Planungsbericht gemäss Art. 47 RPV zur Gesamtrevision - Seengen
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Gemeinde <strong>Seengen</strong><br />
<strong>Planungsbericht</strong> <strong>gemäss</strong> <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong><br />
<strong>zur</strong> <strong>Gesamtrevision</strong> Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland<br />
Stand 15. März 2012<br />
Öffentliche Auflage<br />
ARCOPLAN Lüscher Pfister Keller Zantop Limmatauweg 9 5408 Ennetbaden
Inhaltsverzeichnis<br />
1. Vorbemerkungen<br />
1.1 Zweck des Berichtes 1<br />
1.2 Auftrag 1<br />
1.3 Adressat 1<br />
2. Ausgangslage<br />
2.1 Revisionsbedarf 1<br />
2.2 Planungsstand bei Beginn der Nutzungsplanung 2<br />
3. Organisation und Ablauf der Planung<br />
3.1 Nutzungsplanungskommission 3<br />
3.2 Externer Planungsauftrag 3<br />
3.3 Zusammenarbeit, Koordination 3<br />
3.4 Ablauf der Planung 4<br />
3.5 Konzept Mitwirkung 4<br />
4. Grundlagen<br />
4.1 Raum- und verkehrsplanerische Grundlagen 5<br />
4.2 Statistische Grundlagendaten 6<br />
4.3 Zielvorstellungen 8<br />
4.4 Charakteristik / Handlungsbedarf in den Quartieren 8<br />
4.5 Grundmasse der BNO 8<br />
4.6 Konzept Siedlung 9<br />
5. Nutzungsplan<br />
5.1 Aufbau der allgemeinen Nutzungsplanung 10<br />
5.2 Inhalt Bauzonenplan und Kulturlandplan 10<br />
5.3 Erläuterungen zu den wichtigsten Themenbereichen 11<br />
5.4 Abgrenzung Baugebiet / Kulturland 12<br />
5.5 interne Bauzonenaufteilung 14<br />
5.6 Umsetzung Gefahrenkarte Hochwasser 16<br />
5.7 Kulturlandplan 17<br />
5.8 Bau- und Nutzungsordnung 20<br />
6. Ergebnisse der Planung<br />
6.1 Kantonale Vorprüfung 22<br />
6.2 Mitwirkungsverfahren 23<br />
6.3 Öffentliche Auflage (wird <strong>zur</strong> gegebenen Zeit eingefügt)<br />
7. Fazit und Zusammenfassung 24<br />
Anhänge<br />
I Zielvorstellungen<br />
II Charakteristik / Handlungsbedarf in den Quartieren<br />
III Analyse Grundmasse der BNO<br />
IV Umsetzung Kurzinventar Denkmalpflege / Erhebung Gebäude<br />
mit Volumenschutz<br />
V Förderprogramm Hochstammbäume<br />
VI Siedlungsflächenveränderung
1. Vorbemerkungen<br />
1.1 Zweck des Berichtes<br />
Der vorliegende Bericht gibt einen Überblick über die Nutzungsplanung Siedlung und<br />
Kulturland in der Gemeinde <strong>Seengen</strong>. Er zeigt auf, wie die Planung aufgebaut wurde und<br />
enthält eine Zusammenfassung der wichtigsten getroffenen Entscheide. Damit wird angestrebt,<br />
Transparenz in den Planungsprozess zu bringen.<br />
Der Bericht <strong>zur</strong> Nutzungsplanung dient als Arbeitsunterlage für das öffentlich-rechtliche<br />
Verfahren der Nutzungsplanung (Vorprüfung, Mitwirkung, Einwendungsverfahren, Beschluss<br />
Gemeindeversammlung, kantonale Genehmigung). Im Hinblick auf spätere Revisionen<br />
und Anpassungen ist er ein Dokument über die gegenwärtige Problemsituation<br />
und die Möglichkeiten und Grenzen der aktuellen Raumplanung.<br />
1.2 Auftrag<br />
In der Raumplanungsverordnung (<strong>RPV</strong>) des Bundes vom 28. Juni 2000<br />
(Stand:°1.°September°2007) wird verlangt:<br />
<strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong><br />
1<br />
Die Behörde, welche die Nutzungspläne erlässt, erstattet der kantonalen Genehmigungsbehörde<br />
(<strong>Art</strong>. 26 Abs. 1 RPG) Bericht darüber, wie die Nutzungspläne die Ziele und Grundsätze der Raumplanung<br />
(<strong>Art</strong>. 1 und 3 RPG), die Anregungen aus der Bevölkerung (<strong>Art</strong>. 4 Abs. 2 RPG), die Sachpläne<br />
und Konzepte des Bundes (<strong>Art</strong>. 13 RPG) und den Richtplan (<strong>Art</strong>. 8 RPG) berücksichtigen und<br />
wie sie den Anforderungen des übrigen Bundesrechts, insbesondere der Umweltschutzgesetzgebung,<br />
Rechnung tragen.<br />
2<br />
Insbesondere legt sie dar, welche Nutzungsreserven im weitgehend überbauten Gebiet bestehen<br />
und wie diese Reserven haushälterisch genutzt werden sollen.<br />
1.3 Adressat<br />
Dieser Bericht richtet sich an die kommunalen und kantonalen Behörden, die zuständigen<br />
Verwaltungsstellen, an die Kommissionen der Gemeinde, die raumwirksame Tätigkeiten<br />
ausüben sowie an die Bevölkerung im Rahmen der Mitwirkung.<br />
Nach Abschluss der Mitwirkung und der öffentlichen Auflage dient er als Grundlage für<br />
das Rechtsetzungsverfahren und den Vollzug.<br />
2. Ausgangslage<br />
2.1. Revisionsbedarf<br />
Mit der Revision der Nutzungsplanung Siedlung wird beabsichtigt, im Sinne einer „rollenden“<br />
Planung die Voraussetzungen für eine qualitative und kontinuierliche Entwicklung<br />
zu schaffen und gleichzeitig die aktuellen Bedürfnisse der Gemeinde in die Planung zu<br />
integrieren. Die wichtigsten Themen sind:<br />
- Entwicklung Zentrumsgebiet, qualitative Aspekte und Nutzungsdurchmischung<br />
- massvollere bauliche Verdichtung in Zusammenhang mit einer sorgfältigeren Integration<br />
der Bauten ins Siedlungs- und Landschaftsbild<br />
- klarere Vorgaben <strong>zur</strong> Aussenraumgestaltung im gesamten Siedlungsgebiet<br />
- Umsetzung Gefahrenkarte Hochwasser Seetal / Aabach<br />
- Umsetzung Kurzinventar Denkmalpflege (Gebäude mit Substanzschutz)<br />
ARCOPLAN Ennetbaden 1
- den aktuellen Zielen angepasste Bestimmungen in der Bau- und Nutzungsordnung<br />
- Behandlung diverser Um- und Einzonungsbegehren.<br />
Die Revision der Nutzungsplanung Kulturland beinhaltet im Wesentlichen<br />
- die Anpassung auf die aktuellen übergeordneten Vorgaben (BauG, ABauV, kantonaler<br />
Richtplan)<br />
- die Überprüfung und Aktualisierung der Schutzzonen und -objekte.<br />
Mit der gleichzeitigen Durchführung der Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland werden<br />
Rechtsunsicherheiten im Bereich des äusseren Bauzonenperimeters vermieden.<br />
Der Verkehrsrichtplan sowie der Massnahmenplan <strong>zur</strong> Hebung der Verkehrssicherheit<br />
wurde in einem separaten Planungsablauf vom Büro Schilling + Partner, Verkehrsingenieure,<br />
5001 Aarau, erarbeitet. Er wurde parallel mit den Unterlagen der Nutzungsplanung<br />
<strong>zur</strong> kantonalen Vorprüfung eingereicht.<br />
2.2 Planungsstand bei Beginn der Nutzungsplanung<br />
Letzte <strong>Gesamtrevision</strong> der Nutzungsplanung<br />
Beschluss Gemeindeversammlung<br />
Genehmigung<br />
Kanton<br />
Bauzonenplan 1:2'500 / Kulturlandplan 1:5'000 19.09.1991 30.11.1993<br />
Spätere Teilrevisionen<br />
Bau- und Nutzungsordnung BNO (Anpassung<br />
an kant. BauG / ABauV, basierend auf M-BNO)<br />
Beschluss Gemeindeversammlung<br />
Genehmigung<br />
Kanton<br />
21.06.1996 17.12.1996<br />
Änderung Bauzonenplan Schwerzimatten 09.06.1995 19.12.1995<br />
Änderung Bauzonen- und Kulturlandplan<br />
„2001“<br />
30.11.2001 26.06.2002<br />
Bau- und Nutzungsordnung BNO „2001“ 30.11.2001 26.06.2002<br />
Änderung Bauzonenplan Schwerzistrasse 28.11.2003 31.03.2004<br />
Änderung Bauzonenplan und Kulturlandplan<br />
Musterplatz<br />
Änderungen Kulturlandplan<br />
Umsetzung Landschaften von kant. Bed.<br />
11.06.2004 10.11.2004<br />
03.06.2005 31.08.2005<br />
Für diese <strong>Gesamtrevision</strong> der Nutzungsplanung ist von der rechtskräftigen Nutzungsplanung<br />
sowie den obengenannten Ergänzungen im Rahmen der späteren Teilrevision auszugehen.<br />
ARCOPLAN Ennetbaden 2
3. Organisation und Ablauf der Planung<br />
3.1 Nutzungsplanungskommission<br />
Für die Begleitung und Bearbeitung der Nutzungsplanung setzte der Gemeinderat eine<br />
Nutzungsplanungskommission mit 8 stimmberechtigten Mitgliedern ein:<br />
Gianni Asquini Gemeinderat Vorsitz, RV Bauwesen<br />
Nelli Ulmi Gemeindeammann<br />
Hans Schlatter Gemeindeschreiber Protokoll, mit beratender Funktion<br />
Philipp Rüber Bauverwalter mit beratender Funktion<br />
Vital Köchli Bauverwalter (ab Mai 2008) mit beratender Funktion<br />
Werner Bruder Landwirt<br />
Ueli Fischer FDP-Ortspartei<br />
Josef Heggli SVP-Ortspartei<br />
Erich Leuthold Architekt, Landschaftsschutzverband<br />
Yves Siegrist Architekt, SP-Ortspartei<br />
Fritz Stadler Architekt, Gewerbeverein<br />
Paul Keller Externer Projektbeauftragter Raumplaner, ohne Stimmrecht<br />
3.2 Externer Planungsauftrag<br />
Die fachliche Beratung und die Planungsarbeiten wurden dem Büro ARCOPLAN in Ennetbaden<br />
übertragen. Die Projektleitung wird von P. Keller, Siedlungsplaner HTL / Raumplaner<br />
FSU Reg. A wahrgenommen. Für die Sachbearbeitung und die Aufnahme der Naturobjekte<br />
wurde er unterstützt von Stefan Zantop, Landschaftsarchitekt FH BSLA.<br />
3.3 Zusammenarbeit, Koordination<br />
In der Nutzungsplanungskommission sind zwei Mitglieder des Gemeinderates sowie der<br />
Gemeindeschreiber und der Bauverwalter vertreten. Damit wird die Koordination und die<br />
Information zwischen der Kommission und dem Gemeinderat gewährleistet. Damit die<br />
Planungsarbeiten kontinuierlich abgewickelt werden konnten, wurden Grundsatzentscheide,<br />
wie die Verabschiedung der Zielvorstellungen, durch den Gemeinderat getroffen.<br />
