Deutsche Börse REITs FAQ-KATALOG REITS - Xetra

Deutsche Börse REITsDeutsche Börse AGCash Market Development / Issuer & Investor MarketsFAQ-KATALOG REITS

Deutsche Börse AGFAQ-Katalog REITsFAQsSeite IInhaltsverzeichnis1 REITs als neue Assetklasse...................................................................................11.1 Was sind Real Estate Investment Trusts (REITs)?........................................................11.2 Warum sind REITs eine neue Assetklasse?................................................................11.3 In welchen Ländern gibt es bereits REITs und gibt es Unterschiede hinsichtlich ihrerStrukturen? ........................................................................................................21.4 Welche Arten von REITs gibt es?.............................................................................21.5 Wie können REITs Gewinne erzielen?.......................................................................31.6 Wodurch unterscheiden sich REITs von Immobilien AGs und Immobilienfonds?................31.7 Welche Kennzahlen werden in der Praxis für die Bewertung von REITs genutzt? ...............32 REITs und Investoren...........................................................................................42.1 Welche Vorteile haben Investoren, wenn sie in REITs investieren?..................................42.2 Welche Vorteile bringen REITs dem Finanzplatz Deutschland?.......................................52.3 Welche steuerlichen Aspekte sind auf der inländischen und ausländischenAnteilseignerebene zu beachten?.............................................................................63 Anforderungen an den REIT als Unternehmen .........................................................63.1 Welche Voraussetzungen müssen REITs mitbringen?...................................................63.2 In welche Art von Immobilien können REITs investieren? .............................................73.3 Von welchen Steuervorteilen profitiert ein REIT?.........................................................73.4 Was ist ein Vor-REIT?...........................................................................................83.5 Wie hoch ist das Marktpotential für REITs in Deutschland?...........................................84 Going und Being Public eines REITs.......................................................................84.1 Wie sieht der Going Public Prozess eines REITs aus und gibt es Besonderheiten?..............84.2 Was sind die kritischen Erfolgsfaktoren für den Börsengang eines REITs? ......................104.3 Wie gewährleistet die Deutsche Börse den Zugang zu REIT-Investoren weltweit?.............114.4 Welchen Verpflichtungen muss die REIT-AG beim Being Public nachkommen? ..............114.5 Welche Unterstützung erhalten REIT-AGs beim Going und beim Being Public durch dieDeutsche Börse?................................................................................................125 Deutsche Börse REIT-Segment ............................................................................135.1 Wie sieht das Konzept des REIT-Segments aus?.......................................................135.2 Was sind die Vorteile eines eigenen Segments für Unternehmen und für Investoren undAnalysten?........................................................................................................155.3 Können REITs auch im Open Market und Entry Standard notiert sein?..........................15

Deutsche Börse AGFAQ-Katalog REITsFAQsSeite II6 REIT-Indizes ....................................................................................................156.1 Wird es einen eigenen Index für REITs geben ? Welche Anforderungen soll dieser Indexgenügen? ........................................................................................................156.2 Was sind die Vorteile eigener REIT-Indizes?.............................................................16

Deutsche Börse AGFAQ-Katalog REITsFAQsSeite 11 REITs als neue Assetklasse1.1 Was sind Real Estate Investment Trusts (REITs)?„REIT“ steht für „Real Estate Investment Trust“. REITs sind unternehmerisch tätige Immobiliengesellschaften,deren Geschäftszweck der Erwerb und / oder der Verkauf sowie die Bewirtschaftung vonImmobilien ist. REITs weisen die Besonderheit auf, dass Gewinne nicht auf Gesellschafterebene, sondernauf der Anteilseignerebene besteuert werden. Der Großteil der Gewinne, der aus dem Immobiliengeschäftstammt, wird als Dividende ausgeschüttet.1.2 Warum sind REITs eine neue Assetklasse?REITs sind eine eigene Anlageklasse, denn sie weisen im Vergleich zu Aktien die folgenden Besonderheitenauf:• Steuerlicher Sonderstatus: Besteuerung auf der Anteilseignerebene (Steuerliche Transparenz derGesellschaft)• Unternehmensgegenstand: REITs sind auf das Halten von Immobilienbeständen (Satzungseinschränkungerforderlich) eingeschränkt. REITs zeichnen sich durch einen hohen Spezialisierungsgradauf bestimmte Immobilientypen (z. B. Büro, Hotel, Einzelhandel, Wohnungen, Kliniken,Shopping Center) aus.• Immobilienquote: Auch bezüglich der Anlagen gemäß Versicherungsaufsichtsgesetz/ Anlageverordnungvon Versicherungen werden REITs als eigene Anlageklasse gesehen und somit dem Immobilienbestandzugerechnet und nicht der Aktienquote.• Miniaturisierung: REITs ermöglichen indirekte, kleinteilige Investition in gewerbliche Immobilien.• Aktionärsstruktur: Jeder Investor darf maximal 10% an einem REIT halten.• Risiko/Rendite-Profil: REITs weisen durch fixe Ausschüttungsverpflichtungen (90% Ausschüttungsregel)stabile Dividendenströme auf und erzielen eine höhere Dividendenrendite als Aktien. Lauteiner Untersuchung von NAREIT (National Association of Real Estate Investment Trust) weisenREITs eine geringere Korrelation mit anderen Assetklassen auf, die Volatilität ist meist geringer undtendenziell haben sie eine höhere Bewertung.

