JT Leistungsbilanz 01-2010.pdf - Trend-Invest.de

14
Mit der Entscheidung zum Beitritt vertraut der
Zeichner auf die Leistungsfähigkeit der Komplementärin.
Wenn diese nicht gegeben ist,
ist eine durchsetzbare Auswechslung der
Komplementärin von entscheidender Bedeutung.
Viele Gesellschaftsverträge sehen vor,
dass die Komplementärin nur „bei vorsätzlichem
oder grob fahrlässigem Verhalten“
ersetzt werden kann. Da dies im Zweifel durch
Gerichtsbeschluss nachzuweisen ist, stellen
solche Regelungen kaum eine praktikable
Möglichkeit dar, eine unfähige Komplementärin
zu ersetzen.
Steuerliche Konzeption:
Die aus laufenden Mieteinnahmen erzielten
Immobilieneinkünfte („ordinary income“) der
deutschen Anleger unterliegen in den USA der
Einkommensteuer, während in Deutschland
hierfür nur der Progressionsvorbehalt greift.
Bei Verkauf einer Immobilie in den USA unterliegt
auch ein Veräußerungsgewinn („capital
gain“, Differenz zwischen Verkaufspreis und
Buchwert) der Besteuerung. Es ist daher
typisch für US-Immobilienfonds, dass der
Anleger in der Vermietungsphase keine oder
nur geringe US-Einkommensteuern bezahlt,
zum Verkaufszeitpunkt jedoch eine nicht zu
vernachlässigende Steuerbelastung eintritt.
Deshalb sind Nachsteuerbetrachtungen bei
US-Immobilienfonds nur sinnvoll, wenn diese
für die Gesamtdauer der Investition, einschließlich
des Verkaufs, erfolgen. Die in der
Darstellung auf Seite 21 enthaltenen Nachsteuerergebnisse
pro Jahr belegen, dass die
JAMESTOWN-Fonds auch unter steuerlichen
Gesichtspunkten, interessant gewesen sind.
Sicherheit durch Partnerschaft –
Joint Venture mit Vorzugsstellung:
In einer Reihe von Fonds (Nr. 14, 16, 20, 23,
24, 25, 26) haben die Fondsgesellschaften
statt des vollständigen Erwerbs Mehrheitsbeteiligungen
an Objekten erworben, in denen
in der Regel der Verkäufer als zukünftiger
Joint-Venture-Partner mit einer Minderheitsbeteiligung
beteiligt bleibt. Dabei erhält der
Fonds eine Vorzugsstellung hinsichtlich der
Aufteilung der laufenden Bewirtschaftungserträge
wie auch der späteren Verkaufserlöse
gegenüber dem Joint-Venture-Partner, der
dafür bei guter Entwicklung überproportional
partizipiert. JAMESTOWN hat die Joint-Venture-Beteiligungen
bei seinen Fonds so konzipiert,
dass der nach Schuldendienst verfügbare
Barüberschuss zu 100% an die Anleger
fließt, bis deren prospektgemäße Ausschüttung
erreicht ist. Zusätzlich gilt diese Vorzugsstellung
kumulativ, d.h. sollte in einem
Jahr der erwirtschaftete Barüberschuss aus
dem Objekt nicht ausreichen, um die prospektgemäße
Ausschüttung für die Anleger
zu bedienen, wird der Restbetrag aus dem
Barüberschuss der Folgejahre ausgeglichen,
bevor der Miteigentümer seinen Anteil beanspruchen
kann. Diese Vorzugsstellung gilt
auch im Verkaufsfall: Die Nettoverkaufserlöse
gehen zunächst zu 100% an die Anleger, bis
diese ihr eingesetztes Eigenkapital bzw. darüber
hinaus einen mit der Anlagedauer wachsenden
Anteil erhalten haben. Die Joint-Venture-Struktur
gibt dem Fonds ein höheres Maß
an Einnahmensicherheit als bei Alleinerwerb.
Dies hat sich z.B. bei den Fonds 20 und 23
bewährt: Trotz der unter den Erwartungen liegenden
Bewirtschaftungserträge änderten
sich die Ausschüttungen nicht, der Joint-Venture-Partner
musste die negative Abweichung
alleine tragen.
Transparente und zukunftsorientierte
Fondsinformationen / Umfassende
Anlegerbetreuung
Mindestens zweimal pro Jahr erhalten die
JAMESTOWN-Fondsanleger ausführliche Informationen
zum aktuellen Stand und zur voraussichtlichen
Entwicklung ihres Investments.
In der Berichterstattung für die US-Vermietungsfonds
wird aufgezeigt, wie sich der
Fonds im Vergleich zu den im Verkaufsprospekt
getroffenen Prognosen entwickelt. Über
einen mehrjährigen Soll-Ist-Vergleich und eine
Vorausschau kann der Anleger die tatsächlich
erzielten Ergebnisse und die zukünftige Entwicklung
des Fonds mit der ursprünglichen
Prospektprognose vergleichen und die Managementleistung
des Initiators überprüfen. Vor
dem Hintergrund der Blindpool-Konzeption bei
den US-Immobilien Private Equity Fonds und
den US-Forstfonds informiert JAMESTOWN
hier detailliert über den Ankauf jedes einzelnen
Fondsobjekts. Darüber hinaus wird in
regelmäßigen Gesellschafterschreiben dokumentiert,
wie die im Prospekt dargestellte
Investitionsstrategie des Fonds umgesetzt
und das angestrebte Anlageziel erreicht werden
soll.
Investoren wollen eine bequeme Anlage, d.h.
verständliche Informationen, klare Abrechnungen,
wenig eigenen Verwaltungsaufwand,
kundenfreundlichen Service zu allen individuellen
Anfragen und gute Anlageergebnisse.
Nach Auflösung der Fonds 10 bis 26 (ohne
14,18, 24 und 25) wurden über 40.000 Anleger
bis Anfang 2008 um eine Bewertung nach
Schulnoten gebeten, überdurchschnittlich
viele – rund 59% – sandten den Fragebogen
zurück. Mit durchschnittlich um 1,5 wurden
die Qualität der Fondsinformationen, die steuerliche
Abwicklung und die Bearbeitung persönlicher
Anfragen während der gesamten
Fondslaufzeit bewertet.