Um die Festlegungen der Nutzungsplanung überprüfen zu können, wurden die Masse<br />
der BNO anhand von konkreten Beispielen in der Gemeinde untersucht. Zudem wurden<br />
die baulichen und umgebungsgestalterischen Qualitäten anhand einzelner Baugesuche<br />
diskutiert. Damit wird sicher gestellt, dass die Anwendung durch die Bauverwaltung in der<br />
Praxis im Sinne der Kommission erfolgen kann.<br />
Zur Abstimmung der Bereiche Siedlung und Verkehr fanden verschiedene Besprechungen<br />
der Projektverantwortlichen statt, so dass die Nutzungsplanung und der Verkehrsrichtplan<br />
/ Massnahmenplan untereinander koordiniert sind. Die Inhalte des Verkehrsrichtplanes<br />
/ Massnahmenplanes wurden der Nutzungsplanungskommission in der Entwurfsphase<br />
vorgestellt.<br />
3.4 Ablauf der Planung<br />
Vorbereitung<br />
Kreditbeschluss Gemeindeversammlung 24. Nov. 2006<br />
Auftragserteilung 15. Mai 2007<br />
Konstitution Arbeitsgruppe (1. Sitzung) 2. Juli 2007<br />
ARCOPLAN Ennetbaden 3
Wichtigste Grundlagen<br />
Erarbeitung Zielvorstellungen Juli - Okt. 2007<br />
Kurzanalyse Planungsinstrumente Okt. 2007<br />
Charakter / Handlungsbedarf in den Quartieren Nov. / Dez. 2007<br />
Untersuchung Grundmasse BNO Dez. 2007<br />
Ortsbildgestaltung / Kurzinventar Denkmalpflege April 2008<br />
Um- und Einzonungsbegehren Juli 2008<br />
Planungsinstrumente<br />
Bauzonenplan (1. Entwurf) Jan. / Februar 2008<br />
Bau- und Nutzungsordnung BNO (1. Lesung) ab Aug. 2008<br />
Kulturlandplanung (Grundlagenplan) Okt. / Nov. 2008<br />
Mitwirkung<br />
1. öffentliche Informationsveranstaltung 2. Dez. 2008<br />
Vertiefung Planungsinstrumente<br />
Bereinigung Planungsinstrumente Bauzonenplan / BNO Jan. - April 2009<br />
Detailberatung Kulturlandplan März / April 2009<br />
Vorlage an Gemeinderat (Verabschiedung für Vorprüfung) Mai 2009<br />
Vorprüfung / Mitwirkung<br />
Provisorische kantonale Vorprüfung Juni - Sept. 2009<br />
Information Landwirte; Kulturlandplan und Hochstammbäume 2. Juni 2009<br />
Bereinigung Vorprüfung Okt. 2009 Jan. 2010<br />
2. öffentliche Informationsveranstaltung 23. Februar 2010<br />
Öffentliches Mitwirkungsverfahren 22. Febr. - 22. März 2010<br />
Behandlung der Mitwirkungseingaben April bis August 2010<br />
Mitwirkungsbericht 21. September 2010<br />
Abschliessende Vorprüfung Okt. / Nov. 2010<br />
Bereinigung Vorprüfung Dez. 2010 bis Februar 2011<br />
Abschliessender Vorprüfungsbericht 8. Juni 2011 / 24. Febr. 2012<br />
Rechtssetzung<br />
Einwendungsverfahren, öffentliche Auflage (30 Tage) April / Mai 2012<br />
Einigungsverhandlungen / Einwendungsbereinigung Juni bis August 2012<br />
Beschluss Gemeindeversammlung November 2012<br />
Genehmigung Kanton Winter 2012 / 2013<br />
3.5 Konzept Mitwirkung<br />
Der Ablauf der Nutzungsplanung (vgl. 3.4 Ablauf der Planung) wird "offen" gestaltet, damit<br />
die Bevölkerung über die wichtigsten Schritte der Planung orientiert ist.<br />
Bereits am 2. Dezember 2008 wurde eine erste öffentliche Informationsveranstaltung<br />
durchgeführt, wobei über die Zielvorstellungen der Nutzungsplanung und die ersten Entwürfe<br />
des Bauzonenplanes sowie der Zonenbestimmungen orientiert wurde. Am 2. Juni<br />
2009 wurden die Landwirte separat über die Nutzungsplanung Kulturland sowie über das<br />
vom Gemeinderat initiierte Förderprogramm Hochstammbäume informiert.<br />
In der Tagespresse wurde über die wichtigsten Schritte der Nutzungsplanung ein breiter<br />
Bevölkerungskreis informiert (z.B. über die Zielvorstellungen, Bericht <strong>zur</strong> öffentlichen Informationsveranstaltung).<br />
Vor der abschliessenden Vorprüfung wurde das offizielle Mitwirkungsverfahren nach<br />
§ 3 BauG durchgeführt. Zu Beginn der Mitwirkungsauflage fand am 23. Februar 2010<br />
eine zweite öffentliche Informationsveranstaltung statt. Die Ergebnisse des Mitwirkungsverfahrens<br />
werden vom Gemeinderat in einem Bericht zusammengestellt.<br />
ARCOPLAN Ennetbaden 4
Die Nachbargemeinden werden im Rahmen der Mitwirkung <strong>zur</strong> Stellungnahme eingeladen.<br />
Mit den Grundeigentümern werden Gespräche geführt, wenn sie von Planungsmassnahmen<br />
besonders betroffen sind oder ihre Mitwirkung <strong>zur</strong> Umsetzung nötig ist.<br />
4. Grundlagen<br />
4.1 Raum- und verkehrsplanerische Grundlagen<br />
Die Nutzungsplanung <strong>Seengen</strong> basiert im Wesentlichen auf den nachstehenden Grundlagen.<br />
Im Bericht wird unter den entsprechenden Punkten dargestellt, wie sie in die Planung<br />
aufgenommen wurden. Im Grundlagenplan 1:5'000 sind die wichtigsten Grundlagen<br />
dargestellt.<br />
- Kantonale Grundlagen <strong>zur</strong> Nutzungsplanung Siedlung / Kulturland des Departements<br />
BVU, Abt. Raumentwicklung<br />
- Richtplanung Kanton Aargau vom 17. Dezember 1996: Richtplan-Gesamtkarte<br />
1:50'000 und Richtplantext, mit folgenden wesentlichsten Vorgaben<br />
. Landschaften von kantonaler Bedeutung<br />
. Naturschutzgebiete von kantonaler Bedeutung im Wald und im Kulturland<br />
. Vernetzungskorridor AG R12: <strong>Seengen</strong> - Hallwil<br />
. Gefahrenhinweiskarte Hochwasser, diverse Flächen sind als Gefahrenhinweisgebiet<br />
Hochwasser bezeichnet<br />
- Gefahrenkarte Hochwasser Seetal / Aabach, Entwürfe vom 7. Juni 2009<br />
Fliesstiefenkarten 100-jährliches Ereignis, Gefahrenkarte, Schutzdefizitkarte<br />
- Gesamtstrategie Raumentwicklung, RaumentwicklungAARGAU, Beschluss Grosser<br />
Rat vom 5. September 2006<br />
. <strong>Seengen</strong> liegt im ländlichen Entwicklungsraum<br />
. Raum um den Hallwilersee ist als Kernraum der Landschaftsentwicklung bezeichnet<br />
- Hallwilerseeschutzdekret vom 17. Mai 1986<br />
- Kantonale Denkmalschutzobjekte: Schloss Hallwil, Brunnen beim Pfarrhaus, Ref.<br />
Pfarrkirche, Ref. Pfarrhaus, Gartenhäuschen beim Pfarrhaus, Schlossmühle, Herzighaus,<br />
Haus zum „Burgturm“, Neuhaus, Schloss Brestenberg<br />
- Kurzinventar schützenswerter Bauten der kantonalen Denkmalpflege vom Okt. 1999,<br />
die als Gebäude mit Substanzschutz von kommunaler Bedeutung aufgenommen werden<br />
sollen<br />
- ISOS, Inventar schützenswerter Ortsbilder der Schweiz, <strong>Seengen</strong> ist ein Ortsbild von<br />
regionaler Bedeutung<br />
- Wald<br />
. Waldfeststellung nach Waldgesetzgebung (rechtskräftige Waldgrenzenpläne)<br />
. Waldausscheidung Kulturland (Quelle: AGIS-Daten, Abt. Wald, Stand Sept. 08)<br />
- Archäologische Fundstellen, (Quelle: Grundlagen der Kantonsarchäologie vom<br />
5. Juli 2006)<br />
- Inventar historischer Verkehrswege der Schweiz (IVS), Auszug Gemeinde <strong>Seengen</strong>,<br />
Stand 10. Mai 1999<br />
- Bachkataster der kant. Abteilung Landschaft und Gewässer vom 17. Dezember<br />
2004, welcher der aktuellen Situation angepasst wurde<br />
- Eigene Analysen und Erhebungen<br />
. Kurzanalyse bestehende Planungsinstrumente<br />
. Charakteristik / Handlungsbedarf in den Quartieren (vgl. Anhang II)<br />
. Analyse Grundmasse der BNO (vgl. Anhang III)<br />
. Umsetzung Kurzinventar Denkmalpflege / Erhebung Gebäude mit Volumenschutz<br />
(vgl. Anhang IV)<br />
. Inventarisierung Natur- und Kulturobjekte, Sommer 2008<br />
ARCOPLAN Ennetbaden 5
4.2 Statistische Grundlagendaten<br />
Erschliessungsgrad / Bauzonenreserven:<br />
Die Bauzonen der Gemeinde <strong>Seengen</strong> sind weitgehend erschlossen. Für diejenigen Flächen,<br />
die noch nicht baulich erschlossen sind, bestehen bereits rechtskräftige Sondernutzungsplanungen<br />
oder öffentlich-rechtliche Verträge. Mit diesen Instrumenten ist die Erschliessung<br />
der im rechtskräftigen Bauzonenplan mit einer Sondernutzungsplanungspflicht<br />
belegten Flächen gesichert. Einzig an der Egliswilerstrasse im Gebiet Rain ist<br />
noch eine Gestaltungsplanung nötig, um eine zusammengefasste Erschliessung zu<br />
erreichen. Zudem gehen <strong>gemäss</strong> § 10a BNO die Kosten <strong>zur</strong> Erschliessung der geplanten<br />
Gewerbezone im Gebiet Steinis zu Lasten der Grundeigentümer (vgl. Plan unten).<br />
Gebiet Steinis<br />
Gebiet Rain<br />
Situationsplan Bauzonenreserven<br />
Quelle: Stand Erschliessung Ende 2011<br />
Innerhalb der Bauzonen von <strong>Seengen</strong> bestehen folgende Bauzonenreserven (Basis Bauzonenplan<br />
abschliessende Vorprüfung):<br />
- unüberbaute Wohnzonen (W1, W2, W3): 17.37 ha<br />
- unüberbaute Mischzonen (D, K, KO, WG2, WG3): 5.84 ha<br />
- unüberbaute Gewerbe- und Industriezonen 0.92 ha<br />
- unüberbaute Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen 0.74 ha<br />
ARCOPLAN Ennetbaden 6
Die Flächenzusammenstellung zeigt, dass in <strong>Seengen</strong> noch relativ grosse Bauzonenreserven<br />
vorhanden sind. Die hohe Standortattraktivität der Gemeinde führte in den letzten<br />
Jahren zu einer regen Bautätigkeit. So verfügte die Gemeinde z.B. noch vor 10 Jahren<br />
über deutlich grössere Reserven von insgesamt rund 40 ha (!) unüberbauter Wohn- und<br />
Mischzonen (vgl. Stand der Erschliessung 1999). Allein von 2005 bis 2008 wurden pro<br />
Jahr im Schnitt 2 ha überbaut (vgl. Stand der Erschliessung 2005).<br />