Deutsche Börse AGFAQ-Katalog REITsFAQsSeite 212 %RenditeUS-REITsZielposition fürG - REIT„Efficient Frontier“10 %8 %Deutsche AnleihenImmobilienaktienEuropäischeAktien(STOXX 50)6 %InternationaleAnleihenDeutsche Aktien(DAX)4 %Offene Immobilienfonds(Quelle: DekaBank; Präsentation Deka German REIT, Management-Forum)Volatilität1.3 In welchen Ländern gibt es bereits REITs und gibt es Unterschiede hinsichtlich ihrerStrukturen?REITs gibt es heute weltweit in 19 Ländern und in weiteren 4 Ländern bestehen REITs-ähnlicheStrukturen. Die ersten REITs gab es in den USA (1960), die Niederlanden und Australien folgten1969 bzw. 1985. Die meisten Länder führten REITs in den ersten Jahren des 21. Jahrhunderts ein.In ihrer grundsätzlichen Form sind die REITs einander ähnlich, unterscheiden sich aber hinsichtlichder Höhe der Ausschüttung, der Mindestanforderung der Investitionen in Immobilienbesitz und beisteuerlichen Aspekten.1.4 Welche Arten von REITs gibt es?Es gibt drei unterschiedliche Typen von REITs, je nach Geschäftstätigkeit der Unternehmen. REITs,die Immobilien besitzen und / oder vertreiben, werden im angelsächsischen Raum Equity-REITs genannt.Diese Unternehmen erzielen ihre Erträge fast ausschließlich aus der Vermietung und Verpachtungvon Immobilien. Die zweite Gruppe, die Hypotheken-REITs, befasst sich dagegen mit der Finanzierung.Diese Unternehmen legen nicht direkt in Immobilien an, sondern vergeben Darlehen an Immobilienprojekteoder investieren in besicherte Hypotheken. Hybrid-REITs sind eine Mischung derbeiden Tätigkeitsbereiche.

Deutsche Börse AGFAQ-Katalog REITsFAQsSeite 31.5 Wie können REITs Gewinne erzielen?REITs können Gewinne durch Einnahmen (z. B. Mieten, Pachten etc.), durch weitere Dienstleistungen(z. B. Hausverwaltung, Maklertätigkeiten etc.) und durch Verkäufe realisierte Wertsteigerungen erzielen.1.6 Wodurch unterscheiden sich REITs von Immobilien AGs und Immobilienfonds?Offene undgeschlossene FondsImmobilien -AktiengesellschaftenREITCorporateGovernanceExternes ManagementStrenge regulatorischeRahmenbedingungenMarktwahrnehmung:geringe Transparenzund eingeschränkteInformation✗✗✗Internes ManagementUneingeschränkteBetriebstätigkeitRechnungslegung nachIFRSHäufig eindominierenderAnteilseigner✔✔✔✗Internes ManagementEingeschränkteBetriebstätigkeitRechnungslegung nachIFRS✔✔✔Steuer -effizienzBesteuerung aufBesteuerungBesteuerung ausschließlichauf Investorenebene ✔ Unternehmens- und ✗ hauptsächlich aufInvestorenseiteInvestorenseite✔ListingAnforderungenMöglichkeiten Fondsanteilezurückzugeben(offene Fonds)Geringe Liquidität✔✗Börsennotierung ✔ Börsennotierung ✔Oft geringer Streubesitz✗MinimumAnforderungen an denStreubesitz✔✔Vorteile für Investoren✗Nachteile für InvestorenQuelle: Dresdner Kleinwort Wasserstein, Präsentation „Ride the REIT Wave Right!“1.7 Welche Kennzahlen werden in der Praxis für die Bewertung von REITs genutzt?Das am meisten verwendete Bewertungsverfahren in der Praxis ist das Discounted Cash Flow-Verfahren, welches in der Immobilienbranche gerne genutzt wird. Bei diesem Verfahren werden dieBarwerte der zukünftigen Cash Flows ermittelt und mit einem entsprechenden Kapitalkostensatz diskontiert.Die Cash Flows stammen dabei aus den Erträgen der Vermietung, Verpachtung und / oderdem Verkauf realisierter Wertsteigerungen sowie aus Dienstleistungen, wie z. B. Bestandsbewirtschaftung.

