Nebenkosten und Abrechnung - Weltbild.de

Nebenkosten und AbrechnungDie korrekteAbrechnungDie korrekteAbrechnungGesetzBürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 556a BGB Abrechnungsmaßstabfür Betriebskosten(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind dieBetriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach demAnteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einemerfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch dieMieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der demunterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen VerursachungRechnung trägt.(2) Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann derVermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass dieBetriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarungganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werdendürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oderder erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraumszulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so istdiese entsprechend herabzusetzen.(3) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 abweichende Vereinbarungist unwirksam.Änderung des UmlageschlüsselsDer Umlageschlüssel kann unter bestimmten Bedingungen auchwährend des Mietverhältnisses für zukünftige Abrechnungsperiodengeändert werden – niemals jedoch rückwirkend (OLG Frankfurt, Az. 7U 50/02).Wurde von den Vertragspartnern ein bestimmter Umlageschlüsselvereinbart, kann der Vermieter ihn durch eine Erklärung in Textform(schriftlich, aber auch ohne eigenhändige Unterschrift per Fax oderE-Mail) einseitig abändern. Er kann festlegen, dass die Betriebskostenkünftig nach einem verbrauchs- oder verursachungsabhängigenMaßstab umgelegt werden dürfen. Dies darf er aber nur vor Beginndes Abrechnungszeitraums tun.Umlage von VorjahreskostenEine weitere Streitfrage ist, ob ein Vermieter bei den verbrauchsabhängigenBetriebskosten nur abrechnen darf, was tatsächlich imAbrechnungszeitraum durch den Mieter verbraucht wurde(Leistungs- oder Zeitabgrenzungsprinzip), oder ob er die Beträgeabrechnen darf, die er selbst an die Versorgungsbetriebe zu zahlenhatte (Abflussprinzip). Beides muss sich nicht unbedingt decken. Sokönnen ihm zum Beispiel Kosten für den Verbrauch im vorherigenAbrechnungszeitraum im aktuellen Abrechnungszeitraum in Rechnunggestellt werden. Oft kommt es zu diesem Problem, wenn derVermieter nach dem Kalenderjahr abrechnet, sein Versorgungsunternehmenjedoch einen abweichenden Abrechnungszeitraum benutzt.In der Praxis hat es der Vermieter meist mit mehreren Versorgungsbetriebenzu tun, die im ungünstigsten Fall alle unterschiedlicheAbrechnungszeiträume verwenden.Der Bundesgerichtshof hat zu diesem Problem entschieden, dassVermieter auch nach dem Abflussprinzip abrechnen dürfen. Der imProzess betroffene Vermieter durfte die Kosten für den im Jahr 2004angefallenen Verbrauch seiner Mieter von Kaltwasser und Abwasserberechnen und ihnen zusätzlich Verbrauchskosten für 2003 in Rechnungstellen, die der Versorger ihm selbst erst 2004 berechnet hatte.Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass es für denVermieter ein unzumutbarer Aufwand sei, aus den Abrechnungendes Versorgungsbetriebes mit einem vom Kalenderjahr abweichendenAbrechnungszeitraum die auf die jeweiligen Kalenderjahre entfallendenBeträge herauszurechnen (BGH, Urteil vom 20.2.2008,Az. VIII ZR 49/07 und Az. VIII ZR 27/07).5859