Auf Grund der vorhandenen Bauzonenreserven sind, mit Ausnahme einer bereits erschlossenen<br />
Bautiefe an der Weingartenstrasse (0.45 ha), keine weiteren einwohnerrelevanten<br />
Neueinzonungen vorgesehen.<br />
Da keine Gewerbezonenreserven mehr vorhanden sind, beabsichtigt die Gemeinde gestützt<br />
auf eine Eingabe im Mitwirkungsverfahren die Neueinzonung einer 0.92 ha umfassenden<br />
Gewerbezone im Gebiet Steinis.<br />
Bevölkerungsentwicklung / -prognose:<br />
Die Entwicklung in <strong>Seengen</strong> lässt sich anhand der Bevölkerungszahlen seit 1972 wie<br />
folgt charakterisieren:<br />
- von 1975 bis 1985 vergleichsweise geringer Anstieg von 1600 auf 1750 Einwohner<br />
(durchschnittlich 15 Einwohner pro Jahr), trotz zwischenzeitlich leichtem Rückgang<br />
und zeitweise stagnierender Bevölkerungsentwicklung,<br />
- von 1985 bis 1995 Anstieg von 1750 auf 2300 Einwohner (durchschnittlich 55 Einwohner<br />
pro Jahr), mit noch beträchtlichen Jahresschwankung von 8 bis 81 zusätzlichen<br />
Einwohnern pro Jahr,<br />
- von 1995 bis 2011 relativ starker und kontinuierlicher Anstieg von 2300 auf 3500 Einwohner<br />
(durchschnittlich 74 Einwohner pro Jahr).<br />
Grafik Bevölkerungsentwicklung 1972 bis 2011, Quelle statistisches Amt Kanton Aargau<br />
<strong>Seengen</strong> verzeichnet am 31. Dezember 2010 3’417 Einwohner und am 30. Juni 2011<br />
3’<strong>47</strong>6 Einwohner. Die künftige Bevölkerungsentwicklung hängt ab von der Entwicklung<br />
der Wohnbautätigkeit, der Haushaltgrösse und dem Wohnflächenbedarf (BGF / Person):<br />
- Die kantonale Prognose rechnet mit rund 3'250 Einwohnern im Jahr 2020 (<strong>gemäss</strong><br />
Grundlagen Abteilung Raumentwicklung im Jahre 2006) bzw. mit rund 3’920 Einwohnern<br />
bis im Jahr 2023 (vgl. fachliche Stellungnahme Abt. Raumentwicklung vom<br />
28. September 2009).<br />
- Gemäss den generellen Zielvorstellungen der Gemeinde soll die Bevölkerungszahl in<br />
den nächsten 10 bis 15 Jahren auf max. 3'500 bis 4’000 Einwohner anwachsen (vgl.<br />
Anhang I, Zielvorstellungen)<br />
Die älteren Werte der kantonalen Prognose sind bereits erreicht und schon leicht überschritten.<br />
Sie sind allein von daher deutlich zu tief. Aufgrund der voraussichtlichen Bautätigkeit<br />
ist mit einem weiteren Anstieg der Bevölkerung zu rechnen, wodurch der Zielwert<br />
der Gemeinde und die neuste kantonale Prognose ohne Weiteres erreicht werden dürfte.<br />
ARCOPLAN Ennetbaden 7
Haushaltsgrössen:<br />
Per 31. Dezember 2008 waren in <strong>Seengen</strong> 1’<strong>47</strong>9 Haushaltungen vorhanden. Die durchschnittliche<br />
Haushaltsgrösse beträgt 2.22 Personen pro Haushalt. Damit liegt <strong>Seengen</strong><br />
knapp unter dem kantonalen Durchschnitt von 2.26 (Quelle: statistisches Amt, Aarau).<br />
Weitere Daten:<br />
Der neuste Leerwohnungsbestand beträgt per 1. Juni 2011 relativ hohe 52 Leerwohnungen.<br />
Noch per 1. Juni 2008 war mit 24 Leerwohnungen ein eher tiefer Wert zu verzeichnen,<br />
per Ende 2006 waren gar lediglich 3 Leerwohnungen vorhanden. Der zwischenzeitliche<br />
markante Anstieg der Leerwohnungen dürfte primär auf die Realisierung grösserer<br />
Bauvorhaben <strong>zur</strong>ück zu führen sein. Auf Grund der Standortattraktivität und der weiterhin<br />
grossen Nachfrage dürfte sich der Leerwohnungsbestand auf einem deutlich tieferen<br />
Niveau „einpendeln“ lassen.<br />
Der aktuelle Steuerfuss von 84% ist äusserst attraktiv, die Steuerkraft mit rund Fr. 3’000.pro<br />
Einwohner im Jahr 2010 sehr hoch.<br />
All die erwähnten Daten zeigen, dass <strong>Seengen</strong> als Wohnort nach wie vor eine sehr hohe<br />
Standortgunst aufweist.<br />
Entwicklung Arbeitsplatzzahl:<br />
Die Arbeitsplatzzahl beträgt <strong>gemäss</strong> Betriebszählung im Jahre 2008 total 976 (Voll- und<br />
Teilzeitbeschäftigte). Davon entfallen 99 auf den Sektor I, 214 auf den Sektor II und 663<br />
auf den Sektor III. Diese Beschäftigten arbeiteten in 156 Arbeitsstätten.<br />
4.3 Zielvorstellungen der Gemeinde<br />
Als Basis für diese Revision der Nutzungsplanung wurden anhand konkreter Probleme<br />
und Fragen der Gemeinde Ziele formuliert, welche die verschiedenen Bereiche der Nutzungsplanung<br />
umfassen und die Richtung der Problemlösung aufzeigen.<br />
Die Zielvorstellungen wurden im Oktober 2007 vom Gemeinderat verabschiedet (vgl. Anhang<br />
I). Die Ziele dienten der Erarbeitung des Bauzonenplanes, der Kulturlandplanes<br />
sowie der Bau- und Nutzungsordnung BNO. Die Ziele bildeten die Basis für die Koordination<br />
der raumwirksamen Tätigkeiten der Gemeinde und dienten auch dazu, die verschiedenen<br />
Interessen darzulegen und die nötigen Entscheide auf dem Hintergrund einer<br />
umfassenden Interessenabwägung abzustützen. Sie waren für die Arbeiten in der Nutzungsplanungskommission<br />
wegleitend.<br />
Die wichtigsten Ziele wurden als Planungsgrundsätze in den Anhang der Bau- und Nutzungsordnung<br />
BNO aufgenommen.<br />
4.4 Charakteristik / Handlungsbedarf in den Quartieren<br />
Um die Schwerpunkte und Aufgaben sowie die konkreten Fragen für die aktuelle Ortsplanungsrevision<br />
ermitteln zu können, wurden die Bauzonen in 9 Analyse-Einheiten unterteilt.<br />
Für jede Analyse-Einheit wurde dessen Charakteristik umschrieben sowie die Stärken<br />
und Schwächen aufgelistet. Daraus konnte der Handlungsbedarf für die Nutzungsplanung<br />
ermittelt werden (vgl. Anhang II).<br />
4.5 Grundmasse der BNO<br />
Anhand von 9 Beispielen wurden folgende Grundmasse der BNO untersucht: Ausnützungsziffer,<br />
Gebäudehöhen, Firsthöhen, Grenzabstände, Gebäudelängen (vgl. Anhang<br />
III). Damit wurde es möglich, die begrenzenden Masse der Bebauung zu ermitteln<br />
und gestützt auf den Handlungsbedarf <strong>gemäss</strong> Abschnitt 4.4 entsprechende Masskorrekturen<br />
vornehmen zu können.<br />
ARCOPLAN Ennetbaden 8
4.6 Konzept Siedlung<br />
Aus den Zielvorstellungen wurde für den Bereich Siedlung ein generelles Konzept erarbeitet<br />
mit der Absicht, eine erste grobe Vorstellung der zukünftigen Zoneneinteilung und<br />
der jeweiligen qualitativen Anforderungen zu erhalten.<br />
Wichtigste Erkenntnisse aus Konzept Siedlung<br />
Konzept Siedlung<br />
- Für die Kernbereiche unter Einbezug der gesamten noch erkennbaren traditionellen<br />
Dorfteile differenzierte Zonenbestimmungen vornehmen (Priorisierungen: publikumsorientierten<br />
Nutzungen an Poststrasse und in Teilen der Unterdorfstrasse, gewerbliche<br />
Nutzungen im Oberdorf, übrige traditionelle Dorfteile mit angepasster Dichte).<br />
- Öffentliche Nutzungen der Schul- und Sportanlagen weiterhin auf den Bereich nördlich<br />
der Schulstrasse konzentrieren.<br />
- Durchmischte Nutzungen entlang der Haupteinfallsachsen vorsehen, mit Anreizen für<br />
höhere bauliche Dichte bei gewerblichen Nutzungen.<br />
- In reinen Wohnzonen Wohnqualität erhalten (soweit möglich Schutz vor Immissionen)<br />
und klarere qualitative Vorgaben bezüglich Dach- und Aussenraumgestaltung formulieren,<br />
entsprechend der ortsbaulichen und landschaftlichen Empfindlichkeit.<br />
- Spezielle Nutzungen mit eigener Identität (Schloss Hallwil, Brestenberg) als überregionalen<br />
Anziehungspunkte erhalten.<br />
ARCOPLAN Ennetbaden 9
5. Nutzungsplan<br />
5.1 Aufbau der allgemeinen Nutzungsplanung<br />
Die Nutzungsplanung besteht aus dem Bauzonenplan 1:2'500, dem Kulturlandplan<br />
1:5'000 sowie der Bau- und Nutzungsordnung (BNO). Sie ist auf die kantonalen, regionalen<br />
und kommunalen Grundlagen abgestützt und bildet das Ergebnis der Abwägung von<br />
Bau-, Landwirtschafts- und Schutzinteressen.<br />
Der Bauzonenplan und der Kulturlandplan decken das ganze Gemeindegebiet ab. Sie<br />
basieren neu auf der digitalen Plangrundlage der amtlichen Vermessung und müssen<br />
deshalb gesamthaft neu aufgelegt werden. Beide Bereiche der Nutzungsplanung, die<br />
Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland, sind grundeigentümerverbindlich und unterliegen<br />
dem gleichen rechtlichen Verfahren.<br />
5.2 Inhalt Bauzonenplan und Kulturlandplan<br />
Im Bauzonenplan und im Kulturlandplan wird zwischen Genehmigungsinhalt und Orientierungsinhalt<br />
unterschieden.<br />
Im Genehmigungsinhalt sind alle verbindlichen Bestimmungen, Zonen und Objekte<br />
aufgeführt:<br />
- Bauzonen<br />
- Landwirtschaftszonen nach <strong>Art</strong>. 16 RPG<br />
- Schutzzonen nach <strong>Art</strong>. 17 RPG (Trockenstandorte und Feuchtstandorte im Kulturland<br />
/ Naturschutzzonen im Wald)<br />
- Überlagerte Schutzzonen (Landschaftsschutzzone, Uferschutzstreifen, Hochwassergefahrenzone)<br />
- Schutzobjekte (Hecken, Einzelbäume / Baumreihen / -gruppen, Aussichtspunkte, geologische<br />
Objekte, Gebäude mit Substanz- / Volumenschutz, Kulturobjekte).<br />
Die Bau-, Landwirtschafts- und Schutzzonen stellen die Grundnutzungen dar. Die überlagerten<br />
Schutzzonen gelten zusätzlich zu den jeweiligen Grundnutzungen. Schutzzonen<br />