Deutsche Börse AGFAQ-Katalog REITsFAQsSeite 4Im Mittelpunkt der Bewertung von Immobilienaktien steht das NAV-Verfahren (Net Asset Value). Beidiesem Verfahren wird der Nettoinventarwert bzw. das Reinvermögen des Unternehmens berechnet.Der NAV berechnet sich aus dem Marktwert der Immobilien zuzüglich der übrigen Vermögensgegenstände,abzüglich des Marktwertes des Fremdkapitals sowie weiterer Overheadkosten. Da beim Verkaufvon Immobilien häufig stille Reserven aufgedeckt werden, werden in der Bilanz latente Steuern gebildet.Bei Abzug von latenten Steuern, die über einen angemessen Zeitraum abdiskontiert werden, wirdder Nachsteuer-NAV berechnet. In der Praxis wird von der NNAV gesprochen.In den USA hat sich der FFO (Funds from Operations) für die Bewertung von REITs durchgesetzt. DerFFO berechnet sich aus dem Jahresüberschuss abzüglich der Gewinne aus Immobilienveräußerungenzuzüglich der Verluste aus Immobilienveräußerungen und Abschreibungen. Die FFO-Payout-Ratio setztdie Ausschüttungen ins Verhältnis zum FFO.Daneben gibt es weitere wichtige Kennzahlen für die Bewertung von REITs, die hier nur kurz imÜberblick dargestellt werden:• EBITDA-Multiple = (Marktwert des Fremdkapitals + Marktkapitalisierung – Liquide Mittel) / EBIT-DA• EPS (Earnings per share) = Jahresüberschuss / Anzahl der Aktien• Dividend Yield = Dividende / Marktkapitalisierung• ROA (Return on Assets) = Jahresergebnis vor Zinsen / Wert der Vermögensgegenstände2 REITs und Investoren2.1 Welche Vorteile haben Investoren, wenn sie in REITs investieren?1. Hohe Liquidität: REITs sind fungibel, d. h. der Anteilsschein ist leicht wieder an der Börse zu verkaufen.Eine börsentägliche Handelbarkeit an der Deutschen Börse wird gewährleistet.2. Diversifikation: REITs unterstützen die Portfoliodiversifikation und können daher das Risiko reduzieren.Sie weisen eine geringe Korrelation mit anderen Anlageklassen wie Aktien, Renten oder Rohstoffenauf. Der REIT liegt im Risikoprofil zwischen Standardaktien und Anleihen. Stabile und hohe Dividendensind Kennzeichen für einen REIT.

Deutsche Börse AGFAQ-Katalog REITsFAQsSeite 5Aktien - und Rentenanleger 1972 - 2005Aktien und Renten Mit 10% REITs Mit 20% REITsStaatsanleihenRenten40%10%Aktien50%REITs10%Staats-anleihen10%Renten35%Aktien45%Staatsanleihen10%REITs20%Renten30%Aktien40%Rendite: 10,7%Risiko: 11,05Sharpe Ratio: 0,42Rendite: 11,0%Risiko: 10,07%Sharpe Ratio: 0,46Rendite: 11,4%Risiko: 10,06%Sharpe Ratio: 0,5Quelle: Standard & Poors ; NAREIT3. Transparenz: Durch die Börsennotierung eines REITs wird eine marktgerechte Bewertung von Immobilieninvestmentsermöglicht. Die Verpflichtung zur Börsennotierung in einem EU-regulierten Markt(Geregelter Markt oder Amtlicher Markt) und die damit einhergehenden Transparenzanforderungen,wie z. B. Rechnungslegung nach IFRS, Ad-hoc-Publizität und Director Dealings, schaffen Vertrauenbei Investoren und gewährleisten internationale Vergleichbarkeit.4. Fokussiertes Investment: REITs sind auf das Halten von Immobilien beschränkt.5. Miniaturisierung: REITs ermöglichen eine indirekte, kleinteilige Investition in Immobilien.2.2 Welche Vorteile bringen REITs dem Finanzplatz Deutschland?1. Internationale Konkurrenzfähigkeit und Vergleichbarkeit: Die Immobilienwirtschaft bekommt mitdem REIT eine zusätzliche börsenfähige Anlageform. REITs tragen für eine weitere Gewinnung internationalerInvestoren am deutschen Immobilienmarkt und für die Weiterentwicklung des deutschen Kapitalmarktesbei.2. Erweiterung des Anlagespektrums: Marktteilnehmer gehen davon aus, dass es eine Vielzahl vonabgeleiteten Anlageprodukten geben wird, die das Anlagespektrum rund um REITs erweitert, z. B. Zertifikate,ETFs und ähnliches. Anleger profitieren von einem Immobilieninvestment, welches börsentäglichhandelbar ist.3. Positive Effekte für die Gesamtwirtschaft: Die Einbringung von Immobilien in einen REIT und dessensteuerliche Förderung bewirkt eine Mobilisierung von Unternehmensimmobilien, wodurch die Unternehmendas freiwerdende Kapital in ihr Kerngeschäft investieren können. REITs fördern die Alters-

Deutsche Börse AGFAQ-Katalog REITsFAQsSeite 6vorsorge durch indirekte Immobilienprodukte und schaffen durch neue Unternehmen zusätzliche Arbeitsplätze.Es wird erwartet, dass in den nächsten Jahren zusätzliche Steueraufkommen generiertwerden können.2.3 Welche steuerlichen Aspekte sind auf der inländischen und ausländischen Anteilseignerebenezu beachten?Die Besteuerung auf die vom REIT ausgeschütteten Erträge erfolgt auf Ebene der Anteilseigner. InländischeAnleger genießen nach einer Haltefrist von einem Jahr die reguläre Steuerbefreiung. Das Halb-einkünfteverfahren und die 95-Prozent-Freistellung für Kapitalgesellschaften als Anleger greift nicht.Wenn die Anteile am REIT im Betriebsvermögen gehalten werden fällt zusätzlich Gewerbesteuer an.Bei ausländischen Investoren hat die Kapitalertragssteuer grundsätzlich Abgeltungswirkung. Nach demDoppelbesteuerungsabkommen (DBA) ist ggf. ein reduzierter Steuersatz anwendbar. Verluste auf Ebeneder REITs können beim Anleger steuerlich berücksichtigt werden.3 Anforderungen an den REIT als Unternehmen3.1 Welche Voraussetzungen müssen REITs mitbringen?• Ein REIT muss eine börsennotierte Aktiengesellschaft sein. Ihren statutarischen Sitz sowie ihrentatsächlichen Verwaltungssitz muss die Gesellschaft in Deutschland haben.• Die Firma der REIT-Aktiengesellschaft ist bei dem zuständigen Gericht zur Eintragung in das Handelsregisteranzumelden.• Die Zulassung der Wertpapiere und die Notierung müssen an einem organisierten Markt (z. B. GeneralStandard oder Prime Standard) erfolgen.• Der Unternehmensgegenstand ist auf den Erwerb, die Verwaltung und Veräußerung von unbeweglichemVermögen beschränkt. Das Halten von inländischen Mietwohnimmobilien ist nicht zulässig,wenn diese vor dem 1. Januar 2007 errichtet wurden (Bestandsmietwohnimmobilien).• Die REIT-AG darf nur eingeschränkt Immobilienhandel betreiben.• Ein Grundkapital für die REIT-AG in Höhe von mindestens 15 Mio. Euro ist vorgeschrieben. SämtlicheAktien müssen stimmberechtigte Aktien gleicher Gattung sein.

