Miet- und Kapitalwertindizes für den deutschen Büroimmobilienmarkt

Jan Bettink | präsidentrichtet den Blick dabei auf ein Phänomen: Viele Immobilieninvestoren beschränken sichbei ihren Anlagen ausschließlich auf das Core-Segment des deutschen Immobilienmarktesund dort auf die so genannten Class-A-Immobilien. Durch einen solchen Investoren-Fokuswerden häufig Chancen vergeben, meint der Autor: In anderen Immobilientypen und -lagenseien oftmals höhere Anfangsrenditen und mehr Marktpotenzial zu finden. Zwar sei derRechercheaufwand größer und es gelte Risiken zu beachten, aber dafür könne die Diversifizierungauch einen wichtigen Beitrag zur Risikostreuung leisten.Der demografische Wandel wird Deutschland in den nächsten Jahrzehnten nachhaltigverändern. Bis 2060 werden etwa 20% weniger Menschen in Deutschland leben. Der Anteilälterer Menschen wird deutlich ansteigen, während das Erwerbspersonenpotenzial rückläufigist. Dieser demografische Wandel wird die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen fürfast alle Immobilien in Deutschland verändern. Bislang gab es aber kaum Informationendarüber, ob sich die Demografie auf die Nachfrage nach Büroobjekten anders auswirkenwird als etwa auf Wohnimmobilien. Die Autoren eines Beitrags zu diesem Thema schließendiese wichtige Lücke.Büroimmobilien stehen auch im Zentrum des letzten Beitrags. Die VerbandstochtervdpResearch hat im Mai 2011 den jüngsten Zuwachs ihrer Indexfamilie vorgestellt. Dieneuen Indizes bilden die reinen Miet- und Preisentwicklungen für Büroimmobilien ohnestrukturelle Verzerrungen ab. Dazu wird die vdp-Transaktionsdatenbank, die inzwischenDaten zu über 645.000 Immobilientransaktionen umfasst, jedes Quartal mittels hedonischerVerfahren ausgewertet. Wie die anderen Indizes dieser weiter wachsenden Familie basierendie Büro-Indizes auf tatsächlichen Transaktionen und repräsentieren diesen Immobilien-Teilmarkt in seiner ganzen Breite. Sie werden von Fachleuten und Institutionen sehr positivaufgenommen. vdpResearch arbeitet derzeit an den Indizes für Mehrfamilienhäuser undEinzelhandelsflächen, die in den nächsten Monaten präsentiert werden. Der aus vier Bestandteilenzusammengeführte vdp-Immobilienpreisindex wird dann mehr als 90% desdeutschen Immobilienmarktes abbilden und eine wichtige Informationslücke schließen.Wir hoffen, dass es uns ein weiteres Mal gelungen ist, Beiträge zusammen zu stellen,die am Puls der Zeit sind und wichtige Entwicklungen, Trends und Hintergründe derImmobilienfinanzierungsmärkte aufgreifen. Besonderer Dank gebührt dabei den Autoren,ohne deren Einsatz und Fachkompetenz unser Anspruch an die jährlich erscheinendePublikation nicht einzulösen wäre.5Allen Lesern wünschen wir eine spannende und informative Lektüre.Jan Bettinkpräsident

Das Immobilienkreditgeschäftim Licht der neuenBankenaufsichtsregelnHelmut Rausch | WL BANK6

Das Immobilienkreditgeschäft im Licht der neuen BankenaufsichtsregelnDie Summe der risikogewichteten Aktiva einer Bank bestimmt die Mindesthöhe des aufsichtsrechtlicherforderlichen Eigenkapitals. Zu ihrer Bestimmung werden u. a. die einzelnen Kredit-Engagements gemäß dem ihnen innewohnenden Kreditrisiko beurteilt. Gemessen wird dabeidas individuelle Risikoprofil einer Forderung anhand der Ausfallwahrscheinlichkeit sowie demgeschätzten Verlust im Falle eines Ausfalls. In Abhängigkeit dieser Einzelkreditrisikoparameterwird das der Forderung zuzuordnende Risikogewicht ermittelt.Diese risikogewichteten Aktiva sollen künftig statt mit derzeit vier Prozent mit mindestenssechs Prozent Tier 1-Kapital unterlegt werden. Zusätzlich soll ein sogenannter Kapitalerhaltungspuffervon weiteren 2,5 Prozent aufgebaut werden. Dieser sowie der ebenfalls vorgeseheneantizyklische Kapitalpuffer von bis zu 2,5 Prozent sind jeweils mit hartem Eigenkapitalauszustatten.14,0%12,0%2,5%810,0%8,0%6,0%4,0%2,0%2,5%2,5%4,5%2,5%2,5%6,0%2,5%8,0%antizyklischer Puffer (0% bis 2,5%)KapitalpufferMinimalanforderung0,0%HartesKernkapitalTier 1GesamtkapitalUnter Berücksichtigung ihrer aktuellen Bilanzrelationen ist davon auszugehen, dass deutscheKreditinstitute in den nächsten Jahren Eigenkapital in teilweise erheblichem Umfang aufbauenmüssen. Banken, deren Eigenkapital eher knapp bemessen ist und denen es nicht gelingt, sichneues Eigenkapital zu beschaffen, müssen ihre Neugeschäftsaktivitäten signifikant reduzieren.Hierbei besteht das Problem, dass aufgrund der jüngsten Entwicklungen an den Finanzmärktenauf der einen Seite Ertragspotenziale abhanden gekommen sind und andererseitsdie Bankenabgabe die Ergebnisse der Banken belasten wird. Gewinneinbehaltung steht alsomittelfristig als Instrument der Eigenkapitalstärkung nur noch bedingt zur Verfügung. Gleichermaßenwerden bei den so gesunkenen Renditeerwartungen und ggf. wieder kritischererBeurteilung der Banken weniger Kapitalgeber zur Verfügung stehen, welche bereit sind sichim Rahmen von Kapitalerhöhungen an dem Eigenkapital einer Bank zu beteiligen.LiquiditätsanforderungenMit Basel III sollen erstmals weltweit einheitliche Liquiditätskennziffern eingeführt werden.Dem liegt die Erkenntnis zu Grunde, dass Banken in Krisenzeiten einen schlechteren Zugangzu frischer Liquidität haben.Mit der Liquidity Coverage Ratio (LCR) soll gewährleistet werden, dass in einem Stressszenarioein hinreichender Liquiditätspuffer für den jeweils kommenden Monat gewährleistetist. Es wird dabei der Bestand an hochliquiden Aktiva der Summe der Zahlungsmittelabflüsse,welche in einem Stressszenario zu erwarten ist, gegenübergestellt. Der

Bestand an hochliquiden Aktiva muss dabei alle Nettozahlungsabflüsse abzüglich der Zahlungszuflüsseunter Stressbedingungen abdecken.Die Net Stable Funding Ratio (NSFR) soll ein Mindestmaß an langfristiger Refinanzierungsicherstellen. Sie soll eine Inkongruenz zwischen den Fristenstrukturen der Aktiv- undPassivseite der Bankbilanz reduzieren, indem die Laufzeiten von Anlagen und Verbindlichkeiteneiner Bank künftig wieder stärker in Einklang gebracht werden. Dafür ist die verfügbarestabile Refinanzierung zu quantifizieren und der erforderlichen stabilen Refinanzierunggegenüber zu stellen.Beide Kennzahlen verfolgen das Ziel, einerseits die Liquidität der Aktiva und andererseits dieStabilität der Passiva zu gewährleisten, um Liquiditätsengpässe zu verhindern. EinlagenstarkeBanken könnten dadurch große Schwierigkeiten bekommen, die langfristigen Immobilienkreditefristenkongruent zu refinanzieren und müssten bei langfristigen Kreditengagementsauf der Aktivseite entsprechend zurückhaltend agieren. Durch die langfristig angelegte Refinanzierungüber Pfandbriefe haben Pfandbriefbanken hier einen relativen Wettbewerbsvorteil.Im Ergebnis werden diese neuen Regeln dazu führen, dass einlagenstarke Kreditinstitute sichinsbesondere in Niedrigzinsphasen aus dem eher langfristig orientierten Immobilienkreditgeschäftzurückziehen werden, da Anleger in diesen Zeiten tendenziell eher kurzfristige Kapitalanlagenwählen.Die Leverage Ratio9Die voraussichtlich wesentlichste Änderung in Basel III sowie in der europäischen Umsetzungdurch die CRD IV bringt die dort beschriebene Leverage Ratio mit sich. Diese Kennzahl sollneben den sonst üblichen, risikoorientierten Kennzahlen das Bilanzvolumen unabhängig vomRisiko begrenzen. Hierzu wird aktuell diskutiert, das Bilanzvolumen (zzgl. außerbilanziellerPositionen) auf das 33-fache des Kernkapitals einer Bank zu beschränken (dies entsprichteiner Leverage Ratio von 3%). Bei der Konkretisierung von Basel III im Rahmen der CRD IVwurde festgelegt, dass diese Kennzahl zunächst nur als Beobachtungskennzahl behandeltwird und erst ab 2015 zu veröffentlichen ist. Ab 2018 ist geplant, die Leverage Ratio in Säule 1zu übernehmen. Bis dahin wird sich entscheiden, ob ein verbindlicher Wert festgelegt wird,in welcher Höhe er festgelegt wird und ob es für einzelne Geschäftsmodelle oder Geschäftsaktivitätenseparate Werte oder Ausnahmen geben wird. Die Einhaltung des von den Aufsichtsbehördenfestgelegten Wertes für die Leverage Ratio ist dann gegebenenfalls Pflicht. DieseUnklarheit zwingt aus Vorsichtsgründen zur Zurückhaltung, weshalb die Kreditinstitute kurzfristigKlarheit über die Art der Grenze brauchen.Bewertung und KritikErneut ist Europa Vorreiter bei der Umsetzung der neuen Bankaufsichtsregeln, ohne dabeidie Aufnahme einer generellen Review-Klausel in Erwägung zu ziehen. Eine solche Klauselkönnte das Inkrafttreten der EU-Regulierung unter den Vorbehalt der Umsetzung von BaselIII in anderen wichtigen Finanzmärkten (etwa den USA) stellen. Die zeitgleich in Europa vorgenommeneÜberarbeitung der bestehenden aufsichtsrechtlichen Regelungen hat zu einerStreichung nationaler Wahlrechte geführt, so dass es künftig deutlich weniger Auslegungsspielräumefür die nationalen Umsetzungen geben wird. Damit werden die neuen Regeln

nun die Tatsache, dass bei den Banken aus dem EBA-Stresstest eine hierfür relevante durchschnittlicheAusfallwahrscheinlichkeit von ca. 1,8 Prozent festgestellt wurde, dann wird deutlich,dass die Leverage Ratio in vielen Fällen eine höhere Eigenkapitalbindung mit sich bringenwird als die anhand der risikogewichteten Aktiva ermittelte. Da das an Geschäfte gebundeneEigenkapital einem Renditeanspruch der Eigenkapitalgeber (also der Aktionäre oder Teilhaber)unterliegt, führt diese höhere Eigenkapitalbindung auch zu entsprechend höheren Eigenkapitalkosten.Es ist zu erwarten, dass diese Kosten dann an die Kunden weitergegeben werden.Das führt voraussichtlich in weiten Teilen dieses Geschäftsfeldes zu wesentlichen Verteuerungender Kreditkonditionen. Ein ähnliches Bild ergibt sich, wenn man bei Forderungen derIRBA-Forderungsklasse „Unternehmen“ eine vergleichbar gute Besicherung der Geschäfteunterstellt.In der Konsequenz würde dies bedeuten, dass eine risikoadjustierte Bepreisung der Kreditequasi unmöglich wird, da die sich ergebenden Mindesteigenkapitalanforderungen durch dieLeverage Ratio im Falle von risikoarmen Geschäften eine aufsichtsrechtlich gewünschte Untergrenzeder Konditionengestaltung darstellen würde. Es würde dann also kaum Spielraum füreine risikoadjustierte Margengestaltung bleiben.Die Leverage Ratio setzt daher nicht nur im Geschäft mit öffentlichen Schuldnern sondernbei sämtlichen risikoarmen Geschäften falsche Steuerungsimpulse. Da insbesondere Pfandbriefbankengut besicherte Geschäfte tätigen, welche dann günstig mit Hilfe von Pfandbriefenrefinanziert werden können, sind diese von den Nachteilen dieser neuen Kennzahl in vielenGeschäftsfeldern betroffen. Während Universalbanken die risikoarmen Geschäfte mit risikoreicherenkünftig teilweise quersubventionieren können, steht spezialisierten Banken mitdem Fokus auf risikoarmem Geschäft diese Option nur sehr eingeschränkt zur Verfügung. ImErgebnis ist mit einer wesentlichen Verteuerung des Kreditgeschäftes zu rechnen. Dies wirdsich zwangsläufig in der Margenkalkulation niederschlagen. Eine Verteuerung der Kreditefür alle Kundengruppen, insbesondere aber für solche mit einem risikoarmen Profil, wird dieFolge sein.Da neben den neuen verschärften Aufsichtsregeln auch mit Themen wie der Bankenabgabeumgegangen werden muss, ist künftig tendenziell mit sinkenden Eigenkapitalrenditenbei Banken zu rechnen. Dies wiederum erschwert die so dringend geforderte Stärkung desharten Kernkapitals. Im Ergebnis könnte dies durchaus eine Kreditverknappung nach sichziehen. Inwieweit Wirkungszusammenhänge und negative Kumulationseffekte frühzeitig vonden Regulierungsstellen und der Politik erkannt und berücksichtigt werden, bleibt abzuwarten.Das erforderliche Augenmaß zwischen notwendigen Konsequenzen aus der Finanzmarktkriseeinerseits und der absehbaren und möglichen Negativeffekte für die langfristige Finanzierungvon Kommunalkrediten und Immobilieninvestitionen andererseits scheint aktuell noch nichtgewährleistet.Es bleibt daher zu hoffen, dass die verantwortlichen Aufseher den zu erwartenden Konsequenzenbei der finalen Festlegung der Ausgestaltung und der Höhe der Leverage Ratio hinreichendRechnung tragen.11

Solvency II undAktivitäten von Versicherernim Immobilien-SegmentJulia Schüller und Martin Eibl | PwC12

Die Umsetzung der künftigen aufsichtsrechtlichen Anforderungen stellteine der großen Herausforderungen für die deutsche Versicherungsbranchedar. Neben den Auswirkungen auf die Entscheidungs- undGeschäftsprozesse der Versicherer sind auch Dienstleister und Serviceanbieter,zum Beispiel aus dem Immobilienbereich, mittelbar von denÄnderungen betroffen. So werden aktuell die Ausgestaltung und die Höheder künftig erforderlichen Eigenmittelunterlegung von Kapitalanlagendiskutiert. Nach dem derzeitigen Diskussionsstand richtet sich der erforderlicheEigenmittelbedarf für Investitionen im Immobilienbereich nachder Ausgestaltung der einzelnen Anlage und wird maßgeblich von derPortfoliozusammensetzung des Versicherers beeinflusst. Einigkeit bestehtdarüber, dass diese zukünftigen risikoorientierten Anforderungen vonSolvency II die Kapitalanlageentscheidungen und -portfolien der deutschenVersicherer maßgeblich verändern werden.Zukünftige risikobasierte Aufsichtsprinzipen für VersicherungsunternehmenKnapp eineinhalb Jahre vor der verbindlichen Anwendung der neuen EU-weiten aufsichtsrechtlichenAnforderungen für Versicherungs- und Rückversicherungsunternehmen sowie fürVersicherungsgruppen (Solvency II) befindet sich die finale Ausgestaltung einer Vielzahl derRegulierungsgebiete in einer entscheidenden Phase. Das Ziel der neuen aufsichtsrechtlichenAnforderungen ist eine grundlegende Erneuerung und Harmonisierung des europäischenVersicherungsaufsichtsrechts. Die neuen Solvabilitätsvorschriften orientieren sich dabei,ähnlich wie bei Basel II in der Bankenaufsicht, an einer Drei-Säulen-Struktur. Diese umfasstquantitative auf das individuelle Risikoprofil des Versicherungsunternehmen ausgerichteteAnforderungen (Säule I), qualitative Anforderungen an das Governance System und denÜberprüfungsprozess durch die Aufsichtsbehörde (Säule II) sowie weitgehende Transparenz-Anforderungen durch Berichterstattung an die Aufsichtsbehörden und durch Offenlegungspflichten(Säule III).Analog zu den Entwicklungen in der Rechnungslegung und nach Basel II wird ein risikobasierterAnsatz für die Messung und Steuerung von Risiken eingeführt, der zu einem entsprechendenEigenmittelbedarf des Versicherungsunternehmens führt. Unter Solvency IIsoll dies auf Basis einer ökonomischen Bilanz, der sog. Solvenzbilanz, erfolgen. Im Gegensatzzu den bisherigen Solvabilitätsvorschriften zur Ermittlung der aufsichtsrechtlich erforderlichenEigenmittel (sog. Solvency I), die heute nur bestimmte versicherungstechnische Risikoaspekteberücksichtigen, soll dies sicherstellen, dass von den VersicherungsunternehmenEigenmittel für Risikobereiche, die in der Solvency II-Rahmenrichtlinie festgelegt werden, vorgehaltenenwerden. Darunter werden zukünftig auch Risiken aus ihrer Kapitalanlagetätigkeitfallen (vgl. für die Standardformel SCR Marktrisken und SCR Adressenausfallrisiken in Abbildung 1). Zielder neuen Solvabilitätsvorschriften ist es, dass sich unter anderem die Zusammensetzung desKapitalanlagenportfolios und die mit den einzelnen Anlagen verbundenen Risiken inklusivedes Risikos aus einem Missverhältnis des Asset-Liability-Managements unmittelbar in derHöhe der vorzuhaltenden Eigenmittel des Versicherungsunternehmens widerspiegeln.13

Solvency II und Aktivitäten von Versicherern im Immobilien-SegmentAnstehende Entwicklungen in der Versicherungsaufsicht mit engem Zeithorizont14Die künftigen aufsichtsrechtlichen Anforderungen basieren auf einem „prinzipienorientiertenAnsatz“ und werden in einem mehrstufigen Verfahren („Lamfalussy-Verfahren“) auf europäischerEbene entwickelt. Am 25. November 2009 wurde mit der Solvency II Rahmenrichtlinieein ganzheitliches Regelungswerk verabschiedet, welches nach derzeitigem Diskussionsstandbis Mitte 2012 in deutsches Recht umgesetzt werden soll. Darüber hinaus ermächtigtdie Solvency II-Rahmenrichtlinie die EU-Kommission, Durchführungsbestimmungen sowietechnische Leitlinien zur konkreten Ausgestaltung der Rahmenrichtlinie zu erlassen. Ziel derDurchführungsbestimmungen und technischen Leitlinien ist es, eine einheitliche formelle undmaterielle Umsetzung in den einzelnen Mitgliedstaaten sicher zu stellen.Sowohl die einzelnen Aspekte der finalen Ausgestaltung der Detailanforderungen sowieauch der Zeitpunkt des vollständigen Inkrafttretens von Solvency II werden derzeit von einerVielzahl unterschiedlicher Arbeits- und Interessensgruppen diskutiert. Ersteres betrifft unteranderem die konkreten Detailregelungen hinsichtlich der künftigen Eigenmittelanforderungenan die Kapitalanlagen der Versicherungsunternehmen. Im Fokus der aktuellen Diskussionstehen dabei die sog. Key Priorities der Versicherungsindustrie (CEA). Auch die notwendigeKapitalunterlegung von Kreditrisiken und Immobilienrisiken wird teilweise kritisch hinterfragt.Hinsichtlich des Inkrafttretens der Solvency II-Anforderungen werden aktuell sowohleine Verschiebung vom 1. Januar 2013 auf den 1. Januar 2014 als auch zahlreiche ÜbergangsundErleichterungsvorschriften diskutiert. Obwohl die zukünftigen Rahmenanforderungenbekannt und die Detailanforderungen absehbar sind, stellen diese Unsicherheiten in einzelnenTeilbereichen eine Herausforderung für strategische Anlageentscheidungen von VersicherungsunternehmendarTrotz dieser Unsicherheiten können bereits erste Indikationen auf die Kapitalanlageentscheidungenim Zusammenhang mit Solvency II beobachtet werden. Deutsche Lebensversichererforcieren derzeit sehr stark ihre Aktivitäten im Bereich der Finanzierung von Immobilienüber Hypothekendarlehen. So entfallen beispielsweise in Deutschland nach Angabendes ZIA Zentralen Immobilien Ausschuss auf das Kreditvolumen für gewerbliche Immobilienim ersten Halbjahr 2011 von insgesamt € 450 Mio. bereits € 220 Mio. aufVersicherungsunternehmen.Weiter abzuwarten bleibt, wann und mit welchen Übergangsvorschriften die VersichererSolvency II verbindlich einzuhalten haben. Die in allen Fällen verbleibenden kurzen Zeiträumewerden von den Versicherern derzeit intensiv für die entsprechende Vorbereitungen genutzt.

Solvency II – die Anforderungen stehen fest, die Details werden derzeitstark diskutiertDie Ausarbeitung der Detailanforderungen in den sogenannten Durchführungsbestimmungenund den technischen Leitlinien läuft derzeit auf Hochtouren. Dort wird unter anderem festgeschrieben,welche Verfahren und Parameter für die Ermittlung der Eigenmittelanforderungenzukünftig auf das Kapitalanlagenportfolio der Versicherungsunternehmen zwingend anzuwendensind.Im Immobilienbereich sind Versicherer neben der direkten Anlage in Grundstücke, grundstücksgleicheRechte und Bauten auch indirekt über Investitionen in Real Estate InvestmentTrusts (REITs), Immobilienfonds, Beteiligungen, Hypothekendarlehen oder auch im weitestenZusammenhang über Hypothekenpfandbriefe investiert. Unter den Solvency II-Anforderungenkönnten sich dabei in Abhängigkeit der Art des Investments künftig unterschiedliche Anforderungenbezüglich der Höhe der vom Versicherungsunternehmen vorzuhaltenden Eigenmittelergeben.Als Mindestanforderung sind alle Versicherer dazu verpflichtet die aufsichtsrechtlicheSolvenzkapitalanforderung (sog. Solvency Capital Requirement, SCR) mit der sogenanntenStandardformel zu berechnen. Alternativ dazu darf die Ermittlung der Solvenzkapitalanforderungmit (partiellen) internen Modellen durchgeführt werden, die von der Aufsichtsbehördezugelassen wurden. Dies richtet sich dann jeweils nach dem unternehmensindividuellenRisikoprofil des einzelnen Versicherungsunternehmens. Die Ermittlung der Solvenzkapital-15Schematische Struktur der Standardformel nach QIS 5SCRAnpassungBasis SCRSCR Operationelle RisikenSCR Marktrisiken SCR AdressenausfallrisikenSCR Krankenversicherungsrisiken Untermodule*Mkt FremdwährungsrisikoMkt ImmobilienrisikoMkt ZinsänderungsrisikoMkt AktienrisikoSCR Marktrisiken Untermodule*Mkt IlliquiditätsrisikoMkt KreditrisikoSCR MarktrisikenUntermodule*Mkt KonzentrationsrisikoSCR Immaterielle Vermögensgegenstände* ... jeweils weitere UntermoduleQuelle: vgl. mit Modifikationen Europäische Kommission

Solvency II und Aktivitäten von Versicherern im Immobilien-Segment16anforderung setzt dabei auf einer Solvenzbilanz mit besonderen Ansatz- und Bewertungsvorschriftenauf, die eine Bewertung sämtlicher Vermögenswerte und Verbindlichkeiten desVersicherungsunternehmens, einschließlich versicherungstechnischer Rückstellungen, zuMarktwerten vorschreibt. Die Solvenzbilanz bildet außerdem die Grundlage für die Ermittlungeines wesentlichen Teils der vorhandenen Eigenmittel, die den Überschuss der zu Marktwertenbewerteten Aktiva über die Passiva darstellen. Die Eigenmittel müssen zumindest inHöhe der Solvenzkapitalanforderung zur Verfügung stehen.Bei der Ermittlung der Solvenzkapitalanforderung nach der Standardformel sind dieRisiken in sogenannten „Risikomodulen“ und weiteren „Untermodulen“ zu erfassen, die inder Solvency II-Rahmenrichtlinie festgelegt werden. Bei der Verwendung eines internenModells werden darüber hinaus gegebenenfalls weitere Risiken betrachtet, falls der Versichererim Rahmen seiner Geschäftstätigkeit solchen ausgesetzt ist. In der Standardformelergeben sich für die jeweiligen Kapitalanlagearten die Kapitalanforderungen auf Ebene deseinzelnen Investments in der Regel aus dem Marktrisikomodul („SCR Marktrisiken“) undgegebenenfalls dem Adressenausfallrisikomodul, welches nur den tatsächlichen Ausfall vonGeschäftspartnern („SCR Adressenausfallrisiken“) umfasst. Das Marktrisikomodul ist zudemin die Untermodule Zinsänderungsrisiko, Aktienrisiko, Immobilienrisiko, Kreditrisiko, Währungsrisiko,Konzentrationsrisiko, sowie Illiquiditätsrisiko unterteilt. Auf die Solvenzkapitalanforderungenaus den Fremdwährungs-, Konzentrations- und Illiquiditätsrisiken soll hieraus Vereinfachungsgründen nicht weiter eingegangen werden.Die Höhe der Solvenzkapitalanforderung ergibt sich aus der Aggregation der Risikomoduleunter Berücksichtigung von festgeschriebenen Korrelationsannahmen sowie einer „Anpassung“,die den jeweils unternehmensindividuellen risikomindernden Effekt der zukünftigenÜberschussbeteiligung und der latenten Steuern berücksichtigt. Im Bereich der Kapitalanlagerisikenwiederum wird auf Ebene des jeweiligen (Unter-)Moduls mittels vorgegebenerSchockszenarien eine Belastung der Marktwerte der Kapitalanlagen simuliert. Für einenin Euro denominierten Hypothekenpfandbrief beispielsweise resultieren die Solvenzkapitalanforderungendemnach aus dem Zinsänderungsrisiko und dem Kreditrisiko.* inkl. SchiffspfandbriefeQuelle: vdp Erhebungen

SCR Anforderungen – Anzuwendende Module für ausgewählte KapitalanlagenDirekte Investitionen in Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten werdenderzeit mit einem Schockszenario in Höhe von 25 % gestresst. Von diversen Interessensverbändenwird die Höhe dieses Schockszenarios stark kritisiert und eine Reduzierung desFaktors auf 15 % oder auf das Abstellen auf die Entwicklung des Investment Property Datenbank(IPD)-Index für das jeweilige Land sowie eine Anpassung der Korrelation zu anderenUntermodulen gefordert. Ihr Hauptkritikpunkt ist dabei, dass die Festlegung des Faktors sichüberwiegend am volatilen Gewerbeimmobilienmarkt für den Großraum London orientiert undeine Übertragung auf den deutschen Immobilienmarkt nicht sachgerecht ist. Weiter wird hinterfragt,dass der 25 %-Schock auf alle Immobilien gleichermaßen anzuwenden ist, unabhängigvon der individuellen Lage, der Ausgestaltung der Mietverträge, der Art und Ausstattungder Immobilie oder ob es sich dabei um gewerblich oder privat genutzte Immobilien handelt.Diese Differenzierung entsprechend der tatsächlichen Risiken einzelner Immobilien bleibt imRahmen der Standardformel unberücksichtigt.Als ein weiterer Nachteil wird die Nichtberücksichtigung der üblicherweise langen Haltedauervon Immobilien für die Ermittlung der gesamten Duration der Aktivseite der Versicherungsunternehmenund der somit fehlenden Ausgleichswirkung für das Zinsänderungsrisikogesehen. Da das Zinsänderungsrisiko sowohl Auswirkungen einer Änderung des Zinsniveausauf die Aktivseite als auch auf die Passivseite (durch Berücksichtigung eines Zins-Schock-Mkt FremdwährunbilieänderungMkt Immo-Mkt Zins-Mkt Aktien Mkt Kredit Mkt KonzentrationStaatsanleihen EUStaatsanleihen Nicht-EUPfandbriefeUnternehmensanleihenHypothekendarlehenImmobilien (direkt)Immobilien (fremdfinanziert)in SCRAdressenausfall=+ / –+ / –+ / –+ / –+ / –=+ / –Keine Vor- und Nachteile in Abhängigkeit der von der Art der KapitalanlageVor- und Nachteile in Abhängigkeit von der Art der KapitalanlageQuelle: Eigene Darstellung PwC17

Der Solvency Pfandbriefmarkt II und Aktivitäten 2010/2011 von Versicherern im Immobilien-Segment18szenarios, das gleichermaßen auf die Marktwerte von Vermögenswerten und Verbindlichkeitenwirkt) der Versicherer berücksichtigt, können bei einer optimalen Ausgestaltung desAktiv-Passiv-Verhältnisses kapitalreduzierende Effekte erreicht werden. Steigende (fallende)Zinsen führen in der Regel zu einem Rückgang (Anstieg) der Marktwerte von festverzinslichenWertpapieren und versicherungstechnischen Rückstellungen. Bei korrespondierenden Durationenauf der Aktiv- und Passivseite dürfte die Kapitalanforderung aus dem Zinsrisikomodulals eher moderat anzusehen sein. Diese beiden Faktoren könnten, in Abhängigkeit von derZusammensetzung eines einzelnen Kapitalanlageportfolios, Immobilien gegenüber anderenAnlagemöglichkeiten bezogen auf deren Eigenmittelbedarf des Versicherungsunternehmensbenachteiligen. Alternativ dazu haben Versicherungsunternehmen jedoch wie oben erwähntdie Möglichkeit, ihr individuelles Immobilienrisiko, nach Zustimmung der Aufsichtsbehörde,über ein (partiell) internes Modell abzubilden.Neben der direkten Investition in einzelne Objekte, sind Versicherungsunternehmen auchindirekt über REITs und Immobilienfonds im Immobilienbereich investiert. Bei der Ermittlungder Solvenzkapitalanforderungen ist grundsätzlich nach dem sog. „Look-Through-Approach“vorzugehen. Dies erfordert eine Durchschau auf die einzelnen Vermögenswerte innerhalbverschiedener „Anlagevehikel“ bis auf die darin enthaltenen Zielinvestitionen. Die über REITsoder Immobilienfonds entsprechend der Anteilsquote der Versicherungsunternehmen gehaltenenImmobilien sind, analog den direkten Investitionen, dem Schockszenario von 25 % zuunterziehen. Zwingende Voraussetzung hierfür ist, dass die Versicherer die dafür erforderlichenInformationen über die im Anlagevehikel enthaltenen Anlagen (ggf. über mehrere Anlageebenen)zeitnah und mit entsprechendem Detaillierungsgrad erhalten, um die Berechnungder Solvenzkapitalanforderungen vornehmen zu können. Liegen diese Informationen nicht vor,so sind die entsprechenden Anteile an den betroffenen REITs oder Immobilienfonds wie Aktienzu behandeln und mit dem Stressfaktor des Aktienrisikomoduls von derzeit 40 % bei derSolvenzkapitalanforderung zu berücksichtigen.Eine weitere verbreitete Form der Investition im Immobilienbereich durch Versichererstellen Beteiligungen in Form von Anteilen an Immobilienverwaltungsgesellschaften oderAnteilen an Unternehmen im Immobilien-Projektentwicklungsbereich dar. Zur Ermittlungder Solvenzkapitalanforderungen wird in der Regel der Stressfaktor aus dem Aktienrisikomodulvon derzeit 40 % unterstellt. Davon abweichend darf bei strategischen Beteiligungen desVersicherungsunternehmens ein geringerer Stressfaktor von 22 % angesetzt werden. Diesführt zu der von der Versicherungsindustrie vorgetragenen Einschätzung, dass es sich bei solchenInvestitionen grundsätzlich um Kapitalanlagen strategischer Natur handle.Für die vorgenannten Anlagen könnte nach dem aktuellen Diskussionsstand bei der Solvenzkapitalanforderungzukünftig auch Fremdfinanzierung risikoerhöhend zu berücksichtigensein. Dies führt dazu, dass je nach Ausgestaltung eine Behandlung als Aktie bzw. eine rechnerischeBerücksichtigung des Verschuldungsgrades durch Vervielfachung des Immobilien-Schockszenarios erfolgen muss. Nach der Meinung einiger Kritiker aus Branchenkreisen führtdies dazu, dass bereits Beteiligungen ab einem Euro Fremdfinanzierung für Versicherungsunternehmenmit Blick auf den entsprechenden Eigenmittelbedarf unattraktiv werden.