und -objekte beschränken die Nutzungsmöglichkeiten nach den Erfordernissen des<br />
Schutzzieles.<br />
Im Orientierungsinhalt sind die zusätzlich nötigen Angaben dargestellt, die zum Verständnis<br />
des Planes erforderlich sind oder in einem andern Verfahren rechtskräftig festgelegt<br />
wurden:<br />
- Wald (durch Forstgesetzgebung definiert)<br />
- Gewässer / Bäche (durch eidg. Gewässerschutzgesetz, Natur- und Heimatschutzgesetz,<br />
kant. Baugesetz, Natur- und Landschaftsschutzdekret geschützt)<br />
- Quell- und Grundwasserschutzzonen (eidg. Gewässerschutzgesetz, entsprechende<br />
Schutzverfügungen der Gemeinde)<br />
- Archäologische Fundstellen (durch Dekret über den Schutz von Kulturdenkmälern<br />
geschützt)<br />
- Denkmalschutzobjekte (durch Denkmalschutzdekret definiert)<br />
- Wanderwege (durch Bundesgesetz über die Fuss- und Wanderwege festgelegt)<br />
- Inventar historischer Verkehrswege IVS, nur Objekte mit viel Substanz dargestellt<br />
- Zonen <strong>gemäss</strong> Hallwilerseeschutzdekret (HSD); Wasserzone, Reservatszone, Sperrzone,<br />
Spezialzone, Schutzzone.<br />
ARCOPLAN Ennetbaden 10
5.3 Erläuterungen zu den wichtigsten Themenbereichen<br />
Zentrums- / Dorfgebiet<br />
Im rechtsgültigen Bauzonenplan ist der Seenger Ortskern mit einer Kernzone K zoniert.<br />
Die Kernzone erstreckt sich entlang der Post-, Oberdorf-, Schul-, Brestenberg- und Sarmenstorferstrasse.<br />
Teilweise (v.a. entlang der Unterdorfstrasse) stimmen die Zonenabgrenzungen<br />
nicht mit dem eigentlichen traditionellen Dorfteil überein. Die BNO lässt eine<br />
sehr hohe Ausnützungsziffer von 1.0 als Richtmass zu. Zudem sind die Zonenbestimmungen<br />
v.a. auf die Bewahrung des bestehenden Charakters ausgerichtet, was sich z.B.<br />
durch die engen Vorgaben der Dachneigung kennzeichnet.<br />
Die Zentrumsfunktionen innerhalb dieser Bereiche sind in der bestehenden Situation sehr<br />
unterschiedlich. Das eigentliche Zentrum mit einer attraktiven Nutzungsmischung erstreckt<br />
sich in erster Linie entlang der Poststrasse. Die ortsbaulichen und architektonischen<br />
Qualitäten sind relativ breit verteilt. Mit dem Bauzonenplan sollen nun folgende<br />
Ziele angestrebt werden:<br />
- Neben dem Erhaltungsziel soll auch eine zeit<strong>gemäss</strong>e, jedoch qualitativ gute Entwicklung<br />
zugelassen werden. So soll z.B. die Dachform bewusst offen gelassen und sich<br />
im Rahmen konkreter Bauvorhaben aus der optimalen Einpassung ergeben.<br />
- Die Kernzone soll primär auf den eigentlichen Zentrumsbereich entlang der Poststrasse<br />
konzentriert werden und sich nur in einem kleinen Teilbereich bis <strong>zur</strong> Unterdorfstrasse<br />
erstrecken, wo noch ein Potenzial für zusätzliche publikumsorientierte<br />
Nutzungen vorhanden ist. In der Kernzone Oberdorf soll, neben den qualitativen Anforderungen,<br />
die gewerbliche Nutzung mittels höheren Richtmassen für die bauliche<br />
Dichte priorisiert werden. Entsprechend dem heutigen ortsbaulichen Kontext gelten in<br />
der Dorfzone für Wohnnutzungen deutlich tiefere Ausnützungsziffern.<br />
- Die Dorfzone wird anstelle der bisherigen Kernzone ausserhalb des eigentlichen Dorfzentrums<br />
neu eingeführt sowie im Unterdorf und in den Randbereichen gegenüber<br />
der bisherigen Kernzone ausgedehnt, um mit griffigeren qualitativen Bestimmungen<br />
eine gestalterisch überzeugende Siedlungsentwicklung erreichen zu können.<br />
Zur Stärkung der Zentrumsfunktion sind drei Standorte für mittelgrosse Verkaufsnutzungen<br />
im Zentrum vorgesehen.<br />
Ortskernplanung sowie Gebäude mit Substanzschutz / Volumenschutz<br />
Im Bereich der Schul-, Post-, Egliswiler- und Oberdorfstrasse besteht ein kommunaler<br />
Überbauungsplan vom 19. August 1994, welcher die Baubauung mittels Baulinien regelt<br />
und in dem verschiedene Gebäude als erhaltenswerte Bauvolumen bezeichnet sind.<br />
Im Rahmen dieser Revision werden gestützt auf das Kurzinventar der Denkmalpflege<br />
verschiedene Objekte als Gebäude mit Substanzschutz bezeichnet (vgl. Anhang IV), die<br />
einen wesentlichen Beitrag <strong>zur</strong> Erhaltung der kulturhistorischen Identität im traditionellen<br />
Dorfteil leisten und die grundsätzlich nicht abgebrochen werden dürfen.<br />
Zusätzlich wurden diejenigen Objekte erhoben, die für das Ortsbild von besonderem<br />
Wert sind und in ihrem Volumen geschützt werden sollen. Als wichtigste Kriterien galten<br />
dabei die markante volumetrische Wirkung, welche dem Strassenraum eine Qualität<br />
verleihen, aber gleichzeitig auch keine verkehrstechnisch unerwünschte Wirkung erzielen.<br />
Von den insgesamt 33 Objekten sind deren 11 bereits im erwähnten kommunalen<br />
Überbauungsplan aus dem Jahre 1994 als erhaltenswerte Bauvolumen bezeichnet und<br />
deren 7 mit sogenannten Gestaltungsbaulinien umrandet. Insgesamt werden somit noch<br />
15 zusätzliche Gebäude unter Volumenschutz gestellt (vgl. Anhang IV).<br />
Die Gemeinde beabsichtigt den kommunalen Überbauungsplan von 1994 in einem separaten<br />
Verfahren in einem späteren Zeitpunkt zu revidieren.<br />
Massvollere bauliche Dichten und Höhen<br />
Die rechtskräftige BNO lässt im näheren Umfeld der Kernzone, insbesondere bei Beanspruchung<br />
der Bonusse <strong>gemäss</strong> Arealüberbauung in der Wohnzone W3, relativ grosse<br />
Bauvolumen und Dichten zu. Auf Grund des hohen Nutzungsdruckes wirkt sich zudem<br />
sehr oft auch die Nichtanrechung der Dachgeschosse bei der Ausnützungsziffer ungünstig<br />
auf das volumetrische Erscheinungsbild aus.<br />
ARCOPLAN Ennetbaden 11
In den Wohnzonen W1 und W2 führen teilweise die optisch auffälligen Hangüberbauungen<br />
mit ihren Dachformen und erheblichen Terrainveränderungen zu einem unruhigen<br />
Erscheinungsbild.<br />
Massnahmen:<br />
- Anrechnung der Dach-, Attika- und Untergeschosse in die Ausnützungsziffer<br />
- Präzisierung der Dachgestaltung an ortsbaulich empfindlichen Lagen und am Siedlungsrand<br />
- klarere Vorgaben <strong>zur</strong> Aussenraumgestaltung im gesamten Siedlungsgebiet (Terraingestaltung,<br />
Einfriedigungen, Stützmauern, Bepflanzung).<br />
Natur im Siedlungsraum<br />
Im rechtskräftigen Bauzonenplan sind verschiedene Objekte (Einzelbäume, Baumreihen,<br />
Uferbestockung, Hecken) als Schutzobjekte ausgeschieden. Diese wurden an Ort und<br />
Stelle geprüft und entsprechend der heutigen Situation aktualisiert oder teilweise ergänzt<br />
und weiterhin als Schutzobjekte ausgeschieden. Zusätzlich werden im Bauzonenplan wie<br />
bisher die Uferschutzstreifen bezeichnet. Neu wurden für alle Bauzonen die Anforderungen<br />
an die Aussenraumgestaltung erheblich präzisiert. Insbesondere werden entlang der<br />
Siedlungsränder standortheimische Gehölze verlangt und es ist klar umschrieben, welchen<br />
Inhalt der Umgebungsplan haben muss (<strong>Art</strong> der Bepflanzung und der Beläge, der<br />
Grünflächen). Generell sind mehrheitlich standortheimische Pflanzen zu verwenden.<br />
5.4 Abgrenzung Baugebiet / Kulturland<br />
Der rechtskräftige Perimeter des Bauzonenplanes, der bisher die Abgrenzung zwischen<br />
Baugebiet und Kulturland festlegte, wurde entsprechend den neuen rechtlichen und planerischen<br />
Erfordernissen sowie den bestehenden Nutzungen überprüft. Daraus ergaben<br />
sich folgende Anpassungen gegenüber dem rechtskräftigen Bauzonenplan:<br />
Vorgaben Richtplan<br />
Das Siedlungsgebiet der Gemeinde <strong>Seengen</strong> ist im kantonalen Richtplan festgesetzt.<br />
Gemäss den kantonalen Grundlagen hat die Gemeinde in den Jahren 2002 sowie 2004<br />
insgesamt 0.84 ha neue Bauzonen ausgeschieden. Sie verfügt jetzt noch über eine ohne<br />
Richtplanverfahren einzonbare Fläche von 2.86 ha.<br />
Die vorgesehenen Einzonungen erfordern eine Anpassung des Richtplanes. Diese können<br />
jedoch ohne das Verfahren der Richtplananpassung im Rahmen einer Fortschreibung<br />
festgesetzt werden, weil sie den nachfolgenden Kriterien entsprechen (Richtplanabschnitt<br />
S 2.1, Beschluss 4.1):<br />
4.1a: Neueinzonung von weniger als 3.7 ha (für <strong>Seengen</strong> massgebender Grenzwert)<br />
oder von weniger als 3 %, höchstens aber 5 ha, pro 10 Jahre<br />
4.1b: Einzonung von weitgehend überbautem Gebiet (<strong>Art</strong>. 15 lit. a RPG)<br />
Übersicht der richtplanrelevanten Einzonungen (Kriterium 4.1a) Fläche<br />
Weingartenstrasse: Einzonung einer Bautiefe in die Wohnzone W1 0.46 ha<br />
Steinis: Einzonung Gewerbezone für ortsansässiges Gewerbe 0.92 ha<br />
Steinis: Einzonung in Zone für Öffentliche Bauten und Anlagen 0.60 ha<br />
TOTAL 1.98 ha<br />
Bei einer weiteren „Einzonung“ am Roosweg im Umfang von rund 0.36 ha handelt es<br />
sich um einen ehemaligen Landwirtschaftsbetrieb, der nicht mehr bewirtschaftet wird. Die<br />
Zuordnung dieser auf drei Seiten an Bauzonen grenzenden Fläche ist als Einzonung von<br />
weitgehend überbautem Gebiet zu betrachten. Ebenso der schmale „Einzonungstreifen“<br />
oberhalb des Roosweges mit einer Fläche von insgesamt 0.18 ha.<br />
ARCOPLAN Ennetbaden 12
