Schimmel unterm Gründach - Die neue Quadriga

4/2013
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Bauschäden
Schimmel unterm Gründach
Wie viel Sanierung macht Sinn?
Es gibt zwei Arten von Bauherrn, die Bausachverständige
„beschäftigen“. Die einen reden sich (und anderen) Mängel
an ihrer privaten Immobilie ein, ohne dass es Schäden gibt.
Die anderen haben Schäden an Bauobjekten, die sie vermieten,
die sie so lange ignorieren, bis die Probleme unübersehbar
geworden sind. Der vorliegende Fall ist einer aus der
zweiten Kategorie. Es gibt keinen Rechtsstreit, aber Schimmelbefall
an einer begrünten Flachdachkonstruktion wäre
für manchen Bauherrn der ersten Kategorie schon ein Grund,
in Panik zu geraten.
Die Analyse und die Vorschläge des Sachverständigen versuchen
beim hier vorgestellten Objekt die Totalsanierung zu
vermeiden und den Ball flach zu halten. Gleichwohl ist ein
angepasstes Sanierungskonzept zu finden, das Vermieter
und Mieter gleichermaßen Sicherheit gibt.
Autor:
Bernhard Kopff,
Architekt und Sachverständiger für
Schäden an Gebäuden, Fachrichtung
Holzschutz, München
Ein Massivbau mit
Holzbau-Pultdach
Pultdächer sehen modern
aus und scheinen auch in der
Herstellung einfach und kostengünstig.
Ein Gründach
sorgt für sommerliche Kühle
und hält auch im Winter die
größte Kälte ab, so dass im
Dach immer ein mittleres Klima
herrscht. Natürlich sieht
ein Gründach hübsch aus –
wenn man es sehen kann
– und verbessert das lokale
Klima. Leider können sich
auch bei solchen Konstruktionen
Schäden zeigen, die
ich hier beispielhaft behandeln
möchte. Besonders
scheint mir dieses Beispiel
geeignet, den Zusammenhang
zwischen scheinbar einfachem
Detail und den daraus entstehenden
Schwierigkeiten
darzustellen.
Bei dem untersuchten Objekt
handelt es sich um eine
4-Spänner-Reihenhauszeile
(Abb. 1). Unter dem auskragenden
Dach des Dachgeschosses
waren an mehreren
Stellen schwarze Fahnen festgestellt
worden. Das Gebäude
wurde aus Porenbeton errichtet
und die Fassade im Obergeschoss
mit Mineralwolle gedämmt
und mit Wellblech
verkleidet. Das Flachdach
(4° Neigung) hat folgenden
Aufbau:
• Gründach mit ca. 8 cm
Substrat,
•
Wurzelfeste Folie,
• Bitumen Unterdach
• Holzschalung 25 mm
• Mineralwolle zwischen den
Sparren
• Dampfsperre
• Lattung
• Gipskartondecke
Die Sparrenzwischenräume
wurden an den First- und
Traufseiten mit einem ausgeschnittenen
Blech bekleidet
(Abb. 2 a und b).
Bei genauerer Untersuchung
konnte festgestellt werden,
dass die schwarzen Fahnen
hauptsächlich firstseitig
(Süd-West), und in Bereichen
von nicht sauber anliegendem
Abdeckblech zwischen den
Sparren auftraten. Je größer
die Fuge, umso größer ist
auch die Fahne. Die „Fahnen“
an der Dachschalung und – in
geringerem Maß an den auskragenden
Sparren - konnten
als mikrobieller Befall aufgrund
von Feuchtigkeit identifiziert
werden. Es muss also
zeitweise in diesen Bereichen
eine erhebliche Feuchtigkeit
vorgelegen haben.
Die Blechverkleidung wurde
zur Untersuchung über ca.
vier Sparrenfelder demontiert.
Es zeigte sich der gleiche
schwarze mikrobielle Befall
an der Schalung auch im
Inneren der Holzbaukonstruktion.
