhausbau
vorgesehen. Die Festsetzungen zum Maß der Nutzung beschränken sich auf die
offene Bauweise und die Angabe der maximal zulässigen Geschosse: entlang der Unterlandstraße
I bzw. E, an der Jahnstraße II.
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Für die eingeschränkt als GI nutzbare Fläche entlang der Frühlingstraße bleibt unbestimmt,
ob eine Ausweisung als Industriegebiet oder eine als Mischgebiet beabsichtigt war und der
Plan legt in unzulässiger Weise sich gegenseitig beeinträchtigende Baugebiete nebeneinander
- für das Bayerische Verwaltungsgericht die Argumente, dem Plan aufgrund mangelnder
Bestimmtheit sowie Verstoß gegen das Abwägungsgebot Nichtigkeit zu attestieren.
Derselbe Verstoß gegen das Abwägungsgebot trifft die beiden folgenden Bebauungspläne:
2. 4. 2. „Gesamtbebauungsplan Röllfeld“
Mit dem „Gesamtbebauungsplan Röllfeld“ wurde zum Zeitpunkt seiner Aufstellung eine weitgehend
unbebaute Situation überplant. Er wurde bereits am 30.05.1968 bekannt gemacht
und entfaltet bis heute Relevanz für das Allgemeine Wohngebiet resp. die Wohnbaugrundstücke
östlich der Frühlingstraße. Das Maß der Bebauung wird dort mit II Vollgeschossen in
offener Bauweise festgesetzt.
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2. 4. 3. Bebauungsplan „südliche Ortslage Klingenberg“
Weiterhin hat der Bebauungsplan
„südliche Ortslage Klingenberg“, aufgestellt
in 1961, Relevanz für die
heutige Bebauung - er weist die nördlich
an das Industriegebiet grenzenden
Grundstücke als Reines Wohngebiet
aus, in dem zweigeschossige Gebäude
in offener Bauweise errichtet
werden dürfen.
Im Gegensatz zu den beiden anderen
Plänen wurde er bisher nicht gerichtlich
geprüft.
3. Bestandssituation
3. 1. Städtebauliches Gefüge
Der Bestand zeichnet sich hinsichtlich der Art der Nutzung durch eine unzuträgliche Gemengelage
mit Konfliktpotential aus: Ein als Industriegebiet ausgewiesenes Areal von ca. 5,5 ha
wird überwiegend von Wohnbebauung umringt. Es bleibt zu prüfen, ob und wenn ja in welchem
Ausmaß Unzuträglichkeiten tatsächlich vorliegen.
Süd-, Ost- und Nordrand des Plangebietes sind durch ein- bis zweigeschossige Wohngebäude
auf entsprechend zugeschnittenen Wohnbaugrundstücken geprägt. Der Westrand differenziert
sich in eine nördliche Hälfte, in der sich ein einzelnes Wohngebäude inmitten von
wenig genutztem Grünland befindet und eine südliche Hälfte, die - auch an den früheren
Verhältnissen der Bauzeit gemessen - großzügig ausgelegte Grundstücke mit ebenfalls großzügiger
Wohnbebauung im Bungalowstil aufweist.
Das als Industriegebiet ausgewiesene, zentral gelegene Areal gliedert sich in einen südlichen
Teil, der dicht mit Verwaltungsgebäude, Hallen und sonstigen Anlagen einer Lackfabrik bebaut
ist. Im nördlichen Areal befinden sich unterschiedlich geschnittene Grundstücke, die
vielfältig genutzte Bebauung ist aufgelockert, große Flächenanteile sind als Parkplätze, Bewegungs-,
Frei- und Lagerflächen angelegt. Insgesamt besteht jedoch nur wenig Raum für
zusätzliche Bebauung.
Alle Bauflächen sind im Wesentlichen innerhalb der Baugrenzen bebaut, die durch die oben
erwähnten Bebauungspläne vorgesehen wurden bzw. ohne maßgebliche Abweichungen von
den damaligen Bebauungsplaninhalten.
9

3. 2. Verkehrserschließung
Das Industriegebiet wird durch zwei Parallelstraßen gefasst: die Frühlingstraße im Osten, die
ebenso wie die beiden Querspangen Urbanusstraße und Jacob-Hemmelrath-Straße im Stil
einer Wohnerschließungsstraße angelegt ist und die Staatsstraße 2309/Unterlandstraße im
Westen, Ortsverbindungsstraße am rechten Mainufer.
Innerhalb des Plangebietes flankieren Parkplätze über eine längere Strecke beidseitig die
Unterlandstraße. Sie sind nördlich der Jacob-Hemmelrath-Straße sind als öffentliche ausgewiesen.
Alle anderen Parkmöglichkeiten befinden sich auf privaten Grundstücken.
Der Bahnverkehr wird linksmainisch geführt, so dass Röllfeld nicht direkt an das Netz der
Bayerische Eisenbahngesellschaft mbH (BEG) angeschlossen ist. Der nächstgelegene Bahnhof
befindet sich ca. 1,5 km entfernt in Klingenberg am Main.
In Höhe der Firma Hemmelrath bietet die Verkehrsgemeinschaft am Bayerischen Untermain
(VAB) einen Haltepunkt für zwei Buslinien an. Montags bis freitags fahren derzeit damit 54
Linienbusse durch die Unterlandstraße.
Für den Fußverkehr stehen im Gebiet überwiegend straßenbegleitende Wege zur Verfügung.
Für den Radverkehr ist unmittelbar am östlichen Mainufer, d.h. westlich des Plangebietes,
eine überörtliche Trasse ausgewiesen.
3. 3. Wohngebiete
Sämtliche Grundstücksnutzungen auf den als Wohngebiet ausgewiesenen Flächen rund um
das „Industriegebiet“ entsprechen den planungsrechtlichen Zulässigkeiten, wie sie in den zu
ändernden Bebauungsplänen enthalten sind. Die Gebäudeanordnungen und -kubaturen auf
den einzelnen Grundstücken entsprechen ihnen im Wesentlichen.
Die oben beschriebenen Lärmimmissionen der Staatsstraße, des Sportplatzes und der Gewerbebetriebe
beeinflussen die Situation allerdings so, dass die Einhaltung der DIN 18005
(Schallschutz im Städtebau) nicht flächendeckend anzunehmen ist.