Die Einzonungen Nr. 0 und 1a (vgl. Plan Seite 14) verlaufen entlang bestehender Strasse<br />
am heutigen Bauzonenrand und erfordern keine zusätzlichen Erschliessungsbauwerke.<br />
Obwohl die Gemeinde noch über genügend Bauzonenreserven verfügt, sind sie auf<br />
Grund des geringen Flächenmasses sowie der ausgezeichneten Wohnlage vertretbar.<br />
Die vorhandenen Bauzonenreserven von insgesamt rund 23 ha an unüberbauten Wohnund<br />
Mischzonen befinden sich alle innerhalb des relativ kompakten Siedlungsgebietes.<br />
Zudem sind, mit Ausnahme des gestaltungsplanpflichtigen Areals Rain an der Egliswilerstrasse,<br />
für alle grösseren noch unüberbauten Fläche bereits rechtskräftige Sondernutzungsplanungen<br />
oder öffentlich-rechtliche Verträge vorhanden. Der Verkehrsrichtplan<br />
zeigt zudem, dass nur noch einzelne Erschliessungsstrassen geplant sind (im Gebiet<br />
Dätsch / Hinterdorf und Usserdorf). Dabei handelt es sich um Feinerschliessungen, dessen<br />
Realisierung zu Lasten der Grundeigentümer geht.<br />
Wie aus den Zielvorstellungen ersichtlich, ist die Gemeinde bestrebt, eine regionale Zentrumsfunktion<br />
wahrzunehmen. Sie verfügt entsprechend über eine ausreichende Infrastruktur,<br />
um die zu erwartende Bevölkerungsentwicklung bewältigen zu können.<br />
Im übrigen muss mit grosser Wahrscheinlichkeit auch davon ausgegangen werden, dass<br />
ein erheblicher Anteil der vorhandenen Bauzonenreserven innerhalb des Planungshorizontes<br />
nicht <strong>zur</strong> Verfügung stehen werden. Nach wie vor herrscht eine rege Bautätigkeit,<br />
was auf eine anhaltende Nachfrage nach Wohnraum schliessen lässt. Wie die untenstehende<br />
Tabelle zeigt, lassen die noch vorhandenen Bauzonenreserven zudem einen ausgewogenen<br />
Wohnungsmix zu.<br />
Bauzonen überbaut unüberbaut Total<br />
Kernzone K 8.10 ha 0.62 ha 8.72 ha<br />
Dorfzone D 7.85 ha 1.52 ha 9.37 ha<br />
Kernzone Oberdorf KO 5.00 ha 0.96 ha 5.96 ha<br />
Wohn- und Gewerbezone WG3 1.95 ha 0.00 ha 1.95 ha<br />
Wohn- und Gewerbezone WG2 7.45 ha 2.74 ha 10.19 ha<br />
Wohnzone W3 5.07 ha 0.26 ha 5.33 ha<br />
Wohnzone W2 45.52 ha 14.58 ha 60.10 ha<br />
Wohnzone W1 6.71 ha 2.52 ha 9.23 ha<br />
Gewerbezone G 1.64 ha 0.00 ha 1.64 ha<br />
Gewerbezone Steinis GS 0.00 ha 0.92 ha 0.92 ha<br />
Zone für öff. Bauten und Anlagen OeB 10.66 ha 0.74 ha 11.40 ha<br />
Spezialzone Brestenberg SB 2.66 ha 0.00 ha 2.66 ha<br />
Spezialzone Eichberg SE 2.00 ha 0.00 ha 2.00 ha<br />
Spezialzone Musterplatz SM 0.40 ha 0.00 ha 0.40 ha<br />
105.01 ha 24.86 ha 129.87 ha<br />
Gewerbezonen: In den reinen Arbeitsplatzzonen stehen <strong>gemäss</strong> noch rechtskräftigem<br />
Bauzonenplan keine Flächenreserven mehr <strong>zur</strong> Verfügung. Auf Grund einer Eingabe des<br />
Gewerbevereines im Mitwirkungsverfahren wurden nochmals grundsätzliche Überlegungen<br />
<strong>zur</strong> Schaffung einer Gewerbezone gemacht und verschiedene Standorte untersucht.<br />
In Abwägung aller Vor- und Nachteile wurde von Seiten der Gemeinde das Gebiet Steinis<br />
mit einer Fläche von 0.92 ha als Gewerbezone vorgeschlagen, um ortsansässigem Gewerbe<br />
eine Entwicklungsperspektive geben zu können. In der BNO werden in der neu<br />
geschaffenen Gewerbezone qualitative, erschliessungstechnische und nutzungsmässige<br />
Rahmenbedingungen festgelegt. Im Übrigen wurden <strong>zur</strong> Erhaltung und Ansiedlung von<br />
Arbeitsplätzen innerhalb des Siedlungsgebietes Anreize geschaffen (z.B. höhere Dichten<br />
bei gewerblichen Nutzungen, § 6 Abs. 1 / 3 BNO, § 9 Abs. 2 BNO).<br />
Untergeordnete Anpassungen Bauzonenperimeter<br />
Der Bauzonenperimeter wurde in der vorliegenden Planung, mit Ausnahme der im Punkt<br />
„Vorgaben Richtplan“ erwähnten Flächen, nicht erweitert, sondern nur geringfügig angepasst.<br />
Diese untergeordneten Anpassungen beinhalten „Einzonungen“ von Strassen, die<br />
Bauzonen erschliessen, sowie vereinzelte kleinste Anpassungen an bestehende Parzellengrenzen.<br />
Diese sind im Anhang VI, Siedlungsflächenveränderungen, ausgewiesen.<br />
ARCOPLAN Ennetbaden 13
In denjenigen Bereichen, wo keine Parzelle die Grenze gegenüber dem Kulturland bildet,<br />
gilt neu für Gebäude ein Abstand von 4 m. Für Klein- und Anbauten ist eine Reduktion<br />
bis auf 2 m möglich. Wegen dieser Bestimmung wurde der Bauzonenperimeter gegenüber<br />
dem Kulturland in den Gebieten „Sprosshübel / Mülihalde“ und Schwerzi angepasst.<br />
5.5 Interne Bauzonenaufteilung<br />
Das bestehende Zonenregime wurde grundsätzlich belassen. Lediglich in folgenden<br />
Punkten erfolgte eine Anpassung an die aktuellen Gegebenheiten und Ziele:<br />
- Die bisherige Kernzone K wird unterteilt in die flächenmässig reduzierte Kernzone K<br />
sowie in die Kernzone Oberdorf KO und Dorfzone D<br />
- Die bisherige Wohnzone WG3 entfällt mit Ausnahme an der Boniswilerstrasse, da sie<br />
andern Zonen (D, W3) zugeteilt wird.<br />
- Im Bereich der Sportanlagen Musterplatz wird eine neu geschaffene Spezialzone<br />
Musterplatz SM ausgeschieden.<br />
Übersicht der wichtigsten Umzonungen<br />
2b<br />
Einzonungen<br />
Nr. Lage bisherige Zone neue Zone Fläche<br />
0 Weingartenstrasse Landwirtschaftszone Wohnzone W2 0.46 ha<br />
1a Roosweg Landwirtschaftszone Wohnzone W2 0.36 ha<br />
1b Roosweg Landwirtschaftszone Wohnzone W2 0.19 ha<br />
2a Steinis Landwirtschaftszone Gewerbezone Steinis GS 0.92 ha<br />
2b Steinis Landwirtschaftszone Zone f. öff. Bauten OeB 0.60 ha<br />
Umzonungen Nr. 3 bis 13 innerhalb Bauzonenperimeter<br />
Nr. Lage bisherige Zone neue Zone Fläche<br />
3 Bündtli / Hinterdorf Wohn-/Gewerbezone WG2 Wohnzone W2 1.60 ha<br />
4 Hinterdorf Kernzone K Wohnzone W2 0.17 ha<br />
5 Wygarte Landhauszone W1 Wohnzone W2 1.92 ha<br />
6 Oberdorfstrasse Kernzone K Kernzone Oberdorf KO 5.81 ha<br />
7 Tätschweg Wohnzone W2 Kernzone Oberdorf KO 0.12 ha<br />
8 Stoffelgässli Wohn-/Gewerbezone WG2 Wohnzone W2 0.41 ha<br />
9 Oberer Gerbiweg Wohn-/Gewerbezone WG2 Wohnzone W2 0.81 ha<br />
ARCOPLAN Ennetbaden 14
Nr. Lage bisherige Zone neue Zone Fläche<br />
10 Oberer Gerbiweg Wohn-/Gewerbezone WG3 Wohnzone W2 0.34 ha<br />
11 Schmittenweg Wohn-/Gewerbezone WG3 Wohnzone W3 0.24 ha<br />
12 Schmittenweg Kernzone K Wohnzone W3 0.22 ha<br />
13 Kindergarten Zone öff. Bauten OeB Wohn-/Gewerbezone WG2 0.20 ha<br />
Umzonungen Nr. 14 bis 22 / 25 bis 35 innerhalb Bauzonenperimeter (unten)<br />
Nr. Lage bisherige Zone neue Zone Fläche<br />
14 Altacher Gewerbezone G Wohn-/Gewerbezone WG2 0.68<br />
15 Altweg Wohn-/Gewerbezone WG3 Wohnzone W3 0.48<br />
15 Altweg Wohn-/Gewerbezone WG3 Kernzone K 0.70<br />
16 Bösgasse Kernzone K Wohnzone W3 0.73<br />
17 Sarmenstorferstr. Kernzone K Dorfzone D 0.76<br />
18 Sarmenstorferstr. Wohn-/Gewerbezone WG3 Wohn-/Gewerbezone WG2 0.78<br />
19 Sarmenstorferstr. Wohnzone W2 Dorfzone D 0.20<br />
20 Usserdorf / Neuhus Kernzone K Dorfzone D 2.75<br />
21 Seegarte Kernzone K Wohnzone W2 0.26<br />
22 Sarmenstorferstr. Zone öff. Bauten OeB Wohnzone W1 0.03<br />
25 Usserdorfstrasse Kernzone K Dorfzone D 0.64<br />
26 Moosweg Zone öff. Bauten OeB Dorfzone D 0.09<br />
27 Huebpünt / Usserdorf Wohn-/Gewerbezone WG3 Dorfzone D 1.56<br />
28 Unterdorfstrasse Wohn-/Gewerbezone WG2 Dorfzone D 1.84<br />
29 Hubpünt Zone öff. Bauten OeB Dorfzone D 0.52<br />
30 Hubpünt Wohn-/Gewerbezone WG3 Dorfzone D 0.52<br />
31 Hubpünt Wohn-/Gewerbezone WG3 Kernzone K 0.21<br />
32 Hubpünt Wohn-/Gewerbezone WG2 Kernzone K 0.35<br />
33 Hubpüntstrasse Kernzone K Dorfzone D 0.37<br />
34 Hubpüntstrasse Wohn-/Gewerbezone WG3 Kernzone K 0.26<br />
35 Hubpüntstrasse Wohn-/Gewerbezone WG3 Dorfzone D 0.24<br />
ARCOPLAN Ennetbaden 15
Umzonungen Nr. 23, 24 / 36 bis 42 innerhalb Bauzonenperimeter (unten)<br />
Nr. Lage bisherige Zone neue Zone Fläche<br />
23 Brestenbergstrasse Wohnzone W2 Wohn-/Gewerbezone WG2 0.31<br />
24 Alpenweg Wohnzone W2 Wohnzone W1 0.23<br />
36 Burgturm Zone öff. Bauten OeB Kernzone K 0.18<br />
37 Schlattweg Kernzone K Dorfzone D 0.32<br />
38 Schwerzistrasse Wohn-/Gewerbezone WG2 Wohnzone W2 1.91<br />
39 Schlattweg Wohn-/Gewerbezone WG2 Dorfzone D 0.29<br />
40 Breiti Kernzone K Dorfzone D 0.40<br />
41 Boniswilerstrasse Wohn-/Gewerbezone WG3 Wohn-/Gewerbezone WG2 0.51<br />
42 Musterplatz Zone öff. Bauten OeB Spez. Musterplatz SM 0.40<br />
5.6 Umsetzung Gefahrenkarte Hochwasser<br />
Die Gefahrenkarte Hochwasser für das Teilprojekt Seetal / Aabach liegt im Entwurf vor.<br />
In der Gemeinde <strong>Seengen</strong> müssen die Fliesstiefenkarten, die Gefahrenkarten und die<br />
Schutzdefizitkarten <strong>gemäss</strong> Auskunft der kantonalen Stellen ab sofort im Baubewilligungsverfahren<br />
und bei der Revision der Nutzungsplanung berücksichtigt werden. Deshalb<br />
werden im neuen Bauzonenplan die Hochwassergefahrenzonen aufgenommen und<br />
die zugehörigen Bestimmungen in der Bau- und Nutzungsordnung formuliert.<br />
ARCOPLAN Ennetbaden 16
5.7 Kulturlandplan<br />
Wichtigste übergeordnete Vorgaben<br />
Konzeptionelle Vorgaben im Kulturland<br />