Er reichte bis ca. 50 cm
tief in den Dachraum (Abb. 3)
und zwar dort, wo die Gefache
nicht sorgfältig mit
Dämmstoff ausgefüllt waren
und es einen durchströmbaren
a
b
Abb. 1:
Das untersuchte Objekt: Ein Massivbau
mit begrüntem Flachdach in
Holzbauweise
Abb. 2:
Mikrobieller Befall am Dachüberstand

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Abb. 3:
Bauteilöffnung am First. Der Blick
nach innen: Vollflächige Verschimmelung
der Schalung (Untersuchung im
Sommer 2011).
Abb. 4:
Bauteilöffnung im Herbst 2006. Sichtbar
nasse Schalung.
Hohlraum zwischen Dämmung
und Schalung gab. Somit
wäre die Lösung zur Frage
nach den schwarzen Fahnen
ein winddichter Verschluss der
Gefache im Trauf- und Firstbereich.
Aber reicht das?
Recherche der
Schadensgeschichte
Im Rahmen des Ortstermins,
der an einem warmen Sommertag
stattfand, konnte in
der Dämmung keine nennenswerte
Erhöhung der Luftfeuchtigkeit
gegenüber außen
und keine kritische Holzfeuchte
(deutlich < 20 Masse %) in
den Balken oder der Schalung
festgestellt werden. Das Ereignis,
das zur Schädigung führte,
musste also länger zurückliegen.
Die Recherche der Vorgeschichte
gestaltete sich
schwierig, da der Bauherr das
Objekt erst während des Bauprozesses
als (günstiges) Renditeobjekt
gekauft hatte, der
GU zwischenzeitlich pleite
ging und der Architekt sich
gegenüber einem Privatgutachter
nicht sonderlich auskunftsfreudig
zeigte.
Das Objekt wurde 2005 errichtet.
Durch die Insolvenz
der Baufirma kam es zu Bauverzögerungen,
wodurch der
Bau längere Zeit offen stand.
Entgegen der ursprünglichen
Planung des Architekten (reine
Aufdachdämmung unter
dem Gründach) wurde dann
aber der beschriebene unbelüftete
und vollgedämmte
Aufbau ausgeführt.
Schon im ersten Jahr nach
Bezug wurden die beschriebenen
Verschimmelungen festgestellt.
Deshalb hatte im
Herbst 2006 ein Kollege an
einer Stelle das Dach geöffnet
(Abb. 4), und dabei eine
durchfeuchtete Schalung und
oberseitig feuchte Mineralwolle
gefunden. Messungen
erfolgten allerdings leider
nicht, und es wurde kein genaueres
Gutachten beauftragt.
Es gab ja auch niemanden,
dem man die letzte Zahlung
hätte verweigern oder gegen
den man hätte klagen können.
Das Foto von der Bauteilöffnung
im Jahr 2006 zeigt,
dass die Luftdichtung innen-
seitig ordentlich verlegt wurde.
Bei genauerer Betrachtung
sind allerdings am nicht empfehlenswerten
Querstoß der
Folie Faltenbildungen zu erkennen,
die erfahrungsgemäß
über kurz oder lang zu Klebebandabrissen
führen können
(vgl. Heft 03-2009, S. 32 ff.).
Ein Blower Door Test, der in
einem der Reihenhäuser
durchgeführt wurde, wies
durchaus auf nennenswerte
Fehlstellen in der Luftdichtung
hin – eine Leckageortung
und Dokumentation liegt
allerdings nicht vor.
Warum, wieso und
weshalb?
Die Ursachen für die Verschimmelungen
und die anfangs
ermittelte hohe Feuchte
in der Konstruktion können
vielfältiger Natur sein. Eine
Auswahl der Fragen, die sich
stellen.
1. Wurden Sparren und Schalung
(beides sägerau) trocken
auf die Baustelle geliefert?
2. Gab es während des Bauprozesses
und seinen Unterbrechungen
Regenereignisse,
die zu einer Auffeuchtung
der Hölzer führten?