Deutsche Börse AGFAQ-Katalog REITsFAQsSeite 7• Mindestens 75% des Vermögens müssen aus Immobilien bestehen, mindestens 75% der Bruttoerträgedaraus erwirtschaftet werden.• Mindestens 90% der vereinnahmten Netto-Erträge aus Vermietung, Verpachtung und dem Verkaufvon Immobilien müssen ausgeschüttet werden.• Bei Börsenzulassung müssen sich mindestens 25% der Aktien im Streubesitz befinden und fortlaufendmindestens 15%. Kein Anleger darf direkt 10% oder mehr der Anteile an der REIT-AG halten,bei Verstößen kommt es zu einer entsprechenden Sanktionierung beim betreffenden Investor.• Das Mindesteigenkapital des unbeweglichen REIT-Vermögens muss 45% betragen.• Der Konzernabschluss ist nach IFRS zu erstellen.3.2 In welche Arten von Immobilien können REITs investieren?REITs investieren in eine Vielzahl unterschiedlicher Immobilien, unter anderem in Einkaufszentren,Lagerhäuser, Bürogebäude und Hotels. Der Großteil der REITs konzentriert sich nur auf eine bestimmteImmobilienart wie z. B. Lagerhäuser. REITs können sich auch auf einen bestimmten Bereich fokussierenwie z. B. Gesundheitspflege. Dort spezialisieren sie sich dann z. B. auf Rehabilitations-Zentren,Pflegeheime, Einrichtungen für betreutes Wohnen etc. REITs können sowohl im In- als auch im Auslandinvestieren. Häufig spezialisieren sie sich auf eine bestimmte Region oder investieren nur in eineneinzelnen Großraum.3.3 Von welchen Steuervorteilen profitiert ein REIT?Deutsche REITs sind von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit, nicht aber von der Grunderwerb-und Grundsteuer. Es ist für REITs eine so genannte Exit-Tax (steuerliche Begünstigung der Aufdeckungstiller Reserven) vorgesehen: durch einen nur hälftigen Wertansatz für einen Zeitraum vondrei Jahren (bis 2010) soll sowohl die Einführung von REITs gefördert als auch Immobilientransaktionenincentiviert werden. Darüber hinaus ist die steuerliche Behandlung als „Vor-REIT“ möglich. Hiergreift ebenfalls die Exit-Tax. Der Börsengang muss innerhalb von drei Jahren erfolgen.

Deutsche Börse AGFAQ-Katalog REITsFAQsSeite 83.4 Was ist ein Vor-REIT?Vor-REITs sind Gesellschaften, die den REITs-Status erzielen wollen, aber noch nicht die notwendigenVoraussetzungen, insbesondere die Kapitalmarktfähigkeit mitbringen.3.5 Wie hoch ist das Marktpotential für REITs in Deutschland?Laut IFD (Initiative Finanzplatz Deutschland) wird das Potenzial bis 2010 auf 100 Mrd. Euro geschätzt.Marktteilnehmerschätzungen gehen von 5 bis 20 Börsengängen im ersten Jahr aus.4 Going und Being Public eines REITs4.1 Wie sieht der Going Public-Prozess eines REITs aus und gibt es Besonderheiten?Der Going Public-Prozess eines REITs lässt sich grundsätzlich in zwei Phasen unterteilen. Die erstePhase beschreibt den Weg in den so genannten Vor-REIT, die Zweite den Prozess in den REIT-Status.Die beiden Phasen sind auch parallel möglich.Grafik: Going Public-Phase 112AktiengesellschaftHauptversammlungEinschränkungdesUnternehmensgegen -stands §1 (1) RGVor - REIT -Satzung3HandelsregisterEintragung der Be -schlüsse im Handels -registerHandelsregister-Auszug auszug456WirtschaftsprüferBundeszentralamtfür SteuernVor - REIT AGZuständigeFinanzbehördeTestierung der Unter -lagen für Vor -REITStatus §2 RGPrüfung der Unter -lagen für Registrie -rung § 2 RGSteuerlicheBehandlungder AGals Vor- REITAntrag der AG, ggfs ggf.mit WP Testat § 12RG (75 %/75% Regel)BescheinigungdesBundeszentralamtsalsVor - REITSteuerbescheidderFinanzbehördealsVor - REITVersicherungs-erklärungder AG §2 Nr.1 RG und 2 RGRG = Entwurf des REIT -Gesetz