Im Folgenden wird aufgezeigt, wie die wichtigsten übergeordneten Vorgaben im Kulturlandplan<br />
umgesetzt werden:<br />
Richtplanung Kanton Aargau Umsetzung<br />
Landschaften von kantonaler Bedeutung<br />
(LkB, L 4.1)<br />
Naturschutzgebiete von kantonaler Bedeutung<br />
im Wald L2.1<br />
insgesamt 4 Flächen; Moordorf-Risle,<br />
Eggenmösli, Schlattwald, Tal<br />
- Bereits im Kulturlandplan umgesetzt, weitgehend<br />
übernommen<br />
- In Teilbereichen ausgedehnt, da ansonsten in der<br />
reinen Landwirtschaftszone Bauten mit erheblichem<br />
optischen Erscheinungsbild möglich sind, jedoch so,<br />
dass die Landwirte noch genügend Spielraum für die<br />
betriebliche Erweiterung haben (wurde durch Ackerbaustellenleiter<br />
überprüft)<br />
- als Naturschutzzonen im Wald aufgenommen<br />
- Schlattwald als Eichenwaldreservat bezeichnet<br />
ARCOPLAN Ennetbaden 17
Richtplanung Kanton Aargau Umsetzung<br />
Naturschutzgebiete von kantonaler Bedeutung<br />
im Kulturland L3.2<br />
Zwei Flächen; Moordorf-Risle, Teil von<br />
Schlattwald<br />
Vernetzungskorridor L 3.3<br />
Vernetzungskorridor AG R12: <strong>Seengen</strong> -<br />
Hallwil<br />
Überflutungsgebiete (L 5.1)<br />
Diverse Fläche als Gefahrenhinweisgebiet<br />
Hochwasser bezeichnet<br />
- Moordorf-Risle befindet sich innerhalb Hallwilerseeschutzdekret<br />
(deshalb nur als Orientierungsinhalt<br />
dargestellt)<br />
- Kleine Fläche Schlattwald als besonderer Waldstandort<br />
aufgenommen<br />
- Keine Festlegungen vorgenommen, welche dem<br />
Vernetzungskorridor entgegen stehen<br />
- „Gefahrenkarte Hochwasser“ Seetal / Aabach liegt<br />
vor, Umsetzung <strong>gemäss</strong> Abschnitt 5.6.<br />
Landwirtschaftszonen<br />
Im rechtskräftigen Kulturlandplan der Gemeinde <strong>Seengen</strong> sind die Landwirtschaftszonen<br />
bereits grundeigentümerverbindlich festgelegt. Im Rahmen dieser Revision musste vor<br />
allem überprüft werden, ob die bestehenden Betriebe dem veränderten übergeordneten<br />
Planungsrecht (RPG, BauG) entsprechen. Auf Grund dieser Abklärungen sind keine Speziallandwirtschaftszonen<br />
nötig.<br />
Schutzzonen und Schutzobjekte<br />
Im Kulturlandplan müssen die Schutzzonen und -objekte grundeigentümerverbindlich,<br />
das heisst mit relativ hoher Verbindlichkeit, jedoch mit eher geringer Flexibilität festgelegt<br />
werden. Bei der Ausscheidung der einzelnen Objekte ist deshalb eine gewisse Zurückhaltung<br />
geboten. Insbesondere soll den Bestrebungen der gesamtbetrieblichen Bewirtschaftungsvereinbarung<br />
mit den Landwirten <strong>zur</strong> Abgeltung ökologischer Leistungen nicht<br />
entgegen gewirkt werden. Mit den Bewirtschaftern, die speziell betroffen sind, wurden<br />
deshalb frühzeitig Gespräche geführt.<br />
Die im rechtskräftigen Kulturlandplan bereits enthaltenen Schutzzonen und -objekte wurden<br />
im Rahmen dieser Revision im Feld überprüft und aktualisiert. Die entsprechenden<br />
Objekte wurden grösstenteils übernommen und wo nötig der aktuellen Situation angepasst:<br />
- Die Hecken wurden auf Grund der heutigen Gegebenheiten angepasst (z.B. teilweise<br />
weniger wertvolle Gehölze als Schutzobjekte entlassen, Ufergehölze ergänzt). Neu<br />
angepflanzte Hecken wurden nicht als Schutzobjekte aufgenommen. Insgesamt wurden<br />
rund 110 Einzelobjekte aufgenommen, wovon sich ein kleiner Teil innerhalb der<br />
Bauzonen befindet.<br />
- Die bisher unter Schutz stehenden Baumreihen und Einzelbäume werden weiterhin<br />
geschützt. Insgesamt werden 28 Objekte geschützt, wovon sich rund die Hälfte innerhalb<br />
der Bauzonen befinden.<br />
- Die bisher als Magerwiesen im Kulturlandplan enthaltenen Schutzzonen werden neu<br />
als Trockenstandorte bezeichnet und verbleiben im Kulturlandplan. Die bisherige Naturschutzzone<br />
oberhalb des Rebenweges wird als Trockenstandort bezeichnet.<br />
- Neu aufgenommen wurden 4 Feuchtstandorte, wovon sich deren 3 innerhalb der<br />
Schutzzone des Hallwilerseeschutzdekretes befinden.<br />
- Weiterhin werden entlang der oberirdischen Bachläufe Uferschutzstreifen bezeichnet,<br />
welche die Erhaltung und Schaffung naturnaher Ufer sowie den Schutz der Ufervegetation<br />
zum Ziel haben.<br />
- Die Aussichtspunkte wurden grösstenteils übernommen und nur dort herausgenommen,<br />
wo ein solcher auf Grund seiner Lage keinen Sinn machte.<br />
- Bei den auf Hochstamm-Gärten sowie den -Baumreihen und -Alleen handelt es sich<br />
um Entwicklungsgebiete, in denen die Gemeinde beabsichtigt, die Pflege und den<br />
Unterhalt der Hochstammbäume zu fördern, sofern sich ein Landwirt auf freiwilliger<br />
ARCOPLAN Ennetbaden 18
Basis und gegen Entschädigung dazu bereit erklären. Mit der Nutzungsplanung Kulturland<br />
wurde zu diesem Zweck ein „Förderprogramm Hochstammbäume“ erarbeitet.<br />
Noch zu klären ist die Frage, inwiefern zusätzliche Gelder vom Bund und Kanton für<br />
solche Fördergebiete erhältlich sein sollen (vgl. Anhang V: Förderprogramm Hochstammbäume<br />
und nachstehenden Plan). Im Kulturlandplan wird auf die verbindliche<br />
Bezeichnung der Fördergebiete verzichtet, um so auch Interessenten ausserhalb dieser<br />
Flächen die Möglichkeit <strong>zur</strong> Beteiligung am Förderprogramm zu geben. Die Entwicklungsgebiete<br />
sind lediglich im Grundlagenplan als allgemeine Information enthalten.<br />
Hochstammbäume, Beurteilungsgrundlage für kantonale Beiträge<br />
ARCOPLAN Ennetbaden 19
5.8 Bau- und Nutzungsordnung<br />
Die rechtskräftige Bau- und Nutzungsordnung BNO der Gemeinde <strong>Seengen</strong> von 1996 /<br />
2001 basiert bereits auf der kantonalen Muster Bau- und Nutzungsordnung. Somit<br />
musste die BNO nicht grundsätzlich überarbeitet werden, sondern nur bei folgenden<br />
grundlegenden Aspekten angepasst werden:<br />
- aktuelle Bedürfnisse und Ziele der Gemeinde<br />
- Erfahrungen in der Anwendung<br />
- aktualisierte Muster Bau- und Nutzungsordnung.<br />
Angestrebt wird eine BNO, welche systematisch aufgebaut und übersichtlich gestaltet ist.<br />
Die wichtigsten materiellen Änderungen beinhalten:<br />
§§ Thema Erläuterungen<br />
3 Gestaltungs- und<br />
Erschliessungsplanpflicht<br />
- für das gestaltungsplanpflichtigen Areal Rain den Zweck umschrieben,<br />
so dass die Planungsabsichten der Gemeinde bekannt sind<br />
- im Gebiet Breiti ist eine Erschliessungsplanpflicht vorgesehen, damit<br />
eine parzellenübergreifende Erschliessung sicher gestellt ist.<br />
4 Komm. Richtpläne - Verbindlichkeit und Zuständigkeit deutlicher geregelt<br />
5 generelle Zielvor- - Abs. 3; auf wichtigste Zielvorstellungen der Gemeinde im Anhang 1<br />
stellungen<br />
verwiesen, welche der Nutzungsplanungsrevision zu Grunde liegen<br />
6 Grundmasse - Ausnützungsziffer in den Zone K, KO und D als Richtmasse und mit<br />
Anreizen für gewerbliche oder publikumsorientierte Nutzungen<br />
- höhere Ausnützungsziffer in WG2 / WG3 bei durchmischter Nutzung<br />
- Grenzabstände W3 reduziert<br />
- Gebäudehöhe in Zone K reduziert<br />
- Firsthöhen in den Zonen K, W3, W2, W1 und WG2 deutlich reduziert<br />
- Gebäudelängen in W2 und W1 reduziert<br />
- Grenzabstände neu ohne Mehrlängenzuschlag<br />
7 Kernzone K, KO<br />
Dorfzone D<br />
- neben der Erhaltung auch zeit<strong>gemäss</strong>e Weiterentwicklung postuliert<br />
- generell Verkaufsnutzungen bis 500 m 2 zugelassen, zudem drei<br />
Standorte für mittelgrosse Verkaufsnutzungen mit je max. 3‘000 m 2<br />
Nettoladenfläche<br />
- erhöhte Kriterien der Einpassung ergänzt<br />
- Dachform nicht mehr fix vorgegeben, sondern muss sich an der<br />
Frage der Einpassung orientieren<br />
8 Wohnzonen - „untergeordnetes“ Mass für nicht störendes Gewerbe und Dienstleis-<br />
W1 / W2 / W3 tungen wird nach folgender Praxis beurteilt: Wohnen hat Priorität.<br />
Gewerbe / Dienstleistungen sind höchstens in der Grössenordnung<br />
von ca. ¼ (z.B. bei MFH) bis ½ (z.B. bei EFH) zugelassen.<br />
- qualitative Kriterien <strong>zur</strong> Einpassung formuliert und Hinweis auf detaillierte<br />
Ausführungen in § 45 und § 46 BNO<br />
- keine speziellen Einpassungsbestimmungen in Zone W1 mehr, dafür<br />
mit übrigen Wohnzonen qualitative Anforderungen formuliert<br />
- Anforderungen an terrassierte Bauten in der Zone W2; max. 3 Wohneinheiten<br />
und Eingliederung in den Hang<br />
- Spezialbestimmung für Flachdachbauten in der Zone W2 <strong>zur</strong> Erhöhung<br />
der Gebäudehöhe<br />
9 Wohn- und Ge- - minimal erforderlicher Gewerbeanteil von 25% notwendig, wenn der<br />
werbezonen<br />
WG2 / WG3<br />
erhöhte Wert gegenüber W2 bzw. W3 beansprucht wird<br />
- Verkaufsflächen auf 500 m 2 Nettoladenfläche begrenzt, um keine<br />
unerwünschte Konkurrenzsituation zum Zentrum zu erreichen<br />
- bei reinen Wohnbauten gelten Höhenmasse, Grenzabstände und<br />
Einpassungskriterien <strong>gemäss</strong> de Wohnzone W2<br />
- Spezialbestimmung <strong>zur</strong> Erhaltung des parkartigen Baumbestandes an<br />
der Boniswilerstrasse bei Ergänzungs- und Neubauten<br />
