Miet- und Kapitalwertindizes für den deutschen Büroimmobilienmarkt

Wohnimmobilienfinanzierung in Deutschland – Erfolgsfaktoren im WettbewerbRefinanzierungsvorteile ausnützen28Der verschärfte Vertriebswettbewerb wirkt sich auch auf die Margen in der Wohnimmobilienfinanzierungaus. Vor dem Hintergrund des stagnierenden Marktvolumens sind die Margenin der Vergangenheit immer weiter zurückgegangen, bis sie das in Europa niedrigste Niveauerreicht hatten. Auch wenn es inzwischen Anzeichen dafür gibt, dass die Margen einen Bodenerreicht haben, ist davon auszugehen, dass sich das Wettbewerbsumfeld nicht wesentlich verändernwird und damit der hohe Druck auf die Margen bestehen bleibt. Diese Situation stellthohe Ansprüche an die Refinanzierung von Wohnimmobilienkrediten.In Deutschland stehen sich vor allem zwei Refinanzierungssysteme gegenüber. Die Einlagenrefinanzierung,die vor allem für klassische Universalbanken und Geschäftsbankentypisch ist, sowie die Refinanzierung über den Kapitalmarkt, insbesondere durch die Ausgabevon Pfandbriefen. Die Einlagenrefinanzierung ist dabei das vorherrschende System. Etwa viervon fünf Wohnimmobiliendarlehen werden über Spar- und andere Einlagen refinanziert. DieRefinanzierung über Verbriefungen, wie sie vor allem in den USA gebräuchlich ist und dortfür das Platzen der letzten großen Immobilienblase mitverantwortlich war, spielt in Deutschlandkaum eine Rolle.Keines der beiden genannten Systeme ist dem anderen dauerhaft überlegen. Aber je nachder aktuellen Ausprägung der Zinsstrukturkurve lassen sich zeitweilig Vorteile im Wettbewerberzielen. Ein Vorteil der Einlagenrefinanzierung liegt in ihrer relativen Unabhängigkeit vomKapitalmarkt, wodurch ein weitgehend stabiler Zufluss an Liquidität gewährleistet wird. Beieinem normalen, steilen Verlauf der Zinsstrukturkurve ist die Einlagenrefinanzierung grundsätzlichder Kapitalmarktrefinanzierung überlegen, sofern leistungsfähige Steuerungsverfahrenzum Einsatz kommen. Durch diese können die Volatilitäten der Einlagenkonditionen unddie Verweildauer der Einlagen valide prognostiziert werden. Ein gewisses Restrisiko hinsichtlichZinsen und Liquidität verbleibt jedoch und ist in Kauf zu nehmen. Unter dieser Voraussetzungist es möglich, bei der Einlagenrefinanzierung im Schnitt höhere Bruttomargen zuerzielen.Verflacht sich die Zinsstrukturkurve, verkehrt sich dieser Vorteil ins Gegenteil. Der Abstandder kurzfristigen Zinsen zu den langfristigen verringert sich oder führt im Extremfalldazu, dass die langfristigen Zinsen niedriger sind. Damit lässt sich die Refinanzierung der inDeutschland üblichen langfristigen Festzinsdarlehen durch kurzfristig angelegte Spareinlagennicht mehr wirtschaftlich vertretbar darstellen.Die Refinanzierung über den Pfandbrief ist demgegenüber langfristig angelegt und erzieltsomit eine höhere Fristenkongruenz. Zinsänderungsrisiken können so weitgehend vermiedenwerden. Weitere Vorteile des Pfandbriefs sind seine vergleichsweise hohe Liquidität und diegünstigen Einstandsniveaus, die er auch während der Finanzmarktkrise weitgehend behauptenkonnte. Hinzu kommt, dass die Bankenaufsicht mit den Erfahrungen aus der Finanzmarktkriseein deutlicheres Augenmerk auf eine möglichst fristenkongruente Refinanzierung legt.Diesen Wettbewerbsvorteil erkennen immer mehr einlagenfinanzierte Banken und beantrageneine Lizenz für die Emission von Pfandbriefen. Da klassische Pfandbriefbanken in derRegel über ein spezialisiertes Geschäftsmodell verfügen, drohen sie gegenüber jenen Institutenins Hintertreffen zu geraten, die über die gesamte Palette der Refinanzierungsinstrumenteverfügen können.Eine andere Möglichkeit, die jeweiligen Refinanzierungsvorteile gezielt zu nutzen, bestehtdarin, die Zusammenarbeit innerhalb von Verbundstrukturen effizienter zu organisieren.Einlagen- und Pfandbriefbanken können so ihre spezifischen Refinanzierungsvorteile nochstärker zur Geltung bringen und je nach Ausprägung der Zinsstrukturkurve zwischen beiden