Deutsche Börse AGFAQ-Katalog REITsFAQsSeite 9Bedingung für den Vor-REIT ist u. a. die Rechtsform der Aktiengesellschaft (AG) mit Sitz, auch derGeschäftsleitung, in Deutschland, was gegebenenfalls zunächst eine Umwandlung in die AG erforderlichmacht. Im Rahmen der Satzungsgestaltung der AG sind insbesondere die Einschränkungen desUnternehmensgegenstands in § 1 (1) RG zu beachten, die eine Fokussierung des Geschäfts der AGauf das Halten von Bestandsimmobilien oder Anteilen an Immobilienpersonengesellschaften zum Gegenstandhat. Ergebnis ist eine Vor-REIT-Satzung, die durch eine Hauptversammlung beschlossenund in einem weiteren Schritt als solche im Handelsregister eingetragen werden muss. Zudem mussdie Erfüllung bestimmter Anforderungen an das Vermögen nach § 12 RG durch die AG versichertwerden. Dazu zählen z. B. die Regelungen, dass das Vermögen zu mindestens 75% aus unbeweglichemVermögen besteht und mindestens 75% der Bruttoerträge aus Vermietung, Verpachtung undVeräußerung von unbeweglichen Vermögen erzielt werden. Nach Aufforderung des Bundeszentralamtsfür Steuern (BZA) soll dies durch einen Wirtschaftsprüfer mit geeigneten testierten Unterlagennachgewiesen werden. Anschließend erfolgt die Registrierung der AG als Vor-REIT beim BZA. Als Vor-REIT kann die AG nun von der Exit-Tax-Regelung bei der Aufdeckung von stillen Reserven bei Immobilientransaktionenprofitieren. Die beschriebene Phase kann auch genutzt werden, um sich auf denBörsengang vorzubereiten. Eine Börsennotiz in Phase 2 muss spätestens nach drei Jahren, kann aberauch parallel erfolgen.Going Public-Phase 2 auf dem Weg an die BörseDie nächste Phase umschreibt die speziellen Vorbereitungen und Besonderheiten eines Börsengangsvon REITs. Um den REIT-Status zu erhalten und den Börsengang zu starten, muss die Hauptversammlungdes Vor-REIT das Grundkapital gegebenenfalls auf mindestens 15 Mio. Euro erhöhen unddie Firma um REIT ergänzen sowie den Börsengang beschließen. Das Mindesteigenkapital des unbeweglichenREIT-Vermögens muss 45% betragen. Die Ausschüttungsverpflichtung von mindestens90% des ausschüttungsfähigen Gewinns ist von nun an zu beachten. Mit der Emissionsbank ist imRahmen der Strukturierung des Börsengangs im Emissionskonzept ein Streubesitz von initial mindestens25% vorzusehen. Zudem sind die Umstellung des Rechnungswesens und Abbildung der Jahresabschlüssein internationalen Reportingstandards (IFRS) bei der Prospekterstellung rechtzeitig zu beachten.

Deutsche Börse AGFAQ-Katalog REITsFAQsSeite 10Grafik: Going Public-Phase 21Vor -REIT23HauptversammlungEmissionsbank undREIT-AspirantErmächtigung zum Börsengang ,GK auf 15 Mio. € undAnnahmeREIT-Status §§ 1 und 4- 7 RGVorbereitung und Einreichen dernotwendigen UnterlagenREIT- Satzung mitNamensbezeichnungEU- Prospekt : 25% freefloat § 11 (2), WP -Vermerk §1 (4)45BaFinFWBPrüfung und Billigung des EU-ProspektsZulassung der Wertpapiere § 10RG und Prüfung der Teilnahme -bedingungen REIT-SegmentBilligungsbescheidderBaFin des EU- ProspektesZulassungsbeschlussundAufnahme in REITs- Segm .6HandelsregisterAnmeldung und Eintragung derBeschlüsse im Handelsregister§ 8 RGHandelsregisterauszug Auszugals REIT-AG7REIT AGRG = Entwurf des REIT -GesetzAnsonsten wird sich der Prozess eines REIT-Börsengangs im Wesentlichen nicht von anderen Börsengängenunterscheiden. Eine attraktive Equity Story, ein unternehmensspezifisches Emissionskonzept,die gute Vorbereitung und die geeignete Emissionsbank zählen auch hier zu den Erfolgsfaktoreneines REIT-IPOs. Wesentliche Angebotsunterlage des REIT-Börsengangs ist der Wertpapierprospekt.Er wird bei der BaFin eingereicht und dort geprüft. Nach der Billigung des Prospekts durch die BaFinerfolgt die Zulassung an der Börse an einem organisierten Markt wie z. B. General Standard oderPrime Standard sowie die Eintragung der AG als REIT im Handelsregister.4.2 Was sind die kritischen Erfolgsfaktoren für den Börsengang eines REITs?Die kritischen Faktoren für einen erfolgreichen Börsengang sind:1. Attraktive Equity-Story: Die überwiegende Portfolio-/ Unternehmensstrategie muss in einen nachvollziehbaren, umfassenden Businessplan gekleidet werden. Das Geschäftsmodell muss Investorenüberzeugen und langfristig tragfähig sein, um im Markt bestehen zu können und sich gegenüberWettbewerbern zu behaupten.2. Liquidität: Die Aktie muss liquide sein, um für Investoren interessant zu sein.

