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§573a Abs. 1 BGB, wenn der
Vermieter neben der Erdge -
schosswohnung auch diese
Kellerräume u.a. als Arbeitszimmer
nutzt.“
BGH, Urteil v.17. 11.2010 - VIII
ZR 90/10, in: Grundeigentum
2011, S. 50 = Mietrecht kompakt
2011, 24.
Die Begründung des Urteils: Die
abstrakte Gedankenführung der
Bundesrichter bedarf jedoch der
näheren Erläuterung.
Während das Landgericht die
Kündigung für rechtsmissbräuch -
lich hält, weil der Mieter Vertrau -
ensschutz genieße, hält der BGH
die Kündigung für unwirksam.
Denn die Voraussetzungen des
§ 573a Abs. 1 BGB waren zu kei -
ner Zeit erfüllt. Seit 2004 befan -
den sich nämlich unverändert drei
Wohnungen im Hause.
Maßgeblich sei Verkehrsanschauung.
Diese verstehe unter einer
Wohnung einen selbständigen,
räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter
Bereich, der eine eigenständige
Haushaltsführung ermögliche.
Dies treffe auf die Räu -
me im Keller zu. Denn neben
einem 42m² großen Wohn-/Schlaf -
raum gebe es eine Küchenzeile
und ein Tageslichtbad mit Toilette.
Die damit gegebene Anzahl von
drei Wohnungen im Hause habe
22 Eigentümerjournal | April 2011
V o n F a l l z u F a l l
sich nicht dadurch geändert, dass
der Vermieter die genannten Kellerräume
in ihren Wohnbereich integriert
habe. Diese Ingebrauchnahme
habe die Zahl der Woh -
nungen nicht reduziert.
Weil das Haus also nicht zwei,
son dern drei Wohnungen habe,
ent falle die Möglichkeit der erleichterten
Zweifamilienhaus kün -
digung.
Drei Tipps für die Zweifamilienhauskündigung:
Sicherheitshalber sollte man alles,
was irgendwie an vernünftigen
Kündigungsgründen in Betracht
kommt, mit folgenden Worten in
das Kündigungsschreiben aufgenommen
werden: „Vorsorglich
teile ich mit, dass ich mich aus
folgen den Gründen zur Kündi -
gung veranlasst sehe:...“. Das
kön nen auch – vernünftige –
Gründe sein, die nicht im Ge setz
stehen. Solche Gründe können
u.a. dann zum Tragen kommen,
wenn z.B. vom Gericht die Zwei -
familienhaus kündigung in eine
ordentliche Kündigung nach § 573
BGB umgedeutet wird bzw. dann,
wenn der Mieter Widerspruch
nach § 574 BGB einlegt.
Und ohnehin sollte, sofern Gründe
nach § 573 Abs. 2 BGB vorlie gen,
hilfsweise noch eine ordentliche
Kündigung erklärt
werden.
Es empfiehlt es
sich sodann in
jedem Fall, und
zwar im In ter -
esse des Vermieters,
wegen
§ 574b Abs. 2
Satz 2 BGB in
das Kün di -
gungsschreiben
den Hinweis
auf den Kün di -
gungswi der -
spruch nach
§ 568 Abs. 2
BGB aufzu -
nehmen. Denn im Zeitpunkt des
dort genannten „ersten Ter mins“
hat der Mie ter im Zweifel bessere
Chancen als zwei Monate vor
Ende der Kündigungsfrist, zumal
er im ersten Termin meist anwaltlich
beraten ist.
Tunlich ist es auch, vom Mieter für
den Fall der Widerspruchsein -
legung zu verlangen, dass er zusammen
mit dem Widerspruch
auch zugleich die Gründe des
Widerspruchs mitteile; § 574b Abs.
1 S. 2 BGB.
Haftung für Fenster mit
Konstruktionsfehler
Als sich ein in Kippstellung
befindlicher Fensterflügel in
einem vermieteten Büroraum aus
dem Rahmen löste, traf er einen
dort setzenden Mitarbeiter des
Mieters auf den Hinterkopf und
verletzte ihn erheblich. Er erlitt
dadurch eine Schädelprellung
bzw. ein Schädel-Hirntrauma
sowie eine Peitschenschlagverletzung
der HWS und eine Tinituserkrankung.
Der Geschädigte verlangte
deshalb vom Vermieter
Schadensersatz. Es kam eine
Garantiehaftung des Vermieters in
Frage.
Die Fenster in den vermieteten
Büroräumen waren mit einem
Konstruktionsfehler behaftet, der
eine Abweichung der Istbeschaffenheit
von der vertraglich
vorgesehenen Sollbeschaffenheit
und damit einen Fehler der
Mietsache begründete. Indem der
Beschlagbolzen des Fensterflügels
durch einen Konstruktionsfehler
nicht hinreichend gegen ein
Herausdrehen gesichert war, war
diese Sollbeschaffenheit nicht
sichergestellt. Weil sich der Fehler
des Beschlagbolzens auf die
Belüftung des Büroraums und somit
auf den konkreten Mietgebrauch
auswirkte, begründete
er einen Mangel des Mietobjekts
im Sinne des Mietrechts.