Implementierung Immobilien-Risikomanagement

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Objektdaten Objektdossier WE Nr. 231, 12345 Musterstadt, Musterstr. 44 - Deutschland Stichtag der Stammdaten 15.06.2007 Kenndaten der Liegenschaft Region Süddeutschland Art der Liegenschaft Büro- und Geschäftsgebäude Investmentart Direkt Baujahr 1985 letzmaliger Umbau 2002 Kennwerte der Liegenschaft Grundstücksgröße 1.500,00 m² Mietfläche 4.500,00 m² Stellplätze 60 Stck. Mietertrag netto p.a. 1.112.057,13 € Leerstandsmiete netto p.a. 315.438,35 € Miete incl. Leerstandsmiete netto p.a. 1.427.495,48 € Leerstandsquote aktuell 22,10 % Bewertungsstichtag 01.05.2007 Liegenschaftszins 5 % Verkehrswert 21.900.000,00 € Total Return (letzte 12 Monate) 2,32 % Wertänderungsrendite (letzte 12 Monate) 0,85 % Netto-Cash-Flow-Rendite (letzte 12 Monate) 1,47 % Qualitätsmerkmale lichtes Rohbaumaß Ausbauraster Fußbodenkonstruktion Unterdeckenkonstruktion Raumkondititonierung Trennwände Sonnenschutz 3,40 m 1,35 m Hohlraumboden abgehängte Decken Teilklimaanlage Systemtrennwände außenliegend, elektrisch Mietverhältnisse Mieter Mietertrag netto p.a. Mietfläche Mieter A 353.663,72 € 790 m² Mieter B 249.316,60 € 443 m² Mieter C 109.148,29 € 174 m² Mieter D 76.540,43 € 116 m² Mieter E 73.792,80 € 116 m² Mieter F 65.321,28 € 369 m² Mieter G 184.274,01 € 945 m² Gesamt 1.112.057,13 € 2.953 m² Anz. Mietverträge 3 2 1 3 3 1 1 14 Abbildung 4: Daten Musterobjekt © gif Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. Arbeitskreis Immobilien-Risikomanagement Seite 16 von 73
2.3 Risikoidentifikation – Schritt 2 2.3.1 Ziel und Vorgehen der Risikoidentifikation Die Identifikation von Risiken stellt den ersten operativen Schritt für den Aufbau eines Risikomanagements dar. Das Ziel der Risikoidentifikation besteht in der Erfassung, Formulierung und Strukturierung der im Unternehmen vorhandenen Risiken. Dies bedeutet zunächst nur die Sammlung möglicher Ursachen. Die Analyse und Bewertung erfolgt in den nachfolgenden Schritten. Die Risikoidentifikation besteht aus mehreren Teilschritten: Das zentrale Risikomanagement identifiziert die relevanten Riskowner (Risikoverantwortlichen) im Unternehmen oder für ein Projekt. Gemeinsam mit den Riskownern werden die wesentlichen Risiken der einzelnen Organisationseinheiten aufgenommen. Die erkannten Risiken werden strukturiert und zu einem unternehmensspezifischen Risikokatalog (oder Risikoinventar, siehe beispielhaft Abbildung 12) zusammengestellt. Der Risikokatalog besteht aus mehreren Ebenen, in denen alle Risiken des Unternehmens erfasst werden. Die Ebenen bilden zum einen unterschiedliche Aggregationsstufen und zum anderen Themenzugehörigkeiten ab. Eine Orientierung bei der Identifikation und Strukturierung von Risiken bieten auch hier die EAI. Die Risikoidentifikation kann bei kleineren Unternehmen in komprimierter Form erfolgen. Folgende Risikoarten sollten bei einer Risikoidentifikation, angepasst an unternehmensspezifische Besonderheiten, Beachtung finden: 3 A) Finanzrisiken a) Marktrisiken (z. B. Preisänderungen bei Währungen, Zinsänderungen, Inflation, etc.), b) Kreditrisiken (z. B. Eigen- und Fremderfüllungsrisiken, Finanzierungsrisiken und Wertminderungsrisiken), c) Liquiditätsrisiken (z. B. fehlende liquide Mittel für aktuelle Zahlungsverpflichtungen, Mietausfallrisiken) 3 Vgl. z. B. Feucht, Michael: Risiko, in: Feucht, Michael (Hrsg.), Praxislexikon für Finanzmanagement, Landsberg/Lech 2001. © gif Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. Arbeitskreis Immobilien-Risikomanagement Seite 17 von 73
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TransPuG Transparenz- und Publizit
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Wahrscheinlichkeiten Bedingte Wahrs
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