Belegt wird dies durch Lärmgutachten, die für einzelne Betriebe im Rahmen von Bauanträgen
vorgelegt wurden. (Siehe Wölfel Beratende Ingenieure GmbH + Co KG, 97204 Höchberg,
Anlagenbetrieb der Spedition Nickles im Industrie- und Gewerbegebiet Röllfeld, Klingenberg
am Main, Februar 2012)
3. 4. Gewerbebetriebe
Der Bestand an Gewerbebetrieben hat sich im Laufe der Zeit bereits gewandelt. In 1996 erwähnt
das Gericht einen Fenster- und Türsanierungsbetrieb, eine Hosenfabrik, mehrere Einkaufsmärkte
und das Wohn- und Geschäftshaus eines Bauunternehmens. Letzteres dient
inzwischen ausschließlich als Wohnhaus und die anderen Betriebe sind hier nicht mehr existent.
10

Im Jahre 2012 ist nach Auskunft des Ordnungsamtes der Stadt Klingenberg und Hinzuziehung
weiterer Quellen dies der Bestand an Gewerbebetrieben im Betrachtungsareal:
Flst. Straße Hs.Nr. Gewerbe
2285 Frühlingstraße 45 Billard-Café
2285 Frühlingstraße 45 Büro für Internet-Konzepte
2340/12 Unterlandstraße 52
Schulungsraum und Lagerhalle, Stellplatz für Fahrzeuge
im Aussengelände, ehemalige Spedition
2340/16 Unterlandstraße 50
Handel mit Gewürzen, Feinkost und Zubehör, Herstellung
von Feinkost- und Gewürzmischungen, Gewürzsortierung
2340/17 Unterlandstraße 48a ehem. Kleiderfabrik mit Verkaufsraum
2340/10 Unterlandstraße 48
Herstellung und Handel mit Textilien ,
Verwaltung und Geschäftsführung für Fremdunternehmen
GmbH
2340/10 Unterlandstraße 48
Import und Großhandel mit Lederwaren, Geschenkartikeln
und Waren aller Art
2340/10 Unterlandstraße 48 Modeagentur (Vertrieb, Produktion, Design)
2340/10 Unterlandstraße 48
Selbstgenähte oder veredelte/gebastelte Sachen für
Kinder und Erwachsene ( Accessoires und Bekleidung)
2340/10 Unterlandstraße 48
Herstellung und Handel mit Textilien
Verwaltung und Geschäftsführung für Fremdunternehmen
GmbH
2340/10 Unterlandstraße 48 Physiotherapie
2340/9 Frühlingstraße 37
Lagerplatz eines Tiefbaubetriebes und PKW-
Waschstraße
2264 Frühlingstraße 39 Spedition
2340/15 Unterlandstraße 46
Antriebstechnik, Entwicklung Produktion und Vertrieb
von Maschinenelementen
2340/4 Unterlandstraße 44b Obst- und Gemüse, Groß- und Einzelhandel
2340/1 Unterlandstraße 44 Lackfabrik
2340/5
J.-Hemmelrath-
Straße
2 Parkplatz der Lackfabrik
2340/6
J.-Hemmelrath-
Straße
4 Parkplatz der Lackfabrik
2340/8
J.-Hemmelrath-
Straße
6 Parkplatz der Lackfabrik
2156/2 Unterlandstraße 57 Friseursalon und Verkauf von Friseurartikeln
2144 Unterlandstraße 51
Vertrieb für Wellness- und Gesundheitspräparate
Ganzheitliche Gesundheits- und Lebensberatung
2112/1 Unterlandstraße 37
Reparaturservice und Verkauf von Fernsehgeräten und
Satellitenanlagen
2110 Unterlandstraße 35 Taxen- und Mietwagenverkehr
2516 Frühlingstraße 52 Kosmetik-Studio
2517 Herrnweg 19 Versicherungs-Servicebüro
2250 Herrnweg 14 Architekturbüro
2459 Frühlingstraße 28 Metzgerei
3. 4. 1. Art der Nutzung
Mit einzelnen Gewerbebetrieben, die in besonderer Weise von der Problematik der Gemengelagen
betroffen sind, wurden im Herbst 2012 Gespräche geführt und Einblick genommen in
11

Unterlagen, die für die Baugenehmigungen relevant sind bzw. die Baugenehmigungen selbst.
Folgende Sachlagen sind im Rahmen der planungsrechtlichen Betrachtung von Bedeutung:
Lackfabrik, Unterlandstraße 44 (Hemmelrath Lackfabrik GmbH)
Die in der Röllfelder Unterlandstraße seit 1946 ansässige Lackfabrik hat sich in den letzten
Jahren zum Marktführer umweltschonender Hydrofüller für die Automobilindustrie entwickelt.
Es werden bereits 38 Automobilwerke mit Produkten beliefert, die Korrosionsschutz und
Steinschlagbeständigkeit zusichern und Innen- und Außenlackierung mit vollwertigen Eigenschaften
in Farbbrillanz, Kratzfestigkeit etc. bei besonders effizienten Prozessschritten zulassen,
und die Expansion in neue Märkte hält an. Nur noch eine sehr kleine Produktlinie wird
auf der Basis von chemischen Lösungsmitteln angeboten.
Die Produkte schonen die Umwelt und das Unternehmen hat diesen Gedanken auch auf anderen
Ebenen als Umweltmanagementsystem ausgebaut. Seit Februar 2008 liegt die Zertifizierung
gemäß den Vorgaben der EMAS und der ISO 14001 vor. Jedes Jahr wird eine Umwelterklärung
erstellt, die der Öffentlichkeit zugänglich gemacht wird.
Anlass zu Veränderungen gaben folgende Umstände: Beschwerden aus der Anwohnerschaft
richteten sich gegen den LKW-Verkehr, der von diesem Standort aus mit teilweise schweren
Sattelzügen abgewickelt wurde. Ein Bauantrag zur Errichtung eines Labor- und Bürogebäudes
auf der westlichen Seite der Unterlandstraße blieb wegen einer Nachbarschaftsklage
erfolglos. Das Gericht befand die beantragte Nutzung - gemäß der BauNVO nur ausnahmsweise
zulässig - als gebietswidrig resp. als geeignet, eine schleichende Umwandlung des
Wohngebietes zu befördern und hob die bereits erteilte Genehmigung wieder auf.