Indirekte Auswirkungen auf Immobilienfinanzierungen ergeben sich auch durch Investitionender Versicherungsunternehmen in Hypothekenpfandbriefe und Hypothekendarlehen. DeutscheVersicherungsunternehmen sind eine der größten Investorengruppen im Hypothekenpfandbriefmarktund tragen hierdurch wesentlich zu der für die Banken notwendige Refinanzierungihrer Hypothekenkredite zur Finanzierung von privaten und gewerblichen Immobilienbei. Die Eigenmittelanforderungen nach Solvency II resultieren in erster Linie aus dem jeweilsinnewohnenden Kreditrisiko. Die rechnerische Ermittlung erfolgt durch Multiplikation desMarktwertes der Anlage mit ihrer modifizierten Duration und einem ratingabhängigen Faktor.Für eine Unternehmensanleihe mit einer modifizierten Duration von 10 Jahren und einemS&P-Rating von AA (ratingabhängiger Faktor 1,1 %) errechnet sich somit ein Solvenzkapitalanforderungin Höhe von 11,0 %. Eine reduzierter Faktor darf auf Hypothekenpfandbriefe miteinem Rating der höchsten Kategorie (z.B. S&P AAA) angewendet werden. Dieser beträgt imVergleich zu Unternehmensanleihen mit der gleichen Ratingeinstufung 0,6 % anstatt 0,9 %.Von Seiten der deutschen Versicherungsbranche wird die Benachteiligung langfristigerAnlagen aufgrund der Berücksichtigung der modifizierten Duration im Kreditrisiko stark kritisiert.Insbesondere Lebensversicherer wollen aus Asset-Liability-Management-Überlegungendie Durationslücke zwischen den Kapitalanlagen und ihren versicherungstechnischen Verbindlichkeitenminimieren, um dadurch eine deutliche Reduzierung des Zinsänderungsrisikoszu erreichen (siehe Ausführungen oben). Weitere Kritikpunkte sind, bezogen auf die Pfandbriefe,dass lediglich AAA-Papiere eine Besserstellung gegenüber anderen Schuldtiteln genießen.Darin wird vor allem ein Nachteil im Vergleich zu Staatsanleihen von Mitgliedstaatender EU (sowie Anleihen der Landesregierungen und Anleihen öffentlicher Institutionen desStaates) gesehen, die nach aktuellem Diskussionsstand keine Kapitalanforderung für dasKreditrisiko zu berücksichtigen haben.Anders stellt sich der Sachverhalt hingegen für Hypothekendarlehen dar. Das Ausfallrisikodes Schuldners aus einer Hypothekenverpflichtung wird nicht über das Marktrisikomodulsondern über das Adressausfallrisikomodul ermittelt. Die Marktwerte der Hypothekendarlehenwerden mit einem Schock von 15 % gestresst. Die für die Besicherung der Darlehen eingetragenenGrundpfandrechte dürfen im Adressenausfallrisikomodul kapitalreduzierend berücksichtigtwerden. Dabei wird der Zeitwert der dahinterstehenden Sicherheit mit dem im Untermodulfür Immobilienrisiken anzuwendenden Schockszenario in Höhe von 25 % gestresst.Lediglich die Differenz aus der Hypothekenverpflichtung und dem Wert der „gestressten“Sicherheit wird dem Schockszenario in Höhe von 15 % unterzogen. Dies hat eine deutlicheReduzierung der Solvenzkapitalanforderungen für Hypothekendarlehen zur Folge, die inAbhängigkeit von der Besicherung sogar gegen null gehen kann. Dabei sind an die Besicherungbesondere Anforderungen geknüpft, etwa an das Recht des Versicherers, die hinterlegteSicherheit bei einem Ausfall des Kreditnehmers zu liquidieren oder das rechtliche Eigentuman der Sicherheit erwerben zu können. Eine deutsche erstrangige Grundschuld erfüllt dieseAnforderungen. Für durch Dritte gestellte Sicherheiten darf nur eine teilweise Berücksichtigungerfolgen. Die üblicherweise langen Laufzeiten von Hypothekendarlehen können sichaußerdem positiv auf das Verhältnis der Durationen auf der Aktiv- und Passivseite auswirken.19

Der Solvency Pfandbriefmarkt II und Aktivitäten 2010/2011 von Versicherern im Immobilien-SegmentDies führt möglicherweise dazu, dass Versicherungsunternehmen in diesem Bereich verstärktals direkte Anbieter von Hypothekendarlehen auftreten und damit zu anderen Marktteilnehmernin Konkurrenz treten. Bei dieser Entscheidung werden Versicherer neben dem entsprechendenAufwand für Vertrieb und Verwaltung auch eine angemessen Zusammensetzung desKapitalanlageportfolios und zielgerichtete Abbildung in Risikomanagement und -steuerung zuberücksichtigen haben.Aufgrund der Zinssensitivität der Marktwerte von Hypothekenpfandbriefen und Hypothekendarlehensind für diese darüber hinaus Zinsänderungsrisiken aus dem Marktrisikomodulzu berücksichtigen.In der nachfolgenden Grafik werden die aus dem Kreditrisiko resultierenden Kapitalanforderungenfür unterschiedliche Anlagen beispielhaft für eine Duration von fünf und zehn Jahrendargestellt. Als Vergleichsgrößen werden die Kapitalanforderungen für Immobilien aus demImmobilienrisiko sowie für Hypothekendarlehen aus dem Adressausfallrisiko aufgeführt.Untermodul Mkt KreditrisikoDuration 5 JahreDuration 10 Jahre20Immobilien 25Hypothekendarlehen 15Staatsanleihen EUPfandbriefe (AAA)Unternehmensanleihen (AAA)Hypothekendarlehen 15Immobilien 25Pfandbriefe (AA)Unternehmensanleihen (AA)Staatsanleihen Nicht-EU (BBB)Unternehmensanleihen (BBB)40 30 20 10 00 10 20 30 40Quelle: Eigene Darstellung PwC; vereinfachte Darstellung, Angaben in Prozent.

Zur Ermittlung der Solvenzkapitalanforderungen aus dem Marktrisikomodul in Summe („SCRMarktrisiken“), sind die auf Ebene eines einzelnen Investments ermittelten Kapitalanforderungenunter Berücksichtigung von Korrelationseffekten zu aggregieren. Die Ergebnisse derfünften quantitativen Auswirkungsstudie zu Solvency II (QIS 5) haben gezeigt, dass für dieVersicherungsunternehmen bei der Aggregation der Untermodule innerhalb des Marktrisikomodulsbeispielsweise ein Diversifikationseffekt in Höhe von 36 % SCR-mindernd berücksichtigtwerden durfte (EIOPA QIS 5 Ergebnisse Einzelunternehmen über alle Sparten). Weiterekapitalmindernde Effekte resultieren nachweislich aus der Aggregation der übrigen Risikomodulesowie bei der Berücksichtigung der Entwicklung der künftigen Überschussbeteiligung,d.h. eine entsprechende Beteiligung der Versicherungsnehmer an den angenommen Schockszenarien.Die dabei auftretenden Diversifikationseffekte und risikomindernden Effekte derzukünftigen Überschussbeteiligung und der latenten Steuern sind jedoch sehr stark von denindividuellen Gegebenheiten des einzelnen Versicherungsunternehmens abhängig. Damit wirkensich die zukünftigen Solvenzkapitalanforderungen trotz der einheitlichen Schockszenariensehr unterschiedlich aus. Dies erschwert die Vergleichbarkeit einer einzelnen Kapitalanlage,ob diese den Risiko-/Renditeanforderungen gerecht wird, da unternehmensindividuell unterschiedlichviele Eigenmittel erforderlich sein werden.Die Festlegung der künftigen Asset-Allokation und somit die Anforderungen an die Ausgestaltungder Kapitalanlagen von Versicherungsunternehmen wird zukünftig maßgeblich durchdie Auswirkungen der jeweiligen Kapitalanlageprodukte auf die Solvenzkapitalanforderungenbestimmt werden. Dabei werden zunehmend Diversifikationseffekte verschiedener Anlageklassenin den Fokus rücken und damit die Analyse einzelner Kapitalanlagen zunehmend aufeine Portfoliobetrachtung und -steuerung verlagern. Darüber hinaus bestehen jedoch weiterezentrale Entscheidungskriterien (Rendite, Erzielung des Mindestgarantiezinses, Asset-LiabilityundRisikomanagement), die im Rahmen der Festlegung der Kapitalanlagestrategie von denVersicherungsunternehmen in den Entscheidungsprozess mit einfließen. So wird beispielsweiseim Rahmen einer unternehmenseigenen Risiko- und Solvabilitätsbeurteilung (OwnRisk and Solvency Assessment, ORSA) das Versicherungsunternehmen zukünftig auch dieAngemessenheit der ermittelten Solvenzkapitalanforderung für das individuelle Risikoprofilanalysieren und das Ergebnis der Aufsichtsbehörde offenlegen müssen. Die Versichererwerden dabei die Angemessenheit ihrer Kapitalallokation und die von ihrer individuellenRisikotragfähigkeit und -toleranz abgeleiteten, selbst definierten Limitierungen untersuchen.Dies wird auch in die Zukunft gerichtete mehrjährige Szenariobetrachtungen umfassen,um sicherzustellen, dass die Eigenmittelanforderungen auch mittelfristig durch eine angemesseneKapitalanlagezusammensetzung, auch passend zur Asset-Liability-Management-Planung, bedeckt werden.21

Der Solvency Pfandbriefmarkt II und Aktivitäten 2010/2011 von Versicherern im Immobilien-SegmentAusblick22Die Ergebnisse der fünften quantitativen Auswirkungsstudie (QIS 5) haben gezeigt, dass dieVersicherungsunternehmen für ihr aktuelles Risikoexposure auf der Aktivseite ausreichendkapitalisiert sind. Welche Auswirkungen Solvency II auf die künftigen Investitionsentscheidungenvon Versicherungsunternehmen haben wird, lässt sich derzeit noch nicht genau abschätzen.Entscheidend werden hier die finale Detailanforderungen der Standardformel seinbzw. in welchem Maße Versicherungsunternehmen ihre Kapitalanlagerisiken als Alternativedazu über ein (partielles) internes Modell abbilden werden. Auch bei Anwendung der Standardformelwird es darauf ankommen, wie der jeweilige Versicherer über die reine Berechnungder Eigenmittelanforderung hinaus eine eigene ökomische Betrachtung anstellt unddiese seinen Steuerungs- und Entscheidungsprozessen zu Grunde legt. Diese wird voraussichtlich,einem Zweistufenansatz folgend, eine Prüfung, ob das Versicherungsunternehmensich bestimmte Kapitalanlagen von den Eigenmittelanforderungen her leisten kann, und dieentsprechende Abbildung in der Risikosteuerung umfassen. Mit Blick auf direkte und indirekteInvestitionen in Immobilien bleibt in diesem Zusammenhang abzuwarten, ob die EuropäischeKommission eine Reduzierung des im Immobilien-Schockszenario anzuwendendenStressfaktors von 25 % und möglicherweise auch eine Unterscheidung zwischen GewerbeundWohnimmobilien in den Durchführungsmaßnahmen aufnehmen wird. Die derzeitigeUnsicherheit für die dargestellten Detailbereiche dürfte derzeit noch zu entsprechender Zurückhaltungbei Investitionsentscheidungen der Versicherungsunternehmen führen.Neben den künftigen Solvenzkapitalanforderungen werden Versicherungsunternehmenjedoch auch künftig bei ihren Investitionsentscheidungen auf die Rendite und weitere Aspekteachten, da insbesondere die deutschen Lebensversicherer die Mindestverzinsung gegenüberden Versicherungsnehmern zu erfüllen haben. Die Bedeutung des Asset-Liability-Managementswird auch unter Solvency II noch weiter zunehmen.Dennoch könnten sich ohne die Berücksichtigung der dargestellten Einflussparameter aufdie Solvenzkapitalanforderung auf Einzelinvestmentebene folgende Optimierungsanreizefür die Versicherungsunternehmen ergeben:Mit dem derzeitigen Stressfaktor von 25 % im Immobilien-Schockszenario dürften direkteund indirekte Investitionen in Immobilien an Attraktivität gegenüber anderen Anlagemöglichkeiteneinbüßen. Dies wird zudem durch die Nichtberücksichtigung der oft langfristigorientierten Haltedauern erschwert, die sich negativ auf das Aktiv-Passiv-Verhältnis unddamit auch negativ in der Solvenzkapitalanforderung aus dem Zinsrisikomodul niederschlägt.

Sofern bei REITs und Immobilienfonds, die keine zeitnahe Durchschau auf die Zielinvestmentserlauben, das Aktienrisiko (40 %) anzuwenden ist, dürfte dies zu einer allgemeinenForderung der Versicherer nach höherer und schnellerer Transparenz führen oder dieVersicherer könnte diese Anlagearten nach dem aktuellen Diskussionsstand wegen ihresEigenmittelbedarfs vergleichsweise benachteiligen.Versicherer dürften verstärkt Emittenten-Ratings im unteren Investment Grade Bereichkritisch analysieren, da diese zu hohen Kapitalanforderungen führen. Gleichermaßen stelltdiese Analyse einen wichtigen Aspekt von Risikomanagement und -steuerung dar und wirdauch im Rahmen der angemessenen Kapitalanlagezusammensetzung gefordert. Mit Blickauf das Kreditrisiko kann dabei für den Bestand von festverzinslichen Wertpapieren, durcheine Reduzierung der Duration, die Solvenzkapitalanforderung aus dem Kreditrisiko vermindertwerden (lange Laufzeiten erhöhen die Kapitalanforderungen durch den Barwerteffekt).Aufgrund der „Nicht-Berücksichtigung“ von Kredit- und Konzentrationsrisiken bei Investitionenin Anleihen von EU-Mitgliedsstaaten dürfte die Fokussierung auf diese Investitionenweiter steigen und damit auch direkte Konkurrenz zu anderen Anlageformen darstellen.Dabei wird allerdings zu berücksichtigen sein, dass entsprechende Risiken im Rahmen derunternehmenseigenen Risiko- und Solvabilitätsbeurteilung (ORSA), unabhängig von denEigenmittelanforderungen aus der Standardformel, zu berücksichtigen sein werden. Diesdürfte dazu führen, dass trotz niedrigerer SCR-Anforderungen bei einer wirtschaftlichenBetrachtung andere, ökonomisch sinnvollere Anlageentscheidungen getroffen werden.Indirekte Immobilienfinanzierung über die Vergabe von Hypothekendarlehen durch Versicherungsunternehmendürften zu Lasten der Investitionen in Immobilien deutlich zunehmen.23

Wohnimmobilienfinanzierungin Deutschland – Erfolgsfaktorenim WettbewerbDr. Louis Hagen und Dr. Benno-Eide Siebs | Münchener Hypothekenbank24

Wohnimmobilien in Deutschland haben derzeit Konjunktur. Investoren,Eigennutzer und Immobilienfinanzierer, sie alle zeigen verstärkt Interessean Häusern und Wohnungen. Ausgelöst wurde dieses Interesse durchdie Finanzmarktkrise, deren Auswirkungen bis heute zu spüren sind.Die europäische Staatsschuldenkrise, Diskussionen um die Zukunft desEuro, Befürchtungen vor einer weiter steigenden Inflation und niedrigeHypothekenzinsen haben daher die Attraktivität von deutschen Wohnimmobilienerhöht. Denn anders als in vielen Staaten Europas und der Weltblieb der deutsche Wohnimmobilienmarkt von den Folgen der Finanzmarktkriseweitgehend verschont. Mit dieser Entwicklung haben sich dieGewichte in der Finanzierung von Immobilien wieder verschoben. 2007erreichten Wohnimmobilien weniger als 30 Prozent des gesamten Finanzierungsvolumensder deutschen Pfandbriefbanken bei Immobilien. 2010war dieser Anteil wieder auf 43 Prozent angewachsen. Geschäftsstrategischrückte die Wohnimmobilienfinanzierung damit wieder stärker insBlickfeld von Banken, da sie vergleichsweise risikoarm ist.Welche Kompetenzen im Geschäftsfeld Wohnimmobilienfinanzierung inDeutschland erforderlich sind, um nachhaltig erfolgreich zu sein, soll indiesem Beitrag beleuchtet werden.25Der Markt für Wohnimmobilienfinanzierungen in DeutschlandRund die Hälfte des privaten Vermögens der Deutschen entfällt auf Wohneigentum. DessenErwerb wird in der Regel zum überwiegenden Teil kreditfinanziert. Im Durchschnitt leihensich Eigenheimkäufer etwa drei Viertel des gesamten Finanzierungsvolumens. In den letztenJahren hat sich dieser Anteil leicht erhöht, was vor allem auf die niedrigen Darlehenszinsenzurückgeführt wird. Alle Immobiliendarlehen für Häuser und Wohnungen in Deutschlandzusammengenommen erreichen ein Volumen von 1,1 Billionen Euro. Das ist etwa die Hälftedes gesamten Volumens der an deutsche Unternehmen und Privatpersonen ausgereichtenKredite.Auffällig ist jedoch, dass dieser beeindruckende Markt der Wohnimmobilien-Finanzierungin den letzten zehn Jahren fast nicht mehr gewachsen ist. Das gesamte Kreditvolumen fürWohnimmobilien liegt heute lediglich um gut 35 Milliarden Euro oder 3,2 Prozent über demNiveau des Jahres 1999. Vergleicht man das Neugeschäft der Immobilienfinanzierer, so wurde1999 sogar ein um 30 Milliarden Euro höheres Volumen vergeben als 2010. Trotz anziehenderNachfrage nach Wohnimmobilien hat sich also das gesamte Marktvolumen nicht weiterentwickelt.Immobilienmärkte und Immobilienfinanzierungsmärkte beeinflussen sich gegenseitig.Vor allem in den USA sowie in einigen europäischen Ländern haben auch die Banken einenImmobilienboom mit großzügiger Kreditvergabe und lockeren Standards gefördert. InDeutschland hat es diese großzügige Kreditvergabepraxis mit allen ihren negativen Folgenfür die Kredit- und Volkswirtschaft nicht gegeben. Der Grund ist das deutsche System derImmobilienfinanzierung, das sich vor allem in zweierlei Hinsicht von anderen Ländern unterscheidet:der langfristigen Zinsbindung und dem nachhaltigen Beleihungswert.

Wohnimmobilienfinanzierung in Deutschland – Erfolgsfaktoren im Wettbewerb26Etwa zwei Drittel aller Wohnimmobiliendarlehen in Deutschland haben eine feste Zinsbindungvon fünf Jahren und mehr. Das schützt die Kunden vor Zinsänderungen. Der Beleihungswertverbessert die Sicherheit für die Banken. Dieser ist der Wert einer Immobilie samt Grundstück,der unabhängig von Marktschwankungen dauerhaft erzielt werden kann. Beide Instrumentetragen dazu bei, dass Überschuldungen nahezu ausgeschlossen werden und sichder Finanzierungsmarkt ausgeglichener entwickeln kann. Es gibt kein Subprime-Segment inDeutschland. Die Bewertung nach den Vorschriften der Beleihungswertermittlungsverordnungschafft zudem einen Anreiz, einen höheren Anteil an Eigenkapital für den Erwerb einerImmobilie aufzuwenden. Damit werden die Hypothekenzinsen günstiger, da die Bank den vonihr finanzierten Anteil günstiger refinanzieren kann, etwa über die Ausgabe von Pfandbriefen.Hinzu kommt, dass es in Deutschland ein breites und qualitativ gutes Angebot an Mietwohnungengibt. Trotz des in vielen Umfragen immer wieder bekundeten Wunsches nacheinem eigenen Heim gibt es in der Regel genügend Alternativen, so dass die Wohneigentumsquoteseit Jahren bei 43 Prozent verharrt. Der breite Mietwohnungsmarkt ermöglichtden meisten Menschen, ihre Wohnbedürfnisse auch in einer Mietwohnung erfüllt zu sehen.Zugleich dämpft er die Nachfrage nach risikoreicheren Krediten. Auch das trägt dazu bei,den Markt für Wohnimmobilienfinanzierungen insgesamt zu stabilisieren.Das Potenzial für eine Ausweitung der Finanzierungsvolumina bei Wohnimmobilien wirdalso aller Voraussicht nach auch künftig begrenzt sein. Änderungen in der Kreditvergabepraxissind ebenfalls nicht zu erwarten. Selbst nach dem Ausbruch der Finanzmarktkrisehaben sich in Deutschland die Kriterien für die Vergabe von Wohnimmobilienfinanzierungennicht verändert. In vielen anderen Staaten gibt es hingegen nicht so feste Bewertungsmaßstäbe.Insgesamt hat das stabile Umfeld mit dazu beigetragen, dass am deutschen Wohnimmobilienmarktbisher große Übertreibungen wie in den USA oder Spanien ausgeblieben sind.Er bietet somit eine gute Ausgangsbasis für das Geschäftsfeld Wohnimmobilienfinanzierungund ist ein Grund für den intensiven Wettbewerb auf diesem Gebiet. Wer sich in der Wohnimmobilienfinanzierungnachhaltig behaupten will, benötigt daher ein Geschäftsmodell,das auf allen Ebenen überzeugt. Denn die Anbieter stehen in einem dreifachen Wettbewerbzueinander: einem Wettbewerb im Vertrieb, in den Refinanzierungssystemen und um kosteneffizienteKreditprozesse.Bankfiliale oder Finanzmakler?Trotz eines insgesamt nahezu stagnierenden Marktes ist die Zahl der Anbieter, die in derdeutschen Wohnimmobilienfinanzierung miteinander im Wettbewerb stehen, in den letztenJahren deutlich gewachsen. Es gibt die klassischen Anbieter: die Verbünde der Sparkassenund Volksbanken/Raiffeisenbanken, die privaten Geschäftsbanken, die Pfandbriefbanken, dieBausparkassen sowie zunehmend Versicherungen und Förderbanken. Hinzugekommen sindDirektbanken sowie als weitere Wettbewerber freie Finanzdienstleister – sogenannte Maklervertriebe– einschließlich ihrer Online-Plattformen. Die neuen Anbieter und erweitertenVertriebsmöglichkeiten sorgen seit einigen Jahren für Furore in einem bis dahin doch eherausgeglichenen Marktumfeld.Im Privatkundengeschäft ist die Immobilienfinanzierung von strategischer Bedeutung fürdie Kundenbindung. Die langfristige Zinsbindung und die lange Laufzeit der Darlehen bietenimmer wieder Ansatzpunkte, die Geschäftsbeziehungen mit dem Kunden zu erweitern. Manspricht deshalb von der Immobilienfinanzierung als Ankerprodukt.

Das Internet brachte den Kunden bisher nicht gekannte Informationsmöglichkeiten undTransparenz über Finanzierungsprodukte und Zinskonditionen. Vor allem über günstige Konditionenversuchten daher die neuen Anbieter Marktanteile zu gewinnen. Damit trafen sieden Wunsch vieler Kunden und verschärften den Wettbewerbsdruck weiter. Teilweise wurdenFinanzierungskonditionen unter dem Zinsniveau risikofreier Kapitalanlagen angeboten,so deutlich hatte die Preissensibilität der Kunden zwischenzeitlich zugenommen. Insgesamthaben sich die freien Finanzdienstleister auf diese Weise einen signifikanten Marktanteilerobert. Der Finanzierungsmarkt hat sich dadurch weiter aufgefächert, so dass es derzeitkeinen eindeutigen Marktführer gibt.Angesichts des rasanten Wachstums der internet-gestützten Vertriebsmöglichkeitensahen nicht Wenige die Zukunft der Wohnimmobilienfinanzierung im Internet. Doch währendanfangs manche alteingesessene Anbieter die Bedeutung des Internets unterschätzten, ließensich andere von der Euphorie um die neuen Möglichkeiten forttragen. Die hochgestecktenErwartungen an den Vertriebsweg Internet haben sich jedoch nicht erfüllt. Von den Kundenwird das Internet vor allem dazu genutzt, sich über Angebote und Konditionen ausgiebig zuinformieren. Der Anteil an Online-Abschlüssen bei Baufinanzierungen ist gering – und es istnicht zu erwarten, dass sich daran in absehbarer Zeit etwas ändern wird.Über den klassischen Vertriebsweg Bankfiliale hinaus haben sich eine Vielzahl weitererVertriebswege im Markt bewährt und etabliert. Dazu gehören die Beratung zu Hause, in einemspeziellen Baufinanzierungs-Beratungscenter oder über das Telefon. Die Wettbewerber sinddabei nicht an einen bestimmten Vertriebsweg gebunden. Der Unterschied liegt vielmehr inden Erwartungen und Ansprüchen der Kunden und wie diese durch die Vertriebswege bedientwerden können.Wer seine Immobilienfinanzierung über eine Bankfiliale abschließen will, erwartet vorallem eine qualifizierte Beratung, an deren Ende eine auf den persönlichen Bedarf zugeschnittene,preisattraktive Finanzierungslösung steht. Vertrauen in die Leistung der Bank – oft ist esdie Hausbank des Kunden – ist dabei meist ein entscheidendes Kriterium. Für die Bank liegtdie Herausforderung darin, den Erwartungen auch nachhaltig gerecht zu werden. Das heißtzum Beispiel, eine Kondition zu bieten, die im Marktvergleich das in die Bank gesetzte Vertrauenrechtfertigt.Demgegenüber ist es der Ansatz der freien Finanzdienstleister, aus der Vielfalt der Angebotedas beste in Preis und Leistung auszuwählen – und zwar unabhängig von einem bestimmtenAnbieter. Diese Unabhängigkeit muss dem Kunden immer wieder glaubhaft vermitteltwerden, da Makler mit verschiedenen Banken zusammenarbeiten und eine Provision für dievon ihnen vermittelte Finanzierung erhalten. Eine Lösung ist hierfür ist die Beratung gegenHonorar, die jedoch noch nicht stark verbreitet ist.Auch wenn ein Großteil der Baufinanzierungen heute noch über Bankfilialen abgeschlossenwird, kann es sich jedoch kein bundesweiter Anbieter mehr leisten, nur auf einen Vertriebswegzu setzen, wenn er die Breite des Marktes abdecken will. Die damit verbundenenWettbewerbsvorteile können sich jedoch nur dann voll entfalten, wenn über IT-gestützte Prozesseeine schnelle und zuverlässige Kreditbeantragung und -bearbeitung gewährleistet ist.Zusätzlich gilt es, das Internet als Informationskanal zur Kundengewinnung auszubauen, dadie Kunden dieses zunehmend intensiv vor Abschluss einer Finanzierung zum Recherchierenund Vergleichen der Angebote nutzen.27

Wohnimmobilienfinanzierung in Deutschland – Erfolgsfaktoren im WettbewerbRefinanzierungsvorteile ausnützen28Der verschärfte Vertriebswettbewerb wirkt sich auch auf die Margen in der Wohnimmobilienfinanzierungaus. Vor dem Hintergrund des stagnierenden Marktvolumens sind die Margenin der Vergangenheit immer weiter zurückgegangen, bis sie das in Europa niedrigste Niveauerreicht hatten. Auch wenn es inzwischen Anzeichen dafür gibt, dass die Margen einen Bodenerreicht haben, ist davon auszugehen, dass sich das Wettbewerbsumfeld nicht wesentlich verändernwird und damit der hohe Druck auf die Margen bestehen bleibt. Diese Situation stellthohe Ansprüche an die Refinanzierung von Wohnimmobilienkrediten.In Deutschland stehen sich vor allem zwei Refinanzierungssysteme gegenüber. Die Einlagenrefinanzierung,die vor allem für klassische Universalbanken und Geschäftsbankentypisch ist, sowie die Refinanzierung über den Kapitalmarkt, insbesondere durch die Ausgabevon Pfandbriefen. Die Einlagenrefinanzierung ist dabei das vorherrschende System. Etwa viervon fünf Wohnimmobiliendarlehen werden über Spar- und andere Einlagen refinanziert. DieRefinanzierung über Verbriefungen, wie sie vor allem in den USA gebräuchlich ist und dortfür das Platzen der letzten großen Immobilienblase mitverantwortlich war, spielt in Deutschlandkaum eine Rolle.Keines der beiden genannten Systeme ist dem anderen dauerhaft überlegen. Aber je nachder aktuellen Ausprägung der Zinsstrukturkurve lassen sich zeitweilig Vorteile im Wettbewerberzielen. Ein Vorteil der Einlagenrefinanzierung liegt in ihrer relativen Unabhängigkeit vomKapitalmarkt, wodurch ein weitgehend stabiler Zufluss an Liquidität gewährleistet wird. Beieinem normalen, steilen Verlauf der Zinsstrukturkurve ist die Einlagenrefinanzierung grundsätzlichder Kapitalmarktrefinanzierung überlegen, sofern leistungsfähige Steuerungsverfahrenzum Einsatz kommen. Durch diese können die Volatilitäten der Einlagenkonditionen unddie Verweildauer der Einlagen valide prognostiziert werden. Ein gewisses Restrisiko hinsichtlichZinsen und Liquidität verbleibt jedoch und ist in Kauf zu nehmen. Unter dieser Voraussetzungist es möglich, bei der Einlagenrefinanzierung im Schnitt höhere Bruttomargen zuerzielen.Verflacht sich die Zinsstrukturkurve, verkehrt sich dieser Vorteil ins Gegenteil. Der Abstandder kurzfristigen Zinsen zu den langfristigen verringert sich oder führt im Extremfalldazu, dass die langfristigen Zinsen niedriger sind. Damit lässt sich die Refinanzierung der inDeutschland üblichen langfristigen Festzinsdarlehen durch kurzfristig angelegte Spareinlagennicht mehr wirtschaftlich vertretbar darstellen.Die Refinanzierung über den Pfandbrief ist demgegenüber langfristig angelegt und erzieltsomit eine höhere Fristenkongruenz. Zinsänderungsrisiken können so weitgehend vermiedenwerden. Weitere Vorteile des Pfandbriefs sind seine vergleichsweise hohe Liquidität und diegünstigen Einstandsniveaus, die er auch während der Finanzmarktkrise weitgehend behauptenkonnte. Hinzu kommt, dass die Bankenaufsicht mit den Erfahrungen aus der Finanzmarktkriseein deutlicheres Augenmerk auf eine möglichst fristenkongruente Refinanzierung legt.Diesen Wettbewerbsvorteil erkennen immer mehr einlagenfinanzierte Banken und beantrageneine Lizenz für die Emission von Pfandbriefen. Da klassische Pfandbriefbanken in derRegel über ein spezialisiertes Geschäftsmodell verfügen, drohen sie gegenüber jenen Institutenins Hintertreffen zu geraten, die über die gesamte Palette der Refinanzierungsinstrumenteverfügen können.Eine andere Möglichkeit, die jeweiligen Refinanzierungsvorteile gezielt zu nutzen, bestehtdarin, die Zusammenarbeit innerhalb von Verbundstrukturen effizienter zu organisieren.Einlagen- und Pfandbriefbanken können so ihre spezifischen Refinanzierungsvorteile nochstärker zur Geltung bringen und je nach Ausprägung der Zinsstrukturkurve zwischen beiden

Refinanzierungssystemen wechseln, um ihren Kunden preislich und qualitativ die attraktivstenAngebote zu unterbreiten.Welche enorme praktische Bedeutung diese Flexibilität hat, zeigt ein Blick auf die Entwicklungder Kapitalmarktrenditen der vergangenen Jahrzehnte. In der Abbildung lässt sichdeutlich erkennen, dass sich die Zinsstruktur permanent verändert und sich steile und flachePhasen abwechseln. Eine Bank, die nicht in der Lage ist, diese Veränderungen refinanzierungsseitigaufzufangen, läuft Gefahr, nicht ausreichend wettbewerbsfähig zu sein.Entwicklung der Kapitalmarktrenditen seit 19731412108611 1. Ölpreisschock Okt. 1973 2. Ölpreisschock Sept. 1980 Demokratiebewegung in der DDRBeginn der Ausreisewelle4 Irak überfällt Kuweit Aug. 19905 Operation Desert Storm Jan. 19916 11. September 20017 Beginn Irakkrieg März 20038 Finanzmarktkrise: InsolvenzLehman Brothers Sept. 20089 Tsunami vor Japan, ArabischerFrühling März 201142290flachneutralsteil1973197619811986199119962001200620111 Jahr 2 Jahre 3 Jahre 4 Jahre 5 Jahre 6 Jahre 7 Jahre 8 Jahre 9 Jahre 10 JahreQuelle: DekaBank, eigene DarstellungProzesse und Produkte kosteneffizient gestaltenFlexible und individuelle Finanzierungslösungen, schnelle Entscheidungen und eine zuverlässigeund reibungslose Abwicklung werden heute von den Kunden als selbstverständlichvorausgesetzt. Um sich als Anbieter im Wettbewerb absetzen zu können, müssen folglichzusätzlich Alleinstellungsmerkmale identifiziert und als Kernkompetenzen erschlossen werden.Die Kunst dabei ist es, die erwartete Flexibilität und Individualisierbarkeit in kosteneffizienteProzesse zu lenken, um im gegebenen Wettbewerbsumfeld zu wachsen und trotzdem dieerforderliche Profitabilität erzielen zu können.Das erfordert die Standardisierung und Automatisierung von Prozessabläufen, um insbesondereim breiten privaten Kundengeschäft durch die Realisierung von Skaleneffekten sowiedurch konsequente Organisationsoptimierungen die Prozesskosten für die Finanzierungsabwicklungzu senken. Dazu ist es zunächst erforderlich, die Prozesse zu segmentieren, zumBeispiel nach Komplexität, Vertriebskanälen, Produkten oder unterstützenden Tätigkeiten.Auf diese Weise lassen sich Kompetenzen bündeln und erforderliche Bearbeitungszeiten inden jeweiligen Teilprozessen verkürzen. Insgesamt können durch organisatorische OptimierungsmaßnahmenProduktivitätszuwächse von 20 bis 30 Prozent erzielt werden.