Deutsche Börse AGFAQ-Katalog REITsFAQsSeite 113. Transparenz: REITs müssen sich im Markt klar positionieren und differenzieren, um visibel für Investorenzu sein. Für den Erfolg ist damit eine klare Kommunikationsstrategie für institutionelle undprivate Investoren, eine transparente regelmäßige Berichterstattung und die Beachtung der Empfehlungendes Corporate-Governance-Kodexes maßgeblich.4. Erfahrenes Management: Die REIT-Manager sollten auf langjährige Erfahrung im Immobilienbereichzurückblicken können und ein qualifiziertes Team aufgebaut haben. Das schafft Vertrauen und sprichtInvestoren an.5. Preisvorstellungen: Eine marktgerechte Bewertung von REITs steigert die Attraktivität des Investments.6. Timing der Transaktion.7. Steuerliche Attraktivität für Investoren und potenzielle REIT-Unternehmen.4.3 Wie gewährleistet die Deutsche Börse den Zugang zu REIT-Investoren weltweit?Für den Handel der REITs gibt es an der Deutsche Börse zwei Plattformen: den elektronischen Handelauf Xetra® und das Parkett der FWB® Frankfurter Wertpapierbörse mit einem intermediärbasiertenHandel. Schnelligkeit, Zuverlässigkeit, Transparenz und niedrigste Transaktionskosten sind dieHauptvorteile von Xetra. Die elektronische Plattform erreicht mittlerweile einen Umsatzanteil von rund97% bei den DAX-Werten und etwa 94% bei sämtlichen deutschen Aktien. Die Deutsche Börse ermitteltihre Indizes auf der Basis der Xetra-Preise. Auch private Investoren profitieren vom elektronischenWertpapierhandel: Intraday-Trading oder Realtime-Kurse des professionellen Wholesale-Markts sindjederzeit möglich. Über Xetra erreichen REIT-AGs ein globales Netzwerk an Investoren; so stammenfast 60% des Handelsvolumens von internationalen Investoren, rund 22% der Investorenbasis aufXetra kommt aus den USA. Bei Bedarf unterstützen so genannte Designated Sponsors den Handel derWertpapiere durch Bereitstellung von zusätzlicher Liquidität. Im Parketthandel sind unabhängigeSkontroführer für die Preisermittlung der REITs zuständig. Der Skontroführer stellt Geld- und Briefkursefest und führt die eingehenden Aufträge gemäß den Preisfeststellungsregeln aus bzw. verwaltet siein seinem Orderbuch bis zu ihrer Ausführung, Löschung oder ihrem Verfall.4.4 Welchen Verpflichtungen muss die REIT-AG beim Being Public nachkommen?Neben den allgemeinen Transparenzpflichten und Anlegerschutzvorschriften einer börsennotierten AGsind weitere spezielle kapitalmarktbezogene Pflichten vom REIT zu erfüllen.

Deutsche Börse AGFAQ-Katalog REITsFAQsSeite 12Grafik: Being Public von REITsBundeszentralamtfür SteuernMeldet Streubesitzquote bei < 15%§ 11 (2) RG und § 21 WpHGFWB®Meldet Verstöße der REITAnforderungen § 11 (2)Meldet >= 10% Einzelinvestorund < 15% Streubesitz / § 11(4) und (5) RG und § 21 WpHGEinreichung und Veröffentlichung desjährlichen Vermerks des WP§ 1 (4) i.V.m §§ 11 bis 15 RGBaFinMeldet bei Veränderungen derMeldeschwellen z.B. >= 10%§ 11 (4) RG und § 21 WpHGREIT- AG90% Ausschüttungsregel§ 13 (1) RGInvestorZuständigeFinanzbehördeSanktioniert durch Straf -zahlungen bis hin zum Entzugdes REIT-Status § 16 RGRG = Entwurf des REIT- GesetzDazu zählen insbesondere die Beachtung der Ausschüttungsregel, die Einhaltung der Streubesitzquotevon mindestens 15% und die jährliche Meldung an die BaFin. Sollte ein Investor die Meldeschwellevon 10% erreichen, müssen Meldungen an die BaFin und die REIT-AG erfolgen, die sich an bekannteRegelungen im WpHG anlehnen. Sollte die Meldeschwelle von 10% erreicht oder die Streubesitzquotevon 15% unterschritten werden, erfolgen weitere Meldungen an das BZA und die zuständigeörtliche Finanzbehörde des REITs, die entsprechend dem im RG definierten Mechanismus zuSanktionen führen können. Ein Abschlussprüfer hat in einem besonderen jährlichen Vermerk festzustellen,ob die Anforderungen an den REIT insgesamt eingehalten wurden. Dieser muss von der REIT-AG veröffentlicht werden.4.5 Welche Unterstützung erhalten REIT-AGs beim Going und beim Being Public durchdie Deutsche Börse?Die Deutsche Börse bietet vor und nach dem Börsengang umfangreiche Dienstleistungen und Servicesan. REIT-AGs, die an die Börse wollen, brauchen zunächst Informationen rund um das Thema IPO.Ein Betreuerteam der Deutsche Börse steht als kompetenter Ansprechpartner bei allen Fragen zumBörsengang bereit. Über Details dieses wichtigen strategischen Schritts informiert der Leitfaden „IhrWeg an die Börse“, der von der Deutsche Börse herausgegeben wurde; er hilft Unternehmen, die rich-