Die Firma entwarf und verfolgte danach einen betriebsinternen Entwicklungsplan, in den vier
Standorte im Raum Klingenberg einbezogen wurden. Der Speditionsbetrieb, erst 2003 in
Klingenberg im Gebäude „Logistikzentrum“ entlang der Jacob-Hemmelrath-Straße arrondiert,
wurde Ende 2012 auf einen neuen Standort verlagert. Die Entlastung des Verkehrsvolumens
am Standort Klingenberg wird mit ca. 30 % angegeben.
Das Gebäude des ehemaligen Logistikzentrums wird nun umgebaut, um moderne Laborarbeitsplätze
zu schaffen, sukzessive die Produktionstechnologie zu erneuern und Umschlaglager,
Verfahrenstechnik und Kleinchargenproduktion unterzubringen. Bestehen bleibt bis auf
weiteres ein Hochregallager für Rohstoffe, sowie Hilfs- und Betriebsstoffe. Verbleibende Flächen
lassen Raum für spätere Entscheidungen zur Etablierung einer weiteren Modularen
Lackfabrik.
Das Unternehmen hat zurzeit ca. 300 Arbeitsplätze, von denen 70 in den vergangenen drei
Jahren entstanden. Die Arbeitszeit ist in zwei Schichten ab 6:00 h organisiert, allerdings
kommt der Spätschicht eine deutlich untergeordnete Bedeutung zu. Der interne Entwicklungsplan
verfolgt hier keine Änderung.
12

Allerdings besteht Bedarf an weiteren PKW-Stellplätzen für die Mitarbeiter, die zum einen
nahe an der Fabrik gelegen und zum anderen entsprechend der Schichtzeiten benutzt werden
dürfen.
Spedition Frühlingstraße 39 (Luise Nickles GmbH & Co. KG)
Die Spedition existiert seit 1926 und siedelte sich 1972 im „Nördlichen Industriegebiet“ an.
Nach Beschwerden aus der Anwohnerschaft analysierte die Bauaufsichtsbehörde in 2010 im
Detail, welche Betriebsform und welcher Umfang durch den Bestandsschutz abgedeckt werden
und die Geschäftsführung des Unternehmens untersuchte u.a. gestützt auf ein Lärmgutachten
ihre Spielräume für die Weiternutzung des Standortes. Die Genehmigungsfähigkeit
einer Spedition mit ca. 20 LKW bzw. Sattelzügen, die auch zur Nachtzeit im Ziel- und Quellverkehr
fahren, musste ausgeschlossen werden, weil nicht vereinbar mit den kontinuierlich
zu beachtenden Rücksichtnahmen gem. § 22 BImSchG - Vermeidung schädlicher Umweltauswirkungen,
konkret Lärm gegenüber den benachbarten Wohnnutzungen - in der vorliegenden
Gemengelage.
Im Ergebnis konzentriert sich die Firma aktuell auf folgende Strategie: Ein neuer Standort
wird mit hohem finanziellen Aufwand aufgebaut, um den Nachtbetrieb mit entsprechenden
Abstellanlagen komplett verlagern zu können. Verlagert wird auch die Waschanlage für LKW.
Die ausschließlich betriebsintern genutzte Tankstelle bleibt bestehen. Die Anzahl der in der
Frühlingstraße verbleibenden Fahrzeuge, die ab 2013 ausschließlich im Tagesbetrieb eingesetzt
werden, wird 16 nicht überschreiten. Ihre Technik entspricht zeitgemäßem Standard.
Für den Staplerbetrieb werden lärmärmere Fahrzeuge angeschafft. Die Ladevorgänge am
Standort werden im Einvernehmen mit den Kunden dauerhaft gering gehalten - die meisten
Güter werden vom Kundenstandort zu Dritten transportiert. Mitarbeiter werden angehalten,
die nötigen Aufwärmzeiten der Fahrzeuge nicht auszudehnen.
Ein entsprechender Bauantrag wurde in 2012 eingereicht.
Bauunternehmen, Frühlingstraße 37 (Michel Bau GmbH)
Das Unternehmen ist seit 1855 am Hauptsitz in Klingenberg (Hauptort) ansässig und bundesweit
tätig. Die Firma erwarb vor wenigen Jahren die Flurstücke 2340/ 9 und 2340/15, die
einen gemeinsam Durchstich von der Unterlandstraße zur Frühlingstraße darstellen. An der
Unterlandstraße wird das Gebäude - ein ehemaliger Lebensmittelmarkt - von einem Handelsbetrieb
für Kupplungen genutzt. In der mittig gelegenen Fläche - dem Grundstück an der
Frühlingsstraße zugehörig - wird eine PKW-Waschstraße betrieben. Für den östlichen Teilbereich
bis zur Frühlingstraße wurde in 2008 eine Baugenehmigung für die Errichtung eines
Lagerplatzes für Baustoffe, Erdmaterialien, Baumaschinen und Geräte erteilt, in der Auflagen
zu Lärmschutz und Luftreinhaltung enthalten sind.
Das Bauunternehmen ist an der Arrondierung des Betriebs interessiert, da die derzeit auf
mehrere Standorte verteilten Lager-, Abstell-, Arbeits- und Verwaltungsflächen bzw.
-gebäude die Betriebsabläufe verkomplizieren. Es verfügt über 20 LKW, die nur zur Hälfte im
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Klingenberger Betriebshof Platz finden und u.a. über Arbeitsgeräte, die nur zur Nachtzeit im
öffentlichen Verkehrsraum bewegt werden dürfen.
Beschwerden aus der Anwohnerschaft in der Frühlingsstraße richteten sich insbesondere
gegen den LKW-Verkehr sowie den geräuschintensiven Umgang mit Containern. Das Grundstück
wird aktuell entsprechend der Genehmigung genutzt, leistet damit aber keinen maßgeblichen
Beitrag zur Lösung betriebsinterner Probleme.
Lager und Schulungsraum, Unterlandstraße 52 (Eurorubber GmbH)
Der Standort dient als Lager und Schulungsraum. Er gehört zu dem Firmenzweig, der Strahlgeräte
entwickelt, herstellt und vertreibt, die in unterschiedlichsten Anwendungsgebieten
eingesetzt werden - von der Graffitientfernung im öffentlichen Raum, über die Säuberung
von Statuen und Denkmalen aus Stein oder Holz bis hin zum kreativen Beschriften von Glas
und Textilien.