Wohnimmobilienfinanzierung in Deutschland – Erfolgsfaktoren im WettbewerbEine wichtige Anforderung hierbei ist es, die Kapazitäten flexibel zu halten. Die Zahl dertäglich eingehenden Darlehensanträge schwankt naturgemäß. Das erfordert operativ einmöglichst taggenaues Kapazitätsmanagement. So können über den jeweiligen Auslastungsgradvon einzelnen Organisationseinheiten Spitzenauslastungen und Täler aktiv und exakt imTagesgeschäft gesteuert werden, ohne dass es zu Verlusten hinsichtlich Qualität und Zeitdauerder Kreditabwicklung kommt.Schließlich hat die Gestaltung der Produktpalette und der Finanzierungsparameter maßgeblichenEinfluss auf die Komplexität und die damit verbundenen Produktionskosten. Hierfüreignet sich ein Baukasten-System, vergleichbar den in der Automobilindustrie angebotenenSonderausstattungsmöglichkeiten. Ausgehend von einem preisattraktiven Standardangebotkann durch zusätzliche Ausstattungsvarianten – wie beispielsweise Kreditlaufzeiten über 30Jahre oder eine Reverse-Option zur Rückauszahlung bereits erfolgter Sondertilgungen – einindividuelles Produkt geschaffen werden. Der Kunde erhält so ein Angebot, das genau seinenWünschen entspricht, aber trotzdem standardisiert ist und damit kostengünstig abgewickeltwerden kann.Im Rahmen der Produktgestaltung sind auch Produkt-Innovationen ein wichtiger Konzept-Baustein, um aktuelle Marktentwicklungen aufzugreifen. Zudem schärfen Innovationen daseigene Profil und fördern die Markenführung im Sinne einer relevanten Differenzierung imWettbewerb.30Herausforderungen durch Markt und PolitikIn seiner Gesamtheit wirkt der deutsche Wohnimmobilienmarkt ausgeglichen: Es gibt eineausreichende Versorgung mit Wohnraum von insgesamt guter Qualität bei moderat steigendenKosten für Kauf oder Miete. Der Blick aus großer Höhe ist jedoch trügerisch. Denn je näherman den Markt betrachtet, desto deutlicher zeigen sich die Unterschiede. Insbesondere nimmtdie Heterogenität des Wohnimmobilienmarktes immer weiter zu.So differenziert sich die Wohnungsnachfrage vor allem regional weiter aus. Insgesamt werdenin Deutschland zu wenig Häuser und Wohnungen gebaut. Seit Jahren liegen die Zahlender Neubauten um rund 50 Prozent unter dem tatsächlichen Bedarf. Die Auswirkungen treffenvor allem die Ballungsräume und wirtschaftlichen starken Regionen. Dort gibt es schon heutezum Teil deutliche Anzeichen für Wohnungsknappheit. In Regionen, die durch alte Industriengeprägt sind, sowie in Teilen Ostdeutschlands wird sich hingegen das Leerstandsrisiko erhöhen.Damit einhergehend wird sich auch das schon heute ausgeprägte Preisgefälle zwischenBallungsräumen und ländliche Regionen sowie zwischen Süden und Norden weiter vertiefen.Noch immer steigt auch die Zahl der Haushalte in Deutschland. Dies überrascht zunächst,da die Zahl der hier lebenden Menschen bis 2025 voraussichtlich um über vier Prozent zurückgehenwird. Immer mehr Menschen leben jedoch in Ein-Personen-Haushalten. In Münchenzum Beispiel beträgt der Anteil der Alleinlebenden bereits heute über 50 Prozent. Die größteGruppe darunter sind jedoch nicht die klassischen Singles, sondern ältere Menschen ab 60Jahren. Vor dem Hintergrund einer insgesamt alternden Gesellschaft wird sich dieser Trendweiter ausprägen und sich der Bedarf an altersgerechten Wohnraum erhöhen. Auch hier zeigensich ausgeprägte regionale Unterschiede. Während für die westlichen Bundesländer einAnstieg um rund 2,5 Millionen Haushalte erwartet wird, ist vor allem in Ostdeutschland dieEntwicklung stark rückläufig.

Die sozio-demografische Entwicklung wird auch die Immobilienfinanzierer vor neue Herausforderungenstellen. Immer weniger wird es künftig gelingen, mit einem starren Standardangebotdie Breite des Marktes abzudecken. Vielmehr werden zunehmend Finanzierungengefragt sein, die sich bestmöglich an die individuellen Bedingungen anpassen lassen. Daserfordert eine genaue Kenntnis der lokalen und regionalen Märkte. Überregionale, vor alleminternational tätige Immobilienfinanzierer werden sich deshalb verstärkt auf Verdichtungsräumekonzentrieren. Demgegenüber decken lokale und regionale Kreditinstitute den Finanzierungsbedarfnicht nur in den Ballungszentren, sondern auch in den ländlichen und kleinundmittelstädtischen Regionen ab.Während diese Veränderungen keine Auswirkungen auf das System der Wohnimmobilienfinanzierungin Deutschland haben, könnte der aktuelle Vorschlag der Europäischen Kommissionfür eine Hypothekarkreditrichtlinie, der nun im Europäischen Parlament diskutiertwerden soll, de facto die seit vielen Jahren bewährte Kreditvergabepraxis gefährden. Die EU-Kommission will den Markt für Finanzdienstleistungen harmonisieren und adressiert in diesemZusammenhang auch das Recht auf vorzeitige Rückzahlung eines Darlehens. Zukünftig sollenvorzeitige Rückzahlungen für den Kunden einfacher und ohne übermäßige Kosten möglichsein. Dieser Vorschlag würde die bewährte deutsche Festzinskultur bedrohen, da sich die Kostender Kreditinstitute für die in Deutschland vorherrschenden langfristigen Festzinskreditedeutlich erhöhen würden und ihre Wettbewerbsfähigkeit gegenüber variabel verzinsten Finanzierungengeschwächt wäre.Das funktionierende und stabile System der Wohnimmobilienfinanzierung in Deutschlandsollte aber nicht ohne Not beschädigt werden. Abgesehen davon besteht keine Notwendigkeitfür eine europaweite Harmonisierung auf diesem Gebiet. Die europäischen Wohnimmobilienfinanzierungsmärktesind weitgehend nationale Märkte. Der Anteil grenzüberschreitenderFinanzierungen ist verschwindend gering und es ist nicht zu erwarten, dass sich daran aufabsehbare Zeit etwas ändert. Hinzu kommt: Private Kunden verhandeln lieber mit jemandem,den sie kennen und vertrauen. Das ist zum Beispiel der Betreuer ihrer Hausbank. Daran kannund wird keine Regulierung etwas ändern.31FazitDer deutsche Markt für Wohnimmobilienfinanzierungen ist im internationalen Vergleichstabil und in hohem Maße leistungsfähig. Die Stabilität der Wohnimmobilienfinanzierung inDeutschland gründet vor allem auf der langfristigen Festzinsfinanzierung, der im Beleihungswertangelegten Nachhaltigkeit sowie dem Umstand, dass in der Regel die Risiken aus denImmobilienfinanzierungen in der Bilanz belassen werden. Zusammen begrenzen diese Instrumentedie Finanzierungsrisiken sowohl für den Kunden wie auch für die Finanzierungsgeber.Die Attraktivität und Bedeutung des Wohnimmobilienfinanzierungsmarktes bedingt einenintensiven Wettbewerb, der seit einiger Zeit zunehmend schärfer geführt wird. Das begrenztzwar einerseits die Ertragsmöglichkeiten, zwingt dafür andererseits Anbieter zu mehr Effizienz.Die Herausforderung liegt darin, die Effizienz über den gesamten Finanzierungsprozessstetig weiter zu verbessern, um die Profitabilität des Geschäftsfeldes zu sichern. Für ein Ausweichenauf ertragsstärkere und damit risikoreichere Finanzierungen bietet der deutscheWohnimmobilienmarkt zu wenig Ansatzpunkte. So kann alles in allem die Wohnimmobilienfinanzierungunter Berücksichtigung der diskutierten Erfolgsfaktoren einen positiven Ergebnisbeitragliefern und eine stabile Ertragssäule in dem jeweiligen Geschäftsmodell sein.

Erfolgsfaktoren in derinternationalen gewerblichenImmobilienfinanzierungDirk Große Wördemann und Norbert Herrmann | Aareal Bank32

Einen Großteil ihrer Zeit verbringen Menschen in Gewerbeimmobilien.Sie kaufen in Einzelhandelsimmobilien Waren ein, arbeiten in Bürogebäudenoder genießen ihren Urlaub in Hotels. Gewerbeimmobilien sind füreine Volkswirtschaft unbestreitbar nützlich und notwendig. Ihre Finanzierungkann durchaus Gegenstand eines nachhaltig erfolgreichen Geschäftsmodellssein, wenn einige wesentliche Faktoren berücksichtigt werden.Grundlage für jedes dauerhaft erfolgreiche unternehmerische Handeln ist zunächst eineWerteorientierung, die den Menschen in den Mittelpunkt der Aktivitäten stellt. Nachhaltigkeit,verantwortliches Handeln, Vertrauen, Fairness, Aufgeschlossenheit, Toleranz und persönlicheIntegrität sollten die Beziehungen der Mitarbeiter untereinander, zu den Kunden, den Investorenund anderen Geschäftspartnern prägen. Dies gilt auch für Immobilienfinanzierer. Darüberhinaus gibt es in der gewerblichen Immobilienfinanzierung eine Reihe von spezifischenErfolgsfaktoren, die im Folgenden vorgestellt werdenKundenorientierungDie Orientierung am Kunden und an seinen Bedürfnissen ist für den Erfolg eines Unternehmens,ganz gleich aus welcher Branche, von entscheidender Bedeutung. Dabei geht es darum,eine auf den oben genannten Werten basierende dauerhafte Kundenbeziehung aufzubauen.Die Verlässlichkeit des Unternehmens gegenüber dem Kunden ist das Fundament für eine vertrauensvolleund langfristige Zusammenarbeit.Wer nah am Kunden ist und mit ihm eine verlässliche Beziehung hat, kennt auch dessenBedürfnisse und Anforderungen. Dies ist in besonderer Weise für die Finanzierer von Gewerbeimmobilienwesentlich, ist doch jede Immobilie und jede Finanzierung anders und zum Teilhoch komplex. Ein „Angebot von der Stange“ ist weder sinnvoll noch erfolgversprechend.33Auf welche Gebiete beziehen sich in der Regel die Anforderungen der Kunden?Preisgestaltung: Dies umfasst nicht nur einfach die Frage nach der Höhe der Margen undGebühren, sondern auch die Frage, ob Zinsen festgeschrieben werden oder variabel sind.Sind sie variabel stellt sich ergänzend die Frage, ob eine Derivat zur Zinsabsicherung abzuschließenist.Strukturierung des Kredits: Dies beinhaltet beispielsweise Fragen zur Kredithöhe, Tranchierungen,Laufzeit und Verlängerungsoptionen.Vertragsgestaltung: Hier sind Einzelheiten der Sicherheitenstruktur, der Auszahlungsvoraussetzungenund Covenants zu diskutieren.Neben diesen eher fachlichen Fragen ist das Verhalten der Bank ausschlaggebend, das inAspekten wie Verlässlichkeit, Schnelligkeit oder der Frage, wie sich eine Bank bei möglichenProblemen während der Laufzeit der Kredite verhält, zum Ausdruck kommt.

Erfolgsfaktoren in der internationalen gewerblichen Immobilienfinanzierung34Um diesen vielfältigen Anforderungen des Kunden gerecht zu werden, bedarf es in der BankMitarbeiter, die seine Wünsche und Bedürfnisse nicht nur verstehen, sondern auch umsetzenkönnen. Dass die Bankmitarbeiter dabei Experte für das Thema Finanzierung sein müssen,versteht sich von selbst. Sie müssen aber auch das Geschäftsfeld des Kunden verstehen undihm als Experte zur Seite stehen.Eine Reihe von Immobilieninvestoren ist auf einen bestimmten Immobilientyp, z. B. Hotels,spezialisiert. Fachkenntnisse über das Funktionieren eines Hotelbetriebs sind dann auch fürden Immobilienfinanzierer unerlässlich, zum einen, um das Anliegen des Kunden und seineBedürfnisse besser zu verstehen, zum anderen aber auch, um das Risiko der Bank adäquateinschätzen zu können.Kundenorientierung beinhaltet die richtige Ansprache des Kunden. Für einen internationaltätigen Immobilienfinanzierer lassen sich die Kunden in verschiedene Gruppen, nach derenInvestitionsschwerpunkten in Regionen und Immobilientypen einteilen und sind demnachauch unterschiedlich anzusprechen. So gibt es eine Vielzahl von Kunden die überwiegend nurin ihrem Land tätig sind. Hier muss man die länderspezifischen Besonderheiten, nicht nur informalen Bereichen, wie dem Recht, sondern auch in der Kultur und den Marktgegebenheitengenauestens kennen. Die Nähe zum Kunden, auch in räumlicher Hinsicht durch eine lokalePräsenz ist hier oft sinnvoll.Eine weitere Kundengruppe ist die der international aktiven Investoren. Sie investiert inbestimmten Wirtschaftsräumen, beispielsweise den nordeuropäischen Ländern oder Benelux,oder in bestimmte Objekttypen über die Grenzen hinweg. Diese Kunden benötigen eineandere Ansprache durch Mitarbeiter etwa aus einem regionalen Vertriebszentrum heraus, diedie gesamte Region kennen bzw. Mitarbeitern, die auf die jeweilige Immobilienart spezialisiertsind.Die dritte Gruppe umfasst Kunden, die global und über die verschiedenen Immobilientypenhinweg agieren. Diese Kunden können zentral betreut werden und benötigen nicht die lokaleVertretung der Bank vor Ort.MitarbeiterDie Ausführungen zu dem Thema Kundenorientierung haben bereits verdeutlicht, wie wesentlichdie Expertise der Mitarbeiter ist. Dies zieht sich durch die verschiedensten Bereiche undAufgaben in einer Bank. Den Mitarbeitern kommt als Trägern der Expertise und natürlich alsHandelnden eine Schlüsselrolle im Unternehmen zu.Was zeichnet die Mitarbeiter jeden für sich sowie im Team aus, um erfolgreich zu sein? Unteranderen sind die folgenden Aspekte von entscheidender Bedeutung:umfangreiche Kenntnisse nicht nur in dem jeweiligen Fachgebiet, sondern darüber hinausebenso Fachwissen in angrenzenden Bereichen,die Fähigkeit, über das eigene Fachgebiet hinaus vernetzt zu denken,Fähigkeit und Willen, in einem Team kooperativ und lösungsorientiert sowie kulturübergreifend,auch in Fremdsprachen, zusammenzuarbeiten,

verantwortungs- und risikobewusstes Handeln,Wertorientierung wie Fairness, Aufgeschlossenheit, Toleranz und persönliche Integrität,eine gelungene Mischung im Unternehmen zwischen den verschiedenen Expertengruppenund persönlichen Eigenschaften.Dass die Mitarbeiter über umfangreiche Fachkenntnisse in ihrem jeweiligen Aufgabengebietmitbringen müssen, versteht sich von selbst. Das Angebot von Universitäten und Fachhochschulenin Deutschland in den Bereichen der Immobilienwirtschaft hat sich in den letztenJahren kontinuierlich vermehrt und verbessert. Trotz dieser erfreulichen Entwicklung könnenzahlreiche Kenntnisse und detailliertes Know-how erst durch praktische Erfahrungen gewonnenwerden. Hierzu zählen beispielsweise genaue Kenntnisse der Märkte und des Wettbewerbs.Viele Anforderungen ändern sich stetig, so dass auch in unserer Branche die Formeldes „lebenslangen Lernens“ gültig ist.Fachwissen darf sich aber nicht nur auf das eigene Fach- und Aufgabengebiet beschränken.Der Blick über den eigenen Tellerrand hinaus ist oft unabdingbar, um Kollegen aus anderenFachbereichen zu verstehen und die Aufgaben und Projekte erfolgreich zu bewältigen. Eskommt darauf an, über das eigene Gebiet hinaus vernetzt zu denken. Ferner müssen die Fähigkeitund der Willen, in einem Team sowie zwischen den verschiedenen Bereichen kooperativund lösungsorientiert zusammenzuarbeiten, gegeben sein. Die Ziele des Unternehmens dürfenbei Meinungsverschiedenheiten und Differenzen nicht aus dem Blick geraten und die einzelnenAbteilungen dürfen nicht nur ihr Partialinteresse sehen und verfolgen.Die kooperative Zusammenarbeit macht als ein Beispiel deutlich, welch entscheidendeBedeutung die Wertorientierung wie Fairness, Aufgeschlossenheit, Toleranz und persönlicheIntegrität haben. In einem international tätigen Unternehmen sind Aufgeschlossenheit undToleranz gegenüber Menschen anderer Länder, ihre Gewohnheiten und Kulturen natürlichbesonders wertvoll. Verantwortungsvolles und risikobewusstes Handeln ergänzen den genanntenWertekanon als wichtige Elemente und stellen zentrale Voraussetzungen für ein erfolgreichesUnternehmen dar.Zudem ist eine gelungene Mischung von Mitarbeitern im Unternehmen von Bedeutung.Dies bedeutet nicht nur, dass die richtige Mischung an Expertise vorhanden sein muss, sondernauch eine gelungene Mischung an persönlichen Eigenschaften. Eine kurze Überlegunghierzu: Wer immer nur Mitarbeiter einstellt, die dieselben Charaktereigenschaften wie erselbst aufweisen, der wird zwar mit diesen in der Regel gut zurechtkommen, aber sich auchMöglichkeiten für Neues und neuen Ideen verschließen und eventuelle Fehlentwicklungenmöglicherweise nicht rechtzeitg genug erkennen.Diese Überlegungen zeigen die Bedeutung, die einem guten Personalmanagement undder Fortbildung und Weiterentwicklung von Mitarbeitern, nicht nur in fachlicher, sondern auchin persönlicher Hinsicht, zukommen, auf.35

Erfolgsfaktoren in der internationalen gewerblichen ImmobilienfinanzierungInformation und WissenNeben diesen Wissensbereichen sind für einen international tätigen ImmobilienfinanziererInformationen und Wissen im Hinblick auf folgende Aspekte zu beachten:Kenne deine KundenKenne deine FinanzierungenKenne dein PortfolioKenne deine MärkteDie Informationen hierzu sowie zu anderen Themenbereichen sind aber oft nicht nur für eineAbteilung wichtig. Es ist vielmehr zu gewährleisten, dass der Informationsfluss zwischen denrelevanten Abteilungen untereinander und zu bzw. von den Entscheidungsträgern gewährleistetist. Hierbei gibt es sowohl den horizontalen Informationsfluss zwischen verschiedenenBereichen als auch den vertikalen Informationsfluss von den Abteilungen zu den Entscheidungsträgernbzw. der Geschäftsleitung.Horizontaler und vertikaler Informationsfluss36GeschäftsleitungMarkt Marktfolge Treasury Controlling ... etc.Um den Informationsfluss sicherzustellen, bedarf es entsprechend leistungsfähiger Informationssysteme.Diese umfassen u.a. das Vetriebsmanagementsystem, Kreditmanagementsystemeeinschließlich umfangreicher Risikocontrollingsysteme, ein Portfoliomanagementsystem,integrierte Planungssysteme sowie umfassendes Marktresearch. Wo erforderlich, sind dieseInformationssysteme miteinander zu vernetzen. Mögliche Fehlentwicklungen können dadurchfrühzeitig erkannt und geeignete Gegenmaßnahmen eingeleitet werden.

Zu dem Wissen eines Immobilienfinanzierers gehört aber auch das Wissen um seine eigenenStärken und Schwächen bzw. Grenzen. Hierzu ein Beispiel: Interessiert sich ein Immobilienfinanziererfür den Eintritt in einen neuen Markt, in ein neues Finanzierungsprodukt odereine neue Objektart, so reicht es nicht aus, sich mit einer Vielfalt von fachspezifischen Fragestellungen,wie rechtliche und regulatorische Gegebenheiten, zu beschäftigen, sondern es istauch die Frage zu stellen, welche Expertise vorhanden ist und ob die bestehenden Systeme inder Lage sind, dies zu verarbeiten und abzubilden. Somit stellt sich implizit die Frage, ob derMarkteintritt überhaupt erfolgreich umzusetzen ist.Effiziente ProzesseEine Bank, die in der Immobilienfinanzierung tätig ist, hat viele verschiedene Prozesse zubewerkstelligen. Beispielhaft seien hier Prozesse zur Kreditanbahnung, zum Kreditmonitoring,in der Refinanzierung, im Risiko- und Finanzcontrolling sowie in der Personalbeschaffunggenannt, die jeweils umfangreiche Teilprozesse umfassen. Für alle Prozesse gilt grundsätzlich,dass sie vollständig und effizient sein müssen.Vollständig bedeutet hier, dass die Prozesse bzw. ihre Teilprozesse alle relevanten Aspekteumfassen. Bei der Effizienz stehen das Ziel und die eingesetzten Mittel im Fokus der Betrachtung.Mit anderen Worten: Es geht um die Wirtschaftlichkeit. Ein Prozess ist dann effizient,wenn ein Ziel mit einem möglichst geringen Mitteleinsatz erreicht wird oder mit einem vorgegebenenMitteleinsatz ein möglichst großer Ertrag erzielt wird. Prozessgestaltung und Aufbauorganisationmüssen, um wirtschaftlich zu sein, aufeinander abgestimmt sein.37DiversifizierungDass man „nicht alle Eier in einen Korb legen“ soll, wird angehenden Ökonomen schon frühin ihrem Studium gelehrt und ist durch zahlreiche Portfoliotheorien belegt. In der Immobilienfinanzierungbedeutet Diversifizierung die Auffächerung des Kreditportfolios mit dem Ziel, dasRisiko zu streuen und Wachstumschancen zu realisieren. Die Diversifizierung kann erfolgennach:den Ländern, in denen die beliehenen Objekte liegen,einzelnen Region innerhalb eines Landes, in denen die Objekte liegen,den Objektarten und -größen,den Produktarten (z.B. Finanzierung von Bauphasen oder Bestandsobjekten),den Auslaufzeitpunkten der Kredite.Ist aber eine Diversifizierung in der Immobilienfinanzierung nach Land, Region oder Objektartüberhaupt sinnvoll oder laufen die Entwicklungen von Mieten und Werten nicht ohnehingleich, womit die Diversifizierung ihren Vorteil verliert? Hierzu bietet die Studie „Risikostreuungmit Immobilien“, welche die DekaBank im März 2010 veröffentlicht hat, wichtige Hinweise.In der Portfoliotheorie gilt: „Solange nicht zwei Märkte perfekt korreliert sind, ist die

Erfolgsfaktoren in der internationalen gewerblichen Immobilienfinanzierung38Risiko-Ertragskombination eines Portfolios beider Märkte günstiger, selbst wenn der Ertragund die Volatilität zweier Märkte dieselben sind.“ In der Studie wird die Korrelation für eineAuswahl von 37 der wichtigsten internationalen Bürostandorte im Zeitraum 1998 bis 2008untersucht und festgestellt: „Die Märkte haben weder die gleiche Rendite noch das gleicheRisiko und sind nicht perfekt korreliert. (…) Es wird ebenfalls klar, dass in der Vergangenheiteinige Märkte kaum und manche sogar negativ korreliert waren. So wiesen Peking und Singapurnegative Korrelationskoeffizienten mit einer Reihe von westlichen Märkten auf. Tokio,Osaka und St. Petersburg haben dagegen erstaunlich hohe Korrelationskoeffizienten mit Parisund London.“ Die fehlende vollständige Korrelation lässt somit die Diversifizierung zwischenverschiedenen Standorten als sinnvoll erscheinen.Jedoch gibt es auch Situationen, in denen der Risikodiversifizierung Grenzen gesetzt sind.Im Verlauf der globalen Wirtschafts- und Finanzmarktkrise waren die Mieten und Preise vonGewerbeimmobilien über alle Regionen hinweg von einem deutlichen Rückgang getroffen.Jedoch gab es auch hier länderspezifische Unterschiede und die anschließende Erholung derImmobilienmärkte verlief mit unterschiedlichen Geschwindigkeiten. Es ist in den letzten Jahrenaber durchaus eine Entwicklung festzustellen, wonach sich die internationalen Immobilienmärkteeinander angenähert haben.Eine Diversifikation im Immobilienfinanzierungsportfolio ist auch mit Blick auf die verschiedenenObjektarten Büro-, Einzelhandels-, Logistikimmobilie sowie Hotels möglich. Diegenannte Studie kam für den Zeitraum 1998 bis 2008 zu dem folgenden Ergebnis: „Durch sektoraleStreuung lassen sich ebenfalls Diversifikationseffekte realisieren, auch wenn die Diversifikationseffektenicht so groß sind wie bei einer internationalen Streuung der Anlagen.“Historisch ermittelte Korrelationen zwischen verschiedenen Märkten müssen nicht auf kausalenZusammenhängen beruhen. Darüber hinaus müssen solche Korrelationen in der Zukunftnicht stabil sein. Daraus folgt: Es ist nur begrenzt möglich, auf Basis historischer Korrelationenein Zielportfolio festzulegen. Sinnvoller ist es, ein Zielportfolio mit bestimmten Parametern zubeschreiben, beispielsweise durch Grenzwerte für Portfolioanteile.Ferner muss eine Diversifikationsstrategie in ihrem Gesamtumfang angemessen sein. JedeImmobilienart, jedes Land, jede Produktart erfordert ein ganz spezielles, detailliertes Knowhow.Jedes neue Land, das eine Bank „betreten“ möchte, oder jede neue Immobilienart ziehenentsprechende Kosten nach sich, die detailliert vorher kalkuliert werden müssen.Mit Blick auf den Finanzierer sind im Vergleich zum Investor hier zwei weitere Aspekte zubeachten. Zwar kann die Bank Wertverluste bei einer Immobilie nicht durch Wertzuwächse beieiner anderen Immobilie auffangen, wie dies beim Immobilieninvestor selbst direkt der Fallsein kann. Vielmehr muss der Immobilienfinanzierer die Verluste aus Wertberichtigungen mitden Zinserträgen und Provisionen seines gesamten Portfolios ausgleichen. Aber die Bank hatden Vorteil, dass sie ihre Verluste durch die Erstrangigkeit der Sicherheit verringert.Treasuryaktivitäten und RisikomanagementErfolgreiche Kreditaktivitäten allein sind nicht ausreichend, um als Immobilienfinanzierererfolgreich zu sein. Es bedarf vielmehr auch eines leistungsfähigen Treasury sowie Risiko- undFinanzcontrolling.