10 Gewerbezone - Wohnungen nur noch für betrieblich an den Standort gebundenes<br />
Personal zulässig mit klar begrenztem Flächenmass<br />
- Verkaufsflächen auf 500 m 2 Nettoladenfläche begrenzt, damit „normale“<br />
gewerbliche Nutzung weiterhin im Vordergrund steht<br />
- Grünflächenziffer neu aufgenommen mit qualitativen Anforderungen<br />
und Möglichkeit, Dachbegrünung an<strong>zur</strong>echnen<br />
ARCOPLAN Ennetbaden 20
§§ Thema Erläuterungen<br />
10a Gewerbezone<br />
Steinis<br />
12 Spezialzone Brestenberg<br />
SB<br />
13 Spezialzone Eichberg<br />
SE<br />
14 Spezialzone Musterplatz<br />
SM<br />
- Zonenbestimmung für geplante Einzonung im Gebiet Steinis,<br />
- enge Nutzungsumschreibung für „normales“ Kleingewerbe<br />
- Einpassungsvorgaben <strong>zur</strong> kubischen Gestaltung, Farbgestaltung,<br />
Umgebung und Bepflanzung<br />
- Erschliessung zu Lasten Grundeigentümer ab neuem Knoten<br />
- Nutzungen etwas allgemeiner formuliert, um eine zweckmässiges<br />
betriebliches Konzept zu ermöglichen<br />
- westlich Brestenbergstrasse max. eine Wohnung und östlich davon<br />
nur Studios für Angestellte und den Betriebsinhaber zugelassen<br />
- Nutzungen etwas allgemeiner formuliert, abgestimmt auf bestehendes<br />
betriebliches Konzept<br />
- Wohnungen für Angestellte und den Betriebsinhaber zugelassen<br />
- neu geschaffene Zone für kynologischen Verein anstelle der bisherigen<br />
Zone für öffentliche Bauten und Anlagen<br />
- zugelassen sind höchstens Kleinbauten<br />
- an kantonale Muster-BNO angepasst<br />
15/ Landwirtschafts-<br />
16 zone LWZ<br />
17 Naturschutzzone - für das Ried neu ein Betretungsverbot aufgenommen (betroffen ist die<br />
Kulturland<br />
Reservatszone <strong>gemäss</strong> Hallwilerseeschutzdekret)<br />
18 Naturschutzzone - Gemäss Vorgaben kantonaler Richtplan und WNI neu formuliert<br />
Wald<br />
- Eichenwaldreservat Schlattwald aufgenommen<br />
19 Landschaftsschutzzone<br />
- an kantonale Muster-BNO angepasst<br />
20 Hochstammbäume - Grundlage für Reglement, welches der Gemeinderat gestützt auf ein<br />
Förderprogramm erlassen kann<br />
22 Hochwasserschutz - neue Bestimmung zu den Hochwassergefahrenzonen sowie zu den<br />
Gebieten mit Restgefährdung<br />
23 Naturobjekte - gestützt auf die aktualisierten Objekte in tabellarischer Form zusammengefasst<br />
24 Substanz- / Volu- - neu aufgenommen gestützt auf die Schutzobjekte im Bauzonenplan<br />
menschutz<br />
und <strong>gemäss</strong> Muster-BNO<br />
Ausnützungsziffer - Räume in Dach- und Attikageschosse werden neu angerechnet; Begründung<br />
siehe Abschnitt 5.3<br />
26 AZ-Zuschläge - für unbeheizte Wintergäten präzisiert (max. 10% der BGF und höchstens<br />
20m 2 pro Wohneinheit).<br />
- neu Ausnützungszuschlag für behindertengerechtes Bauen<br />
28 Abstand gegen- - gilt neu für diejenigen Parzellen, die am Bauzonenrand keine Grenze<br />
über Kulturland gegenüber dem Kulturland aufweisen<br />
Mehrlängenzuschlag<br />
- aufgehoben<br />
30 Abgrabungen - neu aufgenommene Bestimmung, da keine Vollgeschosszahl festgelegt<br />
ist und sich Abgrabungen im kantonalen Recht nur auf die Untergeschosse<br />
beziehen<br />
31 Arealüberbauun- - minimal erforderliche Fläche für Arealüberbauungen angepasst<br />
gen<br />
- Flexibilisierung des Ausnutzungsbonus (10% bis 15%)<br />
- Abweichung von der Regelbauweise durch Anhebung Gebäudehöhe<br />
möglich, jedoch nicht zusätzlich mit darüber liegendem Attika- oder<br />
Dachgeschoss<br />
35 Energiesparmass- - neue Bestimmung zu energiespezifischen Zielsetzungen<br />
nahmen<br />
- Hinweis auf konzeptionellen Einbezug in der Planung<br />
39 Anordnung der - qualitative Vorgaben bezüglich Anordnung, Gestaltung, Bepflanzung,<br />
Abstellplätze Wasserdurchlässigkeit sowie Hinweis auf VSS-Norm<br />
40 Veloabstellplätze - neu sind mindestens 50% der erforderlichen Veloabstellplätze oberirdisch,<br />
überdeckt und der Nähe der Hauseingänge anzuordnen<br />
41 Spielplätze - neben Kinderspielplätzen auch als gemeinschaftlich nutzbare Flächen<br />
anrechenbar<br />
- Gemeinschaftsräume neu auch als gedeckter, witterungsgeschützter<br />
Spielbereich im Freien konzipierbar<br />
43 Ortsbildschutz - Hinweise auf „erhöhte“ Einpassungsbestimmungen in Zonenvorschrif-<br />
Kern-/Dorfzone ten<br />
- Möglichkeit für unentgeltliche Erstberatung und Hinweis, Baugesuche<br />
frühzeitig als Voranfragen ein<strong>zur</strong>eichen<br />
ARCOPLAN Ennetbaden 21
§§ Thema Erläuterungen<br />
45 Dachgestaltung - insbesondere an landschaftlich exponierten Lagen sorgfältige Dachgestaltung<br />
gefordert<br />
- neue Bestimmung <strong>zur</strong> zweckmässigen Integration von Dachaufbauten<br />
und Dachflächenfenstern<br />
- Begrünung der Flachdächer und Pultdächer bis 10° Neigung und<br />
10m 2 Fläche<br />
46 Aussenraumgestaltung<br />
- wesentlich klarere Anforderungen <strong>zur</strong> Terraingestaltung aufgenommen<br />
- konkrete Massvorgaben für Stützmauern und Aufschüttungen<br />
- Inhalt des ein<strong>zur</strong>eichenden Umgebungsplanes deutlich präzisiert<br />
- standortheimische Bepflanzung entlang der Siedlungsränder, ansonsten<br />
mehrheitlich solche Bepflanzung verlangt<br />
50 Sexsalons und dgl. - neue Bestimmungen aufgenommen, um übermässige Immissionen<br />
zu vermeiden<br />
54 Aufhebung bisherigen<br />
Rechts<br />
- alle bisher rechtskräftigen Pläne und Bestimmungen aufgehoben<br />
6. Ergebnisse der Planung<br />
6.1 Kantonale Vorprüfung<br />
Das kantonale Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung Raumentwicklung, hat<br />
am 28. September 2009 <strong>zur</strong> Nutzungsplanung vorläufig Stellung genommen. Zur Bereinigung<br />
und Klärung offener Frage fand am 17. Dezember 2009 eine Besprechung zwischen<br />
Vertretern der Gemeinde und des Kantons statt. Die wichtigsten Ergebnisse der<br />
kantonalen Vorprüfung präsentieren sich zusammengefasst wie folgt:<br />
Bauzonenplan / Kulturlandplan / BNO<br />
- Präzisierungen<br />
. Vermassungen im Bereich des Bauzonenperimeters vorgenommen, um nachvollziehbare Zonengrenzen<br />
zu erhalten.<br />
. Verkaufsnutzungen in Kern- / Dorfzonen (§ 7 BNO), Wohn- / Gewerbezone WG2 (§ 9 BNO)<br />
sowie in Gewerbezone G (§ 10 BNO) entsprechend der raumplanerischen Ziele festgelegt<br />
- Sondernutzungsplanungspflicht: Aufhebung SNP-Pflicht erfolgte, da Erschliessungspläne oder<br />
öffentl.-rechtliche Verträge vorhanden sind und / oder die Erschliessung realisiert wurde. Einzig<br />
im Gebiet Breiti für Teilfläche eine Erschliessungsplanpflicht belassen.<br />
- Lärm: Für Einzonungsfläche Weingartenstrasse ergänzen, dass Anforderungen des Lärmschutzes<br />
erfüllt sind; ruhige Lage mit einem Abstand von rund 300 m <strong>zur</strong> Egliswilerstrasse; Einhaltung<br />
Planungswerte <strong>gemäss</strong> Lärmschutzverordnung.<br />
- Waldausscheidung im Kulturland: Gemäss Hinweisen der Abteilung Wald vorgenommen.<br />
- Deponie Fadhag: Kantonaler Hinweis; „Hier befand sich bisher eine Deponie (Grüngut?), Kulturlandplan<br />
bezeichnet keine Deponiefläche mehr. Aufzeigen, was mit dieser Deponie geschieht<br />
und geeigneter Zone zuweisen.“ War im bisherigen Kulturlandplan dem „übrigen Gebiet“ zugeteilt.<br />
Eine solche Zone gibt es nach heutiger Praxis nicht mehr. Gründeponie wurde Ende 2009<br />
geschlossen. Sie wird entsprechend der Landwirtschaftszone zugewiesen mit überlagerter<br />
Landschaftsschutzzone.<br />
- Eichenwaldreservat Schlattwald im Kulturlandplan bezeichnet.<br />
- Verdichtung und Siedlungserneuerung: § 4 Abs. 3 BNO ergänzt, dass der Gemeinde bei Bedarf<br />
entsprechende Konzepte erstellt.<br />
- WG2:<br />
. Bestehende Landwirtschaft als zonenkonform aufgenommen (§ 9 Abs. 1 BNO).<br />
. Ergänzt, dass neben reiner Wohnnutzung auch bis 25% Gewerbeanteil die Grundmasse und<br />
Einpassungsbestimmungen der W2 gelten (§ 9 Abs. 3 BNO).<br />
- Spezialzone Brestenberg: Wohnnutzungen präzisiert, indem sie für die Bereiche westlich und<br />
östlich der Brestenbergstrasse unterschiedliche geregelt werden (§ 12 Abs. 1 BNO).<br />
- Spezialzone Eichberg: Anstelle „Gärtnereibetrieb“ die Begriffe Landwirtschaft und bodenunabhängige<br />
Pflanzenproduktion“ verwendet (§ 13 Abs. 1 BNO).<br />
- Spezialzone Musterplatz: Bauliche Möglichkeiten auf Kleinbauten begrenzt (§ 14 Abs. 2 BNO).<br />
- Naturschutzzonen: Ausdrücklich erwähnt, dass Massnahmen <strong>zur</strong> Erhaltung und Förderung der<br />
Naturwerte und <strong>zur</strong> Optimierung des Schutzzieles bewilligt werden können (§ 17 Abs. 3 BNO).<br />
ARCOPLAN Ennetbaden 22
- Landschaftsschutzzone: Besitzstand für bestehende landwirtschaftliche Siedlung zum Ausdruck<br />
gebracht (§ 19 Abs. 3 BNO).<br />
- Hochstammbäume: Grundlage für Reglement in separatem Paragraph geschaffen, das der<br />
Gemeinderat gestützt auf ein Förderprogramm Hochstammbäume erlassen kann (§ 20 BNO).<br />
- Hochwasserschutz: Integration in Bauzonenplan / BNO (§ 22 BNO) vorgenommen gestützt auf<br />
die Gefahrenkarte Hochwasser Seetal / Aabach.<br />