Das Lager wird 2 x im Monat von einem Lastzug angefahren, der dann ca. 1,5 Std lang mit
dem Radlader entladen wird. Für die weitere Verwendung wird das Strahlgut in Kleinmengen
umgefüllt. Ein Kleinlaster übernimmt ca. 2 mal täglich den Transport zum Hauptwerk, in dem
die Kommissionierung passiert.
Der Schulungsraum dient der Einweisung von Anwendern in die Arbeitsweise der Geräte. Zu
dem Zweck wurden die Sanitäranlagen in der Halle saniert und eine Kabine eingebaut, in der
die Strahltechniken, Entsorgung des Materials und Vorkehrungen des Arbeitsschutzes vorgeführt
und ausprobiert werden. Die Schulungen werden für bestimmte Termine angeboten, zu
denen sich Fachleute in kleiner Zahl anmelden. Nur in Einzelfällen werden Sondertermine
angeboten.
Das rückwärtige Grundstücksareal wird benutzt, um den Fahrzeug- und Anhängerpark abzustellen,
der vor allem für Messebesuche vorgehalten wird.
Generell ist die Arbeitszeit des Unternehmens auf 8:00 - 17:oo Uhr beschränkt. Die Nutzungszeiten
des Standortes sind diskontinuierlich - selten wird einen ganzen Tag lang gearbeitet.
Es gibt ebenso Tage, an denen keine Aktivitäten zu verzeichnen sind, wie andere, an
denen zwei bis drei Mitarbeiter für zwei bis drei Stunden etwas erledigen.
Für den Standort liegt eine Baugenehmigung aus 2010 vor.
Kreation und Herstellung von Gewürzmischungen, Unterlandstraße 50 (Altes Gewürzamt)
Am Standort werden seit 2009 ca. 80 verschiedene Gewürzmischungen gemischt. Gehandelt
werden ca. 60 t, davon ca. 15 t Salz. Entsprechende Zutaten werden gelagert, geröstet und
gemahlen. Weiterhin befinden sich hier die Büroräume, das Labor und eine Kochschule, in
der an ca. 15 Tagen/Jahr bis zu 20 Personen zusammentreffen. In einer benachbarten Halle
werden die Verpackungsmaterialien vorgehalten.
14

Das Unternehmen hat ca. 20 Mitarbeiter und arbeitet selten länger als in einer Tagesschicht.
Die Menge, die pro Mischvorgang als Gewürz zusammengestellt wird, beträgt maximal 50 kg,
verkauft werden Kleinmengen. Der betriebsbedingte Verkehr wird auf ca. 5 Besuche pro Tag
von Kleintransportern und vereinzelten LKW bis 7,5 t angegeben, ca. 2 mal pro Monat treffen
kleinere LKW mit Verpackungsmaterial ein. Der Parkplatz vor dem Lager- und Produktionsgebäude
wird auch von den Gästen des Billardcafes an der Frühlingstraße benutzt.
Produktionsraum und Küche verfügen über Luftfilteranlagen, die primär die Innenräume vor
Staub schützen. Im Abstand von ca. 5 m am Gebäude ist das Unternehmen olfaktorisch bemerkbar.
Es wird berichtet, dass etwa 3 mal pro Jahr Knoblauch und Zwiebeln zur Weiterverarbeitung
frittiert werden, was auch in größerem Abstand vom Gebäude zu riechen sei.
Das Unternehmen versteht sich als Manufaktur, verwendet und erzeugt biozertifizierte Ware.
Man ist bestrebt, Gartenerzeugnisse der Region einzubeziehen und pflegt daher heimische
Kontakte. In diesem Sinne wird eine Entwicklungsperspektive für 20% Wachstum gehegt, die
am Standort realisiert werden soll.
Handel und Montage von Kupplungen, Unterlandstraße 46 (KBK-Antriebstechnik)
Seit 2003 werden in dem Gebäude Teile gelagert, die für Kupplungen und Spannsätze in
technischen Maschinen und Geräten - wie Werkzeugmaschinen für z.B. Medizintechnik,
Landmaschinen-, KFZ-Herstellung - Verwendung finden. Die Teile werden als Baukastensystem
gehandhabt und nach Bedarf montiert.
Im Unternehmen arbeiten 15 Vollzeit- und 5 Teilzeitkräfte im Tagesschichtbetrieb, der überwiegende
Teil von ihnen sind Röllfelder und Klingenberger Bürger.
Für kleinere Mengen können kundenspezifische Bohrungen und Fräsungen ausgeführt werden.
Der lauteste Maschineneinsatz im Gebäude ist der kurzzeitige Einsatz von Druckluft,
außen nimmt man nahezu keine Geräusche wahr.
Der An- und Ablieferverkehr wird täglich mit mehreren Paketdiensten oder lieferanteneigenen
PKW erledigt, einmal im Vierteljahr erwartet man einen Sattelzug, der am rückwärtigen
Rolltor entladen wird.
Das Unternehmen behauptet seine Stellung am Markt durch die umfangreiche Lagerhaltung,
die schnelles Liefern erlaubt. Mit weltweiten Vertretungen konnte der Export auf 50% gesteigert
werden.
Die Wachstums- und Erweiterungsabsichten könnten in der gewünschten Dimension am
Standort durch eine Gebäudeaufstockung umgesetzt werden.
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3. 4. 2. Mass der Nutzung
Für das gewerblich nutzbare Areal war bisher offene Bauweise, eine GRZ von 0,7 und eine
BMZ von 6,0 festgesetzt. An diesem Rahmen wird im Sinne der Bestandsorientierung festgehalten.
Lediglich für das Gebiet 7 wird die BMZ von 6,0 durch eine GRZ von 1,2 ersetzt, die
im Sinne des § 17 BauNVO für ausreichende Begrenzung der Baumasse sorgt.
Die Bebauung hält die seitlichen Abstände ein, überschreitet aber nicht nur südlich der Jacob-Hemmelrath-Straße,
sondern in Einzelfällen auch nördlich die 50 m-Grenze, die der offenen
Bauweise eigen ist. Aufstehende Gebäude erreichen lediglich im Bereich der Lackfabrik
eine GRZ von 0,5, bleiben in allen anderen Fällen deutlich darunter.
