Miet- und Kapitalwertindizes für den deutschen Büroimmobilienmarkt

Bis zum Jahr 2060 werden etwa 15 Millionen weniger Menschen in Deutschlandleben. Darüber hinaus steigt der Anteil älterer Menschen deutlich an,während das Erwerbspersonenpotenzial rückläufig ist. Diese Veränderungenwirken sich auch auf die Immobiliennachfrage aus. Da ältere Menschenjedoch durchschnittlich größere Wohnflächen nutzen und die Anzahl derHaushalte zunächst steigt, sind Auswirkungen auf den Wohnimmobilienmarkterst ab den Jahren 2025 bis 2030 zu erwarten. Bei Büroimmobilien sinddagegen schon in der näheren Zukunft deutlichere Auswirkungen zu vermuten,wobei allerdings die Prognosen größeren Unsicherheiten unterliegen.Zu beachten ist außerdem, dass es deutliche regionale Unterschiede gibt.HintergrundDer demografische Wandel wird Deutschland in den nächsten Jahrzehnten nachhaltig verändern.Nach der 12. Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Bundesamtes werdenim Jahr 2060 in Deutschland nur noch etwa 65 Millionen Menschen leben – also etwa 20 Prozentweniger als heute. Doch nicht nur die Anzahl ändert sich, sondern auch die Struktur. Sobeträgt der Anteil der über 65-Jährigen an der Gesamtbevölkerung heute etwa 20 Prozent, imJahr 2060 dagegen etwa 34 Prozent. Mit diesen Veränderungen sind erhebliche Herausforderungenverbunden. Besonders intensiv wurden die Diskussionen bisher mit Blick auf die sozialenSicherungssysteme geführt. Doch auch für die Immobilienwirtschaft ist der demografischeWandel gewichtig. Schließlich handelt es sich bei Immobilien um Güter mit extrem langerLebensdauer. Entsprechend werden vielerorts die Immobilien auch dann noch vorhanden sein,wenn der Bedarf längst nicht mehr gegeben ist.Teilweise wird der demografische Wandel noch negiert. Demografische Prognosen sindjedoch in der Regel sehr genau, da die wichtigsten Parameter, wie die Geburtenrate und dieVeränderung der Lebenserwartung, sich als relativ stabil erweisen. Zudem ist gerade die Entwicklungin den nächsten 20 Jahren durch das heutige Geburtenverhalten determiniert. Odervereinfachend gesagt: Kinder, die heute nicht geboren werden, können später auch keineEltern werden. Unsicherheiten bestehen lediglich hinsichtlich des Nettozuwanderungssaldos.Vergegenwärtigt man sich jedoch, dass das Statistische Bundesamt in dem hier zugrundegelegten Szenario eine Nettozuwanderung von 100.000 Menschen jährlich unterstellt, derdurchschnittliche Saldo jedoch seit 2003 bei gerade einmal 43.000 liegt, wird schnell deutlich,dass der demografische Trend über diese Stellschraube kaum umkehrbar ist.Im Weiteren wird nun verglichen, welche Auswirkungen die demografische Entwicklungauf den Wohn- und Büroimmobilienmarkt hat. Soweit wie möglich werden hierbei auch regionaleUnterschiede berücksichtigt.49