Bei den Treasuryaktivitäten eines Immobilienfinanzierers spielt der Pfandbrief unveränderteine wichtige Rolle. Kein anderes Kapitalmarktinstrument hat sich als ein derart zuverlässigesRefinanzierungsmittel erwiesen, wurden doch Pfandbriefe auch während des Höhepunkts derWirtschafts- und Finanzmarktkrise gekauft. Hier schaffen die strengen gesetzlichen Anforderungenan den Pfandbrief eine gute Grundlage. Die Emittenten haben aber ihre Investorendurch weitere Punkte zu überzeugen. Hierzu zählt die Diversifizierung in der Deckungsmasse,die aber gleichzeitig auch langfristig stabil sein sollte. Des Weiteren ist zu beachten, dass langfristigeForderungen der Bank auch langfristig zu refinanzieren sind.Von Bedeutung ist ebenso, dass der Emittent dem Informationsbedürfnis der Investorendurch eine kontinuierliche und zuverlässige Transparenz Rechnung tragen sollte. Er hat durchein tragfähiges Geschäftsmodell und durch ein gutes Risikomanagement zu überzeugen. DiesePrinzipien gelten natürlich auch für die anderen Refinanzierungsmittel, mit denen der Pfandbriefzu ergänzen ist, um auch hier eine entsprechende Diversifikation zu realisieren.Ein gutes Risikomanagement stellt einen sehr wichtigen Baustein für einen erfolgreichenImmobilienfinanzierer dar. Es muss leistungsfähige Systeme und Methoden für vielfältigeRisiken wie beispielsweise Kreditrisiken, Marktpreisänderungsrisiken, die für einen Immobilienfinanziererinsbesondere Zinsänderungsrisiken umfassen, Liquiditätsrisiken, Beteiligungsrisikenund operationelle Risiken entwickeln und implementieren sowie diese Risiken überwachen.Risikobewusstes Handeln geht aber natürlich noch deutlich weiter. So hat bereits dieKundenbetreuung auch die Aufgabe, eine erste Risikoselektion bei der Geschäftsanbahnungvorzunehmen. Der Marktfolge kommt bei der Risikobeurteilung unter Einsatz verschiedenerSysteme und Methoden, wie dem Rating, eine entscheidende Bedeutung zu. Risikobewusstesund verantwortungsvolles Handeln umfasst – wie oben bereits ausgeführt – das gesamteUnternehmen.39FazitFür den Erfolg eines internationalen Immobilienfinanzierers gelten neben „harten Faktoren“wie Diversifikation des Portfolios, Expertise des Managements und der Mitarbeiter, Prozessgestaltungen,Treasuryaktivitäten und Risikomanagement auch werteorientierte Faktoren wieNachhaltigkeit, Verantwortung und die persönliche Beziehung und Nähe zum Kunden. Erstdiese alle zusammen machen ein Geschäftsmodell tragfähig und langfristig erfolgreich. Bezogenauf den Kunden bedeuten diese Werte, den Kunden und seine Wünsche in den Mittelpunktzu stellen und seine unternehmerischen Aktivitäten daran auszurichten. Nur diese Nähekann die Basis für eine Partnerschaft auf Augenhöhe sein. Nähe bedeutet dabei aber nicht dasFehlen kritischer Distanz. Kundenbeziehungen gründen auf umfassender Integrität der Bank– sie ist die Basis für das Vertrauen, das die Kunden der Bank entgegen bringen. Bezogen aufdie tägliche Arbeit des einzelnen Mitarbeiters steht eines im Mittelpunkt: die Leidenschaft unddie Begeisterung für die Immobilie und der Wille, dies zum Nutzen für den Kunden und dieBank gleichermaßen einzubringen.

Für viele Immobilien-Investoren kommen ausschließlich so genannteCore-Immobilien in den A-Lagen der größten Städte in Frage. Oft setzendiese Investoren allerdings eine niedrige Anfangsrendite mit besondererSicherheit gleich. Allerdings kann es auch sein, dass sie schlicht „risikoarm“mit „teuer“ verwechseln. Dieser Investoren-Fokus sorgt auch dafür, dassandere Immobilientypen und -lagen meist aus dem Blickfeld geraten. Dasist verwunderlich, denn sie können einen wichtigen Beitrag zur Risikostreuungleisten und bieten oft höhere Anfangsrenditen und ein größeresMarktpotenzial.Für viele institutionelle Investoren erscheinen in Zeiten der Unsicherheit die sogenanntenCore-Immobilien als das einzig Wahre. Darunter verstehen sie in der Regel neue und anbonitätsstarke Nutzer vermietete Büroobjekte, Geschäftshäuser oder Shopping Center z. B. inden Bestlagen der sieben größten Städte Deutschlands, so genannte Trophy-Immobilien. Siesprechen dann auch von einem Class A-Objekt oder auch von einem Objekt in einer 1A-Lage.Problematisch ist nur, dass es keine allgemein verbindliche Definition darüber gibt, was untereiner 1A-Lage zu verstehen ist und wie sie sich beispielsweise von den ebenfalls genutztenBegriffen der 1B-, 2A- und 2B-Lagen abgrenzen lassen. Gleichzeitig bleibt leider offen, obdie 1A-Lage für alle Nutzungen gleichsam gültig ist, oder ob für Shopping- und Büronutzungjeweils andere geographische Orte als 1A-Lage zu betrachten sind.Gleichwohl steht für Investoren die zentral in einer deutschen A-Stadt gelegene Immobilie– das echte 1A-Objekt – als Garant für Wertstabilität und Risikoarmut. Es heißt hier: In derguten Lage bekomme ich mein Objekt immer vermietet. Problematisch ist bei dieser Anlagestrategienur, dass sie einfach zu kopieren ist und viele Investoren letztlich um die gleichenObjekte konkurrieren. Dies führt nachfragebedingt zu spekulativen Preissteigerungen, wie wirsie aktuell für A-Lagen erleben. Und paradoxerweise wollen Investoren genau diese spekulativenÜbertreibungen ja vermeiden. Hinzu kommt, dass Immobilien in Bestlagen der A-Städteaufgrund der dort vorherrschenden Markttransparenz auch im Fokus internationaler Anlegerstehen. Ihre Nachfrage ist allerdings recht volatil.41Klärungsbedarf bei der Allokation bestehtDie Anlagestrategie vieler Investoren scheint in mehrfacher Hinsicht des Überdenkens würdig.Zunächst muss die Frage gestellt werden, ob das Ziel der ausgewogenen Mischung undStreuung erreicht wird. Hier setzen die Investoren in erster Linie auf die regionale Diversifikationund legen in Deutschland, Europa und zum Teil auch weltweit an. Mit der Internationalisierungder Märkte erwies sich diese Strategie jedoch seit Ende der 1990er Jahre fürEuropa als ineffizient, da sich die Anfangsrenditen zunehmend im Gleichklang bewegten undhohe positive Korrelationen aufwiesen. Diese Entwicklung wird eindrücklich durch die Total

Abb. 2:Gibt es Alternativen zu den etablierten Pfaden der Asset Allocation?Nutzungsarten Office RetailGewerbe/IndustrieMulti UseLändern Deutschland Europa WeltStädten A-Städte B-Städten C-StädteDiverifikationnachStandortenA-Lagen inA-StädtenB-Lagen inA-StädtenA-Lagen inB-StädtenRisikoklassen Core Core+ Value-add OpportunisticMieterherkunftPrime(mit „Rating“)MittelstandGranulierteMieterschaftMieterstruktur Single Tenant Multi TenantGebäudetyp Neubau BestandObjekttyp > 50 Mio. € 10 - 50 Mio. € < 10 Mio. €Quelle: eigene Darstellung BEOSA-Lage in B-Stadt oder B-Lage in A-Stadt?43Eine Ausweichstrategie vieler Investoren besteht darin, bei steigenden Preisen in den A-Städtendie regionale Diversifikation zu erhöhen und nun in Core-Objekte in B-Städten zu investieren.Eigentlich wäre es naheliegender, von der A-Lage in die B-Lage der gleichen Stadt zu wechseln,als wiederum in die nur eingeschränkt vergleichbare A-Lage einer B-Stadt zu gehen.Warum aber sollte die A-Lage einer B-Stadt eher „investment grade“ sein als die B-Lage einerA-Stadt?Wer in B-Lagen investiert, der ist unverändert in Berlin, Frankfurt am Main oder Hamburgunterwegs, nicht in Kassel, Kiel oder Koblenz. Er bleibt in den transparenten Immobilienhochburgenund sucht nach attraktiven Objekten nicht am Kurfürstendamm oder an der Taunusanlage,sondern in Berlin-Schöneberg oder dem Frankfurter Ostend. Seine Objekte liegenin Neben- oder Cityrandlagen der Stadt und profitieren damit von ihrer Prosperität und demErwerbsbeschäftigtenwachstum, das sich immer stärker auf die A-Städte konzentriert.In einer B-Stadt hingegen ist der Aktionsradius eines Immobilieninvestors von Anfangan begrenzt. In einer mittelgroßen Stadt finden weniger Transaktionen statt, es gibt wenigernationale oder internationale Investoren als Nachfrager. Die Spitzenobjekte in den B-Städtensind für lokale Investoren jedoch häufig zu teuer. Neben reduzierten Exitmöglichkeiten kommtebenfalls erschwerend hinzu, dass aufgrund der demographischen Entwicklung speziell inB- oder C-Standorten langfristig Arbeitsplätze und damit auch Kaufkraft schwinden können.Oft werden Immobilien in zentralen Lagen mittelgroßer Städte deshalb positiv bewertet,weil ein großer und bedeutender Mieter den überwiegenden Teil des Gebäudes nutzt. Dochanders als gemeinhin angenommen ist das kein Pluspunkt, sondern ein Risiko. Wenn derHauptmieter auszieht oder in Schwierigkeiten gerät, steht der Vermieter vor dem Problemder Nachnutzung. Nicht selten übertrifft der dann entstehende Leerstand das jährliche Nachvermietungsvolumenan diesem Standort.

Jenseits von „Core“: Chancen und Risiken von Immobilieninvestitionen in B-LagenOhnehin sollten die Begriffe A- und B-Lagen differenzierter verwendet werden. Meist sind sichdie Immobilienprofessionals einig, welche Straßen in einer Stadt als A-Lage gelten. Sie unterscheidendabei zwischen A- und B-Lagen bei den Nutzungsarten Büro und Einzelhandel. EineA-Lage für Büros muss noch lange keine Bestlage für Handelsimmobilien sein, eine A-Lagefür ein Mehrfamilienhaus noch lange kein Top-Standort für einen Industriebau. Wichtigerscheint hier, nicht von den Objekten, sondern von den Nutzern auszugehen, da sie mit ihrerAnmietungsentscheidung letztlich die Lagequalität determinieren. Und hier differenziert sichder Markt zunehmend. So hat etwa eine Marketingagentur gänzlich andere Vorstellungen voneiner guten Lage als eine Bank.Bei Anfangsrenditen die Nase vorn44Welche Argumente sprechen nun für ein Engagement in B-Lagen wenn die A-Lagen nichtverfügbar oder zu teuer geworden sind? An erster Stelle stehen die niedrigeren Preise.Die Quadratmeterkosten eines Objektes in Cityrandlagen unterscheiden sich beträchtlichvon den Kosten in A-Lagen. Eine für durchschnittlich 6,50 Euro vermietete gemischtgenutzteGewerbeimmobilie kostet so etwa 1.000 Euro pro Quadratmeter bei einem Vervielfältiger von14 (das entspricht einer Rendite von etwa 7%). Dagegen schlagen beim A-Objekt 6.000 Eurozu Buche, wenn dieses für die Spitzenmiete von 25 Euro vermietet ist und mit der 20-fachenJahresnettomiete (oder etwa 5 %) bewertet wird. Warum sollte es also vorziehenswert sein,mehr als fünfmal so viel für den Quadratmeter zu bezahlen und gleichzeitig eine geringereAusschüttung zu haben? Ist teurer automatisch besser? Das Core-Objekt kann nur dann bessersein, wenn die Verzinsungsdifferenz durch ein erhöhtes Risiko in der B-Lage erklärt wird.Als Argument für die niedrigeren Kaufpreise der 1B-Objekte wird oft ins Feld geführt, dasRisiko sei höher als bei Core-Immobilien. Doch das Gegenteil könnte der Fall sein. Die Mietenam Rande des Stadtzentrums zeigen bekanntermaßen eine deutlich geringere Volatilität alsdirekt im Zentrum. Sie entwickeln sich aufgrund der Vielzahl der Mieter in den Nebenlageneher mit der Stabilität der Durchschnittsmiete. Das gleiche Bild zeigt sich bei den Preisen.Auch sie bleiben in 1B-Lagen stabiler als in 1A-Lagen. Das liegt nicht zuletzt daran, dass dieNachfrage in den Cityrandlagen sich relativ konstant entwickelt. Große spekulative Schwankungendurch Marktein- und Marktaustritte von Investoren sind hier weniger zu beobachten.Abbildung 3 zeigt die Entwicklung der Bruttomiet- und Wertänderungsrenditen für dieSektoren Büro, Handel und Gewerbe seit 1995 im Vergleich. Während Büro und Handel eherin den A-Lagen zu finden sind, bilden die Gewerbeobjekte primär die B-Lagen im GermanProperty Index der Bulwien-Gesa AG ab. Bemerkenswert ist die hohe Stabilität der Bruttomietrenditenin den letzten 15 Jahren über alle Sektoren hinweg. Danach erreichen Gewerbeobjektefast durchgängig eine um 200 Basispunkte höhere Bruttomietrendite als Büro- undHandelsimmobilien. Gemäß Rendite-Risiko-Paradigma muss die höhere Rendite mit einemhöheren Risiko, gemessen an der Volatilität der Werte, einhergehen. Doch Abbildung 3 weistparadoxerweise für Gewerbeobjekte eine geringere jährliche Wertschwankung als für die SegmenteHandel und Büro aus. Gerade für Büroobjekte ist mit Veränderungsraten von plus 8%im Jahr 2000 bis minus 10% zwei Jahre später deutlich die starke Konjunkturahängigkeitablesbar.

Abb. 3:Entwicklung der Wertveränderungs- und Bruttomietrenditen für die Sektoren Büro,Handel und Gewerbe im Vergleich10%8%6%4%2%0%-2%German Property Index (GPI) in DeutschlandWertveränderungs (WVR)- und Bruttomietrendite (BMR) im VergleichBMR HandelBMR BüroWVR HandelBMR Gewerbe-4%-6%-8%-10%WVR GewerbeWVR Büro199519961997199819992000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015Quelle: BulwienGesa, 2011; ab 2011 PrognoseDie solide Entwicklung von Gewerbeobjekten dürfte auch an einem weiteren Vorteil derB-Lagen liegen. Die gemischt genutzten Gewerbeobjekte, die sich an diesen Standorten oftfinden, weisen eine breite Nutzungsstreuung auf und die Mieter kommen aus sehr unterschiedlichenBranchen. Diese Mischung hat zur Folge, dass sich die Preise derartiger Immobilienals robuster erweisen. Konjunkturelle Schwankungen, denen die einzelnen Mieter undihre Branchen unterliegen, schlagen dank des Mixes insgesamt weniger stark auf die Immobiliedurch. Es kommt dadurch zu einer Glättung der Einnahmen. Darüber hinaus ermöglichtes die gemischte Nutzung, einen breiten Markt abzudecken, ergo viele potenzielle Mieteranzusprechen.Mit derartigen Konzepten erfüllen Immobilien in B-Lagen zudem die Bedürfnisse vonmehr Nutzern als Immobilien in A-Lagen. Heutzutage legen Nutzer Wert auf eine urbaneDurchmischung. A-Lagen mit einem scharfen Fokus können das nicht bieten. Bestes Beispielist das Bankenviertel in Frankfurt am Main. Bildlich gesprochen: Was nützt die schönsteA-Lage, wenn die Büronutzer nicht einmal einen Bäcker in ihrer Nähe haben, weil der sichdie Lage nicht mehr leisten kann?45

Jenseits von „Core“: Chancen und Risiken von Immobilieninvestitionen in B-LagenDas größte Marktpotential findet sich in der B-LageAus Sicht deutscher Investoren sind B-Lagen aus einem weiteren Grund attraktiv: Der Wettbewerbist dort weniger hart, weil internationale und viele nationale Konkurrenten kaum inErscheinung treten. Überhaupt ist die Nachfrage nach Immobilien in Cityrandlage geringer,so dass sich den darauf spezialisierten Unternehmen größere Chancen bieten. Es wird heutedavon ausgegangen, dass über 90% der Einzelhandelsobjekte in A-Lagen und über 60% derBüroobjekte in A-Lagen in Deutschland bereits in Händen institutioneller Investoren sind.Dagegen sind klassische Gewerbe- und Industrieobjekte überwiegend noch von Eigennutzerndominiert. Dies ist insofern interessant, als dieser Sektor wie in Abbildung 4 dargestellt wertmäßigmit 1.010 Mrd. Euro größer ist als alle Büro-, Handels- und Hotelobjekte zusammengerechnet.Abb. 4:Das Marktvolumen von Gewerbeimmobilien in DeutschlandBüro 540 Mrd. €46Gewerbe/Industrie 1.010 Mrd. €Einzelhandel 170 Mrd. €Hotel 50 Mrd. €Quelle: BulwienGesa 2010Natürlich gibt es auch bei Investitionen in Objekte außerhalb von Stadtzentren Risiken undUnwägbarkeiten. So ist der Markt weniger transparent. Weil weniger Investoren unterwegssind, ist die Findung der Kaufpreisvorstellung schwieriger. Zudem stehen den Anlegern wenigerMarktanalysen zur Verfügung: Gebäude in Cityrandlagen stehen seltener im Fokus vonMaklern oder Banken.Nicht zuletzt deshalb ist die Managementintensität bei einer Investition an einem solchenStandort hoch. Das betrifft sowohl die Due Diligence im Rahmen des Ankaufs als auch daslaufende Asset Management. Die Mieterakquise verläuft oft kleinschrittiger und eine permanenteAnalyse des Objekts ist an diesen Standorten unerlässlich, weil weniger Daten externerQuellen verfügbar sind. Insgesamt sind also eine höhere Eigenleistung des Investors und ein

Primärresearch des relevanten Marktes nötig. Doch gerade hierbei offenbart sich der Vorsprungvon Spezialisten für 1B-Investments gegenüber ihrer Konkurrenz. Sie können ihreExpertise bei diesen Objekten voll nutzen. Dementsprechend beherrschbar ist dieses „Risiko“– sofern ein intensives Management überhaupt so bezeichnet werden kann. Komplexe Aufgabenerfordern nämlich Know-how und schaffen Markteintrittsbarrieren. Diese bewirken inder Folge eine bessere Verzinsung des Eigenkapitals.Qualitative UnterschiedeSo viele Vorteile Immobilien in B-Lagen der A-Städte bieten – es gibt auch in diesem Segmentgute und schlechte Standorte. Voraussetzung für ein nachhaltiges Investment ist ein durchmischtesUmfeld. Ein Mix aus Produktionsstätten, Büros und Handel sowie von Lager- undLogistikflächen sorgt für eine anhaltende Attraktivität des Objekts und des Quartiers.Auch beim Kaufpreis müssen Anleger genau hinschauen. Niedrige Preise sind nichtgleichbedeutend mit Schnäppchen. Die Wertfindung einer B-Immobilie orientiert sich an ihrerNachnutzungsfähigkeit und an den Wiederherstellungskosten. Die Flächenkosten machenbei betrieblichen Mischnutzungen nicht nur absolut sondern auch relativ nur einen kleinerenAnteil an den gesamten Betriebskosten aus, während bei Verwaltungsflächen und Handelsflächenmitunter höhere bis sehr hohe Prozentsätze erreicht werden. Gleichzeitig investieren dieNutzer häufig hohe Beträge in die bauliche Ausstattung der verschiedenen Betriebsflächen, sodass sie eine hohe Standorttreue haben. Zuletzt sollten die Standorte über Potenzial verfügen,das heißt „nach oben Luft haben“. Dabei geht es weniger um das finanzielle Potenzial als umdie Möglichkeiten der Weiterentwicklung eines Objekts und der Erweiterung oder Umnutzungvon Flächen.Trotz der Vorteile, die B-Lagen bieten, werden sich viele Investoren auch künftig aufgrundihres dargelegten Sicherheitsbedürfnisses und mangelnder Expertise bei alternativen Anlagestrategienauf Investments in A-Lagen beschränken. Gesund ist diese Entwicklung für diediese Märkte nicht: Sie werden regelmäßig leergefegt oder überschwemmt. Einige Anlegerjedoch – und mit der zunehmenden Marktenge bei A-Lagen immer mehr – werden sich nachAlternativen umsehen und sich in den Cityrandlagen der großen Städte eindecken. Da hierfür den Erwerb eines Objektes zur Erlangung der Marktkenntnis aber ein höherer Aufwanderforderlich ist und die Suche eine größere Expertise erfordert, werden Spezialisten fürB-Lagen gefragt sein. Der Trend geht von der Direktanlage in ein Core-Objekt hin zu einemindirekten Einstieg über Immobilien-Spezialfonds, die von einem entsprechend fokussiertenAsset Manager geführt werden. Da beide Strategien komplementär zueinander sind, lohntsich für Investoren in jedem Fall eine Allokation für solche alternativen substanzwertbasiertenInvestments außerhalb des Mainstreams.47

Trifft die demografischeEntwicklung Büroimmobilienstärker als Wohnimmobilien?Prof. Dr. Michael Hüther und Prof. Dr. Michael Voigtländer |Institut der deutschen Wirtschaft Köln48

Bis zum Jahr 2060 werden etwa 15 Millionen weniger Menschen in Deutschlandleben. Darüber hinaus steigt der Anteil älterer Menschen deutlich an,während das Erwerbspersonenpotenzial rückläufig ist. Diese Veränderungenwirken sich auch auf die Immobiliennachfrage aus. Da ältere Menschenjedoch durchschnittlich größere Wohnflächen nutzen und die Anzahl derHaushalte zunächst steigt, sind Auswirkungen auf den Wohnimmobilienmarkterst ab den Jahren 2025 bis 2030 zu erwarten. Bei Büroimmobilien sinddagegen schon in der näheren Zukunft deutlichere Auswirkungen zu vermuten,wobei allerdings die Prognosen größeren Unsicherheiten unterliegen.Zu beachten ist außerdem, dass es deutliche regionale Unterschiede gibt.HintergrundDer demografische Wandel wird Deutschland in den nächsten Jahrzehnten nachhaltig verändern.Nach der 12. Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Bundesamtes werdenim Jahr 2060 in Deutschland nur noch etwa 65 Millionen Menschen leben – also etwa 20 Prozentweniger als heute. Doch nicht nur die Anzahl ändert sich, sondern auch die Struktur. Sobeträgt der Anteil der über 65-Jährigen an der Gesamtbevölkerung heute etwa 20 Prozent, imJahr 2060 dagegen etwa 34 Prozent. Mit diesen Veränderungen sind erhebliche Herausforderungenverbunden. Besonders intensiv wurden die Diskussionen bisher mit Blick auf die sozialenSicherungssysteme geführt. Doch auch für die Immobilienwirtschaft ist der demografischeWandel gewichtig. Schließlich handelt es sich bei Immobilien um Güter mit extrem langerLebensdauer. Entsprechend werden vielerorts die Immobilien auch dann noch vorhanden sein,wenn der Bedarf längst nicht mehr gegeben ist.Teilweise wird der demografische Wandel noch negiert. Demografische Prognosen sindjedoch in der Regel sehr genau, da die wichtigsten Parameter, wie die Geburtenrate und dieVeränderung der Lebenserwartung, sich als relativ stabil erweisen. Zudem ist gerade die Entwicklungin den nächsten 20 Jahren durch das heutige Geburtenverhalten determiniert. Odervereinfachend gesagt: Kinder, die heute nicht geboren werden, können später auch keineEltern werden. Unsicherheiten bestehen lediglich hinsichtlich des Nettozuwanderungssaldos.Vergegenwärtigt man sich jedoch, dass das Statistische Bundesamt in dem hier zugrundegelegten Szenario eine Nettozuwanderung von 100.000 Menschen jährlich unterstellt, derdurchschnittliche Saldo jedoch seit 2003 bei gerade einmal 43.000 liegt, wird schnell deutlich,dass der demografische Trend über diese Stellschraube kaum umkehrbar ist.Im Weiteren wird nun verglichen, welche Auswirkungen die demografische Entwicklungauf den Wohn- und Büroimmobilienmarkt hat. Soweit wie möglich werden hierbei auch regionaleUnterschiede berücksichtigt.49

Trifft die demografische Entwicklung Büroimmobilien stärker als Wohnimmobilien?Auswirkungen auf den Wohnimmobilienmarkt50Die Nachfrage nach Wohnimmobilien hängt zu einem wesentlichen Teil von der Bevölkerungsentwicklungab. Schließlich ist Wohnen ein Grundbedürfnis, das kaum substituiert werdenkann. Von der Bevölkerungsentwicklung direkt auf die Wohnflächennachfrage zu schließen,greift jedoch zu kurz, da der durchschnittliche Wohnkonsum zum einen vom Alter der Personenabhängt und zum anderen Haushalte, und nicht jede einzelne Person, am Markt alsNachfrager auftreten. Um diese verschiedenen Aspekte zu berücksichtigen, hat das IW Kölndas Sozio-ökonomische Panel ausgewertet, um den durchschnittlichen Wohnkonsum einestypischen Individuums über den Lebenszyklus zu ermitteln. Hierin sind Effekte der Haushaltsbildungberücksichtigt. Das Sozio-ökonomische Panel ist eine jährliche Befragung von immerdenselben Haushalten, so dass Veränderungen auch im Zeitablauf verglichen werden können.Wie sich zeigt, steigt der Wohnflächenverbrauch mit dem Lebensalter an, zum einen, weildas Einkommen mit dem Alter steigt, zum anderen aber auch, weil ältere Menschen oft auchdann in ihren Wohnungen bleiben, wenn die Kinder ausziehen oder der Partner verstirbt. Insbesonderedieser so genannte Remanenzeffekt stabilisiert die Wohnflächennachfrage in dennächsten Jahren. Auffällig ist des Weiteren jedoch, dass der individuelle Wohnkonsum seitAnfang der 2000er Jahre nicht mehr ansteigt. Während etwa 40-Jährige im Jahr 1990 deutlichweniger Wohnfläche in Anspruch nahmen als 40-Jährige im Jahr 2000, sind solche Kohorteneffekteseit 2000 nicht mehr feststellbar. Ein Grund hierfür kann die Tendenz sein, wiederzunehmend in Städten zu leben, wo generell Wohnraum knapper ist. Ein anderer Grund könntendie gestiegenen Energiekosten sein. Schließlich kann der Energieverbrauch nicht nurdurch besser gedämmte Wohnungen, sondern auch durch die Wahl kleinerer Wohnungenverringert werden.Abb. 1:Entwicklung des Wohnflächenkonsums und der Bevölkerung in Deutschland(Index: 2010 = 100)105100959085BevölkerungWohnfläche80757065602010 2020 2030 2040 2050 2060Quellen: Statistisches Bundesamt, IW Köln

Auf Basis des durchschnittlichen altersabhängigen Wohnflächenkonsums und der Bevölkerungsvorausberechnunglässt sich der künftige Wohnflächenkonsum abschätzen. Das Ergebnis findetsich in Schaubild 1, wobei zum Vergleich auch die demografische Prognose abgetragen ist.Im Vergleich zur Bevölkerung entwickelt sich der Wohnflächenkonsum moderater. Insbesonderebis in die 2030er Jahre hinein sind die demografischen Effekte auf den Wohnungsmarkteher begrenzt. Dies hängt vor allem mit dem höheren Wohnflächenkonsum ältererPersonen zusammen, der den Rückgang der Bevölkerung zumindest in den nächsten 20 Jahrenweitgehend kompensiert. Danach geht jedoch auch die nachgefragte Wohnfläche zurück:Allein aufgrund der demografischen Entwicklung liegt der Wohnflächenkonsum im Jahr 2060um 15 Prozent unter dem Wert von 2010. Grob gesagt wird dann im Vergleich zu heute jedesiebte Wohnung nicht mehr benötigt.Der Blick auf Gesamtdeutschland verschleiert jedoch, dass der demografische Wandelregional sehr unterschiedlich verläuft. Schon auf Ebene der Bundesländer gibt es große Unterschiede.So wird sich die Wohnflächennachfrage in Bayern und Baden-Württemberg im Jahr2050 noch ungefähr auf dem heutigen Niveau bewegen, während die Nachfrage in Niedersachsen,Rheinland-Pfalz und Schleswig-Holstein um etwa zehn Prozent geringer sein wird.In Sachsen-Anhalt und Thüringen kann der Rückgang sogar 30 Prozent betragen.Das IW Köln hat die Entwicklung der Wohnflächennachfrage darüber hinaus für die 127größten Städte Deutschlands untersucht. Hier reicht der Blick allerdings nur bis zum Jahr2025, da die Unsicherheit über Wanderungen auf regionaler Ebene deutlich zunimmt. Abbildung2 zeigt die Ergebnisse für die größten sieben Metropolen.Alle sieben Großstädte werden bis zum Jahr 2025 weiter an Attraktivität gewinnen. BesondersMünchen kann mit einer weiter steigenden Nachfrage rechnen, doch auch in Köln und51Abb. 2: Veränderung der Wohnflächennachfrage zwischen 2006 und 202514%13,0%12%10%8%7,7%6%5,8%4%2%3,1% 3,1% 3,1%4,3%0%Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln München StuttgartQuelle: IW Köln

Trifft die demografische Entwicklung Büroimmobilien stärker als Wohnimmobilien?Hamburg wächst die Nachfrage kräftig. In Berlin sind die Aussichten hingegen weniger günstig,da der Zuwachs vor allem auf dem höheren Wohnflächenkonsum älterer Personen fußt.Bei den nächst größeren Städten gibt es schon welche mit negativen Prognosen (die vollständigenErgebnisse können auf www.immobilienoekonomik.de abgerufen werden). Hierzugehören etwa die Ruhrgebietsmetropolen Essen und Duisburg und die ostdeutsche LandeshauptstadtMagdeburg. Dresden, Leipzig und Potsdam hingegen können stärkere Zuwächseaufweisen als Stuttgart, was zeigt, dass es auch in Ostdeutschland Wachstumszentren gibt.Generell wird die Nachfrage in Großstädten und an Hochschulstandorten weiter zunehmen,da diese Städte von dem Zuzug junger Menschen profitieren. Dies gilt vor allem für südlichereRegionen. Landkreise und kleinere Städte müssen sich hingegen auf eine rückläufige WohnimmobiliennachfrageeinstellenAuswirkungen auf den Büroimmobilienmarkt52Der demografische Wandel wird sich nicht nur auf die Wohnimmobilienmärkte auswirken,sondern natürlich auch auf die Märkte für Gewerbeimmobilien. Hervorzuheben ist hier insbesondereder Büroimmobilienmarkt. Im Vergleich zu Wohnimmobilien unterliegt die Prognoseder Büroflächennachfrage jedoch größeren Unsicherheiten. Dies liegt schon daran, dass Wohnenein Gut ist, das kaum substituiert werden kann, Büroarbeitsplätze jedoch wegfallen oderins Ausland verlagert werden können.Die Büroflächennachfrage ist von der Anzahl der Bürobeschäftigten und der Bürogröße proMitarbeiter abhängig. Die Nachfrage nach Bürobeschäftigten hängt wiederum von der wirtschaftlichenEntwicklung der Branchen ab, die Büroarbeitsplätze benötigen, sowie der Entwicklungder Arbeitsstruktur in diesen Branchen. Da der Anteil der Bürobeschäftigten an allenBeschäftigten relativ konstant ist bzw. nur sehr langsam wächst, lässt sich die Entwicklung derAnzahl der Bürobeschäftigten grob aus der Entwicklung der Erwerbstätigen bzw. der Entwicklungdes Erwerbspersonenpotenzials ableiten. Wie viele Personen aus dem Erwerbspersonenpotenzialzukünftig in Büros arbeiten, hängt entsprechend von der Arbeitslosigkeit ab, von derWirtschaftsstruktur und von der Frauenerwerbstätigkeit. Rund 40 Prozent aller sozialversicherungspflichtigbeschäftigten Frauen arbeiten in Büros, aber nur 28 Prozent der Männer.Abbildung 3 zeigt die Entwicklung des Erwerbspersonenpotenzials (20- bis 65-Jährige).Im Vergleich zum Jahr 2010 sinkt das Erwerbspersonenpotenzial von knapp 50 Millionen Menschenauf unter 33 Millionen im Jahr 2060 – dies entspricht einem Rückgang um fast 35 Prozent.Die Entwicklung ist damit deutlich schärfer als bei der Bevölkerung insgesamt.Dies bedeutet natürlich nicht, dass die Flächennachfrage in dem gleichen Umfang zurückgeht.So gibt es einige Punkte, die positiv auf die Nachfrage wirken können:Erweiterung des Erwerbspersonenpotenzials: Durch kürzere Studienzeiten und vor allemeinen späteren Renteneintritt lässt sich das Erwerbspersonenpotenzial erhöhen.Arbeitslosigkeit: Demografisch bedingt wird die Arbeitslosenquote weiter zurückgehen.Vollbeschäftigung erscheint in einigen Jahren möglich.Darüber hinaus liegen in der Frauenerwerbstätigkeit noch Potenziale. So liegt der Anteilder erwerbstätigen Frauen in Deutschland bei 64 Prozent, in Schweden dagegen bei73 Prozent.