Die meisten Gebäude bleiben unter der Höhe von zwei Geschossen. Nur in wenigen Fällen, in
denen Halle und Verwaltung auf verschiedene Gebäude verteilt werden, finden sich drei,
einmal sogar vier Geschosse. In keinem Falle ist eine BMZ von 6,0 erforderlich, um den Bestand
zu sichern.
3. 5. Geruchsemissionen
Im Umfeld der Lackfabrik sind hin und wieder Gerüche wahrzunehmen. Gerüche entweichen
auch dem Gebäude Unterlandstraße 50, in dem Gewürze abgefüllt werden.
Weder diese noch andere Situationen führten bisher zu maßgeblichen Beschwerden. Sie
werden aus Sicht der Stadt nicht als Störungen oder Belästigungen eingeordnet, die näherer
Betrachtung bedürfen.
3. 6. Staubentwicklung
Aufwirbelnde Wegebefestigungen und der Transport von Schüttgütern können Staub entwickeln,
der in der Nachbarschaft stört und belästigt.
Entsprechende Situationen sind bisher lediglich für das Betriebsgrundstück des Bauunternehmens
ins Blickfeld geraten. In der Baugenehmigung sind Auflagen enthalten, die entsprechende
Beeinträchtigungen ausschließen.
3. 7. Schallemissionen
Quellen von Schallemissionen sind im Gebiet und seinem Umfeld vielfach vorhanden.
Die Unterlandstraße/St 2309 quert das Gebiet in Nord-Süd-Richtung. An der Zählstelle
62219402 in Röllfeld ist sie im Mittel täglich mit 7.285 KFZ belastet, von denen 218 KFZ als
Schwerverkehr eingeordnet werden. Damit ist dieser Straßenabschnitt einer der am wenigsten
belasteten zwischen Miltenberg und Aschaffenburg. Zum Vergleich der Abschnitt Nordausfahrt
der Klingenberger Altstadt: 9008 KFZ/24Std, davon 233 im Schwerverkehr.
(Quelle: Staatliches Bauamt Aschaffenburg, Verkehrsmengenkarte 2010).
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Vom Betrieb in den Unternehmen und von ihrem An- und Abfahrtverkehr gehen verschiedene
Lärmarten aus, verursacht durch folgende Aktivitäten:
- Betriebliche Aktivität bei Tag, ggf. auch bei Nacht
- Darunter: Umgang mit Containern
- Ladevorgänge unter Einsatz von Staplern
- Fahrzeugbewegungen auf den Grundstücken
- Betriebliche Aktivitäten auf den Freiflächen oder bei offenen Türen
- An- und Abfahrtverkehr von LKW
- An- und Abfahrtverkehr von Mitarbeitern und sonstigen PKW
- Geräusche der Produktions- und sonstigen Anlagen.
Im Nordwesten des Geltungsbereiches befindet sich ein Sportplatz, der von einem freizeitorientierten
Fußballverein genutzt wird. Die Trainingszeiten beginnen werktäglich gegen
18.00 Uhr und dauern üblicherweise nicht länger als bis 21:00 Uhr. Am Wochenende sind die
Nachmittagsstunden durch das Training der jüngsten Vereinsmitglieder oder den Spielbetrieb
belegt, die Abendstunden bleiben dann ungenutzt. In etwa zwei Fällen pro Jahr richtet der
Verein am Wochenende ein Fest mit diversen sportlichen Aktivitäten aus, um Jugendliche für
sinnvolles Freizeitverhalten zu begeistern oder Spendengelder für caritative Zwecke zu sammeln.
Emissionen aus dem Sportplatz haben bisher ebenso wenig Anlass zu weiteren Untersuchungen
gegeben wie solche aus dem Uferbereich des Maines - z.B. Radweg, Tennisplätze.
3. 8. Stromtrassen, Trafo
Eine 110-KV-Hochspannungs-Leitung verläuft in etwa parallel zum Main und tangiert das
Gebiet unmittelbar an der westlichen Grenze der Wohnbaugrundstücke an der Unterlandstraße.
Ihre Verlegung ist beabsichtigt und das entsprechende Genehmigungsverfahren wurde
seitens des Betreibers E.ON Netz GmbH aufgenommen. Allerdings ist mit der Realisierung
nicht vor 2014 zu rechnen, so dass bis dahin die derzeitigen Einschränkungen für eine Bebaubarkeit
Bestand haben.
Von einer westlich davon parallel geführten 20 KV-Leitung zweigt in Höhe Unterlandstraße
51 ein ebenso dimensionierter Ast nach Nordosten ab, der ausgewiesene Bauflächen überlagert
und an einem turmartigen Trafogebäude an der Frühlingstraße endet. Es ist nicht bekannt,
ob und wann mit dem Abbau dieser Trasse und des Trafos gerechnet werden kann.
3. 9. Bodenkontaminationen
Es sind keine Altlasten bekannt oder Altstandorte verzeichnet.
(Quelle: Bayerisches Landesamt für Umwelt, ABuDIS)
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3. 10. Begrünung und ökologische Aspekte
Vom ursprünglich entwickelten Bodentyp (Buntsandstein) und der Grundwassersituation mit
Fließrichtung zum Main dürften aufgrund der langjährigen Bautätigkeit im Gebiet und auf
den insbesondere östlich angrenzenden Arealen nur Restflächen mit Störungen übrig geblieben
sein. Insbesondere die Grundwasserneubildungsrate dürfte unter dem hohen Versiegelungsdruck
stark gemindert sein. Detaillierte Informationen liegen jedoch nicht vor.
Das Klima ist dasselbe, das bekanntermaßen den Rotweinanbau in Klingenberg begünstigt.
Die Jahresdurchschnittstemperatur liegt mit 10° C, ca. 1° C über dem mainfränkischen Mittel,
die Jahresdurchschnittsniederschläge von 700 mm liegen für die Region hoch und der
Pflanzenaustrieb erfolgt aufgrund milder Winter einige Tage früher als anderswo in Unterfranken.
Biotopkartierungen liegen für das unmittelbare Mainufer im Westen und die Steigflanke im
Osten vor, nicht aber für das Plangebiet. Die Begrünung des Areals entspricht dem typischen
Erscheinungsbild der jeweiligen Nutzungen, aber auch dem Gebäudealter - die wohnbaulich
genutzten Grundstücke weisen gärtnerisch angelegte Flächen rund um die Gebäude auf,
gewerblich genutzte Grundstücke sind damit eher kärglich bestückt.