3. Wie lange war die Konstruktion,
bevor sie geschlossen
wurde, dem Umgebungsklima
ausgesetzt?
Welche Temperaturen, welche
Luftfeuchten?
4. Kann über die einbindenden
Porenbetonwände Neubaufeuchte
in die beidseitig
dampfdichten Flachdachgefache
verdunstet sein?
5. Ist am Dachüberstand
ablaufendes Regenwasser in
die Konstruktion eingedrungen?
6. Sind gravierende Luftleckagen
vorhanden? Wo liegen
diese? Wo sind die möglichen
Strömungspfade?
So viele Fragen – so wenig
Antworten.
Um die vorgefundene Konstruktion
einzuschätzen, können
das Merkblatt der technischen
Kommission Flachdach
des Fachverbandes Gebäudehülle
Schweiz [FVGH
2007] sowie das Spezial-Heft

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Bauschäden
Flachdächer in Holzbauweise
vom Informationsdienst Holz
[Schmidt / Winter 2008], sowie
viele weitere in den letzten
Jahren in dieser Zeitschrift
publizierte Beiträge herangezogen
werden. Unisono wird
von den Experten diese Dachvariante
nicht empfohlen, weil
sie nur geringe Fehlertoleranzen
aufweist. Es wird oft von
einer handwerklichen Baustellenfertigung,
wie sie hier vorliegt,
abgeraten. Allenfalls
werden Gründächer auf unbelüfteten
Holzflachdächern
empfohlen, wenn eine Zusatzdämmung
oberseitig angebracht
wird (vgl. Heft 05-2011)
und eine lückenlose Qualitätssicherung
und -kontrolle
(Einbaufeuchte, Luftdichtheitsprüfung
mit Leckageortung
und ggf. -beseitigung)
erfolgt.
Eine angepasste Lösung
finden
Angesichts der langen Liste
der möglicherweise schadensursächlichen
Probleme ist
klar, dass diese Konstruktion
(wie viele andere aus jener
Zeit) nicht dem heutigen
Stand der Technik entspricht.
Doch diese Erkenntnis hilft
einem Bauherren nichts, der
weder die Geldmittel (noch die
Nerven) für einen langen
Rechtsstreit mit ungewissem
Ausgang noch für eine Totalsanierung
seines Mietobjektes
hat.
Die (erzwungene) „Gelassenheit“
des Bauherrn, die
manchem als fahrlässig erscheinen
mag, hat immerhin
ein paar Erkenntnisse gebracht,
die für eine angemessene
Sanierungslösung hilfreich
sein können. In den fünf
Jahren zwischen der ersten
Bauteilöffnung durch den
Kollegen und meiner Untersuchung
wurde nichts unternommen,
aber es mag sich an
Zustand des Daches etwas geändert
haben.
Da an den 2011 geöffneten
Stellen alles trocken war und
keinerlei Hinweise auf Holzfäule
zu finden waren (Schimmelpilze
zerstören kein Holz!),
kann es sein, dass die Anfangsfeuchten
entweder nicht
gravierend waren oder im
Lauf der Zeit ausgetrocknet
sind. Möglicherweise sind die
ersten 4 Fragen nur noch von
historischem Interesse. An den
2011 geöffneten Stellen zumindest
war der deutlich
sichtbare Schimmelpilz nicht
mehr aktiv, weil die Hölzer
abgetrocknet waren.
Diese Vermutung könnte am
ehesten dort verifiziert werden,
wo bei der ersten Öffnung
nasse Schalung und
Dämmung gefunden wurde.
Dies zum richtigen Zeitpunkt
noch mal zu überprüfen, hätte
für den Besitzer das beste Verhältnis
von Preis und Erkenntnisgewinn.
Auf der gleichen
Lowcost-Ebene läge der
Einbau von ein paar Dataloggern,
zur Messung der Luftfeuchte
an den Stellen der
zweiten Öffnung, dort wo der
mikrobielle Befall gefunden
wurde.