Abb. 3:Entwicklung des Erwerbspersonenpotenzials in Deutschland(Index: 2010=100)1101009080706050402010 2020 2030 2040 2050 2060Quelle: Statistisches BundesamtAuf der anderen Seite gibt es jedoch zusätzliche Risiken, die die Büroflächennachfrage weiterbelasten können:53Bürogrößen: Deutsche Büros sind im internationalen Vergleich überdurchschnittlich groß.Nach einer Untersuchung von DTZ nutzt ein Mitarbeiter in Berlin durchschnittlich eineNutzfläche von 20 Quadratmetern, sein Londoner Kollege dagegen nur elf Quadratmeter.Strukturwandel: In der Vergangenheit ist der Anteil der Bürobeschäftigten an allen Beschäftigtenangestiegen. Dies gilt auch noch bundesweit gesehen. In Frankfurt am Mainaber, wo etwa 50 Prozent aller Beschäftigten in Büros arbeiten, ist die Quote dagegenrückläufig. Auch in anderen Städten mit hohen Bürobeschäftigtenquoten wächst die Bürobeschäftigtenquotelangsamer als im Bundesdurchschnitt. Dies könnte auf Sättigungserscheinungenhinweisen. Ob die Bürobeschäftigtenquote auch in den nächsten 20 Jahrennoch wächst, erscheint daher unsicher.Offshoring von Dienstleistungen: Zunehmend können betriebliche Prozesse wie das Rechnungswesen,das Forderungsmanagement oder aber die Lohnbuchhaltung digitalisiertund standardisiert werden. In der Folge können diese Leistungen ausgelagert werden,z. B. nach Indien oder Osteuropa. Gerade Konzerne beschäftigen sich mit diesem Thema,in einigen Jahren könnten derartige Überlegungen jedoch auch für den Mittelstand relevantwerden. In der Konsequenz wäre hiermit ein deutlicher Abbau einfacher Büroarbeitsplätzeverbunden.

Trifft die demografische Entwicklung Büroimmobilien stärker als Wohnimmobilien?Abb. 4:Veränderung des Erwerbspersonenpotenzials zwischen 2006 und 2025 in Prozent1050-5-10-15-20-25BerlinBonnBremenDortmundDresdenDuisburgDüsseldorfErfurtEssenFrankfurt (Main)HamburgHannoverKölnLeipzigMagdeburgMainzMünchenNürnbergStuttgartWiesbaden54Quellen: Bertelsmann-Stiftung, IW KölnWelche Einflussfaktoren letztlich überwiegen, ist kaum vorhersagbar. Hinzu kommen weitereUnsicherheiten, zum Beispiel hinsichtlich der Gestaltung der Arbeitswelten. So könnte einAnstieg der Telearbeitsplätze zu einem weiteren Büroarbeitsplatzabbau führen. Allerdings zeigendie bisherigen Erfahrungen, dass dies nur bedingt den Flächenbedarf reduziert.Alles in allem gibt die Entwicklung des Erwerbspersonenpotenzials den Trend vor, undumso stärker das Erwerbspersonenpotenzial zurückgeht, umso mehr günstige Entwicklungenmüssen eintreffen, damit die Büroflächennachfrage nicht zurückgeht. Ein Blick auf die siebengrößten Metropolen zeigt, dass schon bis zum Jahr 2025 in vier Fällen das Erwerbspersonenpotenzialzurückgeht. Besonders in Frankfurt am Main (-2,6 Prozent) und Berlin (-6,5 Prozent)schrumpft das Erwerbspersonenpotenzial bereits deutlich. In Köln (+2,7 Prozent) und vorallem in München (+7,2 Prozent) gibt es hingegen noch kräftige Zuwächse. Noch trüber wirddas Bild, wenn auch die nächst größeren Bürozentren betrachtet werden. Hier gibt es nur inBonn, Mainz und Nürnberg leichte Zugewinne um 1 Prozent, in allen anderen Städten gehtdas Erwerbspersonenpotenzial hingegen zurück, in Magdeburg sogar um 20 Prozent, wieAbbildung 4 zeigt. Im Vergleich zu den Wohnimmobilien sind die Perspektiven für den Büromarktdamit insgesamt schlechterAls zusätzliche Belastung wirken die bereits hohen Leerstandsraten. In Abbildung 5 ist derTrend der Leerstandsquoten – bereinigt um konjunkturelle Einflüsse – dargestellt. In fast allenGroßstädten nimmt der Leerstand seit den 1990er Jahren zu. Insbesondere Frankfurt am Mainragt hier heraus. Aber auch in Düsseldorf und München steigen die Leerstände immer deutlicheran. Ein wesentlicher Grund für diese Entwicklung fußt auf den Qualitätsansprüchen derNutzer. Moderne Bürokonzepte und vor allem hohe energetische Standards lassen sich leichterin Neubauten realisieren. Da die Personalkosten deutlich höher liegen als die Mietkostenund moderne Büros auch der Mitarbeiterbindung dienen sollen, finden leerstehende und indie Jahre gekommene Büroimmobilien trotz niedrigerer Mieten kaum neue Nutzer.

Abb. 5:Trend der Leerstandsraten im Bürosektor2018161412BerlinDüsseldorfFrankfurtHamburgMünchen108642019901991199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006200720082009Quelle: IW-Immobilien-Monitor (2010)Schlussfolgerungen55Der demografische Wandel wird die Nachfrage nach Immobilien beeinflussen, wobei es jedochstarke regionale Unterschiede gibt. Während in Großstädten und im süddeutschen Raum dieNachfrage in vielen Fällen weiter steigt, werden sich insbesondere Regionen in Ostdeutschland,im Saarland und im Ruhrgebiet auf eine rückläufige Nachfrage einstellen müssen.Dabei ist davon auszugehen, dass der Büroimmobilienmarkt zunächst stärker betroffen ist.Schließlich geht das Erwerbspersonenpotenzial schneller zurück als die Gesamtbevölkerung.Allerdings sind die Unsicherheiten im Büromarkt auch größer, da die Büroflächennachfragevon der Entwicklung der Branchen abhängt, die typischerweise Büroflächen nachfragen, alsoinsgesamt von Arbeitsmarktentwicklungen und der Arbeitsplatzgestaltung. Hier können sichetwa aufgrund technischer Änderungen erhebliche Anpassungen ergeben. Angesichts dieserPerspektiven sollte die Branche versuchen, unnötigen Leerstand zu vermeiden. In den Niederlandenhaben sich das Bauministerium, die Verbände der institutionellen Immobilienanlegerund der Projektentwickler beispielsweise darauf verständigt, Projektentwicklungen vorrangignur dann durchzuführen, wenn an anderer Stelle Leerstand abgebaut wird. Dies wäre auch fürschrumpfende deutsche Metropolen eine Option.Eine wichtige Frage für Investoren ist natürlich, wie sich der demografische Wandel auf diePreise auswirkt. Wie eine Studie des IW Köln für den Wohnimmobilienmarkt zeigt, erklärendie unterschiedlichen demografischen Prognosen einen Teil der Preisniveauunterschiede zwischenden Städten. Dies bedeutet, dass die Preise in wachsenden Städten nicht allein demografischbedingt weiter steigen müssen und in schrumpfenden Städten nicht weiter fallenmüssen.

Miet- und Kapitalwertindizesfür den deutschenBüroimmobilienmarktDr. Franz Eilers und Andreas Kunert | vdpResearch56

Miet- und Kapitalwertindizes für den deutschen BüroimmobilienmarktInvestment- und Nutzungsmarkt sind eng miteinander verbunden. Die Miete, die für dieÜberlassung der Fläche zu zahlen ist, ist eine zentrale Renditegröße. Die um die vom Eigentümerzu zahlenden Bewirtschaftungskosten verminderte Kaltmiete stellt dabei den Reinertragdar. In einem vollkommenen Markt und bei perfekter Voraussicht entspricht der Preis einerBüroimmobilie (P) dem Barwert der künftigen Reinerträge aus dem Objekt (RE):REP t = RE t + t+1RE t+2+ +…,(1+r t+1 ) (1+r t+2 ) 2wobei der Diskontierungssatz (r t ) gleich der erwarteten bzw. der angestrebten Verzinsungdes Immobilieninvestments ist. Danach ist der Büroimmobilienpreis hoch, wenn die zukünftigeNeuvertragsmiete hoch und/oder die zukünftige Verzinsung niedrig ist. Die erwarteteVerzinsung kann verstanden werden als die Summe der erwarteten Verzinsung risikoloserAnlagen (r f t) und einer Risikoprämie als Kompensation für mögliche Mietausfälle und dervergleichsweise geringen Liquidität der Immobilienmärkte (RP t ).Nach einer Variante dieses Modells werden die künftigen Reinerträge ermittelt, indemneben dem aktuellen Reinertrag eine konstante Mietsteigerungsrate (g) angesetzt wird.Zudem geht man der Einfachheit halber davon aus, dass sich der risikofreie Zins (r f ) unddie Risikoprämie (RP) im Zeitablauf nicht verändern. Auf diese Weise gilt für den Preis derBüroimmobilie näherungsweise:58P t =RE(r f + RP – g)Der Beziehung zufolge ist der Preis der Immobilie P t positiv korreliert mit dem Reinertragund seiner Steigerungsrate g und negativ korreliert mit dem risikolosen Zinssatz und derImmobilienrisikoprämie. Zwar kann für den risikolosen Zinssatz die Rendite einer Staatsanleihemit langer Restlaufzeit als Referenzgröße herangezogen werden, aber die Risikoprämieund die zukünftige Steigerungsrate der Miete sind für sich genommen schwierig zu quantifizieren.Anders sieht die Situation aus, wenn der Nenner als Ganzes betrachtet wird. Beieiner hinreichenden Zahl an Kauffällen lässt sich dieser empirisch bestimmen, indem derReinertrag und der Kaufpreis in Relation gesetzt werden. Das sich hieraus ergebende Resultatkann unter Beachtung der Restnutzungsdauer der in die Berechnung eingehenden Kaufobjekteals empirischer Liegenschaftszinssatz bezeichnet werden. Der Zinssatz reflektiert dieMarkterwartungen der Käufer von Büroimmobilien in einer bestimmten Periode.Diese Zusammenhänge berücksichtigend wird nicht unmittelbar ein Preisindex für Büroimmobilienauf der Grundlage von Objektpreisen ermittelt, sondern es wird über mehrereStufen ein Kapitalwertindex für Büroimmobilien berechnet. Zunächst werden ein Neuvertragsmietindexfür Büroflächen und ein empirischer Liegenschaftszinssatzindex für Bürogebäudeermittelt. Diese beiden Indizes werden danach zum Kapitalwertindex für Bürogebäude zusammengefasst.Hedonisches ModellEs wurde eingangs darauf hingewiesen, dass Büroimmobilien durch eine hohe Heterogenitätgekennzeichnet sind, was für die Konstruktion von Miet- und Liegenschaftszinsindizes eingroßer Nachteil ist. Für diese wie für alle Miet- und Preisindizes gilt der Grundsatz, dass mannur dann zu aussagefähigen Ergebnissen kommt, wenn Gleiches mit Gleichem verglichenwird. Mit Blick auf den Büromarkt hat das zur Konsequenz, dass sich die Mieten, Preise und

empirischen Liegenschaftszinssätze für eine zeitliche Preismessung auf weitgehend übereinstimmendeObjekte beziehen müssen.Um eine solche Übereinstimmung herzustellen, wird hier auf das hedonische Modellzurückgegriffen. Dieses Modell ist prädestiniert für die Analyse von heterogenen Gütern undhat sich u. a. bei der Messung von Immobilienpreisentwicklungen durchgesetzt. Ausgangspunktist die Überlegung, dass der Preis eines Gutes eine Funktion seiner preisbestimmendenEigenschaften ist.Durch die für die Banken arbeitenden Immobiliensachverständigen sind die wesentlichenEinflussfaktoren auf den Immobilienwert bekannt und lassen sich für die Modellspezifikationund die Parametrisierung nutzen. In der vdp-Transaktionsdatenbank wiederum ist eine Füllevon Daten zu diesen preisbestimmenden Eigenschaften in auswertbarer Form vorhanden. Ihrehohe Qualität erklärt sich dabei auch aus den umfangreichen gesetzlichen Anforderungen, diean die Darlehensvergabe von Banken gestellt werden.Datensatz und DatenaufbereitungInsgesamt können für die Ermittlung des Büromietindexes bislang gut 50.000 Mietverträgeberücksichtigt werden. Für die Ermittlung des empirischen Liegenschaftszinsindexes liegenderzeit rund 13.000 Büroimmobilien-Transaktionen vor. Die Daten umfassen in beiden Fällenden Zeitraum von Anfang 2003 bis Mitte 2011 und schließen das gesamte Bundesgebietein. Als Miete wird dabei der Reinertrag je Quadratmeter Nutzfläche herangezogen. DerLiegenschaftszinssatz wird berechnet als das Verhältnis von Jahresreinertrag zu Kaufpreis.Der Jahresreinertrag ergibt sich dabei als verbleibender Mietanteil nach Abzug aller Bewirtschaftungskosten,ohne Mehrwertsteuer. Der so berechnete empirische Liegenschaftszinssatzstellt die zu erklärende Größe im Rahmen der Indexerstellung dar. Mit Hilfe des Indexsoll die allgemeine Marktentwicklung der Liegenschaftszinsen abgebildet werden, es gehtalso nicht direkt um die Betrachtung eines objektspezifischen Liegenschaftszinssatzes.59Als Einflussfaktoren auf das Miet- und Zinsniveau werden die folgenden Variablen bei derBerechnung der Indizes berücksichtigt:Makro- und MikrolageGebäudealterZustandAusstattungMietflächeGesamtnutzungsflächeZusätzlich zu den oben genannten erklärenden Variablen wird die Zeit in Form von Indikator-Variablen in das Modell mit aufgenommen. Diese nehmen den Wert eins an, wenn die Transaktionaus dem betreffenden Quartal eines Jahres stammt und ansonsten den Wert null. Dasführt dazu, dass durch den hedonischen Teil des Modells die Immobilien hinsichtlich ihrerEigenschaften vergleichbar gemacht werden und anhand der Koeffizienten der Zeit-Variablendie reine Miet- bzw. Zinsentwicklung gemessen wird.Auf Basis der vdp-Transaktionsdatenbank werden dann unter Verwendung der obenskizzierten hedonischen Regressionsmodelle die einzelnen Einflüsse auf die Miete bzw. denLiegenschaftszinssatz berechnet (Methode der kleinsten Quadrate).

Abb. 2:Büroimmobilen in Deutschland: Entwicklung der Kapitalwerte120115Wertindex (Jahresdurchschnittswerte)Wertindex (Quartalswerte)Wertindex (2003 = 100)11010510095902003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 201161Quelle: vdpResearchDie Entwicklung der Büromieten und der Kapitalwerte werden durch die Abbildungen veranschaulicht.Auf eine entsprechende Darstellung der Entwicklung des empirischen Liegenschaftszinssatzeswird hier verzichtet, da diese dem Kehrwert der Wertentwicklung entspricht.Steigen bei gegebener Mietentwicklung die Kapitalwerte, reduziert sich der Liegenschaftszinssatzund umgekehrt.AusblickIn die vdp-Büroimmobilienindizes fließen Daten aus sämtlichen Büroimmobilien-Transaktionen,die von den an der vdp-Transaktionsdatenbank teilnehmenden Banken begleitet wurden, ein.Deshalb repräsentieren die Indizes die Entwicklung des deutschen Büroimmobilienmarktes inseiner gesamten Breite. Sie wurden bereits von Fachleuten und Institutionen sehr positiv aufgenommenund schließen eine wichtige Informationslücke für die einliefernden Kreditinstitute,die zusammengenommen mit großem Abstand Marktführer bei der Finanzierung gewerblichgenutzter Immobilien in Deutschland sind.Die vdp-Büroimmobilienindizes sind Teil der vdp-Immobilienpreisindexfamilie. Seit Februar2010 werden bereits regelmäßig die Indizes zum selbstgenutzten Wohneigentum veröffentlicht.Derzeit werden Indizes für Mehrfamilienhäuser und Einzelhandelsflächen erarbeitet,die in den nächsten Monaten bzw. im Laufe des Jahres 2012 präsentiert werden. Der aus vierBestandteilen zusammengeführte Gesamt-vdp-Immobilienpreisindex wird dann mehr als90 Prozent des deutschen Immobilienmarktes abbilden.

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64 Aareal Bank | Wiesbaden65 BayernLB | München66 Bremer Landesbank | Bremen67 Berlin-Hannoversche Hypothekenbank | Berlin68 COREALCREDIT BANK | Frankfurt am Main69 DekaBank | Frankfurt am Main70 Deutsche Apotheker- und Ärztebank | Düsseldorf71 Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank | Hamburg72 Deutsche Hypothekenbank | Hannover73 Deutsche Kreditbank | Berlin74 Deutsche Pfandbriefbank | Unterschleißheim75 Deutsche Postbank | Bonn76 Düsseldorfer Hypothekenbank | Düsseldorf77 Eurohypo | Eschborn78 Hamburger Sparkasse | Hamburg79 HSH Nordbank | Hamburg80 ING-DiBa | Frankfurt am Main81 Kreissparkasse Köln | Köln82 Landesbank Baden-Württemberg | Stuttgart83 Landesbank Berlin | Berlin84 Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba) | Frankfurt am Main85 M. M. Warburg & CO Hypothekenbank | Hamburg86 Münchener Hypothekenbank | München87 Nord/LB Norddeutsche Landesbank Girozentrale | Hannover88 SaarLB | Saarbrücken89 Santander Consumer Bank | Mönchengladbach90 SEB | Frankfurt am Main91 Sparkasse KölnBonn | Köln92 UniCredit Bank HypoVereinsbank | München93 Valovis Bank | Essen94 Westdeutsche ImmobilienBank | Mainz95 WL BANK | Münster96 Wüstenrot Bank AG Pfandbriefbank | Ludwigsburg63*sofern in der gewerblichen Immobilienfinanzierung aktiv

Aareal Bank AGPaulinenstraße 1565189 WiesbadenTelefon: +49 611 348-0Telefax: +49 611 348-2549www.aareal-bank.comAktionäre, Anteile:Aareal Holding Verwaltungsgesellschaft mbH, 28,9 %– 6,9 % Bayerische Beamten Lebensversicherung a.G.– 6,9 % Swiss Life AG– 5,2 % Versorgungsanstalt des Bundes und der Länder– 4,7 % Dr. August Oetker KG– 2,7 % Deutscher Ring Lebensversicherungs-AG undDeutscher Ring Sachversicherungs-AG– 1,4 % Deutscher Ring Krankenversicherungsverein a.G.– 1,1 % Condor Lebensversicherungs-AGRest Streubesitz64Die Aareal Bank Gruppe mit Hauptsitz in Wiesbaden ist einer der führenden internationalen Immobilienspezialisten.Sie ist mit Mitarbeitern aus über 30 Nationen auf drei Kontinenten – in Europa, Nordamerikaund Asien – vertreten. Die im MDAX gelistete Aareal Bank AG ist die Muttergesellschaft des Konzerns.Unter ihrem Dach sind die Unternehmen der Gruppe in den Geschäftssegmenten Strukturierte Immobilienfinanzierungenund Consulting / Dienstleistungen gebündelt.Im Geschäftssegment Strukturierte Immobilienfinanzierungen begleitet die Aareal Bank Gruppe nationaleund internationale Kunden bei ihren Immobilienprojekten auf drei Kontinenten. Ihre Stärke ist dabeidie Kombination aus lokaler Marktexpertise und branchenspezifischem Know-how. Neben Fachleuten vorOrt verfügt die Bank über Expertenteams für Logistik-, Shoppingcenter- und Hotelfinanzierungen. Diesermöglichst es ihr, maßgeschneiderte Finanzierungskonzepte anzubieten, die den speziellen Anforderungenihrer Kunden in Europa, Nordamerika und Asien entsprechen.Die Aareal Bank hat sich im Kapitalmarkt als aktiver und zuverlässiger Emittent von Pfandbriefen, Schuldscheinenund Schuldverschreibungen etabliert.Im Segment Consulting/Dienstleistungen bietet die Aareal Bank Gruppe Lösungen für die Wohnungsundgewerbliche Immobilienwirtschaft sowie für die Energie- und Entsorgungswirtschaft. Diese umfassenspezialisierte Bankdienstleistungen und Electronic Banking sowie die automatisierte Abwicklung von Massenzahlungsverkehrund die Optimierung weiterführender Prozesse. Darüber hinaus bietet sie Beratung,Software und Services für die Optimierung der IT-gestützten Geschäftsprozesse bei Immobilienunternehmenund deren Umfeld. Dabei profitiert sie von mehr als 50 Jahren Erfahrung. Das Angebotsportfolio istkonsequent auf die Bedürfnisse der Kunden ausgerichtet.Rating: Hypotheken- Öffentliche Kurzfristige Langfristigepfandbriefe Pfandbriefe Verbindlichkeiten VerbindlichkeitenFitch AAA AAA F1 A–Ausgewählte Finanzdaten*BilanzsummeHypothekenbestanddavon: AuslandHypothekenkredite Neugeschäftdavon: AuslandStaatskredit Bestanddavon AuslandStaatskredit Neugeschäftdavon: AuslandEigenmittel laut Bilanz insgesamtEigenkapital (ohne Bilanzgewinn)Genussrechtskapitalnachrangige VerbindlichkeitenZinsüberschussVerwaltungsaufwandBetriebsergebnis vor RisikovorsorgeRisikovorsorgeBetriebsergebnis nach RisikovorsorgeJahresüberschuss* Aareal Bank Konzern2010in Mio. €41.21722.88419.1956.6735.7449.8575.032k. A.k. A.3.1771909480560509366239105134762009in Mio. €39.56921.83818.1643.8433.2519.3484.796k. A.k. A.3.2972.0284825594603612371508749Ansprechpartner für Immobilienfinanzierung:Christof Winkelmann Tel.: +49 611 348-2546 christof.winkelmann@aareal-bank.comManaging Director of Special Property FinanceRonald Hoffmann Tel.: +49 611 348-2950 ronald.hoffmann@aareal-bank.comManaging Director of Real Estate Structured Finance, GermanyJürgen Junginger Tel.: +49 611 348-2636 juergen.junginger@aareal-bank.comHead of Investor Relations

BayernLBBrienner Straße 1880333 MünchenTelefon: +49 89 2171-01Telefax: +49 89 2171-23578Internet: www.bayernlb.deEigentümer:Freistaat Bayern (ca. 94 %)Sparkassenverband Bayern (ca. 6 %)(über BayernLB Holding AG)Die BayernLB ist mit einer Bilanzsumme von EUR 316,4 Mrd. die führende bayerische Geschäftsbank fürgroße und mittelständische Kunden in Deutschland und Europa und für Privatkunden. Sie ist ein tragenderBestandteil der Sparkassen-Finanzgruppe in Bayern und versteht sich als leistungsstarke Regionalbankmit europäischer Ausrichtung und internationaler Expertise.Erfolgreiche und langjährige Beziehungen zu deutschen und internationalen Großkunden zeichnen dieBayernLB aus. Bei Finanzierungsgeschäften mit der Öffentlichen Hand und institutionellen Anlegernkonzentriert sich die BayernLB überwiegend auf ihre Kernmärkte Bayern und Deutschland.Das Immobiliengeschäft ist eine der tragenden Säulen im Geschäftsmodell der BayernLB. Es beinhaltetlangfristige gewerbliche Immobilienfinanzierungen und -dienstleistungen sowie ausgewählte BauträgerundPortfoliofinanzierungen. Das Immobiliengeschäft und die Qualität der Deckungsstöcke haben für dieBayernLB als bedeutender Pfandbriefemittent eine übergeordnete strategische Bedeutung. RegionaleSchwerpunkte des Geschäfts sind Deutschland, ausgewählte europäische Standorte sowie die Begleitungdeutscher mittelständischer Kunden in das europäische und außereuropäische Ausland.In Bayern werden die mittelständischen Kunden in enger Kooperation mit den Sparkassen betreut. Dazuergänzende Finanzierungs- und Dienstleistungslösungen bieten die Tochtergesellschaften Real I.S. AG(Real I.S.), Bayerische Landesbank Immobilien-Beteiligungsgesellschaft GmbH & Co. KG (BayernImmo)sowie die LB Immobilienbewertungsgesellschaft mbH (LBImmoWert) als Kompetenzzentrum für Immobilienbewertungenund -research an. Auf die Bilanzsumme von EUR 316,4 Mrd. entfallen rund EUR 80 Mrd.auf den Immobiliensektor (private Immobilienfinanzierung rund EUR 27 Mrd., gewerbliche Finanzierungenrund EUR 50 Mrd. und EUR 3 Mrd. auf Immobilienleasing).Die BayernLB ist eine etablierte Emittentin von Kapitalmarktprodukten am nationalen und internationalenKapitalmarkt und bietet den Investoren ein weites Spektrum von Privatplatzierungen bis zu Jumbo-Pfandbriefenund Benchmarkemissionen. Mit ihren Öffentlichen Pfandbriefen und Hypothekenpfandbriefen gehörtdie Bank zu den führenden Daueremittenten in Deutschland. Das Volumen der im Markt befindlichenAnleihen und sonstigen verbrieften Verbindlichkeiten der BayernLB beläuft sich zum 31.12.2010 auf knappEUR 80 Mrd. Von der BayernLB waren zu diesem Zeitpunkt EUR 7,8 Mrd. an Hypothekenpfandbriefenund EUR 31,7 Mrd. an Öffentlichen Pfandbriefen ausstehend. Darüber hinaus emittiert die KonzerntochterDeutsche Kreditbank (DKB) Hypothekenpfandbriefe und Öffentliche Pfandbriefe.65Rating: Hypotheken- Öffentliche Kurzfristige Langfristigepfandbriefe Pfandbriefe Verbindlichkeiten VerbindlichkeitenFitch AAA AAA F1+ A+Moody‘s Aaa (watch negative) Aaa (watch negative) P-1 (watch negative) A1 (watch negative)Ausgewählte FinanzdatenBilanzsumme (Konzern)Staatskredit Bestand (ohne öffentlich-rechtliche Kreditinstitute)Verbriefte VerbindlichkeitenHypothekenpfandbriefeÖffentliche PfandbriefeUmlaufende Jumbo-EmissionenEigenmittel (KWG)Kernkapital (KWG)KernkapitalquoteEigenmittelquote (Gesamtkennziffer)ZinsüberschussVerwaltungsaufwandRisikovorsorge im KreditgeschäftErgebnis vor Steuern2010in Mio. €316.35427.81679.4687.76031.73310.50019.20013.90011,2%15,5%1.9421.462-6968852009in Mio. €338.81823.20992.9687.59638.02413.15021.40014.80010,9%15,7%2.561-2.125-3.277-2.765Ansprechpartner für Immobilienfinanzierung:Georg Jewgrafow, Bereichsleitung Immobilien Tel.: +49 89 2171-22612 georg.jewgrafow@bayernlb.deThomas Jebsen, Bereichsleitung Immobilien Tel.: +49 89 2171-27295 thomas.jebsen@bayernlb.de

Berlin-HannoverscheHypothekenbank AGBudapester Straße 110787 BerlinTelefon: +49 30 2599-90Telefax: +49 30 2599-9131Internet: www.berlinhyp.deAktionär:Landesbank Berlin AG (100 %)Die Berlin Hyp ist eine der führenden deutschen Banken für Immobilienfinanzierung. Als Spezialinstitutkonzentriert sich die Berlin Hyp gemeinsam mit ihrer Muttergesellschaft, der Landesbank Berlin AG, aufdie wirtschaftsstarken Ballungsräume in Deutschland und ausgewählte Auslandsmärkte. Ihr Schwerpunktist das Geschäft mit Investoren, Wohnungsunternehmen, Immobilienfonds, Kapitalanlagegesellschaftensowie ausgewählten Bauträgern und Entwicklern.Rating: Hypothekenpfandbriefe Öffentliche Pfandbriefe Senior Unsecured Short-Term IndividualFitch AA+ AAA AA- F1+ C/DMoody‘s Aa1 Aaa - - -Ausgewählte Finanzdaten*2010in Mio. €2009in Mio. €Bilanzsumme40.73841.291Hypothekenbestand17.46415.648Wohnungskredite5.9066.069gewerbliche Kredite11.5589.579davon: Ausland3.1072.20866Hypothekenkredite NeugeschäftWohnungskredite3.4577932.392483gewerbliche Kredite2.6641.909davon: Ausland1.0411.253Staatskredit Bestand7.6719.138davon: Ausland8221.114Staatskredit Neugeschäft210805davon: Ausland00Ausstehende Refinanzierungsmittel insgesamt (Namens- und Inhaberpapiere)25.95228.494Hypothekenpfandbriefe11.22910.217Öffentliche Pfandbriefe9.23512.843sonstige Schuldverschreibungen5.4885.434Umlaufende Jumbo-Emissionen9.87513.750Aufgenommene Refinanzierungsmittel4.0473.091Hypothekenpfandbriefe2.9302.017Öffentliche Pfandbriefe167417sonstige Schuldverschreibungen832600Schuldscheine8210nachrangige Verbindlichkeiten3647Eigenmittel laut Bilanz insgesamt1.1991.320Eigenkapital (ohne Bilanzgewinn)829729Genussrechtskapital0200nachrangige Verbindlichkeiten370391Zinsüberschuss215214Verwaltungsaufwand74,376,6Betriebsergebnis vor Risikovorsorge159141Risikovorsorge7163Betriebsergebnis nach Risikovorsorge8879Aufwand aus Gewinnabführung860Jahresüberschuss259*alle Werte auf EinzelabschlussbasisAnsprechpartner für Immobilienfinanzierung:Assem El-Alami Tel.: +49 30 2599-5721 assem.el-alami@berlinhyp.deFax: +49 30 2599-9985720