Dementsprechend ist davon auszugehen, dass Flora und Fauna keinen besonderen Schutzstatus
beanspruchen können und hier ein Lebensraum vorliegt, in dem neben heimischen
Gehölzen bevorzugt Zierpflanzen und stadtbewohnende Tierarten anzutreffen sind.
In den gewerblich genutzten Quartieren finden sich vor allem in der südlichen Hälfte großflächige
Bodenbefestigungen, die als Zufahrten, Parkplätze und Lagerflächen dienen. Im nördlichen
Bereich ist der Versiegelungsgrad deutlich geringer und die unbebauten Flächen sind
nicht nur als Rasenflächen angelegt sondern auch mit Gehölzen unterschiedlicher Größe bestanden.
4. Städtebauliche Lösung und planungsrechtliche Festsetzungen
Mit dieser Bebauungsplanänderung werden ausschließlich bestandssichernde Ziele verfolgt.
Es sind keinerlei städtebauliche, verkehrliche oder sonstige Maßnahmen im Gebiet seitens
der Stadt Klingenberg am Main geplant. Die Überarbeitung der Bebauungspläne „Nördliches
Industriegebiet“, „Gesamtbebauungsplan Röllfeld“ und „südliche Ortslage Klingenberg“ dient
ausschließlich der Rechtssicherheit in planungsrechtlicher Hinsicht.
Insbesondere ist nicht beabsichtigt, Änderungen an den Straßen und Wegen vorzunehmen,
die für die Transportfahrzeuge zwar nicht immer komfortabel, immerhin aber ausreichend
funktionstüchtig sind. Die Chancen der Bebaubarkeit werden im Wesentlichen beibehalten.
4. 1. Gebietsstruktur - Art der Nutzung und BauNVO 1990
Das Gebiet stellt eine kleinteilige Gemengelage dar, in der gewerbliche Nutzungen mit baurechtlicher
Genehmigung unmittelbar auf wohnbauliche Nutzungen mit baurechtlicher Ge-
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nehmigung stoßen. Die Entwicklungen auf den einzelnen Grundstücken haben ebenso wie
die weitere Differenzierung des Begriffes der Verträglichkeit dazu geführt, dass die problematische
Ausweisung durch die damaligen Bebauungspläne durch neue Leitlinien für die Zukunft
ersetzt werden sollen.
Einerseits ist dabei zu behandeln, wie die Zulässigkeit von baulichen Vorhaben in Zukunft
gehandhabt werden soll, andererseits stellt die BauNVO 1990 Instrumente zur Verfügung,
die bisher gar nicht betrachtet wurden.
Die Gemengelage fordert von den Betroffenen ein gesteigertes Maß an Rücksichtnahme. Das
Duldungspotential der schutzbedürftigen Nutzung - Wohnen - ist gesteigert, das Einwirkungspotential
der umweltbelastenden Nutzungen - Gewerbebetriebe - gemindert. Bereits in
den zurückliegenden Jahren wurde im Rahmen der Baugenehmigungsverfahren darauf
geachtet, dass der Störgrad der ansässigen Betriebe durch entsprechende Auflagen (bauliche,
organisatorische und technische Maßnahmen) auf ein verträgliches Maß reduziert wurde.
Die unterschiedlichen Interessen von Wohnen und Gewerbe müssen ausgeglichen werden,
da allen genehmigten Nutzungen ohne Unterschied Bestandsschutz eingeräumt wird. Der
Ausgleich kann nur darin bestehen, eine Art von Mittelwert zu bilden. Nicht ein mathematisch
gebildeter Mittelwert sondern einer, der nachvollziehbar die Rücksichtnahmen auf beiden
Seiten - für Belastung ebenso wie für Einwirkung - beschreibt und durch die zeichnerischen
wie textlichen Festsetzungen zum Maßstab der Zukunft formuliert.
Den bisher rechtsverbindlichen Bebauungsplänen liegen die Bestimmungen der Baunutzungsverordnungen
aus den Jahren 1968 und 1962 zugrunde. Durch das Änderungsverfahren
werden diese Rechtsgrundlagen auf den Stand 1990 angehoben. In der Folge werden
auch Nutzungen steuerbar, die in spezieller Weise das Wohnen beeinträchtigen können und
solche, die heute in SO-Gebieten unterzubringen sind, z.B. Vergnügungsstätten und großflächiger
Einzelhandel.
4. 1. 1. Umgang mit der Gemengelage
Aus dem Streit um ein beantragtes Labor-Büro-Gebäude auf dem Grundstück Unterlandstraße
45, der 2009/10 gerichtlich behandelt wurde (BayVG Würzburg, W 4 K 09.1066), ergibt
sich, dass die städtebauliche Konstellation generell nicht dazu führen muss, das Wohngebiet
in ein anderes Baugebiet umzufirmieren. Die Trennwirkung der Straße wird dort als Teil der
Gemengelage hingenommen, die bereits durch das Nebeneinander von Industriegebiet und
Wohngebiet geprägt ist - so dass die Festsetzungen des alten Bebauungsplanes weiterhin
Basis der Beurteilung sein können. Aber auch die Einordnung der Umgebung vor dem Hintergrund
des § 34 BauGB überzeugte das Gericht davon, dass von einem Allgemeinen
Wohngebiet auszugehen ist.
Im Urteil des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofes (1996, W 4 K 93.596) betreffend Frühlingstraße
41 - Speditionsbetrieb gegenüber Wohnbebauung - findet sich auf S. 4 folgender
Passus, der aufzeigt, in welcher Weise eine Lösung möglich erscheint. „Die Anlieger hätten
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zwar keinen Anspruch auf Einhaltung eines Immissionsrichtwertes von nachts 40 dB(A), wie
er dem Richtwert für ein allgemeines Wohngebiet entspreche, weil das Baugrundstück in
einer typischen Gemengelage situiert sei, in der Gebiete unterschiedlicher Schutzwürdigkeit
aufeinander träfen, nämlich ein ausgewiesenes Industriegebiet und ein ebenfalls ausgewiesenes
allgemeines Wohngebiet. Dieser Situation sei durch die Bildung einer Art Mittelwert
Rechnung zu tragen. Die danach im Hinblick auf die Immissionsbelastung zu ziehende Grenze
dürfe jedoch keinesfalls über dem Grenzwert für Mischgebiete von nachts 45 dB(A) liegen….“
Diesen Hinweisen folgend bleibt es auch im neuen Bebauungsplan bei der Festsetzung von
Wohngebieten am Rand des Plans. Lediglich die Grundstücke, die noch zur Gemarkung Klingenberg
zählen, erfahren die Veränderung vom Reinen Wohngebiet zum Allgemeinen Wohngebiet.