Auf dem Weg zu
langfristiger Sicherheit
Die Nachmessung an der
Stelle der ersten Öffnung
kann zu drei Ergebnissen
führen.
1. Immer noch hohe Holzfeuchte,
evt. bereits
begonnene Fäulnisprozesse.
2. Erhöhte Holzfeuchte, aber
noch keine Schädigung.
3. Holzfeuchte im Bereich des
üblichen.
Im ersten Fall besteht –
auch für den stoischsten Vermieter
– Handlungsbedarf.
Doch auch dann ist noch
nicht die Methode „Abreißen
und Neumachen“ die einzige
Option. Eine praktische Alternative
wäre die Trocknung am
„lebenden Objekt“. Dafür gibt
es zwei Methoden:
•
Abräumen des Gründachs
und Nutzung der Sonnenenergie
zur Trocknung.
• Intermittierende Heißlufttrocknung
der einzelnen
Gefache.
In Verbindung mit einem
längerfristigen Monitoring der
Holzfeuchte an geeigneten
Stellen könnten beide Methoden
Aufschluss darüber geben,
ob es möglich ist, einen
langfristig ungefährlichen
Zustand zu erreichen. Beide
Verfahren wären auch im 2.
Fall anzuraten.
Im 3. Fall kann relativ entspannt
weiter tatenlos zugesehen
werden, sofern Feuchtemessstellen
eingebaut werden.
Dann ist nur sicherzustellen,
dass die momentane Einzelmessung
kein Zufallsprodukt
war und auf Dauer keine
Aufschaukelung des Feuchtegehaltes
stattfindet.
a
b
c
Abb. 5:
Wasserdampf- Konvektion:
a) Außen: „Schimmel-Fahnen“
b) Dahinter: Schimmel am Schalungsrand
und auf der Dämmung
c) Drinnen: Ohne Worte
Abb. 6:
Schnitt durch das Staffelgeschoss

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Abb. 7:
Wasserablaufspuren an der Firstpfette.
Mikrobieller Befall an der Sparrenunterseite.
Im Gefach Schimmel an
Schalung und Randbalken.
Was bleibt zu tun?
Offen sind gegenwärtig die
Antworten auf die Fragen 5
und 6. Die Verfärbungsfahnen
an der Schalung (seitlich von
den auskragenden Balken)
und die Wasserablaufspuren
an deren Flanken, weisen
eindeutig auf Regenbelastungen
hin. Gerade hier ist der
Anschluss der Bleche wegen
der Baumkante sehr lückenhaft.
Das kann zum Eintrag
von Treibregen in die Gefache
führen. Die Frage ist, ob dies
während der Bauphase entstand
(der Bauherr weiß es
nicht) oder bei entsprechenden
Wetterlagen immer wieder
auftritt (das könnten die Mieter
beobachten).
Auch an anderen, besonders
Wind beanspruchten Stellen
weisen Wasserspuren darauf
hin, dass die Schlagregendichtheit
der Blechfassade
zweifelhaft ist (Abb. 7).
Wie weit man die Demontage
treiben muss, bedarf genauerer
Untersuchung. Auf
jeden Fall sollte der nur einlagige
Wetterschutz zwischen
den Sparren (nur ein einseitig
abgekantetes Alublech auf
seitlichen Aluwinkeln) entfernt
und durch einen zweischaligen
Anschluss ersetzt
werden. Will heißen:
Einsetzen von formstabilen
Stellbrettern aus feuchtebeständigen
Holzwerkstoffplatten,
die ringsum an allen
Kanten als regendichte zweite
wasserableitende Ebene
angeschlossen werden.
Ist die Dampfkonvektion
beherrschbar?
Wenn das Monitoring unkritische
Ergebnisse liefert,
dann beantwortet das praktische
Verhalten des Gebäudes
diese Frage. Schon dann,
wenn die Messungen grenzwertig
sind, sind weitere Maßnahmen
zu ergreifen, um ein
langfristiges Auffeuchten zu
vermeiden.