Bremer LandesbankKreditanstalt Oldenburg - Girozentrale -Domshof 2628195 BremenTelefon: +49 421 332-0Telefax: +49 421 332-2322Internet: www.bremerlandesbank.deTräger:NORD/LB NorddeutscheLandesbank - Girozentrale (92,5%)Freie Hansestadt Bremen (7,5%)Mit einem Geschäftsvolumen von rund 41 Mrd. Euro in 2010 und über 1.000 Mitarbeiterinnen undMitarbeitern in Bremen und Oldenburg ist die Bremer Landesbank die größte Regionalbank zwischenEms und Elbe. Sie nimmt gleichzeitig die Aufgaben einer Landesbank, einer Sparkassenzentralbankund einer Geschäftsbank wahr.Träger der Bremer Landesbank sind die NORD/LB Norddeutsche Landesbank mit einem Anteil von 92,5%am Stammkapital und die Freie Hansestadt Bremen mit einem Anteil von 7,5%.Die Bremer Landesbank versteht sich als Universalbank. Sie tritt als regionale Geschäftsbank mit überregionalemSpezialgeschäft bei gleichzeitiger Wahrung ihrer Funktion als Landesbank und Sparkassenzentralbankauf.Nordwestdeutschland ist der Kern ihres Geschäftsgebietes. Von hier aus unterstützt die Bank ihre regionalenund überregionalen Kunden in Europa mit erstklassigen Lösungen bei der Realisierung ihrer finanziellenZiele. Hierzu nutzt die Bank aktiv die Marktführerschaft des Sparkassen-Finanzverbundes. IhreVertriebsaktivitäten konzentriert die Bank auf vier Geschäftsfelder: Firmenkunden, Privatkunden, FinancialMarkets, Spezialfinanzierungen. Zusätzlich zu den vier Geschäftsfeldern kommt die Bank mit ihren Beteiligungenihrer besonderen Verantwortung für die Region Nordwest nach. Den Schwerpunkt des Beteiligungsportfoliosbilden regionale wie überregionale Spezialinstitute der Finanzwirtschaft, insbesondere desSparkassen-Finanzverbundes. Die Bremer Landesbank trägt mit ihren Beteiligungen gleichermaßen zurErfüllung des öffentlichen Auftrags und der Stärkung des regionalen Wirtschaftsraumes bei. Ihr bodenständigesWirtschaften und ihre soliden Zahlen machen die Bremer Landesbank zudem zu einem verlässlichenPartner und Förderer von Initiativen, Projekten und gemeinnützigen Einrichtungen im Nordwesten.67Rating: Hypotheken- Öffentliche ungarantierte kurzfristige ungarantierte langfristige FinanzpfandbriefePfandbriefe Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten kraftMoody‘s – – P-1 Aa2 CFitch – – F1 A CAusgewählte FinanzdatenBilanzsummeHypothekenbestandStaatskredit BestandEigenmittel laut BilanzEigenkapital (ohne Bilanzgewinn)Genussrechtskapitalnachrangige VerbindlichkeitenZinsüberschuss (inkl. AfA Sachanlage und immaterielle Anlagewerte)VerwaltungsaufwandBetriebsergebnis vor RisikovorsorgeRisikovorsorgeBetriebsergebnis nach RisikovorsorgeJahresüberschuss2010in Mio. €34.8011.5315.1301.7130500347,2-161,3253,2-130,1123,1482009in Mio. €33.7871.5075.2681.5790500330,2-152,7251,3-128,5122,948Ansprechpartner für Immobilienfinanzierung:Sabine Möller Tel.: +49 421 332-2405 sabine.moeller@bremerlandesbank.deKarlheinz Blankemeyer Tel.: +49 441 237-1665 karlheinz.blankemeyer@bremerlandesbank.de

COREALCREDIT BANK AGCorealcredit HausGrüneburgweg 58-6260322 Frankfurt am MainTelefon: +49 69 7179-0Telefax: +49 69 7179-100Internet: www.corealcredit.dewww.corealcredit.comAktionär:LSF5 German Investments, L.P. (100 %)Die COREALCREDIT BANK AG ist eine deutsche Spezialbank für gewerbliche Immobilienfinanzierungim Kernmarkt Deutschland. Die Bank entwickelt für professionelle Immobilienkunden aus dem In- undAusland individuelle Finanzierungslösungen. Ein breites Angebot an Produkten und Beratungsleistungenverbunden mit Flexibilität, Expertise und Schnelligkeit gewährleisten passgenaue Konzepte.Die COREALCREDIT BANK AG ist neben ihrem Hauptsitz in Frankfurt am Main mit fünf weiteren Standortenin den deutschen Immobilienzentren vertreten.Rating: Hypotheken- Öffentliche Kurzfristige Langfristige Individualpfandbriefe Pfandbriefe Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten RatingFitch AA– AAA F3 BBB– DAusgewählte Finanzdaten2010in Mio. €2009in Mio. €Bilanzsumme9.83411.375Hypothekenbestand4.6385.231Wohnungskredite1.6251.946gewerbliche Kredite3.0133.285davon: Ausland––68Hypothekenkredite NeugeschäftWohnungskredite1.072318960162gewerbliche Kredite758798davon: Ausland––Staatskredit Bestand3.4033.947davon: Ausland1.1711.475Eigenmittel laut Bilanz insgesamt1.0941.117Eigenkapital (inkl. Bilanzverlust)694696Genussrechtskapital (nach Wiederauffüllung)2018nachrangige Verbindlichkeiten380403Zins- / Provisions- und Beteiligungsergebnis6978Verwaltungsaufwand5059Betriebsergebnis vor Risikovorsorge2027Risikovorsorge (Saldo)-14-24Betriebsergebnis vor Steuern1-2Jahresüberschuss33Ansprechpartner für Immobilienfinanzierung:Kambiz Ghaliai Tel.: +49 69 7179-235 Kambiz.Ghaliai@corealcredit.deFax: +49 69 27179-235

DekaBank Deutsche GirozentraleMainzer Landstraße 1660325 Frankfurt am MainTelefon: +49 69 7147-0Telefax: +49 69 7147-1376Internet: www.dekabank.deAnteilseigner:DSGV ö.K. (50,00 %)Deka Erwerbsgesellschaft mbH& Co. KG (50,00 %)Die DekaBank ist der zentrale Asset Manager der Sparkassen-Finanzgruppe. Der DekaBank-Konzernist in den Geschäftsfeldern Asset Management Kapitalmarkt, Corporates & Markets und Asset ManagementImmobilien aktiv. Im Geschäftsfeld Asset Management Immobilien ist die Immobilienkompetenzdes Konzerns gebündelt. Deka ist der größte Anbieter offener Immobilienfonds in Deutschland. DieImmobilienfinanzierung (Real Estate Lending) ergänzt das Leistungsspektrum mit maßgeschneidertenFinanzierungsleistungen für professionelle Investoren. Die DekaBank konzentriert sich auf gewerblicheFinanzierungen in den Nutzungsarten Büro, Einzelhandel, Logistik und Hotels in einigen ausgewählteneuropäischen, nordamerikanischen und asiatischen Märkten. Die Kunden werden von kleinen, hochspezialisierten Teams betreut. Diese agieren aus der Zentrale in Frankfurt und Büros in London, Paris,Mailand, New York und Tokio.Rating: Hypotheken- Öffentliche Kurzfristige Langfristige FinanzpfandbriefePfandbriefe Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten kraftMoody’s – Aaa P-1 Aa2 CStandard & Poor‘s – AAA A-1 A –Ausgewählte Finanzdaten2010in Mio. €2009in Mio. €BilanzsummeHypothekenbestand130.3047.970133.2837.24369Hypothekenkredite Neugeschäft2.5041.988Staatskredit Bestand 1)39.89145.136Staatskredit Neugeschäft 1)4.9692.875Ausstehende Refinanzierungsmittel insgesamt (Namens- und Inhaberpapiere)Hypothekenpfandbriefe3010Öffentliche Pfandbriefe19.51322.000ungedeckte Schuldverschreibungen32.46431.166Schuldscheine8.5858.620Umlaufende Jumbo-Emissionen2.5004.000Neu aufgenommene RefinanzierungsmittelHypothekenpfandbriefe200Öffentliche Pfandbriefe2.2622.945ungedeckte Schuldverschreibungen1.4194.229Schuldscheine1.1641.529Eigenmittel laut Bilanz insgesamtEigenkapital (ohne Bilanzgewinn) 2)4.0803.471Genussrechtskapital8383nachrangige Verbindlichkeiten8531.078Zinsüberschuss422473Verwaltungsaufwand836806Risikovorsorge52-352Ergebnis vor Steuern877520Wirtschaftliches Ergebnis9256621)Kommunalkredite + Wertpapiere öffentl.-rechtl. Emittenten2)inkl. Fonds für allgemeine Bankrisiken gem. § 340 g HGBAnsprechpartnerin für Immobilienfinanzierung:Anni Hönicke, Leiterin Real Estate Lending Tel.: +49 69 7147-7502 anni.hoenicke@deka.de

Deutsche ApothekerundÄrztebank eGRichard-Oskar-Mattern-Straße 640547 DüsseldorfTelefon: +49 211 5998-0Telefax: +49 211 5938-77Internet: www.apobank.deEigentümer:99.915 MitgliederSeit über 100 Jahren ist die apoBank als Standesbank zuverlässiger Partner der Apotheker, Ärzte, Zahnärzteund Tierärzte sowie ihrer Organisationen und Verbände. Im Rahmen des ganzheitlichen Betreuungskonzeptessteht die Bank ihren Kunden als kompetenter Partner zur Finanzierung hochwertiger, wohnwirtschaftlichgenutzter Immobilien auch zur Kapitalanlage zur Verfügung. Dies gegebenenfalls mit vollständigemFremdkapitaleinsatz.Im gewerblichen Bereich vertraut eine zunehmende Zahl von Initiatoren verschiedener Versorgungskonzepteauf die langjährige Branchenexpertise der Bank im Gesundheitsmarkt. Neben klassischenGesundheitsimmobilien (beispielsweise Ärztehäuser, Gesundheitszentren, Facharztzentren) ist dieapoBank auch Finanzierungspartner für Krankenhäuser und Kliniken sowie bei Pflegeheimen. Als Finanzproduktestellt die Bank klassische langfristige Festzins- und Zinscap-Darlehen sowie Fremdwährungskreditezur Verfügung.Rating: Hypotheken- Kurzfristige Langfristigepfandbriefe Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten AusblickStandard & Poor’s AAA A-1 A+ stabilMoody‘s P-1 A2 negativFitch (Verbundrating) F1+ A+ stabil70Ausgewählte Finanzdaten*2010in Mio. €2009in Mio. €Bilanzsumme38.81941.231Forderungen an Kunden26.27725.601darunter: durch Grundpfandrechte gesichert6.3445.582Eigenmittel2.6802.486Kernkapital1.7001.512Zinsüberschuss679618Provisionsüberschuss127112Verwaltungsaufwand 1)452423Betriebsergebnis vor Risikovorsorge341318Risikokosten und Vorsorgemaßnahmen Kundenkreditgeschäft 2)70103Risikokosten und Vorsorgemaßnahmen Finanzinstrumente und Beteiligungen 2)202485Jahresüberschuss nach Steuern53-283* alle Werte auf Einzelabschlussbasis1)inkl. AfA2)Beinhaltet Pauschalwertberichtigungen bzw. Vorsorgereserven gemäß § 340f HGBAnsprechpartner:Cassie Kübitz-Whiteley Tel.: +49 211 5998-9809 cassie.kuebitz-whiteley@apobank.deStephan Wallacher Tel.: +49 211 5998-515 stephan.wallacher@apobank.deFax: +49 211 593131

Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AGRosenstraße 220095 HamburgTelefon: +49 40 3334-0Telefax: +49 40 3334-1111Internet: www.dghyp.deAktionär:DZ BANK AG (100 %)Mit einer Bilanzsumme von 63,4 Mrd. € und einem Hypothekenkreditbestand von 21,4 Mrd. € zählt die1921 gegründete DG HYP zu den führenden Immobilienbanken in Deutschland. Als größte Hypothekenbankin der genossenschaftlichen FinanzGruppe bietet die DG HYP gewerblichen Investoren sowie öffentlichenHaushalten attraktive Finanzierungslösungen. Das gewerbliche Immobilienkreditgeschäft betreibtdie DG HYP in der FinanzGruppe als Produktanbieter für Volksbanken und Raiffeisenbanken sowie fürInvestoren. Die DG HYP ist im Inland durch ihre sechs Immobilienzentren in Hamburg, Berlin, Düsseldorf,Frankfurt a. M., Stuttgart und München aktiv. Im Cross-Border-Geschäft begleitet die DG HYP deutscheKunden in das Ausland und betreut ausländische Kunden in Deutschland.Rating: Hypotheken- Öffentliche Kurzfristige Langfristigepfandbriefe Pfandbriefe Verbindlichkeiten VerbindlichkeitenFitch – – F1+ A+/stabilStandard & Poor‘s AAA AAA A-1 A/stabilAusgewählte Finanzdaten2010in Mio. €2009in Mio. €Bilanzsumme63.44368.075Hypothekenbestand21.43721.235Wohnungskreditegewerbliche Kredite9.77711.66011.06910.16671davon: Ausland3.9283.224Hypothekenkredite Neugeschäft4.6134.174Wohnungskredite776282gewerbliche Kredite3.8373.892davon: Ausland1.3171.453Staatskredit Bestand33.29738.643davon: Ausland12.87814.887Staatskredit Zusagen634550davon: Ausland00Eigenmittel laut Bilanz2.1442.092Eigenkapital (ohne Bilanzgewinn)1.4071.426Genussrechtskapital5656nachrangige Verbindlichkeiten681610Zins- und Provisionsüberschuss204165Verwaltungsaufwand97123Betriebsergebnis vor Risikovorsorge13168Operative Risikovorsorge-223-203Betriebsergebnis vor Steuern-92-135Jahresüberschuss––Ansprechpartnerin für Immobilienfinanzierung:Anja Bühn Tel.: +49 40 3334-2724 Fax: +49 40 3334-782-2724 Anja.Buehn@dghyp.de

Deutsche Hypothekenbank(Actien-Gesellschaft)Georgsplatz 830159 HannoverTelefon: +49 511 3045-0Telefax: +49 511 3045-459Internet: www.deutsche-hypo.deAktionär:NORD/LBNorddeutsche Landesbank Girozentrale (100%)Die Deutsche Hypothekenbank (Actien-Gesellschaft) wurde 1872 gegründet.Als Pfandbriefbank konzentrieren wir uns auf die Finanzierung und Beratung rund um die Immobilie.Entsprechend unserer geschäftspolitischen Ausrichtung haben wir uns auf die großvolumige gewerblicheFinanzierung mit professionellen Immobilienkunden spezialisiert. Neben unserer Tätigkeit in Deutschlandsind wir in unseren europäischen Zielländern Großbritannien, Frankreich, Benelux, Spanien sowie in denUSA aktiv.Ein weiteres Standbein unserer Geschäftstätigkeit ist das Staatskredit- und Kapitalmarktgeschäft mitin- und ausländischen Marktteilnehmern. Den Schwerpunkt dieses Geschäftsbereiches bildet die Finanzierungvon Staaten und Gebietskörperschaften in Westeuropa. Unseren Investoren bieten wir eine breitePalette von kleinvolumigen maßgeschneiderten Emissionen bis zu Jumbo-Pfandbriefen.Seit Januar 2008 ist die Deutsche Hypo ein Unternehmen der NORD/LB. Durch die Zusammenführung dererfolgreichen Aktivitäten beider Banken im Bereich der gewerblichen, internationalen Immobilienfinanzierungunter dem Dach der Deutschen Hypo erreichen wir eine deutliche Steigerung unserer internationalenMarktposition für unsere Kunden und Investoren.Rating: Hypotheken- Öffentliche EmittentenpfandbriefePfandbriefe ratingMoody‘s Aaa Aaa A172Ausgewählte Finanzdaten*2010in Mio. €2009in Mio. €Bilanzsumme35.99834.050Hypothekenbestand11.4569.784Wohnungskredite2.3172.507gewerbliche Kredite9.1397.227davon: Ausland4.7404.364Hypothekenkredite Neugeschäft1.7841.401Wohnungskredite125201gewerbliche Kredite1.6591.198davon: Ausland653498Staatskredit Bestand22.29922.085davon: Ausland10.44310.119Staatskredit Neugeschäft2.4292.766davon: Ausland1.115763Eigenmittel laut Bilanz1.3951.005Eigenkapital (ohne Bilanzgewinn)914654Genussrechtskapital9898nachrangige Verbindlichkeiten383253Zinsüberschuss173118Verwaltungsaufwand6957Risikovorsorge7970Betriebsergebnis nach Risikovorsorge45-29Jahresüberschuss32-32* Der Jahresabschluss wurde zum 31. 12. 2010 (einschließlich der Vergleichszahlen für das Geschäftsjahr 2009) gemäß HGB aufgestellt.Ansprechpartner für Immobilienfinanzierung:Deutschland: Wolfgang Koppert Tel.: + 49 511 3045-750 Wolfgang.Koppert@Deutsche-Hypo.deMichael Müller Tel.: + 49 511 3045-150 Michael.Mueller@Deutsche-Hypo.deRalf Vogel Tel.: + 49 511 3045-790 Ralf.Vogel@Deutsche-Hypo.deAusland: Thomas Staats Tel.: + 49 511 3045-163 Thomas.Staats@Deutsche-Hypo.deStructured Finance: Sabine Barthauer Tel.: + 49 511 3045-270 Sabine.Barthauer@Deutsche-Hypo.de

Deutsche Kreditbank AGTaubenstraße 7-910117 BerlinTelefon: +49 30 20155-0Telefax: +49 30 20155-465E-Mail: zentrale@dkb.deInternet: www.dkb.deEigentümer:BayernLB (100 %)Die Deutsche Kreditbank AG (DKB), ein hundertprozentiges Tochterunternehmen der BayernLB, konzentriertsich auf Kunden ausgesuchter Branchen und agiert darüber hinaus sehr erfolgreich als Direktbankfür Privatkunden. Der Fokus im Immobiliengeschäft liegt neben Immobilienkrediten für Privatkunden aufwohnwirtschaftlichen Finanzierungen für Unternehmen mit kommunalem, genossenschaftlichem undprivatwirtschaftlichem Hintergrund sowie für Hausverwaltungen. Diesen Kunden bietet die DKB auchwohnungswirtschaftliche Zusatzprodukte und Dienstleistungen an. Durch die Verknüpfung von Spezial-Know-how aus dem Geschäftsfeld „Erneuerbare Energien“ mit der wohnungswirtschaftlichen Beratungwird ein Mehrwert für die Kunden geschaffen. Bei der Begleitung kommunaler Wohnungsgesellschaftenund Wohnungsgenossenschaften in den neuen Bundesländern ist die DKB Marktführer. Auf der Refinanzierungsseitetritt die Bank seit vielen Jahren als regelmäßige Emittentin von Wertpapieren am deutschenKapitalmarkt auf. Ein Meilenstein war dabei die Debut-Emission eines Öffentlichen Jumbo-Pfandbriefsmit einem Volumen von 1 Mrd. Euro im Jahr 2006. Das Umlaufvolumen ist seither durch die Emission vonAaa-gerateten Öffentlichen Pfandbriefen kontinuierlich auf rund 3,7 Mrd. Euro per 31.12.2010 erweitertworden. Seit Mitte 2009 emittiert die DKB auch Aaa-geratete Hypothekenpfandbriefe, deren Umlaufvolumenper 31.12.2010 rund 2,3 Mrd. Euro betrug.Rating: Öffentliche Pfandbriefe HypothekenpfandbriefeMoody‘s Aaa AaaAusgewählte Finanzdaten*2010in Mio. €2009in Mio. €73Bilanzsumme54.52850.857Hypothekenbestand32.19931.686Wohnungskredite27.26827.442Hypothekenkredite Neugeschäft3.1791.978Wohnungskredite2.2651.600Staatskredit Bestand9.6687.357davon: Ausland––Staatskredit Neugeschäft3.8421.621davon: Ausland––Eigenmittel laut Bilanz insgesamtEigenkapital (ohne Bilanzgewinn)1.8551.785Genussrechtskapital1818nachrangige Verbindlichkeiten513391Zinsüberschuss512520Verwaltungsaufwand252235Betriebsergebnis vor Risikovorsorge208198Risikovorsorge14668Betriebsergebnis nach Risikovorsorge62130Jahresüberschuss vor Ergebnisabführung63126*alle Werte auf Einzelabschlussbasis nach HGBAnsprechpartner für Immobilienfinanzierung:Wohnungswirtschaftliche Finanzierungen:Tilo Hacke, Bereichsleitung Infrastruktur Tel.: +49 30 20155-335 tilo.hacke@dkb.deGewerbliche Finanzierungen:Dr. Wulf-Dietmar Storm, Bereich Firmenkunden Tel.: +49 30 20155-990 wulf-dietmar.storm@dkb.de

Deutsche Pfandbriefbank AGFreisinger Straße 585716 UnterschleißheimTelefon: +49 89 2880-0Telefax: +49 89 2880-10319E-Mail: info@pfandbriefbank.comInternet: www.pfandbriefbank.comAktionär:Hypo Real Estate Holding AG(100 %)Die pbb Deutsche Pfandbriefbank ist eine führende europäische Spezialbank für die Immobilienfinanzierungund die öffentliche Investitionsfinanzierung. Die Bank ist in Deutschland und weiteren europäischenLändern aktiv.In der Immobilienfinanzierung richtet sich das Angebot der Bank an professionelle nationale und internationaleImmobilienkunden, wie Immobilienunternehmen, institutionelle Investoren und Immobilienfonds.In Deutschland zielt die Bank auch auf mittelständische und regional orientierte Kunden.Als etablierter Finanzierungspartner verfügt die Bank zudem über langjährige Erfahrung in der öffentlichenInvestitionsfinanzierung. Der Fokus liegt auf Gebietskörperschaften unterhalb der obersten staatlichenEbene, die nur bedingt direkten Zugang zum Kapitalmarkt haben.Ratings: Hypotheken- Öffentliche Langfristige Kurzfristige Finanz-(Stand 28.06.2011) pfandbriefe Pfandbriefe Verbindlichkeiten Ausblick Verbindlichkeiten stärkeFitch AA+ AAA A- Stabil F1 DMoody‘s Aa1 Aaa A3 Stabil P-1 E+*Standard & Poor‘s AA+** AA+** BBB Stabil A-2 –*Ausblick positiv **Ausblick stabilAusgewählte Finanzdaten2010in Mio. €2009in Mio. €74BilanzsummeHypothekenbestand (Hypothekenkredite)168.67134.501272.94444.831Wohnungskredite8.5419.709gewerbliche Kredite25.96135.122davon: Ausland15.28222.051Hypothekenkredite Neugeschäft3.0033.269Wohnungskredite248735gewerbliche Kredite2.7552.534davon: Ausland1.7401.228Staatskredit Bestand (Kommunalkredite)24.87331.802davon: Ausland12.25015.014Wertpapiere öffentlicher Emittenten20.35617.172Staatskredit Neugeschäft982664davon: Ausland926458Eigenmittel laut Bilanz insgesamt8.7969.341Eigenkapital (ohne Bilanzgewinn/-verlust)5.9826.283Genussrechtskapital1732nachrangige Verbindlichkeiten2.7973.026Zinsüberschuss582681Verwaltungsaufwand279275Betriebsergebnis vor Risikovorsorge336370Risikovorsorge3951.975Betriebsergebnis nach Risikovorsorge-86-1.605Jahresüberschuss/-fehlbetrag-118-1.660Ansprechpartner für Immobilienfinanzierung:Reinhold Güntner Tel.: +49 89 2880-15800 reinhold.guentner@pfandbriefbank.com(Leiter Immobilienfinanzierung Deutschland)Harin Thaker Tel.: +44 20 7743-7600 harin.thaker@pfandbriefbank.com(Leiter Immobilienfinanzierung International)Ulrich Kern Tel.: +49 89 2880-28780 ulrich.kern@pfandbriefbank.com(Leiter Geschäftssteuerung)

Deutsche Postbank AGFriedrich-Ebert-Allee 114-12653113 BonnTelefon: +49 228 920-0Internet: www.postbank.deHauptaktionäre, Anteile:Deutsche Post AG (39,5 %)Deutsche Bank AG (52 %)Streubesitz (8,5 %)Deutsche Postbank – eine der größten Privatkundenbank Deutschlands (Stand 31. März 2011).Die Postbank Gruppe ist mit rund 14 Millionen Privatkunden, rund 20.000 Beschäftigten und einer Bilanzsummevon 211 Milliarden Euro zum 31. März 2011 einer der großen Finanzdienstleister Deutschlands undals Einzelinstitut die größte Retailbank. Schwerpunkt ist das Geschäft mit Privatkunden, daneben ist sie imGeschäft mit Firmenkunden aktiv. In ihrem Geschäftsfeld „Transaction Banking“ erbringt sie Back-Office-Dienstleistungen für andere Finanzdienstleistungsunternehmen. Im Juni 2004 ging die Deutsche PostbankAG an die Börse. 2006 hat die Postbank die 850 größten Filialen der Deutschen Post übernommen sowie dieBHW Holding AG mit der BHW Bausparkasse AG erworben. Damit wurde die Postbank Gruppe u. a. einerder bedeutendsten privaten Baufinanzierer im deutschen Markt.Im Dezember 2007 erhielt die Postbank die Pfandbrieflizenz. Seit Beginn des Jahres 2008 tritt die Postbankals Emittentin von Hypothekenpfandbriefen an den internationalen Kapitalmärkten auf. Der Deckungsstockbesteht derzeit ausschließlich aus privaten Baufinanzierungen in Deutschland. Seit Juli 2009 emittiert diePostbank zusätzlich öffentliche Pfandbriefe.Im Zuge eines Übernahmeangebots wurden der Deutschen Bank in 2010 mehr als 21% der Anteile ander Postbank angedient. Die Deutsche Bank konnte damit ihre Beteiligung auf knapp 52% erhöhen. DieDeutsche Post AG hält weiterhin 39,5% der Anteile an der Postbank.Rating: Moody‘s Investors Service Standard & Poor‘s Fitch Ratingslangfristige Verbindlichkeiten A1 A A +Ausblick negative stable stablekurzfristige Verbindlichkeiten P-1 A-1 F1+Finanzkraft D+ bbb+ CHypothekenpfandbriefe Aaa AAA AAAÖffentliche Pfandbriefe Aaa AAA AAA75Ausgewählte Finanzdaten*Bilanzsumme**HypothekenbestandWohnungskreditegewerbliche Kreditedavon: AuslandHypothekenkredite NeugeschäftWohnungskreditegewerbliche Kreditedavon: AuslandStaatskredit Bestanddavon: AuslandStaatskredit Neugeschäftdavon: AuslandEigenmittel laut Bilanz insgesamt**Eigenkapital (ohne Bilanzgewinn)Genussrechtskapitalnachrangige VerbindlichkeitenZinsüberschuss**Provisionsüberschuss**Verwaltungsaufwand**Teilbetriebsergebnis vor Risikovorsorge**Risikovorsorge Kreditgeschäft**Teilbetriebsergebnis nach Risikovorsorge**Jahresüberschuss***alle Werte auf Einzelabschlussbasis ** Konzernzahlen2010in Mio. €214.68452.54437.17815.3664.5134.8043.2511.5533553.58422195505.4891.2304.3472.7311.316-2.9341.113-5615521382009in Mio. €226.60953.19937.47615.7234.6295.8812.7413.1406822.74320819505.1751.2244.2832.4051.338-2.864879-67820176Ansprechpartner für Immobilienfinanzierung:Wohnungsbau: Dieter Pfeiffenberger Tel.: 0228 889-71000 dieter.pfeiffenberger@postbank.deGewerbliche Immobilien: Michael Kohl Tel.: 0228 920-23300 m.kohl@postbank.de

Eurohypo AktiengesellschaftHelfmann-Park 565760 EschbornTelefon: +49 69 2548-0Telefax: +49 69 2548-88888Internet: www.eurohypo.comAktionär:Commerzbank-Gruppe (100 %)Die Eurohypo AG ist als eine der führenden Banken für Immobilien- und Staatsfinanzierung in Europaund in den USA aktiv. Ende 2010 belief sich ihre Bilanzsumme auf 229 Mrd. €. Das Kreditportfolio imImmobiliengeschäft lag – ebenfalls per 31.12.2010 – bei insgesamt 89 Mrd. €, das Public Finance-Portfoliobei 111 Mrd. €. Kerngeschäft der Eurohypo ist die Finanzierung gewerblicher Immobilien. Für professionelleImmobilienkunden (Developer und Investoren) umfasst ihr Dienstleistungsspektrum Bestandsfinanzierungen,Development-Finanzierungen und das mit Finanzierungen verbundene Zins- und Währungsmanagementüber Derivate. Der Bedeutung ihres Aktivgeschäftes entsprechend gehört die Eurohypodarüber hinaus zu den Marktführern bei der Emission von Pfandbriefen mit Zugang zu Kapitalmärktenrund um die Welt.Rating: Hypotheken- Öffentliche Kurzfristige Langfristige FinanzpfandbriefePfandbriefe Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten kraftFitch AAA* AAA F1 A- –Moody‘s Aaa Aaa P-1 A3 D-*Standard & Poor‘s AAA AAA* A-2* A-* –*Outlook negative Stand 17.03.2011Ausgewählte Finanzdaten2010in Mio. €2009in Mio. €BilanzsummeHypothekenbestand229.01088.689256.06195.28577Wohnungskredite26.87630.779gewerbliche Kredite61.81364.506davon: Ausland32.59136.829Hypothekenkredite Neugeschäft5.7563.031Wohnungskredite901654gewerbliche Kredite4.8552.377davon: Ausland2.8461.218Staatskredit Bestand (inkl. Financial Institutions)110.591129.062davon: Ausland29.33832.515Staatskredit Neugeschäft40119davon: Ausland300Eigenmittel laut Bilanz7.7498.231Eigenkapital (ohne Bilanzgewinn)3.5153.952Genussrechtskapital680716nachrangige Verbindlichkeiten2.6542.663Hybridkapital900900Zinsüberschuss1.3381.288Verwaltungsaufwand405434Betriebsergebnis vor Risikovorsorge622659Risikovorsorge1.4071.174Betriebsergebnis nach Risikovorsorge-785-515Jahresüberschuss/ -fehlbetrag-857-902Ansprechpartner für Immobilienfinanzierung:Deutschland Mitte/Großkunden: Siegfried Eschen Tel.: +49 711 49087-20160 siegfried.eschen@eurohypo.comDeutschland Nord/Ost: Theo Weyandt Tel.: +49 30 80095-20100 theo.weyandt@eurohypo.comDeutschland West: Dr. Peter Otto Tel.: +49 211 88296-27221 peter.otto@eurohypo.comDeutschland Süd: Rupert Hackl Tel.: +49 89 205086-22277 rupert.hackl@eurohypo.comContinental Europe: Stéphane Adolf Tel.: +49 69 2548-28513 stephane.adolf@eurohypo.comUSA: Clifford Rooke Tel.: +1 212 479-5759 clrooke@ehus.comUK: Maxim Sinclair Tel.: +44 207 759-7645 maxim.sinclair@eurohypo.com