Das Festhalten an der bevorzugten Nutzung Wohnen bedeutet insbesondere, dass
auch künftig dort keine Nutzungen zulässig werden, die selbst Störungen mit sich bringen,
wie sie z.B. im Mischgebiet möglich würden. Dies ist insbesondere an der Frühlingstraße von
Bedeutung, wo weitere Wohnbaugrundstücke an die Wohnbaugrundstücke angrenzen.
Die DIN 18005 ergänzt die Gebietsarten der BauNVO durch zugeordnete Orientierungswerte
für den Lärm, die ohne konkrete Festsetzungen mitgedacht werden müssen. Im Mischgebiet
ist das Wohnen generell zulässig. Die entsprechenden Orientierungswerte von 60 dB(A) am
Tag und 45 - 50 dB(A) in der Nacht gelten damit als dem Wohnen zumutbar, obwohl sie
über denen des Allgemeinen Wohngebietes liegen.
Die Stadt Klingenberg hält es im Rahmen ihrer Abwägung für richtig, den betroffenen Baugrundstücken
im WA Lärm zuzumuten, der in einem MI zulässig wäre. Da die Genehmigungsbehörden
des Landkreises eine Festsetzung gemäß § 1 (4) 2. BauNVO als Bestimmung
einer besonderer Eigenschaft der Anlagen als unzulässig ansehen, wird dieser Abwägung
dadurch Ausdruck verliehen, dass ein entsprechender Hinweis in den Plan aufgenommen
wird. Das einzige Wohnhaus im bisherigen GI wurde als Betriebswohnung genehmigt.
Ihm wird in Rücksichtnahme auf die betrieblichen Belange des Nachbargrundstücks an seiner
Südseite ein Mehr an Lärm zugemutet.
Auf der Fläche des bisherigen Industriegebietes wird gleichfalls Rücksichtnahme gefordert.
Sie besteht zum einen in der Klarstellung, dass gegenüber dem Wohnen die beschriebene
Rücksichtnahme zu üben ist. Je nachdem, wie groß das jeweilige Betriebsgrundstück bemessen
ist bzw. Möglichkeiten technischer Lärmdämmung angewandt werden können, besteht
daneben ein gewisser Spielraum, auch lärmintensivere Einrichtungen zu betreiben.
Der Bestand der aktuell vorhandenen Betriebe bietet keinen Grund zur Annahme, dass die
tatsächlich ausgeübten Nutzungen und weitestgehend auch die gewünschten Entwicklungsperspektiven
der Betriebe ein unzuträgliches Nebeneinander von Wohnen und Gewerbe bedeuten.
Sie sind vielmehr so beschaffen, dass eine Herabstufung des GI resp. des zulässigen
Störgrades von Betrieben festgesetzt werden kann:
Das Gelände wird entsprechend dem Bestand von Süd nach Nord gegliedert. Der Standort
der Lackfabrik wird als Gewerbegebiet festgesetzt, in dem aufgrund einer Fremdkörperfestsetzung
vorhandenen Anlagen zur Verarbeitung von Lacken, Hydrofüllern und verwandten
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Produkten weiter entwickelt werden dürfen. Das nördlich an die Jacob-Hemmelrath-Straße
angrenzende Quartier bis einschließlich der Spedition Nickles wird als Gewerbegebiet festgesetzt
und der nördliche Teil kann als Mischgebiet festgesetzt werden, da die Betriebe unverändert
auch dort zulässig sein werden bzw. auch ein ausschließlich dem Wohnen dienendes
Gebäude damit allgemeine Zulässigkeit erwirbt.
4. 1. 2. Integration von Regelungen nach BauNVO 1990
Mit der Überarbeitung der Bebauungspläne „Nördliches Industriegebiet“, „Gesamtbebauungsplan
Röllfeld“ und „südliche Ortslage Klingenberg“ wird bewirkt, dass die aktuelle
Fassung der BauNVO, nämlich die aus dem Jahr 1990, Anwendung findet.
Generell wird damit die Ansiedlung von großflächigem Einzelhandel unzulässig. Zum Schutz
des Ortszentrums resp. der vorhandenen Nahversorgungsstandorte wird außerdem festgesetzt,
dass sonstiger Einzelhandel nur Nebenanlage eines Betriebes und max. 500 qm groß
sein darf.
Insbesondere zum Schutz des Wohnens wird präzisiert, dass nur im Gewerbegebiet Vergnügungsstätten
zulässig sind - dies auch nur ausnahmsweise und wenn sie der kleineren Kategorie
angehören, die als mischgebietstypisch gilt.
4. 1. 3 Eingeschränkte Bebaubarkeit aufgrund der Stromtrassen
und des Trafos
Es wird angenommen, dass nach der Verlegung der oberirdischen 110-KV-Leitung die Einschränkungen
der Bebaubarkeit nicht mehr notwendig sind. Die Flächen werden daher im
Bebauungsplan als Bauflächen behandelt. Hinweise als Planzeichen und im Rahmen des
Plantextes stellen jedoch klar, dass die geltenden Schutzbestimmungen solange einer tatsächlichen
Bebauung entgegenstehen, wie sich die Leitung noch in Betrieb befindet.
Eine Einschränkung der Bebaubarkeit durch die 20 KV-Leitung (in der Regel 10 m rechts und
links der Trasse) wird in der Ausweisung der überbaubaren Flächen ebenfalls und wie bisher
nicht berücksichtigt - sie ergibt sich aufgrund der Schutzbestimmungen, die auch im Grundbuch
zugunsten der Energieversorger eingetragen werden, und lassen sich im Rahmen der
grundstücksbezogenen Bauplanung berücksichtigen.