Fortgeschrittene Formen der
BlowerDoor-Untersuchungen
(z.B. mit Nebel. und Thermografieeinsatz)
sind aufwendig
und am bewohnten Gebäude
meist nicht zerstörungsfrei
durchzuführen. Und sie liefern
auch meist keine definitive
Erkenntnis darüber, ob und
mit welchem Aufwand die
gefundenen Leckagen zu beseitigen
sind, weil durch den
fertigen Innenausbau die Undichtheiten
in den Folienüberlappungen
und -anschlüssen
nicht zu lokalisieren sind. Und
vor allem, kann die Luftdichtheitsprüfung
keine Gewissheit
darüber geben, ob der Feuchteeintrag
schädigend wirkt
oder von der Konstruktion zu
verkraften ist.
Aber man kann davon ausgehen,
dass die Außenseite
der Dachfläche weitgehend
luftdicht ist. Das Mauerwerk
aus Porenbetonsteinen weist
in der Fläche meistens ebenfalls
eine gute Luftdichtheit
auf. Deshalb könnte die
regentechnisch angeratene
Montage von Stellbrettern
so ergänzt werden, dass alle
Dachränder von der Schalung
über die Pfette bis an die
Mauerwerkskrone luftdicht
abgeschlossen werden.
An der Firstseite ist dies
sogar umzusetzen, ohne ein
Gerüst zu stellen (s. Abb. 6
links). Die Traufseite ist
schwieriger über das kleine
Vordach (rechts im Bild) zu
erreichen. Hierfür bedürfte es
einer Absturzsicherung. So
wie wir unseren Bauherren
kennen gelernt haben, wird er
die Investition scheuen, auch
die Traufseite konsequenterweise
in gleicher Weise zu
sanieren. Doch auch für den
Kompromiss des einseitigen
Abschlusses gibt es eine technische
Option, die sogar bei
vorhandener Restfeuchte umsetzbar
ist:
Werden in der Abstellung
Einblasöffnungen vorgesehen,
so könnte hierüber die Vor-
Ort-Trocknung mit einem
Heißluftgebläse von den
Terrassen der Staffelgeschosse
aus erfolgen. Und im
schlimmsten Fall, wenn die
Sensoren nach ein paar Jahren
eine erneute Auffeuchtung
anzeigen, wird die Trocknung
wiederholt. Dies mag der Bauherr
so lange fortsetzen, bis
ihm eine weitergehende baupraktische
Sanierung wirtschaftlicher
erscheint als die
wiederkehrende Heißluftbehandlung.
Fazit: Spezielle Eigentümer
bedürfen spezieller
Behandlung
Sanierungskonzepte für private
Immobilienbesitzer zu
entwickeln, die ihr Eigentum
nicht bewohnen sondern vermieten,
müssen kreativ sein.
Sonst passiert am Ende solange
nichts, bis die Schäden
so gravierend sind, dass nur
noch „abreißen und neumachen“
möglich ist – mit allen
dramatischen Folgen (auch
gerade finanziell).
Ob der hier vorgeschlagene
Weg aus einer Kombination
von nochmaliger, gezielter
Zustandprüfung, überschaubaren
Minimalmaßnahmen
und langfristigem Feuchtemonitoring
vom Besitzer umgesetzt
wird, ist noch nicht ausgemacht.
Dieser Zwischenbericht sollte
nicht zuletzt Kollegen zur
Diskussion über die Grautöne
anregen. Schwarz-weiß Bewertungen
zur Einhaltung
von technischen Regeln müssen
wir im Gutachteralltag
schon genug machen.
Literatur
[FVGH 2007] FV Gebäudehülle
Schweiz, Feuchteschutz bei Flachdächern
in Holzbauweise, Uzwil 2007
(Bezug http://www.gh-schweiz.ch/)
[Schmidt / Winter 2008]
Daniel Schmidt und Stefan Winter:
Flachdächer in Holzbauweise. Informationsdienst
Holz Spezial, HAF Bonn
2008