Hamburger Sparkasse AGAdolphsplatz / Großer Burstah20457 HamburgTelefon: +49 40 3579-0Telefax: +49 40 3579-3418Internet: www.haspa.deAktionär:HASPA Finanzholding (100 %)Die Hamburger Sparkasse AG, kurz Haspa, ist die führende Retailbank für Privat-, Individual- undmittelständische Firmenkunden in der Metropolregion Hamburg und mit einer Bilanzsumme von38,2 Mrd. € die größte Sparkasse Deutschlands. Den über drei Millionen Einwohnern im WirtschaftsraumHamburg bietet sie eine breit gefächerte Palette von Finanzdienstleistungen für private undgewerbliche Kunden.Zur passgenauen Refinanzierung ihres Baufinanzierungsgeschäftes tritt die Haspa seit April 2006regelmäßig als Emittent von Hypothekenpfandbriefen am Kapitalmarkt auf. Dies erfolgt insbesonderedurch die Emission von plain vanilla und strukturierten Namenspfandbriefen, vornehmlich über ihrenetablierten Zugang zu institutionellen Kunden.Rating:Moody‘sHypothekenpfandbriefeAaaAusgewählte Finanzdaten2010in Mio. €2009in Mio. €78BilanzsummeHypothekenbestand 1)Wohnungskreditegewerbliche Kreditedavon: AuslandHypothekenkredite NeugeschäftWohnungskreditegewerbliche Kreditedavon: AuslandStaatskredit Bestand 2)davon: AuslandStaatskredit Neugeschäftdavon: AuslandEigenmittel laut Bilanz insgesamtEigenkapital (ohne Bilanzgewinn)Genussrechtskapitalnachrangige VerbindlichkeitenZinsüberschussVerwaltungsaufwandBetriebsergebnis vor RisikovorsorgeRisikovorsorgeBetriebsergebnis nach RisikovorsorgeJahresüberschuss38.23310.375k.A.k.A.k.A.k.A.k.A.k.A.k.A.205k.A.k.A.k.A.1.9671.59703707706613081391687937.5149.625k.A.k.A.k.A.k.A.k.A.k.A.k.A.340k.A.k.A.k.A.1.9671.5970370711655296185108601)gemäß Bilanzposition „durch Grundpfandrechte gesichert“2)gemäß Bilanzposition „Kommunaldarlehen“ = Darlehen in- und ausländ. öffentl. StellenAnsprechpartner für Immobilienfinanzierung:Wilfried Jastrembski Tel.: +49 40 3579-8608 Wilfried.Jastrembski@Haspa.de

Kreissparkasse KölnNeumarkt 18 –2450667 KölnTelefon: +49 221 227-01Telefax: +49 221 227-3920Internet: www.ksk-koeln.deTräger:Zweckverband für dieKreissparkasse KölnDie Kreissparkasse Köln ist mit einem Geschäftsvolumen von 24,9 Mrd. € und einer Bilanzsumme von24,5 Mrd. € die drittgrößte Sparkasse Deutschlands. Als Flächensparkasse hat ihr Geschäftsgebiet eineAusdehnung von insgesamt 3.650 qkm mit 42 Städten und Gemeinden in den vier Landkreisen Rhein-Erft-Kreis, Rheinisch-Bergischer Kreis, Oberbergischer Kreis und Rhein-Sieg-Kreis. Die Sparkasse nimmt alsregionaler Marktführer die geld- und kreditwirtschaftliche Versorgung der Bevölkerung, der Wirtschaftsowie der Kreise, Städte und Gemeinden in ihrem Geschäftsgebiet wahr. Im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeitstützt sich die Kreissparkasse Köln auf eine breite Kundenbasis aus Retailkunden, vermögendenKunden, mittelständischen Unternehmen sowie kommunalen Kunden. Immobilienfinanzierungen undkommunale Finanzierungen zählen zu den Kerngeschäftsfeldern der Kreissparkasse Köln.Die Kreissparkasse Köln emittiert seit November 2003 Pfandbriefe. Seit dem 18.10.2005 besitzt dieKreissparkasse Köln eine Pfandbrieflizenz nach dem neuem Pfandbriefgesetz.Rating: Hypotheken- Kurzfristige Langfristige FinanzpfandbriefeVerbindlichkeiten Verbindlichkeiten kraftMoody‘s Aaa P–1 Aa2 CAusgewählte FinanzdatenBilanzsumme2010in Mio. €24.4832009in Mio. €24.04281Hypothekenbestand6.9396.530Wohnungskredite5.7765.526gewerbliche Kredite1.1631.004davon: Ausland00Hypothekenkredite Neugeschäft1.1381.015Wohnungskredite864735gewerbliche Kredite274280davon: Ausland00Staatskredit Bestand2.4772.367davon: Ausland00Staatskredit Neugeschäft347339davon: Ausland00Eigenmittel laut Bilanz insgesamt1.6501.734Eigenkapital (ohne Bilanzgewinn)1.2851.263Genussrechtskapital5355nachrangige Verbindlichkeiten312416Zinsüberschuss467420Verwaltungsaufwand385383Betriebsergebnis vor Risikovorsorge236192Risikovorsorge174158Betriebsergebnis nach Risikovorsorge6234Jahresüberschuss3316Ansprechpartner für Immobilienfinanzierung:Udo Buschmann Tel.: +49 221 227-2462 udo.buschmann@ksk-koeln.de

Landesbank Baden-WürttembergAm Hauptbahnhof 270173 StuttgartTelefon: +49 711 127 - 0Telefax: +49 711 127 - 43544E-Mail: kontakt@LBBW.deInternet: www.LBBW.deTräger der LBBW:Land Baden-Württemberg (19,570 %)Sparkassenverband Baden-Württemberg (40,534 %)Landeshauptstadt Stuttgart (18,932 %)Landeskreditbank Baden-Württemberg –Förderbank (2,706 %)Landesbeteiligungen BW (18,258 %)Die Landesbank Baden-Württemberg ist Universalbank und internationale Geschäftsbank mit einerBilanzsumme von circa 375 Mrd. Euro (31.12.2010). In rund 210 Filialen und Repräsentanzen sowie anausgewählten Auslandsstandorten – darunter New York, London, Singapur und Seoul – arbeiteten amJahresende 2010 13.061 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter für den Erfolg des LBBW-Konzerns. Zusammenmit den in die LBBW integrierten rechtlich unselbstständigen Anstalten Baden-Württembergische Bank(BW-Bank), Rheinland-Pfalz Bank und Sachsen Bank sowie spezialisierten Tochterunternehmen ist dieLBBW auf einer Vielzahl von Bankgeschäftsfeldern tätig.Im kommerziellen Immobiliengeschäft legt die LBBW den Fokus auf maßgeschneiderte und innovativeFinanzierungskonzepte für Immobiliengesellschaften, institutionelle und private Investoren und Wohnungsunternehmen.Mit einer umfassenden Service- und Produktpalette bietet die LBBW im Direktgeschäft,als Arranger und Konsortialbank, zahlreiche Finanzierungsalternativen – von langfristigen Endfinanzierungenbis hin zu komplexen Finanzierungsstrukturen inkl. Zins- und Währungsmanagement.Rating:* Ungarantierte UngarantierteHypotheken- Öffentliche kurzfristige langfristige FinanzpfandbriefePfandbriefe Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten kraftMoody‘s Aaa Aaa P–1 Aa2** C–**Fitch – AAA F1+ A+ C/D* Stand: 18.05.2011 **Outlook negative82Ausgewählte Finanzdaten2010in Mio. €2009*in Mio. €Bilanzsumme 1)374.413411.694Hypothekenbestand 2)37.32540.492Wohnungskredite20.37422.013gewerbliche Kredite16.95118.479davon: Ausland10.22411.794Hypothekenkredite Neugeschäft 2)5.0815.972Wohnungskredite3.1723.234gewerbliche Kredite1.9092.738davon: Ausland6291.501Staatskredit Bestand24.49326.081davon: Ausland2.3683.963Staatskredit Neugeschäft––davon: Ausland––Eigenkapital 1)9.96010.525Zinsüberschuss 1)2.1632.778Verwaltungsaufwand 1)1.7641.909Risikovorsorge im Kreditgeschäft 1)4711.527Jahresüberschuss 1)-347-1.482* Nach Berücksichtigung von Anpassungen gemäß IAS 81)Konzernwerte2)Hypothekengeschäft mit gewerblichen Kunden und PrivatkundenAnsprechpartner für Immobilienfinanzierung:Franz Planek Tel.: +49 711 127-73711 franz.planek@LBBW.de

Landesbank Berlin AGAlexanderplatz 210178 BerlinTelefon: +49 30 869 801Telefax: +49 30 869 830 74Internet: www.lbb.deHauptaktionär:Landesbank BerlinHolding AG (100 %)Die Landesbank Berlin AG ist eine Universalbank mit Sitz in der deutschen Hauptstadt. Das Geschäftsmodellder Landesbank Berlin basiert auf vier Säulen: dem Privatkunden- und Firmenkundengeschäft,bei dem die Bank als kundennahes, innovatives Institut eine herausragende Stellung einnimmt, den ausgewähltenAktivitäten im Kapitalmarktgeschäft sowie dem Immobilienfinanzierungsgeschäft.Dieses Geschäftsfeld betreibt die Landesbank Berlin gemeinsam mit ihrer Tochtergesellschaft Berlin Hyp.Sie ist auf die Anforderungen von Investoren, Wohnungsbaugesellschaften, Kapitalanlagegesellschaftenund Immobilienfonds sowie von ausgewählten Developern im Inland und in ausgesuchten europäischenMärkten ausgerichtet. Im Geschäftsfeld Immobilienfinanzierung bündeln die Landesbank Berlin und dieBerlin Hyp ihre Kompetenzen für individuelle Finanzierungslösungen und zählen im Markt für gewerblicheImmobilienfinanzierungen zu den größten Anbietern in Deutschland.Rating: Moody’s Fitch dbrsLangfrist-Rating A1 AA - A (hoch)Kurzfrist-Rating P-1 F1+ R-1 (mittel)Ausblick stabil stabil stabilFinanzkraft D+ C/D BBB+PfandbriefeÖffentliche Pfandbriefe Aaa AAA –Hypothekenpfandbriefe Aaa – –83Ausgewählte FinanzdatenBilanzsummeHypothekenbestandStaatskredit BestandEigenmittel laut Bilanz insgesamtEigenkapital (ohne Bilanzgewinn)Genussrechtskapitalnachrangige VerbindlichkeitenZinsüberschussVerwaltungsaufwandBetriebsergebnis vor RisikovorsorgeRisikovorsorgeBetriebsergebnis nach RisikovorsorgeAufwand aus GewinnabführungJahresüberschuss*alle Werte auf Einzelabschlussbasis2010in Mio. €99.1861.7887.4614.1302.86101.2637368431832715628602009in Mio. €104.9811.61210.0634.3722.85701.5158778623201241963360Ansprechpartner für Immobilienfinanzierung:Vertrieb Inland:Andreas Bahners Tel.: +49 30 2599 5790 andreas.bahners@berlinhyp.deVertrieb Ausland:Assem El Alami Tel.: +49 30 2599 5720 assem.el-alami@berlinhyp.deGeschäftsfeldstab Immobilienfinanzierung:Johannes Fleschhut Tel.: +49 30 2599 5930 johannes.fleschhut@berlinhyp.de

HelabaLandesbank Hessen-ThüringenNeue Mainzer Straße 52-5860311 Frankfurt am MainTelefon: +49 69 9132-01Telefax: +49 69 291517Internet: www.helaba.deTräger:Sparkassen- und GiroverbandHessen-Thüringen (85 %)Land Hessen (10 %)Freistaat Thüringen (5 %)Die Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba) gehört zu den bedeutenden deutschen Immobilienbanken mitinternationaler Ausrichtung. Den Schwerpunkt des Geschäftes bilden gewerbliche Finanzierungen, insbesondereBürogebäude, Einzelhandelsobjekte, Gewerbeparks und Logistikzentren. Mit einem sehr kundenbezogenenGeschäftsansatz und hohen Spezialisierungsgrad begleitet die Bank ihre Kunden auf dem deutschenImmobilienmarkt sowie international auf allen bedeutenden europäischen und US-amerikanischenMärkten. Über den klassischen Kredit bis zu strukturierten Finanzierungen wird das gesamte Produkt- undDienstleistungsspektrum für Immobilientransaktionen angeboten. Als Partner der Öffentlichen Handbesitzt die Helaba eine lange Tradition. Im Kommunalkreditgeschäft stellt sie ihren Kunden maßgeschneiderteFinanzierungskonzepte und Serviceleistungen bis hin zu einem aktiven Schuldenmanagement zurVerfügung. Dabei konzentriert sich die Helaba auf erstklassige deutsche Adressen. Eine herausragendeMarktstellung besitzt die Bank auch bei Partnerschaften zwischen Öffentlicher Hand und privaten Dienstleistern,sogenannten Public Private Partnerships (PPP).Rating: Hypotheken- Öffentliche Kurzfristige Langfristige Finanzkraft/pfandbriefe Pfandbriefe Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten IndividualFitch AAA AAA F1+* A+* B*Moody‘s – Aaa P-1 Aa2 C–Standard & Poor‘s – AAA A-1* A* –* Gemeinsames Verbundrating der Sparkassen-Finanzgruppe Hessen-Thüringen84Ausgewählte Finanzdaten2010in Mio. €2009in Mio. €Bilanzsumme166.244169.901Hypothekenbestand35.77836.661Wohnungskredite6.7556.735gewerbliche Kredite29.02329.926davon: Ausland17.08617.413Hypothekenkredite Neugeschäft5.0996.107Wohnungskredite590476gewerbliche Kredite4.5095.631davon: Ausland2.6513.558Staatskredit Bestand30.85627.691davon: Ausland2.3392.359Staatskredit Neugeschäft2.1281.434davon: Ausland39150Bilanzielles Eigenkapital und weitere bankaufsichtsrechtl. Eigenmittel9.6919.431Eigenkapital5.2034.906Nachrangkapital4.4884.525Zinsüberschuss1.0171.029Risikovorsorge im Kreditgeschäft-285-487Zinsüberschuss nach Risikovorsorge732542Provisionsüberschuss249227Handelsergebnis148315Ergebnis aus Sicherungszusammenhänge/Derivate592Ergebnis aus Finanzanlagen-34-38Verwaltungsaufwand-1.068-1.040Konzernergebnis vor Steuern398343Konzernjahresergebnis298323Ansprechpartner für Immobilienfinanzierung:Immobilien Nord- und Zentral-Europa Thomas Völker Tel.: +49 69 9132-5575 thomas.voelker@helaba.deImmobilien Süd/West Laurenz Schäfer Tel.: +49 69 9132-2273 laurenz.schaefer@helaba.deImmobilien Nord/West Fritz Müller Tel.: +49 69 9132-2279 fritz.mueller@helaba.deImmobilien Berlin Harald Hoffmann Tel.: +49 69 9132-4969 harald.hoffmann@helaba.deImmobilien München Christian Buck Tel.: +49 69 9132-5667 christian.buck@helaba.deImmobilien Paris Roland Fuchs Tel.: +33 1 40 67 07 47 roland.fuchs@helaba.deImmobilien London Richard Bentley Tel.: +44 20 7334-4646 richard.bentley@helaba.deImmobilien New York Hans-Christian Ritter Tel.: +1 212 703-5300 h-c.ritter@helabany.com

M.M.Warburg & COAktionär:Hypothekenbank AGM.M.Warburg & CO KGaA (100 %)Colonnaden 520354 HamburgTelefon: +49 40 355334-0E-Mail: warburg.hyp@warburghyp.deInternet: www.warburghyp.deDie M.M.Warburg & CO Hypothekenbank AG ist innerhalb der Warburg-Gruppe der zentrale Ansprechpartnerfür Immobilienfinanzierungen. Im Stil einer Privatbank bietet die Warburg Hypothekenbank nichtnur die klassischen, langfristigen Kreditlaufzeiten sondern das gesamte Spektrum kurz- und mittelfristigerObjektfinanzierungen an. Als Nischenanbieter steht sie dem Immobilieninvestor für individuelle Finanzierungslösungenoberhalb des standardisierten Massengeschäftes zur Verfügung. Sie konzentriert sich aufWohn- und Bürogebäude sowie auf Handelsimmobilien in sehr guten bis guten Lagen der BallungszentrenDeutschlands. Die von ihr angestrebten Finanzierungsgrößen liegen im Regelfall zwischen 1,0 Mio. € und10 Mio. €. Auch komplexe Finanzierungsstrukturen sowie andere Produkte aus der Immobilien-Wertschöpfungskettekönnen gemeinsam mit den entsprechend spezialisierten Gesellschaften der Warburg-Gruppeangeboten werden.Die Refinanzierung erfolgt über Pfandbriefe als Namens- und Inhabertitel. Das Volumen einzelner Emissionenbewegt sich zwischen 2 Mio. und 20 Mio. EUR mit Laufzeiten von bis zu 10 Jahren.Ausgewählte Finanzdaten2010in Mio. €2009in Mio. €Bilanzsumme1.5511.775Hypothekenbestand1.2111.110Wohnungskredite186174gewerbliche Kreditedavon: Ausland1.025199361285Hypothekenkredite Neugeschäft185198Staatskredit Bestand228288davon: Ausland00Staatskredit Neugeschäft476davon: Ausland00Schiffskredite Bestand3273davon: Ausland00Schiffskredite Neugeschäft06davon: Ausland00Ausstehende Refinanzierungsmittel insgesamt (Namens- und Inhaberpapiere)1.1971.135Hypothekenpfandbriefe805806Öffentliche Pfandbriefe164210Schiffspfandbriefe03sonstige Refinanzierungen228116Umlaufende Jumbo-Emissionen00Aufgenommene Refinanzierungsmittel241193Hypothekenpfandbriefe127188Öffentliche Pfandbriefe05Schiffspfandbriefe00ungedeckte Schuldverschreibungen100Schuldscheine1040Eigenmittel laut Bilanz insgesamt8080Eigenkapital (ohne Bilanzgewinn)4040Genussrechtskapital2828nachrangige Verbindlichkeiten1212Zinsüberschuss98Verwaltungsaufwand55Betriebsergebnis vor Risikovorsorge43Risikovorsorge0-1Betriebsergebnis nach Risikovorsorge44Abzuführender Gewinn44Ansprechpartner für Immobilienfinanzierung:Mathias Brandt Tel.: +49 40 355334-50 mathias.brandt@warburghyp.deDieter Hartmann Tel.: +49 40 355334-81 dieter.hartmann@warburghyp.de

Münchener Hypothekenbank eG Eigentümer:Karl-Scharnagl-Ring 1083.782 Genossenschaftsmitglieder80539 MünchenTelefon: +49 89 5387-800Telefax: +49 89 5387-900Internet: http://www.muenchenerhyp.deDie Münchener Hypothekenbank arbeitet partnerschaftlich im genossenschaftlichen FinanzVerbund mitden Volksbanken und Raiffeisenbanken zusammen, so dass sie indirekt auf eines der dichtesten Filialnetzein Deutschland zurückgreifen kann. Ihre vorrangige Aufgabe besteht darin, die genossenschaftlichenBanken im Wettbewerb mit langfristigen Festzinsfinanzierungen zu stärken.Die Bank ist eine der größten Kreditgenossenschaften in Deutschland. Sie hat sich spezialisiert auf dielangfristige Finanzierung privater und gewerblicher Immobilien. Das Schwergewicht im Hypothekargeschäftliegt im privaten Wohnungsbau. Mit ihren Pfandbriefen bietet die MünchenerHyp privaten undinstitutionellen Anlegern ein Optimum aus Ertrag und Sicherheit.Rating: Hypotheken- Öffentliche Kurzfristige Langfristige FinanzpfandbriefePfandbriefe Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten kraftMoody’s Aaa Aaa Prime-1 A1 C-Ausgewählte Finanzdaten2010in Mio. €2009in Mio. €Bilanzsumme35.22535.733Hypothekenbestand18.45516.591Wohnungskredite13.43911.56686gewerbliche Kreditedavon: Ausland5.0163.0205.0252.918Hypothekenkredite Neugeschäft3.5531.902Wohnungskredite3.2081.818gewerbliche Kredite34584davon: Ausland10610Staatskredit Bestand9.82510.518davon: Ausland1.9221.879Staatskredit Neugeschäft1.349912davon: Ausland522268Eigenmittel laut Bilanz insgesamt1.212113Eigenkapital (ohne Bilanzgewinn)780763Genussrechtskapital2121nachrangige Verbindlichkeiten194156Zinsüberschuss125133Verwaltungsaufwand5959Betriebsergebnis vor Risikovorsorge3241Risikovorsorge1612Betriebsergebnis nach Risikovorsorge1729Jahresüberschuss1111Ansprechpartner für Immobilienfinanzierung:Privatkunden und Wohnungswirtschaft:Thomas Hügler Tel.: +49 89 5387-644 thomas.huegler@muenchenerhyp.deDr. Peter Knorr Tel.: +49 89 5387-593 peter.knorr@muenchenerhyp.deGewerbliche Immobilienkunden:Dr. Jan Peter Annecke Tel.: +49 89 5387-116 jan.peter.annecke@muenchenerhyp.deJan Polland Tel.: +49 89 5387-628 jan.polland@muenchenerhyp.de

Nord/LB NorddeutscheLandesbank GirozentraleFriedrichswall 1030159 HannoverTelefon: +49 511 361-0Telefax: +49 511 361-2502E-Mail: info@nordlb.deInternet: www.nordlb.deTräger der Nord/LB:Niedersachsen (41,75 %)S-Finanzgruppe SparkassenverbandNiedersachsen (37,25 %)Sachsen Anhalt (8,25 %)Sparkassenbeteiligungsverband Sachsen-Anhalt (7,53 %)Sparkassenbeteiligungszweckverband Mecklenburg-Vorpommern (5,22 %)Die NORD/LB ist— die führende Universalbank im Norden Deutschlands, mit geschäftspolitischer Konzentration aufNorddeutschland,— als Landesbank für Niedersachsen und Sachsen-Anhalt tätig und übernimmt in den BundesländernNiedersachsen, Sachsen-Anhalt und Mecklenburg-Vorpommern die Aufgabe einer Sparkassenzentralbankfür 62 Sparkassen,— eine der bedeutendsten Banken Deutschlands bei nationalen und internationalen Anleihe-Emissionen.Für ihre Privatkunden, Firmenkunden, institutionelle Kunden und die öffentliche Hand offeriert dieNORD/LB ein breites Angebot von Finanzdienstleistungen. Die Schwerpunkte im Bankgeschäft derNORD/LB liegen im Investment-, Agrar- und Immobilien-Banking, Corporate Finance, in der Schiffs- undFlugzeugfinanzierung und dem Privatkundengeschäft. Im Braunschweiger Raum kann die NORD/LB alsregionale Sparkasse auf eine fast zweieinhalb Jahrhunderte alte Geschichte zurückblicken.Als international tätige Geschäftsbank ist die NORD/LB an allen wichtigen Finanz- und Handelsplätzenpräsent, z. B. in London, Singapur und New York. Sie besitzt weltweit Repräsentanzen sowie Service-Büros und verfügt über ein Korrespondenznetz von über 1.500 Banken in aller Welt.Seit Januar 2008 ist die Deutsche Hypo ein Unternehmen der NORD/LB. Durch die Zusammenführung dererfolgreichen Aktivitäten beider Banken im Bereich der gewerblichen, internationalen Immobilienfinanzierungunter dem Dach der Deutschen Hypo erreichen wir eine deutliche Steigerung unserer internationalenMarktposition für unsere Kunden und Investoren.87Rating: Hypotheken- Öffentliche Ungarantierte kurzfristige Ungarantierte langfristige FinanzpfandbriefePfandbriefe Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten kraftStandard & Poor‘s - - - - -Moody‘s Aaa Aaa P-1 Aa2 C–Fitch - - F1 A C/DAusgewählte FinanzdatenBilanzsumme Konzern (IFRS)Bilanzsumme AöRHypothekenbestandHypothekenkredite NeugeschäftStaatskredit BestandStaatskredit NeugeschäftEigenmittel laut Bilanz insgesamtEigenkapital (ohne Bilanzgewinn)Fonds für allgemeine BankrisikenGenussrechtskapitalnachrangige VerbindlichkeitenZinsüberschuss inkl. AfA Sachanlage u. immaterielle AnlagewerteVerwaltungsaufwandBetriebsergebnis vor RisikovorsorgeRisikovorsorgeBetriebsergebnis nach RisikovorsorgeJahresüberschuss2010in Mio. €228.586150.7925.46041817.6702.1065.8188524012.7041.271680901-524377982009in Mio. €238.688158.0915.63589917.5953.3565.7627224472.1031.249736875-73314218Ansprechpartner für Immobilienfinanzierung:Wolfgang Koppert, Leiter Immobilien Banking Tel.: +49 511 361-4100 wolfgang.koppert@nordlb.de

SaarLBLandesbank SaarUrsulinenstraße 266111 SaarbrückenTelefon: +49 681 383-01Telefax: +49 681 383-1200Internet: www.saarlb.deTräger:BayernLB (49,9 %)Saarland (35,2 %)Sparkassenverband Saar (14,9 %)Die Landesbank Saar (SaarLB) hat sich als die deutsch-französische Mittelstandsbank erfolgreich positioniert.Mit einer Bilanzsumme von rund 19 Mrd. EUR sind wir das größte Kreditinstitut in der Region.Unsere Kernmärkte sind das Saarland und im benachbarten Frankreich insbesondere der wirtschaftsstarkeNordosten.Als Mittelstandsbank liegt unser Geschäftsschwerpunkt im Geschäft mit mittelständischen Firmenkunden,in der Finanzierung gewerblich genutzter Immobilien und in der Betreuung vermögender Kunden. Wirbieten für Deutschland und Frankreich „grenzüberschreitende“ Kenntnis der Märkte, Geschäftsusancenund Rechtsnormen. Unsere Kunden betreuen wir mit zweisprachig ausgebildeten Mitarbeiterinnen undMitarbeitern.Ergänzt werden unsere geschäftlichen Aktivitäten durch die Finanzierung überwiegend regionaler öffentlicherHaushalte und durch die Finanzierung von Projekten im Bereich erneuerbarer Energien. Die SaarLBist berechtigt Pfandbriefe nach dem Pfandbriefgesetz sowie sonstige Schuldverschreibungen auszugebenund ist Mitglied im Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp).Als Zentralbank der saarländischen Sparkassen und Verbundpartner der Sparkassen-Finanzgruppe Saarbetreiben wir ein intensives Konsortialgeschäft mit den Sparkassen in der Region. Darüber hinaus sindwir Kompetenzzentrum insbesondere für die Bereiche Corporate Finance, Wertpapiergeschäft und kommerziellesAuslandsgeschäft.88Rating: Hypotheken- Öffentliche Ungarantierte kurzfristige Ungarantierte langfristige FinanzpfandbriefePfandbriefe Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten kraftMoody‘s – – P-1 A1 DFitch – – F1 A DAusgewählte FinanzdatenBilanzsummeHypothekenbestandStaatskredit BestandEigenmittel laut BilanzEigenkapital (ohne Bilanzgewinn)Genussrechtskapitalnachrangige VerbindlichkeitenZinsüberschuss (inkl. AfA Sachanlage und immaterielle Anlagewerte)VerwaltungsaufwandBetriebsergebnis vor RisikovorsorgeRisikovorsorgeBetriebsergebnis nach RisikovorsorgeJahresüberschuss2010in Mio. €19.0642.8652.35375882144111-7261353102009in Mio. €18.7402.7741.372758140180164-6910572290Ansprechpartner:Bereichsleiter Immobilien und Projekte Manfred Thinnes Tel.: +49 681 383-1322 manfred.thinnes@saarlb.deInvestor Relations Dieter Gläsener Tel.: +49 681 383-1362 dieter.glaesener@saarlb.de

Santander Consumer Bank AGSantander-Platz 141061 MönchengladbachTelefon: 0180 5 55 64 99Telefax: 0180 5 55 64 98Internet: www.santander.deAktionäre:Banco Santander S.A.,Madrid (100%),mittelbarDie Santander Consumer Bank AG ist seit über 50 Jahren in Deutschland als profilierter Anbieter vonFinanzdienstleistungen im Privatkundengeschäft tätig. Die Bank ist der größte herstellerunabhängigeFinanzierer in den Bereichen Auto, Motorrad und (Motor-)Caravan in Deutschland. Auch bei derFinanzierung von Konsumgütern ist das Institut führend. Über ihre bundesweit mehr als 300 Filialen,ihr TeleCenter sowie via Internet bietet sie eine umfassende Palette klassischer Bankprodukte an. Aufdie Santander Consumer Bank AG, eine hundertprozentige Tochtergesellschaft der international tätigenBanco Santander S.A., Madrid, vertrauen über 7 Millionen Kunden.Mit der Übernahme des deutschen Retailgeschäfts der SEB AG im Januar 2011 hat sich die SantanderConsumer Bank AG die Perspektive eröffnet, eine Fullservice Retailbank zu werden. Insbesondere daserweiterte Filialnetz und der übernommene Hypothekenkreditbestand in Höhe von ca. 7 Milliarden Eurostellen eine solide Basis für die Erweiterung des Geschäftsmodells dar. Die Santander Consumer BankAG beabsichtigt, die Lizenz für die Begebung von Hypothekenpfandbriefen zu beantragen und zukünftigregelmäßig Hypothekenpfandbriefe zu emittieren.Rating*: Moody‘s Standard & Poor‘s Fitch RatingsLangfristige Verbindlichkeiten Aa2 AA AAAusblick negative negative stableKurzfristige Verbindlichkeiten P-1 A-1+ F1+Finanzkraft B- - A/B* Derzeit kein eigenes Rating, hier Rating von Banco Santander S.A., Madrid.89Ausgewählte Finanzdaten*BilanzsummeHypothekenbestandWohnungskrediteGewerbliche KrediteAusstehende Refinanzierungsmittel insgesamt (Namens- und Inhaberpapiere)Sonstige SchuldverschreibungenEigenmittel laut Bilanz insgesamtEigenkapital (ohne Bilanzgewinn)GenussrechtskapitalNachrangige VerbindlichkeitenZinsüberschussProvisionsüberschussSonstiges betriebliches ErgebnisVerwaltungsaufwandBetriebsergebnis vor RisikovorsorgeNetto-RisikovorsorgeBetriebsergebnis nach RisikovorsorgeGewinn nach Steuern* alle Werte auf Einzelabschlussbasis 31.12.20102010in Mio. €31.543880411.4912272071.00531213-493837-3694684332009in Mio. €26.698770491.37123321392233319-503771-363408407Ansprechpartner:Wohnungsbau: Marc Vormann Tel.: +49 69 258-5385 marc.vormann@santanderbank.deGewerbliche Immobilien: Marc Vormann Tel.: +49 69 258-5385 marc.vormann@santanderbank.de