Deutsche Börse AGFAQ-Katalog REITsFAQsSeite 13tigen Entscheidungen zu treffen – von der ersten Einschätzung der Börsenreife, über die Auswahl dergeeigneten Partner und den konkreten Vorbereitungen für den Börsengang bis zur Erfüllung der Publikationspflichten.Zudem können Börsenaspiranten über den „IPO-Test“ online prüfen, ob ihr Unternehmenschon „fit“ für die Börse ist oder sich für ein I-Point Gespräch anmelden, um sich ausreichendüber einen Börsengang zu informieren (siehe online unter www.deutsche-boerse.com > Listing>Going Public > I-Point > IPO-Test). Professionelle Begleitung bieten zusätzlich Deutsche Börse ListingPartner® – Experten aus verschiedenen Bereichen und Disziplinen des Going und Being Public.Das Signet „Deutsche Börse Listing Partner“ steht für Reputation im Markt und hilft Emittenten bei derAuswahl der geeigneten Experten. Das Engagement der Listing Partner erstreckt sich über den gesamtenLebenszyklus eines Unternehmens. Auch beim Being Public unterstützt die Deutsche Börse Unternehmenmit zahlreichen Services und bietet diverse Veranstaltungen wie z. B. stocks & standards-Workshops, Deutsches Eigenkapitalforum, Deutsche Börse Spotlights, Roadshows und Konferenzenund vieles mehr. Die aktuellen Termine sind auf der Website www.deutsche-boerse.com > Listing >Events ersichtlich.5 Deutsche Börse REITs-Segment5.1 Wie sieht das Konzept des REITs-Segments aus?REITs sind eine neue eigenständige Assetklasse im Kapitalmarkt. Das Profil von REITs ist durch einenbesonderen steuerlichen Sonderstatus und den fokussierten Unternehmensgegenstand geprägt. ImVergleich zu Aktien zeichnen sich REITs z. B. im amerikanischen Markt über höhere Dividendenrenditenund stabile Dividendenströme, tendenziell geringere Volatilität und eine geringe Korrelation aus.REITs verfügen damit über ein ganz spezifisches Risiko/Rendite-Profil und haben sich internationalneben Aktien und Rentenpapieren als eigenständige Assetklasse etabliert. Mit der Einführung einesSegmentes bietet die Deutsche Börse REIT-Unternehmen hohe Visibilität und Investorenaufmerksamkeitzu gewährleisten, zudem die Chance, sich am Kapitalmarkt als REIT zu positionieren und zu differenzieren.Investoren bietet das Segment ein hohes Maß an Transparenz, Liquidität und eine leichteIdentifikation für ein gezieltes Investment in börsennotierte Unternehmen mit REIT-Status. Die DeutscheBörse schafft damit einen Zusatznutzen zur Kapitalmarktweiterentwicklung und trägt zum Aufbauder neuen Assetklasse in Deutschland bei.Zur Teilnahme am REITs-Segment sind Unternehmen berechtigt, die zum Handel im Amtlichen oderGeregelten Markt der FWB zugelassen oder in den Freiverkehr der FWB einbezogen sind und ihrenREIT-Status nachweisen können. Im Fall der Zulassung der Aktien des REIT zum Amtlichen oder GeregeltenMarkt der FWB ist die Teilnahme vom Emittenten schriftlich zu beantragen. Im Fall der Einbeziehungder Aktien des REIT in den Freiverkehr der FWB ist die Teilnahme vom antragstellenden

Deutsche Börse AGFAQ-Katalog REITsFAQsSeite 14Teilnehmer des Freiverkehrs schriftlich zu beantragen. Der Teilnahmeantrag kann gleichzeitig mit demAntrag auf Zulassung zum Amtlichen oder Geregelten Markt (General Standard oder Prime Standard)oder dem Antrag auf Einbeziehung in den Freiverkehr (Open Market oder Entry Standard) gestellt werden.REITs sind alle deutschen Aktiengesellschaften, die die Voraussetzungen des Gesetzes über deutscheImmobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen erfüllen. REITs sind alle ausländischenAktiengesellschaften, die einen vergleichbaren gesetzlichen REIT-Status haben.Für die Börsennotierung eines REITs im EU-regulierten Markt bietet die Deutsche Börse zwei Transparenzstandards:den General Standard und den Prime Standard. Unternehmen, die sich für den GeneralStandard entscheiden, müssen innerhalb von vier Monaten nach Ende des Geschäftsjahres einen Jahresabschlussinklusive Lagebericht veröffentlichen und nach IFRS bilanzieren. Innerhalb von zwei Monatennach Ende des Berichtszeitraums muss ein Zwischenbericht publiziert werden, zudem müssenkurssensitive Unternehmensnachrichten in Ad-hoc-Mitteilungen veröffentlicht werden. Auch das Erreichenund die Über- bzw. Unterschreitung von Meldeschwellen ist mitteilungspflichtig. Der GeneralStandard ist die kosteneffizienteste Alternative für eine REIT-Notierung in einem EU-regulierten Markt.Im Prime Standard hingegen sind REIT-AGs zusätzlich dazu verpflichtet, Quartalsberichte zu erstellen,einen Unternehmenskalender zu pflegen, eine Analystenkonferenz pro Jahr abzuhalten und Unternehmensnachrichtenauch in Englisch zu veröffentlichen. Alle Anforderungen sichern die Transparenzdes REIT, sie erhöhen seine internationale Vergleichbarkeit und erschließen neue global agierende Investorengruppen.Aufgrund dieser Transparenzanforderungen werden Investoren zeitnah und umfassendinformiert; damit sinken die Transmissionskosten zwischen der REIT-AG und dem Kapitalmarkt.