Die Einschränkungen fallen weg, wenn die Versorgungsfunktion aufgegeben oder anders
gestaltet wird. In diesem Zeitpunkt wird auch eine anderweitige Nutzung des Trafostandortes
möglich - unter der Voraussetzung, dass keine unzuträglichen Belastungen (Altlasten)
angetroffen werden.
Die elektrischen Felder der Freileitungen werden durch Gebäudewände fast vollständig abgeschirmt.
Die magnetischen Felder werden zwar kaum abgeschirmt, sind in der Regel aber
nicht gravierender als in der Nähe von hausinternen Stromleitungen. Auf weitere Vorkehrungen
kann daher verzichtet werden.
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4. 2. Maß der baulichen Nutzung
Die neu formulierten Festsetzungen halten für das Wohnen ebenso wie für das Gewerbe im
Wesentlichen am ursprünglich vorgesehenen Rahmen fest. Lediglich für das MI wurden mit
der Änderung der BMZ zu einer Festsetzung der GFZ Reduzierungen der Nutzbarkeit festgesetzt,
die durch die Obergrenzen des § 17 BauNVO für diesen Gebietstyp bestimmt werden.
Die Überprüfung der aufstehenden Gebäude hat ergeben, dass die Reduzierung für den vorhandenen
Bestand unschädlich ist. Um mögliche Überschreitungen durch die Flächenbefestigungen
für Lager, Parkplätze etc. nicht zu verkomplizieren, wird eine bestandsorientierte
Ausnahme formuliert.
Bestandsorientierte Ausnahmen wurden auch für die Länge der Gebäude in der offenen
Bauweise ermöglicht.
Für die Flächen, die von den Anlagen der Stromversorgung tangiert werden, trifft der Bebauungsplan
Festsetzungen analog ihrer Nachbarschaft, die jeweils künftigen Nutzungen
Raum lassen. Die bestehenden Einschränkungen sind durch Grundbuch und Eigentum gefestigt.
Sie wirken nur so lange sie nötig sind.
Die überbaubaren Flächen sind großzügig bemessen, so dass die verbleibenden Grundstücksteile
bevorzugt der Begrünung zur Verfügung stehen sollen. Die Festsetzungen zur Unterbringung
der Nebenanlagen, Stellplätze etc. trägt dem Rechnung und differenziert außerdem
entsprechend der zu erwartenden Anlagen.
4. 3. Aussagen zu Natur, Landschaft und Umwelt
Zur Verbesserung der Durchgrünung des Gebietes wurden entsprechende Festsetzungen
präzisiert. Differenziert für die Baugebietsarten werden Pflanzvorgaben gemacht, die einem
heute üblichen, in jedem Falle auch zumutbaren Umgang mit dem Baugrundstück entsprechen.
Die Pflichten kommen zum Tragen, wenn Bauanträge neu gestellt werden.
Dabei werden weder Standort noch bestimmte Arten vorgegeben, es wird lediglich vorgegeben,
für welche Grundstücksgrößen welche Anzahl an Bäumen und Sträuchern vorzusehen
sind.
Eine extensive Begrünung von flach angelegten Dächern löst in der Regel keine zusätzlichen
statischen Anforderungen aus, hilft aber, Kleinklima und Wasserhaushalt positiv zu beeinflussen.
Daher wurde eine entsprechende Festsetzung aufgenommen. Die Dachbegrünung kann
entfallen, wenn Solarnutzungen auf den Dächern montiert werden.
Ebenfalls im Interesse des Wasserhaushaltes werden generell für Flächenbefestigungen
durchlässige Beläge festgesetzt. Andere gesetzliche Vorgaben können dem entgegenstehen,
wenn ein höherer Verschmutzungsgrad zu befürchten ist.
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5. Aussagen des Flächennutzungsplanes und Berichtigung
Aufgrund des hier behandelten Änderungsverfahrens des Bebauungsplanes „Nördliches Industriegebiet“
für den Ortsteil Röllfeld besteht Bedarf zur Anpassung des Flächennutzungsplanes.
Dies geschieht im Wege der Berichtigung gemäß § 13 a (2) Nr. 2 BauGB.
aktuelle Fassung
Künftige Fassung
Eine Mischbaufläche wird neu ausgewiesen. Die dargestellte Fläche umfasst den nördlichen
Bereich des hier behandelten Geltungsbereiches.
Die Begründung der Flächennutzungsplanänderung ist identisch mit der hier vorgelegten
Begründung der Bebauungsplanänderung bzw. sie leitet sich daraus ab.
6. Sonstiges
6. 1. Bodenordnung
Die Planung strebt ausschließlich die Ordnung des Bestandes in planungsrechtlicher Hinsicht
an, um Grundstückseigentümern, Betriebsinhabern und Bewohnern ein angemessenes Gefüge
an Rücksichtnahmen zuzusichern.
Die Veränderung von Grundstücksgrenzen ist weder erforderlich noch beabsichtigt.
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6. 2. Kosten der Gemeinde
Die Planungskosten werden durch die Gemeinde getragen. Da das Erschließungsnetz vorhanden
ist und weitere Maßnahmen nicht erforderlich sind, entstehen keine weiteren Kosten.
7. Informationsquellen
Bei der Bearbeitung wurden insbesondere folgende Quellen zu Rate gezogen:
• Urteil des Bayerisches Verwaltungsgericht Würzburg vom 01.02.2011 (betreffend Unterlandstraße
45), Nr. W 4 K 09.1066
• Urteil des Bayerisches Verwaltungsgericht Würzburg vom 21.06.1994 (betreffend Frühlingstraße
41), Nr. W 4 K 93.596
• Urteil des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofes vom 15.01.1996 (betreffend Frühlingstraße
41), Az.15 B 94.2663
• Staatliches Bauamt Aschaffenburg, Verkehrsmengenkarte 2010,
http://www.stbaab.bayern.de/
• Bayerisches Landesamt für Umwelt, ABuDIS,
http://www.lfu.bayern.de
• GeoFachdatenAtlas (Bodeninformationssystem Bayern)
www.bis.bayern.de
Aschaffenburg, 16. Oktober 2013
Gez.
Marita Striewe
Freie Stadtplanerin AKBW/
Stadtplanerliste Bay/SRL
Dipl. Ing. Marita Striewe
Hennteichstraße 13
63743 Aschaffenburg
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