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20 Eigentümerjournal | April 2011
V o n F a l l z u F a l l
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Pachtzinsminderung
wegen Feuchtigkeitsschäden
Als in Gaststättenräumen erhebliche
Feuchtigkeitsschäden auftraten,
ergab sich eine erhebliche
Nutzungsbeeinträchtigung für
den Pächter. Es kam sogar zur
Bildung von Schimmelpilz. In
diesem Zusammenhang kam es
nicht darauf an, ob die Gäste alle
Durchfeuchtungen wahrnehmen
konnten. Es reichte aus, dass die
Gesundheit des Pächters und des
Personals durch die Mangelfolgen
beeinträchtigt wurden. Es kam
allein darauf an, wie der Wert der
Gaststätte mit den festgestellten
Mängeln im Verhältnis zu einer
Gaststätte ohne diese Mängel zu
bestimmen war.
Nach dem Beschluß des Oberlandesgerichts
Düsseldorf vom
24.7.2009 – I 24 U 6/09 – war der
Pächter berechtigt, den Pachtzins
um 50% zu mindern. Für die Bemessung
des Grades der Gebrauchsbeeinträchtigung
durch
die Feuchtigkeitseinwirkungen in
einer Gaststätte kommt es
weniger darauf an, ob ein festgestellter
Schimmelpilzbefall aus
objektiver Sicht bereits gesundheitsgefährlich
ist. Maßgeblich ist
Zweifamilienhaus-Kündigung bei
Arbeitszimmer im Keller?
von RA Frank Pfeifer, Düsseldorf
Der Bundesgerichtshof hat am
17.11.2010 die Frage entschieden,
ob die erleichterte Zweifamilienhaus-Kündigung
auch dann mög -
lich ist, wenn, im Keller liegende
Räume vom Vermieter als Be -
suchs zimmer usw. genutzt wer -
den.
Was ist die Zweifamilienhaus -
kündigung?
Der Vermieter kann im selbstbe -
wohnten wirklichen Zweifamilienhaus
dem Mieter auch ohne be -
rechtigtes Interesse kündigen,
§ 573a BGB. Sobald neben dem
Vermieter zwei Mietparteien im
Haus wohnen, scheidet diese Son -
derkündigung nach § 573a BGB
aus. Als Ausgleich für die erleich -
terte Kündigung verlängert sich
die Kündigungsfrist um drei Mo -
nate. Um Verwechselungen mit
dem steuerrechtlichen
Begriff
des “unechten
Zweifamilien-
vielmehr, welcher Eindruck sich
beim Publikum einstellt. Dieses
stellt in aller Regel und zu Recht
an die hygienischen Standards
einer Gaststätte hohe Anforderungen.
Die Gebrauchstauglichkeit
einer Gaststätte ist deshalb
in hohem Maße beeinträchtigt,
wenn ein Sachverständiger
für die Kegelbahn festgestellt
hat, ein typischer Geruch
ist vorhanden, der auf eine
Schimmelbelastung hinweist.
RA Dr. Otto
hauses“ zu vermeiden, sollte man
nicht vom echten Zweifamilienhaus
sprechen.
Der Sachverhalt: Der Mieter zog
2004 in die Obergeschosswoh -
nung. Zu der Zeit war die Par -
terrewohnung vermietet, ebenso
ein Kellerraum mit Bad und
Küchenzeile. Seit der Vermieter
2006 das Haus kaufte, lebt er in
der Erdgeschosswohnung und
nutzt den Kellerraum als Besuchs-
, Arbeits- und Bügelzimmer. Der
Vermieter kündigt gemäß § 573a
Abs. 1 BGB; nach erfolgloser Räu -
mungsklage und abgewiesener
Berufung geht er in Revision, die
jedoch scheitert. Nachfolgend der
amtliche Urteils-Leitsatz des BGH:
„Ein Wohnhaus, in dem sich
neben je einer Wohnung im
Erd- und im Obergeschoss
auch selbständig als Wohnung
nutzbare Räume im Keller be -
finden, ist auch dann kein "Gebäude
mit nicht mehr als zwei
Wohnungen" im Sinne des