- Ermittlung Siedlungsflächenveränderung: Flächen rechtskräftiger Bauzonenplan gestützt auf<br />
amtliche Vermessung (ohne Arrondierung) den Flächen des künftigen Bauzonenplanes (vorhanden)<br />
gegenüber stellen (vgl. Anhang VI).<br />
- Waldgrenzenplan: Die formelle Durchführung der Waldfeststellung im Bereich der neu eingezonten<br />
Flächen wird vor der öffentlichen Auflage beim zuständigen Kreisforstamt veranlasst.<br />
Gestützt auf die Aktennotiz der kantonalen Abteilung Raumentwicklung <strong>zur</strong> Besprechung<br />
vom 23. November 2010 sind die Erwägungen und das Fazit der Gemeinde in einer separaten<br />
tabellarischen Zusammenstellung mit Datum vom 16. Februar 2011 zusammengefasst.<br />
Das kantonale Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung Raumentwicklung, hat<br />
am 8. Juni 2011 den abschliessenden Vorprüfungsbericht ausgehändigt. Auf die darin<br />
verlangte Ausscheidung des Gewässerraumes wird vorläufig verzichtet, bis sich kantonsweit<br />
eine einheitliche Lösung abzeichnet. Im Übrigen wurden nachträglich auf Grund<br />
einer Eingabe des Gewerbevereins Seetal diverse Änderungen vorgenommen, die im<br />
separaten Arbeitspapier vom 21. Oktober 2011 separat dargestellt sind. Gestützt auf eine<br />
konkrete Nutzungsabsicht <strong>zur</strong> Realisierung von Verkaufsnutzungen an der Unterdorfstrasse<br />
wurde auf die Festlegung einer Gestaltungsplanpflicht verzichtet, selbst wenn<br />
das quer <strong>zur</strong> Strasse gestellte, Ortsbild prägende Gebäude abgebrochen werden muss.<br />
Die Projektentwicklung erfolgte in Absprache mit der kantonalen Ortsbildpflege. Wegen<br />
der diversen Anpassungen wurde die geänderten Unterlagen nochmals zu einer zweiten<br />
abschliessenden Vorprüfung eingereicht. Mit Datum vom 24. Februar 2012 hat die Abteilung<br />
Raumentwicklung den ergänzten Vorprüfungsbericht ausgehändigt. Gestützt auf<br />
diesen Bericht wurde noch einzelne kleinere Ergänzungen vorgenommen:<br />
- § 6 Abs. 8 BNO, Hinweis auf ES III in Zone OeB<br />
- § 7 Abs. 2 BNO, Präzisierung der Standorte für mittelgrosse Verkaufsnutzungen<br />
- Hochwassergefahrenzone in Absprache mit Abteilung Landschaft und Gewässer leicht angepasst<br />
6.2 Mitwirkungsverfahren<br />
Die Mitwirkungsauflage fand vom 22. Februar bis am 22. März 2010 statt. Die eingereichten<br />
Begehren mit den zugehörigen Begründungen sowie die raumplanerischen Erwägungen<br />
und die Ergebnisse der Berücksichtigung bzw. Nichtberücksichtigung sind im<br />
Bericht „Behandlung der Mitwirkungseingaben“ vom 16. April 2010 / 21. September 2010<br />
zusammengestellt. Auf Grund der Mitwirkung erfolgten folgende Anpassungen in der<br />
Nutzungsplanung:<br />
Bauzonenplan<br />
- Umgebungsschutz Boniswilerstrasse; auf Ausdehnung des erhaltenswerten Baumbestandes<br />
reduziert.<br />
- Gebäude mit Substanzschutz, Objekt Nr. 916 AEW Unterwerk neu aufgenommen.<br />
- Wohnzone W2; für Geviert am Breiteweg ausgeschieden<br />
- Gewerbezone im Gebiet Steinis als Neueinzonung aufgenommen.<br />
- Kernzone; Ausdehnung an Poststrasse nach Süden bis Knoten Brestenbergstrasse.<br />
- Kernzone Oberdorf; minimale Ausdehnung bei Parzelle Lindenmann.<br />
- Wohnzone W3 am Wächterweg ausgedehnt <strong>gemäss</strong> rechtskräftigem Bauzonenplan.<br />
BNO<br />
- Dorfzone; Anhebung der Ausnützungsziffer von 0.6 auf 0.65 als Richtwert.<br />
- Kernzone Oberdorf; Anhebung Firsthöhe von 13 m auf 14 m als Richtwert.<br />
- Gebäude mit Substanzschutz, § 24 Abs. 1 BNO; präzisiert, welche baulichen Massnahmen<br />
möglich sind.<br />
- Naturobjekte, § 23 Abs. 2 BNO; ergänzt, dass bei Bäumen ein Ersatz und bei Hecken eine<br />
Neuanpflanzung möglich ist, wenn dies gartengeschichtlich begründbar ist.<br />
ARCOPLAN Ennetbaden 23
7. Fazit und Zusammenfassung<br />
Durch die <strong>Gesamtrevision</strong> Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland erhält die Gemeinde<br />
ein Instrument, womit sie zielgerichtet "Einfluss" auf die qualitative und quantitative<br />
räumliche Entwicklung nehmen kann. Insgesamt wird mit der <strong>Gesamtrevision</strong> der Nutzungsplanung<br />
Siedlung und Kulturland das Hauptanliegen eines sorgfältigen Umganges<br />
mit dem attraktiven Lebensraum umgesetzt.<br />
Mit dem seit dem 1. Januar 2010 angepassten kantonalen Recht (BauG, ABauV) wurden<br />
verschiedene Anforderungen an die Nutzungsplanung präzisiert. Diese sind, soweit für<br />
die Gemeinde <strong>Seengen</strong> relevant, in der vorliegenden Planung wie folgt berücksichtigt<br />
bzw. die entsprechenden planerischen Massnahmen können zusammenfassend folgendermassen<br />
begründet werden.<br />
Regionale Abstimmung (§ 13 Abs. 1 BauG)<br />
Die Nutzungsplanung <strong>Seengen</strong> wurde am 9. September 2009 dem Vorstand des Regionalplanungsverbandes<br />
Lenzbug - Seetal vorgestellt. Im dazu gehörigen Protokoll wurde<br />
die Planung aus regionaler Sicht als in Ordnung abgehandelt. Gestützt auf den kantonalen<br />
Vorprüfungsbericht vom 8. Juni 2011 bedarf die nachträgliche Einzonung Steinis sowie<br />
drei mittelgrossen Verkaufsnutzungsstandorte noch einer regionalen Beurteilung.<br />
Abstimmung Siedlung und Verkehr<br />
(§ 13 Abs. 2 bis BauG, § 15 Abs. 3 BauG, § 1 Abs. 2 ABauV)<br />
Der Bereich Verkehr wurde in einem separaten Planungsablauf behandelt, wobei wichtige<br />
Fragen wie die Aufnahmefähigkeit des Verkehrs im Zentrum oder der Langsamverkehrswege<br />
aufeinander abgestimmt wurden.<br />
Das heutige Strassennetz vermag den entstehenden Verkehr aus den beabsichtigten<br />
Neueinzonungen aufzunehmen.<br />
Zur Stärkung der Zentrumsfunktion sind drei Standorte für mittelgrosse Verkaufsnutzungen<br />
im Zentrum vorgesehen. Sie liegen im Kontext zu den Zielvorstellungen der Gemeinde<br />
vom 17. Oktober 2007. Pro Standort gilt eine maximale Nettoladenfläche von<br />
insgesamt 3‘000 m 2 . Das grosszügig festgesetzte Flächenmass soll die Option für zusätzliche<br />
Verkaufsflächen mit unterschiedlichen Kundenfrequenzen und Flächenintensitäten<br />
offen halten. Auf keinen Fall darf durch neue raumplanerische Hürden bzw. nicht<br />
nachvollziehbare Flächenbegrenzungen die Zentrumsentwicklung erschwert werden. In<br />
gestalterischer Hinsicht gewährleisten die betreffenden Kern- und Zonen gut eingepasste<br />
Lösungen.<br />
Förderung innere Siedlungsentwicklung und Siedlungsqualität<br />
(§ 13 Abs. 2bis BauG, § 1 Abs. 2 ABauV)<br />
Auf Grund der attraktiven Lage findet vor allem in den zentrumsnahen Wohnzonen von<br />
alleine eine innere Verdichtung statt. Diese musste im Hinblick auf eine massvolle innere<br />
Siedlungsentwicklung vielmehr in geordnete Bahnen gelenkt werden. In bestehenden<br />
älteren Einfamilienhausquartieren lässt sich eine innere Siedlungsentwicklung mit raumplanerischen<br />
Massnahmen kaum lenken. Sie ist im übrigen wegen der sehr oft empfindlichen<br />
Lage im Landschaftsbild auch nicht erwünscht.<br />
Auf Grund des hohen Nutzungsdruckes wirken sich verschiedene Bestimmungen in den<br />
Wohnquartieren hinsichtlich einer landschaftlich und ortsbaulich vertretbaren Einpassung<br />
oft ungünstig aus. Im Weiteren führen optisch auffällige Hangüberbauungen mit ihren<br />
Dachformen und erheblichen Terrainveränderungen teilweise zu einem unruhigen Erscheinungsbild.<br />
Die BNO sieht deshalb diverse planerische Massnahmen vor:<br />
- Anrechnung der Dach-, Attika- und Untergeschosse in die Ausnützungsziffer<br />
- Präzisierung der Dachgestaltung an ortsbaulich empfindlichen Lagen und am Siedlungsrand<br />
- klarere Vorgaben <strong>zur</strong> Aussenraumgestaltung im gesamten Siedlungsgebiet (Terraingestaltung,<br />
Einfriedigungen, Stützmauern, Bepflanzung).<br />
ARCOPLAN Ennetbaden 24
Im Abschnitt 5.3, Seite 12, ist die Thematik „Natur im Siedlungsraum“ speziell behandelt.<br />
Entsprechende detaillierte Bestimmungen <strong>zur</strong> Aussenraumgestaltung wurden im neuen<br />
konkretisierten § 46 BNO aufgenommen.<br />
Bauzonengrösse, Einzonungen.<br />
(§ 15 RPG, § 1 Abs. 1 ABauV)<br />
Die noch vorhandenen Bauzonenreserven sind im Abschnitt 4.2, Seiten 6 bis 7, ausführlich<br />
und auf dem aktuellen Stand dargelegt. Inklusive der vorgesehenen Neueinzonungen<br />
(vgl. Abschnitt 5.4) verfügt die Gemeinde über 24 ha unüberbauter Wohn- und Mischzonen.<br />
Auf Grund der hohen Standortattraktivität und der weiterhin sehr intensiven<br />
Bautätigkeit besteht eine genügende Nachfrage für die ausgewiesenen Bauzonenreserven.<br />
Infolge einer Eingabe des Gewerbevereins hat sich die Gemeinde entschieden, eine<br />
Kleingewerbezone auszuscheiden, um dem örtlichen Gewerbe entsprechende Entwicklungsperspektiven<br />
zu geben.<br />
Die ausführlichen Erläuterungen <strong>zur</strong> Bauzonengrössen finden sich im Abschnitt 5.4, Seiten<br />
12 und 13.<br />
Die Erwägungen und das Fazit der Gemeinde <strong>zur</strong> Kleingewerbezone Steinis sind in der<br />
separaten tabellarischen Zusammenstellung mit Datum vom 16. Februar 2011 zusammengefasst.<br />
ARCOPLAN Ennetbaden 25