Deutsche Börse AGFAQ-Katalog REITsFAQsSeite 155.2 Was sind die Vorteile eines eigenen Segments für Unternehmen und für Investorenund Analysten?Das Segment baut auf bekannten Prozessen und etablierten Transparenzstandards auf. Die Teilnahmeam Segment ist kostenfrei. Das geplante REITs-Börsensegment bietet Unternehmen, die über denREIT-Status verfügen eine hohe Visibilität und Investorenaufmerksamkeit sowie die Chance sich entsprechendam Kapitalmarkt zu differenzieren und als REIT wahrgenommen zu werden. Zudem bestehteine bessere Möglichkeit sich innerhalb ihrer Peergroup zu positionieren und dann aktiv Investor Relationszu betreiben. Zudem können Peergroups Gegenstand von Brancheninitiativen der Banken sein,mit dem Ziel, Emittenten vor dem interessierten Investoren- und Analystenpublikum zu präsentieren.Privatanlegern und institutionellen Investoren bietet das Segment unter dem REIT-Status hohe Transparenz,bessere und leichtere Identifizierbarkeit von REIT-Unternehmen am Kapitalmarkt. Analystenkönnen auf der Basis des REITs-Segments REITs klar erkennen und somit einfacher eindeutige Peergroupsbilden. Die Transparenz und die direkte Vergleichbarkeit unter den REIT-AGs führen zu einerfairen Bewertung innerhalb der Peergroup.5.3 Können REITs auch im Open Market und Entry Standard notiert sein?REITs können als Zweitnotiz im Open Market notieren und sich damit auch für den Entry Standardentscheiden. Für deutsche REITs, die noch nicht an einer anderen Börse notiert sind, ist jedoch zwingendder EU-regulierte Markt vorgeschrieben.6 REIT-Indizes6.1 Wird es einen eigenen Index für REITs geben? Welchen Anforderungen soll diesergenügen?Es wird zwei REIT-Indizes geben: einen All Share-Index und einen Auswahlindex. Der Deutsche BörseREIT All Share-Index enthält alle im REITs-Segment gelisteten REITs, soweit sie dem General Standardoder Prime Standard angehören. REITs, die dem Freiverkehr oder Entry Standard zuzuordnen sind,finden keinen Eingang in den Index. Es können sowohl deutsche als auch ausländische REITs in denIndex aufgenommen werden. Voraussetzung für die Aufnahme in den Index ist somit der „Status“REIT, verliehen vom jeweiligen Herkunftsland, und die Zugehörigkeit zum REITs-Segment der DeutschenBörse. Hinsichtlich seiner Anzahl ist der Index keinerlei Beschränkungen unterworfen. So wirddem Charakter einer breiten Marktabdeckung durch den All Share-Index Rechnung getragen. Unternehmen,die in den Auswahlindex aufgenommen werden bzw. im Auswahlindex verbleiben sollen,müssen im Prime Standard gelistet sein, in Xetra® fortlaufend gehandelt werden, dem REITs-Segment

Deutsche Börse AGFAQ-Katalog REITsFAQsSeite 16der Deutschen Börse zugeordnet sein und der Schwerpunkt des Orderbuchumsatzes muss in Xetra®bzw. am Frankfurter Parkett liegen (gilt nur für ausländische REITs). Die Anzahl der Konstituenten istauf maximal 20 beschränkt. Durch die Indizes wird das REITs-Segment transparent und visibel für Investorenund Analysten sein.6.2 Was sind die Vorteile eigener REIT-Indizes?• Visibilität: REIT-Indizes strukturieren den Markt und steigern dadurch die Bekanntheit der Unternehmen.Visibilität sorgt für höheres Analysten-Coverage und somit für höhere Investorenaufmerksamkeit(Coverage von spezialisierten Analysten). Für eine breite Öffentlichkeit fungieren sie als„Marktbarometer“. REIT-Indizes werden zusätzlich zur Erhöhung der Visibilität von REITs beitragen;das gilt insbesondere für REITs, die die Größenkriterien für einen Auswahlindex nicht erfüllen.• Positionierung im Markt: Eigene Indizes entsprechen dem Wunsch der Unternehmen, sich klar alsREIT positionieren zu können und auch als solche im Markt wahrgenommen zu werden.• Zugang zur neuen Assetklasse: Fokussiertes Investment mit REIT-Exposure. Damit geraten auchkleinere Unternehmen schnell in den Fokus von Investoren. In anderen Ländern, in denen es keineeigenen Indizes für REITs gibt, wird die Identifikation erschwert. Dem Investor soll so auf einfache,transparente und streng regelbasierte Weise der Zugang zur neuen Asset-Klasse REITs erleichtertwerden.• Hohe Liquidität: Unternehmen, die einem Index angehören, stehen mehr im Fokus von Investorenals Unternehmen, die in keinem Index vertreten sind. Insbesondere Fondsgesellschaften richtensich bei der Gestaltung ihrer Portfolios nach diesen Indizes. Dadurch wird wiederum die Liquiditätder REITs an der Börse gefördert: „Liquidity attracts liquidity“.• Grundlage für Terminmarktprodukte: Finanzdienstleistern dienen Indizes als Grundlage für Terminmarktprodukteeinschließlich der Indexderivate, die an der Eurex gehandelt werden.• Leichtere Vergleichbarkeit: Eigene REIT-Indizes bieten die Möglichkeit der besseren Vergleichbarkeitmit anderen Assetklassen.