SEB AGUlmenstraße 3060325 Frankfurt am MainTelefon: +49 69 258-0Telefax: +49 69 258-6409Internet: www.SEB.deAktionär:SEB AB, Stockholm (100 %)Die SEB AG ist seit dem Jahr 2000 die deutsche Tochtergesellschaft eines der bedeutendsten Finanzdienstleistungskonzernein Nordeuropa mit Sitz in Schweden. Geschäftsschwerpunkt sind Bank-, FinanzundVersicherungsdienstleistungen für Unternehmen, Institutionen und Immobilienkunden. Europaweithat der SEB-Konzern mehr als 4 Millionen Kunden und betreibt das Bankgeschäft in über 375 Filialen. ImJahre 2005 nutzte die SEB die Möglichkeiten des neuen Pfandbriefgesetzes: Als erste deutsche Geschäftsbankerhielt sie von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) die Pfandbrieflizenz. Dieehemalige Tochtergesellschaft SEB Hypothekenbank AG wurde in diesem Zusammenhang mit der MuttergesellschaftSEB AG verschmolzen. Mit diesem Schritt wurden das kommerzielle Immobiliengeschäft,die private Baufinanzierung und die Aktivitäten im Bereich Staatskredite beider Institute gebündelt undsomit auch eine verbreiterte Basis für die Refinanzierung mit SEB-Pfandbriefen geschaffen. Die SEB AGnimmt für ihre Refinanzierung neben den nationalen Kapitalmärkten die internationalen Kapitalmärkte inAnspruch.Rating: Öffentliche Hypotheken- Kurzfristige LangfristigePfandbriefe pfandbriefe Verbindlichkeiten VerbindlichkeitenMoody‘s Aa1 Aa1 P-2 Baa1Standard & Poor‘s – – A-2 A-90Ausgewählte Finanzdaten (nach IFRS-Regularien)2010in Mio. €2009*in Mio. €Bilanzsumme49.08252.743Immobilienfinanzierungen Bestand11.37012.108Wohnungskredite7.7948.167gewerbliche Kredite3.5473.941davon: Ausland802744Hypothekenkredite Neugeschäft1.052704Wohnungskredite416479gewerbliche Kredite636225davon: Ausland34Staatskredit Bestand3.4414.475davon: Ausland96180Staatskredit Neugeschäft210227davon: Ausland10Eigenmittel laut Bilanz insgesamtEigenkapital (ohne Bilanzgewinn)2.3212.409Genussrechtskapital3552nachrangige Verbindlichkeiten1623Zinsüberschuss252224Verwaltungsaufwand183156Betriebsergebnis vor Risikovorsorge4876Risikovorsorge1530Betriebsergebnis nach Risikovorsorge3346Ergebnis aus einem zur Veräußerung bestimmten Geschäftsbereich-119-61Jahresüberschuss-86-15Ergebnisabführungen0-74* Nach IFRS 5 discontinued OperationsAnsprechpartner für Immobilienfinanzierung:Detlef Jareschewski Tel.: +49 69 258-6084 detlef.jareschewski@seb.de

Sparkasse KölnBonnHahnenstraße 5750667 KölnTelefon: +49 221 226-0Telefax: +49 221 2401473E-Mail: info@sparkasse-koelnbonn.deInternet: www.sparkasse-koelnbonn.deTräger:Zweckverband Sparkasse KölnBonnDie Sparkasse KölnBonn ist am 01.01.2005 aus der Fusion der Stadtsparkasse Köln und der SparkasseBonn hervorgegangen. Sie ist mit einer Bilanzsumme von 29,3 Milliarden Euro 1) die größte kommunaleSparkasse Deutschlands. Zur Refinanzierung über den Kapitalmarkt nutzt die Sparkasse KölnBonn diegesamte Palette derRefinanzierungsinstrumente. Seit 1995 verfügt das Institut über ein eigenes Institutsrating von Moody´sund hat seit 1998 ein Debt Issuance Programme. Art, Ausgestaltung und Volumen der aufgelegten Emissionenrichten sich nach den spezifischen Bedürfnissen der institutionellen Anleger.Der erste Öffentliche Pfandbrief einer Sparkasse wurde im Jahr 2002 durch die Stadtsparkasse Kölnbegeben. 2004 folgte der erste Hypothekenpfandbrief.(1)Alle Zahlenangaben per 31.12.2010Rating: Category Moody‘sOutlookStableBank DepositsA1/P-1Bank Financial Strength D-Public-sector PfandbriefeAaaMortgage Pfandbriefe -Dom Curr AaaSenior UnsecuredA1Subordinate -Dom CurrBaa2Other Short Term -Dom Curr P-191Ausgewählte FinanzdatenBilanzsummeHypothekenbestand 1)Wohnungskreditegewerbliche Kreditedavon: AuslandHypothekenkredite Neugeschäft 2)Wohnungskreditegewerbliche Kreditedavon: AuslandStaatskredit Bestand 3)davon: AuslandStaatskredit Neugeschäft (Kommunaldarlehen)davon: AuslandEigenmittel laut BilanzEigenkapital (ohne Bilanzgewinn)Genussrechtskapitalnachrangige VerbindlichkeitenZinsüberschussVerwaltungsaufwandBetriebsergebnis vor RisikovorsorgeRisikovorsorgeBetriebsergebnis nach RisikovorsorgeJahresüberschuss1)gemäß Bilanzposition „durch Grundpfandrechte gesichert“2)Zusagen „Immobilienfinanzierungen“ (weiter gefasst als Pos. 1)3)gemäß Bilanzposition „Kommunaldarlehen“ = Darlehen in- und ausländ. öffentl. Stellen2010in Mio. €29.3359.315k. A.k. A.k. A.1.361k. A.k. A.k. A.1.650k. A.2k. A.2.4051.29251459942042421073137602009in Mio. €29.5938.801k. A.k. A.k. A.1.516k. A.k. A.k. A.2.143k. A.124k. A.2.4651.33745467446945464162-98-119Ansprechpartner für Immobilienfinanzierung:Gabriele Bruckschen Tel.: +49 221 226-52184 gabriele.bruckschen@sparkasse-koelnbonn.de

UniCredit Bank AG(vormals Bayerische HypoundVereinsbank AG)Kardinal-Faulhaber-Straße 180333 MünchenTelefon: +49 89 378-0E-Mail: info@unicreditgroup.deInternet: www.hypovereinsbank.deAktionär:UniCredit S.p.A., Rom (100 %)Die UniCredit Bank AG - HypoVereinsbank (vormals Bayerische Hypo- und Vereinsbank AG) zählt zu denführenden Finanzinstituten in Deutschland.Sie ist Teil der UniCredit Group, die mit über 162.000 Mitarbeitern und rund 10.000 Geschäftsstellen in22 Ländern zu den größten Bankgengruppen Europas zählt. In Deutschland gehört die HypoVereinsbankmit rund 20.000 Mitarbeitern und 780 Geschäftsstellen zu den größten Finanzinstituten. Zu den Kernkompetenzengehören das Geschäft mit Privat- und Geschäftskunden, mittelständischen und großen, auch internationaltätigen Firmenkunden, ferner das Private Banking sowie das internationale Kapitalmarktgeschäft.Ihren Kunden bietet die Bank ihre gesamte Produktpalette rund um die Baufinanzierung. Für professionelleImmobilienkunden hält die Bank neben der klassischen Finanzierung alle innovativen Produkte und Dienstleistungendes Immobiliengeschäftes vor. Die HypoVereinsbank bekennt sich zu ihren regionalen Wurzelnund will zugleich als voll integriertes Mitglied der UniCredit Group eine starke kulturelle Identität als eineführende europäische Bank entwickeln. In diesem Zusammenhang ist die Änderung des Firmennamens vonBayerische Hypo- und Vereinsbank Aktiengesellschaft in UniCredit Bank AG zu sehen.92Rating: Hypotheken- Öffentliche Kurzfristige Langfristige FinanzpfandbriefePfandbriefe Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten kraftFitch AAA* AAA F1+ A+ CMoody’s Aa1 Aaa P-1 A1 C –Standard & Poor’s – AAA A-1 A –*on review for possible downgrade since January 2010Ausgewählte FinanzdatenBilanzsummeHypothekenbestandWohnungskreditegewerbliche Kreditedavon: AuslandHypothekenkredite NeugeschäftWohnungskreditegewerbliche Kreditedavon: AuslandStaatskredit Bestanddavon: AuslandStaatskredit Neugeschäftdavon: AuslandEigenmittel laut BilanzEigenkapital (ohne Bilanzgewinn)Genussrechtskapitalnachrangige VerbindlichkeitenZinsüberschussVerwaltungsaufwandBetriebsergebnis vor RisikovorsorgeRisikovorsorgeBetriebsergebnis nach RisikovorsorgeJahresüberschuss2010in Mio. €381.60747.90332.21515.688323.4481.9701.478013.7441.1701.17112022.82319.3542053.2644.160-3.1722.243-4051.8381.2702009in Mio. €309.07653.42836.92616.502602.6511.2121.4392714.4251.4631.17137224.73219.3342055.1934.832-3.8413.459-1.0582.4011.633Ansprechpartner für Immobilienfinanzierung:Maria-Teresa Dreo Tel.: +49 89 378-45872 maria-teresa.dreo@unicreditgroup.de

VALOVIS BANK AGTheodor-Althoff-Straße 745133 EssenTelefon: +49 201 2465-9800Telefax: +49 201 2465-9899E-Mail: info@valovisbank.comInternet: www.valovisbank.comJuristischer Eigentümer:KarstadtQuelle Mitarbeiter Trust e.V.Die VALOVIS BANK AG ist mit ihren Tochtergesellschaften Valovis Commercial Bank AG und UniversumInkasso GmbH Ihr verlässlicher Partner in finanziellen Angelegenheiten. Zum 1. April 2009 sind dieValovis Commercial Bank AG und die Universum Inkasso GmbH übernommen worden.Alleiniger Eigentümer unserer Unternehmens-Gruppe ist der KarstadtQuelle Mitarbeitertrust e.V. Mit derEingliederung der Valovis Commercial Bank AG wurde der Tätigkeitsbereich der VALOVIS Gruppe um dasPrivatkundengeschäft erweitert. Neben die ursprünglichen Geschäftsfelder Immobilienfinanzierung undKonsumenten-Factoring ist nun das Feld Consumer-Finance mit besonderem Fokus auf das Kreditkartengeschäftgetreten. Damit ist die VALOVIS Gruppe als unabhängiger Finanzdienstleister für die Zukunft gutaufgestellt.Ausgewählte Finanzdaten (IFRS)2010in Mio. €2009in Mio. €Bilanzsumme5.0035.198Hypothekenbestand1.7171.785Wohnungskredite137456gewerbliche Kredite1.5801.329davon: Ausland00Hypothekenkredite NeugeschäftWohnungskredite123101374393gewerbliche Kredite11394davon: Ausland00Aufgenommene Refinanzierungsmittel2.0072.185Hypothekenpfandbriefe1.2291.259Öffentliche Pfandbriefe051ungedeckte Schuldverschreibungen00Schuldscheine778875Eigenmittel laut Bilanz insgesamtEigenkapital (ohne Bilanzgewinn)277245Genussrechtskapital00nachrangige Verbindlichkeiten00Zinsüberschuss5126Verwaltungsaufwand8069Betriebsergebnis vor Risikovorsorge-4964Risikovorsorge-20-31Betriebsergebnis nach Risikovorsorge-6933Jahresüberschuss-5137Ansprechpartner für Immobilienfinanzierung:Jörg Meilves Tel.: +49 201 2465-9860 joerg.meilves@valovisbank.comFax: +49 201 2465-69-9860

Westdeutsche ImmobilienBank AGGroße Bleiche 4655116 MainzTelefon: +49 6131 9280-7300Telefax: +49 6131 9280-7200Internet: www.westimmo.comAktionär:WestLB AG (100 %)Die Westdeutsche ImmobilienBank AG (WestImmo) ist eine auf gewerbliche Immobilienfinanzierungenund strukturierte Immobilientransaktionen spezialisierte Bank. Sie gehört zu den führenden Immobilienfinanzierernin Deutschland und verfügt über eine starke Präsenz in den Märkten West-, Zentral- und Osteuropasowie in Nordamerika und Japan.Die WestImmo begleitet nationale und internationale Investoren, die auf ihren lokalen Märkten bzw. imAusland investieren. Zu ihren Kunden zählt sie vor allem institutionelle Investoren, Immobiliengesellschaften,Real Estate Corporates und mittelständische Unternehmen. Die Bank finanziert Büro-, HandelsundWohnimmobilien ebenso wie Shopping Center, Hotels, Logistikobjekte und öffentliche Einrichtungen.Das Produktspektrum der WestImmo umfasst ein individuelles und innovatives Angebot. Sie bietet nebenFinanzierungen auf Objekt-, Projekt- und Portfolioebene ein umfassendes Spektrum weiterer Produkte.Als Emittentin von Pfandbriefen und Schuldverschreibungen steht die WestImmo für Stabilität und Verlässlichkeit.Die Pfandbriefe der Bank sind von der Ratingagentur Standard & Poor’s (S&P) mit der BestnoteAAA bewertet.Die WestImmo ist eine 100%ige Tochter der WestLB AG. Neben dem Unternehmenssitz in Mainz istsie an den Standorten Berlin, Düsseldorf, Hamburg, München und Münster sowie in London, Madrid,New York, Paris, Prag, Tokio und Warschau vertreten.Rating: Hypotheken- Öffentliche Kurzfristige Langfristigepfandbriefe Pfandbriefe Verbindlichkeiten VerbindlichkeitenStandard & Poor’s AAA AAA A-2 BBB+94Ausgewählte Finanzdaten2010in Mio. €2009in Mio. €Bilanzsumme25.88826.890Hypothekenbestand18.28819.400Wohnungskredite4.5805.674gewerbliche Kredite13.70813.726davon: Ausland10.75210.503Hypothekenkredite Neugeschäft3.3166.215Wohnungskredite195274gewerbliche Kredite3.1215.941davon: Ausland2.5974.582Staatskredit Bestand 1)1.5421.569davon: AuslandStaatskredit Neugeschäftdavon: AuslandEigenmittel laut Bilanz insgesamtEigenkapital (ohne Bilanzgewinn)760823Genussrechtskapital226236nachrangige Verbindlichkeiten235241Zinsüberschuss 2)239218Verwaltungsaufwand8993Betriebsergebnis vor Risikovorsorge167151Risikovorsorge6865Betriebsergebnis nach Risikovorsorge9985Jahresüberschuss95831)Angaben ohne Anleihen2)GuV Zahlen inkl. IFRS 5 SachverhalteAnsprechpartner für Immobilienfinanzierungen:Berlin Thomas Brand Tel.: +49 30 20189-11545 thomas.brand@westimmo.comNorddeutschland Oliver Pleiner Tel.: +49 40 3232-1410 oliver.pleiner@westimmo.comSüddeutschland Ulrich Lindhaus Tel.: +49 89 552504-22 ulrich.lindhaus@westimmo.comNordrhein-Westfalen Heribert Eisenburger Tel.: +49 211 90101-260 heribert.eisenburger@westimmo.comund BeneluxKontinentaleuropa Martin Erbe Tel.: +49 6131 9280-7056 martin.erbe@westimmo.comGroßbritannien Norbert Wilms Tel.: +44 207491 6832 norbert.wilms@westimmo.comUSA Andrew S. Cooper Tel.: +1 212 588 1539 andrew.cooper@westimmo.comJapan und Asien-Pazifik Mike Ghaemmaghami Tel.: +81 36439-8080 mike.ghaemmaghami@westimmo.com

WL BANK AG WestfälischeLandschaft BodenkreditbankSentmaringer Weg 148151 MünsterTelefon: +49 251 4905-0Telefax: +49 251 4905-555E-Mail: info@wlbank.deInternet: www.wlbank.deHauptaktionäre, Anteile:Wegeno Verwaltungsgesellschaft mbH(100 % WGZ BANK): 89,904 %Stiftung Westfälische Landschaft: 4,618 %Volksbanken und Raiffeisenbanken: 4,548 %WGZ BANK: 0,926 %Die WL BANK wurde 1877 mit Sitz in Münster (Westfalen) gegründet. Sie hat Repräsentanzen in Berlin,Düsseldorf und München sowie Vertriebsstandorte in Frankfurt, Hamburg und Heidelberg. Als Pfandbriefbankvergibt die WL BANK neben Krediten an die öffentliche Hand vor allem langfristige Immobilienkredite.Schwerpunktmäßig werden neben gewerblichen Immobilien wohnwirtschaftliche Objekte finanziert.In der genossenschaftlichen FinanzGruppe Volksbanken Raiffeisenbanken arbeitet die WL BANKpartnerschaftlich mit den Genossenschaftsbanken zusammen. Zudem fungiert sie innerhalb desWGZ BANK-Konzerns als Kompetenzcenter für öffentliche Kunden. Eine hohe Qualität der Refinanzierungist die Basis für marktnahe und günstige Konditionen. Die Refinanzierung erfolgt in erster Linie überPfandbriefemissionen. Ergänzend zu individuellen und/oder strukturierten Emissionen werden Jumbo-Pfandbriefe emittiert.Rating: Hypotheken- Öffentliche Kurzfristige InstitutspfandbriefePfandbriefe Verbindlichkeiten ratingStandard & Poor’s AAA AAA A-1 A+Fitch – – F1+ A+Ausgewählte Finanzdaten2010in Mio. €2009in Mio. €BilanzsummeHypothekenbestandWohnungskreditegewerbliche Kreditedavon: AuslandHypothekenkredite NeugeschäftWohnungskreditegewerbliche Kreditedavon: AuslandStaatskredit Bestanddavon: AuslandStaatskredit Neugeschäftdavon: AuslandEigenmittel laut BilanzEigenkapital (ohne Bilanzgewinn)Genussrechtskapitalnachrangige VerbindlichkeitenZinsüberschussVerwaltungsaufwandBetriebsergebnis vor RisikovorsorgeRisikovorsorgeBetriebsergebnis nach RisikovorsorgeJahresüberschuss43.93111.2219.6551.566132.2881.887401030.7977.0734.216526528350351431244163-28351143.38010.1068.9581.149282.0831.609474031.8897.9316.3441.6565023303813410639510512695Ansprechpartner für Immobilienfinanzierungen:Wohnungswirtschaft, Investorenkreditgeschäft, gewerbliche Immobilien, Konsortialgeschäft:Jürg Schönherr, Abteilungsdirektor Tel.: +49 251 4905-4300 juerg.schoenherr@wlbank.deFax: +49 251 4905-4390Banken-VertriebThomas Plum, DirektorTel.: +49 251 4905-5700 thomas.plum@wlbank.de

Wüstenrot Bank AGPfandbriefbankHohenzollernstraße 4671630 LudwigsburgTelefon: +49 7141 16-1Telefax: +49 7141 16-4984Internet: www.wuestenrot.deAktionär:Wüstenrot & WürttembergischeAG (100 %)Die Wüstenrot Bank AG Pfandbriefbank (WBP), Ludwigsburg, ist eine Universalbank mit Pfandbrieflizenz.Sie bildet zusammen mit der Wüstenrot Bausparkasse AG das Geschäftsfeld BausparBank der Wüstenrot &Württembergische-Gruppe (W&W). Die W&W-Gruppe versteht sich als der Vorsorge-Spezialist für die vierBausteine moderner Vorsorge: Absicherung, Wohneigentum, Risikoschutz und Vermögensbildung. Die WBPist aus der früheren Wüstenrot Bank AG und der Wüstenrot Hypothekenbank AG entstanden, als sich diebeiden Banken mit dem Inkrafttreten des neuen Pfandbriefgesetzes am 19. Juli 2005 zusammengeschlossenhaben. Innerhalb der W&W-Gruppe hat die WBP die Funktion des außerkollektiven Baufinanzierers für denprivaten Kunden übernommen. Sie refinanziert sich dabei hauptsächlich über den Kapitalmarkt, insbesonderedurch Pfandbriefe, aber auch durch Einlagen der Kunden. Mit ihrem mehrfach ausgezeichneten Girokontounterstützt sie außerdem die anderen Konzerngesellschaften bei der Kundenfindung und -bindung.Rating: Hypotheken- Öffentliche Kurzfristige Langfristigepfandbriefe Pfandbriefe Verbindlichkeiten VerbindlichkeitenFitch AAA AAA F2 BBB+Standard & Poor’s – – A2 BBB+96Ausgewählte Finanzdaten20102009in Mio. € in Mio. €Jahresüberschuss 1) 118BilanzsummeHypothekenbestandWohnungskreditegewerbliche Kreditedavon: AuslandHypothekenkredite NeugeschäftWohnungskreditegewerbliche Kreditedavon: AuslandStaatskredit Bestanddavon: AuslandStaatskredit Neugeschäftdavon: AuslandEigenmittel laut Bilanz insgesamtEigenkapital (ohne Bilanzgewinn)Genussrechtskapitalnachrangige VerbindlichkeitenZinsüberschussVerwaltungsaufwandBetriebsergebnis vor RisikovorsorgeRisikovorsorgeBetriebsergebnis nach Risikovorsorge15.4639.2568.63262407887236501.8034828846652432075129108881713415.3029.4188.63078803473143301.5145671.20338754632075151110833718191)vor aufgrund des bestehenden Gewinnabführungsvertrags an die W&W AG abzuführenden GewinnenAnsprechpartner für Immobilienfinanzierungen:Sascha Peters Tel.: +49 7141 16-3674 sascha.peters@wuestenrot.deJürgen Hofmann Tel.: +49 7141 16-3699 juergen.hofmann@wuestenrot.de

Professionelles Immobilien-BankingThemen der Jahre 2002 – 20102002— Europäische Gewerbeimmobilienmärkte im Vergleich | HARTMUT BULWIEN— Corporate Real Estate | PROFESSOR JAMES D. SHILLING— Real Estate Investment Banking | LYDIA M. WESTRUP— Der Hypothekarkredit in Basel II | DR. LOUIS HAGEN— Auswirkungen von Basel II auf das Risikomanagementdeutscher Hypothekenbanken | DR. LOUIS HAGEN, REBECCA HOLTER— Auswirkungen von Basel II auf die Immobilienwirtschaft | HUGO DOSWALD— Immobilienmarktprognosen | RAYMOND TROTZ, DR. FRANZ EILERS2003— „Die deutschen Hypothekenbanken sind bei uns bestens positioniert“ | Interview mitJERRY SPEYER, TISHMAN SPEYER PROPERTIES, GEFÜHRT VON JENS FRIEDEMAN, FAZ— Der Pfandbrief – Verbriefung Made in Germany | DR. LOUIS HAGEN— Die Beratung bei der Verbriefung von Immobilienfinanzierungen | GÖTZ MICHL, DR. EDGAR ZOLLER— Verbriefungen zur Finanzierung von Immobilien | PROF. DR. THOMAS KRETSCHMAR, MARTIN DAMASKE— Die Entwicklung des Sekundärmarktes für Hypothekendarlehenin den USA | ARMANDO FALCON, JR., FORREST PAFENBERG— Structured Finance in der Immobilienfinanzierung | BERND KNOBLOCH— Objekt- und Marktrating | ACHIM REIF, REBECCA HOLTER972004— Mobilisierung der Immobilie: Der Immobilienmarkt braucht mehrkapitalmarktgerechte Produkte | BERND KNOBLOCH— Die Veräußerung von grundschuldbesicherten Bankdarlehen – Rechtliche Gesichtspunkte |DR. PETER SCHAD— Beurteilung der Bonität beim Kauf von Immobiliendarlehensportfolien |HEINFRED FEHLING, FRANK LEHRBASS— Wertermittlung von Immobilienportfolien | RAYMOND TROTZ, ARNO SCHENKEL— Die Integration der europäischen Hypothekenmärkte | SIMON LOW— Vorfällige Rückzahlung von Festzinshypotheken –Nichts auf der Welt ist umsonst | HANS-JOACHIM DÜBEL— Real Estate Finance – Der Studiengang zur professionellenImmobilienfinanzierung | INGOLF JUNGMANN, ACHIM REIF2005— Strukturwandel in der Immobilienfinanzierung | FRANK LAMBY— Geschäftsmodell eines Aufkäufers von Immobiliendarlehen | ROBERT CERVINKA— Befriedigung der Konsumentennachfrage – Das Marktpotenzial in Europa für Immobilienfinanzierungenmit höherem Risiko | SIMON LOW, MATTHEW SEBAG-MONTEFIORE— Ist Basel II schon Wirklichkeit? | DIRK WILHELM SCHUH, JÖRG ERLEBACH— Die Verwirklichung des EU-Binnenmarktes im Hypothekarkredit | WOLFGANG KÄLBERER— REITs – internationale Vorbilder für eine Einführung in Deutschland |PROF. DR. STEPHAN BONE-WINKEL, MARTIN BECKER— Immobilienpreisinformationen in Deutschland | THOMAS HOFER

Professionelles Immobilien-BankingThemen der Jahre 2002 – 20102006— Bedeutung des Festzinssystems für die Stabilität von Immobilienmärkten |Dr. Edgar Meister, Dr. Hiltrud Nehls— REITs aus gesamtwirtschaftlicher Perspektive – mehr Gemeinwohl, weniger Einzelinteressen |Prof. Dr. Johann Eekhoff und Oliver Arentz— Hypothekenversicherung: Geschichte und Gegenwart | Matthias Dous— Die Ausgestaltung von PPP-Projekten in Deutschland nähert sich internationalen Standards |Frank Wachner— Bewertung von Immobilien aus Finanzierungssicht | Raymond Trotz, Dr. Dieter Bärwald— Die Beleihungswertermittlungsverordnung – mehr Sicherheit in der hypothekarischenWertermittlung | Achim Reif— vdp-Transaktionsdatenbank | Dr. Louis Hagen, Thomas Hofer982007— Einsatz von Derivaten als innovative Instrumente am internationalen Immobilienmarkt |Bernd Knobloch— Immobilienkreditmarkt und Kapitalmarkt wachsen zusammen | Claudio Lagemann— Die aktuelle Lage auf dem deutschen Immobilienmarkt | Bernd Morgenschweis— Die Professionalisierung der Wohnungswirtschaft aus Sicht der Banken | Dr. Edgar Zoller— Markt und Wettbewerb in der Wohnungswirtschaft – Schreckgespenst oder Fitnesskur? |Thomas Zinnöcker— Ökonomisierung der Wohnungswirtschaft aus der Sicht der Mieter | Dr. Franz-Georg Rips— Nachholbedarf an öffentlich-privaten Partnerschaften in Deutschland |Prof. Dr. Michael Hüther, Dr. Michael Voigtländer— Die statistische Erfassung der Immobilienpreisentwicklung in Deutschland |Dr. Franz Eilers, Thomas hofer— „Green Buildings“ – nur umweltfreundlich oder auch wirtschaftlich und wertstabil? |Prof. Dr. Thomas Lützkendorf, Dr. David Lorenz2008— Die Subprime-Krise in der Retrospektive | Dr. Michael Voigtländer— Folgen der Finanzmarktkrise für das Risikomanagement der Finanzierung von Immobilien |Manfred Salber, Frank Stöfer— Welche Folgen hat die Subprime-Krise für die Bewertung von Immobilien? Das Comeback desBeleihungswertes | Jörg Quentin— Klimawandel und Energiepolitik: Aktuelle und zukünftige Maßnahmen der Europäischen Union |Dr. Karl Kellner— Energieeinsparung in Gebäuden: Zur Novellierung der Energieeinsparverordnung undder Heizkostenverordnung | Dr. Jürgen Stock, Sabine Bohndick— Die Klimaschutzgesetze der deutschen Bundesregierung und ihre Auswirkungen auf dieImmobilienfinanzierung | Bernd Knobloch— Indexderivate, die innovative Form der Immobilieninvestition | Dirk Chlench, Gesine Rübel— vdp-Transaktionsdatenbank und -Immobilienpreisindex: Stand, Ergebnisse, Perspektiven |Thomas Hofer

2009— Wachsendes Immobilienvermögen als Zugpferd einer Volkswirtschaft?Eine kritische Rückschau auf jüngere Entwicklungen im Euroraum, in Großbritannien und den USA |Rudolf Böhmler— Worauf müssen sich Immobilieninvestoren bei der Darlehensvergabe künftig einstellen? Auswirkungender derzeitigen Situation auf den Finanzmärkten für Investoren in inländische Gewerbeimmobilien. |Dr. Edgar Zoller— Internationale Gewerbeimmobilienfinanzierungen: Was ändert sich aus Sicht der Investoren? |Norbert Herrmann, Norbert Kickum— Wie wirkt sich die derzeitige Situation auf den Finanzmärkten auf Investoren in wohnwirtschaftlicheImmobilien und Eigenheime aus? | Helmut Rausch— Tendenzen bei der Refinanzierung von Immobiliendarlehen | Ralf Woitschig, Roland Rischer— Auswertung der vdp-Transaktionsdatenbank durch die HypIndex | Dr. Franz Eilers, Andreas Kunert— LGD-Grading – ein Baustein für die Risikosteuerung im Immobilienfinanzierungsgeschäft | Reiner Lux— Strukturen der Wohneigentumsfinanzierung 2009 | Thomas Hofer2010— Immobilien gehören in ein ausgewogenes Investmentportfolio | Dr. Frank Pörschke— Der Eigenkapitalanteil in der gewerblichen Immobilienfinanzierung – eine Rückkehr zur Normalität? |Bernd Morgenschweis— Arbeitsmarkt und Büromarkt | Dr. Michael Voigtländer— Die Spreu hat sich vom Weizen getrennt: Die Assetklasse Shopping-Center nach der Krise |Alexander Otto— Preisniveau und sozio-demographische Entwicklung auf den regionalen Wohnimmobilienmärkten |Dr. Franz Eilers, Andreas Kunert— Langfristiges Nachfragepotenzial auf dem deutschen Markt für Wohnimmobilien |Dr. André Scharmanski, Matthias Waltersbacher— (K)ein Markt für Immobilienverzehrprodukte in Deutschland? | Dr. Oliver Arentz99Weitere Informationsmaterialien zum Immobilien-Banking (auswahl)*Broschüren— Internationale Immobilienmärkte und ihre Bewertungsverfahren | Hrsg.: vdp, 2009— Der Immobilienmarkt in Deutschland - Struktur und Funktionsweise | Hrsg.: vdp, 2010— Volkswirtschaftliches Basiswissen Immobilien | Hrsg.: vdp, 2010Schriftenreihe— STÖCKER/STÜRNER | Flexibilität, Sicherheit und Effizienz der Grundpfandrechte in Europa, Band III |vdp-Verlag, 2010 | ISBN 978-3-9812784-2-2— BALASZ | Grundeigentum und Sicherheiten in Ungarn |vdp-Verlag, 2010 | ISBN: 978-3-9812784-5-3— EBNER | Grundeigentum und Sicherheiten in Tschechien – 2. aktualisierte Auflage |vdp-Verlag, 2010 | ISBN 978-3-9812784-4-6* Sämtliche Informationsmaterialen des vdp zum Immobilien-Banking finden sie auf www.pfandbrief.de unter „Bestellcenter“.

100100Herausgeber:Verband deutscher Pfandbriefbanken e.V.Georgenstraße 2110117 BerlinTelefon: +49 30 20915-100Telefax: +49 30 20915-419E-Mail: info@pfandbrief.deInternet: www.pfandbrief.dePostanschrift:Postfach 64 01 3610047 BerlinGestaltung:Bert Klemp Corporate DesignGernsheim am Rhein10. Ausgabe, Berlin 2011© Verband deutscher Pfandbriefbanken, BerlinRedaktionsschluss: September 2011ISSN 1610-7128Das Fact Book erscheintauch in englischer Sprache.Alle Rechte vorbehalten.Die Wiedergabe von Auszügenaus dem Fact Book ist unterAngabe der Quelle gestattet.

101Sitz des VerbandesBüro in BrüsselVerbindungsbüro in TokioVerband deutscherPfandbriefbankenGeorgenstraße 2110117 Berlin(direkt am BahnhofFriedrichstraße)Telefon: +49 30 20915-100Telefax: +49 30 20915-101E-Mail: info@pfandbrief.dewww.pfandbrief.deVerband deutscherPfandbriefbankenAv. Michel Ange 131000 Bruxelles, BELGIENTelefon: +32 2 7324-638Telefax: +32 2 7324-802E-Mail: info@pfandbrief.deKasumigaseki IHF Building 2F3-5-1, Kasumigaseki, Chiyoda-ku,Tokio 100-0013, JAPANTelefon: +81 3 5532-8057Telefax: +81 3 5532-8367E-Mail: h.takee@pr-liaison.com

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